环球中心项目招商与运营管理建议书

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1、宁波银亿集团环球中心商业项目宁波银亿集团环球中心商业项目商业招商与商业管理服务建议书商业招商与商业管理服务建议书2008年8月- 2 -目录目录 环球中心商业市场定位与业态规划环球中心商业市场定位与业态规划 环球中心的招商策略环球中心的招商策略 环球中心商业管理策略环球中心商业管理策略 环球中心收益测算环球中心收益测算3-2627-3738-5657-6162-83- 3 - 第一部分第一部分 市场定位与业态规划市场定位与业态规划- 4 -本项目整体市场定位本项目整体市场定位金时金时金街金街金点金点风向标风向标目的地目的地领跑者领跑者“成功者成功者”之家之家展示中心展示中心消费的满足感和成就感

2、消费的满足感和成就感综合购物中心综合购物中心多元化复合功能多元化复合功能- 5 -本项目客群定位本项目客群定位18-4018-40岁为主岁为主金领族金领族个人收入个人收入2000-150002000-15000元元/ /月月月光族月光族3030驾车购物驾车购物私营业主、政府公务员、公司高管、公司白领、学生私营业主、政府公务员、公司高管、公司白领、学生对国际品牌的认知度高对国际品牌的认知度高- 6 -主题定位主题定位在分析和预测宁波以及天一商圈未来商业的竞争现实与发展趋势基础上，我们认为环球中心商业定位主题应该为宁波宁波“High street”。目前天一商圈商业的主要特点：1.第一组主要消费群

3、年龄集中在18-25岁。由于部分“月光族”的特点，所以具有较高的有效消费力，他们对流行商品，比较热衷，同时容易接受新鲜事物和文化。2.第二组主要消费群年龄主要集中在25-40岁，他们有的刚刚组织家庭（尚无孩子），大多数拥有较高教育背景与收入，所以他们具有“金领族”的特点，希望享受品质生活。3.天一商圈商业多为传统百货，多采用返券推广来竞争。未来宁波的需求趋势 1.消费者希望能够有更多的消费体验，环球中心可以用灵活广泛的推广活动来填补目前天一商圈体验式消费空白。2.消费者希望有更多餐饮区来提供就餐聚会和休闲的场所。3.品牌零售商希望能够在天一商圈拥有旗舰展示位置。4.零售商希望有高质的推广宣传活

4、动，而不是一味的打折活动。本项目的主题定位主题定位:宁波宁波“high street”，宁波市级消费目的地，宁波市级消费目的地所以消费者可以在这里找到新消费体验和最新的流行商品，零售商可以获得他们理想铺面的商业展示、更好的室内设计、推广区域以及全新的业态比例。- 7 -各楼层业态布局各楼层业态布局零售娱乐休闲餐饮服务精致精致欢乐欢乐L4L3潮流潮流L2时尚时尚L5激情激情L1优雅优雅B1升级版中餐东南亚餐饮休闲餐饮潮流服饰时尚配饰美容SPA特色餐厅时尚服饰鞋箱包家居生活特色餐饮服饰旗舰店时尚服饰咖啡服饰旗舰店国际精品服饰珠宝钟表配饰甜品精选轻餐精致超市音像图书办公用品个性服饰服务设施轻餐- 8

5、 -B1B1动线规划动线规划- 9 -B1: B1: 布局目标布局目标本层的设置方向首先是针对本项目酒店客户、写字楼客户以及公寓住户服务配套，集聚精致型小超市、办公用品店、图书音像店、个人护理品超市、美发美甲，为这些客户提供精致生活配套服务；同时在一些展示性好、人流量大的地方将一些特色个性服饰店集中如此，即能产生差异化效果，又能有效提升租金；部分快餐业态可以设置在此楼层；设置小体量服务设施，如花店、药店以及银行ATM机，为酒店、写字楼以及商业消费者提供便利服务。- 10 -B1: B1: 品牌规划品牌规划个性服饰:-Hotwind-Jeaswset-Yishion-Braxton-Meters

