广州锦恒国际汽车配套服务专业市场

《广州锦恒国际汽车配套服务专业市场》由会员分享，可在线阅读，更多相关《广州锦恒国际汽车配套服务专业市场（254页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、广州锦恒国际汽车配套服务专业市场目录页码1目录7第一部分：项目概览9第二部分：宏观市场环境分析92#ff66ff.1商业市场环境92#ff66ff.1#ff66ff.1广州商业格局分布112#ff66ff.1#ff66ff.2广州商业地产供求概况132#ff66ff.2汽车配件市场环境132#ff66ff.2#ff66ff.1中国汽车及其售后市场持续迅猛发展172#ff66ff.2#ff66ff.2广州汽配市场状况182#ff66ff.3广州酒店市场环境182#ff66ff.3#ff66ff.1广州及周边城市的酒店供应量192#ff66ff.3#ff66ff.2酒店格局发展趋势21第三部分：区

2、域市场环境分析213#ff66ff.1汽车配件市场243#ff66ff.2区域酒店市场环境26第四部分：项目分析264#ff66ff.1项目周边概况264#ff66ff.1#ff66ff.1项目周围的自然环境264#ff66ff.1#ff66ff.2项目周围的交通条件264#ff66ff.1#ff66ff.3项目周边的配套设施274#ff66ff.2项目SWOT分析274#ff66ff.2#ff66ff.1项目优势分析274#ff66ff.2#ff66ff.2项目劣势分析284#ff66ff.2#ff66ff.3项目机会分析284#ff66ff.2#ff66ff.4项目威胁分析284#ff66

3、ff.3项目战略分析314#ff66ff.4项目竞争力综述33第五部分：项目定位335#ff66ff.1市场定位思路335#ff66ff.2市场定位335#ff66ff.2#ff66ff.1项目的地段资源分析345#ff66ff.2#ff66ff.2竞争对手定位分析，寻求市场空间345#ff66ff.2#ff66ff.3项目的规模分析355#ff66ff.3项目目标客户群定位355#ff66ff.3#ff66ff.1专业市场客户435#ff66ff.3#ff66ff.2商业区客户435#ff66ff.3#ff66ff.3商铺的投资客户435#ff66ff.4形象定位435#ff66ff.4#f

4、f66ff.1项目名称435#ff66ff.4#ff66ff.2形象标志435#ff66ff.4#ff66ff.3形象的延展及运用455#ff66ff.5功能分区及业态布局455#ff66ff.5#ff66ff.1分区布局的总体思路为：465#ff66ff.5#ff66ff.2主路入口设计465#ff66ff.5#ff66ff.3入口广场465#ff66ff.5#ff66ff.4汽车配件和服务区域475#ff66ff.5#ff66ff.5酒店商业区485#ff66ff.6项目管理定位485#ff66ff.6#ff66ff.1组织机构及人员配备505#ff66ff.6#ff66ff.2人员编制5

5、1第六部分：营销策略516#ff66ff.1总体战略526#ff66ff.2营销具体策略526#ff66ff.3招商思路536#ff66ff.4营销道方式类型536#ff66ff.5招商阶段策略536#ff66ff.5#ff66ff.1市场导入期（蓄势期）556#ff66ff.5#ff66ff.2公开租赁期556#ff66ff.5#ff66ff.3租（售）持续期566#ff66ff.6招商价格566#ff66ff.6#ff66ff.1定价依据566#ff66ff.6#ff66ff.2价格及相关制定586#ff66ff.6#ff66ff.3价格分期策略586#ff66ff.7广告策略586#ff

6、66ff.7#ff66ff.1广告宣传阶段586#ff66ff.7#ff66ff.2媒介策略第一部分：项目概览项目投资方：广州市锦恒置业项目名称：广州锦恒国际汽车配套服务专业市场项目状况：原为铁路疗养院，现在准备折迁改造为以汽配专业为主市场、酒店、饮食、娱乐等为辅的商业项目。项目地址：广州市恒福路227号项目占地面积：41,151平方米经营范围：汽车配件、服务区域：各种国产和进口汽车整车，包括商用车、家用车、微型车等；各种国产和进口汽车零配件，包括发动机、汽车空调、汽车用涂料、喷涂设备、汽车美容产品、装饰、音响、养护、传动、电子、电气、仪表、轮胎、玻璃、润滑油、添加剂、线束、电瓶、粘结剂、蓄电

7、池、安全、防盗、保护装置、清洁设备，等等；汽车零部件及其生产设备与新产品、新技术、专利成果等；汽车维修保养设备、维修保养工具、汽车检测诊断仪器设备和技术；汽车售后服务用品，包括洗车设备、装饰、加油站设备，停车场设施、添加剂、清洗液及其它相关产品；酒店商业区：酒店经营、KTV、桑拿、沐足、饮食等项目内容：投资建设和运营广州恒福汽车广场，具体包括商贸、展示、仓储、配套办公和娱乐、餐宿等内容。容积率：1#ff66ff.2建筑密度：40%表1-1项目建筑技术指标表序号本项目基本建筑技术指标参数备注及说明1#ff66ff.0本项目红线用地面积41,151平方米项目占地面积约61#ff66ff.73亩2#

8、ff66ff.0项目新建总建筑面积(地上+地下)65,841平方米地上总建筑面积:49,381平方米2#ff66ff.1饮食大都会面积3,000#ff66ff.0平方米首层建筑面积:16,460平方米2#ff66ff.2商铺建筑面积25,920#ff66ff.0平方米酒店标准客房:200间2#ff66ff.3酒店建筑面积13,000#ff66ff.0平方米饮食大都会按150张台两市计算2#ff66ff.4夜总会建筑面积3,000#ff66ff.0平方米人均消费50元,开座率80%2#ff66ff.5三层写字楼建筑面积4,461#ff66ff.0平方米其它配套含配电房水泵房垃圾房2#ff66ff

