写字楼评价体系及产品设计要点

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1、写字楼评价体系SBSJC写字楼评价体系类别,这类评价标准在以外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的，是将写字楼按照其综合品质不同划 分等级，但目前还没有公认的划分等级的标准； 最常用综合品质评价标准:顶级写字楼、甲级写字楼、乙级写字楼及丙级写字楼。2、第二种则是按写字楼功能复合程度分类：纯写字楼、综合楼及商务综合体;3、第三种是不对写字楼做出分级，只提出一定的标准，以此判断写字楼是否达标，主要有:写字楼硬件达标性的评价标准-5A写字楼;写字楼绿色建筑认证体系，如美国的LEED认证及中国官方的绿色建筑评价标识等。亠综合品质之评价标准公共空间：有宽敞的大理石大堂和走廊；公

2、共部分的地面应为大理石、花岗岩、髙级地砖或铺髙级地顶级写字楼常规标准参照1、楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流， 建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建 筑物具有灵活的平面布局；楼层面积大，大堂和走道 宽敞，从垫髙地板到悬挂顶棚的净髙度不少于2.6 米，层髙一般在3.8米以上。2、装饰标准外立面:采用高档次的国际化外装修如大理石外墙 和玻璃幕墙，采用进口髙标准的大理石、铝板、玻璃 幕墙等材料；毯；墙面：应为大理石或高级墙纸或髙级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间：进口名牌洁具，如科勒、美标、TOTO等。综合品质之评价标准4顶级写字楼常规标准参照3、配套设施：应有配套商

3、务、生活设施，如会 议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等， 专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日 常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆。4、电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进 并对乘客和商品进行分区，一般每4000平方米 部电梯，平均候梯时间30秒左右。5、设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系 统髙效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布 线。顶级写字楼常规标准参照6、建筑规模：超过50000平方米;7、客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团;8、物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司 管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公

4、管理信息系统， 并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小 时的维护维修及保安服务。9、交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性, 临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁 直达；10、所属区位：位于主要商务区的核心区；11、智能化：3A5A;12、开发商的背景：经验丰富并且资金雄厚。级旨字楼常规标准参照1、楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其 收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地面应为 大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱 应包大

5、理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、髙级地砖或铺髙级地毯, 墙面应为髙级墙纸或髙级漆（如立邦漆等），应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套； 卫生间安置进口名牌洁具，如科勒、美标、TOTO等。配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专 用地上、地下停车场，停车位充足。设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。2、建筑规模:般25万平米。3、客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品 牌代理等方面的业务。4、物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护

6、维修及保 安服务。SBSJC5、交通便利：有多种交通工具直达。6、所属区位：位于主要商务区或副都心区。7、智能化：3A及3A以上。乙级写字楼常规标准参照1s楼宇品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但 建筑物的功能不是最先进（有功能陈旧因素影响），有自然磨损存在，收益能力低于新落 成的同类建筑物；装饰标准：外立面采用面砖或瓷砖；有大堂，大堂地面为地砖，墙面为瓷砖或髙级 漆，有吊顶；公共部分的地面为地砖或铺中档地毯，墙面刷白；卫生间采用合资或国产中髙档洁具等;配套设施：有专用地上、地下停车场;设备标准：有中央空调系统；无楼宇自控；有安全报警；无综合布线;2、建筑规模3

7、、客户进驻4、物业服务5、交通便利6、所属区位无限制；客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发; 有物业公司服务；有交通线路到达，交通较方便；副城市中心心或较好的城区位置。百刪匸丙级写字楼常规标准参照1、楼宇品质：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或 规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足较低收入承租 人的需求。2、装饰标准：外立面采用涂料；无大堂；公共部分的地面为普通地砖或水磨石；卫 生间采用普通国产洁具。3、配套设施：无。4、设备标准：分体空调；无楼宇自控；无安全报警；无综合布线。5、规模：无限制。6、客户进驻：客户基本是小型私企，从事简

