顺义南彩项目定位报告

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1、顺义南彩项目定位.doc *顺义南彩项目定位报告九鼎轩置业企划北京九鼎轩辕房地产经纪有限公司目录1总体定位51.1定位主题51.2定位描述52市场定位72.1项目档次定位72.2主打特色82.2.1水景82.2.2温泉92.2.3具有创新价值的建筑风格92.2.4全部精装修，轻松入住102.2.5独立于社区的大型专属田园、马场102.2.6北京最大Water.Spa岛112.2.7国际化Club管理模式113产品定位123.1产品构成及配比123.1.1温泉度假酒店123.1.2度假型温泉酒店式公寓133.1.3企业Camp David133.1.4坡地型温泉独栋133.1.5组院式温泉别墅1

2、34规划方案建议144.1总平面布局及分布、分期规划144.2交通组织建议154.3停车系统154.4配套设施主题及功能165园林景观建议175.1总体定位与设计原则175.2园林景观设计建议175.3绿化及树种选择185.4园林小品185.5北部小岛的位置185.6中部湖心岛承担引水功能186产品形式196.1温泉度假酒店196.1.1用地分析196.1.2空间组织结构分析196.1.3标准层面积层高196.1.4外立面风格196.1.5室内装修建议206.2度假型温泉酒店式公寓206.2.1用地分析216.2.2空间组织结构分析226.2.3交通组织分析236.2.4标准层面积、层高配比。

3、236.2.5户型设计建议及配比246.2.6外立面风格266.2.7室内装修建议266.2.8重要节点细部控制266.2.9目标客户群定位276.3企业Camp David296.3.1空间结构分析296.3.2交通组织分析296.3.3楼型设置306.3.4标准层层高306.3.5户型设计建议及配比306.3.6外立面风格306.3.7目标客户群定位316.4坡地型温泉独栋326.4.1用地分析326.4.2目标客户群定位326.4.3空间组织结构建议346.4.4交通组织建议356.4.5楼型设置及比例366.4.6建筑层高366.5组院式温泉别墅376.5.1用地分析376.5.2空间

4、组织结构建议386.5.3交通组织建议396.5.4楼型设置及比例406.5.5建筑层高416.5.6户型设计建议及配比416.5.7外立面风格456.5.8装修建议476.5.9目标客户群定位476.6第三代别墅（私人度假别墅）506.6.1第一居所的居住条件506.6.2度假功能506.6.3休闲功能506.6.4投资功能516.6.5商务功能516.7定制规划516.7.1别墅 + 私有城市农业温室516.7.2别墅具体定制过程如下：517开发战略527.1开发分期计划527.2本项目的综合效益527.2.1一期项目527.2.2解决劳动力就业537.2.3后期经营项目537.2.4税收

5、538第一期描述548.1高档温泉度假酒店548.1.1城郊酒店市场综观：548.1.2酒店规划及定位548.1.3酒店设备558.1.4人力组织578.1.5经营管理578.1.6营收预估及税收588.2产权式酒店公寓588.3企业Camp David（大卫营）589借势599.1汽车工业599.2空港工业599.3其它599.3.1新国际展览中心选址顺义599.3.2高科技、IT新贵的大量流入6010补充说明601 总体定位1.1 定位主题以超大水景和温泉为特色的，自然生态的低密度休闲度假俱乐部；充分体现中国文化精髓的东方生活文化博物馆。为本项目目标客户提供一处逃离紧张、喧嚣的大都市生活的

6、专属度假场所。1.2 定位描述本项目的固有特点是超大水景和温泉，以这两个特点出发，我们追本溯源，深入探求她们的特质和内涵，最终归结到中国精神，也就是说本项目的这两种特质潜藏着中国文化的象征。（禅意）具体来讲，整个亚洲的温泉水平最高、体系最完善、最受市场欢迎的是日本温泉文化。然而，究其根本，日本除了温泉水是本土出产以外，所有能体现文化特征的元素，如建筑、装饰、服饰、饮食、命名、仪程等，均来自于中国的传统文化。故而，在打造本项目的温泉文化时，可以借鉴日本的形式，但鉴于目前中国国内对日的抵触情绪，应避免成为日本温泉的翻版。在操作和推广过程中，应大力宣扬其文化的根源中国文化精神。这样，既能充分发挥温泉

7、的最大价值，又能成为弘扬民族文化的代表。超大水面也是本项目的最大特点，而水的特性和内涵恰恰是中国哲学最经典的象征。中国哲学讲“人道即天道，天道无常，人道亦无常”，又说“水无常形”，“避高而趋下，因势而成形”，“物无常性，因四时而流变”。所以，中国文化讲易而不讲常。中国文化与西方文化比较，具有以下特点：非规则性包容性自我平衡的适应性内敛温和的精神状态而这一切都与水的特质息息相关。故有“君子如水”、“君子处低位，如海纳百川”、“大道如水，水善利万物而不争”、“智者乐水”等先贤古人留下的水与人生的哲言。如同中国的建筑与造园理念，讲求步移景易、曲径通幽的变化性，和人与自然充分融合的包容性，以达到“天人

8、和一”境界。我们提倡的中国精神，不是毫无二致的将传统形式移植到现代生活中，也不是让人们重新回到千百年前的传统社会中，而是以中国古老的传统文化生态观、自然观和天人合一的人性化生命哲学精神，指导项目操作，创造出能充分满足现代人类物质和精神双重需求的经典作品。2 市场定位2.1 项目档次定位6星级温泉度假俱乐部主要服务于政府和企业界上层人士、富裕人群以及正在向富裕人群过渡的中产阶级。2.2 主打特色2.2.1 水景中国文化的精神内核。本项目的核心之一。近两年北京别墅项目逐年增多，从中我们会发现水景别墅正在成为别墅发展的一种趋势。实际上，90年代以来，欧美就开始风行亲水性住宅。据调查，在台湾同一地块水

