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1、东莞商品房的销售面积与建筑面积的区别一、目的为更好地合理利用土地资源、明确销售面积与建筑面积的计算规则，保证计算结果准确性。现整理列明东莞商品房的销售面积的计算规则与商品房的建筑面积计算规则的异同点（详见下表）。二、依据规范文件1、建筑工程建筑面积计算规范GB/T503532005 2、房产测量规范GBT17986-20003、东莞市房产测绘实施细则（试行）（送审稿）以上分别简称：1、建筑面积；2、国标销售面积；3、东莞销售面积。三、名词定义1、房屋建筑面积：房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高220M
2、以上（含220M）的永久性建筑。2、房屋销售面积：亦叫成套房屋的建筑面积；即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。3、房屋套内建筑面积：成套房屋的套内由产权人占有和使用的建筑面积，包括套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台面积4、套内使用面积：套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算: a)套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。 b)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。 c)不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计人使用面积。 d)内墙面装饰厚度计入使
3、用面积。5、套内墙体面积 套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积。 6、套内阳台建筑面积 套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。7、共有共用建筑面积 共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。共有共用建筑面积:、一般可分为应分摊的共有建筑面积和不分摊的共用建筑面积。四、建筑面积和销
4、售面积计算规则的区别序号项目1.建筑面积2.国标销售面积3.东莞销售面积1建筑面积、销售面积的定义指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高220M以上（含220M）的永久性建筑。房屋套内面积+分摊的共有销售面积房屋套内面积+分摊的共有销售面积2单、多层建筑物（含夹层、插层、技术层）单层与多层建筑物楼层高不足2.20m者计算1/2外围水平面积。单层与多层建筑物楼层高不足2.20m者不计算面积。单层与多层建筑物楼层高不足2.20m者不计算面积。3架空走廊a.有永久性顶盖有围护的架空走廊（全封闭）b.有永久性顶盖有围护的架空走廊
5、（不封闭）c.有永久性顶盖无围护结构的架空走廊d.无永久性顶盖的架空走廊a.层高2.20m及以上者按其围护结构外围水平面积计算全面积不论层高，全封闭的架空走廊按外围水平投影全面积计算b.层高2.20m及以上者a.层高小于2.20m按其围护结构外围水平面积计算1/2面积不论层高，不封闭的架空走廊按外围水平投影面积的1/2计算b. 层高小于2.20mc.有顶盖无围护的按其结构板底水平投影面积的1/2计算按外围水平投影面积的1/2序号项目1.建筑面积2.国标销售面积3.东莞销售面积d.无永久性顶盖的不计算面积备注：东莞销售面积条文4.6.4：2）连接两建筑物的有盖架空通廊，全封闭时，通廊计算全部面积
6、；不封闭时，若上盖高度小于两个自然层，通廊计算1/2面积；超过两个自然层，若通廊面积较大，具备类似阳台的使用功能时，作为室外花园的用途，该通廊按其上盖水平投影面积计算1/2面积，否则通廊不计算面积。4雨篷a雨篷结构外边线至外墙结构外边线的宽度a.超过2.10m按照雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算按照雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算 详见下备注a.不超过2.10m（包括2.10m）不计算面积1.无柱雨篷不计算面积2.不计算面积备注：东莞销售面积条文4.3.2：独立柱、单排柱的雨篷，属永久性建筑、层高在2.20m以上的，均按上盖水平投影面积的1/2计算面积。东莞销售面积4.6.5：凸出式无
7、柱雨篷不计算销售面积；凸出式多柱雨篷计算全部销售面积；凹入式无柱雨篷计算全部销售面积；复合式无柱雨篷凹入部分、有柱雨篷计算全部销售面积。（详图东莞销售面积4.6.5）5阳台a.全封闭阳台 b.未封闭阳台 c.装饰性阳台类型详图见东莞销售面积4.6.8a.全封闭阳台、挑廊任何类型的阳台，按其外围水平投影面积1/2计算按其外围水平投影全面积计算按其外围水平投影全面积计算b.未封闭阳台按其外围水平投影面积的1/2计算按其外围水平投影面积的1/2计算c.装饰性阳台不计算建筑面积备注：东莞销售面积条文4.4.20：顶板距板底的高度大于两个自然层的未封闭阳台、挑廊、无柱走廊，不计算销售面积。6烟囱、烟道1
