房地产估价报告评审标准分解

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1、2011 年最新房地产估价报告评审标准（试行）（自 2011 年 6 月 21 日起，在申请一级资质房地产估价机构的估价报告评审中试用）第一条（制定目的） 为了提高房地产估价报告（以下简称 估价报告）质量，统一估价报告评审内容、要求和方法，保证估价报告评审客观公平，根据房地产估价规范和有关估价指导 意见，结合估价报告评审工作实际，制定本标准。第二条（适用范围） 对鉴证性估价报告进行评审，适用本 标准。本标准所称鉴证性估价报告，是指房地产估价机构为委托人提供给第三方使用，或者为委托人进行内部管理、接受外部监管 而出具的起着价值证明作用的估价报告， 包括但不限于为了下列 需要而出具的估价报告：（1

2、） 房 地产抵押贷款；（2） 房 屋征收补偿；（3） 人 民法院拍卖房地产；（4） 房 地产税收；（5） 国 有建设用地使用权出让；（6） 用 房地产作价出资设立公司或者企业；（7） 上 市公司关联交易；（8） 投 资性房地产公允价值计量。第三条（评审方式）估价报告评审，采用定量评审与定性 评审相结合的方式。第四条（定量评审内容） 估价报告定量评审，采用分项目 逐项评分的方式。估价报告定量评审项目，分为一般项目和特殊项目。一般项目是指估价报告的基本组成要素和外在质量，分为 4个分项和 28 个子项（详见附件）。特殊项目是指特定估价目的的估价报告应当具有的独特组成要素或者应当予以描述、分析的独特

3、内容。其中，房地产抵押估价报告的特殊项目分为 6 个分项：（ 1 ）估价假设和限制条件 的特殊要求；（ 2 ）估价原则的特殊要求；（ 3 ）估价结果披露的 特殊要求；（ 4 ）估价对象变现能力分析；（ 5 ）相关风险提示；（ 6 ）附件的特殊要求。第五条（定量评审得分） 估价报告定量评审总分的满分为100 分。不应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分， 为各个一般项目的评审得分之和。应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分， 按照下列公式换算得出：一般项目评审总得分+ 特殊项目评审总得分估价报告定量评审总得分二 x 100100 +特殊项目的满分第六条（各评审子项的评审得分） 被评审的估价报

4、告存在本标准列举的问题的，从该问题所在评审子项的标准分中减去该 问题对应的扣分值。扣分值有一定范围的，根据问题的轻重程度予以扣分。每个评审子项的评审得分，为该评审子项的标准分减去其扣 分值之和。该评审子项的扣分值之和超过其标准分的， 仅将该标准分扣完使该评审子项得零分为止。第七条（测算过程评审）估价测算过程的评审得分按照下 列方式确定：（1） 根据估价对象和当地房地产市场状况，只能选用一种估价方法估价的，该估价方法测算过程的评审得分即为估价测算 过程的评审得分。（2） 根据估价对象和当地房地产市场状况，应当选用两种以上估价方法估价的，先分别评定各种估价方法测算过程的得分，然后以其简单算术平均数

5、作为估价测算过程的评审得分。 理 论上适用的估价方法未选用且未充分说明理由的， 该估价方法测 算过程的评审得分为零分。第八条（创新特色加分）鼓励房地产估价机构和注册房地产估价师出具在内容、形式等方面有创新、有特色的估价报告。估价报告在严于房地产估价规范、相应估价指导意见以 及本标准的要求且不同其有关内涵相抵触的前提下，有创新或者有特色的，应当根据创新或者特色程度给予不超过30分的创新或者特色加分。其中，创新或者特色很突出的，加 20 ? 30 分；较突出的，加 10 ? 20 分；有一定创新或者特色的，加 5? 10 分。给予估价报告创新或者特色加分的， 应当采用书面形式指出 估价报告中的创新

6、或者特色之处。第九条（定性评审内容） 估价报告定性评审，采用审查估价报告是否有本标准规定的不合格内容的方式。对于有不合格内容的估价报告， 仍然应当进行全面的定量评 审，尽量指出估价报告存在的问题， 以使房地产估价机构和注册 房地产估价师了解估价报告存在的问题， 帮助其提高估价报告质 量。在进行全面的定量评审中，不合格内容所在的评审子项的评 审得分为零分。第十条（重要内容缺失的不合格） 估价报告应当包含下列内容，缺少下列内容之一的，估价报告为不合格：（1） 致估价委托人函；（2） 注册房地产估价师声明；（3） 估价假设和限制条件；（4） 附件。估价结果报告应当包含下列内容， 缺少下列内容之一的，

7、估价报告为不合格：（1） 估价委托人；（2） 估价机构；（3） 估价目的；估价对象；估价时点；价值类型；估价依据；估价原则；估价方法；（十）估价结果； “一）估价人员。估价技术报告应当包含下列内容， 缺少下列内容之一的，估价报告为不合格：（1） 估价对象实物状况描述与分析；（2） 估价对象权益状况描述与分析；（3） 估价对象区位状况描述与分析；（4） 市场背景描述与分析；（5） 估价对象最高最佳利用分析（根据估价目的，应当评 估估价对象现状价值的除外）；（6） 估价方法适用性分析；（7） 估价测算过程；（8） 估价结果确定。特定估价目的的估价报告缺少应当具有的独特组成要素或 者缺少应当予以描述

