湛江市房地产市场信息系统及数据建库项目招标书

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1、湛江市房地产市场信息系统及数据建库项目招标书湛江市房地产市场信息系统及数据建库项目采购（采购编号：ZJCG2010098R；采购核准号：16544）招标文件湛江市政府采购中心二一年十二月一日目录第一部分、投标邀请函3第二部分、项目需求6第三部分、项目需求6一、项目名称6二、项目概述6三、建设现状7四、项目建设目标7五、项目建设范围8六、项目建设原则8（一） 全局性和整体性8（二）先进性和扩展性8（三）标准化和规范化9（四）经济性和实用性9（五）安全性9（六）图文一体化10（七）高性能和稳定性10七、系统功能模块10八、房产数据建库工程24九、软件应用平台要求25十、技术、实施及报价等注意点26

2、十一、部分技术细节要求27十二、测试、初步验收和试运行：29十三、竣工验收31十四、维护期31十五、技术服务与要求32十六、技术文件33十七、安全与保密问题：34十八、版权归属与其他34十九、建设进度要求34二十、项目报价和付款方式：35第四部分、投标人须知36附件：投标文件格式56投标书57投标总报价表58分项报价明细表59项目方案60项目负责人情况一览表61组织实施计划及服务承诺62经营业绩一览表63投标人概况64信誉文件65法定代表人授权委托书66投标保证金退还申请函67第五部分、采购合同（参考范本）680 第一部分投标邀请函投标邀请函湛江市政府采购中心受湛江市房产管理局的委托，采用公开

3、招标方式对湛江市房地产市场信息系统及数据建库项目进行采购，欢迎国内注册、符合相关条件的供应商参加投标。 一、项目名称：湛江市房地产市场信息系统及数据建库项目采购二、采购编号：ZJCG2010-098R。三、项目内容：详见招标文件项目要求。四、购买招标文件的时间：2010年12月1日至2010年12月10日（每天上午8:30至11:30，下午3:00至5:00；节假日以及星期一上午工作例会除外）。五、购买招标文件的地点：湛江市政府采购中心综合部。本招标文件不接受邮购。六、招标文件售价：人民币200元/套（售后不退）。七、投标人资格要求：1、国内独立的事业法人单位或注册资金不少于人民币500万元或

4、以上独立企业法人单位，具有招标项目的经营范围和服务能力；2、投标人必须具有省（含省、自治区、直辖市）级信息产业管理部门核发的软件企业认证证书；3、广东省外企业须在广东省内设有相应的售后技术服务机构；4、湛江地区的投标人须经湛江市人民检察院出具无行贿犯罪档案记录证明才具有报名资格（其他地区的投标人由相应地市级人民检察院出具）。5、符合政府采购法第二十二条有关规定；6、本项目不接受联合体投标。八、购买本招标文件时须提交以下资料：1、有效期内工商营业执照复印件（加盖公章）； 2、有效期内税务登记证复印件（加盖公章）；3、法定代表人委托书或单位介绍信原件；4、省（直辖市）级信息产业管理部门核发的软件企

5、业认证证书和的复印件（加盖公章）；5、售后技术服务机构相关证明文件。6、无行贿犯罪档案记录证明复印件（加盖公章）九、投标截止时间及开标时间：2010年12月21日上午9时30分（北京时间）。十、递交投标文件地点：湛江市政府采购中心采购候标室。十一、开标地点：湛江市赤坎区人民大道北57号湛江市政府采购中心1号会议室。联系方式：湛江市政府采购中心；地 址：湛江市赤坎区人民大道北57号（汽车城二楼）；邮政编码：524000；购买招标文件联系人：陈生；：0759-3359823；传真：0759-3211769； 项目咨询电话：0759-3359882（邓生）；提交和退投标保证金咨询电话：0759-33

6、51652。十二、特别说明：购买了招标文件而不参加投标的供应商，应在开标前2日以书面形式通知集中采购机构。本项目不举行答疑会，项目需求具体详情可向采购人了解。采购人联系方式:1、采购人：湛江市房产管理局；2、联系人：郑生、林生3、联系人电话：0759-2229029，18927608197，18927608108湛江市政府采购中心二一年十二月一日第二部分项目需求项目需求一、项目名称：湛江市房地产市场信息系统及数据建库项目采购二、项目概述（1）近年来，随着房地产市场的快速发展以及新的政策法规的颁布实施，湛江市现有的房产信息系统已经不能满足日常业务工作和建设部关于房地产市场信息系统建设的需要，为了

7、适应湛江市房地产市场的发展，现需要建设更为先进的房地产市场综合管理信息系统，同时对现有的房产数据进行清理建库，使之符合建设部和省市相关技术规范的要求，实现“以图管房、以房管档、图文档一体化”的新型房产管理模式，进一步强化湛江市房产管理依法行政的力度，增加房产管理的透明度，提高房产管理工作的效率，促进房地产市场持续健康的发展。（2）本项目预算金额为人民币28000001.00元。三、建设现状：3.1项目业主方的信息化建设有一定基础，先后建立了产权产籍管理信息系统（包括房地产交易登记管理子系统、档案管理子系统等）、测绘管理系统（）、档案扫描系统、商品房网上预销售系统、统计分析与数据发布系统等信息系

8、统。分别配备了服务器和部分网络设备，先后购置各种型号的PC机、服务器、交换机等，建立了内部局域网和外网系统，初步实现了房地产交易登记业务应用系统和相关业务的网络化和流程化处理，为房地产市场信息系统的建设奠定了一定基础，具备一定的市场监测与对外信息发布的基础。3.2目前使用的产权产籍管理信息系统，采用PowerBuilder,SQL Server等平台开发，采用C/S架构技术，该系统包含预售登记子系统、交易与产权登记子系统、抵押登记子系统、查询统计子系统、系统管理子系统、档案管理子系统以及系统维护子系统等。该系统目前只在市房地产交易登记机构使用，未覆盖到县（市）登记机构。3.3目前使用的测绘管理