6、bowe-Bossini-Giordano-Robinhood-Xxezz-S&K-Baleno-Ip zone精致超市：-ole-屈臣氏服务设施:洗衣店修鞋店花店美发/美甲书籍/音像/礼品图书音像杂志办公用品轻便餐饮：肯德基麦当劳吉野家巴黎贝甜元祖- 11 -F1F1动线规划动线规划推广活动空间- 12 -F1: F1: 布局目标布局目标第一层是购物广场的关键，基本锚定本项目的档次与形象；一层以针对年轻人的国际化流行服饰品牌旗舰店为主，男女装兼顾，通过品牌差异化、新品牌的引入以及购物环境与空间的塑造，打造宁波潮流服饰消费最佳场所；大型国际化潮流服饰品牌旗舰店把消费者吸引到楼上（1托2），缓解

7、1层面积过小的问题，又能满足旗舰店设置所需的面积；为配合酒店的档次，在靠北的临街铺面上设置小体量的奢侈品品牌；在一层设置部分轻餐饮，位置放置于写字楼部分；首层是主要的推广区域，建议在一层设置面积较大的推广区域，满足品牌的推广活动组织。- 13 -F1: F1: 品牌规划品牌规划奢侈品：D&GPradaCanaliCerruti 1881Paul smithTiffany时装旗舰店：-C&A-H&M-Gap-Bestseller-Esprit-NEXT-Novo精品服装：CKDKNYG. FerreGivenchyValentinoKarl LagerfeldTrussardiAquascutu

8、mKaltendinTestoniBMW STYLECharles JourdanZ ZegnaArmani ExchangeMIU MIUGucci Glass钟表/珠宝/时尚配饰：-施华洛世奇 -Folli Follie-Enzo-Agatha-Swatch-Time Zone-琉璃工坊-Clarks便利快餐：肯德基麦当劳吉野家巴黎贝甜元祖哈根达斯- 14 -F2F2动线规划动线规划- 15 -F2: F2: 布局目标布局目标旗舰店区域的延伸（1托2）；精品服饰的延伸，2层主要组合针对成功男士（25-40岁）的国际化服饰品牌，打造宁波市相对集中的白领男士精品服饰购物目的地；在二层设置咖啡店

9、，为二层的聚会点，既能为商业消费者提供聚会、休闲空间，又能为写字楼客户提供商务会晤的功能；- 16 -F2: F2: 品牌规划品牌规划精品服饰PIOMBO-POLO R.L.Marco AzzaliLa vicoMarlboro classicJeepPortsDaniel HechterGentleNauticaTrek & travelLacosteFCUKSisleyTommy HDieselHush PuppiesSatchiClarksEccoSkapCamelGeox时装旗舰店：-C&A-H&M-Gap-Bestseller-Esprit-NEXT-Novo咖啡：-SPR-星巴克-

10、 17 -F3F3动线规划动线规划- 18 -F3: F3: 布局目标布局目标3层的布局安排以时尚女装品牌为主，目标人群主要针对25-40岁白领女性。品牌例如：Ninewest、 Mng、ports、sisley等；3层同时穿插中高端鞋帽箱包品牌，满足目标人群一站式服饰消费需求；同时部分动线难以组织的部分设置家居用品店，主要以软性家居饰品为主；这层中的餐饮可以是中等面积的轻餐用户，例如pizza hut、吉野家等，为三楼的聚会点。- 19 -F3: F3: 品牌规划品牌规划时尚女装：La pelleMiss SixtyMoisellePromodNine WestMarisfrolg-Char

11、les River-Energie-Fornarina-Jessica-Kookai-Mango-Max Studio-Morgan-Scofield-Mng-Fcuk-FA:GE-Sisley-PORTS-Uniqlo-La pargay鞋/箱包：-GEOX-Ninewest-Skap-百丽-CNE-天美意-真美诗-BATA-思佳图-新秀丽便利快餐：必胜客吉野家味千拉面家居生活：-无印良品-伊利诺伊- 20 -F4F4动线规划动线规划- 21 -F4: F4: 布局目标布局目标4层的主题是潮流，主要针对较年轻的女性，组合价位稍低的流性服饰品牌，形成年轻女性服饰消费集聚地；4层的布局安排以潮流

12、品牌女装为主，目标人群是消费价位较低的更年轻女性（18-25岁）。品牌例如： OTT、Eland、Etam、Benetton等；4层穿插部分牛仔服装，目标人群是年轻人。品牌例如： G-star, lee, levis等；同时设置部分时尚饰品业态，如MGS、twice等品牌；这层中的餐饮可以是中等面积的用户，例如季诺意餐、星期五餐厅等特色餐饮；动线不好组织的部分设置美容SPA业态，针对25-40岁白领女性。在四层设置客服中心（如果写字楼部分不提供相应面积的话），放置在位置最差的地方；- 22 -F4: F4: 品牌规划品牌规划潮流女装：-Eland-Theme-Cushow-Tribecca-O

