广州房地产住宅市场发展预测报告

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1、合富2008年广州房地产住宅市场发展预测报告2007年广州市经济保持快速增长和居民收入持续增长，构成了房地产发展的良好基础。然而，经济发展偏热和突出的流动性过剩问题，驱使楼市需求过度膨胀。政府在加大商品住宅用地供应，加快保障型住房建设的同时，从信贷、市场管理等方面加强调控。广州楼市从第四季度开始进入了调整期。一、社会经济环境 经济持续发展，居民收入增加。2007年广州市实现生产总值（GDP）7050.78亿元，比上年增长14.5%，在全国主要城市中排名第三。按常住人口计算，人均GDP为71219元（折合9302美元），比上年增长11.3%。全社会固定资产投资1863.34亿元，比上年增长9.8

2、%，房地产开发完成投资703.8亿元，比上年增长26.4%。城市居民消费价格总水平（CPI）上升3.4%，城市居民人均可支配收入为22469.22元，增长13.2%。 资本与房地产密切结合，房价步入加速上升通道。在过剩资本的巨大推动力和上涨预期加速共同作用下，一个“房价上涨地产股升值巨额融资圈地土地储备充足抬高股价高地价拉高房价”的循环就这样形成了。由于对市场发展的非理性预期，2007年第三季度广州房价步入了加速上升通道。 广州市“穗七条”落实国家宏观调控政策。2007年初，广州市政府出台了俗称“穗七条”的房地产市场调控措施，落实中央对房地产市场的调控政策。“穗七条”政策与前不同的最大变化在于

3、加大住宅用地供应和加快保障型住房建设。政府主要调控思路之一就是通过增大土地供应来缓解住宅市场日益严重的供需失衡状态，从而达到平抑房价的目的。政府主要调控思路之二是完善住房保障体系，中低收入家庭全面保障，中等收入家庭重点照顾，中高收入家庭市场调节（见下图）二、商品房市场 房屋交易畅旺，成交金额大幅增长。继2006年之后，2007年广州市房屋成交面积再度突破2000万平方米，比上年增长4.3%，显示广州房地产需求仍保持平稳增长态势。成交金额更是有较大增幅；2007年广州市房屋成交金额同比2006年增长24.8。一、二手房交易表现差异较大：一手房成交量萎缩，2007年一手房成交量同比减少6.7%；二

4、手房成交量呈大幅上升，2007年二手房成交量突破1000万平方米，同比增加18.4%。 住宅市场需求旺盛。2007年广州市一手住宅成交面积下跌13.4%；相反，二手住宅表现突出，同比增长20.8%。全市住宅成交面积同比2006年增加0.3%。 商品房新增供应减少，供求缺口持续高位。2007年广州市商品房新增供应面积823万平方米，同比减少10%；预售商品房成交登记面积达1080万平方米，同比减少7。成交缩减主要受供应减少的影响；市场消化率达131%，显示市场供不应求突出，亦是广州楼价走势持续坚挺的重要原因。 写字楼供需两旺，商铺、住宅成交量下跌。2007年，广州市办公物业供需两旺，成交量达到7

5、8.9万平方米，同比上升21.9%；广州市商铺的供应量及成交量分别呈现15.1%和5.4%的下降；广州市商品住宅供应量及成交量分别呈现约3%和13.4的跌幅。2007年三大类物业成交均价比上年均呈现较大幅度的增长，其中以商品住宅的增幅最大，达36.3%；写字楼由于天河区的占比增加，带动整体均价同比上升22%；商铺成交均价涨幅较小，主要受成交结构影响，社区商铺成交比重增加，令到整体均价上升幅度较为平缓。三、商品住宅市场 商品住宅市场供应量减少。2006年以来广州市新增商品住宅供应持续减少。2007年广州市新增供应商品住宅672万平方米，比2006年同期再度减少了3.0，为近年低位。 商品住宅成交

6、总量同比下跌幅度较大。根据广州市商品住宅成交月度走势显示， 2007年商品住宅市场成交量走势较为平稳，基本保持在60-75万平方米水平。成交总量同比下跌幅度较大。楼价在2007年出现大幅攀升，尤其是2007年底，楼价已升至历年高位，但成交量有所萎缩。2007年广州市商品住宅成交量801万平方米，同比2006年下跌13.4%。 中心城区消化率持续走高 。 2007年广州市商品住宅市场供不应求情况没有改变。全市十区消化率接近120%；中心六区消化率为131%，显示中心六区供求矛盾较为突出。 成交价格持续快速上升。2007年广州商品住宅成交价格升势强劲，1-12月全市成交均价达8599元/m，增幅3