8、、分析的独特内容的，估价报告为不合格。第八一条（有重大问题的不合格）估价报告有下列情形之一的，估价报告为不合格：（1） 致估价委托人函上无房地产估价机构盖章；（2） 注册房地产估价师声明上无两名以上注册房地产估价师签字；（3） 估价报告出具日期（致估价委托人函上的落款日期）不在房地产估价机构的资质有效期内；（4） 随意编造对估价结果有直接影响的估价假设；（5） 估价目的表述错误或者未对应其经济行为；（6） 根据估价目的对估价对象进行相应处分、但不符合有关法律法规规定，估价对象界定不清或者有严重错误，遗漏、虚 构估价对象；（7） 估价时点确定错误，与估价目的不适应或者与有关规定不同且未充分说明理

9、由；（8） 价值类型选择或者价值内涵、定义表述有严重错误；（9） 估价依据严重错误，或者未在“估价依据”中列明估价所必须依据的法律法规、估价标准和指导意见，或者估价依据运用严重错误，或者在估价中完全未体现估价依据的要求；（十）估价方法选用错误，或者理论上适用的估价方法未选用且未充分说明理由，或者估价技术路线（估价思路）严重错误;（十一）估价方法运用严重错误，包括计算公式选用、测算过程、计算结果严重错误;（十二）虚构、编造估价基本数据、重要参数或者可比实例；（十三）估价报告中的重要内容前后矛盾或者不一致， 包括致估价委托人函、估价结果报告、估价技术报告中的估价结果不 一致，估价结果报告、估价技术

10、报告中估价方法选用不一致。第十二条（其他不合格情形） 估价报告例行评审可以不审查是否存在下列情形，但在评审中发现存在下列情形之一的， 估价报告应当不合格：（1） 根据房地产估价机构管理办法，估价报告对应的估价业务超出了房地产估价机构的资质等级许可业务范围；（2） 房地产估价机构或者注册房地产估价师与估价委托人或者相关当事人有利害关系，或者与估价对象有利益关系；（3） 估价报告对应的估价业务超出了房地产估价机构或者注册房地产估价师的专业胜任能力，但有重要专业帮助并予以说 明的除外；（4） 被评审的估价报告与出具给委托人或者完成时的估价报告内容不一致；（5） 估 价结果不合理偏高或者偏低。第十三条

11、（评审结论） 估价报告评审结论由定量评审得分和评审意见组成。没有创新或者特色加分的估价报告的定量评审总得分不足60 分的，有创新或者特色加分的估价报告加分前的定量评审总 得分不足 55 分或者加分后的总得分不足60 分的，以及有本标准规定的不合格内容之一的估价报告，为评审不合格。前款以外的估价报告，为评审合格。其中，90分以上的,不足为一等报告；80分以上、不足90分的，为二等报告；70分以上、80分的，为三等报告；60分以上、不足70分的，为四等 报告。评审意见应当说明估价报告是否合格，并指出估价报告存在的主要问题。第十四条（参照执行）照本标准执行。第十五条（解释权）经纪人学会负责解释。第十

12、六条（施行日期）附件：对非鉴证性估价报告进行评审，参本标准由中国房地产估价师与房地产本标准自发布之日起施行房地产估价报告定量评审标准目录表1房地产估价报告一般项目评审标准表1-1市场法评审标准表1-2收益法评审标准表1-3-1成本法（房地）评审标准表1-3-2成本法（建筑物）评审标准表1-3-3成本法（士地）评审标准表1-4-1假设开发法（现金流M折现法）评审标准表1-4-2假设开发法（传统方法）评审标准表1-5基准地价修正法评审标准表2房地产抵押估价特殊项目评审标准表1房地产估价报告一般项目评审标准评审分 项序号评审子项评审标准标准分扣分项目分值及说明、 封面 、目录、致函、声明、假设和 限

13、制条 件15分1封面(或者扉页)要素齐全，表述 准确、简洁。1(1)基本要素包括：估价才跆名称、估价项目名称、估价委托人(名称或者姓名)、估价机构(名称)、注册 房地产估价师(姓名)、估价作业日期、估价才艮告编 号。每缺少一项，扣0.5分。(2)表述不准确、不简洁的，扣0.5分。2目录内容完整，前后文子、页他一致。1(1)基本内容包括：标题(目录)、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。每缺少 一项， 扣0.5分。(2)估价结果才艮告二级标题缺少或者不全 的，扣0.5 分。(3)估价技术报告二级标题缺少或者不全 的，扣0.5 分。(4)目录中的文字与正文中

14、的文字不T 的，扣0.5 分。(5)未标注页码或者页码前后不T的，扣0.5 分。注：仅向估价委托人提供估价结果报告的，存档的估价技术报告中应当有单独的目录。3*致估价委托人函内容完整，前后 内容T,表述 准确、简洁。5(1)基本内容包括：标题(致估价委托人函卜估价委 托人(名称或者姓名卜估价目的、估价对象(名称、坐落、范围、规模、用途、权属)、估价时点、价值类型(名称)、估价结果、估价机构盖 早、法代表人或者执 行合伙人盖早或者签字、洛 款日期。其中，无房地产估价机构盖早的，属于不 合格内容；其余的每缺少一项，扣 1分。(2)表述不准确、不简洁的，扣1分。(3)估价结果与估价结果报告或者估价技

