房地产深度分析

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1、Wwp房地产服务体系创新挑战传统管理模式 2001-10-31最近，京城房地产市场似乎“感染”了一种恐慌和危机，这就是很多楼盘遭遇客户的投诉和冲击；从表面上看，这都是不可控制、偶发性的，但是这种近乎“链式反应”的现象促使我们去关注、思考其中深层次的因素。解决这个问题也绝不象是化解一个个“投诉问题”那么简单，而是需要创建一整套全新的服务体系，才能从根本上解决这个难题，京城房地产业也会由此进入服务竞争的时代。 市场价值中心转向“顾客满意度” 在世界范围内，各个产业市场的发展早已经历了从产值中心论、销售中心论、利润中心论到顾客中心论的阶段，并已进步到以“顾客满意度”为核心价值的时代，市场价值中心的这

2、种转移完全是一种客观规律的反映，发展商与消费者的冲突，已不仅仅是消费者日趋成熟、“维权意识”高涨这样单方面的因素引起的，而是市场发展的必然结果。 消费需求向服务进化 每一个商品的消费都包括物质消费和精神消费两个部分。简单地说，前者主要体现在产品的质量方面，后者最重要的内容就是服务。尤其是随着技术的进步，商品在功能和效用方面极大地满足需求后，服务这种相对边缘的需求正成为决定购买与消费的主要因素，特别是在买方市场条件下，服务的重要性更加明显和突出。 房地产属于第三产业，即服务行业，“服务”体现其本质，特别是各产业市场都进化到以“顾客满意度”为核心的服务竞争时代，房地产业没有理由不树立“服务第一”的

3、理念，并且真正地体现出“全程服务”的精神。 顾客满意度战略创新服务体系 房地产的服务体系应以实施“顾客满意度战略（CS战略）”为基础，即建立以顾客为中心、以信息技术为手段，以顾客满意指标和顾客满意级次为主要内容的一种企业经营管理制度。它是企业制度的创新，也是市场及服务的创新。 房地产的服务体系还应包括并实现如下目标： 1、客户保障机制和服务 这是在公平交易基础上对客户利益的保障。 （1）刚性承诺的兑现。这不仅是客观的、而且是具有法律意义的。发展商应完全按照交易合同的约定兑现对客户的承诺，如房屋的质量、工期、装修和配套设施、产权状况等。 （2）弹性承诺的体现。这是相对主观的、在交易中存在协商的可

4、能性，更能体现服务的精神。发展商在交易中应当努力体现出这样一种态度、行为、沟通的主动性及合作性，以真正解决交易信息的“防火墙”，实现以“顾客满意度”为中心的战略。 2、客户的退出机制和补偿服务 房地产的交易尽管具有交易的复杂性及特殊性，但它也是商品，具有商品的一般属性，因此，诸如在其他产业领域内普遍推行的一些服务项目同样适用于房地产业，如“三包”普惠制。同样，在发展商没有履行交易合同时，消费者完全可以依据有关法律、法规的规定要求赔偿。 3、增值服务和投资 服务是房地产产品不可分割的一部分，为适应服务竞争时代的要求，发展商有必要重视服务并进行相应的投资，如建立“服务基金”等做法，这也是提供“增值

5、服务”的一种必然选择。 服务竞争房地产业的制胜之道 为迎接服务竞争时代的来临，房地产进入到更高级的市场、制度创新领域，以“服务制胜”将会是未来的必然选择。因此，服务已不仅是一种态度，而是全面体现在企业的理念和行为方面必不可少的内容，而且最终还要以顾客满意度来衡量。从而，“投诉”已不是一个个偶发的事件，而是一个新的竞争时代的“催生婆”，也是发展商塑造“令人尊重的品牌”的开始，更是真正理解、重新消费者的时候了！ 来源：中国建设报从另一个角度解析物业管理 2001-10-31作为从属于现代文明的新兴行业，物业管理经历风风雨雨，在西安走过了从无到有、从不正规到趋于正规的发展历程，在这当中，难免有一些问

6、题。对于西安来说，物业管理是一个新兴的行业，许多物业管理公司都是由事业单位改制、或者是由别的企业临时拼凑而成的，在毫无准备的情况下仓促地面对市场，力不从心是不可避免的。既然已经走到了这一步，也就没有什么退路可言，难道勇往直前就能杀出一条血路吗？“改制型物管企业”存在的弊端是显而易见的，比如：人员老化，技术水平较低，适应市场能力差的现状，靠什么赢得市场，稳定队伍，走可持续发展的道路？作为企业，物管公司必须解决好自己的生存问题，才有资格和精力来谈论怎样为用户提供高质量的服务，让业主满意。令人遗憾的是，现在，很多业主关注的更多的是，怎样发挥业主管理委员会的作用，监督物业管理公司，怎样保护业主的权益，

7、怎样炒物管公司的“鱿鱼”，说到底就是怎样更好地为自己服务。一旦，个别物管企业和个别物管人员损害了业主的权益，就齐声讨。个别的“害群之马”的行为，掩盖了大多数物管人员的辛勤劳动所取得的成绩，令人悲哀。坦率地讲，对国内刚刚发展起来的物业管理模式，营造一种宽松的环境会更有利于物业公司的健康发展。由于我国的物业管理行业起步较晚，人们的思想观念还较落后，许多业主对物业管理收费还很不习惯，对他们的服务也不认可。以往，国企职工和家属共同享受产权单位的福利政策，人们的思想一时半会儿还转变不过来，很难走出计划经济体制下的“福利”怪圈。一旦物管费从暗补走向明补，真正步入市场经济体制，物业公司的生存空间会面临来自社

8、会各方面的挑战。他们究竟能不能生存下去，能不能更好地为业主服务，大家习惯于用这样的话来安慰物业管理公司：“机遇和挑战并存”，这只是相对而言。物管企业先天不足，后天又无拓宽之路，生存空间受到严重的威胁，没有退路，手无寸铁，靠什么杀出一条血路？没人能够指出一条明路，因为迄今为止，在西安，还没有一条符合市场运作的游戏规则，让物业管理公司遵循。物业公司寻求生存的方式究竟多不多？过去，由于历史条件所限，可供物业公司开展多种经营的房产甚少。现在，商业零售企业格局基本形成，超市连锁店步步为营，层层推进社区，人敢吃螃蟹了，于是有的小区便有商店、菜市场、餐饮业以及一些娱乐设施。当然，负面影响也来了，扰民报道屡见