9、岸住宅与普通住宅相比有1015%的价差。水在北京一直是稀缺的资源，水景住宅就更显珍贵。通过对北京水景别墅的调查显示，邻水别墅比非邻水别墅在销售价格上高出约15%-20%，面向水景的户型比看不到水景的相同户型每平方米要高出400元至1500元，但多数借景成功的楼盘几乎都获得了上佳业绩。从目前北京水景别墅存在现状来看，80%以上的水景别墅集中在温榆河、潮白河流域以及一些天然湖泊周边如红螺湖、姜庄湖等，属于自然水景别墅一类。除自然水景外，还有一种是人工挖湖制造水景。拥有5万平方米以上的碧水庄园、紫玉山庄、玫瑰园是此类水景别墅的代表。水对别墅来讲，有着至关重要的地位，一方面在于水具有使人怡心养性的景观

10、功能，另一方面可以调节气温、净化空气。几乎所有的别墅消费者都对水景别墅情有独钟，像密云的亚澜湾、昌平的碧水庄园、望京地区的银湖别墅等1000万余元的湖景别墅均在短期内被抢购一空。本项目拥有多达1200亩水面面积，远远超过北京其它水景项目，是本项目未来推广中最有价值的话题之一。水景为整个社区的园林和建筑规划，提供了丰富的创意和设计空间，以天然水域为依托，结合人工水景，可建造骑水、引水、听水、拥水、临水、观水等形式的建筑等，运用引水入院、引水入户等手法，充分发挥水的价值。2.2.2 温泉目前北京的温泉楼盘主要集中在三个区域，即城区的东南部、北部的小汤山地区以及西南部的房山良乡一带，统计数据显示，真

11、正的“温泉楼盘”数量在上述三个区域中占全市总量的90%以上。由于地热温泉是从地下一两千米甚至更深的地层中提取上来的，蕴含着丰富的矿物质，包含有硫、氟、铁等矿物质，而这些矿物质对人体有着特殊的功效，而其温度已经达到或超过了人们洗浴或供暖所需，无须再通过人工加热的方式使其升温，也就不必燃煤燃气，自然不会对环境造成污染。同时，在经过处理后，可将用完后的地热温泉二次用于小区内的人造水景、绿化等方面，使小区四季见绿、清水长流，也节约了物业用水，可谓一举两得。2004年6月7日，北京市国土资源管理局下发了关于加强本市地热资源管理有效保护地热资源的通知，要求地热项目要从严审批，严格限制。地热田严控区内，不再

12、审批新增项目。目前在上述三个区域，新的温泉开采已经停止接受审批，未来几年，北京市温泉楼盘的总量将因控制而出现稀缺的局面。在本项目推出时，温泉的市场价值将更加凸现，而得到消费者的认可。100%温泉入户，可使目标客户充分享受温泉的私属感；温泉的设置，在水景、整体园林、局部景观、院落和建筑单体中，能够营造出超凡脱俗的“禅”之意境，使本项目成为真正的艺术作品，而具有不可估量的价值。2.2.3 具有创新价值的建筑风格一项别墅消费取向调查资料显示，在别墅准消费者中，40%的人喜爱北美的风格，21%的人喜爱中式风格，19%的人喜爱法式风格。这说明，目前市场上占据垄断地位的北美风格或者欧式风格的建筑形态并不能

13、满足消费者的多样化需求，尤其是还有21%的人喜爱中式风格，而市场供应不足10%，表明这部分的市场的空缺。因此九鼎轩建议：以中国精神为内涵的新中国风为主题。在项目整体规划设计中，吸取中国文化最为优秀的精神，灌注到适合现代人审美趣味的建筑当中。本项目具体做法是：外部形态将中国传统建筑全方位分解、组合、解构与形象重组，恰当地提炼其中的细部元素符号、艺术特征，并结合温泉的应用、组团和院落内部水景的设置，加以现代化运用。内部结构去除中国建筑当中不必要的等级区分、仪程空间等繁复设置，针对不同户型的居住者，结合西方的空间功能，强调舒适性，适应其现代生活习惯。2.2.4 酒店式公寓全部精装修，轻松入住客户对于

14、精装修的需求日益增长，由于装修成本、质量、风格等多方面因素，目前北京房地产市场的精装修尚不能真正满足消费者个性化的需求。精装修一定是个性化的。以精心设计的样板屋装修为基础，在材料颜色、款式选择和局部处理上，为购房者提供有限个性化满足；全部装修材料采用规模化集团采购，装修配套一步到位，在满足使用功能的前提下，更多地展示人对美的个性化追求，使客户轻松入住。2.2.5 独立于社区的大型专属田园、马场面积达60亩的大型专属田园小岛。意境：乡间小路、牧童短笛、悠扬舒缓、“采菊东篱下，悠然见南山”使会员感受慢节奏、田园式的闲适心境；岛上种植具有自然风貌的植被，如竹、柳等，以及自然生态、可供食用的农作物放养

15、牛、羊，可为会员提供真正新鲜的牛、羊奶。周长约800米的专属环岛跑马场（相当于标准体育场跑道的2倍），在骑马中欣赏小岛风光。2.2.6 北京最大Water.Spa岛面积达105亩的专属Spa岛，令会员体验帝王般的汤浴感受。Spa可理解为是一种针对人体的治疗方法，也称“水疗法”，即以水作为媒介，利用人与水的接触，使水中含有的一些特殊的对人体的健康或健美有益的成份通过亲和渗透作用进主人体，达到治疗或美容美体的目的。目前，Spa已成为北京富裕人群重要的商务休闲、养生理疗方式，借助本项目的温泉优势，营造北京规模最大、设施最为完善、服务最为周到的Spa岛，必将受到高端客户的追捧。2.2.7 国际化Clu