15、术报告中的 不T的，属于不合格内容。(4)落款日期不在房地产估价机构的资质有 效期内 的，属于不合格内容。4*注册房地产估价师声明内容完整、规范，针对性强。3(1)声明内容不完整或者不恰当的，扣1分。(2)未列明实地查勘的注册房地产估价师姓名或者实地查勘日期的，扣1分。(3)未说明是否有重要专业帮助的，有重要专业帮助未说明帮助者的姓名和内容的，应当有重要专业帮助而没有重要专业帮助的，扣1? 2分。(4)内容上与估价假设和限制条件混淆的，扣1分。(5)未注明注册房地产估价师姓名、注册号 的，扣1 分。(6)无两名以上注册房地产估价师签字的，属于不合格内容c5*估价假设和限制条件假设和限制条件 合

16、法、必要、合 理、有依据。5(1)基本内容包括：本次估价的假设前提、估价报告应用的限制条件。缺少相关内容 的，扣2分。(2)未披露对估价结果有重大影响的事项或 者因素， 或者虽然披露但未就具对估价结果 的影响进行说明 的，扣4分。(3)估价假设针对性不强的，扣1? 2分。(4)估价假设未按照“合法、必要、合理、有依据”要求说明的，扣1? 3分。(5)随意编造对估价结果有宜接影响的估价 假设的， 属于不合格内容。、估价结 果报 告一25分6*估价委托人基本信息完整。1基本信息包括：估价委托人的名称或者姓 名。缺少 的，扣1分。7*估价机构基本信息完整。1基本信息包括：房地产估价机构的名称、法 定

17、代表 人或者执行合伙人(姓名)、住所、资质等级、资质证 书编号。母缺少项，扣0.5 分。8*估价目的表述明确、具体、规范。2(1)估价目的表述不明确或者不具体的，扣1分。 估价目的表述不规范的，扣1分。(3)估价目的表述错误或者未对应具经济行 为的，属9*估价对象估价对象范围界 定清楚，基本状 况描述全面、准 确。5于不，日格内谷。(1)估价对象范围(土地、房屋、构筑物、 树木等；包含动产、债权债务、特许经营权 等其他财产或者权益的，应说明)界定不清 楚的，扣1? 2分。(2)估价对象基本状况包括：名称、坐落、 规模、用 途、权属等。描述不全面、不准确 的，扣1? 2分。土地基本状况中还应当包

18、括：四至、土地使用期限、开发程度。每缺少一项，扣1分。(4)建筑物基本状况中还应包括：建成时间、 建筑 结构、设施设备、装饰装修、维护状况。 每缺少一 项，扣1分。(5)根据估价目的对估价对象进行相应处分、但不符合有关法律法规规定的， 估价对 象界定 不清或者有严重错误的， 虚构、编造估价对象状况 的，属于不合格内容。10*估价时点确定止确，确定理由简要明 确。1(1)估价时点确定依据不足，或者未简要说明理由的，扣0.5分。(2)估价时点确定错误，与估价目的不适应或者与有关规定不同且未充分说明理由，属11*价值类型价值类型明确， 价值内涵或者定 义准确。3方制II瑜耒明确或者不正确的，扣2分。

19、(2)价值内涵或者定义表述不准确的，扣0.5? 1 分。(3)价值类型选择或者价值内涵、定义表述 有严重 错误，属于不合格内容。12*估价依据依据完整、合法 启效。2(1)必要的法律法规、估价标准和指导意见依据未 列明的，扣0.5? 1分。(2)法律法规、估价标准和指导意见名称表述不全面、不准确的，扣0.5分。(3)所列的估价依据已过时或者失效的，扣0.5? 1 分。(4)滥列估价依据的，扣0.5? 1分。(5)估价依据严重错误的，未在“估价依据”中列明估价所必须依据的法律法规、估价标准和指导意见的，估价依据运用严重错误的，在估价中完全未体现估价依据的要求 的，属于不合格内容。13*估价原则原

20、则完整、准 确，具有针对 性。1(1)列明本次估价应当遵循的估价原则。每 缺少一 项，扣0.5分。 所列估价原则无简要定义的，扣0.5分。 所列估价原则缺乏针对性的，扣0.5分。14*估价方法选用的估价方法 止确，方法定义 简明、准确。3(1)理论上适用的估价方法未选用，虽然说 明了理 由，但理由不够充分的，扣1? 2分。(2)估价方法定义不准确的，扣0.5? 1分。(3)估价方法选用错误的，理论上适用的估价方法未选用且未充分说明理由的)属于不合格内容。(4)与估价技术报告中估价方法选用不T 的，属于 不合格内容Q完整清晰，前后(1)估价结果(包括币种、总价及其大写、单价及其单位；仅表述总价或

21、者单价的，应 说明理由)表述不完整的，扣0.5? 1分。(2)估价结果内涵(是否与估价假设和限制15*估价结果3条件TG例如是否扣除土地出让金、相关 费用及致。税金等)不清晰的，扣1分。(3)估价结果与致估价委托人函或者估价技术报告中 的不T的，估价结果不合理偏图 或者偏低的，属 于不合格内容。(1)未写明执行估价的注册房地产估价师16*估价人员基本信息完整， 角色明确。1(至少两名以上)的姓名、注册号，无签字的，扣1分。(2)有协助估价而未写明协助估价的人员的 姓名、相关资格或者职称，无签字的，扣0.5分。17估价作业日期表述正确，时间 合理。1(1)表述不止确的，扣1分。(2)时间上难以保

