济南房地产XXXX年8月市场月报

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1、导 读政策方面：本月的房地产政策影响主要来自于中央和地方通过不断“喊话”的方式，强化房地产调控的宏观氛围。土地方面：本月济南供应土地仅4宗，土地供应继续减少。受7月份土地供应的减少，本月土地成交环比下降39.21%。仅成交9宗。楼市方面：本月济南住宅市场虽然整体呈现价增量跌的局面，但是供求关系稳定，供应量环比上月下降了12.01%，成交量环比上月下降11.31%。价格则受产品供应结构的影响，较上月环比小幅上涨1.94%。公寓市场整体供应量小幅上涨，受新增供应影响，成交量、成交均价较上月大幅度上涨。商业市场虽然有一定的新增供应入市，但成交量并未因此而大幅度上涨。写字楼市场新增供应1.47万平米，

2、受新增供应产品影响，成交量呈现小幅度上涨趋势。成交均价较上月小幅下降。第一章 市场环境一、政策法规时间来源名称主要内容2012-7-31中共中央政治局会议/国家主席胡锦涛指出“坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹，增加普通商品房特别是中小套型住房供应，抓好保障性安居工程建设，满足居民合理的自住性住房需求”。2012-8-23山东省保障性安居工程和房地产市场调控工作会议/会议明确指出：1、对首套房、二套房，山东将执行“一放一控”的政策。“一放”，既有条件的城市可以对首次购房者适度降低首付比例；“一控”，即各地要坚持既有政策不放松，严格执行二套房认定标准、

3、首付款比例、贷款利率。会议还提出，济南等地要严格执行住房限购措施，特别要针对“商改住（商业用地上的开发项目变相改作住宅销售）”等规避限购行为，抓紧研究制定管理措施。2、研究措施强化楼市调控，住房城乡建设部按照国务院要求，正在密切监测房地产市场的变化，配合有关部门，研究进一步强化市场调控的政策措施。3、副省长夏耕在会议上表示,山东省将严格限制大户型建设，针对我省房产市场中结构不合理现象，“要认真落实90平米以下住宅占商品住房70%的规定，严格限制大户型和高档住房建设”。4、山东省副省长夏耕在工作会议上明确提出,我省将继续严格落实国家调控政策,济南青岛两地将继续严格执行限购等政策。资料来源：合富辉

4、煌(中国)山东公司数据库本月的房地产政策影响主要表现为中央和地方部门的会议决议。由于限购政策出台已有一年多时间，近期各地商品房和土地市场均出现了回暖，市场预期产生波动。针对此现象，中央对于房价反弹的态度继续保持“切实防止”，虽没有发布任何的条文政策，但中央和地方通过不断“喊话”的方式，强化房地产调控的宏观氛围。同时，由于胡锦涛主席的讲话表明了中央对房价和地价反弹的高度敏感，“喊话”仅仅是对市场异动因素的先礼后兵的处理方式，如果地方市场仍顶风而上，不排除强制个别房价上涨幅度过大的省市地方政府进一步推出严控措施。十八大召开在即，在这敏感时段，保持中央精神的贯彻持久，维持整体市场稳定的大局，将是近期

5、政策的主要导向。二、市场资讯济南大明湖至小清河通航工程拆迁下半年启动大明湖与小清河的通航工程预计下半年启动拆迁工作。届时，省城将开挖“中泺河”,实现大明湖和小清河的通航。目前大明湖小清河通航工程前期立项、规划调整等基本完成，一旦拆迁完毕即可开工建设。大明湖到小清河的通航工程用地拆迁也将于下半年启动。在拆迁工作顺利的条件下，通航工程将适时开工，两年时间完成项目建设。济南第三个万达广场将入驻济南高新区继泉城路和经四路的万达后，济南第三个万达广场将进驻高新区包括住宅、五星级酒店、万达百货、影城等，将有机的整合商业、商务及居住等多种城市商业功能。具体位置在济南高新区管委会北侧，济南国际会展中心东临。该

6、区域将建成与经四路人民商场附近的万达广场体量基本相同的大型综合体，预估面积80-90万平方米。万达广场进驻将进一步促进高新区区域成熟。三、经济环境CPI再创新低，经济低迷，拉响见底警报，宽松政策措施或将再度出台根据最新公布的宏观经济数据，7月份CPI同比增幅为1.8%，创30个月以来的最低水平。自从今年通胀治理显出成效之后，CPI就一路下滑，很快回归至健康水平。但随着全球经济陷入新一轮萧条之后，我国经济增长也显现出动力不足的迹象。CPI增幅再创新低，一方面是由于今年夏天蔬菜食品价格始终处于低谷，另一方面和经济不景气，总需求不足有很大关系。如果经济继续维持下行趋势的话，不排除有进入通货紧缩状态的

