太平桥居住小区项目策划报告书

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1、太平桥居住小区项目策划报告书目 录项目概况太平桥居住小区项目策划背景区域环境分析区域房地产市场分析SWOT分析项目价值分析成本估算及收益分析定位依据本案具备的地产因子分析定位建议项目定位对周边地区竞争格局的影响目标客群分析户型定位及配比建议户型建议项目实施进度安排项目概况 地理位置 本案位于丰台区太平桥路，西三环以东，处于丰台区、宣武区的交界处，属于西城、宣武、丰台、海淀四区交融区域。西距西三环600米，北距西客站1.5公里。 四至：东为规划西客站南路，西为太平桥中路，南北均为规划市政道路。 本案原为首科花园B区（其中A区为公建，建设内容为写字楼及商业中心，C区D区为拟建太平桥经济适用房，建筑

2、面积约20万平方米，政府定价4160元/m2）。 占地面积：6.72万平方米。 拟建面积：约25万平方米，目标容积率大于3.5。建筑性质：住宅、商业及配套设施项目运作现状 建设区域已完成土地平整，无拆迁阻力，条件具备可迅速开工。 目前正在进行审定方案的修改。 已完成市计委、建委关于变更开发商的手续。 原首科花园项目已完成立项和征地审批，并取得建设用地规划许可证。基本方案及目标方案技术经济指标基本方案目标方案一目标方案二总建设用地面积67200同左同左 住宅用地面积37200 公建用地面积6000 道路用地面积12000 公用绿地面积12000总建筑面积205100321774290730 地上

3、建筑面积175500266274235230 住宅156100230746230746 配套公建174003552835528 托幼1800 会所3000 市政900 底商137003300033000 地下建筑面积296005500055000 地下车库16800 设备用房12800容积率2.613.963.5绿地率32%42%42%总户数1455户1538户1331户总人数4656人4500人3860人停车位785辆770辆666辆 地上植草停车位105辆120辆120辆 地下停车位680辆650辆546辆太平桥居住小区项目策划背景 内部因素 属规模较大的城区项目，开发周期预计为三年，必须

4、考虑项目的可持续竞争力及品质的超前性。 容积率较高，对项目整体规划及单体设计水准要求高。本案必须适应当前主流市场的需求。 本项目的综合成本决定本案市场价格水准处于中间状态。南侧一路之隔的首科花园经济适用房与本案同步实施，其在带来居住热潮的同时，必然对本案形成较大的价格心理压力。在本区域6000-6500元/m2价位十分危险，既满足不了中低端客户群对价位更低的预期，如果未来区域环境不能得到彻底改善，区位价值不能得以提升，则又得不到高端客户群的认可。本项目价位很难对现状区域心理价位有所突破。 本项目开发商为股份制公司，确保利润回报，尽可能追求利润最大化是其第一目标。 外部因素 本案属宣武、丰台两交

5、界处，现状是典型的城乡结合部形态，区域形象不佳，彻底整治需待时日。 区域项目整体质素不高，规模偏小，价位参差不齐，尚未形成区域居住板块。 本案东侧紧临即将修建的市政主干道西客站南路，其建成后进一步完善西客站商圈的道路交通系统，并必将西客站南商圈的辐射面再次向城南更深的区域扩展，进而为本区域的发展带来新的机遇与挑战。区域环境分析 交通条件 北距西客站直线距离约1.5公里，西客站为北京市最大公交交通枢纽，以西客站为中心，其交通动线可辐射至全市各个角落。 东侧规划西客站南路为宽60米市政主干道，拟于今年10月通车，如纽带般连通西客站南广场、广外大街与丽泽路，形成城南与市中心的快速沟通，同时为本案提供

6、了充分享用西客站交通枢纽体系的优势。此条道路的打通，使西客站南商圈的真正形成成为可能，堪称“丰台门户”，是本案的生命线。 西侧太平桥路与拟建西客站南路平行，是连通广外大街与丽泽路的现状主干道。 北侧规划市政道路连通西三环与马连道路，平行于广安门外大街与丽泽路，成为又一条西三环通向市中心区域的交通要道。 综述：本案所在区域目前为市政条件严重滞后地区，新路网系统的形成，将有效的改善本区域的城市面貌。多条市政干道将北京市主要交通干路西三环、西二环、南二环、南三环以及两广大街高效、有机地连接在一起，形成四通八达的交通网络，以西客站为中心的交通枢纽体系使本案交通动线延伸向至全市。发达的路网，带来出入快捷