9、报端。此路不通，至于，今后物业管理公司依靠什么生存和发展，暂时没人说得清。浮躁心理让人们的思维停滞在喋喋不休地谈论人家物业公司的功与过上，却懒得站在物业管理公司的位置上，设身处地的为他们想一想，这种现状应该引起全社会的关注。为了美好家园的温馨，为了我们自己的幸福生活，关爱物业公司，给他们一个生存宽松的环境，少一点指责，多给指点迷津，才是当前我们应该做的。 来源：华商报合理定价：成思危给房改开药方 2001-10-31在4月9日于北京人民大会堂举行的“中国房地产政策、前景及战略高层论坛”上，全国人大常委会副委员长成思危为新世纪房改开出了新“药方”。 这个“新药方”共有六剂良药：首先，合理定房价与

10、房租。他说，目前的房租水平提得还不够高，应该再提高一些，以维持租购平衡，而维持租购平衡的关键是合理确定租金，为此，政府应加强对租房市场的宏观管理。 其次，保证商品房质量成思危说：“我的房子算是官邸，还经常出现这样或那样的问题，普通百姓的房子质量如何就可想而知了。” 第三，实行基本合理及公平的补贴政策。他认为，补贴的依据和结构应该全国保持一致，标准可以因地而异。制定具体补贴办法时不应过细，否则无法实施。 第四，规范单位残余的分房行为。他说，近年来，结婚率和离婚率都很高，为的是赶上单位分房的末班车。因此，要规范，要做到权力与责任相对称；权利与义务相对称；要发扬民主；必要时也要运用法律手段；推进住房

11、分配的市场化，以促进单位最终退出住房分配。 第五，改善物业管理。 第六，加强对消费者权益的法律保障。 成思危说，到2010年，我国住宅建设将有80亿平方米的开发空间，种种迹象表明，住房大众消费时代已经到来。因此，如何调动广大消费者买房的积极性就成了必须尽快解决的当务之急。 来源：中国经济时报买方市场条件下住房金融业务发展策略 2001-10-29随着城镇住房制度改革的深化和房地产业的发展，商业银行的住房金融业务也不断壮大，以厦门市为例，截止到2000年底，全市楼宇按揭贷款余额为641亿元，本年增幅达896，为增速最快的一类贷款品种，占金融机构贷款余额的比例已达14，提高64个百分点。内资商业银

12、行均已开办住房金融业务，业务品种也由单一的委托性住房资金存款扩展到个人住房公积金贷款、楼宇接揭贷款、个人住房组合贷款、房地产开发企业流动资金贷款、经济适用住房贷款等品种体系，以及工程咨询、投资项目评估、房改政策咨询等中间业务，一个以个人住房贷款业务为龙头，为住房市场提供全过程服务的住房金融体系已初具雏形，并在社会经济生活中发挥着越来越重要的作用。在业务迅速发展的同时，面临房地产市场发育、住房新体制建立，以及加入WTO、银行业市场化及对外开放进程加快等诸多因素，住房金融业务进入了全面竞争的买方市场阶段，如何抓住机遇、迎接挑战，实现住房金融的可持续发展，是我们面对的共同课题。一、住房金融业务进入买

13、方市场阶段随着个人消费者在住房市场上主体地位确立以及银行业竞争的展开，住房金融业务进入了买方市场阶段，业务格局发生深刻变化。1、个人成为房地产市场消费主体，对住房金融服务提出更高要求。仍以厦门市为例，自1995年以来，厦门住房市场中个人购房比例始终保持在70以上，并呈逐年上升的趋势，2000年全市商品房销售额91亿元，个人购房比例达93，均为历史新高，消费者需求已成为住房市场的主导，对银行的住房金融服务也从满足一般的贷款需要向提供专业理财服务，提高办理效率，简化业务环节、创新衍生服务品种等个性化、专业化、全程化需求发展，消费者主权意识大大提高。商业银行必须真正树立“以客户为中心”的意识，全面评

14、估消费者需要，改进服务，才能把握住房金融市场的发展趋势，赢得客户。2、住房制度改革和房地产市场发育进入新阶段，住房金融服务体制亟待建立、服务层次亟需提升。经过建立住房公积金制度、提高公房租金、推进公房出售诸阶段后，住房制度改革已经进入停止住房实物分配、实行住房分配货币化、全面建立住房新体制的关键阶段。房地产市场也经过90年代中期的清理整顿，伴随土地使用制度的完善和住房二级市场的全面建立，步入规范化的发展阶段交易成本降低，专业化分工趋势明显，市场体系日趋完善，开发商、中介机构、消费者等市场参与者日趋成熟，决策行为趋于理性。在这些背景下，市场对金融服务提出了多样性的需求，金融机构作为住房市场参与者

15、的作用越来越大，逐步从与开发商、购房者提供融资服务向与中介机构、政府管理部门开展合作渗透，以中央银行、房改决策部门为主导，商业银行为主体，住房资金管理中心、住房置业担保机构、保险公司、中介部门参与的住房金融体系正在形成，并构成房地产市场的有机组成，成为政府执行住房政策，调控房地产市场的重要工具，因而整个体系的运行效率和服务层次急需提升。3、住房金融市场展开全面竞争。随着我国加入WTO、金融市场全面开放格局的临近，内资银行市场化及对外开放进程加快，而在银行实施市场化战略进程中，以个人住房贷款为主的住房金融业务因在建立市场化运营机制、改善信贷结构、提高资产质量、培育客户群体方面具有不可替代的作用，

16、成为市场竞争的焦点。各家银行纷纷将住房金融列为重点发展业务，在规模、资金、营销、人力资源配置等方面给予倾斜，抢占市场份额。随着竞争的日趋激烈，也出现了一些影响住房金融业务健康发展的征兆，主要是降低贷款门槛，发放高成数、甚至是零首付贷款要求的按揭；竞相压低对按揭项目的审批条件，对不具备预售条件、存在“烂尾”风险的项目也办理按揭贷款；一味追求贷款投放进度，放松对借款人主体资格、还款能力、贷款用途的审查，造成大量的风险隐患；贬低竞争对手，误导客户作出错误决策，最终损害消费者利益。这些不正当竞争行为极易导致住房市场的泡沫化，加大住房金融市场的风险。二、买方市场条件下住房金融业务的发展对策面对历史机遇和