9、系统（）是独立的系统，测绘成果没有提供利用和共享，没有建立图库系统。档案电子化管理扫描系统亦为独立的系统，且档案电子化数据仍未应用到日常业务办理过程中。3.4由于历史原因，在已建系统中，登记交易信息（SQL Server数据库）、测绘信息（SQLServer数据库）、档案信息（格式，流数据存储SQL Server数据库）彼此独立，尚未挂接；仍有部分档案未完成数字化工作。四、项目建设目标湛江市房地产市场信息系统及房产数据建库工程建设的目标是以房产权属管理数据为基础，以GIS（地理信息系统）为核心，运用数据库技术、MIS技术、OA技术和计算机网络技术等手段，整合湛江市房产管理局和湛江市经济技术开发

10、区住房和规划建设局（房产管理局）、麻章区房产管理局、坡头区房产管理局等房屋登记机构现有的各类房产信息数据，建立图文档合一的房产GIS管理平台，建设集中式房地产市场信息系统；在充分吸收和利用原有系统经验和数据的基础上，构建全市统一的房产数据管理平台，实现房产测绘、GIS图形管理、房产交易登记、房产查封限制、房产档案管理、项目管理、从业主体管理、网上签约备案、公房管理、房地产市场预警预报、办公自动化、住房保障、决策辅助及统计分析等功能的统一开发、互联互通，全面提升各业务部门对房产的管理水平和服务水平，实现各业务的无纸化办公、网络化审批、一体化管理，实现“以图管房，以房管档，图、文、档一体化”的新型

11、管理模式，使我市房产管理信息化工作在全国同类城市中达到先进水平，并为构建“数字湛江”提供重要的数据基础。通过房产数据建库工程，对湛江市房产管理局、湛江市经济技术开发区住房和规划建设局（房产管理局）、麻章区房产管理局、坡头区房产管理局等部门现有的房产测绘、基础测绘、权属交易登记及房产档案等数据进行全面的清理建库，最终形成房产业务数据库、测绘图形数据库、基础图形库、政务综合数据库和实物影像数据库，并实现各类房产数据之间的互联互通，构建湛江市统一的房产数据综合管理平台，为湛江市房地产市场信息系统建设提供数据基础。五、项目建设范围建设内容范围：本标书中所要求的16个软件系统均需提供给湛江市辖五区（霞山

12、区、赤坎区、开发区、麻章区、坡头区）房产管理部门应用；数据建库工作（含外业调查和测绘及相关数据采集等）范围为上述市辖五区；建设时间范围：要严格按照本部分<<建设进度要求>>的时间安排进行。六、项目建设原则系统设计与建设中应把握以下几个原则：（一） 全局性和整体性从湛江市房产管理局整体的业务职能、内部管理及群众和政府的要求出发,通过统一组建专用网络联合相关职能部门，实现全市房产信息资源共享，基础房产信息及房产管理社会服务信息化，发挥系统在政府信息化工程和城市化管理信息化工程的作用，把系统建成一个有机的整体和管理与决策的核心工具。（二）先进性和扩展性采用先进的设计理念和技术

13、，应采用国际先进的ArcGIS技术作为GIS平台，使整个系统的设计处于领先地位，确保系统能够适应现代信息技术高速发展的要求。扩展性涉及到数据库、数据交换平台、应用软件等，按照开放性、标准化原则来规划设计方案，使系统和其它部门的数据连接无任何障碍。采用先进的数据库设计方案，体现数据储存及管理的先进性，充分考虑将来数据不断变化增加的需求；采用先进的软件开发方案,充分考虑业务内容与流程变更、机构调整、 人员变动等；采用先进的网络集成方案,确保一定时间内软件的可升级性。（三）标准化和规范化为确保系统的质量，系统建设要严格按照国家、地方和行业有关标准与规范；系统的分析、设计、编码和测试要严格按照软件工程

14、标准和规范；遵从房产信息系统规范和国家规定的法律、法规，制定一个规范的房产业务管理流程和统一的数据标准，使系统和其它部门的数据连接无任何障碍，确保业务流程的高效运转。系统建设中应有规范的数据标准，要建立起统一的数据分类、编码标准和数据交换规范，要严格按照物权法、房屋登记办法、房地产市场信息系统技术规范、房屋登记薄管理试行办法、房屋权属登记信息查询暂行办法、房地产市场基础信息数据标准等政策法规、行业标准和规范性文件的要求，规范性地完成流程设计与功能模块的编制。（四）经济性和实用性系统建设在数据库设计、系统开发、系统维护、软硬件配置上充分考虑实现全部功能以最小的投入获得最大的产出，选择性价比高的软

15、件，同时考虑将来软件升级的费用，根据标准化和规范化的要求科学合理的设计系统，从而缩短软件开发周期，节约开发成本。在系统建成后，从面向于房产系统的管理服务转向面向全社会服务而产生的社会、经济效力。根据房产管理部门各项业务活动的实际需要，系统尽量具有人性化设计；做到数据调用迅速、操作简单；界面友好美观；数据更新和维护简便，系统升级容易等特点，减少工作人员工作量，提高工作效率。（五）安全性系统应保证应用系统和房产数据的安全，防止病毒侵入、非法用户访问和恶意破坏；系统必须具有完备的数据保护和备份机制，采用各种级别的权限管理机制，自动记录用户的访问情况和操作记录；为保证合法用户错误操作而引起的系统错误，

16、系统必须具备足够的容错能力和回滚能力，保证系统数据的完整性。系统必须具备良好的抗干扰能力，在发生不可预见故障的情况下，首先要能够保障数据的安全性，其次系统能够具备良好的恢复运行机制，对操作过程中的错误，系统可能出现的软、硬件故障，系统能够给出错报告及处理的方法。（六）图文一体化项目建设要实现图文信息和业务管理应用系统的一体化集成，系统建设采用GIS平台(ArcInfo)、大型数据库（Oracle）为图文后台支撑系统，通过空间数据与文档数据的相互关联，进行系统集成，实现图文一体化，实现图形(层)管理、图文互相访问和图文打印等功能，实现“以图管房，以图管档，图、文、档结合”的图文一体化管理目标。（