7、6.2%，是广州楼价自2004年开始上涨以来的年最高增幅。在政策密集出台，国家对房地产的宏观调控力度不断加强的情况下， 2007年广州市商品住宅成交价格仍呈现过快上升，最主要的原因在于资本推高市场预期，后市价值提前透支。四、商品住宅区域市场 商品住宅市场格局转变。2007年广州市商品住宅成交面积前三位分别是天河、花都、番禺区。与2006年（分别是海珠区、天河区及番禺区）相比，市场格局已发生明显变化；天河开始领跑广州楼市，花都首次跻身三甲。以花都区为代表的外围区域所占份额上升。花都区商品住宅成交量占全市份额由2006年的11%上升至2007年的17%。 中心城区价值凸显，楼价超过全市均价水平。中

8、心六区之中的天河区、越秀区、海珠区及荔湾区，商品住宅成交均价分别为12319元/M2、11174元/M2、10343元/M2、8687元/M2，超过全市8604元/M2的均价水平；新兴区域发展潜力优厚，花都区、南沙区、萝岗区的价格升幅最大，分别达到44%、90%及180%。 商品住宅产品结构多元化。根据合富辉煌集团市场研究部数据显示，2007年广州市中心六区新增供应商品住宅，面积主要集中在71-150平方米，占了总面积的66%；90平方米以下供应更集中在8090这个区间；相比2006年，广州市中心六区140-200平方米(非普通住宅)产品供应明显增加，大户型(非普通住宅)产品面积走大。五、20

9、08年楼市展望 社会经济环境持续向好。2008年预测GDP继续增长。2008年宏观经济向好趋势不会改变，中国社科院日前发布蓝皮书，预测全国GDP增长11%，CPI上升4%， 广州预测GDP增长12%， 广州城市建设持续投入提升城市价值。城市建设持续不断的投入提升城市价值的同时，也极大的刺激了房地产行业的投资。 对住房的刚性需求仍然巨大。1993-2006年，广州户籍人口数以平均每年10万的速度增加，按2006年广州人均居住面积19.44m2计算，每年新增住宅需求面积光满足新增户籍人口就达194.4万m2。另外广州的高速经济发展吸引了大量的外来劳动力。据有关部门统计，2006年末全市外来暂住人口

10、约为391万人；广州市家庭结构也有减小的趋势，从2004年以来广州市户均人口的下降也带动了住房的刚性需求的增长 亚运会为广州房地产业带来更多机遇。2010年亚运会对房地产业影响巨大，亚运概念将给广州楼市一个全新未来。 商品住宅供应增长。2008年商品住宅供应呈增长趋势。据不完全估计：2008年广州市中心六区新增供应约4万套、420万平方米，比2007年有一定幅度的增加。全市十区新增供应约6.5万套，约700万平方米；对比2007年呈增加趋势；2008年新增商品住宅供应大幅增加的区域主要有：白云区、原荔湾区、萝岗区；供应量萎缩的区域有：越秀区、黄埔区及花都区；其他区域：天河区、海珠区、番禺区及南

11、沙区的供应变化不大。 商品住宅新增供应热点板块。天河区的珠江新城、北天河板块；白云区的金沙洲-城西板块、机场路板块、白云大道板块；荔湾区的原荔湾板块；番禺区的市桥板块；海珠区的海珠中心板块。 90/70产品供应面积占总量50%。随着“90/70”政策的逐步落实，“90/70”产品供应进一步增多，预计2008年全市“90/70”产品向市场供应面积占比将上升至50%。产品同质化趋势明显。 预计有7000套以上限价房上市。限价房的上市对稳定楼价，满足夹心阶层购房需求起到积极的作用。 大批发展商上市融资。在中国货币政策从紧的大背景下，上市融资已成为房地产企业实现长远发展战略的关键一步。大批粤系房企如：

12、方圆地产、龙光地产、恒大地产、时代地产、珠江地产、珠光集团、昌盛集团、光大地产、宏宇集团、鹏润地产等在2008年将到香港轮侯上市。 影响房价的关键因素： 2008年房价运行轨迹预测。从趋势线看，2007年末楼价全年和半年的均线分别约为8500和9500元/m预计2008年楼价可能跌穿07年底的半年价，但在全年均价附近将有支撑。另外，2008年将有较大量的限价房上市，一定程度上拉低全市均价水平。由于市场预期变得更为理性，预计全年价格以8500元/m为中轴，呈窄幅波动。 结语2008归位之年。2007年几乎所有人都感受到资本的涌动与澎湃，将这一年的中国经济发展概括为“从偏快走向偏热”不失贴切，中央

13、政府的宏观调控力度已从“稳中趋紧”转变为“从紧”。而转型中的中国房地产市场，伴随中国经济的发展，在经历了二三季度惊人的涨价燥动后，也正面临着严苛的调控措施和市场整顿。2008年将是中国政治、社会、经济至为关键的一年，十七大报告中“从转变经济增长到转变经济发展方式”和“完善社会主义市场经济体制”方针对经济发展有重要指导意义。同时，2008年也将是中国房地产市场的归位之年，这是我们对未来趋势的判断和期待。“归位”是转型的延续，也是行业转型方向明确后的深入发展。2007年的转型引导市场从一元供应体系转向二元供应体系，从价值追求的单向度转向多方利益兼顾的和谐发展。经历了从政策到现实的等待之后，2008

