2016北京写字楼市场需求分析报告

《2016北京写字楼市场需求分析报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2016北京写字楼市场需求分析报告（16页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、2006北京写字楼市场需求分析报告2006北京写字楼市场需求分析报告 谁买了北京的写字楼?谁将买北京的写字楼?近20年的北京写字楼市场，在经历了由辉煌到萧条的完整周期之后，正步入前所未见的供需双旺阶段。这个阶段所呈现出的特点更加复杂和难以预测，达成交易的额度和难度也在加大。所以，供需双方更强的实力、更符合市场需要的产品、更专业化的操作水准，都是这个市场未来稳定发展的重要因素 供需峰值齐现 由于中国入世、2008年奥运会、世界经济稳定增长等因素的推动，北京市在2000年前后又集中规划了CBD、金融街、中关村西区等城市主力商务区，因此北京从2004年开始进入历史上最大规模的中高档写字楼需求和供应高

2、峰期。从供应和需求的对比来看，2005年仍然表现出明显供过于求(见图一)。 与此同时，北京写字楼的空间分布格局也在发生重大的变化。传统的“3+X”格局依旧，CBD、金融街、中关村继续领跑。新兴二线商圈各自具有鲜明的产业烙印，如东二环商务带的传统总部经济，BDA商圈、望京商圈的国际化产业，上地商圈的高科技研发产业，亚奥商圈的2008奥运概念，燕莎商圈的国际化社区优势，多中心商务格局渐趋明朗(见图二)。 图三、北京市甲级写字楼租金变化走势 第一部分 北京市写字楼租赁市场需求构成 写字楼市场与住宅市场最重要的一个区别就是前者的租赁市场占据了绝对的主导地位。目前市场整体存量约1600万平方米，租赁市场

3、规模在1000万平方米以上。而即使在销售最火爆的年份，销售成交量也不超过20#ff66ff1东部区域 以国贸建国门商务区。燕莎商务区及东二环写字楼集聚区为代表的东部区域写字楼需求结构具有相似的特征，可以合并起来做一个比较分析。如下： 产业结构 从市场定位上，国贸及建国门集聚区以金融、电信、商务为主，具有传统的商务优势，客户群得天独厚，世界500强中有三分之一落户在此，如摩托罗拉、惠普、道琼斯、韩国三星等，产业链条完整，商务活动辐射到国际间。且中央电视台、北京电视台即将迁址国贸区域，加上原有的人民日报、北京青年报、北京人民广播电台和新浪网等多家重量级的新闻媒体，构成了一条新的媒体产业链条。 燕莎

4、区域的产业链条以奔驰、宝马、通用、戴姆勒克莱斯勒、Epson、菲利普等制造加工、商贸物流、能源化工等传统商务产业为主，产业链条完整，商务活动也是国际性的。 东二环集聚区内的客户类型以外资机构为主，但所占比例比国贸建国门区域及燕莎区域都要低。产业结构比较分散，没有明显的产业链条。 行业结构 从入住客户的行业特征来看，东部区域的写字楼客户具有如下几方面特征： 外资机构是北京市东部区域写字楼的主要客户来源，虽然有一定数量的中资机构，但这些企业多具有较强的行业竞争优势。 从建国门区域东二环区域，或从燕莎区域东二环区域，外资机构在客户中所占的比例在逐渐降低。 在中高档项目中，金融、商贸、地产、通讯、机械

5、制造、体育文化、网络公司等行业的客户占绝大部分比例，且这些客户在所属行业中的地位较高。 在中资企业中，较多在国内具有行业领先地位、具有雄厚资金实力的公司入驻此区域。其中包括中国联通、海尔集团、长天系统集成、平安保险等。 客户需求特征 根据曾经在东部区域所做的客户需求调研，东部区域的客户需求具有如下几方面特征： 区位和价格是影响客户选择写字楼的最主要两个因素，其次具有重要影响的因素依次为：物业管理、公共区域装修及设备、车位及商务中心等配套设施、写字间内部格局等。 在区域选择上，国贸建国门商圈对于东部写字楼客户来说是最有吸引力的，尤其对于外资企业更是如此。据统计，目前进驻北京的世界500强企业有约