7、可能。从金融状况来看，本月新增贷款额仅有5401亿元，远远低于前几个月的水平，这在另一个侧面反映出目前总需求不足，投资热情不高的状况。在经济形势日渐严峻的情况下，为了刺激经济复苏，实现“稳增长”的目标，中央近期很有可能再度出台金融宽松政策，降息的可能性较大。但鉴于6月8日和7月6日央行一个月内两次降息，在一定程度上对房地产市场产生了刺激，因而央行对再度出台金融宽松政策也存有顾忌。近期中央各部委纷纷“喊话”，继续向市场传达调控房地产的坚强决心。其意图意在维持市场预期，打压房价抬头之势，同时也不排除为金融宽松政策出台打预防针的可能。数据来源：合富辉煌（中国）山东公司数据库第二章 土地市场n 研究说

8、明【选取标准】：以济南市国土资源局招拍挂公告的居住和商业用地为准【时间标准】：2012年7月26日至2012年8月25日一、公告土地分析1、2012年8月土地供应减少图2-1-1：2011.1-2012.8济南市公告土地面积、数量走势图资料来源：合富辉煌（中国）山东数据库2012年8月济南供应土地4宗，共33.11万。土地供应继续减少，分别环比下降55.56%和6.86%。2、2012年8月，济南新增公告土地以商业用地为主图2-1-2：2012年8月济南市新增公告土地用途结构本月济南共新增4宗土地，其中商业用地3宗，约20.8万，占总供应面积的67%；居住用地1宗，约10.2万，占总供应面积的

9、33%。3、2012年8月，济南新增公告土地仅分布在槐荫区和长清区图2-1-3：2012年8月济南市公告土地位置分布情况本月济南共新增土地仅分布在槐荫区和长清区。槐荫区新增面积最多为20.8万，约占总供应面积的67%；长清区供应10.2万，占总供应面积的33%。二、土地成交市场1、地块成交走势图2-2-1：2011.1-2012.8济南市成交土地面积走势图2012年8月土地共成交33.4万。受7月份土地供应的减少，本月土地成交环比下降39.21%。2、成交地块价格分析图2-2-2：2011.1-2012.8济南居住用地月度成交价格走势图（剔除无成交月份）2012年8月份成交土地单价为4974元

10、/，楼面地价2494元/。本月成交土地虽以底价成交，但多个地块容积率偏低，造成土地单价下降而楼面地价上升的现象。3、成交地块结构分析图2-2-3：济南市8月土地成交用途结构本月济南共成交9宗土地，其中商业用地4宗，约6.93万，占总成交面积的21%；居住用地5宗，约26.47万，占总成交面积的79%。附表一：2012年8月济南经营性用地供应列表公告时间地块标号区域位置规划用地性质容积率年限土地面积()土地建筑面积()2012-7-42012-G081槐荫区槐荫区西客站片区会展中心南侧商业3.5地上6.0地下340 79203.00 475218.00 2012-G082槐荫区西客站片区会展中心

11、南侧商业3.5地上6.0地下340 87361.00 524166.00 2012-G083槐荫区西客站片区会展中心南侧商业地下3.040 41743.00 2012-G084长清区大学科技园核心区居住2.2地上2.8地下1.270 102776.00 287772.80 附表二：2012年8月济南经营性用地成交列表地块编号区域位置性质面积（）容积率成交日期成交总价（万元）楼面地价（元）竞得人2012-G072历下区历下区龙洞片区西南部（龙洞E地块A-2地块）居住700341.0地上1.1 地下0.52012-8-228363.53681.78 上海永隆商业投资发展有限公司2012-G073历

12、下区历下区龙洞片区西南部（龙洞E地块A-3地块）居住591131.0地上1.1 地下0.52012-8-223940.93681.84 上海永隆商业投资发展有限公司2012-G074历下区历下区龙洞片区西南部（龙洞E地块A-4地块）居住517521.0地上1.1 地下0.52012-8-220960.13681.91 上海永隆商业投资发展有限公司2012-G075历下区历下区龙洞片区西南部（龙洞E地块A-5地块）居住207791.0地上1.1 地下0.52012-8-28415.93682.00 上海永隆商业投资发展有限公司2012-G076历下区历下区龙洞片区西南部（龙洞E地块B-1地块）商

13、业178731.0地上1.6 地下0.72012-8-27774.92718.80 上海永隆商业投资发展有限公司2012-G077历下区历下区龙洞片区西南部（龙洞E地块B-2地块）商业222001.0地上1.6 地下0.72012-8-296572718.75 上海永隆商业投资发展有限公司2012-G078槐荫区槐荫区经十路南侧,二环西路两侧商业176043.0地上5.5 地下2.52012-8-14146281510.81 山东建邦集团有限公司2012-G079槐荫区槐荫区经十路南侧,二环西路两侧居住630672.8地上3.3 地下1.52012-8-14419642016.33 山东建邦集

14、团有限公司2012-G080槐荫区槐荫区高铁站房南侧、大金路西侧商业11599地上6.5 地下1.62012-8-21104401384.73 山东交运房地产开发有限公司第三章 商品房住宅市场n 研究说明【选取标准】：证件齐全、具备一定影响力；规模在2万m2以上；新开盘销售的楼盘及时添加；同一楼盘开发时序不同按照新样本列入；楼盘规模按照一期推出的面积计算。【样本项目】：山东数据库监测样本中的37个项目，分别为外海中央花园、绿地国际花都、御景城、凯旋新城嘉苑、恒大城、恒生伴山、万象新天、翡翠清河、海德公馆、中建凤栖第、中铁逸都国际、奥龙观邸、现代逸城、海尔绿城、绿景尚品、名士豪庭、大名湖、海信慧