9、.6地下室16,460#ff66ff.4平方米地下室内停车位约470个3#ff66ff.0净容积率(地上总建筑面积除总占地面积)1#ff66ff.20地下室内停车位35平方米/个4#ff66ff.0净建筑密度(首层建筑面积除以总占地面积)40#ff66ff.0%不含地上露天停车面积5#ff66ff.0项目各功能物业建筑面积分布49,381平方米夜总会含棋牌桑拿健身美容等5#ff66ff.1饮食大都会面积3,000平方米夜总会每天200人,人均消费100元5#ff66ff.2商铺建筑面积25,920#ff66ff.0平方米商铺出租率95%,月租金150元5#ff66ff.3酒店建筑面积13,00

10、0#ff66ff.0平方米首层商场建筑面积:12,960平方米5#ff66ff.4夜总会建筑面积3,000#ff66ff.0平方米二层商场建筑面积:12,960平方米5#ff66ff.6三层写字楼建筑面积4,461#ff66ff.0平方米商场铺位数:360个6#ff66ff.0地上部分总建筑面积49,381平方米商铺(首二层)面积:72平方米/个7#ff66ff.0地下部分总建筑面积16,460平方米酒店占地面积2,500平方米8#ff66ff.0项目最高建筑物高度约15#ff66ff.00米酒店层数:4层资料来源：聚贤庄研究部第二部分：宏观市场环境分析2#ff66ff.1商业市场环境2#ff

11、66ff.1#ff66ff.1广州商业格局分布广州是华南地区的商业中心，经过多年的发展，形成了多个大大小小的商圈，而每个区都有自己各具特色的特有商圈，其中老四区由于历史和文化沉淀的原因，零售商业发展处于领先地位，而近年随着城市中心的东移，天河区发展一日千里，逐步取代了传统城区的领先地位，与越秀区、东山区、荔湾区形成了四个市级商圈，而海珠区经过多年的发展，与其它各区之间的发展距离越来越小，虽然目前海珠区仅是区级商圈，但增长潜力优厚。而白云区、芳村区、黄埔区由于发展相对缓慢，零售商业气氛仍不能与其它各区比拟。2003年3月17日正式颁布的广州市的第一部商业网点规划广州市商业网点发展规划（20032

12、012年）（下称规划）。十年内，广州将建设三层商业圈，新增57个大型购物点。按照城市“拉开建设、优化布局、新区先行、带动老区”的总体规划思路，规划提出在广州全市域构建“四线三圈、两轴一带”的大商业格局，实施“东推进、西延伸、南跳跃、北培育”的商业网点拓展战略。一、广州打造三层商业圈内圈：北至内环路铁路沿线(麓湖路以东以铁路为界)、东至华南快速干线、南至新港路昌岗路、西至工业大道内环路以内的圈层，含越秀区、东山区、荔湾区和天河区西部、海珠区北部地区。中圈：内圈与二环路之间，包括天河区北部和东部、芳村区、海珠区南部、黄埔区大部和白云区南部、番禺区北部。外圈：二环路外区域，含花都区、增城市、从化市、

13、黄埔区南岗片、开发区和白云区北部、番禺区南部。规划期限为2003年2012年，分三阶段实施，近期为2003年2005年；中期为2006年2010年；远期为2011年2012年。二、规划广州十年大商业蓝图规划十年内，全市将提升改造或新建6个都会级商业功能区、20个区域级商业功能区，一个中央商务区、两个国际会展商务区。在零售商业网点规划方面，依据人口发展分布重点规划对象为大型零售商店，拟规划期限内控制其总量为152个，其中：30个大型百货店、60个大型综合超市、8个大型购物中心、8个仓储式商场和30个大型专业店等业态。在原有36条商业街基础上，重点规划改造提升和新建市重点的和一批区域级的共20条商

14、业街。拟规划期限内总控制50条商业街，其中有综合商业街34条，专业街16条。在批发市场规划方面，重点规划对象为12个批发市场园区、11个批发市场群和一批大中型中高级批发市场。三、大型商业网点定址引入听证制度据了解，广州市政府正在寻求对以后十年的大型商业零售网点，建立定址联席会议制度。而定址也将采用听证制度来听取市民的意见，广州市人将有机会对自己身边的商业网点“指手画脚”了。对此，舆论认为规划是避免广州商业无序发展的“一剂良药”。四、将新建十大商业网点规划重点提升和建设的大型网点是广州百货大厦、新大新百货公司、广州友谊商店、时代广场、南方大厦、中华广场购物中心、荔湾广场购物中心。而新建的大型网点

15、有天河城旁边的正佳购物中心、海珠城购物中心、花花世界购物中心、琶洲购物中心、长隆购物中心、白云新城购物中心、广州新城购物中心、南沙购物中心、名盛广场、雄峰商城。五、建50条特色商业街到2012年，广州将拥有50条特色商业街，其中有20条重点商业街、47条区域级商业街，以北京路步行街、上下九步行街和珠江滨水带风情休闲街为龙头。其中重点改造建设的商业街有北京路商业街、上下九步行街、珠江滨水风情休闲街、农林下路综合商业街、中山路商业街、人民路商业街、文德路字画文化街、华林源胜玉器古玩工艺街、状元坊饰物精品街、一德路商业街、江南大道商业街、车陂路商业街、大沙地路商业街、番禺市桥商业街、花都商业大道商业