8、单的销售业务。7、物业服务：可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班。8、交通便利：有交通线路到达。9、所属区位：一般城区位置。百脑JC_功能复合程度之评价标准纯写字楼/综合楼/商务综合体FX7纯写字楼是办公功能占绝对优势的物业类 型，底层虽然有商业，但都是为办公活动 提供服务。一般地在底层只有银行、咖啡 店、高级餐厅、商务中心、娱乐场所、会 议室等。71a；r：5 S-iiiiii gm II I I ! gjninjjHti 刚hi mI縣，H 9ii!5SIIH 111 I num I Bil 2 伽 I liii iiiimiiM h ISin i r I IS i i-：r im I

9、占加 i 制川 wim i iiHmimuiiiig ； 讪iiLirmn hi i ii iw| B imuiiiLJijmiinji! inniini纯写字楼/综合楼/商务综合体芳1鸣功能复合程度之评价当有两种或者两种以上的主要功能并存 时，我们称为综合楼，如办公与商场复合 的类型。百刪匚 euynw4功能复合程度之评价1纯写字楼/综合楼/商务综合体商务综合体是综合楼的高级形态，又称综合性建筑或复合型建筑，是集写字楼、公寓、酒店、 商场、会议、展览及娱乐建筑于一身的微型城市；其特点是功能协同、空间紧凑、品质突出。 建筑综合体因其规模宏大、功能齐全而被称为“城中之城”，在城市规划建设中扮演着

10、非同寻常 的角色，如曼哈顿的洛克菲勒中心、东京的阳光城、北京的国贸中心等都属于大型建筑综合 体。它是创新活动基地、文化交流之地、财富荟萃之地，是地标性建筑，反映城市风貌和经 济实力，聚集着大批的精英阶层和成熟的公司企业，是髙档办公居住消费娱乐活动场所。4?IT*A5A标准主要针对写字楼智能化硬件方面，包括0A （办公智能化）、BA （楼宇智能化）、 CA （通讯智能化）、FA （消防智能化）、SA （安保智能化）；5A写字楼标准K办公智能化系统（0A）:包括计算机网络系统、会议中心系统、门厅多嫌体查询系统、 物业管理计算机系统；2、楼宇智能化系统（BA）:包括冷热源系统、空调系统、变配电系统、

11、照明系统、给排 水系统、电梯管理系统、停车库系统；3、通讯智能化系统（CA）:包括双向电视电话会议系统、共用天线电视系统、公共广播 系统、数字是用户交换机系统、楼内移动电话系统、综合布线系统。4、安保智能化系统（SA）:监视电话系统、通道控制系统、防盗报警系统、巡更系统。5、消防智能化系统（FA）:消防联动、自动喷淋、自动报警等。LEED认证LEED (Leadership in Energy and Environmentai Design)LEED美国建筑环保认证是美国绿色建筑委员会U.S Green Building Counci健立并推行的 “绿色建筑评估体系”；目前在世界各国的各类建

12、筑环保评估、绿色建筑评估以及可持续性 评估标准中，其被认为是相对最完善、最具操作性和影响力的绿色建筑评估标准。LEED评估体系由五大系统组成，若干指标构成其技术框架，五大系统内容为：仁 可持续的场地规划；2、保护和节约水资源；3、髙效的能源利用和可更新能源的利用；4、材料和资源问题；5、室内环境质量。根据每个方面的指标打分,总得分是0分，综合得分结果，分四个认证等级:K认证级40-50;2、银级 50 - 60 ;3、金级 60 - 80 ;4、钳金级80以上。LEEDLEADERSHIP INA ENY1R.ONHINTAI DESIGN百刪匚绿色建筑评价标识依据由中国建设部牵头制绿色建筑评