17、七）高性能和稳定性 保证系统的高可用性和提供7*24模式的WEB服务运作模式。系统要采用稳定性高、可用性好的软硬件产品，保证系统应用中最低的故障率，确保系统的稳定运行。七、系统功能模块本次房地产市场信息系统建设主要包含如下功能模块：房产交易登记管理系统、房产GIS信息管理系统、房产测绘及成果管理系统、房产档案管理系统、商品房网上签约备案系统、存量房网上签约备案系统、从业主体管理系统、项目管理系统、统计分析与信息发布系统、决策辅助支持系统、公房管理系统、房地产市场预警预报系统、办公自动化系统、房屋租赁管理系统、住房保障系统及系统维护综合管理系统等功能模块，并使各功能模块以房地产综合信息数据库为基

18、础，根据房地产管理的要求，建立合理的逻辑关系，实现测绘、产权、档案、登记簿等各类房产信息一体化管理的建设目标。（一）房产交易登记管理系统房产交易登记管理系统是房地产市场信息系统建设的核心子系统，该系统以房产GIS和楼盘表技术为基础，以房产交易登记为核心，结合物权法和新的房屋登记办法等相关法规，实现房屋新建初始、转移、变更、更正、验（换）证及其它登记，以及协助司法查封、抵押等工作，并且支持预告登记、异议登记等新业务的办理；实现房产电子登记簿和房产交易登记业务一体化的管理。系统采用基于工作流技术的审批功能，主要包括受理、计费、收费、审核、登簿、缮证及归档等环节的操作与管理；能实现权证配图自动套打；

19、能实现档案影像化及电子文档流转功能；楼盘表能清晰的反应房屋的各种状态，能以图形颜色直观展示等功能。房产交易登记管理子系统要实现房地产市场信息系统技术规范中要求的以图管房思想，能在楼盘表上开展各项日常登记业务工作，并对房产登记数据进行统一监控和分析。1、房产业务登记类型齐全：系统涵盖初始登记、分析、合并登记、变更登记、转移登记、更正登记、预告登记、异议登记、地役权登记、抵押权登记、遗失补证登记、验（换）证登记、注销登记、商品房预售款监控、商品房预售许可登记、司法协助等各类房屋登记类型，能够实现房产业务从受理到发证的网络化、自动化管理的目标。2、建立规范的房屋电子登记簿，登记簿的格式按照广东省住建

20、厅的要求设计，并结合湛江市的实际情况加以补充完善，房屋登记簿设计有自动登簿功能，并设置严格的安全措施，确保房屋登记簿的权威性和安全性。3、缮证、发证功能：系统能实现所有权、他项权、预告登记证明等权证的套打，同时能够输入打印附记栏中的内容，在发证环节，系统自动记录领证时间和领证人的相关信息。4、以图管房：在房产GIS图上，可以根据房屋编号和坐落位置等信息，定位到小区幢,查看楼盘分层分户图及房屋楼盘表，在房屋楼盘表上，可以根据单元、层、户找到对应得房屋，方便工作人员了解房屋户室的基本情况、产权登记情况、抵押情况等，并可查询该户室的历史产权数据、登记簿数据和电子档案等信息。5、基于楼盘表的业务办理模

21、式：楼盘表是实现房地产信息数据共享的基础，负责管理房屋登记交易的最基本信息，它包含了房屋的基本属性信息以及确权、限制、抵押等交易权属登记信息。在房产业务办理过程中，系统自动显示调用该户室所对应的图形和数据信息，以便工作人员对业务房屋的相关数据能够实时的查询和调用。6、系统应具有良好的数据关联性：实现相关数据一次录入、重复利用，尽量减少工作人员的输入量，实现房产数据的共享利用，提高工作效率。7、自动建立产权上下手关联：对转移、变更而生成的房产档案，系统自动建立记录上下手关联，实现房屋权属关系的自动跟踪。8、限制房产预警预报：对具有抵押、司法限制、冻结、拆迁等权属限制的房产系统能够及时预警预报，以

22、避免重复办证、虚假办证、重复抵押等恶性现象的发生。9、系统能自定义业务收费标准：并根据收费标准自动计算出应收税费，并按自由设计的格式打印相应的票据。10、系统支持二代身份证识别、条码仪等多种新技术：自动识别或读取相关信息，提高业务办理效率。11、系统实现业务办理过程的实时监控功能：对于退回或超期的业务能有系统提示，同时提供多样化的案件流转和派发方式来实现案件的流转和监控。12、系统应构建完善的业务规则库：规则可由用户自行定义，解决好数据互动及数据相互限制与约束的问题，系统能自动提取业务规则库中的相关信息，并作自动判断、验证等，并将业务规则与工作流管理紧密结合起来;对具有抵押、司法限制、冻结、拆

23、迁等权属限制的档案系统能够及时预警预报，以避免重复办证、虚假办证、重复抵押等恶性现象的发生。13、系统提供强大的打印功能：可满足各类业务表单、权证、报表的打印，可实现套打、全打等不同打印模式，可对打印的字体、格式进行自定义设置。14、系统支持多种查询方式：办事人员工作流量查询、动态掌握产权登记状态和发证状态，如业务宗号、所有权证号、共有权证号、房屋坐落、产权人姓名及各种组合查询；同时能在查询的结果中知道目前的产权状况以及产权历史情况，如交易情况、变更情况、抵押情况等。15、系统应提供自定义统计功能，包括自定义统计指标及输出格式，根据统计的内容输出统计报表。16、为了保证房产交易的安全性，系统提