16、街、增城挂绿路商业街、从化西宁商业街、永福路汽车用品街。其中重点新建的商业街有：白云新城商业街、广州新城商业街、南沙商业街。六、新建一批批发市场规划期内将以广州国际玩具中心、广州花都狮岭皮革皮具城、广州花卉博览园三个高级批发市场为示范，推进16个大中型专业批发市场和12个批发市场园区的建设，基本完成11个批发市场群和20个现有批发市场的整改升级。本区域的汽车配件市场也是政府重点建设之一。2#ff66ff.1#ff66ff.2广州商业地产供求概况一、商业地产供求两旺近两年来，广州大型商业广场、五星级酒店、服务性公寓、写字楼、专业市场等商业地产项目的建设不断，广州许多大地产商都纷纷致力开发商业地产

17、项目。据广州市国土房管局2004年底公布的近7年广州商铺成交数据显示： 1998年到2004年上半年，广州老八区商铺供应量为262#ff66ff.5万平方米，成交量为221#ff66ff.96万平方米，供求差距为41万平方米。而从2001年开始，广州商铺由“供大于求”走向“求大于供”，这种现象到2005年更加明显。二、市场明显转热2005年第一季度，广州原八区商铺供应量为8#ff66ff.29万平方米，成交量却达13#ff66ff.33万平方米。而价格方面，从1998年到2002年，商铺售价一直在13000元/平方米的水平小幅度平稳波动，2003年则急速下跌，其主要原因在于2003年东山区有大

18、量商铺以批发形式销售，从而拉低了商铺整体成交均价。而到2005年第一季度，老八区商铺总体价格已经上升到18346元/平方米，商铺市场明显转热。三、东山区（现为越秀区）商业环境一直以来，东山区凭借本身独特的区位、环境、文化、教育、人才等方面的优势，吸引了大量人流、资金流、商品流、信息流，成为资金密集、商贸服务发达的宝地。东山区已成为广州市经济活动最活跃、经济特点鲜明的城区之一。在高级商务、信息服务、商贸旅游、专业购物等方面形成了自己独特的产业和区域优势。经过多年的发展，目前东山区商贸经济基本形成以海印、环市东、英雄广场及农林下路、龟岗、永福等几大商业板块为主体的发展格局：海印商贸区位于海印桥的北

19、面，经过近十年的发展，已从最初单一的海印电器专业市场发展成为以家用电器为龙头，以电脑软、硬件设施、办公设备、通讯产品、摄影音响器材、毛线布料、二手商品交易、图书批发等为依托，拥有22个各类专业市场，以“海印”品牌为标志的多元化商贸区，该地区专业市场全年成交额占全区专业市场成交额的一半，居龙头地位，其中家用电器专业市场的销售多年来在广州市同类市场中独占鳌头。环市东商贸区位于广州市繁华的环市东路地段，由友谊商店、白云宾馆、花园酒店、假日酒店、世贸中心、国际大厦、电子大厦、远洋宾馆、东山广场等18家高中档宾馆、写字楼以及新大新、麦当劳等数十家中外著名商家组成，是广州市著名的高级商务、高档购物区之一，

20、被誉为广州的“尖东”，也是东山区税收的三大基地之一。该地区集中了众多的大型商业、贸易企业及饮食业，年营业额2000万元以上的批发企业，无论是数量还是营业额都占全区同类企业总量的一半以上，区位优势十分突出。而上规模、上档次的饮食业，包括有新荔枝湾电子大厦分店、花城酒家、利苑酒家等企业有12家，占全区同类餐饮业总量的1/3强，年营业额占全区同类企业总量的一半以上。英雄广场商贸区位于中山三路英雄广场地段，主要由中华广场、流行前线地下商城、东川名店运动城、陵园西通讯专业市场、东较场摩托车配件专业市场等组成，已初现大型综合商贸区的雏形，吸引力逐渐增强，该地区2003年商品销售额已超过5亿元，保持两位数的

21、良好增长势头。农林下路、署前路、龟岗商业街经过近年的悉心培育，商业氛围、经营档次、购物环境等都有了很大的改善，其中农林下路商业街被广州市政府确认为继上下九、北京路商业街后第三条商业街，现已发展成为以广州王府井百货大楼为龙头，各类专卖商店云集的广州第三大商业街。署前路、龟岗商业街在“三年一中变”中，地段内的特色楼宇经修茸整饰一新，形成了以东山百货大楼为龙头，具有东山传统特色的新兴商业街。该地区主要以百货、服装和鞋类居多，年营业额已超过7亿元。永福路、恒福路是广州市最早经营汽车及零配件的集散地，在国内有“汽配一条街”之称。早在1988年时，永福、恒福路一带只建成50多间简易商铺，当时进场的有五金、

22、建材、机械、百货、餐饮等行业。在市场经济的大潮中，永福路抓住商机，渐渐明晰了自己的轮廓。由于当时国外汽车汽车厂商尚未在中国建立起自己的零部件销售体系，而广州毗邻港澳，有着对外贸易的优势，于是进口汽车配件开始通过各种渠道涌入广州，为这带的繁荣奠定了基石。2#ff66ff.2汽车配件市场环境2#ff66ff.2#ff66ff.1中国汽车及其售后市场持续迅猛发展中国加入后，汽车行业发生了一系列重大合资合作与兼并重组，整车厂 和国外跨国汽车公司合资后，外方将其配套体系带进中国，我国整车厂的配套体系 开始重新“洗牌”。国际上通行的全球采购、系统配套、模块化供货和汽车电子化 使我国汽车零部件行业面临新的挑