8、.建筑物的管道井、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱应按建筑物的自然层计算。2.独立烟囱、烟道、地沟、油（水）罐、气柜、水塔、贮油（水）池、贮仓、栈桥、地下人防通道、地铁隧道不计算面积1.建筑物的管道井、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱均按建筑物的自然层计算。2.独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线不计算详见下备注序号项目1.建筑面积2.国标销售面积3.东莞销售面积销售面积备注：东莞销售面积4.6.2（1）.供一户专用的外置及内置烟道均计入该户的套内建筑面积。烟道外置时，取其与室内的隔墙为外墙。（2）.位于阳台的烟道单独计算，不计阳台面入积。（3）.多户共用的烟道应作为公用销售面积。（4）.地
9、下室或半地下室使用的通风井、烟道，在地下部分按其通过的地下室或半地下室的层数计算销售面积；凸出地面的部分不计算其销售面积；通风井、烟道除在顶层凸出屋面的部分不计算销售面积外，其它按自然层计算销售面积。（5）.一幢建筑中数层共用的通风井、烟道，按其通过的使用层的层数计算销售面积。（6）.有盖采光井、应计算一层销售面积。7幕墙墙体面积a. 以幕墙作为围护结构的建筑物b. 装饰性幕墙a.以幕墙作为围护结构的建筑物按幕墙外边线计算全建筑面积玻璃幕墙作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算详见下备注东莞销售面积4.6.10b.装饰性幕墙不计算面积备注：东莞销售面积4.6.10（1）上下均由玻璃和其他材料
10、框架构成围护性玻璃幕墙，以玻璃的外围为外墙的边线，边线以内的材料构架的厚度0.2m时，以该距离为外墙厚度，玻璃以外的构架不计入外墙厚度。（2）. 当楼板至幕墙外边线距离0.2m时，外墙厚度统一取0.2m，楼板边至0.2m外墙内的空间按上空处理。（3）当下方有梁，幕墙安放于梁体之上的围护性幕墙，取梁厚作为外墙厚，并相应取半外墙。（4）同一楼层同一面墙既有主墙又有幕墙时，无论主墙与幕墙比例大小，均按主墙体计算外墙的墙体建筑面积。（5） 同一楼层，一边为主墙，其余各边都为幕墙时，分别按主墙、幕墙计算外墙的墙体建筑面积。8飘窗不计算面积不计算面积1.凸窗、落地窗高度大于2.2m，凸窗部分计算全部销售面
11、积。2.窗体未凸出外墙，而在室内地面构筑窗台的窗，都不视为凸窗；只要楼层高度大于等于2.2m，窗台面积全部计入套内建筑面积。序号项目1.建筑面积2.国标销售面积3.东莞销售面积3.窗台高度不小于400mm、出挑深度不大于600mm且高度小于2200mm的悬挑飘窗可不计算销售面积9空调板、花池不计算建筑面积突出房屋墙面的构建、配件不计算面积与阳台空调板一体的（结构内的空调机位、花池）：1.当结构板挑出深度大于600mm时，按其投影面积的一半计算销售面积。2.当结构板挑出深度小于或等于600mm时，可不计算销售面积。（详见备注东莞销售面积4.6.9）备注东莞销售面积4.6.9：（1).悬挂于建筑主
12、体结构外侧的外挂式花池和空调机位不计算销售面积。（2).位于建筑主体结构外侧，与室内不连通的平台式花池和空调机位不计算销售面积10室外楼梯a.属于永久性结构且有上盖的室外楼梯b.无永久性顶盖的室外楼梯a.属于永久性结构且有上盖的室外楼梯按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算按各层水平投影面积计算按其在各楼层水平投影面积之和计算b.无永久性顶盖的室外楼梯不计算建筑面积按其水平投影面积的1/2计算面积按其水平投影面积的1/2计算面积备注东莞销售面积条文4.4.15：楼梯已计算建筑面积的，其下方空间无论是否利用，均不计算销售面积。11地下室、半地下室包括相应的有永久性顶盖的出入口层高2.20m及以
13、上按其外墙上口外边线所围水平面积计算序号项目1.建筑面积2.国标销售面积3.东莞销售面积层高2.20m以下按其外墙上口外边线所围水平面积的1/2计算不计算销售面积备注：外墙上口外边线所围水平面积：指的是外墙上口（不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙）外边线所围水平面积。12走廊、门廊、檐廊a.有永久性顶盖且有围护结构的走廊、门廊、檐廊b.有永久性顶盖无围护结构的走廊、门廊、檐廊a.层高2.20m及以上的计算全面积1. 按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算2. 独立柱、单排柱的永久性门廊，按其上盖水平投影面积的1/2计算a.层高不足2.20m的计算1/2面积按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算
14、b. 有永久性顶盖无围护结构的（即无柱的）按其结构底板水平投影面积的1/2计算按其围护结构的外围水平投影面积的1/2计算1. 层高在2.20m以上的，按其围护结构的外围水平投影面积的1/2计算2. 层高在2.20以下的不计算面积备注：东莞销售面积条文4.4.15：与房屋室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊、柱廊的建筑不计算面积。东莞销售面积条文4.4.20：顶板距板底的高度大于两个自然层的未封闭阳台、挑廊、无柱走廊，不计算销售面积。13立体书库、仓库、车库a. 无结构层b. 有结构层无结构层按一层计算全面积无明确条文说明按一层计算全面积b.层高2.20m及以上计算全面积无明确条文说明计算全面积b.层高2.20m以下计算1/2面积无明确条文说明无明确条文说明 （注：素材和资料部分来自网络，供参考。请预览后才下载，期待你的好评与关注！）
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