24、供产权人自留密码的领证方式。17、系统应具备按自定义的业务类型和数量随机抽取房屋登记业务办件的功能，以满足建立并实施房屋登记业务办件质量抽检制度的需要。（二）房产GIS信息管理系统房产GIS信息管理系统能实现房产的精确地理定位，通过建立我市行政区划图、地形图、房产分层分户图，同时整合各业务部门的房产信息数据，创立空间数据和非空间数据于一体的关系型数据，并对全市房屋进行唯一编号，实现“以图管房，图文共享”的管理模式。1、在ArcGIS平台上，整合电子地图、楼盘表及房产业务信息数据，形成空间数据和非空间数据于一体的关系型数据库。2、数据存储，采用GIS海量数据库将空间数据存入关系型数据库，与房产业

25、务系统、项目测绘系统真正实现一体化集成，实现由图查房，由房查图，图上限制等图上作业模式。3、基于GIS图，对选定区域内提供统计功能，能按房屋类型、结构等字段进行统计，并可以饼图或立方图等形式予以体现，同时可以对区域内房屋的抵押情况、查封情况等进行自动统计和输出。4、查询与统计分析：实现多种条件和形式的图上空间信息查询和属性信息查询，也可通过与业务管理系统的关联实现双向查询（以图查房，以房查图）；实现对空间数据的非空间数据的关联统计；对画定范围内的房屋可以多种形式统计产权登记、抵押等交易信息。5、图形绘制与编辑提供灵活、方便、多样的图形绘制功能，为地图的修补测提供规范化的编辑操作。系统可输出整个

26、和区域的省市地图、交通线路图；各路段状况图等。可输出对象的属性报表；打印条件查询结果。还可以将地图与各种专题图、统计图表、浏览表、图例、查询信息等组织在一起输出。6、分层管理地图由很多图层叠加而成，一般把属性类似的地物、设备、标记放在同一层，按需要显示相应的图层。图层可以指定在一定比例范围内显示，随着地图显示比例的变化，自动控制显示合适的图层，可以从总体上了解整个系统地理分布情况，也可以深入了解某个局部具体的情况，同时也可以通过分层管理制作各类专题图层。7、决策辅助系统利用各种数据库资源，以地图为直观界面，辅之以最新的统计报告、最新消息、分析报告等，全方位、多层次为领导提供决策信息。（三）房产

27、档案管理系统房产档案管理系统包括房产档案签收立卷上架、数字化档案库房管理、档案查询借阅管理、数码影像录入系统以及档案查询等功能。1、房产档案签收立卷上架房产档案整档归档，对业务办理移交的物理档案进行签收整理，然后立卷，并与电子档案一一核对，对收件以后产生的未影像化的纸质资料和数据进行补拍补录。2、数字化档案库房管理对物理档案库房实现数字化管理，建立数字化化档案库房，直观显示物理档案存放的具体位置，实现图形化的档案查询方式，可以从库房查询到柜，查询到盒，查询到案卷及案卷详细信息。3、档案查询借阅管理，系统能对档案查询借阅进行流程化管理，对于所有进出档案库房的档案、文件都必须要有详细的流程记录，包

28、括：来源、去向、时间、经办人等。具有提档通知功能，记录详细的出入库信息（如：出库时间、归还时间、借阅人、借阅事由、借阅时限），能方便记录批量出入库记录，能按各项字段统计出入库信息，以及对超出出库时限的档案有报警提醒功能。4、库房运作数据记录，对非库房工作人员的进出记录、进出事由记录，定期的温度湿度记录、消毒记录，并有时限提供功能。5、数码影像录入功能，系统采用计算机数码或扫描仪成像技术，应实现对实物档案的快速成像录入功能。对于房产档案日常工作中的新增量部分，需通过在局各部门工作中的各个环节进行分步数字化影像处理，实现图文共同流转的工作模式，在归档环节以一份基本完整的影像资料、电子文档资料及实体

29、文件资料共同组成的档案资料进行归档，如有漏扫的的案件，系统需做到支持在归档后的补扫功能。影像数据需采用高精度数据压缩技术，高安全性的存储模式，系统能够根据工作需要灵活调整档案数字化影像加工流程，并可根据用户工作的调整，灵活修改使用权限。6、档案查询功能，支持模糊查询和多条件组合查询，能根据受理编号、档案编号、所有权证号、产权人姓名、共有人姓名、权属人及共有人身份证号、房屋坐落、业务类型、登记字号、附记栏内容等进行快速查询。查询过程中必须可以做到自动过滤查询条件输入框中出现的空格、标点符号等字符的功能。查询结果需含有以下信息：房产权属登记信息、他项权利情况、司法限制情况、其他限制情况、历史业务记

30、录、正在受理的业务情况、登记簿信息、上下手关系和附记栏内容等。7、打印功能，出具的房产档案信息证明具有选择性功能，即可选择全部打印或部分打印。出具的房产档案信息证明，需具备法院查封、续封、轮候查封和解封的生效以及时间的说明。（四）新建商品房网上备案系统商品房网上签约备案系统主要通过互联网技术实现商品房的网上签约备案功能，该方式不但能增强市场供求信息的透明度，有效地抑制人为炒房、开发企业捂盘、哄抬房价等行为，而且能进一步规范房产开发企业或其委托的代理机构的商品房预销售行为，增强房管部门对市场的及时分析和监控能力。系统主要功能包括：1、商品房网上预订管理；2、商品房在线合同签约管理；3、合同草稿和

31、备案合同网上打印；4、商品房退房管理；5、合同内容修改变更管理；6、登录用户USB安全认证管理等功能；7、数据导出。（五）存量房网上签约备案系统存量房网上备案系统应采取在线方式实现存量房经纪合同、买卖合同和租赁合同的网上签约备案功能。该在线方式与新建商品房网上备案子系统的在线方式是一致的，即经纪机构或经纪人通过登录本子系统（部署在外网），使用系统提供的合同备案功能直接完成合同备案。1、经纪合同签订经纪合同签订是指卖房或者出租房必须和中介机构签订房屋经纪合同。在经纪合同的条文下进行交易，这样保证了中介机构的利益，有利于二手房市场的健康发展。2、挂牌委托挂牌委托包括出售挂牌和出租挂牌，是指受理、审