22、证按质完成的，扣0.5分。18估价报告表述正确，期限1(1)表述不止确的，扣1分。使用期限合理。(2)期限确定不合理的，扣1分。土*实 物状况 描述与 分析(1)描述内容包括：名称、四至、面积、用 途、形描述内容完整，状、地形地势、开发程度等。每缺少一项，扣0.5*分析客观，具有 针对性。分。(2)缺少分析的，扣2分。三、19实物3分析针对性不强的，扣0.5? 1分。估状况(1)描述内容包括：名称、规模、用途、层价技术描述 与分 析建筑物 实物状 况描述描述内容完整， 分析客观，具有 针对性。数、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高、 空间布局、建成时间、使用及维护状况、完 损状况等。每缺少一项

23、，扣0.5分。(2)缺少分析的，扣2分。报与分析分析针对性不强的，扣0.5? 1分。告(1) 土地权益状况描述内容包括：土地所有 权状况、 土地使用权状况、他项权利设立情 况、土地使用管50分20*权益状况描述与分析描述内容完整， 分析客观，具有 针对性。3制、其他特殊情况等。每缺 少一项，扣0.5分。(2)建筑物权益状况描述内容包括：房屋所 有权状 况、他项权利设立情况、出租或者占 用情况、其他 特殊情况等。每缺少一项，扣0.5 分。(3)在建工程权益状况描述内容包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等的取得情况。(4)缺少分析的，扣2分。分析针对性不强的，扣0.5

24、? 1分。21*区位状况描述与分析描述内容完整， 分析客观，具有 针对性。3(1)位置状况描述内容包括：坐落、方位、 与重要 场所(设施)的距离、临街(路)状况、朝向、楼层等， 母缺少一项，扣0.5分。(2)交通状况描述内容包括：道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况、停车方 便程度 等，每缺少一项，扣0.5分。(3)环境状况描述内容包括：自然环境、人乂环境、景观等，每缺少一项，扣0.5分。(4)外部配套设施状况描述内容包括：基础设施、公共服务设施，每缺少一项，扣0.5分。(5)未分析区位状况优劣的，扣1分。(6)分析下|对性不强的 扣 1分c22*市场背景描述与分析描述内容完整， 分析客

25、观，定性 和定量相结合， 具有针对性。3V 1 ： 1/ J J111 J ,4 1/ J =(1)描述内容包括：宏观经济形势和相关政策简况、当地房地产市场总体状况、当地同类房地产市场状况，每缺少一项，扣1分。(2)缺少分析或者分析结论与描述不符的，扣2 分。(3)分析针对性不强，如分析结论不能为估价测算及估价参数取值提供支持的，扣1分。23*最高最佳利用分析分析内容完整， 具有针对性，结 论正确。3(1)分析内容包括：合法性、技术可能性、 经济可行性、最盟最佳利用方式。每缺少项，扣1分。(2)分析针对性不强的，扣1? 2分。(3)分析结论错误的，扣3分。24*估价方法适用性分析逐一分析各种估

26、价方法是否适用。估 价技术路线 表述正确、清 晰。3(1)分析内容包括：各种估价方法的适用性、估价技木路线。每缺少一项，扣2分。(2)估价方法选用错误，或者技术路线表述错误的，扣3分。(3)应选用的估价方法未选用的，扣2分。(4)已选用的估价方法未简述理由的，扣1分。(5)理论上适用而运用的客观条件不具备，未充分说明理由的，扣1分。(6)理论上不适用的估价方法未简述理由的，扣0.5分。(7)技术路线表述不清晰的，扣0.5? 1分。(8)与估价结果报告中估价方法选用不T的，属于不合格内容。25*估价测算过程数据来源依据充 分，参数选取客 观、合理，理论 表述与实际应用 有说服力；有必 要的分析和

27、过 程；计算过程完 整、严谨、正 确。30(1)按照表1-1 ?表1-5相应的估价方法评 审标准进 行评审。(2)理论上适用的估价方法未选用且未充分 说明理由 的，该估价方法的得分为零分。(3)应当选用两种以上估价方法估价的，先分别评定各种估价方法测算过程的得分，然后以其简单算术平均数为估价测算过程的得分。(4)估价方法运用严重错误，包括计算公式 选用、测 算过程、计算结果严重错误，属于 不合格内容。26*估价结果确定估价结果确定方 式恰当、理由充 分。2(1)各种估价方法测算结果权重确定不恰当的，扣2分。(2)未说明权重确定理由或者理由不充分的，扣1分。(3)估价结果与致估价委托人函或者估价

28、结果报告中的不T的，估价结果不合理偏局四、附件及外在质量10分27*附件附件资料齐全、完整、真实。5(1)基本资料包括：估价委托书复印件、估 价对象位 置图、内部状况照片、 外部状况照 片、周围环境和 景观照片、权属证明复印件、房地产估价机构营业执照复印件、房地产估价机构资质证书复印件、注册房地产估价师 注册证 书复印件。每缺少一项且未充分说明 客观原因，或 者每有一项出差错的， 扣1分。 估价对象内部状 况、外部状况、周围环 境和景观照片难以反映估价 对象状况的，扣1? 3 分。(3)有重要专业帮助未附重要专业帮助者签 字的书面 考业音电短印件的扣 1分C28外在质量用语用词规范， 文字简洁

29、、通 顺、逻辑性强， 排版、装订规 整。5(1)专业术语不规范或者前后表述不T 的，扣1?2分。(2)才跆各部分之间描述相互矛盾的，扣 1? 3分。(3) 才艮告各部分之间出现不必要重复的，扣 1? 2分。(4)才艮告文字表述不通顺、逻辑性不强、不够客观平实的，扣1? 2分。(5)存在病句、错别字、漏字、标点符号错 误的，扣 1? 2 分。(6)序号使用不规范或者顺序错误的，扣 1? 2分。(7)排版不规整，装订质量粗糙的，扣1? 2分。合计100表1-1市场法评审标准序号评审分项评审标准标准分扣分项目分值及说明数量要求可比实例不少于3个。2(1)可比实例少于3个的，扣2分。未说明可比实例的来