13、价标识是指对申请进行绿色建筑等级评定的建筑物,定的绿色建筑评价标识管理办法及绿色建筑评价技术细则，确认其等级并进行信 息性标识的一种评价活动；该评价标识工作是经过官方认可的，具有唯一性。绿色建筑评价标识用于评价住宅建筑和办公建筑、商场、宾馆等公共建筑。绿色建筑评价标识要从六大技术体系对住宅与公共建筑进行考核，即1）节地与室外环 境；2）节能与能源利用；3）节水与水资源利用；4）节材与材料资源利用;5）室内环境质 量；6）运营管理（住宅建筑）、全生命周期综合性能（公共建筑）。绿色建筑等级由低至髙分为一星级、二星级和三星级三个星级；审定的项目由住建部发布，并颁发证书和标志。百胭汇产品设计要点标准层

14、面积对于高层写字楼而言，下面的公式在一般情况下成立： 标准层面积-总办公面积/（规划限髙-裙房髙度）/标准层层髙对于标准层面积大体确定有三个相关指标：标准层层高、建筑限髙和裙房高度；另外中国建筑规范对防火分区有明确规定，在有喷淋系统时写字楼标准层一个防火 分区的大小可以到2000平米。标准层层高、净高写字楼的层高是指写字楼标准层的结构底板上表面到上一层底板上表面的距离；写字楼的净髙是指标准层地板装饰面到本层吊顶下表面的距离；层髙及净高指标主要从规范、使用者感受、设备要求等方面考虑，在评判写字楼的舒 适性时，净高指标比层高指标更真实；在设计时考虑到梁板、吊顶及地面装修等种种的因素，一般将层髙减去

15、12米后约为 净髙，但因可能铺设网络地板及结构设计问题，会有一定的出入；建筑设计规范要求净高不得低于2.4米,作为甲级写字楼标准应在2.6-3.3米之间；甲级写字楼层髙一般在3.8米以上。百脑汇核心筒布置核心筒的布置方式主要是指核心筒在标准层中的位置，主要有以下几种方式：K中央布置：集中在标准层的中央，这种方式就是普通的核心筒式，对一般的小公司和大 公司有较好的适应性；2、外围布置：核心筒布置在办公空间外围，在中间留下连续无阻隔的大空间，这种方式一 般针对大的公司布置；3、综合布萱：结合了上述两种方式，核心筒集中成组布置，在每组周边有较小进深的空 间，而核心筒组之间又有连续的无阻隔大空间。中央

16、布萱中国百脑汇科技大厦外围布萱德国慕尼黑海波大楼综合布萱*印度新德里工程师办公楼f9产品设计要点写字楼客梯设置电梯是中高层写字楼中最主要的垂直交通工具，其数 量在很大程度上决定了核心筒的构成；电梯的设置取决于电梯的运力，而运力由4个因素决 定：电梯的数量、每部电梯的容量、电梯的速度，电梯 的组合；电梯的具体设萱要求无明确标准，根据实际经验及写字Schindler二麦楼等级，可以估测出:1、顶级写字楼2、甲级写字楼OTIS3、乙丙级范3000-4000平米/1 OOOKg 客梯4000-5000平米OOOKg 客梯5000-8000平米OOOKg 客梯4、电梯平均等候时间：顶级写字楼一般不超30

17、秒，甲级写字楼一般不超45秒TOSHIBAg产品设计要点写字楼客梯设置电梯按速度分类1、低速电梯：速度为1m/sV的电梯；2、中速电梯：速度为1.75m/sV2.5m/s的电梯;3、高速电梯：速度为2.5m/sV6m/s的电梯；4、超高速电梯：指速度为6m/s V的电梯。写字楼客梯客梯的上下分区写字楼客梯客梯的上下分区建筑高度超过75米或层数在25层以上髙层建筑的 客梯应分层（奇数、偶数层）停靠，或按低区、中 区、髙区）分区停靠；分区停靠又分分区直通和分 区设转换层停靠两种方式；停靠分区一般按每15层左右作为一区，低区层数 可稍多一些，髙区宜少些；竖向空间布局时考虑将人多的空间（办公、餐饮 等