13、TT-ODBO-Etam-Benetton-B+ab-Ochirly-JNBY-Colour 18-Mudd-Betu-Azona-Oxygen-X-MOOM-淑女屋-Basic house- CK jeans- Levis- Lee- G-star时尚配饰：-Ecco-Adidas Bag-Nike Bag-米奇-Elle-Polo-Snoopy-Shes-MGS-TWICE-eesee美容/SPA：-美丽田园-贝黎诗-悠胜美地-思妍丽-自然美-玛花纤体 特色餐厅：-季诺意餐-星期五餐厅- 23 -F5F5动线规划动线规划- 24 -F5: F5: 布局目标布局目标本项目餐饮集中区，综合升级

14、版中餐、东南亚餐饮、休闲餐饮，打造国际美食中心，与本项目酒店部分餐饮差异化经营，成为天一商圈年轻人餐饮消费的目的地；穿插休闲娱乐业态，如休闲茶馆等适合年轻人聚会放松的商家，以便在购物、就餐之余能够进行放松、聚会，打造天一商圈年轻人的欢聚空间。- 25 -F5: F5: 品牌规划品牌规划升级版中餐：愉家利苑麻辣诱惑鼎鼎香伊家鲜湖蝶餐厅采蝶轩外婆家东南亚风情餐饮：呷哺呷哺葡京茶餐厅蕉叶（泰餐）汉拿山烧烤元绿回转寿司吉野家味千拉面休闲餐饮：一茶一坐避风塘- 26 -三大业态面积占比三大业态面积占比- 27 - 第二部分第二部分 本项目招商策略本项目招商策略- 28 -开幕（开幕（Opening ）

15、招商前准备工作招商前准备工作招商工作执行招商工作执行招商后期招商后期 开幕前准备工作开幕前准备工作招商工作流程招商工作流程招商资料的制作招商资料的制作 招商说明书 DVD 展示间 模型市场推广市场推广/公关工作公关工作 协助举办招商说明会 专业刊物广告刊登 网络/传媒宣传商业定位及图面确认商业定位及图面确认 定位确认 商业规划确认 业态及租户组合确认 经营档次 主题联络拜访目标零售商联络拜访目标零售商 目标商家、品牌拟定、收集及分配 进行初步洽商 带看现场及说明 设店位置 租赁条件的谈判协商意向书意向书/合约签订合约签订 协助完成承租意向书的签订协助收取租赁承诺保证 签订正式合约入场工作入场工

16、作 商铺相关装修需求 设计图面 装修协调市场趋势建议市场趋势建议 租金变动 供应预测 租赁条款制定: 租金，租期，押 金， 管理费， 调幅招商文件起草招商文件起草 起草租赁文件 制定租金政策 优惠条件 折扣底线- 29 -银亿公司汉博顾问汉博顾问招商部招商负责人签字/确认汉博顾问与租户谈成租赁确认书汉博顾问与租户换签（租赁合同）汉博顾问招商部无合作意向汉博顾问联系人银亿环球联系人有合作意向招商负责人签字/确认租户洽谈洽谈不成功则循环程序汉博顾问联系人招商部（租户确认表）明确租户、建议位置及租金标准银亿环球联系人招商负责人签字/确认招商谈判协作流程招商谈判协作流程租赁确认书租赁合同确认客户- 3

17、0 -0808年年1111月月1111年年5 5月月1111年年2 2月月0808年年9 9月月项目经营期项目经营期1111年年7 7月月招商开展及深入期招商开展及深入期招商准备期招商准备期装修期装修期开业筹备期开业筹备期招商完成招商完成主要节点主要节点:08年年9月月-招商策略细化，招商材料准本完毕招商策略细化，招商材料准本完毕08年年11月月-进入主力品牌店及次主力店招商洽谈进入主力品牌店及次主力店招商洽谈10年年4月月-主力店及次主力店开始签约，其它品牌全面招商主力店及次主力店开始签约，其它品牌全面招商11年年3月月-招商基本完成，进入内装及补充招商招商基本完成，进入内装及补充招商11年