15、园、绿城百合花园、明湖白鹭郡、领秀城、泉景天沅雅园、天泰太阳树、中海国际社区、盛世名门、发祥福邸、名泉春晓、鑫苑名家、四建美林苑、凡尔赛公馆、福泰新都城、齐鲁涧桥、山水泉城、中国诺贝尔城、名山秀水、恒大绿洲、鲁商常春藤。【时间标准】：2012年7月26日至2012年8月25日该部分针对商品住宅市场月度供应总量、成交总量和成交均价进行分析，总结商品住宅市场特征和变化原因。一、市场综述本月市场成交延续上月的良好势头；较上月整体则呈现价涨量跌的局面。其中供应量环比上月降幅为12.01%，成交量环比下降11.31%，供求矛盾的缓解情况基本与上月保持一致。价格则受产品供应结构的影响，出现小幅上扬，涨至7

16、890元/平米，涨幅为1.94%。本月新增供应较上月略有减少，但出现了单盘超过7万平米的大幅新增供应，且市场反应较为强烈。在目前市场形势之下，刚需产品依旧为市场支撑主力，同时部分改善型产品借势，分享市场红利。从区域表现来看，历城区成为最大亮点，供求迎来井喷，中铁逸都国际的入市增加了历城区刚需产品的市场比例，对整体住宅市场产生了较大影响。二、供求关系分析由供应与成交量结合来看，今年月度去化率水平基本呈现连续上涨的态势，从1月份的2.74%上升至8月份的39.97%。去化率作为衡量地产市场回暖的重要标志，上升趋势明显，表明市场供求矛盾正逐渐缓解。一方面新增房源开盘期去化率较高，另一方面前期积压房源

17、也逐渐消化，很大程度缓解了年初市场冰点造成的存量压力。图3-2-1：济南市2011.8-2012.8月市内五区商品住宅供求关系对比从各区域的供求关系来看，槐荫区、天桥区和章丘三个区域由于价格较低，新增房源入市，成交率相对较高，去化率水平均在47%以上；历城区由于本月有大规模刚需产品入市，大幅度拉升去化率水平，远超越历下区；历下区本月主要以存量销售为主，且区域供应量较大，去化率相对其他区域较低。长清区因距离偏远，客户不足，去化率相对较低。图3-2-2：济南市各区域住宅供求关系对比三、供应情况分析8月份济南市内五区总供应量约为680524平米，环比上月下降了12.01%。由于近期销售量持续走高，虽

18、然本月有部分新增供应入市，但均被市场消化，加之上月存量房源有所减少，最终形成总供应量环比下降的局面。本月新增供应量约229948平米，环比上月下降22.61%，下降幅度较大。市内五区推货量较上月有所减少，尤其历下区本月仅国华印象有新增供应入市。虽历城区中铁逸都国际推出大量房源，但对总体新增供应量作用有限。图3-3-1：2011.8-2012.8月济南市商品房住宅总供应规模走势从区域分布结构来看，历城区本月有新项目开盘入市，单盘新增供应量为77780平米，总供应量位于首位，远远高于其他各区。市中区、天桥区以及槐荫区有项目零散加推。而历下区虽然本月新入市房源相对较少，但因为前期存量较大，总供应依然

19、保持相对较高的水平。图3-3-2：2012年8月济南市商品房各区供应情况四、成交总量分析1、各区域成交情况分析本月市内五区的成交总量为272011平米，环比下降11.31%。从区域结构看，历城区市场表现活跃，由于区域价格相对较低，加之本月区域新增大量房源，尤其中铁逸都国际开盘，成交较为火爆，其成交量环比增幅达到102%。而其他四区成交量则表现不同程度的下降。一方面新增供应量有限，难以带动大幅度的成交；另一方面多以存量房源销售为主，成交量保持相对平稳态势。图3-4-1：2012年8月各区住宅成交情况2、产品成交结构分析如图所示，本月成交的热销户型面积区间为90-120平米，该面积区间主要覆盖客群

20、为刚需及首改人群。而价格区间则主要集中在6000-8000元/平米，反映出目前市场回暖的局面主要以刚需产品作为支撑，而价格在10000元/平米左右，户型面积在120-150平米的改善型产品成交量有所增加，一定程度上反映出市场回暖影响力扩大。图3-4-2：2012年8月楼盘成交户型结构分析五、市场价格分析本月市内五区的市场均价为7890元/，较上月环比上涨1.94%。本月则因为部分刚需产品开盘入市，同时部分改善型产品成交有所上升，产品结构的变化导致价格小幅度上涨。图3-5-1：2011.8-2012.8月济南市楼盘成交均价走势从区域分布上看，除了槐荫区以外，其他区域价格都有不同程度的上涨。本月市

