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1、附件：一、物业管理服务内容、标准及收费形式（一） 房屋本体的维修、养护管理内容及标准1、维修养护制度：在工作场所公示工作标准及岗位责任制度，执行良好，有检查记录、维修记录、保养记录。2、小区平面分布图、楼门标识等：保持完好齐全、规范美观，有缺损及时更换修补。3、房屋外檐：每周巡查一次，发现损坏按规定维修。房屋屋面：保持清洁无擅自占用和堆放杂物现象。4、楼梯扶手、门窗：每周巡查二次，保持楼内公共部位门窗玻璃、配件完好，开闭灵活。5、楼内墙地面、顶面：每周巡查二次，遇有损坏适时修补。（1）瓷砖地面目视无明显污迹、灰尘、脚印。（2）水磨石地面目视无灰尘、污渍、胶迹。（3）水泥地面目视无杂物、明显油迹
2、、污迹。（4）广场砖地面目视无杂物、无明显油迹、污迹、大面积乌龟纹及青苔。（5）车道线、斑马线清晰、无明显油迹、污迹。6、雨水井、化粪井：每月检查二次，定期清理疏通，保持畅通，无堵塞外溢。7、场地、道路：每周巡查一次，场地、道路平整通畅，发现损坏按规定修复。8、安全标识：每天巡查一次，危及人身安全隐患处有明显标识，发现损坏及时修补。9、围墙：每周巡查一次，保持围墙完好，发现损坏按规定维修。10、楼道灯：接到业主或使用人报修后1小时内修复，完好率99%以上。（二）设施设备管理服务内容及标准包括但不限于：1、供配电系统（1）保证正常供电，限电、停电由有关部门出具的依据按规定时间通知用户。（2）制定
3、停电应急处理措施并严格执行。（3）制定设备安全运行岗位职责，做好巡回检查、维修保养运行记录，制定惯例维修档案管理制度并严格执行。（4）设备及机房环境干净、整洁，无杂物等，机房环境符合设备要求。（5）公共照明设施（含景观照明等）保证运行良好。（6）动力设备定期对各设备配电箱进行清扫，检查各连线有无松动，如有异常，尽可能选择在节假日或晚上进行检修。（7）公共照明设施（含景观照明等）1）每季度定期检修清扫照明配电箱一次，确保配电开关与导线连接良好无松动。2）每月巡检二次，确保插座连接良好无松动。2、给排水系统（1）设施设备工作正常，无跑、冒、滴、漏等现象。（2）限水、停水按规定时间通知用户。（3）定
4、期清理封堵在各个污水井内潜水泵口的杂物，确保排水系统通畅，暴雨过后及时清理封堵在各雨水井潜水泵口的杂物。（4）遇有事故，维修人员要及时赶到现场进行处理。（5）有突发事故应急预案。3、智能化系统（1）楼宇自动化（安防、通讯、巡更等）监控电脑及软件、操作控制台及控制键盘、录像机设备、报警触发数字录像设备（硬磁盘）、彩色监视器、摄像机、视频分配放大器、传输线路等视频光传输设备、报警系统输入接口等各类楼宇自动化设备的维护保养。（2）停车管理系统监控电脑及软件、主控制器、辅控制器、道闸等设备的维护保养。4、楼内外标识系统保证楼内外各类反光标识的干净与完整；定期对各类有源发光标识进行检修维护，按时更换损坏
5、元件。5、外围设施（旗杆、景观设施等）每月对外围设施进行例行巡视，对于损坏部位应于3日内修缮完毕，对于存在活动部件的外围设施应进行每周巡视。（三）公共秩序维护内容、标准1、人员标准具有初中以上文化素质，身体健康，身高172CM以上，裸眼视力1.0以上，无残疾，无重听，无口吃，无色盲和色弱，体形匀称，相貌端正，朴实大方；具有较强的吃苦耐劳精神和环境适应能力。2、人员要求：统一着装，佩戴统一标志，仪容仪表整洁规范，当值时立岗不倚不靠，语言文明规范；配备对讲装置；正确使用各类消防、物防、技防器械和设备；协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作，发生治安案件或者各类灾害事故时，及时向
6、公安和有关部门报告，并积极协助做好调查和救助工作。3、人员内部管理保持公共秩序维护员队伍的稳定性，建立行之有效的规章制度，树立良好形象。4、公共区域消防管理制定合理的消防管理作业规范，保证人员培训频次，对重点部位做到巡逻高频次覆盖，做好火灾应急预案。5、门岗：各出入口24小时值勤，其中主出入口7：00-19：00立岗，并有详细的交接班记录；对外来机动车实行询问登记。6、巡逻岗：按照规定路线和时间每2小时巡查一次，做好巡查记录。7、车辆管理：引导机动车辆按规定路线行驶并在指定地点停放，停放有序；非机动车停放整齐。（四）公共环境保洁维护内容、标准1、岗位人员配置具有初中以上文化素质，身体健康，体形