23、战和机遇。汽车产业发展政策将大力推进汽 车产业结构调整和产业重组，提高汽车产品的市场竞争力，必将极大地促进汽车零部件行业的健康发展。（一）行业特点中国正在成为全球的汽车零部件的生产基地。在汽车产业链中，汽车零部件价值已占总价值链的50。从目前中国汽车零部件企业的现状来看，总的来说可以归纳为3个特点：?市场潜力巨大?集团规模化生产?正在形成产业链 1、市场潜力巨大2001年，中国的汽车保有量约为1800万辆，而当年的产销量为236万辆；2002年中国汽车销量比上年增长了39#ff66ff.83%，达到337万辆，其中乘用车为114万辆、商务车223万辆，后者所占比例为65%；2003年，中国累计

24、生产汽车451万辆，同比增长33#ff66ff.83%，累计销售汽车451万辆，同比增长34#ff66ff2%；2005年全国累计销售汽车近592万辆同比增长13#ff66ff.85%。图2-1 全国汽车销售统计步从图中显示，汽车的主体属性已经从原来的生产资料转化为生活消费品，购买人群也从集团购买转为私人消费。到2005年，我国汽车总需求量已经成为全球第二大汽车消费国。同时，大企业集团的生产集中度、市场占有率稳步提高；汽车产品结构更趋合理；生产效益大幅度提高；汽车产品进出口形势喜人；汽车新产品五彩纷呈；合资合作、联合重组取得重大进展，产业结构调整又向前迈出一大步。2、集团规模化生产在汽车行业发

25、展的同时，汽车零部件行业也将在今后数年内迅猛发展。随着主机跨国公司进入我国，为其配套的汽车零部件企业也纷纷进入，以独资、合资的方式，在主机厂周围设厂，非汽车行业继续大举进军汽车行业。世界最大的专业零部件生产厂商如德尔福、伟世通等企业在国内纷纷建立了多家独资或合资企业，逐渐占据了国内汽车零部件的主流市场。这些外资与合资企业的发展，其核心竞争优势是强大的资金和技术优势。目前汽车零部件行业已被民营企业瞄准，它们不仅是生产销售汽车零部件，甚至在开发产品，存在很大的发展空间。目前分散的中国零部件产业结构经过10年的重组整合后，将形成2030家大型零部件供应集团。3、正在形成产业链由于汽车行业的上下游企业

26、配套关系紧密，一个从整车，系统供应商，一线供应商，二线供应商以至更底层的供应商的产业链已经形成。这样，我国汽车零部件行业产业基础、市场规模、劳动力成本、制造业整体能力及上游相关产业能力等方面也有自己的优势，再加上国际上汽车行业开始实行零部件“全球化采购”策略、国际跨国汽车企业推行本土化策略，国内市场出现了巨大的零部件配件缺口，我国汽车零部件工业面临着巨大的商机和发展空间。（二）行业发展据估计，中国汽车工业产业目前每年对零配件的需求量达到800亿元人民币左右，而每年从一级市场到区域经营再到零售商的汽车零配件三级流通至少要完成2400亿元人民币的交易额。由此可见，中国汽配市场呈现巨大的发展空间。长

27、期以来，中国的汽车产业政策比较重视整车生产企业，而忽视与其配套的汽车零配件市场的发展。实际上随着中国汽车工业从“乡间小道”驶入“高速公路”，汽车零配件市场呈现出前所未有的巨大发展空间。近两年来中国整车销售量每年以两位数的速度递增，形成对汽车零配件的大量需求；消费者的购买从高收入者向中等收入者渗透、从城市向农村转移，消费层面的扩大促使汽配市场结构多元化的加速形成；整车寿命普遍缩短，消费个性化使零配件业态除常规的零配件销售外，出现了汽车养护、美容等新型行业。一辆整车每增值一元，就会给它的上游市场(原材料)带来0#ff66ff.65元的增值，给下游市场(售后服务)带来2#ff66ff.6元的增值。资

28、料来源：聚贤庄研究部显然，只要汽车销量不断增长，维修与更换配件、购买自己喜欢的汽车用品等需求也必然随之扩大，这就是售后市场。有关中国汽车售后市场的预测，各个机构公布了不同的数字。据罗兰贝格（Roland Berger）测算，2001年中国汽车售后市场已经形成了370亿元的规模，2002年为500亿元，2003年达800亿元。实际上，如果把1997年230亿元的市场规模作为基数，五年里市场规模增长了两倍以上。这样的成长率在全世界也是一枝独秀。目前，中国在亚洲已成为仅次于日本、韩国的第三大市场。2010年，中国的汽车售后市场规模则将会达到1900亿元，在亚洲仅次于日本位居第二。拿国内外成熟汽车市场

29、盈利模式参照，目前国内汽车市场销售额中各部分的比例显得不合理。在国外成熟的汽车市场销售额中，配件占39，制造商占21，零售占7，服务占33。国内汽车市场销售额中配件占37，制造商占43，零售占8，服务占12，数据显示目前国内汽车销售额中制造商的比重依然偏大，而服务的比重过小，除金融、租赁等汽车服务有待加强外，汽车售后服务还有近10的上升空间。资料来源：聚贤庄研究部按照可借鉴的国际经验，一个大国在进入汽车大众消费阶段后，汽车产业将会保持20至30年的快速增长。因此，我国汽车及其售后市场的发展前景是及其光明的。2#ff66ff.2#ff66ff.2广州汽配市场状况广州作为我国经济发达地区，经济增长