18、）布置在低层区，人少的空间（旅馆、公寓）布 置在中层区或咼层区；每个分区由一到数部电梯组成，每个分区的电梯 自成一组，互相连成一排布置，每排不超过4部； 电梯的速度可随分区所在部位的增髙而加快，即 高层区电梯速度比中低层区为快，再加上高层区电 梯在中低层不停站，大大缩短了运行时间，从而减 少电梯数量。建筑高度超过75米或层数在25层以上髙层建筑的客梯应分层（奇数、偶数层）停靠，或按低区、中区、髙区）分区停靠；分区停靠又分分区直通和分区设转换层停靠两种方式;停靠分区一般按每15层左右作为一区，低区层数可稍多一些，髙区宜少些;竖向空间布局时考虑将人多的空间（办公、餐饮等）布置在低层区，人少的空间（

19、旅馆、公寓）布置在中层区或咼层区；每个分区由一到数部电梯组成，每个分区的电梯自成一组，互相连成一排布置，每排不超过4部;电梯的速度可随分区所在部位的增髙而加快，即高层区电梯速度比中低层区为快，再加上高层区电梯在中低层不停站，大大缩短了运行时间，从而减少电梯数量。iI奇偶数停靠方式分区直通方式产品设计要点 转换层（空中门厅）大堂层设转换层分区停靠方式写字楼客梯客梯的上下分区设转换层分区停靠：对于特别髙的超高层建筑，采用 以上方法分区就不够经济合理了。因为每组电梯均要占 用下部的层层建筑面积，越往下部，电梯井道所占面积 越多，且电梯效率极低，投资庞大，从技术上、经济上 都是极不合理，甚至是不可能的

20、。为此，这类超髙层建 筑常将建筑从高度上分为23个区域，称为低区、中区、 区，在区域交接处设转换电梯的空中大堂，在中区或髙 区工作者，由底层大堂分乘穿梭髙速电梯直接抵达第一 或第二空中大堂，再由空中大堂转乘本区内的分区电梯 抵达第一或第二空中大堂，再由空中大堂转乘本区内的 分区电梯抵达区内的不同楼层。采用髙速穿梭电梯，大 大提髙了中区、髙区乘客的交通效率，通常穿梭电梯从 底部抵达空中大堂可控制在3050s以内。产品设计要点4、3、写宇楼消防电梯消防电梯的设直范围 下列髙层建筑必须设消防电梯：1、类公共建筑。2、塔式住宅。3、12层及12层以上的单元式住宅和通廊式住宅。 髙度超过32m的其他二类

21、公共建筑。消防电梯设責数量1、楼层面积不大于1500m2时，应设一部；2、当大于1500m2但小于4500m2时，应设二部； 当大于4500m2时应设三部；4、消防电梯可另作客梯、货梯或服务电梯之用， 但应符合消防电梯的要求。写字楼外立面外立面档次外立面材质说明高档双层外皮金属网加玻璃幕墙，带来的是生态写字楼的享受，网状金属幕墙 可与有限阻挡咼楼凤，让咼层有大面积开窗的可能；石材石材在现代风格的建筑立面中应用非常普及。按材料细分，主要 有天然石材和人工石材两种；铝单板铝单板具有不透水性、耐久性和良好的可加工性等优点，可与其 他复合型材料加工成节能环保外墙，但成本较高；玻璃幕墙玻璃帚墙是一种美观