7、匀称，相貌端正，朴实大方。2、日常监督监控对于日常保洁作业要有详细监督记录，对于各类保洁作业过程有指导性文体规范，对于作业所用各类耗材需绿色环保。3、楼内公共区域：地面每天清扫1次，擦拭1次；墙面无灰尘、无乱悬挂等现象；顶棚目视无灰尘、无蛛网；楼梯扶手、栏杆、窗台每天擦拭2次；门窗玻璃每周擦拭2次；消防栓、标识牌等设施每周擦拭2次；电梯轿厢每天擦拭2次；操作板面每天消毒1次；每月对电梯门、壁保养2次。4、楼外公共区域：硬化地面、主次干道每天清扫2次，干净整洁；绿地无垃圾、纸袋等杂物；公共区域日常设专人保洁，保持干净整洁无杂物；对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑适时进行清扫；室外标识、宣传栏、
8、信报箱等每周擦拭2次；路灯、楼道灯每月清洁1次；垃圾清运日产日清，无满溢现象；垃圾桶、果皮箱每天清洁2次,夏季每天进行消毒。（五）绿化养护维护内容、标准1、公共区域绿化公共区域绿化保养业务由投标单位负责找专业的绿化维保单位进行日常管理与维护。2、日常监督监控物业公司应通过严格的管理监督程序对绿化工作全面监控管理。通过定期、严格的监督、考核，保证并持续提高绿化工作的服务质量，服务水平以满足项目高档次的绿化的服务需求。3、草坪及地被植物整齐，草坪适时修剪，高度不应超过8公分。4、树冠完整美观，无枯枝死杈。5、绿篱修剪及时，适时补种无缺株。6、根据气候和季节状况，适时组织浇灌、施肥和松土。7、适时做
9、好病虫害防治，保持树木花草正常生长。8、适时采取植物防冻保暖措施，扶正加固。9、绿地无改变使用用途和破坏、占用现象，无纸屑、无烟头、无石块等杂物。（六）综合管理1、服务中心：小区设置服务接待中心，配置办公家具及电话、传真机、计算机等办公设施设备。2、管理服务人员：小区经理持有项目经理上岗证，管理人员持有物业管理员上岗证；管理人员服装统一、佩戴标志、仪表整洁规范、文明服务；水、电等特种作业员工均应持有专业部门颁发的有效证书上岗，严格遵守操作规程及保养规范。3、服务时间：每天24小时有管理人员接待业主和物业使用人，设置大堂客户服务专员，现场随时处理物业服务合同范围内的公共性事务，受理业主和物业使用
10、人的咨询和投诉，答复率100%、有效投诉处理率100%。4、日常管理与服务：（1）日常服务应符合国家和我市物业管理条例的有关规定以及物业服务合同的约定；（2）建立物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序、环境卫生的维护以及绿化养护等方面的规章制度；（3）物业服务合同签订规范，公布物业服务内容、标准及物业管理服务费标准；（4）实行24小时报修值班制度。急修半小时内到达现场，预约维修按双方约定时间到达现场，回访率98%以上；（5）对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，对装修现场进行巡视；（6）对侵害物业共用部位、共用设施设备的行为，要求责任人停止侵害、恢复原状，对拒不改正的书面
11、报告有关部门处理；（7）运用计算机对业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理、日常办公等进行管理，建立完善的档案管理制度；（8）每年进行二次业主满意度测评，覆盖率达到90%以上，对管理服务中的薄弱环节适时整改；（9）按规定使用共用部位、共用设施设备专项维修资金，公布专项维修资金使用情况；（10）每年第四季度将物业共用部位、共用设施设备运行状况的报告提交业主委员会，并在小区内公告； （11）公示场地占用费的收取和使用情况；（12）节假日进行专题布置，每年组织三次以上社区活动。以上为超出天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准一级标准的服务内容。其他服务参照天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准一级标准提供。二、物业管理服务收费形式1、包干制三、物业管理服务标准及收费标准投标人采取包干制形式确定本项目物业管理服务标准及收费标准。投标人根据招标人提出的服务内容、服务标准提供超出天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准一级标准的服务。物业管理服务费用按照招标人明确的服务内容、服务标准根据实际管理服务成本据实测算。注：物业管理服务费和电梯、二次供水、消防等设施设备日常运行养护费用应分别测算。
房屋本体的维修`养护管理内容及标准