32、核、并将待售房屋或者待租房屋信息在网上公开的过程。在这一步骤中，需要将用户输入的数据与楼盘表数据进行核对。3、合同签约合同签约是指交易双方根据网上公布的房产信息达成购买意向后，在线签订买卖合同、租赁合同并进行备案，系统应能对买卖合同、租赁合同的格式、条款、有效性进行监督。（六）从业主体管理系统该系统要实现从业主体的统一认证管理，采用房产信息网实现从业主体数据的申报、变更、查询、统计功能。房地产企业和从业人员应注册为房地产市场信息系统的用户，在系统中的活动要实行统一的认证管理，应与其它业务子系统采用同一套用户认证体系，其认证形式应采取USB-KEY认证方式，认证管理应包括注册、变更、注销三项功能

33、，系统应实现记录房地产企业和从业人员在房地产市场信息系统的活动情况。本系统主要负责管理两个对象：房地产企业和房地产从业人员。房地产企业包括：开发企业、经纪机构、评估机构、测绘企业、拆迁企业以及与房地产市场相关的企业；房地产从业人员包括：商品房销售人员、经纪人、房地产估价师、测绘人员、拆迁技术人员等其他专业人员。从业主体管理子系统的数据应该包括从业主体数据中的房地产企业数据、从业人员数据，具体为企业从业人员管理的基本资料、从业历史、从业单位变更、个人信用记录，并应提供姓名、身份证号、资格证号等的搜索支持、企业管理开发企业的经营变化、信用事件、信用评分等。建立手机平台，可快捷通过群组以短信方式发出

34、会议等通知事项。（七）项目管理系统开发项目管理是指对开发项目全部过程中产生的数据进行管理，该系统涉及到建设、规划、国土、财政、税务等相关部门，房地产项目管理的过程包括：1、取得土地使用权及支付土地出让金的情况；2、依法登记土地使用权；3、动拆迁进度；4、取得建设工程项目的建设工程规划许可证和工程项目竣工规划核实情况（包含信息有：建设工程规划许可证号、发证日期、容积率、建设规模、不同规划用途房屋建设面积等）；5、取得建设工程项目的建筑工程施工许可证和竣工验收备案情况（包含信息有：施工许可证号、工程名称、发证日期、建设单位名称、建设规模、合同开工日期和合同竣工日期、竣工验收备案表（证）号、备案日期

35、、竣工建筑面积、开工日期、竣工验收日期、对应的建设工程规划许可证号等）；6、建筑工程完成进度；7、在项目全过程中涉及的税费缴付监控；8、项目过程中的资金监管；9、商品房项目登记信息、商品房预售许可信息及现售备案信息10、开发企业资质信息（包含信息有：企业（单位）名称、企业组织机构代码、企业成立日期、登记注册类型、注册资本、注册地址、资质等级、批准从事房地产开发经营日期等）按照住建部房地产市场信息系统技术规范，对项目从土地、规划、施工、完工情况、预售许可情况、初始登记情况、已销售和未销售情况、已办证和未办证情况等项目全过程进行全程跟踪管理，具有项目单位对各状态数据的自主申报功能，实现项目各关联单

36、位信息获取，实现对项目全程状态情况跟踪了解、状态统计和科学分析功能，实现房地产市场预警预报工作目的。项目管理子系统应实现与从业主体管理子系统及其他系统的信息对接。（八）统计分析与信息发布系统在湛江市房产信息数据仓库的基础上，通过信息化建设，实现面向政府部门、内部系统、市民多种形式房产信息查询与服务；建立对外服务网站，宣传国家、省市现行的与房产等相关的法规政策。增进政府部门与群众的信息交流。1、网上信息发布通过Internet进行网上政务公开、发布公告、办事查询、网上答复、网上信访等各项服务，并提供图文并茂的各类房产信息，实现基础房产信息及房产管理社会服务信息化。2、大屏幕显示系统提供房产大屏幕

37、播放服务，用于展示与播放各种服务信息、发布公告信息或者进行政策法规的宣传等等。系统可定义屏幕播放栏目设置；自由定义播放的内容，支持数据筛选与过滤；定义播放的形式与规则，可设置播放次序和播放速度，在播放过程中用户还可以暂停播出以突出某一画面。3、触摸屏信息查询通过触摸屏，向社会公众提供政务公开、办事查询等服务，方便老百姓自助服务。用户可以查询相关房产法律法规等信息。4、短信通知在每笔业务审核通过后系统根据申请人提供的电话号码发送短信，通知申请人前来领证。（九）决策辅助支持系统决策辅助支持系统是更高层次的应用系统，它需要利用业务系统和档案系统中提供的数据。因此建立决策辅助支持系统的前期是必须保证业

38、务管理系统、档案管理系统等其它子系统的正常运作和数据的完整性和准确性。决策辅助支持系统能提供查询、统计、分析三大主要功能，通过报表统计、时空分析、专题分析等多种分析工具使房地产管理部门能够迅速为宏观经济（上级报表、预警预报、城房指数、宏观分析）和微观经济（市场分析、房产策划、房屋买卖等）服务，从而为整个城市房地产管理和社会经济发展的科学决策提供基础数据和技术支持，并由此获得社会和经济效益。1、报表统计 系统提供全打、套打以及图表等形式的各类报表和清册，以满足房地产管理的复杂需求。2、查询定位灵活、多样的交互式查询功能系统提供了强大灵活多样的查询功能，支持模糊、单条件或多条件的查询方式，对整幢办

39、证状况、权属登记状况、房屋交易情况、办事进度等各类数据进行查询。查找与定位系统实现图形数据与属性数据的双向查询功能（以图查房，以房查图），用户只需在图形中选取相应的房产，便可直接查到相应的属性数据。反过来，也可以根据属性数据直接显示相应的房地产图，并以楼盘立面图方式显示每幢每户的相关信息，包括权利人、建筑面积、结构、规划用途、办证情况、查封、抵押等状态。在办证过程中可以对房屋进行精确定位，能查阅房屋历史档案以及相邻房产的数据。历史回溯房地产管理涉及房屋状态、权利人状态、权利人与房屋关系状态，在实际业务操作中，是一个动态的管理过程，房屋有新建、扩建、分割、拆毁，权利人有初始登记、转移登记、变更登