17、市场挑战，为发展住房金融业务，内资银行应当以推动住房金融体系建立为主线，广泛开展创新与合作，实现住房金融业务的实质性飞跃。为此，可考虑采取以下对策：1、构建住房金融体系。住房金融与其它金融业务相比有较多的特殊性，更需要有一个较为完备的市场体系。结合当前业务基础、市场环境和政策条件，应当考虑建立住房金融体系，可由人民银行、房改办发起，商业银行参与，建立行业协调机制，避免恶性竞争，促进住房金融业务的标准化和行业准则的建立；另一项是由人民银行发起，各商业银行及税务、户籍管理、社保、房管等相关部门参与，建立个人信用调查评估体系，加快建立完善个人信用制度；同时，与社会保障机构、保险公司、证券基金组织等联

18、系，探讨住房抵押贷款证券化，将长期资金引人住房金融领域，为住房金融建立长期稳定的资金来源；最后是完善相应的法律制度和市场机制，主要是房地产产权制度和房地产交易制度，建立房地产权籍查询制度，方便产权的流转和抵押权的实现。2、实施品牌战略，塑造良好社会形象，提升品牌认知度，夯实住房金融业务发展的社会基础。品牌战略是拓展市场、赢得客户的重要手段，为此除加快开发个人住房贷款业务系统和实现系统升级，提高贷款处理效率和业务管理能力外，还需围绕客户需求，实现贷款发放和服务的标准化，厦门建行以个人住房贷款为依托，创立“合家欢”个人贷款品牌，目前已形成以个人住房贷款、二手房按揭贷款、住房装修、综合消费额度贷款等

19、系列产品，并开展配套的营销活动，制定业务操作和服务规范，使“合家欢”品牌成为客户的首选，取得良好成效。3、挖掘产品内涵、创新业务品种、应抓住政府支持住房金融发展和市场需求不断提升的有利时机，大胆创新，扩展住房金融产品线的长度和宽度，并对不同类型的客户群体实施差别化营销策略，提供有针对性的专业化服务，满足更多客户更深层次的金融服务需求。适应客户改善住房条件、提升生活质量、调整还款计划等需求，厦门建行陆续开办了转按、再按、按揭贷款期限调整等业务。以深化住房金融服务来巩固市场。4、改进服务方式、提升服务层次。一是引入中介机构，提高住房金融服务效率，在住房按揭业务已达到相当规模的情况下，为充分发挥规模

20、效益，可以积极引进律师事务所、公证、扣卖、评估、交易、咨询等中介机构，在贷款受理、评估、催收、抵押物处置、信息咨询等方面提供专业服务；二是针对住房按揭业务特点，推行按揭贷款经纪人制，提高贷款营销水平，信贷人员成为按揭业务的拓展者和资源整合者，送贷上门，以服务争取客户；三是通过密切与房地产开发企业、市场中介机构等的合作，开展网上销售等途径，拓展住房金融业务分销渠道，以适应买方市场条件下客户的需求变化。5、开展国内外合作，加速业务发展。首先是密切与政府主管部门的联系，提高金融服务水平，解决政府部门在推进房改和房地产业发展中面临的实际困难；二是探索内资银行与外资金融机构在住房金融领域上的合作途径，如

21、建立个人信用体系、贷款分销网络、制订行业标准等，形成合力；三是争取与国际组织、研究机构的合作，借用“外脑”，充分利用先进国家经验，发展住房金融业务。作者：杨绍萍 周为民来源：中国房地产宽带智能化物业管理 2001-10-23宽带，新经济的曙光? 借着新世纪的曙光，崇尚新经济的人们，从宽带的接入，仿佛真正看到了希望的光芒。宽带接入，就是将极宽的传输带宽接入每一部计算机，从而使数据在计算机网络中传送内容更加车宣、传送速度大为加快(速率高达10M以上的上网速度)。其实，数据在网络中传输的概念就像高速公路上的交通一样，如果我们将数据比喻成车子，那么网络就是公路。视频点播(VOD)、网上远程医疗、实时视

22、频会议、统一消息平台、全球“Follow Me”、网络呼叫中心、多媒体终端等，都将伴随宽带的接入而走进我们平常的生活。在商品住宅开发建设中，一场以建设宽带接入为标志的，将深刻影响人们生存方式的通信和住房革命，也正在我们身边悄然兴起。北京的“网络家园”、上海的“住宅网样板小区”等工程，都让人们实实在在地体会到了宽带的好处，以及新经济给我们带来的美好撞憬。然而，这样一些项目的实施，还只不过是进行的试点或实验罢了。要想让普通大众真正走进这样的生活空间，房产商们的开发理念大概还要有更全面和深入地认识，不仅仅停留在表面的文章和宣传上、而众多提供服务的网络厂家和南家，更是正在依托网络技术的新发展、和宽带技

23、术的成熟，研究如何将其与住宅小区建设实现更深层次的融合。从微软、IBM、思科的全面介入计划，到国内电信、长城、网通的雄心勃勃，都不难看出竞争的战火正在蔓延。接入宽带，就算智能化吗?智能化小区、小区智能化成了当前住宅开发的一大热点。智能化的一个关键就是建设信息快车。在信息化或叫数字化时代，每个人面临的选择只有两种：要么搭上这班信息快车，要么被它甩远。宽带的建设无疑给人们“搭车”提供了可能。目前，建设的宽带小区网络平台是采用ATM宽带接入技术，用品质优良的5类线连接入户，构造了每家10M带宽的社区信息网络。从而为住房提供快速上网、小区安全系统、物业管理系统等现代化居住条件，真正实现小区智能化。宽带

24、王页上大都可提供家政服务、配送中心、物业中心、培训中心、在线娱乐、远程教育、证券交易、在线游戏等多种网上服务，使用户能够在最短的时间里了解到最多的信息。如今，有相当数量的小区都声称自己是智能化社区。但购房者对智能化一定要有清醒认识。由于广告中的不实之词仍然存在，所以消费者在购房时，一定要问清小区的智能化内容。并不是只要接了个宽带就能说是智能化小区了。建设部出台了针对住宅智能化示范小区的等级评定标准，将全国住宅小区智能化系统示范工程建设分为一星级、二星级和三星级等三个等级。虽然该评定标准主要是针对示范小区的，但这也是衡量今后发展住宅小区智能化水平的重要依据。物业管理，也需要智能化?与智能化小区相