30、持续强劲、有力，汽车的消费水平更远高全国平均水平，汽车消费历来走在全国前列，据有关资料显示，2003年广州市汽车生产量达19万辆，比2002年增长95，居各省、直辖市之首。广东省的汽车销量已占全国汽车总销量的三分之一。到2005年，广州共生产轿车1万辆，在中国轿车产区中排第二位，广州市2005年则共有21万辆出售，同比增长36%，平均每月卖出17500辆车。其中，有相当一部分的汽车是销往珠三角及其他地区。可以毫不夸张地说，拥有珠三角，就等于拥有广东和华南的市场。角逐广州市场，是角逐珠三角市场的关键。因而这一地区的汽车配件消费潜力十分巨大。表2-1 广州汽车产量、销量统计表2002年2003年2

31、004年2005年汽车生产量（万辆）9#ff66ff.718#ff66ff.927#ff66ff.641#ff66ff.35汽车销售量（万辆）1015#ff66ff.421广州市将从六个方面入手，实现汽车零部件产业跨越式发展，到2010年，广州汽配市场产值将超过1000亿元。据调查，至2005年，广州拥有近家生产汽车零部件的外资企业，年零部件产值达亿元，零部件与整车的产值比为#ff66ff：，按国际通行比率#ff66ff：，仍有较大的发展空间。据了解，广州在花都为日产项目规划了平方公里的广州花都汽车城，按照整车生产区、零部件工业区、汽车贸易服务区、汽车物流中心、出口加工区、汽车学院、汽车研发区

32、等功能进行规划，远景规划将达到平方公里。丰田项目在南沙规划了近平方公里的广州南沙国际汽车产业园，在汽车产业园的旁边还建有番禺汽车高新技术产业基地。附近更建有集装箱吞吐量超过万吨标准箱规模、多个万吨级泊位的广州港南沙港区，为产品的运输提供了极大的便利。广州东部的汽车板块围绕本田项目开展了重点规划，其中在开发区有汽车零部件产业基地#ff66ff平方公里，在增城新塘工业加工区又规划平方公里，用以建设整车及零部件生产区、汽车研发区、汽车物流区、汽车实验场、汽车展示区、生活服务区；在黄浦区规划建设平方公里汽车零部件生产基地，集各类汽车配件的生产、仓储于一体，为汽车生产基地提供配套服务。按照广州市规划，预

33、计到年，广州整车的年生产能力将达到万辆，产值亿元左右，汽车零部件产值达到亿元以上。2#ff66ff.3广州酒店市场环境2#ff66ff.3#ff66ff.1广州及周边城市的酒店供应量广州市星级酒店由“九五”期间的100家增加到2908家，其中三星级增加到91家、四星级增加到26家、五星级增加到6家，星级酒店结构趋向合理，可以满足各类大型国际活动的接待任务。表2-22005年广东省各市旅游住宿设施床位分布情况市 别座数客房（间）床位（张）从业人员（人）全省合计Total3837279302512582393983广 州Guangzhou140296575176891深 圳Shenzhen5014

34、27947060054229珠 海Zhuhai320220004800026000东 莞Dongguan431266004292945031中 山Zhongshan11183871677410372资料来源：聚贤庄研究部表2-32005年广东省旅游住宿设施分布情况 单位：座市 别合计星级宾馆无星级小 计五星级四星级三星级二星级一星级宾馆合计Total3837112841140496412392709广 州Guangzhou1402206626897961196深 圳Shenzhen501179102570722322珠 海Zhuhai320765946142244东 莞Dongguan4318

35、914222823217中 山Zhongshan11137241811274资料来源：聚贤庄研究部2#ff66ff.3#ff66ff.2酒店格局发展趋势 高星级酒店呈增长趋势在2010年亚运会之前，五星级酒店将在现有的6家基础上新添10到15家，而4星级以上数量将从目前24家增加到60家，广州星级酒店总数会从现在205家增加到300家，新增客房近8000间。 酒店投资热潮迹象已呈近期广州酒店业市场开始大热。目前有凤凰城、嘉逸国际、天伦万怡三家酒店正在申报“五星”，琶洲香格里拉、太古汇香格里拉、正佳万豪、富力丽思卡尔顿、富力凯悦、皇冠假日、美林海岸、海景大酒店等10家以上五星级酒店也正在紧锣密鼓

36、建设当中。与此同时，为应对未来这些新酒店竞争，原有五星级酒店已经或正在投入巨资翻新设备。东方宾馆已完成了其投资额达2个亿的改造；花园酒店国际会议厅，已投入了2000万元进行装修；中国大酒店也将分阶段在35年内陆续投入4#ff66ff.5亿元，争取抢在各大新酒店开业前完成改造工程。而历史悠久的爱群大厦早前也爆出要用2亿元资金完成由三星级到五星级的变身。目前广州共有星级酒店200多家，酒店业规模居全国前列。但从上世纪90年代末，广州酒店业整体发展明显趋缓，五星级酒店仅有5家。而与此同时，北京、上海五星级酒店均超过20家。2006年，广州亚洲国际大酒店正式挂牌五星。广州第六家五星级酒店由此诞生，打破

37、11年没有五星级酒店出现的沉闷格局。广州酒店业特别是高星级酒店业将迎来第二次投资热潮，境外资本、民营资本加速进入，广州酒店市场将会竞争日渐激化，而发展中低档次的酒店则会具备一定的发展空间。第三部分：区域市场环境分析3#ff66ff.1汽车配件市场本区域位于广州市中心地段，北临北环高速和广州东北出口，南连先烈中路，毗邻环市东高级商务圈、黄花岗信息园，具有优越的区位优势。自1987年自发形成市场，历经十多年的发展，这里的汽车配件、汽车用品已形成了一定的经营规模，在鼎盛时期的1997、1998年，汽车配件、汽车用品的年商品交易额达到亿元以上，上缴利税也超过千万元，是全国汽车用品的发祥地和最大的集散地