16、b管理模式引进国际先进的Club管理模式，将业主分为不同层级的会员，在社区内消费可享受不同程度的优惠。Club部分项目如跑马场、Spa岛等不对外开放，只有会员方可享用，以满足客户的尊贵感受。3 产品定位3.1 产品构成及配比用地类别产品类型用地面积（公顷）建筑面积(万平方米)套数容积率住宅用地温泉酒店式公寓6.674.05000.6企业Camp David7.01.0200.15坡地型温泉独栋26.68.04000.3组院式温泉别墅53.39.01800.17总指标93.572211000.24经营性用地酒店6.83.02000.45艺术会所1.00.5Wat.Spa岛7.0田园、马场4.0总

17、指标18.83.5200管理用地社区服务及行政管理0.40.70.30.5道路用地13.0总指标126.0726.00.203.1.1 温泉度假酒店中国最高档，以温泉、水景为主题的休闲度假酒店，以及最高端的商务会议中心。没有水泥森林的包袱,也没有玻璃帷幕的冷冰僵硬更不是随处可见平乏单调红瓦白墙真实而美丽的环境,实现游人的梦想并且创造一个亲密的空间提供超水平的个性化服务让所有来到此的宾客们感到生活可以如此的丰富多彩，令人难以忘怀3.1.2 度假型温泉酒店式公寓颇具投资价值，为白领阶层量身定做的产权式度假公寓，以酒店式服务、私属汤池和代租服务为特色。是承担一期现金回款任务的重要项目之一。3.1.3

18、 企业Camp David采取独栋别墅的建筑形式，用于企业中、高层管理者度假、小型聚会、非正式商务会谈、重要人物接待等，拥有相对独立的私密空间。3.1.4 坡地型温泉独栋以独立院落、精致的户型、错落有致的空间设计和私属汤池，比Townhouse产品更低的密度，打造小独栋建筑的极致化产品，既降低了总价，也因为独一无二的密度条件和设计上的大胆创意，使产品在未来市场上具有不可复制性和稀缺性。3.1.5 组院式温泉别墅作为现代中式建筑的顶级作品，以符合业主个性的定制化、超低密度、私属水景和码头、超大院落、多汤池等特点，达到其它别墅产品无法望其项背的境界。沿水岸建造的十余栋上千平米、拥有私家泳池的豪宅，

19、如同一件完美的艺术品，具有永久保存价值。4 规划方案建议4.1 总平面布局及分布、分期规划Spa岛酒店二期小独栋一期用地Camp David酒点式公寓三期别墅田园马场中心岛艺术会所远期豪宅4.2 交通组织建议区内有主路、支路、小路三级道路构成，道路线性设计，结合各功能区和景观布置，以人的行为规律为依据与地形、水体、植物、建筑融为一体，形成完整的风景构图，创造连续展示园林景观空间的动线。迎宾路：社区主门开于老顺平路与箭杆河交接部分，并沿箭杆河东侧防波堤向北进入社区，以该道路作为整个社区的迎宾大道。酒店需要有独立的开放式道路系统，该道路与迎宾道路联系，在酒店附近形成集中式的开放停车场。经由该停车场

20、，通过专用道路进入企业大卫营。居住区按照人车分流的方式设计，将车道尽量隐藏于景观绿化中。抬高人行通道地基，突出人本主义的原则。车行道与人行道之间需要有绿化隔离带。南部岛屿与陆地之间通过行船以人行桥梁连接，北部小岛主要以人行桥梁与陆地连接，桥梁的设计应以贴近自然为原则。同时河道两侧设置行船码头，构成水上交通动线。4.3 停车系统在酒店部分设置大型地上停车场，供酒店顾客、产权式酒店公寓业主及社区访客停车使用。在停车场北部设置小型环岛，以利于引导车辆出入及停放。独栋别墅除设置地上或半地下自用停车位以外，均应另行设置地上访客车位。4.4 配套设施主题及功能艺术会所：位于坡地型温泉独栋和组院式温泉别墅之

21、间的湖心岛，以棋弈和茶道为主题。设置棋院、茶馆、听音阁、书舍等，聘请专业导师，通过禅、瑜珈等的学习，在灵魂上得到安宁。在此之外，可聘请专业传统音乐教师，教导中国传统净心乐器如埙、古琴，使心灵得到全方位升华。WatSpa岛：位于南部岛屿，以Wat.Spa为主题。功能为私密性的商务交流和休闲养生，通过道路系统、单一出入口、多变坡地型和绿化景观的严密控制，使该岛自然产生神秘感而获得价值的提升。具体可以温泉为核心，所有服务项目的设置均围绕温泉展开，如维琪喷射按摩、水下灌洗、漩水浴、灰泥浴、气泡浴、悬浮浴、海水浴及全身浸浴等，配合各种精致的周边服务，如各式各样的按摩、指甲修剪、脸部保养、身体保养、美发、

22、芳香治疗、减肥瘦身、符合温泉养生要求的营养美食、运动疗法、音乐疗法、光疗法、花香疗法、瑜珈、禅定、太极等养生方式。此外，在养生仪程之外，可设计具有东方韵味的茶文化，作为温泉养生的补充，使客户达到精神的祥和境界。田园马场：位于北部小岛，以田园式运动为主题。设有大型跑马场、马术俱乐部、动植物认养乐园（如牛、羊、果树、菜园等），和其他必要的辅助设施，为会员提供真正新鲜的牛、羊奶，蔬菜、瓜果。：5 园林景观建议5.1 总体定位与设计原则充分利用带型环状水系，沿水系及步行绿色景观轴线与具有不同特点和使用功能的建筑组群形态结合，通过绿化、交通系统组织空间，形成错落有致、收放有序、形态多样的整体有机结构和丰