40、记、注销登记，权利人与房产的关系有完全占有、部份占有、共有等状态，这些状态随着时间而发生变化，因此系统设计时应在基于面向对象的分析基础上，结合时态GIS技术，从以下几个方面实现历史记录的回溯。按房屋权属关系进行动态回溯：在房产总图上任意指定一幢房屋，调出相应的楼盘图（是分层分户图+权属登记信息的示意图），指定一户，系统按照这个地理单元进行的历史切片恢复，即按时间顺序显示不同时间拥有此房屋产权的权利人信息。按房产交易关系进行动态回溯：任意指定一个权利人，查询其上手权利人，直至源头。这是对房产的产权来源的回溯。（3）分析与决策支持时空分析系统具有历史数据的追溯和管理功能，实现时间和空间的统一管理。

41、输入时间，就可以调出历史更新的情况，同时通过保持历史数据，可以非常直观的进行时间和空间序列的横向与纵向对比分析，如对同一指标同一地区在不同时间段的比较，或同一指标同一时间在不同地区的比较等，从而得出城市建设、社会变迁、经济发展的规律，为社会经济发展和规划提供决策依据。专题分析系统提供强大的房地产查询、统计和专题图的制作功能，可以基于房产图的查询结果进行各类房地产的统计分析以及房地产专题图的制作。各类统计分析结果都可以图表、直方图、饼状图等形式直观形象的显示出来，并可以打印输出。决策支持道路改扩建分析：通过输入道路名称、下拉框选取道路或图上直接选取道路，设置好缓冲区，就可以对缓冲区内的所有房屋及

42、权属情况进行统计分析。区域改造分析（拆迁统计）：能在选定的地形图范围内统计出总的发证数、发证面积、建筑面积、建筑占地面积等相关信息，并能按要求进行分类统计，如按产别、建筑结构、所属行业等。还能详细列出区域内的所有已登记房产的房屋坐落、权利人、建筑面积、产权证号、当前产权状态、共有人、共有权证号等明细信息。未登记房产统计：通过选择区域可以对图上已有但未登记过的房屋进行统计分析，并列出为未登记房产的所属区、坐落、丘地号、建筑面积等明细信息，还可以进行汇总统计。提供购房分析：购房户在图上选择某处房产后，可以提示该房产有无取得预售许可证，并显示该幢楼的楼盘立面图及价格、面积等各种信息。（十）公房管理系

43、统公房管理系统是针对公房的房产、租赁、收费、维修、查询及统计报表而开发的应用系统，主要解决公房传统管理模式中存在的问题，通过对房源、合同以及租金的管理，可以尽快地掌握公房的闲置、租赁以及租金的收取状况，为公房租金的及时收取提供了有效的保证，同时能够大大减轻公房管理部门的负担。公房管理系统功能包括以下几大方面：序号功能描 述1房屋管理管理公房的房屋信息，涵盖辖区所有公房、廉租房、公共租赁房的房屋信息。可以增加、删除公房户室，房屋档案资料的归档，电子档案的建立，实现房屋电子档案快速查阅。也可以编辑已有的户室信息。是公房业务办理的基础。2租户管理公房住户管理：对承租人信息，租户信息进行管理。廉租房住

44、户管理：对承租人信息，租户信息进行管理。3租赁管理租赁管理功能对户室进行起租、续租、解租的管理。4租金管理对已起租的户室进行租金收缴、租金减免等按规定可灵活调整租金计算标准，自动计算租金并出具租金计算公式。租金的计算标准可按房屋的结构等级、地段等级、朝向、楼层等因素进行自定义设置，如果需要调租只需对以上参数的任何一个进行变更即可。自动更新租金缴交记录，对欠租户进行欠租提示（系统自动提示和短信通知）5维修管理对已起租的户室，因户室的损坏给予维修的登记管理；对租户申报的维修进行登记管理；危旧公房改造的登记管理。6系统管理系统提供了全面的权限设置功能，提高了系统的安全性，如：用户管理、管片管理、审批

45、权限设置等。7图形管理图形管理包括电子地图、楼盘表图形显示，为公房业务办理提供基础地理信息和测绘信息，体现了“以图管房”的思想。8查询统计、分析全面的查询统计功能，为用户随时掌握公房业务办理情况的实时动态，并方便的打印各种报表，提供了整个公房系统的工作效率。9网上代收租金与银行联网，根据住户提供信息，委托银行代收房租。10稽查处理违章处理通知送达，违章处理呈报表，违章处理情况。（十一）房地产市场预警预报系统房地产市场预警预报子系统应集成分析与辅助决策系统，需要利用业务系统和档案系统中提供的数据，必须保证业务管理系统和档案管理系统的正常运作和数据的完整性和准确性。同时，根据住建部的要求，房地产预

46、警预报系统需充分利用现代信息技术及应用的基础上，通过住建部与城市之间的虚拟专用网络（VPN），动态采集房地产市场数据，并对采集数据进一步加工、汇总，实现对全国重点城市房地产市场动态监测分析的重要技术手段和工具。应提供查询、统计、分析等主要功能，通过报表统计、时空分析、专题分析等多种分析工具使房地产管理部门能够迅速为宏观经济（上级报表、预警预报、城房指数、宏观分析）和微观经济（市场分析、房产策划、房屋买卖等）服务，从而为整个城市房地产管理和社会经济发展的科学决策提供基础数据和技术支持，获得社会和经济效益。（1）报表统计 系统提供全打、套打以及图表等形式的各类报表和清册，以满足房地产管理的复杂需求