38、享誉国内外，并形成了一定地行业规模和知名度。位于东山区地永福路，以前就有“汽车用品一条街”的盛誉，80年代以来，永福路一直是中国汽车用品行业的龙头，被业内人士称之为汽车用品市场的“延安”和“黄埔军校”。现在本区域不仅士广州地区，也是整个华南地区汽车用品最大的集散地。由于永福商圈经过十几年的专业市场开发，区域内可供开发的专业市场地块逐渐减小，区域商业价值进一步提升。目前本区域汇集了倚云汽车用品城、福怡大厦、福怡汽车用品城、永福汽配城、汽车大厦永福中心等的大型汽车用品专业市场，成为全国最大的汽车用品集散地。据了解，在最高峰的时候，全国的汽车用品及配件70的份额就是从这里流向各地的。表3-1利远汽车

39、用品广场位置广州市永福路45号大院规模共六层，建筑面积达12000平方米价格首、二层商铺：150元/平方米、四五层写字楼3060元/平方米管理费6元/平方米设置首层、二、三层为商铺（带独立洗手间），四到六层以办公为主经营汽配用品资料来源：聚贤庄研究部表3-2广州南方永福国际汽车用品广场位置永福路的核心地段规模占地面积8938平方米，总建筑面积70460#ff66ff.90平方米价格首三层商铺5090元/平方米管理费9#ff66ff.8元/平方米设置贸易、展示、售卖、电子商务、信息咨询、金融服务等经营主要经营汽车配件及用品其它复式主题商场，实用率高达90%承租方案高250元/平方米，公共分摊面积

40、装修费资料来源：聚贤庄研究部表3-3永福汽配城位置永福路汽配一条街规模占地面积4000平方米，总建筑面积18000平方米价格租金100元/平方米管理费5元/平方米设置设有室内外停车场、仓库及写字楼，机动车可直泊首层及二层每一个铺位门口经营首层以经营进口、国产汽车配件为主，二层以经营汽车用品、精品其它整体略显残旧资料来源：聚贤庄研究部表3-4盛大国际位置广州市永福路40号规模占地面积约12000平方米,总建筑面积5万平方米，拥有近500间商铺价格商铺168元/平方米，写字楼5060元/平方米管理费8元/平方米设置楼高九层,1-6层为主体商铺、写字楼首层层高米，其他层高#ff66ff.2米，空间宽

41、敞，可设夹层，销售办公仓库于一体。停车场有近350个停车位， 5000平方米门前广场，有近150个停车位，地下停车场近6000平方米，可提供近200个停车位；附设银行、餐厅；内设会议室、商务中心、信息中心经营主要经营汽车配件及用品其它水电按广州市商业用水电计收，另加10%进场需缴交100元/平方米，公共区域装修费合同期限2011年，09年起每年递增8%实用率50%-60%资料来源：聚贤庄研究部表3-5广州市隆福汽配中心位置规模占地面接近万平方米，现有商铺120间价格商铺95元/平方米，写字楼35元/平方米管理费5元/平方米设置商铺、展厅式写字楼经营进口、国产汽车配件，汽车智能导航系统，汽车改装

42、美容装饰，及汽车护理用品和 汽车保修设备等其它招租时免集资费资料来源：聚贤庄研究部表3-6广州倚云汽车用品广场位置广州市永福路79号规模占地总面积18000平方米，其中商铺面积12000平方米，停车场面积4000平方米，车位近200个价格120150元/平方米管理费5元/平方米设置商场、含饮食、住宿、休闲、配有沐足及露天吧经营汽车音响电子、汽车化工、汽车美容保修设备和产品、汽车装饰精品其它资料来源：聚贤庄研究部表3-7福怡大厦/福怡汽车用品城位置永福路规模占地1#ff66ff.2公顷，经营面积三万多平方米价格商铺95元/平方米，写字楼60元/平方米管理费租金含管理费设置设有一千平方米的室内停车

43、场和三千平方米的室外停车场和总面积六百多平方米的三个多功能会议厅；配有餐饮、资讯、监控等各类配大设施经营综合性专业汽车用品批发其它资料来源：聚贤庄研究部据调查显示，目前该区域首层一般铺位的租金为150300元平方米?月；二层为80120元平方米?月；三层为50元平方米?月。区域内的项目数量不多，但竞争较为激烈。上2万平方米大规模的项目较少，而且最低价与最高价之间的差距较大，这都表明了表明该区域总体质素不高，参差不齐，缺少行业标准，许多小规模经营需要整合。3#ff66ff.2区域酒店市场环境本项目虽所处的是城市中心地带，但酒店配置不多，尤其是无高星级的酒店，不满足其中本区域商务往来的入住需求，而

44、本区域内汽车配件的生意非常兴旺，外来人口多，商务往返频繁，随着本区域的进一步发展，建设一间高素质和专业性较强的中低挡的酒店在本区域内将具有巨大的市场潜力。表3-8附近部分酒店项目状况酒店名称位置档次定位房间价格（元）配套设施简述豫新酒店广州市永福路40号三星级标准三人间：130元标准双人间；100元标准单人房；100元设有中餐室、商务中心、票务中心，美容美发中心豪华双人房、蜜月房、商务套房共九十多套梅州大厦恒福路338号（金色年华旁）二星级标准间：188豪华房：198三人间：260高级单间：198设有会议室、卡拉OK厅、梅州产品展商场，商务中心、各地机船火车票务、美容美发、停车场总建筑面积13