25、对应，对小区的物业管理也需要进行智能化控制。智能比小区中建设了许多科技含量高、自成体系的智能系统，如自行车库管理系统、自动三表抄表系统、自动小区门禁系统、自动单元门禁系统等，这就需要建立一套基于小区网络的综合物业管理系统，将各种独立的系统有机地集成为一直信息共享、相互关联的智能化物业管理系统。智能物业管理是智能化小区必备的要素之一。一套比较完善的智能化小区物业管理系统一般应该包含：房产信息管理、住房信息管理、设备管理、环境绿化管理、报修投诉管理、安保管理、停车场管理、三表管理、派工管理、财务管理、主楼管理、小区一卡通管理、系统管理等功能模块。智能化小区物业管理对小区住户、房地产开发商和物业管理

26、公司三方都有益。对住户而言，智能化小区物业管理可以让住户享受到高科技带来的安全、舒适和方便。如住户在家里舒舒服服地坐在电脑前就可完成三费的查询和装红外报警探测器，当有人非法闯入时，可立刻自动报警并确定闯入的位置，确保任产的安全。对开发商来说，智能物业管理将成为激烈的市场竞争中吸引客户的有力因素，形成市场上的新亮点，增加公司在市场上的竞争力。作为物业管理公司应该欢迎智能物业管理。因为智能物业管理大量采用现代技术，节省人力。可以降低长期物业管理成本。同时智能化的服务可以提高物业公司服务的满意度，减少不必要的纠纷。另一方面，智能物业管理可以拓展物业公司的经营范围，增加公司收入，如社区电子商务等。建设

27、智能化小区物业管理系统也给众多的计算机、网络及硬件开发商提供了新的经济增长点。作者：曾昌宇来源：中国房地产浅析城市土地合理利用与可持续发展 2001-10-19许多理由可以说明城市可持续发展是可持续发展的关键：城市是人类经济活动高度聚集的场所；城市消耗了世界资源的绝大部分(如木材的76，水资源的60)；世界上绝大部分污染物是城市排放的；地球上绝大多数人口将生活在城市，城市提供了绝大部分产品、服务和就业机会，等等。因此，说“人类可持续发展的目标成功与否，将取决于城市可持续发展”，毫不过分。城市可持续发展是经济可持续性、生态环境可持续性、社会可持续性的统一，是一种崭新的发展观。它要求从以经济增长为

28、中心的发展转向经济、社会、生态环境相协调的发展；从以物为中心的发展转向以人为本的发展；从注重眼前利益的发展转向长期的可持续发展。城市中的一切活动都是以城市土地的空间利用为基础的，因此，城市土地空间利用是否合理，将直接影响城市的可持续发展。用可持续发展的要求来衡量，我国城市土地利用还存在许多不合理的地方。其中，以下几种关系的失调是特别应该引起注意的：一、城市土地开发与土地节约利用的关系我国土地资源短缺，人均耕地面积只有世界平均水平的47，且耕地总量每年还在以一千多万亩的速度递减。这一国情提醒我们，城市土地开发要立足于土地的节约利用，而不能盲目仿效美国等发达国家，走城市空间布局低密度郊区化的路子。

29、随着我国土地有偿使用制度的建立和逐步完善，城市地租对土地利用的调节作用日益明显，收益率高的企业、部门逐渐向市中心集中，郊区相对低廉的地价吸引了大批房地产开发商，掀起了郊区开发热潮。从80年代中期到90年代中期，我国主要城市建成区面积都有很大扩展，例如1996年与1986年相比，北京建成区面积增加了864平方公里，上海增加887平方公里，天津增加761平方公里，大连增加1282平方公里。开发商对地价和赢利的过分追求，使得城市土地开发过度扩张，有的甚至扩张到远郊区，由此形成了一种以开发强度低、土地浪费和耕地侵占为特征的低密度土地利用现象。这种浪费型的土地开发利用方式，过多占用了未来发展所需要的土地

30、资源，是不可持续的。它有很多弊端：首先是加剧了土地资源的短缺；其次是在郊区大量开发住宅造成城市绿色隔离带的蚕食和生态环境的破坏，加重了城市交通和居民通勤的负担；再有，郊区开发过热还不利于旧城改造，大量危房、旧房得不到修缮和改造，并有可能引起旧城衰落。要解决土地开发无序扩张的问题，根本途径是合理控制城市边界。目前我国仍然采用政府垄断征用农村土地的方法来控制城市的边界和规模，城乡权利不对等，从而城乡用地的经济调节机制被人为取消，这是限制我国城乡经济协调发展和城市适度成长的一个制度障碍。农业地租水平与城市边界成反函数关系，而与土地利用密度成正函数关系。随着农业地租水平的提高，城市均衡边界会相对萎缩，

31、城市土地利用密度则随之提高。过分压低农业地租，将导致农业地租与城市地租的巨大差额利益，并通过各种渠道驱动城市用地的盲目扩展和城市土地利用密度下降。因此，提高农业地租，提高城市用地的机会成本，是保证今后我国城市可持续发展的重要措施。此外，城市发展用地尽量多利用荒地而少占良田，也是一种土地节约利用的好方法。例如李瑞环任天津市长期间，曾对天津市的城市发展提出“一条扁担挑两头”的思路，即天津市今后主要顺着海河向塘沽发展，尤其是工业项目要放在塘沽，因为那里的土地是盐碱地，而天津市周围都是良田。当时通过修建外环线把天津市区的规模限定起来。实践证明这条思路是正确的，不仅耕地得到保护，城市也有了较大发展空间。

32、目前塘沽区成为天津市重要组成部分，塘沽及开发区得到迅速发展，综合效益十分显著。二、公共用地与私人用地的关系可持续发展要求综合效益的提高，社会效益、生态环境效益与经济效益并重，相应地，城市土地利用是否合理，也要以综合效益来衡量。在城市经济中，主要有三类行为主体：居民、企业和政府。与之相适应，城市内主要包括有三类用地：居住用地、工商业用地和公共用地。前两类用地与私人的决策行为有关，可统称为私人用地，后一类则与政府行为有关，政府行为不属于市场行为，公共用地也主要不是由市场决定的。市场经济条件下，企业和居民的区位选择都遵循效益最大化原则。根据各自不同的约束条件(成本、技术、收入、区位偏好等)和土地的机

