微观经济学论文

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1、天 津 大 学 管 理 学 院硕士课程论文经济学从微观经济学看中国居高不下的中国房价学 号： 姓 名： 专 业： 从微观经济学看中国居高不下的中国房价摘要中国的房价，自1998年房地产市场化改革后，一路上涨。特别是2005年后，房价更是猛涨。对于中国高房价之原因，众说纷纭，本文将对此从微观经济学的角度给与分析和解读。微观经济学理论阐明：商品价格是由需求和供给的均衡决定的。那么我们就从这两个方面入手，来分析中国的高房价。关于商品的自身价格，一般来说，一种商品的价格越高，该商品的需求量就会越小。相反，价格越低，需求量就会越大。当一种商品本身的价格保持不变，而与他相关联的其他商品的价格发生变化时，这

2、种商品本身的需求量也会发生变化。例如，在其他条件不变的前提下，当馒头的价格不变而花卷的价格上升时，人们往往会增加馒头的购买，从而使馒头的需求量上升。但是,中国的房子则不同,房价很高,然而人们的购买需求并没有减少。相反，很多的人（富人，企业看到了炒房的高利润，来投资房子，使得房子的需求增多，房价进一步上涨。形成了如今的炒房热。那么是什么原因造成了这种市场失灵现象？又是什么因素，使得中国房子价格不断上升的呢？关键词：供给和需求的博弈，微观经济学，中国房地产，国家政策一 影响中国房价的主要因素： 任何物品的市场价格，都是由供给和需求的博弈形成，房地产也不例外。分析房价的真相，就要分析供给和需求。供应

3、方面来看： （1） 中国的土地制度，大大限制了房子的供给数量，增加了房子的成本，人为的制造出“物以稀为贵”。 从供给方面来说，要建房子，首先要有土地，土地就成了房子供给的源头。所以，中国高房价的第一个因素是中国土地制度。 由于中国规定城市土地必须国有化，地方政府就垄断了城市的土地供给。为了获得最大利益，作为垄断者的政府，于是就限制土地供给以保持垄断高价。这种土地制度的结果，一是大大限制了房子的供给数量，因为供给房子首先要供给土地;二是增加了房子的成本，同时缩减了房地产商继续开发的资金;三是人为制造稀缺，物以稀为贵，土地供给的短缺就会让房子有升值机会和囤积的价值，从而引起大量投机和囤积。全国工商

4、联房地产商会就全国9城市“房地产企业开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流入政府的共有二部分，一是土地成本，二是总税收，合计占到了49.42%。房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%。据悉，一些小产权房，价格只有市场的三分之一左右，但由于触动了土地财政而被打压。可见，土地制度对中国房价的影响是多么高。所以，中国高房价的第一个根本因素是中国的土地制。这种土地制度必然会制造高房价和住房难。（2）保障房，及廉租房的供应数量有限，市场上没有可以替代商品房的产品。供给分为公共供给和市场供给，也即保障房和商品房。如果有足够的廉租房，大多数实际需求的公民是不会购买高价的商品房的，那

5、房价必然无法长期维持高位，或至少不会有很大的住房难问题。1997年，香港推出每年85000套廉租房计划，从此香港房地产市场一直跌了整整五年，房价跌掉了60%。在新加坡，80%的人口住在保障房中。中国能够享受到保障房的家庭不足10%，如果中国有足够的廉租房，高价的商品房必然失去大量需求，高房价必然无法维持。所以，中国高房价的第二个根本因素是廉租房严重不足。 二 需求角度来看： （1）中国的人口聚集结构，越来越多的人聚集到城市，增加了城市住房的刚性需求。 有人说中国人口多，耕地少，所以房价高。其实这是非常错误的。说到房价，多数专家和评论员都忽略一个决定房价高低的最基本因素，那就是人口经济聚集结构问