21、场推出部分刚需产品，而以历城区、市中区为代表，改善型产品成交量回升明显，一定程度拉升了区域成交均价。图3-5-2：2012年8月济南市各区域成交均价六、热点板块以下选取8月份供应热点历城区作为典型区域来进行系统介绍，具体情况如下。历城区新增供应本月历城区新增供应为102329平米，为全市之首。主要因为中铁逸都国际、保利海德公馆、中建凤栖地推出房源，尤其中铁逸都国际项目单盘推货量为77780平米。户型情况 该区域产品以刚需型占据较大比例，市场去化速度相对较快。本月入市项目不仅有刚需产品中铁逸都国际、中建凤栖地，而且高价改善型产品保利海德公馆也加推房源。其中市场关注度最高，中铁逸都国际项目推出77

22、780平米的86-224平米户型，以刚需产品为主，市场反应较为强烈。成交情况区域内成交较好的项目为中铁逸都国际，开盘推出710套，高层均价7500元/平米，小高层均价8300元/平米，成交350套，单月销售近40000平米，在市场中形成较大的影响力。中建凤栖地和保利海德公馆市场虽市场影响力不及中铁逸都国际，但市场成交较佳。七、项目解析下文将主要选取8月市场比较活跃尤其是新推货项目进行分析。 海德公馆（开盘） 8月18日（周六），位于济南市历城区二环东路与花园路交汇处的保利海德公馆开盘，本次推出11#楼，33层，1个单元，2梯5户，共计99套房源，户型面积为95平两室、120、135平三室（各3

23、3套），价格区间为9600-10000元/，成交均价为9800元/，成交62套房源，解筹率达63%。优惠包括：5万抵10万，当天选房99折优惠，按时签约99折优惠，一次性付款99折优惠。中建凤栖第（加推） 8月18日（周六），位于经十东路北侧，东靠山东建筑大学，西临凤歧路的中建凤栖第加推，本次推出1#楼，33层，2个单元，2梯4户，共计260套房源，户型面积为88平两室（128套），118、129平三室（各65套），188、196平四室（各2套），价格区间为5998-7500元/，成交均价为6600元/，当日成交132套房源，占所推房源的51%。优惠包括：当日选房93折，7日内签约95折，8-

24、10内的签约97折。中铁逸都国际（开盘） 8月25日（周六），位于济南市历城区王舍人镇政府西300米路南的中铁逸都国际项目首次开盘，本次推出5、8、10、11、12#楼，其中5#楼31层，2个单元，2梯4户，共246套（两室87平124套，三室115平31套，121平61套，133平30套）；8#楼24层，2个单元，2梯4户，共192套（两室87平120套，三室115、121、133平各24套）；10#楼9层、11层，2个单元，2梯4户，共40套（三室143平26套，四室173平10套，顶复224、244平4套）；11#楼24层，2个单元，2梯4户，共192套（两室87平120套，三室115、

25、 121、133平各24套）；12#楼9层11层，2个单元，2梯4户，共40套（三室143平26套，四室173平10套，顶复224、244平4套），价格区间为6500元/起，成交均价为高层7500元/，小高8300元/，开盘前蓄客24天，蓄客约650组，开盘当天成交350套房源，占所推房源的49%。优惠包括：认筹交2万抵4万，一次性和按揭均享受96折优惠。重汽翡翠外滩（开盘） 7月28日，推出产品1#、3#楼号楼，共324套，面积区间89-129平米，均价为7600元/平米，成交231套，去化率71%。置业会会员优惠：交2万元优惠1万元，交5万元优惠2万元； 自入会之日起至7月28日，交2万元

26、，每日享受总房款减50元优惠，交5万元，每日享受总房款减100元优惠；一次性付款优惠99折，商业贷款优惠99折。鑫苑名家（加推） 本次推出15#楼，共计房源131套，户型面积85平米、95平米，起价7780 元/平米，均价8050元/平米，当天成交50套。国华印象（开盘） 2012年8月5日，国华印象高层开盘，推出1#、2#楼，共298套房源，户型面积从100-186平米，成交均价7500元/平米，共成交117套。优惠活动：认筹3万抵5万，除此之外当日购房客户还可享受两重大礼。第一重：开盘当日购房客户，一次性付款10000元，按揭5000元的总房款优惠；第二重：开盘当日购房客户，最高可享受10

27、000元的总房款优惠。绿地国际花都（加推） 2012年8月4日，绿地国际花都冒雨加推A2地块6号楼，32层，两梯四户，两个单元，共256套，其中主力户型为两室89-92平和三室104-106平，当天销售15套，成交均价6100元/平米，二室户型占成交主力，客户主要为槐荫区、长清区等周边客户。泉景天沅（加推） 2012年7月29日推出雅园1#楼，1个单元，4梯4户，30层，合计120套房源。户型为93-107平米；成交均价8500元/，当天成交90套。优惠包括：2万抵4万，一次性9.85折，按揭99折，公积金99.5折，3天之内签约再优惠50元/。2012年8月18日加推雅园2#楼，共计224套