23、富空间效果。水体与建筑结合寓建筑于自然环境之中，使景观最大化，水景与居住环境天然成趣。5.2 园林景观设计建议项目规划中的开敞空间既非小而分散的小块空间组合，也不是大而一览无余的中心广场或绿地。而是每一组建筑群体之间形成或收或放，相互流通和渗透融合的系统。各组团由中心向外展开，既引入自然气息也可尽展水景的恬静风情。为打破地形平坦造成的沉闷，仿造天然风景堆砌坡地，以高低起伏增添空间变化的趣味性，营造出自然和谐，错落有致的建筑群体。巧妙的设计出高度落差，使人虽满眼美景，却不能一眼尽望，仿佛经典水墨，于俯仰之间，变换无穷。水景与建筑形成有机的联系，可将水系延伸至社区及院落内部，在各类型建筑的周边形成

24、形式多样的局部水景，建筑单体局部采取架空形式，以利于水流通过，形成骑水型建筑效果，最终形成大水景与小水景交相辉映的效果。不同类型建筑群之间以水景，绿化以及坡地的错动，产生虚空间，达到似隔非隔的视觉景观效果。关于河岸，尽量采取各种自然山石的编排组合，形成水系边缘丰富有机的的形式感，杜绝过分整齐的机械形式，才符合本项目园林造景的主题和精神内涵。同时，大量大型自然山石的运用，也使本项目区别于周边农田的不利效果，形成一个独立的，别具一格的度假岛屿。5.3 绿化及树种选择花卉品种选择建议：芙蓉、莆、菰、牡丹、菊、兰、草等（牡丹为中国国花、应作为景观设计的重点之一）。适当配置现代喜闻乐见的品种，如玫瑰等。

25、树种选择建议：柳、桃、梅、杏、枫、竹等，以及部分可采摘果树。达到及优花景可赏，又有鲜果可尝的效果。牡丹和桃花可作为种植的重点，在栽种量上应具有压倒性优势。布局：以牡丹和桃花突出主题，注重大效果，成片、成带、成群栽植，在主要建筑及景点内外，绿化配置要格外体现不同的诗情画意。 5.4 园林小品每个建筑组团在风格统一的前提下，形成变化多样的园林小品。在带状水面两岸设计错落于水景别墅之间的亲水踏台。沿河道设置一定量的木制游船码头，构成水上交通动线。5.5 北部小岛的位置位于东北部水面，与南部的Water Spa岛、中部的湖心岛呈犄角之势，以期达到项目的均好性。5.6 中部湖心岛承担引水功能内部水系以湖

26、心岛为中心，向四周延伸出68个支系，再分出若干小支流，深入到北部组院别墅中或南部的坡地型小独栋之间，以满足客户的亲水需求，对于构筑项目整体的均好性起着极其重要的作用。6 产品形式6.1 温泉度假酒店6.1.1 用地分析n 地块现状：温泉度假酒店用地规划占地面积为100亩，由于温泉度假酒店紧邻大面积的湖水、岛屿，给予本产品在地形方面有了特殊的灵性。地势平坦，植被主要是杂草、庄稼、树木等普通植被，对产品的开发建设没有直接的阻碍。6.1.2 空间组织结构分析n 组团形式：温泉度假酒店在开发形式上以旅游度假为主，商务会议为辅。以相互连接的多个单体建筑，形成有关联的建筑组团。其中包括商务会议中、配套商业

27、经营空间，以及相对集中的温泉度假酒店的房间和汤屋。n 空间构成：从空间结构上分布为汤屋建议设计200间左右，每个房间5060平方米，容积率为0.45，最终达到很强的空间感和舒适的通透感。6.1.3 标准层面积层高从总体来看，温泉酒店的层高要求，具体如下：酒店总共为2.53.5层。每层高度为4.5米。6.1.4 外立面风格经过考察、分析，作为具有中式风格的温泉酒店产品，应当利用项目所在地现有的自然风貌，摒弃现有开发模式的弊端，提取中国文化之精髓。主楼采用中国传统的古典建筑风格，同时加入现代居住的流行元素，吸纳欧美等西方国家较为现代、惬意的生活理念。它的总体立面效果应该与周围的景观、产品大体一致并

28、融为一体，充分体现“天人合一”的和谐境界。以具有中国传统特色的红、灰、白为主色调，使建筑充分体现现代感的新中国风味，与自然完美的溶为一体。立面材质：与总体建筑统一。采用原生的材料，尽量使用天然的石材和木材。在砖瓦的运用上，尽量使用质感较为粗糙的陶砖和陶瓦，使其体现一种天然和非人工的质朴。立面色彩：与整体建筑立面色彩和谐，但在统一的前提下，需要突出酒店的商务性。因此，色彩应相对规则，与周边景观形成较为明显的对比。6.1.5 室内装修建议因项目定位为高档度假式酒店，因此在室内的装修标准上要高于同类产品。在具有一般基础设施之外，应尽量以人性化的标准来装修。考虑到目标消费群体大多数来此旅游、度假，舒适

29、、周到的服务会提高酒店的美誉度、知名度，增强消费人群的忠诚度。6.2 度假型温泉酒店式公寓总体项目思想：以2.5-3.5层建筑为主，建筑与建筑形成围合关系，共同组成不同格局的院落，并在院落中设置可供业主互动的景观小品，立面元素以原生材质的自然、质朴为主题，尽量做到具有传统风格，但又不是完全复古。6.2.1 用地分析本项目度假型温泉酒店式公寓用地范围包括景观大道的东部、河道的北岸部分、此产品用地是呈带状沿河岸东西走向。n 地块现状：该用地范围内目前有成型的沿河林带，是未来进行产品建设时需要保留的部分。此外，该用地范围的河道还未进行改造，也是未来产品建设时必须进行整改的部分。度假型温泉酒店式公寓用

30、地范围总占地面积约为66700平方米，此地块的整体离水岸较近，且里主干道相对较远，景观较好。 地块的优势：离社区主干道不远，并且有宽阔的水面。同时距整个项目的度假酒店也较近，为酒店式公寓这个项目提供了很大的功能补充。n 技术规模：用地面积为66，700，容积率为0.6，总建筑面积为40，020，共约500套。n 产品差异化开发的可能:建筑风格在充分保留原有的绿化生态的基础上，充分展示中国文化最精髓的哲学理念，使建筑与环境相依相容,交互辉映,能达到天人合一的和谐与统一.并充分利用温泉文化，全面提升人们心目中“公寓”的革命性概念。6.2.2 空间组织结构分析楼前庭院空间：庭院的围墙借鉴中式四合院的