6、题。决定房价高低的是人口经济聚集结构。如果13亿中国人都居住在农村，或者说哪怕是有26亿中国人但都居住在农村，无论如何房价也高不起来。相反，哪怕中国只有一亿人，若80%以上都聚集在北京上海两大城市，那中国房价一定很高。荷兰人均耕地面积仅为0.84亩，那荷兰为什么不疯狂的高房价呢?原因就在于荷兰等欧美国家中小城市和小城镇发展的很好，人口没有过于向少数大城市拥挤。在一个区域内，如果用于居住的房子相对较少而用于工商业的地产很多，那必然有许多工作人口去竞争少量住房导致此处房价较高且居住空间狭小，如日本东京。相反，如果在一个区域内，用于居住的房子相对过剩，那房价就不会一直很高。这又一次很好的应证了经济学

7、中的供求关系。 （2）房子的价值，决定了他的投资需求。目前，投资房地产的人，企业越来越多。正如我们在经济学中所学，价值作为劳动，一经产生即已确定，它等于当时产生该商品所付出的社会平均劳动量，或曰当时的社会必要劳动时间，但价格则否，他会随时间，地点的不同而存在巨大的变动，同工不同酬现象就是最好的例证。价值是价格的基础，价格是价值的货币表现，价值决定价格。供求关系也影响价格。在现实生活中，有的商品价格很高，（如当今中国的房地产）是因为，第一，人们发现它、生产它、保存它等花费了大量的劳动时间，其价值量大，其价格就高；第二，市场的供求关系的影响。当出现供不应求时，商品价格就上涨。但这只是说明商品价格是

8、由价值决定的，受到供求关系的影响。房地产具有资产投资功能，可以获取保值升值收益。这一特殊的价值，也使得房地产的价格不断攀升。（3）中国特殊的社会结构，和法律制度下，人们没有更好的保值升值产品可投资，只好转向房地产投资，来增加收益。投资需求，使得目前中国的房地产价格，节节攀升。对于中国商品房的主要购买群体，要城市化的农民，城市居民，准备结婚的年轻人，和炒房的富人。但是无论对绝大多数要城市化的农民，还是对多数城市民众，或者是绝大多数准备结婚买房的年轻人，尤其是在大城市，这种房价已经高的让他们买不起。显然，推高房价的只有富人了，但高房价就是富人惹的祸的吗?除个别国家外，每个国家都有富人，但并不是每个

9、国家都高房价，所以把中国的高房价仅仅怪罪给富人也是不对的。无论是说货币发行过多导致流动性过剩和通货膨胀，还是说其他因素导致富人或民营企业去投机房地产，那都有一个前提，就是房地产具有资产投资功能，可以获取保值升值收益。如果对购买二套及以上房屋设置高首付高利息、对房屋买卖征收较高增值税、对多套房子征收较高房产税，显然就会使房屋失去资产投资功能，房价也会大跌。但在现在制度下，政府为了地方财政和经济增长，是不会这样做的。综合分析，中国高房价的最核心因素有三条：土地制度，廉租房不足和政府打击高房价不力。中国的高房价现象，是由于现阶段的供给和需求博弈所造成的。随着，国家的调控及经济的发展，人口结构的变化，

10、新的供求关系，必将使中国的房价回归正常。三 如何控制和调整现阶段的房价？（1）从消费者的角度扭转心理预期，从当前住房的房价收入比指标考察来看，人们对于房价持续上涨的预期使得有效需求不断膨胀。因此，缓解有效需求过旺的重要前提就在于扭转消费者的预期心理。居民购房时应根据自己的收入水平量力而行、逐步过度，梯级改善住房条件。即对那些暂时无力买房的可以先租赁住房，待条件逐步成熟时再买房。（2）从房地产商的角度第一，最近一个时期，一些中企 “拿地”和“地王”产生过程中扮演了一个不好的角色，央企应该改变自身形象，为社会多尽一些责任；第二，转变房地产行业的盈利模式，现在一些开发商推高了房价，但是交易量下降了，