14、年保障型住宅供应开始进入市场，90/70结构的产品也将成为主流。某种程度上，2007年房地产价格与投资急剧膨胀和部分城市出现严重楼市泡沫印证了旧的发展模式难以为继，一味把房地产作为财政工具、资本工具、投资工具的发展方式受到中央政府强行干预是必然的，否则，超速运行的市场终将崩溃。2008年正是房地产市场终结“追高求大”回归价值本位的归位之年。表现之一，政府职能从重经营向重管理归位。各地政府尤其是城市政府在地方经济发展中一直都是经营者的角色，从经营国有企业到经营城市，政府都比较偏重于市场主体地位，同时政府财政收入构成也主要在国企利润和土地出让金之间转换。十七大中央强调财税改革对转变经济发展方式特别

15、重要，近两年国家出台了一系列调整财税的政策，如提高资源税、调整出口退税、规范地方政府土地收入、加大中央财政转移支付，并且财政支出更多用于改善民生，推进基本公共服务。预计2008年还会有更多有助于转变经济发展方式的财税政策，财政从经济建设向公共财政的转型将改变政府在房地产市场的参与方式，就是从重经营转向重管理，着眼于房地产市场制度建设、市场治理与保障型住宅规划、建设和销售。表现之二，房地产企业策略从资本运营向客户经营归位。2007年是房地产企业财富急剧膨胀的一年，土地储备构成最重要的上市筹码，其储备量增加也推动房地产企业股票上涨，高市值房地产上市企业迅速融资圈地，扩大土地储备同时大幅推高地价。房

16、地产直接成为资本工具，资产价值重估的财富效应下房地产企业与股市和楼市的投资者一样狂热。不过在2007年“十一”前后市场形势发生了逆转。由于国内外金融环境影响，投资者开始警惕房地产市场泡沫化风险，房贷新政直接挤压换房、投资和投机性的房地产需求，房地产企业面临上行乏力后援背离的困境。近期房地产信贷仍只见收紧未见松动，高通胀率逼迫下2008年宏观调控会更加严格，恢复基于价格快速上涨的投资投机者市场信心必然相当困难，能否赢得自住客户对产品价值的认同将至关重要。2008年房地产企业运营策略重心会回归自住客户经营，更多以房地产作为住宅产品的属性面向市场，而不是仅基于土地价格膨胀带来的溢价获得销售力和利润，

17、必须关注房地产居住功能，调整房地产产品结构适应主流置业者需求。表现之三，置业需求从投资投机向改善居住归位。近年来房价持续上涨使房地产需求结构发生了深刻变化，原主流置业群体置业需求被大量挤出房地产市场，相当部分刚性需求向二手市场转移，投资性置业需求成为市场主导。2007年由于流动性过剩背景下大量资金流入楼市，投资需求集中释放快速推高房价并形成投资产品价值自我膨胀循环，财富效应推动下房地产市场高速运行，部分城市需求结构向投机倾斜。中央以房贷新政强行干预，直接打击多次置业的投资和投机需求，估计2008年该新政将持续。另一方面，90/70户型结构产品也不支持高层次需求，显然房地产市场需求重心必然向下转

18、移，回归普通市民尤其是中产阶层的居住需求。2008年自住需求的重新激活将成为楼市关键问题，房地产企业需合理调整价格策略和销售策略适应新客户的置业需求，另一方面投资与投机需求退出市场，置业者如何在经历一轮房价上涨后的调整期确立理性价格预期将是2008房地产市场最值得关注的问题。必须强调，我国的城市化正高速发展，房地产业繁荣期刚刚到来，谈论行业拐点为时尚早。目前的房价波动是市场各方期望中的上试、偏离、归位，高位回调只是房地产向基本价值回归的表现，中央政府的宏观调控将延续和巩固房地产市场长期繁荣。我们的乐观首先基于持续发展的宏观经济形势，目前普遍预期2008年仍将有11左右的经济增长，而中央政府提出

19、的“又好又快”强调了对经济发展质量和综合效益的要求，也将有助于宏观经济长期平稳发展，国内城市居民的住房需求仍将继续扩大，这将有利于房地产产业基础的稳固。近期关于“拐点”的讨论多误将市场波动周期与产业发展周期混淆，事实上市场波动是产业发展过程中的必然，不会对房地产需求产生根本性影响。但同时我们认为政府的调控策略应持谨慎态度，避免矫枉过正。以房地产在民生保障和财税运转方面的特殊地位，市场回调幅度应以无伤主体置业者为度。另一方面房地产企业当谨慎其资金运营，多数企业可能在一段时间内面临“钱紧地松”的局面，其中的挑战和机遇都将非常巨大，关键就在资金链，预计2008年企业合作、并购和股权交易活动将更为活跃。14 / 14文档可自由编辑打印