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1、欠交物业费损害的是谁的利益？一、对物业费的认识国家发展和改革委员会、建设部制定的物业服 务收费管理办法（以下简称管理办法）（发改 价格2003 1864号）第二条指出“本办法所称物业 服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约 定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、 养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向 业主所收取的费用。”准确地解读这句话，可以得出对物业费的几点认 识。1. 物业费的收取是依据物业服务合同的约定这就是说，物业费是约定的产物，不是法定的。 社会化、专业化、市场化的物业管理的基本特征是委 托和有偿。在业主向物业服务企业委托物业管理实施 权的同时，要约定其有偿
2、的数额。依据物业服务合同 收取约定的物业费是物业服务企业的基本权利，依据 物业服务合同交纳约定的物业费是业主的基本义务。2. 物业费对应的是公共服务的费用物业管理的基本内容包括公共服务、专项服务、 特约服务三大类。物业费是对应物业服务企业提供的 公共服务所收取的费用。公共服务是面向每一个业主 和使用人的，反过来说，是每一个业主和使用人都享 受到的服务。而对应一部分人或个别人提供的专项服 务或特约服务，其费用则是另行约定和收取的，谁需 要，谁享受，谁付费。注意，物业费并不是物业服务 企业收取的全部费用。3 .物业费首先属于全体业主物业费属于谁，这对很多物业服务企业及不少业 主来说，是一个并未完全
3、弄清的问题。简单地认为物 业费属于物业服务企业，这并不准确。物业管理是一种市场行为，或称交易行为。但物 业管理又和通常的市场行为、交易行为有所不同。一 般的交易甲方乙方都是特定的一个主体（包括法人、 自然人）；交易前，钱属于甲方；交易后，钱归乙 方。而物业管理的甲方是特定的一群人，即全体业 主。全体业主先要筹集交易所需资金，才能与乙方交 易。从筹集资金开始直到完成交易之前，这笔资金是 属于全体业主。只有在交易完成后，这笔资金才属于 物业服务企业。物业管理的行业特点又决定了这种交 易全是“期货（指合同签订后，才能实施管理）， 要预先定价付费。所以，物业费在筹集、交纳两个不 同阶段的归属也是不同的
4、。从这个意义上讲，物业费 首先是属于全体业主的，是全体业主筹集的用于购买 物业服务企业的物业管理服务的资金。4. 物业费的筹集是AA制既然物业费收取的是对应公共服务的费用，又属 于全体业主，按照公平的原则（管理办法第五 条），就是全体业主依据某种规则分摊。考虑到公平 及效率两个方面，采取按建筑面积分摊是最简单可行 的办法。对此，广大业主并没有太多的非议（个别的 质疑还是存在的）。5. 欠费行为的性质当业主委员会代表全体业主与物业公司签订物业 服务合同时，计算费用的前提是全额交费。只要有欠 费，就是甲方（也可说全体业主）在违约。从这个意 义上讲，个别业主拒交物业费的行为实际上造成了全 体业主的违
5、约。所以管理办法第十五条规定“业主违反物业 服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金 的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳 的，物业管理企业可以依法追缴。O从中可看出， 追缴欠费的职责首先在业主委员会。个别业主如欠交 或拒交物业费，损害的是全体业主（包括他本人）， 尤其是正常交费的业主的利益。而这一点又不是欠交 或拒交物业费的这些业主的本意。本想惩罚或制裁一 下物业服务企业，一板子打过去，却打在了自家人身 上0二、物业费的欠费原因可以说，我国自物业管理出现开始，拒交物业费 及欠费的现象就存在。凡事都有因果关系，欠费是“果，那么“因是什么呢。毫无疑问，在欠费和拒交物业费的业主中，
6、不能 排除个别人是蓄意拒交（即不讲任何理由）。但是绝 大多数欠费业主都有各自的理由。综合分析，大致有 以下几种。1. 对获得产权时的意见这种情况集中在房改房、回迁房和单位集资建房 中。主要是因当初的承诺不明确，或认为当初的承诺 未兑现。2. 对开发商遗留问题的意见包括开发商最初的承诺未完全兑现，如仍使用临 水、临电，房产证迟迟办不下来，规划条件的改变等 等各种情况；以及房屋建造质量方面存在的种种问 题。3. 对周边环境及秩序的意见例如小区周边环境恶劣，秩序混乱，噪声、烟尘 影响等等。4. 对物业管理服务的意见这些意见主要是两大类，一类是业主对物业管理 服务中的某些项目的服务质量或个别问题的处理
7、不 满，认为造成了自己的损失；另一类是认为费用与服 务水平不相适应，收费偏高，或存在乱收费情况。邻里之间的关系及相互影响是住宅区的一个值得 重视的问题，处理得好，相互和睦；处理不好，相互 指责。而公共秩序的维护又属于物业管理的内容。当 业主认为正常生活受到干扰、破坏，特别是造成损失 时，也往往拒交物业费。当然，欠费还会有其他的原因，但大致上为上述 5种情况。三、法、理、情的分析在现实生活中，上述5方面的原因都不同程度地 存在。但是否就应该导致欠费，或说此时欠费就是合 理的呢。1.从法的角度分析交费是义务，个别业主不能因自身原因而影响全 体业主应尽的义务。当大多数业主认为物业管理不到 位时，合法
8、的解决途径是换掉原物业服务企业；如给 业主造成损失，则另行要求赔偿。同时，冤有头，债 有主，上述第1、2、3种情况其责任不在物业公司， 理应不由物业公司承担。2.从理的角度分析凡事首先要合法，其次也要合理。尽管第1、2、3种情况责任不在物业公司，但物业公司应主动出面 并积极协助业主争取解决这些问题，特别是开发商下 属或成立的物业公司。至于第4、5种情况，物业公司 更应首先改进自己的工作，规范和提高管理服务水 平，而不应先指责业主，追究业主。换句话说，先正 己，再正人。3. 从情的角度分析在合法、合理的基础上，再做到合情就是工作的 最高境界。不少物业公司在遇到业主欠费的情况时， 首先能给予理解，然后用积极主动更富人情味的工作 来改进服务，弥补不足，感动业主，化解矛盾。如果 一味指责，甚至对簿公堂，只能激化矛盾，撕破脸 皮，两败俱伤。笔者建议，在出现和处理欠费问题时，业主应更 多地从法的角度考虑，物业公司则应更多地从情的角 度出发，相互谅解，妥善解决。物业费的问题涉及业主和物业公司双方的切实利 益，是当前行业生存与可持续发展的核心问题之一。 物业管理出现与开展的时间还不长，我们的认识还有 待深化，深刻理解、认识物业费的性质，合法、合 理、合情地解决欠费问题，无疑是需要物业服务企业 和广大业主共同努力的。
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