30、源、名称、位置， 外观照片的，每项扣1分。无可比实例真实性可比实例来源真实，价 格内涵清晰。21可比 实例 选取信息完备 性可比实例必要信息完 备。2(3)可比实例价格内涵说明不清的，扣分。(4)可比实例基本状况描述不完整、不清晰1? 2的，扣1可比性可比实例具后可比性。2? 2分。(5)可比实例的区位状况、成交日期等可比的，扣1? 2分。(6)虚构、编造可比实例的，属于不合格内性不强容。2交易情况修正交易情况说明清晰，修 正的方法明确、方向正 确、幅度合理。2(1)未说明交易情况的，扣1分。交易情况说明不清晰的，扣0.5分。修止方法不明确的，扣0.5? 1分。(4)修正的方向不正确或者幅度不

31、合理的，扣2分。3市场状况调整成交日期表述明确，调 整的方法明确、方向正 确、幅度合理。3(1)成交日期表述模糊或者未说明的，3分。(2)调整方法不明确的，扣0.5? 1分。(3)调整的方向、幅度与市场背景分析不一1? 3 分。(4)修正的方向不正确或者幅度不合理的，扣2?致的，扣扣3分。4区位状况调整比较因素选择恰当，因 素说明清晰，权重合 理，调整的方法明确、 方向正确、幅度合理。5(1)缺之主要比较因素或者比较因素针对性0.5? 3 分。 比较因素说明不清晰或者未说明的，扣0.5? 3 分。(3)因素权重确定不合理的，扣0.5?调整方法不明确的，扣1? 2分。(5)调整的方向不正确或者幅

32、度不合理的、差的，扣3分。扣5分。5实物状况调整比较因素选择恰当，因 素说明清晰，权重合 理，调整的方法明确、 方向正确、幅度合理。5(1)缺之主要比较因素或者比较因素针对性 差的，扣0.5? 3 分。 比较因素说明不清晰或者未说明的，扣0.5? 3 分。(3)因素权重确定不合理的，扣0.5? 3分。调整方法不明确的，扣1? 2分。(5)调整的方向不正确或者幅度不合理的，扣5分。6权益状况调整比较因素选择恰当，因 素说明清晰，调整的方 法明确、方向止确、幅 度合理。3(1)比较因素选择不恰当或者错误的，扣1?3分。 比较因素说明不清晰或者未说明的，扣1? 3 分。调整方法不明确的，扣1? 2分

33、。(4)调整的方向不正确或者幅度不合理的，扣3分。7公式选用和计 算过程公式选用正确，计算过 程清晰、完整，权重合 理，计算正确。4(1)公式选用错误的，扣4分。(2)无计算过程的，扣3分。(3)计算过程不清晰、不完整的，扣1? 2分。(4)权重确定不合理的，扣1? 4分。8小计30(5)计算乍苜误刖，扣1? 4分。表1-2收益法评审标准序号评审分项评审标准标准Zk扣分项目分值及说明刀41有效毛收入出租型月金水平租金水平确定依据充分， 有必要的过程。(1)租金内涵不或者不清晰 的，扣 2? 3 分。(2)租金水平确定无依据，或者依据不充 分的，扣2? 3分。(3)租金水平确定缺少必要的过程 的

34、，扣 2? 3 分。(4)租金水平未在估价对象租金水平和类 似房地产租金水平的基础 上合理预测的， 扣2? 3分。租约限制租约限制处理合理，理由充分。2(1)未说明有无租约限制的，扣2分。(2)有租约限制，但未考虑且无理由或者理由不充分的，扣1? 2分。(3)考虑了租约限制，但处理方式 不正确的，扣0.5? 1分。对租约进行必要的分析说明租赁面积确定租赁面积与租金内涵 中的 面积T,依据充分，确 定合理。2(1)租赁面积与租金内涵中的面积 不T 的，扣2分。(2)租赁面积确定不止确的，扣2分。(3)可出租面积比率确定依据不充 分的，扣0.5? 1分。空置和租金损失空置率(出租率)和租金损失依据

35、充分、确定合理。2(1)未考虑空置率(出租率)或者租金损失，且未说明理由的，扣2分。(2)空置率(出租率)或者租金损失依据不充分，确定不合理的，扣自营型经营收入经营业态或者生产性质明 确；说明近年经营收入； 经营收入测算过程清楚、 完整，计算止确。100.5? 2JK(1)经售业态或者生产性质未说明 或者不明确的，扣3? 5分。(2)未说明近年经营收入的，扣3? 5分。(3)经营收入测算无过程或者过程不完整的，扣3? 10分。(4)经营收入计算错误的，扣3? 5分。2其他收入其他收入项目明确， 数据 确定正确。1(1)未说明其他收入项目的，扣1分。(2)其他收入项目及数据确定错误 的，扣1分。