28、房源，户型面积从94-107平米，成交均价8800元/平米，当天成交80套。优惠活动：2万抵3万，开盘当天储藏室半价，当天签约优惠一万。第四章 写字楼市场一、区域划分根据交通的便捷性、商务活动的频繁性、政府规划方向等指标因素将济南的写字楼市场分为泺源大街板块、山大路板块、二环东路板块、纬二路板块、高新区板块。此外随着奥体中心片区周边土地规划及未来的发展不断成熟，奥体中心将崛起新的写字楼板块。济南目前在售的写字楼包括：鲁银银行大厦、润阳大厦、齐源大厦、中铁汇展国际、明湖湾开元广场、银座中心。二、市场供应量1、新增供应量2012年8月份济南写字楼新增供应1.47万2、在售供应总量图4-2-1：济南

29、市写字楼在售供应量2012年8月份新增供应集中在山大路板块和高新区板块。在售供应量约为10.34万，比上月份增加1.47万，供应量主要集中在高新区、山大路板块。三、成交量分析图4-3-1：济南市写字楼成交量2012年8月份（7月27日到8月27日）济南写字楼成交为230套，成交面积为5.20万，相比7月份写字楼成交155套增加75套，成交量成上升趋势。四、售价分析表4-4-1：济南市写字楼价格本月写字楼的销售均价为12500/，个别板块如纬二路、纬十二板块推出商住两用写字楼，价格在9000-10000元/之间，拉低了区域价格水平。第五章 商业市场一、区域划分根据济南市商业布局，将济南市商业部分

30、划分为：中部、西部、东部、南部、北部五个区域。其中经十路以北，北园大街以南，纬二路以东，历山路以西为中部区域；历山路以东，东至高新区，胶济铁路以南，南至浆水泉为东部区域；燕山西路以西，建设路以东，二环南路以北，经十路以南为南部区域；大纬二路以西至新城，胶济铁路以南，二环南路以北为西部区域；北部区域南起北园大街、无影山路沿线，东西至二环路。二、市场综述从8月份济南商业市场情况来看，整体呈现供过于求的局面，虽然有一定量的新增供应入市，但成交量、成交均价与上月基本持平，媒体报纸推广力度较上月大幅度减少，主要以新增项目的普通宣传推广为主。受到整体房地产市场环境影响，商业市场走出平淡期，还需要较长一段时

31、间。三、供应量分析1、总体供应情况：图5-3-1：济南市商业总体供应量2012年8月份，根据我司监测数据显示济南市在售的商业物业总供应量约11万，其中纯商业物业约有5.2万左右，占总体供应量的47%。从区域分布来看，东部区域所占比重最大，中部区域与南部区域所占比例基本持平；本月新增供应项目共4个，分别为：中建文化广场、三箭瑞福苑、恒大城、尚购金街，其中尚购金街为纯商业项目，其余项目为底商。2、分区域供应情况：2012年8月份，中建文化广场、三箭瑞福苑、恒大城项目底商入市销售，东部的中铁汇展国际、玉兰广场、黄金99等项目继续消化剩余货量。中部和南部商业在售项目以保利大明湖、中海国际社区、名泉春晓

32、的A街区等项目为主，北部的潮合汇也开始对外宣传，西部市场仅绿地国际花都项目底商在销售。纯商业物业市场如金光旺角、泰府广场等项目任然处于蓄客阶段。尚购金街项目新增入市，中泉新都汇、泉城旺角等项目继续销售剩余货量。四、价格分析及销售情况底商价格：5-4-1：济南市社区底商供应情况项目名称商业情况价格及销售项目动态及备注火炬东第 48-280双层黄金旺铺,认筹5万抵10万优惠 均价12880/平，总价66万起，首付33万，一次性全款95折，按揭98折 二期商铺认筹中 玉兰广场55-234平价格12000元/平2012年3月25日开盘，8月份无成交中海国际社区 40-320 均价2.5万元/；1.6-

33、4.8万元/ 2011年12月末开盘，8月份无成交，现还剩20套大面积商铺 黄金99 104-500 25000元/平起，皆为2-3层商铺 2012年11月中旬开盘销售，8月份无成交。8月份底商市场新增供应较多，共3个项目有新增供应，分别为：中建文化广场、三箭瑞福苑、恒大城。虽然新增供应量较多，但是受整体行情影响，成交量并不乐观。玉兰广场、黄金99、中海国际社区等项目继续销售剩余货量为主。纯商业地产项目价格情况：5-4-2：济南市纯商业物业供应情况项目名称商业面积均价项目动态及备注泰府广场 11万 沿街商铺一层售罄，均价130000元/；二层80000元/；三层60000元/；商铺100-20

34、0平米左右，部分可自由组合 2012年9月10日开始销售，节后无成交，最低700万元；由于价格和整体问题，现在处于招商阶段。 泉城新时代 9万 地下一层，地上五层，共计9万，分割区间4-100。价格区间在2-12万元/。首层价格在4-12万元/之间 剩余货量不多，去化率慢。本月无成交 中泉新都汇 1万 共5层，铺位面积12-200；20000-60000元/平不等，购买商铺享5万抵8万优惠 8月份无成交。 泉城旺角 1.2万 共4层，地上3层，地下1层，面积15-30平2012年6月9日开盘，推出70套商铺，面积区间在7-60平米，单铺总价在30-200万之间，当天成交不理想，8月份无成交济南