31、围墙，同时运用一定数量的现代感元素。庭院的色彩也要尽量避免使用灰色调，而应当加入一些原生材质的色彩。入户玄关空间：做到中式院落中“影壁墙”的效果。汤池空间：考虑到温泉的腐蚀性，汤池的材质主要是以石质、木质为主。汤池的位置原则上是要达到180景观，临窗主要以落地窗、50cm/80cm飘窗，以此可以到达景观与排气的要求。卧室空间：整个度假型温泉酒店式公寓，主要目标客户群的特性是以休闲度假为主，卧室的主要特色之一就是淡化床的概念，地面加龙骨，起地10cm做实木地板，另加榻榻米。舒适自然.客厅空间：区别于居家的客厅的功能，大开间落地窗，低矮的家具，自然的饰品营造与喧嚣都市的隔离，精神回归自然的享受 。

32、阳台露台空间：首层的院落空间：.同庭院空间上层的露台空间：.空中阳光汤池、空中园林的设置有效的提高此类产品“见天”的卖点6.2.3 交通组织分析出入口的设置：相对是整个组团的景观大道，同时又和其他产品类型的组团形成明显的区别。进入社区的车行道路：即是社区景覌大道的延伸，又是组团人流道路的支持。道路对整个组团的影响是要降到最低点，以及车行对人的安全也要重点安排。楼体之间的人流道路：主要是实现人流的便捷、舒畅，同时对整体园林环境起到画龙点睛的作用。有些段落是曲径通幽，有些段落是心旷神怡。停车位：在社区的集中部位设立相对集中的停车场，每个楼体的前后设立一定数量的临时停车位（绿化）。6.2.4 标准层

33、面积、层高配比。根据对南彩周围项目的调查分析，九鼎轩认为：标准层面积应设为50120平方米。标准层高为：3000cm，汤池起地为：80cm，卧室地台为：10cm。卧室部分的实际使用层高为：290cm。见图1：标准层刨面图 2200cm 2900cm 卧室100mm汤池 800mm 6.2.5 户型设计建议及配比基本数据：设定总用地面积66700平方米，容积0.6，总建面，40020平方米 ，设定单套平均面积80平方米 总套数约为500套。户型面积配比：精致55平方米，标准65平方米，中产85平方米，顶层150平方米，户型面积户型功能50M265 M285 M2120 M2户型朝向（坐北朝南）客

34、厅/起居室（层高）3米入口门厅Entry hall门厅foyer客厅Gathering room餐厅 dinning room酒吧 wet bar壁炉 fireplace主卧室 master bedroom主卫生间 master washroom主浴室 master bath桑拿间 sauna日光浴室 solarium书房 library阁楼 loft汤池pool项目服务内容设立： 提供代租服务：由指定的酒店管理公司代为提供相关的服务。详细约定由酒店管理公司和业主签订合同。 专供客户自用：客户自己长期使用，每月有物业管理公司或酒店管理公司，收取管理费用。 现在国际上通用的产权式度假酒店公寓的管

35、理运营模式：开发商 投资者（业主） 酒店管理公司 业主分红/ 6.2.6 外立面风格1、 整体的建筑风格主要体现中国文化中“天地结合”人与自然相互融合的精神层面，充分体现人与建筑、人与自然、人与人、建筑与建筑之间的和谐与互衬。2、 考虑到与周围自然环境的对比性、融合性。在整个组团的外立面颜色的运用上可充分运用，原生木质色彩（暖黄色 ）、原生石质色彩（冷灰色 ） 6.2.7 室内装修建议生态型风格：着重体现与自然的溶合接洽，装修风格主要以纯色为主。自然绿 深秋黄 雪冬白 温泉蓝皇朝型风格：大气奢靡不失品位，轻柔的手笔折射出主人的身份与地位。现代型风格：简约的风格中不失整体的生态，简单的布局不失现

36、代的凑。原生型风格：现代的材质抹不去人性里最原始的萌动，6.2.8 重要节点细部控制组团立面的风格设置VS整体项目风格 .细部项目中国风处理，并结合原生生态环境。庭院的处理VS空中露台处理 .院落，中国山水、景观、小品。空中露台的空间穿透。坡地的处理效果VS平地的处理效果6.2.9 目标客户群定位获取条件：产品平均总价50万元交通用时40分钟车程产品属性：第二居所具备投资功能体验温泉文化与中国文化目标客户的表象： 经济能力：度假型温泉酒店式公寓中，客群是各行各业的中高层人士，他们有一到两套第一居所，享受生活的意识较为强烈。他们处在金字塔置业消费体中的中、上层，能够承受3000-8000元的房款

37、月供，50-100万元左右的总房款。 南彩项目中的，度假型温泉酒店式公寓，也是为这个人群量身打造，使产品和需求达到了最大限度的符合。 行为特征：这个人群具有较高的教育水平，年龄层次上也较为年轻，对自己的未来充满信心，喜欢都市生活，注重健康，社交活动多，有较高的文化素养和审美情趣，思想先进，不确定性、多变性、多元化较为明显，在置业消费上追求方便多于舒适，喜欢追求、体验崭新的生活方式。 购买动机：购买此类方房产的客户一般而言可分为2种类型：自用型、投资型。自用型：即购房动机是以满足自身对居住的需求为主，不论是首次置业还是二次（含多次）置业，均是自己居住。包括作为第二居所。投资型：购买房产是作为一种