36、3运营费用费用构成正确、完整，取 值依据充分，测算过程清 楚、完整，计算正确。5(1)运营费用构成不正确、不完整， 扣1? 3分。(2)运营费用取值有错误的，扣2? 4分。(3)运营费用(运营费用率)确定无依据，或者依据不充分的，扣 2? 4分。(4)运营费用(运营费用率)确定缺少必要的过程的，扣2? 4分。(5)按照自营型模式测算，经营利 润未扣除的，扣1? 2分。(6)经营利润取值无依据，或者依 据不充分的，扣1? 2分。(7)运营费用计算错误的，扣3? 5分。4净收益前后一致、计算止确。2计算不正确的，扣2分。5变化趋势分析变化趋势分析依据充分， 结论合理。2(1)未进行净收益(经营收入

37、、运营费用)变化趋势分析的，扣2分。(2)净收益(经营收入、运营费用)变化趋 势分析无依据，或者依据不 充分的，扣 0.5? 1 分。(3)净收益(经营收入、运营费用)变化趋 势分析及结论与市场背景分析不T的， 扣1? 2分。6报酬率(或者资本化率)报酬率(或者资本化率)确 定方法止确，依据充分， 过程完整，取值合理。4(1)报例N率(或者资本化率)确定无过程，或者无依据的，扣2分。(2)报酬率(或者资本化率)确定方法不正 确的，扣2分。(3)报酬率(或者资本化率)确定过程有错误的，扣1? 2分。(4)报酬率(或者资本化率)取值不合理的，扣2分。7收益期限收益期限确定正确，依据充分。2(1)收

38、益期限确定错误的，扣2分。(2)收益期限确定未说明依据，或者依据/、充分的.扣1分。8公式选用和计算过程公式选用正确，计算过程清晰、完整，计算正确。4(1)公式选用错误的，扣4分。(2)公式中子母的含义未说明或者 说明不准确的，扣0.5? 1分。(3)无计算过程或者计算过程不清 晰、不完整的，扣1? 3分。(4)计算错误的，扣1? 3分。9小计30表1-3-1成本法(房地)评审标准序号评审分项评审标准标准分扣分项目分值及说明1M取得成本市场购置M土地取得途径明确； 土 地取得成本构成完整、 合理，取值依据充分； 土地取得成本调整符合 市场情况；土地取得税 费计算合理。4(1)未说明土M取得途径

39、的，扣1分。(2) 土地取得成本构成不完整或者不合理 的，扣1? 3分。(3) 土地取得成本取值依据不充分的，扣1? 3 分。(4) 土地取得成本市场状况调整理由不充分的，扣1? 2 分。(5) 土地取得税费确定不止确的，扣1分。征收集体征收国有土地上房屋2开发成本勘察设计和前期工程费计费依据充分，费率合理。2(1)费用构成内容不完整或者不合理的，扣 2分。(2)费率确定不合理的，扣1分。(3)费率确定依据不充分的，扣1分。建筑安装工程费建筑安装工程费(单方 造价)的确定依据充 分、客观合理。3(1)建安工程费(单方造价)取值无依据(现行定额、取费标准、建安工程造价指标、建 材人工施工机械市场

40、价格等)的，扣3分。(2)建安工程费(单方造价)取值依据不充 分的，扣1? 3 分。基础设施建设费费用内容构成完整，费 用依据充分，取值合 理。2(1)费用构成内容不完整或者不合理的，扣 2分。(2)费率确定依据不充分的，扣0.5分。(3)费率确定不合理的，扣2分。公共配套设施建设费费用构成完整，费用依 据充分，取值合理。2(1)费用构成内容不完整或者不合理的，扣 2分。(2)费率确定依据不充分的，扣0.5分。(3)费率确定不合理的，扣2分。开发期间税费税费构成完整，税费依 据充分，取值合理。1(1)税费构成内容不完整或者不合理的，扣1分。(2)税费率确定依据不充分的，扣0.5分。3管理费用费

41、率合理，依据充分。2(3) zlyuJ4卜 uJ , J U1 刀。(1)费率取值不合理的，扣2分。(2)费率取值理由不充分的，扣1分。(3)计算基数不正确的，扣2分。4销售费用费率合理，依据充分。2(1)费率取值不合理的，扣2分。(2)费率取值理由不充分的，扣1分。(3)计算基数不正确的，扣2分。5投资利息利率选择正确；开发周期、计息期限确定合理。2(1)利率选择不止确的，扣2分。(2)开发周期、计息期限确定不合理的，扣 1分。(3)计算基数不正确的，扣2分。6销售税费税金构成合理，税率确 定止确。2(1)税金构成内容不完整或者不正确的，扣 1分。(2)税率不符合规定的，扣2分。(3)计算基

42、数不正确的，扣2分。7开发利润利润率内涵清楚，取值客观、合理。2利润率内涵不清楚的，扣1分。利润率取值理由不充分的，扣1分。(3)利润率取值不合理的，扣2分。(4)计筲基数小尸确的扣24K8折旧维护使用状况描述全 面、客观；折旧分析深 入，成新确定合理，依 据充分。3(1)维护使用状况没描述，直接给出成新率 的，扣2分。(2)维护使用状况描述不全面、不准确，成新率确定依据不充分的，扣1分。物质折旧、功能折旧和外部折旧说明不 全面，成新率、折旧额确定不合理的，扣0.5? 1 分。9公式选用和计算过程公式选用正确，计算过 程清晰、完整，计算正 确。3(1)计算公式选用正确，但无计算过程或者计算过程