18、年7月月-商业全面营业商业全面营业招商进度初步安排招商进度初步安排全面招商期全面招商期注：具体招商进度表见附件，可能会根据设计与工程进度略微调整。内装基本完成内装基本完成 项目开业项目开业1010年年4 4月月- 31 -招商目标招商目标招商进度目标：先主力店招商，后次主力店及散铺招商，到2011年2月完成90%以上商业面积招商工作。 租金水平目标：项目整体首年平均租金达6元/平米/天（建筑面积）以上，并能保持良好的租金增长率。 入驻商家质量目标：品牌商家，经营状况良好，聚客能力强；特色经营，建立差异化竞争优势，吸引消费者。 项目品牌建设目标：项目在消费者、商家以及商业地产界的知名度及美誉度，

19、把项目打造成宁波商业地产的成功典范。- 32 -招商商家与品牌策略招商商家与品牌策略“新”品牌策略，利用宁波目前没有或较少见的品牌、商家来塑造宁波商业的新形象： 未到浙江的品牌及商家或到浙江但未到宁波开店的品牌及商家； 已到宁波开店，但愿意用新概念、陈列商品及装修风格的品牌及商家； 鼓励多品牌集团的概念店，鼓励现有次主力店品牌调换品质组合，错位经营策略，通过业态、品牌及档次的组合，来形成本项目与宁波现有商业之间的差异化经营策略；- 33 -招商次序策略招商次序策略 先招主力店，再招次主力店，最后招散铺。先招主力店，再招次主力店，最后招散铺。 充分利用主力店铺、次主力店铺的“羊群效应”，奠定项目

20、的市场基础并能吸引其他的品牌商进驻。 先招面积大的店铺，后招面积小的店铺。先招面积大的店铺，后招面积小的店铺。 建议将一些面积小,位置好的留到最后，因为这些位置和品牌都可以创造最大的效益。 先招租金水平较低的业态，再招租金水平较高的业态。先招租金水平较低的业态，再招租金水平较高的业态。 随着项目推广工作的展开和主力店的签约，商家资源积累也越多，选择的空间比较大，同时中小商家对项目的信心加强，有利于取得较高的租金水平。- 34 -租金策略租金策略 放水养鱼策略：放水养鱼策略： 为项目形象考虑，本项目应在平衡项目短期收益和长期收益的基础上，采取 “先做人气，再做生意”的原则，在开业后的前一年市场培

21、育期予以租金优惠，缩短养商期。 灵活租金政策：灵活租金政策： 根据不同的业态和品牌，使用灵活的租赁政策，政策的掌握取决于品牌的影响力和对项目的重要性。 主力店、次主力店、好的品牌店铺可以考虑无保底流水倒扣方式收取租金； 其它店铺建议采用固定租金形式或保底租金+流水倒扣方式收取租金； 歧视租金策略：歧视租金策略： 本项目面积较大，商铺较多，每个店铺所起的作用也不一样，对于面积较大、品牌知名度高、有助于吸引人气树立项目品牌形象的商家给以租金优惠，期待在接下去的专卖店/寄生店招商时能采取逐步走高的模式，使租金得以渐次提升。 早签优惠策略：早签优惠策略： 较早入驻项目的商家予以租金优惠或送广告位，较晚

22、入驻项目的商家租金水平相对较高。- 35 -招商渠道策略招商渠道策略 主力店、次主力店招商渠道和中小散铺的招商渠道不一样，前期主力店、次主力店、次主力店招商渠道和中小散铺的招商渠道不一样，前期主力店、次主力店招商主要依靠我司业缘关系，和目标主力商家进行接触、洽谈。主力店招商主要依靠我司业缘关系，和目标主力商家进行接触、洽谈。 后期通过报纸、杂志、户外广告牌、网络、电台、电视台、直投招商手册、后期通过报纸、杂志、户外广告牌、网络、电台、电视台、直投招商手册、项目现场围挡、招商处、招商说明会、论坛、活动等等手段推广本项目，引项目现场围挡、招商处、招商说明会、论坛、活动等等手段推广本项目，引起市场对