6、三分之二入住 CBD区域，其中包括整栋购买写字楼的美国惠普公司、摩托罗拉公司和DELL电脑公司、英特尔公司及瑞典爱立信(中国)公司、诺基亚、盖洛普公司等。在我们的客户需求调查中也有约60的客户选择了入住国贸建国门写字楼商务区之中；另有约18的客户选择了东二环集聚区；只有约6的客户选择燕莎商务区，但通过访谈发现，虽然选择燕莎商务区的客户比例较小，但选择燕莎商务区的人对燕莎商务区的认同度都相当高，说明燕莎商务区已经形成了自己的一个固定客户群。 在租金方面，USD 22中关村区域 产业结构 中关村商务区的定位是高科技产业中心，区域内部既有研究中心、产业基地，又有商贸中心，“产学研销一体”，产业链条十

7、分完整。 行业结构 中关村商务区内部的写字楼客户自然以高科技企业为主。据调查，中关村区域IT、通讯和非IT类高科技企业所占办公面积比例达到60以上，其他行业的比例均在10左右或以下，表明IT高科技行业已成为该区域经济发展支柱。此外，民营及股份制高科技企业是区域写字楼市场的主要用户，未来需求变化与区域产业经济发展密切相关。 客户需求特征 中小企业为主，商住需求比较旺盛 根据相关数据显示，在中关村现有的企业当中，532平方米，而其中10人左右的企业又占了80，他们需要的办公面积只有100平米左右；50100人企业占9，平均需要的办公面积120平方米；而100人以上企业仅占 6，平均面积56687平

8、方米。 其实中关村之所以作为中国的知识聚集点，正是由于众多的创业型中小企业起到了源动力和生力军的作用，然而相关资料表明，这些中小型企业中有80不在中关村本地进行办公，而在外办公的面积竟高达100万平米。究其原因，就是中关村现有的写字楼要么档次不高，配套较差，形象难以如意；要么就是定位于跨国企业的5A级高档写字楼，户型面积普遍较大，总价极为昂贵；而专门为中小企业开发的超高档小型写字楼几乎没有，市场供需错位十分明显。而近年来，中关村大规模中高档公寓的出世，以及一些专门为商住客户量身定制的新型商住项目正好弥补了这片市场空间，100203金融街区域 产业结构 北京金融街是建设中的国家级金融管理中心，紧

9、邻中国最高的决策中心，聚集着中国金融业60以上的金融资产，汇总着每年15万亿居民和企业存款80以上的数据，各类职能部门齐全，使得金融街成为独一无二的全国性金融管理和信息发布中心，对于推动金融和房地产等各个行业的发展有着非常便利的地理位置优势。 目前，金融业已经成为金融街地区的龙头产业，其税收贡献占到金融街税收收入的一半以上。2005年，金融街地区的三级税收达到321亿元，占全区营业收入的46#ff66ff9；实现增加值244#ff66ff8亿元，是“十五”期初的1#ff66ff5倍，占当年地区生产总值的32#ff66ff9，比重位居国民经济各行业首位，成为推动西城区经济发展的支柱产业。 行业结

10、构 金融街入住的客户多数是金融机构与政府的金融管理机构，以及中国电信和中国移动等电讯科技通讯行业的巨头，到目前为止，近533、信息产业占28#ff66ff9，咨询服务机构占有17#ff66ff3，其中中资占65#ff66ff3，外资(含合资)占34#ff66ff7。除了上一节中提到的行业管理机构及行业巨头以外，金融街核心区内的企业主要以法律、咨询、评估等下游的配套服务机构为主，如中国证券登记结算有限责任公司、中央国债登记结算有限公司等。 客户需求特征 金融街的客户大致分为四类： 银行、保险、电信及一级国资企业总部，该类机构以自建或整购为主；不过那些还未找到合适购买项目的企业也会租赁办公楼，选址