33、会成本选址。在单纯市场机制作用下，土地利用的经济效益往往成为土地有效利用的最佳指标，许多无法通过市场定价的社会因素被忽略，公共用地常常被压缩、被挤占，让位于经济效益明显的私人用地，土地利用的综合效益不高，很容易形成诸如拥挤、污染、城市热岛、城市灾害等“城市病”。城市交通、通讯、能源、给排水、广场、绿地以及教育卫生文化娱乐等公共基础设施用地，基本属于公共用地。公共用地有两个显著特征，一是服务的公共性或非排他性，服务对象面向城市全体成员；二是效益的综合性，通过为城市生产和生活提供辅助的便利条件，使城市社会经济与环境获得良好的综合效益。这种效益一般不能通过直接赢利来衡量，而是通过服务对象的损益变化间

34、接反映的。公共用地的非排他性和效益的综合性决定了其很难通过市场直接作用得到合理配置，因此，政府参与成为必然。城市政府应从可持续发展的要求出发，按照整体性、协调性和因地制宜的原则，合理规划城市公共用地，保证城市公共物品的持续供给，促进城市综合效益的不断提高。三、工业用地与其它用地的关系在“先生产，后生活”的左的城市建设方针影响下，我国城市中工业用地比重过高，虽然改革开放以来比重有所下降，目前多数城市仍在30左右，远高于其他国家。参照国外城市规划工作的经验，工业用地占城市总用地的比重，一般不宜超过15。据美国70年代对22个城市的统计，工业用地只占城市总用地的10。4，即使象芝加哥、底特律这样的工

35、业城市，工业用地也不到10。由于工业用地比率偏大，在一定程度上挤占了其他方面发展的用地，特别是生活用地，如居住、公共建设、绿化、道路用地等。按照国家规定，合理的城市用地，要求生活居住用地占城市总用地的50为宜，而我国城市生活居住用地普遍偏低。城市中工业用地往往占据中高等级土地，且围墙圈院，使用粗放，影响了中心商务区的发展，很难体现土地的级差经济效益，又由于与居住区等其他用地混杂，在相当程度上影响了城市的环境效和社会效益。工业区内布局问题不少，空闲用地多，布局不紧凑，既浪费土地资源，又不利于配套设的建设。加之区内行业性质混乱，种不同的工业企业混杂，配套设不完善，环境污染严重，企业发展的外部条件差

36、，直接影响企业发展、嫁接、调整和利用外资，对外合作也受到限制。因此，很有必要对工业用地进行调整，使工业用地与其他用地比例关系趋于合理，工业用地在城市中的空间布局趋于合理，促进城市的可持续发展。四、集中与分散的关系我国城市土地利用空间形态以积聚型为主，绝大部分城市都采取了以市中心为核心的摊大饼式的圈层式的空间结构布局模式。虽然这种圈层式空间布局有其自身的优点，如城市边界明确，市中心地位突出，城市总体形象完整等。但这种单中心摊大饼式的布局也暴露出很多不利于城市可持续发展的缺陷。比较明显的问题是：由于市区经济活动和人口过密，造成污染严重、住房严重短缺和交通拥挤等一系列的弊病。圈层内笨拙的功能分区，形

37、成人为的隔离藩篱，丧失了城市生活的多样性，给市民生活、购物、工作、交通等带来种种不便。相比之下，多中心的城市土地空间利用方式更有利生产，方便生活。工作、生活居住、商业、文化娱乐等条件比较均匀地分布于整个城市，城市生活的多样性得到充分体现，从而使得全体市民有公平的生存环境和发展机会，有利于城市的可持续发展。五、开发建设与保护的关系可持续发展是一种新的发展现，要求人地和谐基础上人们的福利水平持续全面增长。与此相适应，生态化、宜人化成为未来城市发展的方向。因此，城市开发建设中如何保护自然生态环境和人文历史环境，是城市土地合理利用的又一重要问题。生态化的核心是人与自然协调，自然与自然协调。我国城市开发

38、建设中往往只看重眼前的经济利益和当前领导工作绩效，不注意保护自然生态环境，使得具有环境净化和调节功能的绿地、水面以及生物多样性大量丧失，城市生态环境恶化，灾害增加。以水生态环境为例，我国一半以上城市水资源短缺或严重短缺，造成这一局面的原因很多，其中之一是城市土地开发不顾采补平衡的自然生态规律，盲目填湖填河造地所至。保护历史环境、保护历史文化要素、提高环境的文化内涵，是宜人化城市的基本要求之一。继承和创新是城市建设中永恒的主题，每一座城市都有自己的历史，都要尊重历史、把握现在、预示未来。没有创造，就会跟不上时代的步伐，没有继承，割断历史，割断文化，城市会失去个性。在大规模的旧城改造中，不少城市盲

39、目跟风，贪大求洋，把历史遗产夷为平地，建起千篇一律的高楼大厦。这种做法是很不可取的。具有地域特色的自然和历史融为一体的人文生态环境，其价值难以数计，它们是地方特色文化产生的基础，使当地居民精神得到陶冶，是国家的乃至世界的宝贵财富。从某种意义上说，人文生态比自然生态更加脆弱，保护的难度更大，因为它需要全民族宽阔的文明视野，高度的文明觉悟。在日本，把在开发名义下对历史性风土文化和城镇的盲目破坏，与环境污染、生态破坏一样看作公害，称为“第三公害”，因为日本在这方面走了很大弯路。我们现在也走了弯路，而且有过之无不及，该是猛醒的时候了。否则，我们这一代开发者将成为历史的罪人。六、现在发展与未来发展的关系

40、可持续发展的公平原则要求当代人的发展不能以牺牲后人的利益为代价，当代人之间有公平的发展机会。而我国目前的城市土地开发中，存在不少有悖于这一原则的问题，突出表现在两个方面：一个方面是受经济利益驱使，土地开发过分向高收入阶层倾斜。开发商为了追求高额利润，往往以满足高收入阶层的需求为开发重点，反映在住区用地结构上，以别墅和低层公寓为主的高级住区容积率不断降低，户型面积不断扩大，人均居住用地面积远远超过平均水平。与此同时，我国城市中无房户住房困难户住房需要量数目庞大。由于城市土地资源有限，高收入阶层过多占用了属于这部分人的居住发展空间，制约了其住房问题的解决和居住条件的改善，不利于社会公平。在空间布局