23、本项目的高度关注，积累大量本土中小经营商家入住本项目。起市场对本项目的高度关注，积累大量本土中小经营商家入住本项目。- 36 -推广策略推广策略n市场推广的强势利用，扩大知名度，形成市场势能。市场推广的强势利用，扩大知名度，形成市场势能。n市场推广应分期进行，并制定针对性的推广策略，一个商业项目从筹建市场推广应分期进行，并制定针对性的推广策略，一个商业项目从筹建到最后开业，其中经历的环节较多，每个环节其实都需要市场推广，但到最后开业，其中经历的环节较多，每个环节其实都需要市场推广，但推广的目标、受众不一样，每个环节的推广策略和重点就应是个不一样推广的目标、受众不一样，每个环节的推广策略和重点就

24、应是个不一样的，我们应该针对每个推广环节制订相应的推广策略和方案组合。的，我们应该针对每个推广环节制订相应的推广策略和方案组合。n商业的经营既要经营商家的配合，亦需要消费者的热情支持，所以我司商业的经营既要经营商家的配合，亦需要消费者的热情支持，所以我司认为本项目的市场推广应在每个阶段都涵盖对消费者和经营者的市场推认为本项目的市场推广应在每个阶段都涵盖对消费者和经营者的市场推广，只是在不同的市场推广阶段，侧重点略有不同。广，只是在不同的市场推广阶段，侧重点略有不同。- 37 -推广策略流程推广策略流程 第一阶段 主力店招商工作 制作招商数据及筹备法律文件 少量的宣传公关工作 直销大型旗舰租户

25、检讨第一阶段推广的市场反应，并就推广策略、目标商户及租赁条款，作出最适当的调整第二阶段 全面招商工作 针对每一类型的租户进行直销推广 跟进所有投寄范围内的商户各单及所有目标客户 据各商户的质素及营业性质来厘定其进驻商场之位置与租赁条款第三阶段 落实商户进驻商场 与商户洽谈租赁条款 落实进驻商户，签订正式合约 全面发放招商推广消息 大量利用传媒作宣传推广工作 第四阶段 交付使用及试业开幕 协助商户进场，入图审批、装修等工程问题 安排新闻发布会、记者会、作广泛开业宣传 开幕活动，举办宣传活动，打响知名度 - 38 - 第三部分第三部分 本项目商业管理策略本项目商业管理策略- 39 -购物中心的特征

26、购物中心的特征多种行业并存经营，多种业态组合互补，强调一站式超值服务以商铺为“经营”对象，将商铺租金做为主要收入来源提供多种类型、多种方式的购物中心整体宣传促销活动，打造购物中心的整体形象与品牌规范的租户招商与质量管理体系、注重“品牌效应”、追求客流最大化采取多样化灵活的计租及收租方式，实现租金收入不断递增的经营目标租户在各自经营范围内可完全独立运作、自我经营建有统一的会员管理体系，实现租户会员信息的有限共享进行统一的租户奖惩考核管理，奖优淘劣、提升租户品质质量提供多种收款方式，并且多种系统共存、信息共享- 40 -购物中心的关注内容购物中心的关注内容关注业态结构与业态布局的科学性关注品牌的丰

27、富化、新颖化、差异化关注租户结构、租约及租金定义的合理性关注商铺招商、商铺的出租率及租户往来结款的及时性关注宣传促销方案的正确性、结果的准确有效性关注会员体系的建立、固定客户群体的发展、顾客忠诚度的提升关注购物中心服务范畴、服务质量、租户考核与管理的完善与保证关注顾客消费服务环境、消费服务质量的提升关注商品与商铺经营及管理的统一性、商品与商铺质量的保证关注软、硬件环境、氛围营造及发展趋势的确定等- 41 -购物中心的经营管理目标购物中心的经营管理目标科学的市场定位、差异性的业态及商品组合合理的自有资金保证，加强财务与渠道的管理强大的专业运营团队，注重人脉资源的有效整合建全企业经营管理模式，实施

28、企业规范化、标准化、流程化管理加快企业核心竞争力的培养，注重企业品牌与形象的建设全面遵循统一规划、统一招商、统一运营、统一服务管理等全面统一运行管理模式进行专业化、亲情化、家庭式的物业服务管理，提供安全、舒适、整洁的购物环境注重忠诚消费群体的培养、发展忠实会员、追求客流的稳定与提升成功、高效的宣传与促销，提升购物中心的影响力及感招力量化的考核管理，优生劣汰，确保租户及商品的经营品质对商铺及租户运营状况的有效监控，进行全程数据化的运营管理坚持多赢理念，促进租户的不断赢利，实现租金收入的稳定增长- 42 -后期商业管理的核心内容后期商业管理的核心内容以标准化的管理体系，推动所管理商业物业的业绩提升