38、投资方式，购买后房产用于出租或出售。因此投资回报率将是其购买物业最看重的问题。此类客户将是我们的重要的目标客户群体。针对本案客群的特征我们认为投资性型客户将会是本案的重要组成部分，本案投资客也可分为两种：自用型投资客：由于本案的客户是以全球500强企业驻华机构、国内私营企业主、外企白领、外省市驻京负责人为主，他们有稳定的收入、对生活品味有较高的要求。 纯投资型客户：对产品本身非常的热爱，并对产品的投资价值有自己独到的见解。我们的产品投资计划也是其关心的重点。 6.3 企业Camp David企业Camp David位于该用地范围的河岸东侧，占地约110亩。在独栋别墅的基础上，企业Camp Da

39、vid 以商务会议、企业非正式谈判及休闲娱乐为主。功能设施有客房、会议厅、围合式大型汤池等，去掉厨房等生活设施，每栋可考虑设计相对独立的四至八个套房。面积400500平方米一栋。6.3.1 空间结构分析n 组团形式：企业Camp David项目容积率可相对降低，套数较少，因此，可按照组团围合的方式来设计。但具体到每栋，又可通过不同方位的布置，获得较大的独立性。在结合每套会所中都具有的大水景和温泉的特点，以及新中国风的形式加以定位，空间的组合应具有院落围合的状态，而在围合中，又有与外界交流的过度空间。6.3.2 交通组织分析在交通组织上应尽量考虑道路宽阔和安全性。同时，必须照顾到停车入户和人车分

40、流的问题，也必须考虑到车道与人行道分隔，以及车道、人行道与建筑分隔的问题。n 出入口:要考虑到客流量的问题，在西北角和正南方向分别设置出入口，并进行封闭式管理。n 车行道： 在组团外围，设计单行线的环形车行通道。通过降低车道土地标高或抬高建筑和人行通道标高，在通过绿化带将车行道与人行道以及建筑物进行有效隔离，提高小区交通安全。在入户方向上，与人行通道分开，处于不同的方向。n 人行道： 其出入户门与车行道分离，基本处于内环。通过组团内部，沿中心水系设计环形步行道，设立景观凉亭。其用地标高要高于车行通道，并用较高大的植物形成林荫步道。n 停车位： 设置地下停车场和地上临时停车场，并设立地下车库出口

41、和地上车位出口，同时在组团入口处设立访客车位。6.3.3 楼型设置企业Camp David外型采用中式建筑风格。墙面以开敞的采光窗和砖墙交错的表面，将相邻水岸景观尽收眼底。外型以简洁、开阔的设计风格为主。产品的楼型在竖向设计上，可设计二层半的楼体。在采取中式建筑围合的方式中，根据产品的不同功能、区域，设计不同的院落组合模式。6.3.4 标准层层高标准层3300 mm6.3.5 户型设计建议及配比将客房、会议厅、围合式大型汤池等设施以动静区域形式分开设计。在客房户型设计时尽量考虑房间的开阔、简洁；会议厅及多功能厅在设计中要考虑到功能性、实用性和舒适性；围合式大型汤池的设置应尽量考虑房间所占据的空

42、间是否开阔、豁亮、通透等。6.3.6 外立面风格在与组院式温泉别墅相统一的基础上，增加部分公建的元素，如直线的增加和规则块面的运用。6.3.7 目标客户群定位n 目标消费群：从目前项目客源统计来看，消费主体基本为北京本地的企业。因此，企业Camp David主要市场的目标消费群应以北京企业的客户为主。目标消费群对产品的使用形式：目标消费群为大中型知名企业，这些企业以买断产品的使用权为主要使用方式。企业拥有的资产量足以让他们在这里达到预期的目标和追求更高的生活品位，对其产品的接受力是极强的。n 需求分析：本产品的功能定位于企业平时和重要时期在此举行的非正式会议或活动。在以往同类市场中,项目一般不

43、具备较优越的自然风光,在规模上也不能满足高端消费群体。在企业举行重大活动或会议时，其效果不为理想。这就意味着他们需要更大的弹性空间更优越的地理环境和完善的配套设施，需要具有特色的环境来满足他们更高的需求。因此，一个静谧舒适的环境便是企业休闲、度假、公关和举行高峰会议的最佳选择。时间：平时、重要活动时期方式：会议、非正式洽谈、渡假6.4 坡地型温泉独栋6.4.1 用地分析n 用地范围：本项目小独栋用地范围包括整个用地部分的中、西部分以及酒店、产权式公寓的北部，中心水系的西南侧。n 地块现状：该用地范围内目前基本为平坦的农用地，是未来进行产品建设时需要进行地形的改造，通过土方的自我平衡，造就高低起

44、伏的坡地状态。项目地块基本上是南北走向的平坦地势,在此地块中有一条宽约2米的水渠，并且在水渠的西侧有大量的成年的白杨树。小独栋的用地总占地面积约为20万平方米。n 小独栋总经济规模：总用地面积约为200,100容积率约为0.3建筑面积约为60,030总套数约为300套 n 用地性质：从该用地范围的性质来看，是属于一期311亩以外的土地，目前仍然属于租用地，在未来开发建造时，需要将该用地改变为70年商品房用地。6.4.2 目标客户群定位 客户群区位分析：本类型产品所针对的目标消费群体应该是东北四、五环周围所遍布的TOWNHOUSE产品的潜在客户，这些客户多为、北部辐射区和北三环及亚北地区的高端白

45、领阶层（多层类住宅吸纳对象）；高级白领或私企业主（Townhouse物业主力吸纳对象）；以及东三环附近的使馆区内的外籍人士；随着2008年奥运会的临近、空港产业圈的逐步形成以及顺义新城的建设等利好因素，将会对区内的房地产开发形成强劲的产业支持。目标客户人群的特性：本产品的目标客户群大致具有：理性、低调、有较高的文化修养和品位，首先要把时间和精力更多地花在工作和事业上，虽说他们对那种顶级别墅生活也可能有一种殷切的向往，但这部分群体对现实生活抱着一种务实的态度，他们非常明确自己阶段性生活目标，但事业和工作的压力又促使他们追求别墅生活的闲适来放松和缓解这种压力，小独栋产品正好搭建起了这样一种平台：它