43、不清晰的，扣2分。(2)选用公式中字母含义说明不准确或者未 说明的，扣2分。(3)估价基本数据、参数选取出现严重错误或者明显偏离客观实际的，扣3分。10小计30表1-3-2成本法(建筑物)评审标准卜评审分项评审标准标准分扣分项目分值及说明开勘察设计费用构成合理；计(1)费用构成内容不完整或者不合理的，扣21发和前期工费依据充分，费率2分。成程费合理。(2)费率确定不合埋的，扣2分。本(3)费率确定依据不充分的，扣1分。建筑安装工程费建筑工程费、装饰装 修工程费、房屋设备 工程费依据充分、客 观合理。6(1)建安工程费取值无依据(现行定额、取费标准、建 安工程造价指标、建材人工施工机械市场价格等

44、)或 者依据不充分的，扣1?4分。(2)建安工程费取值与估价对象状况(类型、规模、结构、档次等)不符的，扣1? 5分。基础设施建设费费用构成合理，费用 额度依据充分。2(1)费用构成内容不完整或者不合理的，扣2分。(2)费率确定不合理的，扣2分。(3) 费率确定依据不充分的 扣0 5分.公共配套设施建设费费用构成合理，费用 额度依据充分。2(1)费用构成内容不完整或者不合理的，扣2分。(2)费率确定不合理的，扣2分。(3) 蓄率确定依据不充分的 扣0 5分c开发期间税费税费构成合理，税费额度依据充分。2.(1)税费构成内容不完整或者不合理的，扣2分。(2)税率确定不合理的，扣2分。(3) 税率

45、确定依据本本介的 扣0 5? 1分2管理费用费率合理，依据充 分。2(U) fyu 1HJ)目V.O : 1 u(1)费率取值不合理的，扣2分。费率取值理由不充分的，扣1分。(3)计算基数不正确的，扣2分。3销售费用费率合理，依据充 分。2(1)费率取值不合理的，扣2分。费率取值理由不充分的，扣1分。(3)计算基数不正确的.扣2分。4投资利息利率选择正确；开发 周期、计息期限确定 合理。2(1)利率选择不正确的，扣2分。(2)开发周期、计息期限确定不合理的，扣1分。(3、3+筲一日,物不正确的 切2仆5销售税费税金构成合理，税率确定正确。2(3) y 14r幺|、L吹口 J , ”2 刀(1)

46、税金构成内容不完整或者不止确的，扣1分。(2)税率不符合规定的，扣2分。.)_LrT Trfe 6/7 土口O 八6开润利润率内涵清楚，水 平客观、合理，理由 充分。2(3)计舁以小1L佣啊，印2刃。利润率内涵不清楚的，扣1分。利润率取值理由不充分的，扣1分。(3)利润率取值与估价对象类型、开发周期长短不适应的，扣2分。(4)计算基数不正确的，扣2分。7建筑物折旧维护使用状况描述全面、客观；折旧 分析深入，成新确定 合理，依据充分。3(1)维护使用状况没描述，直接给出成新率的，扣2分。(2)维护使用状况描述不全面、不准确，成新率确定依据不充分的，扣1分。物质折旧、功能折旧和外部折旧说明不全 面

47、，成新率、折旧额确定/、合理的，扣0.5?1分。8公式选用和计算过程公式选用止确，计算 过程清晰、完整，计 算正确。3(1)计算公式选用正确，但无计算过程或者计算过程不清晰的，扣3分。(2)选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的，扣2分。(3)估价基本数据、参数选取出现严重错误或者明显偏离客观实际的，扣3分。小计30表1-3-3成本法(土地)评审标准序号评审分项评审标准标准分扣分项目分值及说明1土地取得费用市场购置土地取得 征收集体土地取得 征收国有土地取得土地取得方式明晰； 土地取得成本构成合 理，依据充分；土地 取得成本调整符合市 场情况。9(1)未说明土地取得方式的，扣1分。(2)成本

48、内容构成不合理的，扣1? 6分。(3)成本取值依据不充分的，扣1? 5分。(4) 土地取得成本市场状况调整理由不充分的，扣1? 3 分。2土地取得税费税费构成合理，税费确定合理。2(1)税费构成内容不完整或者不正确的，扣1分。(2)税费率八符合规定的.扣2分。3土地开发费开发费用构成完整， 依据充分；取值客观 合理，土地开发周期 确定合理。5(1) 土地开发费用构成不完整的，扣1? 3分。(2) 土地开发费用取值依据不充分的，扣 1? 2分。(3) 土地开发周期确定不合理的，扣1分。4管理费用费用构成合理，费率 确定依据充分。2(1)费率取值不合理的，扣2分。(2)费率取值理由不充分的，扣1分

49、。(3)计算基数不正确的、扣2分。5销售费用费用构成合理，费率确定依据充分。2(1)费率取值不合理的，扣2分。(2)费率取值理由不充分的，扣1分。(3)计算基数不正确的，扣2分。6投资利息利率选择正确；开发 周期、计息期限确定 合理。2(1)利率选择不正确的，扣2分。(2)开发周期、计息期限确定不合理的，扣 1分。(3)计算基数不正确的，扣2分。7销售税费税金内容构成完整，税率确定正确。2(1)税金构成内容不完整或者不止确的，扣 1分。(2)税率不符合规定的，扣2分。(3)计算基数不正确的，扣2分。8开发利润利润率内涵清楚，水 平客观、合理，理由 充分。2利润率内涵不清楚的，扣1分。利润率取值