11、在长安街、西二环、金融街大街沿线第一排为主。 一类企业的下游实力企业，该类企业一般选址在龙头企业相同或紧邻的办公物业。 外资金融及相关服务类企业，该类企业属于新增客户，选址将在金融街二期产品综合品质较高新项目中。 上述企业的末端服务类企业，如：律师、会计、广告，该类企业选址对办公物业的地段、项目品质要求不高，一般选择在金融街的边缘及周边地区，该类企业对租金价格的敏感度较高。 1#ff66ff4亚运村区域 产业结构 亚运村区域内的主要产业以金融业和石油化工类为主。其中金融业是早期期货业繁荣时亚运村期货交易所的遗留产物，据推测，当年在亚运村高档物业居住和办公的人和公司可能有70与当时的亚运村期货交

12、易所有着直接或间接的联系，当这个交易所一被关闭，亚运村区域内的金融业也就自然而然地走向了衰落。而石油化工类产业落户于此，主要是因为位于安慧里4区16号楼的中国化工大厦是中国石油和化学工业协会所在地。其他的产业类型主要有如会展旅游、房地产开发、高新技术产业、商业贸易等，产业链条比较分散。 行业结构 比较散乱，以中小型咨询、服务类企业为主。 客户需求特征 亚运村商务区内的写字楼客户需求特征表现在如下几个方面： 商住需求旺盛 在亚运村的商务客户中，中小企业占相当大的比重，以私营企业为主，另外，也有SOHO一族，如个性化家庭办公、各种各样的个人工作室等，他们构成了亚运村商住市场需求的主力。在亚运村北区

13、(四环以北)中有很多客户是住在亚运村的人，对该区域有深厚的情结，其业务也不存在区域属性，他们会从一个楼搬到另一个楼，但很少会有客户迁出亚运村核心区，南区(四环以南)对亚运村商住客户的吸引力稍低。商住客户一般资金有限、价格敏感度高、追求性价比是其主要特点，对于位置、交通有一定的要求。 写字楼需求不足 亚运村区域写字楼在租赁市场上租金比较偏低，后期租金还有继续下调的可能。写字楼过高的价格与区域内客户以中小型企业为主，承租能力有限的需求特征无法重合。 高端市场缺乏支持 目前亚运村区域的高档写字楼只有远大中心一个，其客户以中资机构为主，涵盖了石油、化工、能源、生物医药、地产、投资管理等多种行业。传统行

14、业客户租赁的面积较大，而多数高科技类企业的租赁面积较小。虽然石油总公司距此地不远，该区域对石油、化工、能源等企业具有一定的吸引力，但远大中心的入住率仍然不高，说明亚运村区域高端写字楼的需求相对不足。 中档写字楼市场需求相对高档写字楼较好 以汇欣大厦为代表，其客户以民企、私企为主，涉及高科技、广告传媒、律师事务所、地产公司、工程设计、投资咨询等多个领域，其中高科技企业占到相当比重，同时，也有部分外资机构驻京办事处。客户需求普遍偏小，基本上在 300平米以下，大多数客户长期居住在亚运村内，并有强烈的区域认同感，他们希望办公室能离家近一些。 第二部分 北京市写字楼销售市场需求构成 本世纪初，“新经济

15、”浪潮和中国入世等影响，北京市写字楼的投资价值重新得到体现，投资主体中，国内投资客和港、澳、台投资者已经平分秋色，加上国内企业的自用需求，北京市写字楼销售市场的需求主体也出现了三分天下的局面。 从2004年开始，因为严重的供大于需，投资散客对写字楼市场的投资前景信心不足，国外投资基金开始介入，到20宏观调控对写字楼需求的影响 从发达国家房地产市场发展经验来看，由开发型向经营型的转变是房地产市场走向成熟的必然。在国内土地供应量越发有限，特别是特大型城市土地资源愈发稀缺，银根进一步收紧的市场环境下，写字楼开发商必将由开发型向持有经营型转变，从“开发商”向“发展商”转变的意义在于：它使开发企业本身的