46、有着和别墅一样的生活品质，独门独户。别墅一般作为第二居所来使用，需要时间来支撑，而时间却正是他们最宝贵的东西，低密度、小面积、低总价的小独栋非常适合他们的这种心理需求。目标客户人群的心理需求：第一，实用性与炫耀性紧密联系，中等收入人群，对各种需求的实用性要求是必不可少的。所谓炫耀就是品位，炫耀是非常正常的一种社会心理，大家将居所作为定位自己身份、品位的标志。第二，住房强调私密性与交流空间的融合。这就要求在住宅的设计里面既要强调它的私密性，同时也要强调有非常合适的交流的空间。这种交流的空间不仅仅局限于家庭，还包括邻里、同事或者是同好的交流。第三，我们要注意这个人群有一个显示自己成功的标志，就是孩

47、子的教育，我们的中产阶级当中有非常多变的、非常前沿的观念，还有最不可动摇的家居生活当中很传统的东西。第四，就是个性化。个性话的让目标客户产生与众不同得 目标客户人群二次置业分析二次置业一般细分为自住型、度假型和投资型三类，其中比较普遍的是自住型和投资型。不同的二次置业者之间呈现出相当强烈的个性化差异。自住型二次置业者对物业的要求更高，并且更注重物业的舒适、环境的优美和配套的完善，并且对交通也表现出一定程度的敏感。即是为了改善居住环境，进行以小换大、以低档换高档的形式，选择自己更满意的住宅，强调档次。投资型二次置业者则对物业未来的升值空间、地段和交通比较敏感，并对整个地区的租金价格、对投资回报率

48、更为关注。也就是买了房子以后，进行一定的装修，再租出去赚钱，或买房后，等待时机出售赚钱。6.4.3 空间组织结构建议n 组团形式：2期所开发的温泉小独栋合计约300套，开发模式为组团内设造型各异的中央水景和绿化，使户户观水（观水露台）。n 空间构成：单户空间构成中，小独栋与组院式温泉别墅有较大的差别，主要体现在空间的构成是房屋与围墙形成围合，而因其面积小而不必做到房屋与房屋之间的围合，而在围合中，通过围墙的通透性与外界有交流的过度空间。因此在空间的组合上，应具备以下基本元素：n 院落空间：作为私属景观的营造，以及室外休闲娱乐的空间。包括院内水景和绿化的营造。其构成依靠建筑和围墙共同围合而成。在

49、其围墙部分，不应采取纯粹中式的完全封闭状态，而应有足够的通透性。同时其造型元素应尽量选取中国建筑中的代表性元素，如八角窗、扇型窗、木质格栅窗等，作二方连续的段落式构成。同时通过绿植和爬藤植物，使围墙获得自然而丰富的效果。n 开放式交通空间：院落内的道路。n 室内交通空间：连接各居室的通道和楼梯等。n 私密性泡汤空间：在室内卧室旁设立，必须要采光通风设备。n 会客空间：与来客进行交谈和宴会的空间。n 家庭活动空间： 家人共同活动、交谈、交流的空间。n 就餐空间：分为早餐空间和正餐空间，以及小型酒吧等间餐空间。n 卫浴空间：包括公共卫生间和私密性卫生间。n 厨房空间：包括中餐和西餐。n 观景空间（

50、阳台与露台）：家在景里、景在家里。n 娱乐空间：体育、棋牌、音像等空间。6.4.4 交通组织建议交通组织上应强调其私密性和安全性。同时，必须照顾到停车入户和人车分流的问题，也必须考虑到车道与人行道分隔，以及车道、人行道与建筑分隔的问题。n 出入口:应有独立的出入口，进行封闭式管理。建议在每一期的组团中，都设立单一出入口,保持其私密性。n 车行道： 在组团外围，设计单行线的环形车行通道。通过降低车道土地标高或抬高建筑和人行通道标高，在通过绿化带将车行道与人行道以及建筑物进行有效隔离，提高小区交通安全，同时防止其噪音和视线对居住区内的干扰。在入户方向上，与人行通道分开，处于不同的方向。n 人行道：

51、 其出入户门与车行道分离，基本处于内环。通过组团内部，沿中心水系设计环形步行道，设立景观凉亭,满足园区业主有观景之处。其用地标高要高于车行通道，并用较高大的植物形成林荫步道。n 停车位： 基本停车入户。分别在室内车库和室外停车场设立停车位，同时在组团入口处设立访客车位。6.4.5 楼型设置及比例很多消费者不禁发出这样的疑问：小独栋到底是Townhouse升级版还是别墅简装版？我们的答案是小独栋的价位介乎Townhouse和别墅之间，同时又具有二者的优势和特征。小独栋出现开启了中国式别墅市场的新篇章，它填补了别墅市场的一个空白，使别墅市场也基本形成了一个无缝链接。小独栋产品已不是一种概念，而是一

52、种实实在在的产品形态，是真实展现在世人面前的一种高尚生活，它严格区别于别墅产品和Townhouse产品，是一个彻彻底底的中国本土化产品。6.4.6 建筑层高从总体来看，小独栋的平均建筑面积约200平方米，首层层高：3000mm二层层高：标准3000 mm，坡屋顶斜面部分2200 mm6.5 组院式温泉别墅6.5.1 用地分析n 用地范围：本项目组院式别墅用地范围包括东部、东北部、北部以及河道东岸之临河带。n 地块现状：该用地范围内目前有成型的沿河林带，是未来进行产品建设时需要保留的部分。此外，该用地范围的河道还未进行改造，也是未来产品建设时必须进行整改的部分。河岸东侧地段紧靠红线，也直接与红线