35、8月份纯商业市场虽然有1个尚购金街项目入市，但成交量并不乐观，整体成交量与7月份基本持平，纯商业市场表现较为平淡。泰府广场、泉城新时代、中泉新都汇、泉城旺角等项目依旧以销售剩余货量为主。五、商业推广项目列表5-5-1：本月商业项目推广及诉求点项目名称区域业态推广目的推广内容黄金99历下底商普通推广黄金99商业街 15500元/平米起，浆水泉路最后一座掘金宝藏发祥福邸天桥底商认筹推广交房在即，即买即赚，10万抵20万，发祥福邸商业金街火爆认筹三箭瑞福苑市中底商普通推广每一位财富创造者，都应有一份属于自己的传世资产!中建文化广场历下底商普通推广临街准现铺，大有“钱”途尚购金街历下综合体普通推广14

36、.9万/套，千金易得，好铺难求尚购金街历下综合体普通推广14.9万/套，千金易得，好铺难求尚购金街历下综合体普通推广14.9万/套，千金易得，好铺难求恒大城历城底商普通推广财富金街尚购金街历下综合体普通推广14.9万/套，千金易得，好铺难求尚购金街历下综合体普通推广14.9万/套，千金易得，好铺难求第六章 公寓市场一、样本选取标准建筑面积不低于1万平米的在售项目，用地为40或50年产权的公寓产品。样本选取如下：鲁商国奥城、发祥巷1号公馆、杰正岭寓、华强广场、丁豪广场、启德国际金融中心、汇东国际、卓越时代广场、金光卡夫卡、世贸国际广场。二、公寓分布济南公寓项目主要分布在西部区域、市中心区域、东部

37、片区。这些项目所处区位多为中心区或者新兴片区，以上区域开发力度较大。三、市场供应量分析图6-3-1：2011年8月2012年8月济南市公寓新增供应量走势图8月份，公寓市场因世贸国际广场首次开盘，推出部分公寓产品，拉升公寓新增供应量，其他在售项目保持正常销售。本月，公寓市场总体供应量为19.6万平米，环比上月上涨幅度为8.7%，公寓整体供应量小幅度上升。公寓市场其他在售项目以去化存量房源为主，暂时未有推货计划。公寓整体市场仍处于偏冷环境，大多数公寓类项目推货较为谨慎，短期内公寓供应量不会出现明显波动。四、市场成交量分析图6-3-2：2012年8月济南市公寓成交量8月份，公寓市场总成交面积为1.9

38、万平米，环比7月份涨幅为117%，增长幅度明显，打破近几个月公寓市场成交连续的低迷局面。从区域分布上，主要集中于东部与中部区域。中部区域，由于世贸国际广场首次入市，推出2.5万平米的体量，带动区域成交量增加。东部区域，汇东国际采取“分期付首付”的营销方式，促进项目成交，取得较好的业绩。虽本月成交量有明显缓和，但并不代表公寓市场已经走出僵局。新增项目开盘成交不佳，去化率仅为15%。多数在售公寓项目成交依旧不理想，仅汇东国际项目采取灵活首付款的方式，给予客户较为宽松的付款时间，月成交尚可。公寓市场真正走过低迷的局面，还需要较长的一段时间。五、成交均价分析图6-5-1： 2012年8月济南市各区域公

39、寓成交价格2012年8月，济南全市公寓成交均价为13000元/平米，较上月，全市成交均价上涨40%，新增项目入市，大幅度拉升公寓整体价格。从区域上看，位于中部区域的世贸国际广场开盘，项目成交均价为19000元/平米，对公寓市场价格影响较大。其他区域公寓价格保持平稳态势。第七章 营销媒体n 研究说明：【监测周期】：2012年7月26日至2012年8月25日。【监测媒体】：齐鲁晚报、生活日报、济南时报、山东商报四份生活类报纸。【监测范围】：在本次监测周期内，发布在上述报纸济南版的超过1/6版的硬广告。一、广告发布总量及特征分析1、广告发布的总量分析图7-1-1：2011年8月份-2012年8月份广

40、告发布情况比较8月份共有60个项目，共发布208则广告，163.5个版面，分别环比下降13.21%、32.48%和40.95%。2、广告发布媒体分布特征图7-1-2：广告发布媒体分布特征上图反映的是济南市2012年8月份房地产广告发布的媒体分布特征。本月齐鲁晚报广告量较多，共计93则，68.5个版面，发布则数占总则数的45%；其次是济南时报，共计60则，48.25个版面，发布则数占总则数的29%；山东商报共计48则，41.75个版面，发布则数占总则数的23%。生活日报最少占3%。3、广告发布的区域及分布特征图7-1-3：广告发布分布区域分析以上是分区域发布广告情况，从发布广告项目分布区域来看，

41、历下区依旧是发布广告项目数较多的区域，共有23个项目共计发布93则报纸广告，共77个版面；其次是市中区11个项目发布了33则报纸广告，共27版面；历城区10个项目发布了32则广告，共计22.5个版面；槐荫区7个项目发布了14则报纸广告，共11.5个版面；天桥区5个项目发布了16则报纸广告，共13个版面；长清区4个项目发布了18则报纸广告，共11.5个版面；章丘市共2个项目发布2则广告，共1个版面。4、分物业类型发布：图7-1-4：分物业类型广告发布特征本月份广告投放中，依旧是住宅广告量最多，共投放105则，合计74个版面，占总投放量的51%；其次公寓类广告共投放广告45则，占总投放量的22%；