41、上，高级住房大多位于城市生态环境最优的地段，甚至某些具有公共空间潜质的，生态和景观质量最优的地段也被这一小部分人所独占，加剧了社会不公平。另一方面的问题是城市规划过分看重眼前，不给未来发展留有余地。城市每一片土地都按照当前的需要和经济技术水平充分地高强度地开发利用，当城市需求发展变化时，很难改做他用，即使改造，也要付出很大代价。目前京津沪等大城市将一部分企业外迁置换出来的土地作为可持续发展用地，暂时辟为绿地等公共用地，以备将来发展需要，不失为一种有前瞻性的做法。主要参考文献：(1)诸大建上海作为大都市实施可持续发展战略的基本思考中国人口、资源与环境1999(2)张辉我国城市住区可持续发展的现实

42、选择城市规划汇刊，2001(1)(3)刘维新城市发展土地利用与房地产北京：中国大地出版社，1996(4)吕玉印城市发展的经济学分析.上海：上海三联书店，2000(5)天津市城市科学研究会城市建设城市管理呼和浩特：内蒙古人民出版杜2000 作者：李慧明来源：中国房地产房地产类上市公司近期整体业绩分析 2001-10-12目前，我国房地产行业出现上升趋势，而房地产上市公司的整体业绩平平，原因是多方面的，既有个性问题，也有共性问题。 在36家房地产类上市公司中有17家2001年中期每股收益同比下降，主要有五个原因。一是业绩增长的速度赶不上股本扩张的速度，如天鸿宝业、北京城建、金地集团等。二是由于重组

43、进入房地产行业不久，项目开发正在进行，房屋销售及收入结算等工作延后，从而影响当期收益的实现，如北京城建、光彩建设、天宸股份、阳光股份等。三是由于房地产行业的区域性特征非常明显，当地经济的发展速度可能也影响到房地产上市公司的经营业绩，如琼能源、亚泰集团、渝开发以及两家开发区类上市公司苏州高新、南京高科。四是缺少非经常性损益作“贡献”以后，其经营业绩露出了“庐山真面目”，如中远发展；五是公司经营管理能力欠佳，或者当期出现了较大的滑坡，如深万山A、兴业房产、深深房A、新黄浦、ST中福、天鸿宝业等。特别是天鸿宝业，作为中国证监会解除房地产上市“禁令”后第一家募股上市的公司，而且地处房地产行业比较发达的

44、北京，其中期业绩不佳有些出乎意料。 除了上述个体差异因素外，导致房地产上市公司与所属行业出现“背离”现象的根本原因，还在于房地产上市公司的结构性失衡，即在上市时间和地域分布上的非均衡性。从1994年底到今年年初，为落实国家对房地产行业的宏观调控政策，有关部门对该行业实施了长达六年时间的上市“禁令”。这期间，除了一些开发区类上市公司（如苏州高新、倍特高新、南京高科、长春经开等）和经重组进入房地产行业的公司（如金融街、阳光股份等）之外，该行业缺乏新鲜“血液”的注入，这与其它行业的上市公司有很大的不同。同时，开发区类上市公司由于其业务范围比较狭窄，因此，它们与“纯正”的房地产上市公司还存在一定的差异

45、，除了要受制于房地产行业的景气程度之外，它们还与所在地区的招商引资现状密切相关。 在1991年至1994年间上市的23家房地产类公司中，上海有9家，深圳有7家，沪、深两地由于“近水楼台先得月”，占据了房地产上市公司的绝大部分。这23家早期上市的公司，总体上存在着两方面的缺陷：一是发行上市之时，公司质量参差不齐，二是地域分布过于集中。尽管房地产行业具有明显的地域性特征，但并不意味着房地产上市公司可以集中在一、两个城市，毕竟全国的房地产市场容量远远大于个别城市。况且随着区域经济的“板块移动”，一些经济发展速度较快的其它城市有可能成为房地产行业的“后起之秀”，如南京、杭州、武汉、重庆等。 2001年

46、上市的天鸿宝业、金地集团、东华实业、天房发展等4家公司，给房地产板块注入了一些新鲜“血液”，但这仅仅是证券市场解除房地产上市“禁令”后的一个良好开端。从近期来讲，它们对房地产上市公司整体业绩的影响可能是滞后的、有限的；从长期来看，随着时间的推移以及更多新公司的加入，它们完全有可能会带动房地产行业整体业绩跃上一个台阶。 因此，在房地产行业至少今后23年内能继续保持高速增长的大趋势下，要使房地产上市公司的整体业绩相应地有较大程度的提高，还需要做好以下几方面的工作。第一，现有上市公司要及时抓住行业发展机遇，努力促进自身发展，成为具有较大经营规模、较强竞争实力和较高赢利水平的公司。第二，鼓励房地产上市

47、公司实施优化重组，使那些已经不适应房地产业务发展的上市公司经过资产重组以后进入其它行业，同时使那些具有很强的房地产开发经营实力的企业通过借壳上市，成为房地产上市公司的新生力量。第三，积极推出一批新的房地产上市公司，可以从一定程度上提高房地产上市公司的总体素质，还要有计划地支持除上海、深圳、北京等城市之外的、其它经济比较发达地区的房地产企业进入证券市场，以消除目前房地产上市公司过分集中于某几个城市，从而可能导致同业竞争异常激烈的局面。 作者：东北证券金融与产业研究所王应雄来源：阿里巴巴纵观五路：总体评价房地产投资 2001-10-09以理性眼光看：开始研究投资回报率是地产界的进步 有不少人开始做

48、地产投资，不少项目开始打“投资回报率”，给你算多少年收回成本，人气弄得挺旺的。谁都知道通过地产增值来赚钱，但是否真的有人在物业增值上赚了钱？ 国内的物业增值其实很难。70年的期权用一天少一天。在最终的期权问题没有一个确定的政策保障前，是会在很大程度上影响投资者信心的。其次，地产物业稳定，但和其他的资产相比，它的变现能力弱，何况房屋转换成本太高，转手房子要找公司代理、交税费，有点赚头也被弄光了。第三，任何地方都有新房子，户型设计也是一年赛似一年，别人为什么要去买你的旧房，让你赚增值的钱呢？ 现在研究投资回报借助“租户收益”，这个收益毕竟实现了，有现金流。所以说，从研究房地产的增值获益，变为研究房