53、外村落相连接，在未来的临河别墅建造时，必须做到视线的遮挡，以及对各种干扰因素（如噪音、人流等）进行阻隔，以保证独立别墅的私密性和尊贵感。项目地块狭长，为南北走向的平坦河岸地势,绿化环境及生态植被保持原始状况,空气中能闻到的只是大自然的味道,别墅用地范围总占地面积约为33万平方米, 水、电、气等市政设施缺乏。n 组院式别墅总经济规模：总用地面积约为400200533600容积率约为0.17建筑面积约为68034 90712总套数约为136181套 n 用地性质：从该用地范围的性质来看，是属于一期311亩以外的土地，目前仍然属于租用地，在未来开发建造时，需要将该用地改变为70年商品房用地，这就要求

54、开发商完成土地产权的报批工作。n 产品差异化开发的可能:本地块位于顺义区空港经济圈内,更为全北京极其稀有的，拥有超大水面的温泉度假项目，去除地块区位优势外，从环境而言, 静僻，隐秘，清新，自然，气候宜人。因此，该类产品的设计和建造，应在充分保留原有的绿化生态的基础之上，充分展示中国文化最精髓的哲学理念，使建筑与环境相依相容,交互辉映,能达到天人合一的和谐与统一.6.5.2 空间组织结构建议n 组团形式：由于该类产品容积率极低，套数极少，因此，可在每一个分期中按照组团围合的方式来设计。但具体到每一户，又可通过不同方位的布置，获得较大的独立性。具体而言：2期和3期所开发的组院式温泉别墅分别约60-

55、80套，每一期中，除部分临水别墅外，其余非临水部分可分为2-3个非规则圆形组团，每一个组团内都有造型各异的中央水景和绿化，使户户观水（观水露台），且拥有私属的小型水面。临水别墅自成非围合的线形组团，建立私属的码头，使大水面成为业主私有。n 空间构成：单户空间构成中，结合项目具有的大水景和温泉的特点，以及新中国风的定位，空间的组合应具有院落围合的状态，而在围合中，又需要有与外界交流的过度空间。因此在空间的组合上，应具备以下基本元素：礼仪空间：包括院门及门厅，作为出入的礼仪准备和对外接洽的基本接待。院落空间：作为私属景观的营造，以及室外休闲娱乐的空间。包括院内水景和绿化的营造。其构成依靠建筑和围墙

56、共同围合而成。在其围墙部分，不应采取纯粹中式的完全封闭状态，而应有足够的通透性。同时其造型元素应尽量选取中国建筑中的代表性元素，如八角窗、扇型窗、木质格栅窗等，作二方连续的段落式构成。同时通过绿植和爬藤植物，使围墙获得自然而丰富的效果。半开放式交通空间（过渡空间）：开放式门厅或建筑与院落之间的回廊或通廊。可通过玻璃或合页窗进行封闭或半封闭。开放式交通空间：院落内的道路和跨水小桥。室内交通空间：连接各居室的通道和楼梯等。开放式泡汤空间（户外风吕）：可考虑在院内水景旁设立，取其自然风味。私密性泡汤空间：在室内卧室旁设立，必须要采光通风设备。会客空间：与来客进行交谈和宴会的空间。家庭办公空间：考虑设

57、立私密性的书房和密室，包括各种商务通讯网络和理财空间。家庭活动空间（起居）：家人共同活动、交谈、交流的空间。就餐空间：分为早餐空间和正餐空间，以及小型酒吧等间餐空间。卫浴空间：包括公共卫生间和私密性卫生间。厨房空间：包括中餐和西餐。观景空间（阳台与露台）：室内与室外的过渡连接空间。可在露台上设计户外汤池，一边享受温泉的慰籍，品尝风味美食，一边观赏天高水阔的湖光山色，林森花繁的自然美景，造就能让人充分享受且无法比拟的人间妙境。娱乐空间：体育、棋牌、音像等空间。6.5.3 交通组织建议作为本项目最高端的产品类型，在交通组织上应强调其私密性和安全性。同时，必须照顾到停车入户和人车分流的问题，也必须考

58、虑到车道与人行道分隔，以及车道、人行道与建筑分隔的问题。n 出入口:应有独立的出入口，进行封闭式管理。建议在西南和正西的别墅产品组团中，都设立单一出入口,保持其私密性。远期从和东岸之南端沿河进入。n 车行道： 必须在组团外围，设计单行线的环形车行通道。通过降低车道土地标高或抬高建筑和人行通道标高，在通过绿化带将车行道与人行道以及建筑物进行有效隔离，提高小区交通安全，同时防止其噪音和视线对居住区内的干扰。在入户方向上，与人行通道分开，处于不同的方向。n 人行道： 其出入户门与车行道分离，基本处于内环。通过组团内部，沿中心水系设计环形步行道，设立景观凉亭,满足园区业主有观景之处。其用地标高要高于车

59、行通道，并用较高大的植物形成林荫步道。n 停车位： 基本停车入户。设立室内车库和室外车位各一个，同时在组团入口处设立访客车位。6.5.4 楼型设置及比例建筑是人类诗意栖居的象征性和符号化的统一。组院式温泉别墅提供与周围树林互映的360度的视角，住宅的墙面以其开敞的采光窗和砖墙交错的表面，将周围树林景观尽收眼底，人们在树林间起卧栖居。设计坡地上的住宅，中间的分段踏步走廊贯穿始终，两侧交错筑台，台上分别安排使用性质各不相同的房间，房间与室外平台层层跌落，直落地面，各层房间都可望到中心水景，互不遮挡。可上望蓝天、下观碧水，情趣丰富。产品的楼型在竖向设计上，可设计一层半或二层半的楼体。每户都必须采取中式建筑围合的方式。根据产品的不同大小，设计不同的院落组合模式。具体如下：6.5.5 建筑层高从总体来看，组院式温泉别墅的面积较大，因此，需要有更高的层高要求，具体如下：首层层高：3300mm二层层高：标准3300 mm一、二层挑空：标准6600 mm。6.5.6 户型设计建议及配比在户型设计中，需要考虑多变的空间形式。每个房间简洁、开阔，设有景观露台、阳台或阳光室；各