16、可持续发展成为可能，原来购买意向的公司客户，特别是品质高的大型集团客户一定程度上会持币改租，二手市场会进一步活跃。发展商会进一步洗牌，资金实力强、融资渠道畅通的发展商会强者愈强。由于中国长期低息，从未来看，人民币升值是必然趋势，在升值前的这一阶段会导致外国(特别是美元)投资机构或基金表现活跃，对于楼宇品质和客户品质比较高、产权统一的写字楼会表现出十分浓厚的兴趣。 2#ff66ff大单成交案例中所反应的需求演变趋势 2005年，推动北京写字楼销售市场的主力仍然是中资企业机构，传统行业如金融、电信、电力等营利能力强，在行业中处于垄断地位的中资机构随着中国经济的强劲发展实力不断壮大，同时面临国企重组

17、整合和写字楼升级换代的需求，成为甲级写字楼销售市场的主要吸纳力量。从 2005年大单成交案例中可以看出，2005年国内企业主要青睐中关村、金融街区域的写字楼，其中购买金融街的都为金融、保险业巨头，而进驻中关村的国资企业主要看重较高的性价比。 北京市场上酝酿已久的外资基金也在2005年频频出手，他们的目标主要是CBD、燕莎、东长安街区域等商务成熟区域的顶级项目。事实上机构投资者在2005年的活跃并非偶然。2005年的北京写字楼市场出现了东边热、西边冷的现象。东边以 CBD、燕莎、东长安街区域为主导，入住率节节上升，租金也水涨船高，销售价格更是从前几年的16000元平方米左右抬升到了1800024

18、00需求的转变对写字楼营销方式所产生的影响 3#ff66ff1新的销售模式势在必行 目前写字楼的销售模式，和以往有很大的区别，通过大规模的广告宣传吸引客户，之后通过坐销等待客户上门的销售模式已经不能继续发挥作用了。 新形势下的写字楼项目销售，是点对点的营销，从客户接待服务、谈判、法律文件、销售方案定制等环节都是一对一跟进；可以说写字楼的销售市场已经没有了批发行为，由于客户决策考虑因素多，周期长，在加快成交节奏方面项目方难以掌握主动权，因此只能踏实做好每一个客户，每一个单子，在这期间销售人员的积极主动性是促成客户成交的关键，在销售市场经常发生这样的情景，相邻的两个品质相同的楼盘，销售业绩却相差很

19、大，很大程度上归咎于销售团队的素质、销售管理制度，尤其是销售激励制度。 3#ff66ff2全面分销 通过大众媒体宣传吸引客户上门的作用越来越小，而代理公司口碑相传在写字楼的营销中作用越发明显。目前市场上成交的客户中，绝大多数都会有代理公司的参与，根据以往经验，通过其他代理公司每带来一个意向客户，那么这家代理公司至少对13全面直销 在目前写字楼供应量持续放大、客户的选择空间越来越大的前提下，单纯的坐销无疑是“靠天吃饭”。近期连续出台的宏观调控政策使写字楼的购买客户持续进入观望状态。但是，写字楼的买家历来都是有实力的企业，客户的观望并不等同于没有需求，在经济稳定快速发展的情况下，企业对写字楼的需求

20、将必然持续增长。在这样的市场环境下，只有主动出击，并对需求客户的决策者进行系统地说服工作，最终引导客户进行购买，才能取得项目销售的成功。 3#ff66ff4坐销与直销结合 坐销是传统的销售方式和获得上门客户的唯一方式，同时也是接待上门的代理机构的主要方式，还要负责安排客户看房，进行买卖或租赁谈判；因此在主动开展直销的过程中，继续做好坐销工作，通过跟进反馈提高上门客户的成交率。 3#ff66ff5整售与散售结合 尽管目前写字楼销售市场受到宏观调控的明显影响，但是大面积或整栋购买的需求仍然很强烈。另一方面，整售的机会向来都是“可遇而不可求”，大客户的谈判周期长、谈判难度高，同时，对成交条件的要求比较苛刻，同时各竞争项目对大客户的争夺非常激烈；相比之下，散售的需求数量多，可把握的程度远远高于整售，总体而言面临的风险较低。 说明： 本报告由21世纪不动产北京中天大业公司与新地产联合撰写。 21世纪不动产北京中天大业公司于2003年11月加盟于美国 21世纪不动产体系，亦是中国房地产协会会员单位，是北京市众多高档商用物业的代理商。