11、这实际是“竭泽而渔”，其实他们的利润未见得上升了；能否创造一种“较低房价+较高交易量”的盈利模式呢？如果这样，也许就会出现一种大家所期待的房地产行业发展的良性循环。 （3）从政府的角度首先，政府应做的是对全国各地房产总量需求和总量供给能力调查，对调查的结果认真进行分析研究。从而对未来5年、10年、20年、30年之内的总需求和总供给有个基本的把握，以及时配置和调动各种资源和力量，有效化解这一供需矛盾，从根本上稳定人心民心。其次，政府应做的是对自身重点、一般和临时性工作的进一步界定或明确。总需求和总供给失衡在哪里？差距有多少？自己能做哪些？应该非常清楚，这样，才能不乱阵脚，才能事半功倍。第三，市场

12、的监管。临时的工作就是据市场动态或供需的阶段性矛盾，出台阶段性财政、金融、税收政策和奖罚措施，予以综合调控，使供需总体处于较为平衡或稳定状态。政府应加强对商品房买卖双方乃至整个社会生产与消费人群的在消费观念上的引导教育和社会保障体系的建设。只有政府采取合理措施，一切从群众出发，为人民着想，房产商有良好的职业道德操守，消费者合理消费，才能创造一个和谐的房产环境。四 中国房价的未来走势决定房价变化的，还是供应和需求。在供给方面，包括商品房的开工与竣工面积，保障房的开工与竣工面积，空房数量和迁居卖房数量，还有土地政策和对房地产开发的金融政策。在需求方面，包括要城市化的人口，年轻人结婚住房需求，换房需

13、求，拆迁需求，还有投机或投资需求。在近期内，决定房价走势的是房屋竣工待售面积、市场需求能力和限制投机购房的力度。在中期内，决定房价走势的是城市化发展态势、土地政策、保障房供应能力、空房数量、经济发展和居民收入增长。在远期内，是城市化发展阶段、保障房供应占需求比例、人口状况和经济发展阶段。我们先看近期情况。据国家统计局2010年全国房地产市场运行情况的数据：2011年1-4月，全国房地产开发企业房屋施工面积26.46亿平方米，同比增长31.7%;房屋新开工面积4.57亿平方米，同比增长64.1%;房屋竣工面积15020万平方米，同比增长13.5%。可以看出潜在房屋供给快速增加，竣工面积也呈加速增

14、长。综合统计局2010年与2011年数据，估计2011年将形成约33亿平方米的供给量。在2011年1-4月，全国商品房销售面积2.34亿平方米。按此进度，2011年大约可销售7亿平方米。按2011年卖7亿平方米计算，要近5年才可以卖完。另外，今年新国八条规定，各地要完成1000万套保障房，按每套90平米，有9亿平方米的施工面积。2011年1-4月，全国商品房销售均价约为每平米5300元人民币。那么33亿平方米，如果按5300元均价，需要17.5万亿元人民币，才能买卖完毕。问题是：钱从哪里来?如果不降价，谁有17.5万亿元人民币来买开发商的商品房?根据供大于求的规律，价格会有一定的下降。但由于对

15、城市化和年轻人的结婚购房预期，经济的较快增长，政府在近期内不敢让房价过快下跌，富人投资渠道也不能近期解决，在通货膨胀和流动性过剩的情况下，下跌幅度不会太大。当然，非常重要的是购房投资者的心态和心理作用，因为投机玩的就是信心。再看中期情况。按照2011年33亿平方米左右的供应速度，按100平方米每套计算，年供应量3300万套，五年供应1.65亿套。如果每套住房住3人，可以容纳4.95亿人，超过目前城市户籍人口总数，也超过80后90后的总和，更超过2.5亿流动人口农民工的总和。但对要城市化的农民，还有年轻人，有多少能支付现在的房价呢?按照供应速度，房价有很大的下跌压力。在十二五期间，政府规划建设3