7、便利性，使本案具有极佳的交通优势。 周边环境 广安门外大街已形成较完善的生活配套设施，医疗、教育、商业配套、金融、邮政及餐饮娱乐等配套设施基本齐全，具有居住生活的便利性，但素质一般，项目南侧呈现较为典型的城乡结合部的生活形态。家乐福、麦当劳全球知名连锁超市、快餐企业先后在此设店，表明本区域已成为商家的投资重地，居住板块正在形成。 北侧莲花池公园是本区域居民休闲、健身、放松心境之佳地。综合商场亿客隆、家乐福、华联医院广安门医院、宣武医院、电力医院、广外医院幼儿园北京第二幼儿园，第四幼儿园小学太平桥小学、红莲小学、广安门小学、中学太平桥中学、15中、89中、广安门中学、马连道中学银行建行、工行、中

8、行、商业银行邮局广外邮局、太平桥邮局其他莲花池公园公交路线323，300，937，50，6，38，46，609，708，901，324，309，339，321，38等发展趋势 宣武区为北京市旧城改造投入力度最大的区域，丰台区是北京市近年来经济增长最快的区县，西客站及配套市政设施的建设与完善是北京市重点建设工程，本案地处两区交界处，直面西客站南广场，其发展前景不可估量。 西客站南路及北侧规划市政道路的开通，以及西客站南广场的进一步建成完善，使北京市西南交通路网进一步趋于形成多元化多维立体交通体系，其交通动线的高效性、便捷性及延伸性使之成为北京市的唯一。 本案区域因其历史原因（交通不便、环境较差、

9、工厂、仓储及机关、企事业单位较多等）成为西三环以内楼价最低区域，随着北京市旧城改造及环境改造建设的全面启动，周边区域工业及仓储用地的搬迁成为必然，再加上市政府在西南区域市政配套建设投入力度的加大，势必提升该区域的投资价值，进而带动商品房开发规模的增加及品质的提高，新居住热点区域效应的形成指日可待，其升值潜力非其它区域可比。区域房地产市场分析 区域的界定 本项目所在区域属北京西南区，行政隶属丰台区，与宣武区相接，毗邻西城区与石景山区。两纵、两横的道路即西三环、西二环南路、莲花池东路、丽泽路将本区域格局成正方形的板块，广安门外大街贯穿其中。住宅市场的形成与发展 本区域早期住宅市场为集团购买市场。由

10、于位置离西部国家行政办公区较近，房价在当时相对较低，形成集团购买热点区，主要为三大区域，即西二环南路沿线，马莲道地区，六里桥附近。成交价位多在6000-7000元/ m2。典型楼盘为红莲西里、莲香园、西华经典、华源新第、广华轩等。 个人住宅市场形成于2000年以后。由于市政条件的滞后，本区位为住宅开发的弱势区域，不良区位与开发商的平庸楼盘使本区域的楼市链接恶性循环。大部分项目整体质素较低，如精图小区等。 个性化项目出现于2001年以后，如以体育概念为主题的“荣丰2008”，以都市年轻白领为目标市场的“欧园”，以产品独特设计的“蝶翠华庭”。位处于广安门附近的朗琴园更以“优越的性价比优势”获得成功

11、。 本区域项目主要集中在马莲道路一线，价格均集中在5500-6000元/m2之间。产品形式多为高层塔楼。 综述： 区域内商品住宅整体质素低、规模小、楼盘水平低。 区域内商品住宅供求状况良好，住宅总体销售率高于全市平均水平。 区域商品住宅市场的增长速度低于全市平均水平。 区域内价格走势偏低。 区域内住宅市场消化速度低于全市平均水平。 区域内高层占70%，小高层20%，其它10%。 区域市场外地人购房比率逐年上升。 区域内住宅平均售价5600元/m2。 区域内热销户型70-90平方米，二居及小三居。 周边辐射区域项目分析 二环以内，长安街以南项目名称广华轩荣宁园似海怡家地理位置北京市宣武区广安门桥