42、写字楼广告投放19则，占总投放量的9%；其他类型广告发布较少均少于9%。5、发布目的分析：图7-1-5：广告发布目的分析上图反应的是8月份济南报纸媒体投放不同目的广告则数分布情况，普通推广类较多，为72则，分别占总广告量的35%；优惠促销广告为43则，占总广告量的21%；认筹类广告为35则，占总广告量的17%；产品形象类广告为28则，占总投放的13%；其它类型广告较少仅为9%。二、个案分析表7-2-1：8月广告发布前三名楼盘汇总：项目投放则数投放版数卓越时代广场1614.5万豪国际1514中铁逸都国际76.5卓越时代广场：本月卓越时代广场广告共计16则，14.5个版面。与上月投放量基本持平。“

43、奢华复式2房2厅38万/套 5500元/、稍瞬即逝 38万/套起跻身奢华”等广告语宣传其LOFT产品和实惠价格。万豪国际：本月投放15则广告，共计14个版面。本月主打“物以稀为贵！优惠后总价46万/套起 约5900元/”等广告语继续低价促销。中铁逸都国际：该项目本月投放共7则广告，版面共计6.5个。通过“震撼价格 引爆济南 东部超大盘 超高性价比 6500元/起、一溪 三山 万亩林 席位稍纵即逝、中铁逸都国际、8月25日 盛大开盘”等广告语进行项目首次开盘和项目整体形象。三、典型项目1、营销策略从整体形势上看，8月份开盘及新增供应较7月份略有下降，各区域新增房源数量均不如上月。但本月仍出现单盘

44、项目大批量入市，导致区域供应量异军突起，市场表现尤为活跃。从推广策略上，项目依旧采取低价格入市策略。本月市场新增供应项目，主要推出产品依旧为刚需型，户型面积区间以90-120平米居多。在目前市场形势之下，刚需客群仍然是市场去化主力，且短时间内此种产品供应及客群结构难以改变。从价格策略上，本月入市项目依旧持续以往优惠活动，多数开盘及加推项目采取低价格策略，市场表现相对较佳。如重汽翡翠外滩，项目入市采取低价格策略，优惠的价格吸引大批刚需客群，成交局面较为火爆。本月市场表现活跃项目，中铁诺德名城营销中心与样板间开放、中建凤栖地、中建逸都国际认筹。其中中建两个项目均于本月开盘，市场成交较佳，尤其中铁逸

45、都国际作为首次入市项目，市场反应强烈。中铁诺德名城营销中心与样板间开放活动，为本月市场焦点。该项目展示中心入市，获取较高的市场关注度。时间项目动态动态详情2012-7-28重汽翡翠外滩开盘7月28日，推出产品1#3#楼号楼，共324套，面积区间89-129平米，均价为7600元/平米，成交231套，去化率71%。置业会会员优惠：交2万元优惠1万元，交5万元优惠2万元； 自入会之日起至7月28日，交2万元，每日享受总房款减50元优惠，交5万元，每日享受总房款减100元优惠；一次性99折，商贷99折，公积金无优惠；7月29-8月4日七日内签约99折；购房可得价值500元咖啡机一部；抽奖：所有成功购

46、房客户可参与抽奖，一等奖抵房款2万元，二等奖抵房款1万元，三等奖抵房款0.5万元；车位优惠：开盘后七日内购买绑定车位优惠2.5万/个，购买非绑定车位优惠2万/个。2012-7-29泉景天沅雅园项目加推本次推出雅园1#楼， 1个单元，两梯四户，30层，合计120套房源。推出户型面积均为93、95、107平米两室；成交均价8500元/，成交90套。优惠包括：2万抵4万，一次性9.85折，按揭99折，公积金99.5折，3天之内签约再优惠50元/。2012-7-26中建风栖地认筹7月21日，项目进行1号楼认筹，截至目前共认筹49组客户2012-7-27恒大城加推项目推出19#楼，共计168套房源，户型

47、区间96-131平米，成交均价6900元/平米，成交13套。优惠活动：购房享受9折优惠。2012-8-5国华印象开盘国华印象高层首次开盘，推出1#、2#楼，共298套房源，户型面积从100-186平米，成交均价7500元/平米，共成交117套。优惠活动：认筹3万抵5万，除此之外当日购房客户还可享受两重大礼。第一重：开盘当日购房客户，一次性付款10000元，按揭5000元的总房款优惠；第二重：开盘当日购房客户，最高可享受10000元的总房款优惠。2012-8-5世茂国际广场开盘此次推出D栋精装公寓，17F，标准层为4梯30户，共推出494套房源，面积段为50-112，推案量约为2.5万，成交均价