16、600万套保障房。如果房价继续维持高位，民生问题便难以解决，考虑到近年来社会问题日益突出，稳定形势面临考验，以房安之是必备选择，加之通过城市化加快经济转型升级、创造就业岗位和应对劳动力短缺的需要，中央政府会进一步通过保障房建设维护稳定和发展，估计3600万套的规划要突破，预计达到5000万套左右，这又形成一种房价下跌的压力。考虑到稳定与发展的需要，如果中央政府感到需要进一步加强房价调控，加上以往调控房价的经验和舆论反应，估计会出台更有效果的措施。中国的土地政策，也可能在十二五期间改变。其原因在于，现在的土地政策备受争议，城市化和经济发展的需要也要求改变土地政策，地方政府继续获得土地垄断地位或保

17、持垄断价格的可能性在降低。如果改变土地政策，或加大供应降低价格，预计对房价有一定的冲击。一般来说，商品房空置率在5%至10%之间为合理区，空置率在10%至20%之间为空置危险区，空置率在20%以上为商品房严重积压区。北京联合大学教授张景秋与孟斌带领的课题组对北京50多个2004年到2006年售出后入住的小区用电情况进行的调查表明，电表几乎不走的比例高达27.16%。而电表不走的比例还在陆续上升，2007年时达到29%。并且越往外环空置率越高，市中心二环至三环空置率水平大约在20%左右，四环至五环就上升到30%左右。而这些空置房屋是需要成本的，如果房价不能保持继续上升或上升幅度低于资金成本，或者

18、出租也不划算，那么投资者就不能长期坚持，一旦形成逃离房地产的形势，价格将迅速下跌。综合考虑，房价在中期会有较大幅度的下跌，或有中等幅度的下跌。但考虑到城市化的发展、经济的增长、年轻人结婚购房需求，房价仍有一定的心理支持和需求支持，加之房价大幅下跌对金融系统与经济发展的影响，政府也会阻止房价过度下跌。但可以肯定，在中期内，尤其在2015到2020年，希望投机房地产或依靠房地产保值增值必然会受到损失。如果你现在手中持有房子，建议不要再持有太久。最后我们考虑远期情况，也即2020-2030年的房价情况。据2010年人口普查数据，中国城市化率达49.68%，预计2020年超过60%，接近发达国家水平。

19、但中国由于独生子女政策，导致年轻人口将快速减少，预计2020年后城市化发展速度将大为放缓。同时，据第六次人口普查公布数据显示，中国0-14人口已经降低到16.6%，这比美国、英国、法国、荷兰等发达国家还要低。这意味者未来中国将面临重老龄化和人口的崩溃式减少，未来经济也为此陷入长期低迷。 所以，在2020-2030之间，中国房价必然有一次大跌，而且是跌到底。房地产的高价位已经失去了实际的需求支撑，是坚持不多久的。当然，不同地方的房价下跌不同。由于年轻口的快速减少，大城市和东部地区为了维持发展，且本身他们的吸引力就比较高，年轻人口会进一步向这些地区流动。与此同时，人口流出地区的房价将降得更低，尤其

20、是农村空房就更不值钱了。这时候，中国房价将进入合理水平，边缘地区房价很低，房地产利润也将被压的很低。到2025年以后，中国城市化发展到一定程度，新买房子的绝对主体就是结婚买房的年轻人。但中国近十几年来一直处于超低生育率，这就意味着2025年后结婚买房的年轻人大幅减少。况且由于独生子女政策，许多家庭变成二合一，这些年轻不需要再买房子，甚至许多独生子女家庭因婚姻而节约出一套房子并把它推向市场。与此同时，新中国第一次婴儿潮人口开始大规模步入死亡年龄，老年人的房子开始大量推向市场。这时，一边是急剧减少的房子需求，另一方面是快速增加的房子供给，故至少中国房价在2025年前后必大跌。参考文献1时代金融新闻摘录2金融博览新闻摘录3财富中文网文献4商界文献