50、理由不充分的，扣1分。(3)利润率取值与估价对象类型、开发周期长短不适应的，扣2分。(3)计算基数不正确的，扣2分。9公式选用和计算过程公式选用正确，计算 过程清晰、完整，计 算止确。4(1)计算公式选用正确，但无计算过程或者 计算过程不清的，扣3分。(2)选用公式中字母含义说明不准确或者未 说明的，扣2分。(3)估价基本数据、参数选取出现严重错误或者明显偏离客观实际的，扣4分。10小计30表1- 4-1假设开发法(现金流量折现法)评审标准卜评审分项评审标准标准分扣分项目分值及说明1开发经营方案开发经营方案明确， 符 合规划条件，符合最局 取佳利用要求。3(1)未说明估价前提(自愿开发、自愿转

51、让或被 迫转让)的，扣1分。(2)未结合规划条件和项目具体情况描述开发经营方案的，扣4分。(3)开发经营方案不具体的(如建设内容与规模、可销售或者经营内容与规模)，扣0.5? 2分。(4)后续开发经营期不明确或者不合理的，扣0.5? 2 分。2“发完成后价值采用市场法、收益法 等 科学方法求取，进行有 依据的预测和分析。5(1)采用成本法等错误方法求取的，扣5分。(2)采用市场法求取的，价格依据(可比实例、市场状况)不充分且分析不透彻的，扣1? 4分。(3)采用收益法求取的，计算净收益依据不充分且分析不透彻的，扣1? 4分。(4)未对当前市场状况进行变化趋势分析的，扣2分。(5)当前市场状况变

52、化趋势分析依据不充分或者不合理的，扣0.5? 1分。3取得税费税费构成明确、合理；税费比率依据充分。2(1)税费构成内容不完整或者不正确的，扣1分。(2)税费比率不符合规定的，扣2分。4开发成本建筑安装工程费建筑工程费、装饰装修 工程费、房屋设备工程 费依据充分、客观合 理。5(1)建安工程费取值无来源依据的，扣1? 3分。(2)建安工程费取值与估价对象状况(类型、规模、结构、档次等)不符的，扣1? 3分。其他成本依据充分，客观合理。2(1)其他成本构成内容不完整的，扣1? 2分。(2)取值依据不充分的，扣1分。5管理费用费用构成合理，费率确 定依据充分。2(1)费率取值不合理的，扣2分。(2

53、)费率取值理由不充分的，扣1分。6销售费用费用构成完整；费率选 取合理，依据充 分；费 用计算止确。2(1)费率取值不合理的，扣2分。(2)费率取值理由不充分的，扣1分。7销售税费税费构成明确、合理； 税率、费率确定正确。2(1)税费构成内容不完整或者不正确的，扣1分。(2)税率、费率不符合规定的，扣2分。8折现率构成完整，利润率、利 息率取值客观、合理， 折现时间正确，理由充 分。3(1)折现率构成不完整或者错误的，扣1? 3分。(2)折现率取值依据不充分的，扣2分。9公式选用和计算过程公式选用正确，计算过 程清晰、完整，计算正 确。4(1)计算公式选用正确， 但无计算过程或者计算 过程不清

54、晰的，扣3分。(2)选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的，扣2分。(3)折现期取值不合理的，扣2分。(4)估价基本数据、参数选取出现严重错误或者明显偏离客观实际的，扣5分。10小计30表1-4-2假设开发法(传统方法)评审标准序号评审分项评审标准标准分扣分项目分值及说明1开发经营方案开发经营方案明确， 符合规划条件，符合 最高最佳利用要求。3(1)未描述开发经营方案的，扣3分。(2)开发经营方案不具体的(如建设内容与规模、可销售或者经营内容与规模)，扣0.5?2分。(3)后续开发经营期不明确或者不合理的，扣2开发完成后价值采用市场法、收益 法等科学方法求取。40.5? 2 分。(1)米用成

55、本法等错误方法求取的，扣4分。(2)米用市场法求取的，价格依据(可比实例、市场状况)不充分且分析不透彻的，扣1? 4分。(3)采用收益法求取的，计算净收益依据不充分且分析不透彻的，扣1? 4分。3取得税费税费构成明确、合理；税费比率依据充分。2(1)税费构成内容不完整或者不正确的，扣1分。(2)税费率不符合规定的，扣2分。4开发成本建筑安装工程费建筑工程费、装饰装 修工程费、房屋设备 工程费依据充分、客 观合理。5(1)建安工程费取值无依据(现行定额、取费标准、市场价格等)或者依据不充分的，扣1? 3分。(2)建安工程费取值与估价对象状况(类型、规模、结构、档次等)不符的，扣1? 3分。其他成

56、本依据充分，客观合 理。2(1)其他成本构成内容不完整的，扣1? 2分。(2)取值依据不充分，扣1分。5管理费用费用构成合理，费率 确定依据充分。2(1)费率取值不合理的，扣2分。(2)费率取值理由不充分的，扣1分。(3)计算基数不正确的，扣2分。6销售费用费用构成完整；费率 选取合理，依据充 分；费用计算正确。2(1)费率取值不合理的，扣2分。(2)费率取值理由不充分的，扣1分。(3)计算基数不正确的，扣2分。7投资利息利率选择正确；计息 期限确定合理。3(1)利率选择不止确的，扣2分。(2)计息期限确定不合理的，每错一项，扣1分。；3)计算基数不正确的，扣2-8销售税费税费构成明确、合理；税率、费率确定正确。2(1)税费构成内容不完整或者不正确的，扣1分。(2)税率、费率不符合规定的，扣2分。(3)计算基数不正确的，扣2分。9后续应得利润利润率内涵清楚，水 平客观、合理，理由 充分。2利润率内涵不清楚的，扣1分。利润率取值理由不充分的，扣1分。(3)利润率