49、地产的租务获益，已经是一个很大的进步了。 以动态眼光看：投资收益决不是投资回报率能算得出来的 据业内统计，810的投资回报率是一个比较合理的数据，达到12就很理想了。但经常听到有楼盘报出30甚至60的回报率！ 合理或平均的投资回报率是很难计算的，就如同股市的个股一样，政府会统计出一个股民现在从股市拿到的平均投资回报率是多少。那么，只有你拿400块钱，并均匀地买了400只股票，你得到的回报率可能和国家统计的差不多。你当然也可以算出一个目前平均投资回报率，但这没有任何价值。 算投资回报率的话，要考虑的东西很多，包括首付要付利计息算，契税要付利计息算，家具、电器、装修，甚至说得悬乎点，损失的机会成本

50、都要算进去。所以，投资回报率只是个抽象概念，租价是由市场定的。如果不考虑市场动态，算来算去的一点回报，可能被房屋本身的贬值折没了。 国外有一句话叫Cash is king，现金为王，拿到现金才是现实的。 以“前卫”眼光看：WTO概念已被投资者“透支”了！ 不少投资者还是注重研究市场供需的，目前的投资热，也是因为大家对WTO 后的租务市场前景普遍持乐观态度。 这是一个单纯的想法。什么叫机会？所有人都看到的东西不叫机会。举个例子，谁都知道北京西客站通车以后，这个地方会旺起来，于是谁都这么开发，旺了吗？没有，因为这个商机被大家提前透支了。WTO也是，谁都知道绝对会加入了，谁都对准这个机会，就很有可能

51、被透支。 以发展眼光看：今后注意力放在外籍人士上，可能会有问题 大部分投资者把“宝”押在外籍租户和高级白领身上。WTO后，大家觉得这批人会成倍放大，理想投资回报就实现了。 但在国内打算长期发展的外国人，还是会考虑买房的。付租金有去无回，不如付贷款。现在欧美人士之所以不来国内买房，是因为金融体系有问题。在国外，如果楼是我的，我马上可以按给银行，拿到钱。但在中国按到的钱很低，要评估，如果楼旧了，只给很少的钱。所以大部分外国人只租不买。可是如果WTO后金融体系开放了，外资银行介入，按国外方式开展业务，那么如果物业被认可了，国外人士会有大量买房情况。那时租务市场可能就没什么辙了。 以“写实”眼光看：小

52、户型将成投资市场“活力股” 都市淘金者是周而复始源源不断的，所以小户型永远都有市场。入世后，外资公司应该是更多地用本地人，本地化管理。小户型面对的租户群可能更多。 几次人口普查，国内每家每户的人数从平均446人降到了322人，另外，户型分化出现，比如老年人住宅的推出，使几代同堂的很少，大房子不再被家庭需要。所以，确切地说，现在被接受的是小标准户型，不但是一室户，还包括小两居、小三居或者 “迷你复式”，在租务市场上都很受欢迎。 但投资小户型一定要选交通非常方便的地方，靠近写字楼，是商业区，不能是纯住宅区。因为能租小户型的人，工作压力特别大，处于创业阶段，对公交要求很高。 来源：千龙房地产影响房地

53、产市场运营的七大原因 2001-09-07前几年，曾被各地市场一度冷落的住房，如今又成为老百姓青睐的热门商品。如嘉兴市在“九五”期间，因福利分房就累计出售公有住房487万套，建筑面积达306万平方米，约占成套可供出售公房的88，如果再加上许多个人自己掏钱买的住房，嘉兴市住房的出售率还要高得多。应该说，从局部地区住房反映的情况看，不仅老百姓的消费观念大为改变，同时，由于政策性等因素，也使得卖房买房难的矛盾趋于缓和。这一方面表现在许多曾处于绝境边缘的房产商又起死回升，另一方面作为老百姓只要经济条件许可，就把购置住房作为自己近期的消费目标。就拿嘉兴市对住房需求情况来看，尽管当前有35家房产商在开发商

54、品房，但仍难满足市场需求。因此，只要有房产开发就有销售空间，甚至在开发初期就被预售一空，几乎没有空置的现房。但从全国情况来看，许多地方的住房开发运作仍不顺畅，特别是供大于求的矛盾还相当突出。来自国家统计局的信息表明，2000年末，国家商品房空置面积增速仍在加快，并已突破九千万平方米大关。空置面积增长最快的前六个地区是青海、云南、河北、北京、陕西、天津。所以，目前尽管在局部地区形成住房开发运作的有利局面，但冷静观察，也不可否认存在亟待解决的问题。这些问题归集起主要有：住房工程质量合格率低、住房广告虚假、住房交易行为不规范、过高房价及滞后的物业管理等。原因之一：房改政策决定着住房的供需量。我国老百

55、姓的住房居住方式大致经历了三个阶段。第一个阶段是五十至六十年代，国家基本上是由房管部门统一掌握房源，并按需要再将住房分配给老百姓，就是机关企事业单位也是没有房子分配给干部和职工居住，所有房屋的居住人只有使用权，没有房产权，并由房管部门向承租人统一收取房租费；第二个阶段是七十至九十年代中期，国家仅凭房管部门掌握分配的房源外，已不能满足社会对住房的需求，所以，按照有关规定，机关企事业单位都先后造房解决本部门人员的住房问题，而居住人只需向单位交纳房租，房屋的产权归单位集体所有。同时在九十年代中期，国家开始实行第一步的房改政策，允许居住人买40的房产权，也可买全部房产权，或者仍是交付租金；第三个阶段则

56、是从1998年开始，国家开始全面实行住房制度改革，即将原有集体福利分房改为货币分房，并明确规定新建住房只售不租，同时还积极鼓励与引导职工用工资收入与住房公积金购房。也正是因为有了这个房改政策，使许多单位和部门为了能赶上这趟末班车，都想方设法尽可能地最后一次去解决和改善干部职工的住房条件，这无疑在客观上刺激了市场对住房的需求量，使原来平淡的的房地产业一下子热了起来。但笔者认为在政策作用过了之后，特别是在住房分配实行货币化以后，市场虽对住房仍有着很大潜在需求量，但老百姓只能会是更加理智性的购房，不可能再会发生那样高度集中购房的现象。原因之二：部分房产商的短期行为直接影响着住房的开发量。现在有些房产