22、新颖的咼档建筑墙体，但大面积采用，容易 造成了一定程度的光污染；现LOW-E节能环保的玻璃幕墙应用非 常广泛；中髙档高级涂料未来将在生态环保趋势中扮演着重要的角色。中档面砖、条形砖使用墙砖和条形砖不但会增加建筑群的承重，而且由于是粘接 的，经风雨侵蚀后容易掉落，一般在低档次的物业中被采用。低档涂料涂料能应用于写字楼底部以上的主体部分，但在国内因涂料容易 褪色及易污，多应用于低档的物业；但在欧美等发达国家，写字 楼外墙采用髙级涂料装饰的已占到了 90%;金属网加玻璃幕墙（双层外皮）石材外墙百脑汇玻璃幕墙铝单板外立面写字楼大堂大堂是继写字楼第一张脸-建筑外形后的第二张脸，常识是大堂越大挑高越髙装修

23、越高档， 品质就越高，但也需要考虑写字楼的实际定位、卖点诉求及实用性；但综合品质评价标准或 建筑规范并未对大堂的面积、挑髙及装修等有明确的要求；面积：一般情况大堂的面积约占总建筑面积的1%-2%之间。丙乙级可取中下限，女120000 平米，可取200-300平米的大堂。顶甲级写字楼可以取中上限，女050000平米的大楼可取500-1000平米之间;挑高：一般大堂挑高为5-12米，一般情况大堂面积越大挑髙越高。写字楼卫生间卫生间在产品设计上容易被忽视，但却是在使用过程中非常重要的公共空间；数量指标：根据规范，男厕每40人设萱一个大便器，每30人设萱一个小便器，每40 人设萱一个洗手盆；女厕每20

24、人设置一个大便器；每40人设置一个洗手盆，髙级别 写字楼男女各不少于2个盆为好，最高档的卫生间，可以一厕一盆。写字楼预估总办公人员:办公人员O按建筑面积15平米/人计算，总建筑面积/15即为整栋满租的写字楼停车位（库）地下停车建筑面积约为35-40平米/个，地上停车位的面积约25-30平米/个; 般写字楼的柱网在8-9米左右，这样正好可以在两个柱子之间停3辆车。常规情况下，规划要求写字楼1000 m2配萱6.5个以上车位；写字楼餐厅（办公人员实餐厅总面积二就餐区面积+厨房面积二写字楼预计总办公人员X 80%际上班率）X50% （最髙峰就餐率）X人均所需就餐区面积 中餐厅的厨房等操作空间面积一般

25、为餐厅总面积的50%;人均所需就餐区面积指标一般在1-1.5平米/人，常规可取中间值1.2平米/人;写字楼预计总办公人员:按建筑面积15平米/人计算，总建筑面积门5即为整栋满租的办公人员写字楼会议室或多功能厅会议室或者多功能厅并不是写字楼所必须配备的设施，多数公司在内部会有各自的 会议室；一般在顶级及部分甲级写字楼才会有配置；般来讲，多数多功能厅和会议绝对大小在200-1000平米之间。根据资料，建议 会议或多功能厅的面积二写字楼预计总办公人员X ( 0.4-0.8)平米/人；写字楼预计总办公人员：按建筑面积15平米/人计算，总建筑面积H5即为整栋满租 的办公人员。写字楼主要空调系统类别分类特

26、点一对一分体式空调机组体积小，安装容易，控制灵活方便；设备初始投入高，运行能耗髙； 无新风供给；室内机组湿工况运行，容易二次污染；影响建筑外观；中央空调VWV （变水流量系统）由冷水机组、冷水循环系统及冷却水循环系统组成；系统比较复杂，安装 难度大，不容易维护保养，需要两次热交换；运行稳定，使用舒适；VRV （变冷 媒流量系统）另一种形式的分体空调，一台室外机通过冷媒铜管连接多台室内机；不存 在二次换热，效率高，节能；可分户计费；初始投入较大，制冷剂容易泄 漏；VAV （变风量系统）通过控制风量来调节温度，节能环保，系统结构简单，维护简单，寿命 长；但每层都需要20平米左右空调机房面积，系统初始投资较大，会产生 室内噪音。K M 肝血血ifc wm y