47、。（2）查询定位?灵活、多样的交互式查询功能；查找与定位；历史回溯等（3）分析与决策支持?时空分析；专题分析；决策支持等（十二）办公自动化系统办公自动化系统为房管局提供了行政办公平台、信息交流与发布平台。方便了房管局办公业务流通，提供办公效率，降低办公成本。办公自动化系统还提供了与产权登记系统、公房管理系统、网站发布的链接，通过办公自动化系统可以便捷的登陆这些自系统。办公自动化系统功能组成有以下几个方面：收发文（包含呈批、任务分派、跟踪督办、查询、会签等功能）、信息交流、信访管理、公文起稿流转、论坛、系统设置等。实现房管局领导决策、领导日程安排、各业务人员办公、日常事务管理、公文管理、会议管理

48、、人力分析、人事管理、车辆等资产管理、通讯录、局内部论坛等各行政办公事务。（十三）系统维护与管理系统系统要具备安装方便、配置简单、维护简便、易于操作等特点，从而便于管理员对系统进行操作管理。系统要求提供强大的业务自定义功能，无需修改代码即可实现业务的新增、修改等动态调整功能。业务自定义功能分，系统自定义和个人习惯自定义。系统自定义分，流程自定义、环节内容自定义（含显示、编辑、默认值、选择项、纠错、提示等）、逻辑判断自定义（环节关联）等。能方便、简洁地实现系统中组织机构、业务架构、系统权限、数据字典、业务规则库、用户口令等系统功能的定义工作，同时要求系统具备系统和操作日志管理、系统升级和扩展性能

49、、数据备份与恢复安全机制、查错容错功能。（十四）房屋租赁管理系统租赁系统为房产的租赁提供了有效的管理，使业务办理人员有手工操作质变到电脑系统的操作，提高了业务办理人员的效率。租赁系统主要功能包括收件、审查、打印房屋租赁证、综合查询、财务模块、报表统计、房屋租赁资料管理模块、旧数据整理等模块。收件资料需按现有业务需要可动态配置，具体包括：租赁合同、当事人双方身份证、房产证复印件等。审查分初审、复审审批环节，对现场勘察情况、勘察人员、勘察日期、审批意见等进行记录，对初审人员、初审时间等也须达到自动及时记录并提供相关查询。租赁证打印内容包括：出租人姓名、承租人姓名、房屋坐落、房屋结构、出租面积、房屋

50、权证号、凭证有效期及号码。系统能够自动按照相关收费标准进行收费计算并出具缴款通知单，打印发票。系统需将旧系统中的房屋租赁资料信息数据平滑过渡到新的房屋租赁管理系统中来，以确保资料信息的可延续性，避免出现数据不完整、缺失的现象。（十五）住房保障系统住房保障系统能够处理廉租住房管理工作。本子系统主要针对廉租住房保障管理中住房保障资格申请的受理、初审、复审、审批、轮候、公示、补贴、配租退出等管理工作流程实现自动化的管理，实现廉租住房保障对象依次轮候和统计查询功能。系统能够清晰地管理保障户和用于廉租住房保障的住房原始资料、计划财务管理，实现高效率、高准确度的登录、汇总、分析、查询等功能，并能够进行灵活

51、的设置，满足管理的变更，并能对管理内容的变更进行动态实时跟踪。同时能够与房产管理系统、公房管理系统、物业管理系统提供统一的数据访问接口，有机结合各系统产生的相关物业资料及住户资料，避免了同一类原始资料分散式数据采集和录入。要求与省住房保障信息系统进行数据对接，套用省系统数据。系统主要功能模块需包括：廉租房管理模块、房源管理模块、租赁管理模块、维修管理模块、家庭档案管理模块、统计报表模块、政务公开模块、系统管理模块等。（十六）测绘及成果管理子系统系统应采用当前先进的ArcGIS和AutoCAD技术平台进行系统开发和设计，实现对基础数据中的房地产物理数据进行测绘成果更新管理的功能，具体应包括：(1

52、)测绘采集应能实现房地产建筑面积预测绘和实测绘等业务类型的数据采集、变更测绘及测绘业务的管理功能。(2)测绘采集应能满足对预测绘和实测绘进行对应。(3)变更测绘应能在变更操作中自动记录删除、新增和修改等变更信息。(4)测绘成果更新管理应对房地产物理数据制定更新规则，保证数据的现势性。(5)测绘成果更新管理应能提供数据提取及变更后数据提交的接口功能，同时应能根据提交的变更信息进行数据的更新处理。(6)测绘成果更新管理应能记录变更过程的历史数据，保证数据的可追溯性。系统应采用GIS技术管理基础数据中的房地产物理图形数据，具体应包括：(1)GIS的基本功能，包括图层管理、地图浏览、图属查询与定位等；

53、(2)制图功能，应能生成宗地图、房屋分户平面图等。具体业务功能需求如下：A、成果管理:成果管理以房地产物理数据为基础，建成图形与属性合一的房地产基础信息数据库，满足测绘成果数据的下载和变更的应用需求，实现网络环境下基于中心数据库的测 绘成果数据的信息浏览、查询、统计、下载、变更（上传）服务。 B、成果利用:测绘成果利用模块以房地产物理数据为基础，进行图形浏览、编辑、查询、制图和分析，为房产产权产籍登记管理等各项房地产业务管理和分析决策服务.业务类型包括：房屋预售测绘、房屋竣工测绘（分为：商品房、单位房、个人建房及其他）、房屋现状测绘（分为：交易、换证、继承、赠与及其他）房屋变更测绘（分为：分析

54、、合并、改建、重建、地址变更、面积变更、功能变更等）C、房产项目测绘功能：在原有房产测绘管理系统（BMF）拥有的功能基础上进行全面升级改造，汇总现有业务需求，完善现在在用的房产测绘系统，并结合房产GIS信息管理系统，须能导入历史的测绘数据库的数据并能正常运作。测绘办公业务流程管理：在现有房产测绘管理系统（BMF）业务功能的基础上进行全面升级改造，实现房产测绘业务从收件、派件、测绘、审核、收费到归档的等整个房产测绘业务的流程化管理，并采用工作流机制对测绘数据进行流程监控，以避免或者减少重复劳动或者返工现象。同时通过测绘办公系统和面积测算系统的的无缝衔接，为房屋权属登记、项目管理系统、商品房网上备