45、000多平方米，旅业楼高九层，分旅业楼和综合写字楼。荣福宾馆广州市永福路45号二号大门二星级标准间：130 标准套房：300 豪华套房：400倚云楼酒店永福路;恒福路入口?标准单人间：260元标准三人间：260元标准双人间：200元资料来源：聚贤庄研究部第四部分：项目分析4#ff66ff.1项目周边概况4#ff66ff.1#ff66ff.1项目周围的自然环境该区域是越秀区的重要组成部分，是广州市最早经营汽车及零配件的集散地，在国内有“汽配一条街”之称，而项目正位于该黄金地段的中央，北靠白云山麓湖风景区，南对陶金北人称广州“东环”的高尚住宅区，西邻环市中路商务区。因此项目的地理环境不但具备经营汽

46、配市场和酒店的条件，而且白云山麓湖风景区更是开发酒店难得的自然条件。4#ff66ff.1#ff66ff.2项目周围的交通条件项目东接广园快速干线，距内环路恒福出口不足100米。附近分布多个公交车站，有10、63、109、110、111、184、297、547、883、808等公交车途径，这些站下车最多十分钟可步行到本区域任何商家，另外，离机场、火车站都近，从广州东站、广州火车站打的费用均在20元以内，因此交通非常便利。4#ff66ff.1#ff66ff.3项目周边的配套设施周边各项配套设施成熟，本项目附近有酒店、餐馆、邮电、学校、购物中心等功能设施。酒店：省银行疗养院、广州市梅州大厦、中储招待

47、所、南亚星酒店、豫新酒店、倚云楼银行：中国工商银行(恒福路)饮食：美星酒家、恒福餐厅、华鸣潮菜馆、塞外食府、丛林饭店(横枝岗路店)、永福园客房餐厅、倚云楼酒店、同音酒家、红太阳酒家未来，随着本区域城市化进程的开展，生活和商务配套会越来越完善。4#ff66ff.2项目SWOT分析SWOT是优势（Strength）、劣势（Weakness）、机会（Opportunity）、威胁（Threats）的总称，是对房地产项目的内外部条件各方面内容进行综合和概括，分析项目的优势和劣势、机会和威胁，进而进行战略构思、战略选择的一种重要方法。竞争优势（S）是指项目超越其竞争对手的能力，或者指项目所特有的能提高项

48、目竞争力的资源。竞争劣势（W）是指某种项目缺少或做的不好的东西，或指某种会使项目处于劣势的条件。优势和劣势源自于项目与参照物之间的落差，一般着眼于自身的实力与及其与竞争对手的比较。市场机会（O）是影响项目战略的重大因素。公司管理者应当确认每一个机会，评价每一个机会的成长和利润前景，选取那些可与企业财务和组织资源匹配、使项目获得的竞争优势的潜力最大的最佳机会。市场威胁（T）是指在项目的外部环境中，对项目的盈利能力和市场地位构成威胁的因素。公司管理者应当及时确认危及项目未来利益的威胁，做出评价并采取相应的战略行动来抵消或减轻它们所产生的影响。4#ff66ff.2#ff66ff.1项目优势分析地段位

49、置的优势。本项目无论从那个角度看，都具有非常优越的位置资源。从城市发展的角度看，处于越秀区的核心地段。周边商务氛围成熟浓厚，交通便利。区域内的汽配专业批发市场的规模越来越大、人气越来越旺。从自然景观的角度看，白云山麓湖风景区，具有较佳的绿色资源和景观视觉环境。项目建设规模较大，具备规模和建设的优势。本案重新策划，而且目前其他个案已有出租、出售、推广在前，我们可以进行本案的诊断，较好的了解其他个案的规划定位，从而较好规划设计，作到后来者居上。4#ff66ff.2#ff66ff.2项目劣势分析本项目地形呈不规则形，不易于项目的规划和布局。本项目地块的西北部落差较高，不利于项目的建设。由于酒店定位以

50、及居于闹市，对休闲度假客户这一庞大的群体没有吸引力。项目虽然有后来居上的优势，但比前进入者，后进者需要花费更多的成本和精力才可以发展。4#ff66ff.2#ff66ff.3项目机会分析随着我国加入世贸和人民生活水平的提高，汽车消费作为潜在的消费热点正日益增长，汽车电子用品市目前颇具潜力的朝阳行业，发展前景十分广阔，永福路汽车用品市场正迎来新的发展契机。广州市是汽车行业发展的重点区域，而在国内外都有较大知名度和辐射力的永福、恒福路则是广州市最早、也是目前最大的汽车配件及汽车用品经营市场，进一步做大做强本区域汽车用品市场，既是汽车行业配套发展的需要，也是繁荣我市商贸流通业的需要。政府十分重视本区域

51、汽车用品专业市场的发展，决定将该市场列为区商业重点项目重新规划建设，加强资源整合，着力重点打造。近期区政府已着手制定本地段汽车用品专业市场发展规划，志在引导其向特色化、精品化和规模化方向发展。4#ff66ff.2#ff66ff.4项目威胁分析广州汽车用品市场在全国的地位受到越来越多的挑战。近年来其他城市和地区的汽车配件市场如雨后春笋,相继出现。随着全国各地外贸的发展，广州原有的外贸优势正逐渐被削弱。本区域作为传统的老商业街受其影响。目前许多汽车生产商零配件销售体系的健全也给永福路带来了大“麻烦”，汽车零配件的中间渠道正在减少，本区域的生意受到一定的威胁。区域内部分销商之间的不正当竞争，特别是愈