48、为18000元/平米，当天成交75套。优惠：一次性付款88折，贷款92折优惠，当天选房成功签约客户可获精品礼品。2012-8-4绿地国际花都加推绿地国际花都加推A2地块6号楼，共256套，其中主力户型为两室89-92平和三室104-106平，成交均价6100元/平米，当天销售15套。2012-8-4奥体天泰太阳树团购该项目团购楼座为3#整栋楼、4#楼西单元，共200套房源，户型面积从75-140平米，非精装，原价格：11000元/平米，折后价格：8300元/平米。优惠活动：团购客户享受75折优惠。2012-8-2中铁逸都国际认筹8月2日，中铁逸都国际开始认筹，户型面积从70-260平米，认筹活

49、动2万抵4万，截止目前共认筹350组客户。2012-8-11鲁商常春藤加推项目推出42#楼剩余房源，共计18套房源。户型面积为中间户 92平米两室。价格区间为3907-4700元/平米，成交均价4600元/，当日成交12套房源。优惠包括：总房款优惠1.5万，一次性付款优惠97折，按揭付款优惠99折。2012-8-11凯旋新城.嘉苑开盘项目5#楼开盘，共推出房源72套，户型面积90-120平米，项目起价为7800元/平米，成交均价为8000元/平米，当日成交50套。优惠活动：认筹2万抵3万，5天内交齐首付款及按揭资料，总房款优惠2万元。2012-8-11中铁诺德名城售楼处开放8月11日，中铁诺德

50、名城营销中心与样板间盛大开放，法式宫廷水景园林和精装样板间显示出了较高的品质，吸引大批客户前往参观。2012-8-18鲁商常春藤加推本次推出43#楼，计18套房源。户型面积为中间户 92平米两室。价格区间为3907-4700元/平米，成交均价4600元/平米，当日成交17套房源，占所推房源的94%。 优惠包括：总房款优惠1.5万，一次性优惠97折，按揭优惠99折。2012-8-18保利海德公馆加推本次推出11#楼 ，共计99套，户型95-135平米，均价9800元/平米 成交62套，优惠：交5万抵10万，当天选房99折优惠，按时签约99折优惠，一次性付款99折优惠。2012-8-18福泰新都城

51、加推本次推出59#楼，共计108套房源，户型98平米、120平米，成交均价5300元/平米，当日成交12套。优惠活动：一次性付款优惠99折。2012-8-18中国铁建明山秀水开盘本次推出7、8、9#楼，共计296套房源，户型88-138平米，价格区间4300-4700元/平米，成交均价4568元/平米，当日成交150套。优惠活动：会员享受“日进斗金”优惠，当天选房客户全部享受99折优惠，除此之外，一次性付款优惠98折，按揭付款优惠99折。2012-8-18中建凤栖地加推本次推出1#楼，共计260套房源，户型面积88-129平米，价格区间 5998-7500元/平米，成交均价6600元/平米，当

52、天成交132套。优惠活动：当日选房客户优惠93折，7天内按时签约优惠95折。2012-8-18泉景天沅加推本次推出雅园 2#楼，共计224套房源，户型面积从94-107平米，成交均价8800元/平米，成交80套。优惠活动：2万抵3万，开盘当天储藏室半价，当天签约优惠一万。2012-8-18鑫苑名家加推本次推出15#楼，共计房源131套，户型面积85平米、95平米，起价7780 元/平米，均价8050元/平米，当天成交50套。2012-8-25中铁逸都国际开盘本次推出10#、12#楼两栋小高层，5#、8#、11#三栋高层，共计710套房源。户型面积86-224平米，项目起价6500元/平米，成交

53、均价：高层7500元/平米，小高层8300元/平米，当天成交350套。优惠活动：认筹交2万抵4万，一次性和按揭均享受96折优惠。2012-8-25杰正山山山开盘本次开盘推出1#楼，共60套房源，户型面积区间为36-75平米的一室和两室，成交均价12700元/平米，当天成交20余套。优惠包括：认筹优惠1万抵3万，自2012年7月28日开始认筹，每日优惠200元，开盘当天，一次性付款92折，按揭贷款94折。2、个案分析重汽翡翠外滩 （1）项目推货情况：重汽.翡翠外滩开盘，推出1#、3#楼号楼，共324套，面积区间89-129平米，均价为7600元/平米。 （2）优惠活动：1) 交2万元优惠1万元，

54、交5万元优惠2万元； 2) 自入会之日起至7月28日，交2万元，每日享受总房款减50元优惠，交5万元，每日享受总房款减100元优惠；3) 一次性99折，商贷99折，公积金无优惠；4) 车位优惠：开盘后七日内购买绑定车位优惠2.5万/个，购买非绑定车位优惠2万/个。（3） 成交情况本次开盘，当天成交231套，解筹率为71%。（4）项目简析：项目热销，成交理想：1、重汽翡翠外滩为首次开盘项目，加之重汽品牌影响力，市场认可度较高。2、项目户型面积从89-129平米，典型刚需产品，符合当下市场需求，尤其是刚需置业。3、项目开盘采取低价入市策略，均价7600元/平米，吸引首次置业客户。低单价、经济户型，是项目开盘理想的重要影响因素全程策划专业服务第39页共42页诚信为本服务领先