55、案等系统提供完善准确的数据保障.D、统计功能：统计功能包括：工作量统计（个人、全所）、全所收（退）款额统计、按坐落地址统计、按委托人统计、按项目统计、按建筑面积统计、按住宅面积统计、按房屋结构统、计、按房屋用途统计、按业务类型统计、按行政区统计等，并可自定义统计条件并输出相应的统计报表。八、房产数据建库工程（一）数据建库目标房产数据建库工程实施通过底层的ArcGIS平台，通过整合基础测绘图形数据、分层分户图数据、房产测绘成果数据、产权业务数据、电子档案数据，建立图形数据、房产业务数据、电子档案数据之间的关联关系，形成图文档一体化的房地产综合数据库，并构建数据管理中心，为湛江市房地产市场信息系统

56、建设提供“以图管房、以图管档、图文档一体化”的房产数据管理平台。具体目标如下：1、把现有的基础图形数据导入到ArcGIS系统数据库中，保持图形属性和图形数据不丢失；2、对数据入库的合法检查；3、基础图形入库后，按照分层分类标准自动分层分类；4、不破坏源数据；5、最大限度的获取信息，为GIS管理提供便利； 6、在得不到现用系统开发开发单位协助的情况下，需将我局现有历史数据无缝过渡到新系统中来。（二）数据建库技术思路根据湛江市房产数据现状，房产数据建库工程实施采用以下建设思路：GIS基础图形数据库和分层分户图数字化同步进行，再进行分层分户图与基础图的关联，然后进行楼盘表与业务数据的关联，最终建成图

57、文一体化的综合数据库。（三）数据建库工程实施方案房产数据建库工程实施分为六部分工作。1、基础图形建库基础图形建库，将DWG格式1：500基础测绘图形导入图形库，并给基础图中每幢房屋录入基本属性信息（如房屋坐落、门牌号等），同时对湛江市基础GIS图进行分幅分丘工作，并根据测量规范等技术规范对全市房屋进行唯一编码，形成湛江市房产GIS分幅分丘基础图库，从而使我们可以通过系统对房屋进行定位、查询、统计、编辑等操作，形成有生命力的数字城市地图。2、房产测绘数据建库房产测绘数据建库，将原始聚脂膜（或测绘成果数据）实物图纸扫描、矢量化、图形属性提取，再形成测绘图形、测绘属性一体化的，可以查询统计的房产测绘

58、数据库；对于已有的DWG格式图形，要进行数据迁移，属性提取，存储至房产测绘数据库中。3、房屋外业调查房屋外业调查工作，由于原系统需通过房屋坐落办理业务，而部分原始数据的信息量缺乏，其房屋坐落无法得知，因此需通过外业调查的途径获取房屋坐落、门牌号、总层数等基本信息，并与房屋的丘幢号进行关联，以满足房产数据建库的需要。4、楼盘表建立和数据关联数字化房产GIS基础图形与房产测绘图形关联，关联成功后，系统自动生成楼盘表。我们可以通过基础图上的房屋图形直接调阅与之对应的分层分户图形及测绘信息；同样我们通过分层分户图形及测绘信息可以快速在基础图上定位该幢房屋的图形位置。5、产权数据迁移将原始房产业务数据进

59、行整体迁移，从老数据库中迁移至新系统数据库中，并保证数据在新系统中能够稳定运行，不破坏、不篡改源数据。6、图文档房产信息关联产权业务数据与楼盘表关联，主要是通过房屋坐落等信息将产权数据与楼盘表建立关联，最后再与电子档案数据关联，这样就实现了基础图形、分层分户图形、产权数据、档案数据的一体化管理。九、软件应用平台要求1、地理信息（GIS）平台采用国际领先通用的ArcGIS做为GIS开发平台，为以后与国土、规划等部门的数据共享利用打下基础。2、房产测绘图形平台房产测绘及其成果管理应采用当前流行通用的AutoCAD作为图形平台。3、数据库平台后台数据库采用Oracle大型关系型数据库平台。4、本次招

60、标不包含软件应用平台报价。十、技术、实施及报价等注意点1、投标人根据湛江市房地产市场信息系统及房产数据建库项目方案中的需求，提出自己的技术解决方案和实施方案；2、投标人必须完整详细地列出湛江市房地产市场信息系统的基本框架，明确其采用的技术路线、采用的系统平台等；详细阐述系统的体系架构、功能设计和实现思路，系统实现的关键技术，以及相应的规范。3、投标人必须提供项目实施的组织机构、项目负责人和项目实施队伍的人员组成。项目开发人员须为公司的固定职员；投标方应提供参加本项目每位成员的履历表。履历表内容包括：基本情况（含各成员的姓名、职务、职称）、学历(毕业学院、大学和其他职业教育，列出大学的名称以及所

61、取得的学位)、工作特长（特长领域、能力取向、应用设计开发工具的能力等）、经验与业绩（包括类似系统开发的经验，对所参加项目的简要描述、该人员参与的时间及在项目中的职务、责任）等。4、投标人必须提供详细、完整的开发计划、实施计划、试运行计划、培训计划、系统运行维护方案。5、投标人必须提供详细的售后响应的技术支持计划，提出技术支持和服务的详细方案，提出售后服务承诺。6、项目总报价中应包括完成本项目开发可能发生的各项费用，如系统开发费用、数据建库费用、安装调试费、培训费、税金等，以及所有有关的管理费用，招标文件未列明，而投标人认为其他必需的费用也需列入报价；服务器、数据库、操作系统、网络设备、软件应用平台（ArcGIS、AutoCAD）等不包括在总报价内。在合同实施时，买方将不予支付应标人没有填列的项目费用，并认为此项目的费用已包括在合同价格中。7、投标人编制投标文件时，涉及系统集成、软件开发以及电子认证等方面时，有国家标准的应采用国家标准，无国家标准但有行业标准