52、演愈烈的价格战让各商家都元气大伤。假冒伪劣产品的泛滥和市场欺诈行为的盛行也给本区域市场的声誉带来了负面影响。4#ff66ff.3项目战略分析在日益激烈的市场竞争环境中，企业竞争战略的选择和制定关系着企业参与市场较量的成败。竞争战略，又称经营战略或商业战略，其中心内容是寻找在某一特定产业或市场中建立竞争优势。而所谓的竞争优势，不外是指企业具有某种其竞争对手所无或相对缺乏的特殊能力，以便能更有效、更经济、更快捷地为顾客提供所需的产品和服务。竞争战略理论的代表人物，首推美国著名战略管理学家、哈佛大学商学院的迈克尔?波特（Michael E#ff66ff. Porter）教授。迈克尔?波特在其名著竞争

53、战略中，提出了竞争战略的概念，并提出了三个作为竞争优势来源的一般性战略。这三个战略分别是：总成本领先战略、差异化战略和目标集聚战略。成本领先战略：成本领先要求坚决地建立起高效规模的生产设施，在经验的基础上全力以赴降低成本，抓紧成本与管理费用的控制，以及最大限度地减少研究、开发、服务、营销、广告等方面的成本费用，在保证产品与服务质量的前提下，把总成本降至行业平均成本值以下。差异化战略：差异化战略是指生产差异化的产品或提供差别化的服务，树立起一些全产业范围中具有独特性的东西。在这里，差异化战略的来源一定要建立在客户价值的基础之上，企业所提供的产品一方面需具有与竞争对手不同的独特之处，另一方面，该产

54、品必须具有获得溢价的机会。实现差异化战略可以有许多方式：如硬件上的建筑产品、社区景观、社区配套、软件上的项目形象、社区文化、生活主张或其它方面的独特性。最理想的情况是项目在几个方面都有其差异化特点。若一项目在客户价值的基础之上成功地实施了差异化战略，该战略通常可促使项目赢得较高水平的收益。目标集聚战略（集中化战略）：目标集聚战略是围绕着更好地为某一特定目标市场服务而建立的。它的前提是，项目能以更高的效率、更好的效果为某一细分市场即某特定的顾客群服务，从而超过在更广阔市场上的竞争对手。这实际上是集中优势兵力打歼灭战的军事原则在市场竞争中的运用。目标集聚战略运用的典型案例如SOHO现代城，潘石屹旗

55、下的北京红石实业公司，通过以年龄、职业等为细分参数的目标客户群细分，选择了居家办公的自由职业者作为目标市场，集中有限的资源为北京的居家办公的目标市场开发了SOHO现代城。由于定位恰当，针对性强，项目得以大获全胜。在上述三种竞争战略的基础上，企业可依据现时的行业竞争强度并结合项目自身实际情况，考虑一种可成为努力目标的竞争优势，即成本领先或差异化，再斟酌项目的竞争范围即大（阔）市场或小（窄）市场，然后在下列4种战略取向中选择最适合项目条件的一种：1#ff66ff.低成本配合大市场（成本领先战略取向）；2#ff66ff.低成本配合小市场（成本聚焦战略取向）；3#ff66ff.差异化配合大市场（广义差

56、异化战略取向）；4#ff66ff.差异化配合小市场（聚焦式差异化战略取向）。广义差异化战略成本领先战略聚焦式差异化战略成本聚集战略项目竞争战略选取1、成本领先战略权衡作为本项目而言，可否以成本领先战略作为本项目的竞争战略呢？成本领先战略的关键是控制成本，将总成本降至行业平均成本值以下。作为房地产项目而言，其开发成本的构成包括土地成本、建安成本、前期费用、开发期税费、不可预见费以及经营期税费、销售费用、财务费用等等，其中又以土地成本以及建安成本占主要比例。本项目地块通过租用疗养院进行拆迁改造而来，楼面的“地价”具有成本优势，若能晋严格控制建安成本，有利于以价格优势占领市场。立论：因项目的土地成本

57、不高，本案可以选取成本领先作为本项目的竞争战略。2、广义差异化战略权衡项目目标市场的选取究竟应是宽泛的行业市场还是相对较窄的竞争市场呢？作为本项目而言，若选取宽泛的行业市场，则意味着满足不同的目标市场的需求，如同时满足汽车配件、汽车美容、维修、护理等。立论：本案由于建设规模较大，可以满足众多商家和客户的需求。采取广义差异化战略，做大市场，以更完善、更多样的服务为消费者服务，更令本项目与其它项目相比更具备竞争力。综上所述，建议本项目采取较低成本广义差异化战略的竞争战略，提升项目价值，绕开与同区项目的同质竞争，降低项目的营销风险。4#ff66ff.4项目竞争力综述从区域汽配专业市场从数量看，经营业态种类较齐全，数量较多，其主要市场格局已经成形，主要商区和市场各具特色，在消费者、经营者和投资者心中形成一定的心理积淀。但大多市场都停留在低价经营管理水平， 缺少良好经营、购物环境，形象有待提升，管理水平有待提高。对越来越多的竞争对手层出不穷，本区域市场竞争已逐渐激烈。本项目须因势利导，化弊为利，在竞争中胜出。综上所述，我们认为本项目的竞争力必须立足于、体现在：位置：传统的汽配专业市场商业地段上，30年商业底蕴，客流量近30万，年交易额数几十亿的黄金商圈；项目定位：特色经营，在商业业态、商业模式、商业环境等方面拉开与其他市场