57、商在住房开发中只从眼前利益考虑，只管追求最大经济效益，很少考虑社会效益和消费者的利益。特别是有些房产商素质比较低，他瞄准的是今天市场，考虑的是如何尽快把开发的住房卖出去，他们的经营指导思想是搞一槌子买卖，根本不顾买方利益。因此，他今天可以做房产买卖，明天可以做地皮或者其他商品的买卖，打一枪换一个地方，对自己的经营行为很不负责任。所以，就是在住房开发运作中，也可不按建设程序办事，甚至可以不立项、无可行性论证，无规范设计图纸，不报建、不办施工许可证、不实行招投标，或者任意压价，肢解工程，指定使用建筑材料和设备，特别是有些国有房产商利用项目发包索贿受贿。试想对这样信用程度很差的房产商，老百姓怎敢去冒

58、险买他开发的住房，消费者最怕的就是被买下的房子有问题，找谁去论理解决，事实上有些房产商开发的住房为什么好卖，有些则很难卖出去，其中一个重要的因素也在这里。因为住房毕竟是老百姓长期使用的生活必需品，也是高附加值的耐用消费品，老百姓要买它，必定要权衡各种关系，这当然包括房产商的素质和信誉等。所以，由于房产商自身的素质问题，往往影响着住房的有效开发和发展规模。原因之三：难以定位的市场需求目标使住房开发方向不明。由于种种原因，目前市场对住房的需求还难有统一的标准，因此，房产商要开发住房只能经过市场调查研究，决不能搞盲目开发。但事实上有很多房产商并不是这么做的，而是随意开发。其表现在三个方面：一是住房结

59、构赶时髦。这种住房的整体“款式”往往是流行式和时尚型，房价高但不实用。二是住房结构单一。这种住房既没有新意又没有特点，更没有特有的品牌形象，户型既老式又落后。三是住房居住环境不合要求。如住房居住区内的容积率、日照间距、公共服务及绿地指标等均没有达到起码要求，缺少售后服务和物业管理。这三种住房不管哪一种，都很难诱导消费者购房的兴趣和欲望，从而在一定程度上影响了住房市场的长期占有率和扩盖面。现在老百姓的生活水平提高了，不仅在选购房子上都很注重“有格调的居住房”，而且也很讲究实用性。因此，作为房产商一定要针对众多老百姓的需求开发住房，如果房产商在这点上还把握不准，那么就很难使自己开发的商品房推向市场

60、。原因之四：过高的房价使众多消费者望房兴叹。据有关统计资料表明：去年全国住房总体平均销售价格为每平方19151元，比上年同期增长038，造成房价上升的原因是多方面的，但笔者认为造成房价直线上扬主要有四个因素。第一是极少数房产商唯利是图。有些房产商为了追求最大利润，特别是在看到商品房成为热销商品后，认为发财的机会来了，就不按市场规律，在原本房价已很高的基础上，再加价几个百分点，使房价一天一个价，天天往上涨。如嘉兴市1999年底的房价为1400元左右，到2000年底就上升到2000元左右，令人吃惊的房价增长速度，使房产商的利润成倍往上翻。第二是开发成本过高。从财务角度讲，住房的开发成本是由制造成本

61、和期间费用组成，它包括土地征用及拆迁补偿、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费和管理费用等。目前在住房成本核算中，土地征用费往往要占开发总成本的20以上。为什么土地征用费这么高，这是因为有很多房产商不能直接获得土地的开发权，因此他们所列支的土地征用费，即地价绝不等同于土地出让金。如一个大型的房地产公司(集团)往往有几个全资子公司，当一个子公司获得一块地皮开发权后，将其加价转让给另一个子公司，而另一个子公司又转让给下一个，这样几经转手后，土地成本也就上去了。还有开发成本中的“公共配套设施费”也已经超过住房本身的“建筑安装工程费”，成为与“土地征用及拆迁补偿费”并

62、驾齐驱，影响开发成本高低的主要因素。第三是期房价格呈低开高走趋势。现在有很多房产商从销售现房为主逐步转为销售期房为主，这一方面使房地产市场更加活跃，另一方面则在增加买卖双方投机心理的同时，也诱发刺激了市场的高房价。诚然消费者在购置期房的初期，在价格上会得到一定的优惠，但由于各种原因，这部分消费者毕竟是少数，更多的消费者还是以买现房为主。房产商也正是抓住了消费者购置住房的差异心理状态，使更多的购房者在不知不觉中支付比原来高得多的房价。还有从房产商本身来讲，住房开发需要大量投入资金，因此，房产商除了自有资金和银行贷款外，售期房也是一个很好的筹资渠道。所以期房初期在价格上虽有一定优惠，但往往是走低开

63、高走的销售路线，特别是中后期面市的期房价格往往要大大高于期初的开盘价，如果这时期房的买主很多，其价格增幅带来的利润就更大，这足以弥补房产商前期低价位造成的利差。第四是按揭购房导致房价上扬。现在有许多房产商认为老百姓能用银行贷款买房，一般不会太计较房价的心理，从而把房价升到消费者难以承受的高价位。但对多数老百姓来讲，购置一套住房并不是一件容易的事。尽管消费者能用明天的钱圆今天的梦，但低收入的家庭必定还贷能力也有限，所以，过高的房价反而制约了消费者购房的积极性，使更多的人徘徊于想房、看房和买房之间，不仅使消费者难以买到“物美价廉”的房子，同时也使商品房的空置情况日趋严重。原因之五：不尽规范的交易行

64、为也制约着住房的营销量。据有关部门统计，近年来消费者对住房的投诉较多，导致买卖双方纠纷的主要因素既有制度不健全、管理不到位的原因，也有房产交易行为不尽规范的原因造成。从全国情况来看，现在有许多地方还没有建立健全和完善规范的房产交易一级市场，当然更不要说有利于住房流动、调节和消费者买卖交易的二级市场。因此，更多的消费者要买住房往往是直接找房产商，作为房产商既是开发商又是供应商，这样就势必造成在商品房交易环节上人为因素干扰太多和营销操作透明度不高。讲心里话，现在许多消费者虽然花费大量资金购置住房，但在购置前往往对其商品房的知识不甚不解，因此作为消费者既希望寄托于房产商了解，但又很不放心房产商的独家之言，消费者就是处在这种矛盾的心情下，或者说是在糊里糊涂的感觉中买下了住房，这就给买卖双方日后产生纠纷埋下了隐患。事实上房产商回答消费者的提问往往是含糊其辞，特别是不尽统