12、西200米北京宣武广安门南街60号北京宣武广安门内大街菜百新世纪东150米项目规模13万7万7万价格6000元/-7280元/6800元/ 均价均价7100元/建筑形式塔楼 2幢X型板楼 2幢塔楼塔楼户型二居114.14、115.73、96.66 108.85 三居133.87、141.37四居184.36二居118.99、113.74、122.28三居147.74、142.66、143.97、170.79一居62-64二居93. 27三居109-135装修情况装修标准毛坯毛坯毛坯房设备建材奥的斯电梯三菱电梯三部三菱电梯车位出租（元/个.月）300-500元（地下）150元（地上）150元（地

13、上）出售（元/个）12万（地下）12万-14万（地下）销售率基本售完还剩30%左右B座还剩约40%-50%，A座已基本售完物业管理费（元/月）1. 98元A座2. 08元B座2. 1元开发商北京广华轩房地产开发有限责任公司北京盈和房地产综合开发有限公司宣武区房地产经营开发公司入住时间2000年5月2001年6月30日（一期）2002年6月30日（二期）B座 2002年8月底A座 2002年5月底区域项目基本情况区域项目特征以上项目均为二环以里老城区项目，此地区成本高居不下，致使售价偏高，均价都在7000元/m2左右，并且规划建设也偏早。除了地理位置传统认为好以外，因受城区地域的限制，规模小密度

14、大，产品本身几乎没有规划。老城区的土地及项目开发受到严格控制，未来住宅供给量呈下降趋势，市场认可度逐步降低。本项目所具比较优势 良好的交通，规划环境。 小高层，低密度产品。 价格。项目名称恋日嘉园宏泰家园未来明珠明日嘉园地理位置丰台花乡角儿堡9号宣武区右安门外东三条北京丰台南三环马家堡西路北京丰台区马家堡西路嘉园大社区项目规模1200005万80000180万价格4500-6500元/4880-5570元/均价4800元/4100元（均）3658元/起建筑形式板楼塔楼2幢连体塔楼塔楼户型1居532居 75-90-1083居 110-123-1471居61672居80-1073居120二居110

15、三居178183（错层为主）二居70-106三居102-151装修情况装修标准毛坯毛坯毛坯毛坯设备建材合资日立电梯车位出租（元/个.月）150元（地上）150元/地上150元地下450元300元以内出售（元/个）销售率基本售完剩20-30%余40%左右第七期已销60%物业管理费（元/）2元左右1. 6元/不高于2元1. 6-1. 8元开发商北京市华野房地产开发公司金宏泰房地产开发有限公司宣武区房地产经营开发公司宣武区城市建设综合开发公司入住时间2001年12月31日2002年3月2002年12月31日2003年12月31日南二环、三环之间，草桥、马家堡地区区域项目基本情况区域项目特征本区域附近

16、有大量均价不到5000元/m2项目存在，虽然此地区传统认为是低质低价区域，但不乏未来明珠、恋日嘉园等产品本身具有一定吸引力的项目出现。本地区的购买能力弱，因此高品质项目吸引的客户大多从西南区域（复兴门、广安门左右）过来购买。本项目所具比较优势 交通便利，地段好。 周边配套成熟和人文环境良好。 成熟居住区。阜成门、复兴门、公主坟、西长安街沿线项目名称颐源居御水苑地理位置北京市海淀区西三环玉渊潭公园西侧北京市海淀区西三环中路西项目规模400000（正规划）价格均价7500元/（板） 6800元/（塔）8880-8880元/建筑形式塔楼、板楼高层户型二居128、101.59三居143.28、127.91、151.31四居178.68三居（未定）四居（未定）装修情况装修标准毛坯毛坯房设备建材日立电梯，24小时服务24小时高档豪华电梯车位出租（元/个.月）出售（元/个）地下7万、9万销售率30%左右（三期）物业管理费（元/）2.5-2.6元/月/开发商北京市万业源房地产开发有限责任公司北京市兆泰房地产开发有限责任公司入住时间2003年10月（三期）未定