29、和价值最大化商业管理推广品牌管理市场推广促销管理广告位管理运营服务品质监督消费环境优化卖场规划管理业态优化消费者关系管理商家经营评估商家关系管理招商租户调整再招商租务管理资产管理经营绩效评估重大翻新/改建建议市场价值评估资产处置- 43 -推广职能在后期商业管理的内容与目标推广职能在后期商业管理的内容与目标内容 品牌管理 通过有组织、有计划的活动、推广来建立本项目的影响与品牌，同时维护本项目及发展商品牌； 市场推广 通过整合营销传播，向目标消费者推广本项目的特色和优势，激发广泛的影响力和吸引力； 促销管理 策划各种促销活动，独立或与商家配合，通过主题活动的举办，促进消费者的来店消费，增加消费客

30、流； 广告位管理 对项目附带广告位的出租事宜的管理；目标 扩大和提升项目的知名度和美誉度； 扩大项目的有效辐射范围； 扩大消费人流，提升销售额； 建立品牌影响力；- 44 -运营管理职能在后期商业管理的内容与目标运营管理职能在后期商业管理的内容与目标内容 服务品质监督接受并处理消费者的投诉；监督商家合法经营；监督和优化商家为消费者提供商品和服务的质量； 消费环境优化保证购物设施和系统正常化运行；并使本项目有日益良好的购物环境，使消费者在本项目能够购得到良好的消费体验； 业态优化评估现有业态组合是否能够达到市场定位的清晰和特色化；根据市场需求的发展，不断优化项目的市场定位和业态组合； 卖场管理管

31、理商家的营业行为与店面形象； 商家经营评估定期对商家的经营状况、服务质量、租金收取等进行评估，作为商家调整的基础； 消费者关系管理通过网络、会员卡、刊物、主题活动等形式进行消费者关系管理； 商家关系管理通过畅通的信息反馈渠道、定期回访、焦点会议、联谊活动，来增进商家与项目之间的良好关系；目标 保证购物设施和系统正常化运行，并使本项目有日益良好的购物环境； 维持商场的品质，更新业态规划； 使商家能够得到良好的支持和服务； 使消费者在本项目能够购得到良好的消费体验； 增进与消费者、经营商家之间的良好关系；- 45 -招商职能在后期商业管理的内容与目标招商职能在后期商业管理的内容与目标内容 商家优化

32、 评估现有商家的经营状况，对于不合格的商家应及时剔除； 根据市场定位及业态的优化调整，剔除不符合的商家； 寻找更具品牌号召力及能够支付更高租金的商家； 再招商 及时招入更符合要求的商家，以实现更高的出租率、更佳的影响力、更高的租金收入； 租务管理 对商家的日常租赁合同的签订、入场的手续办理、租金收取及出票事宜； 接待和处理商家的投诉或请求；目标 不断优化和调整商家和品牌组合，达到市场定位的目标； 淘汰不合格的商家，招入更适合的商家，以达到定位清晰、富有特色并保证租金的增长；- 46 -资产管理职能在后期商业管理的内容与目标资产管理职能在后期商业管理的内容与目标内容目标 跟踪市场经营绩效，通过经

33、营改进、改建、翻新措施，实现资产的保值和增值； 寻找合适的投资者及合适的市场机会，以较大溢价出售本项目，以实现价值变现； 经营绩效评估 从租金收入和投资回报的角度，定期对项目的资产经营绩效进行评估，是否达到预期目标； 采取措施提升项目租金及增长率，提升资产回报率； 重大翻新/改建建议 根据市场的需要，评估是否需要进行改建/翻新； 制定翻新/改进的方案并实施； 市场价值评估 关注资本市场的行情，定期对项目资产价值进行评估； 资产处置 寻找合适的投资者及合适的市场机会，溢价出售本项目资产，获得资产增值的变现。- 47 -财务部门财务部门 租户一租户一 商品编码定义订/进/销/存/盘/损/溢日常收银

34、及销售销售分析和库存分析调价/促销考勤顾客顾客 系统维护管理 租户销售管理 流程督导管理 系统应用培训 人事工资管理 人员招聘管理 人员培训管理 人事考勤管理 租户对帐 租户结算 预收管理 费用管理 收银管理 财务管理 经营分析 资产管理营运规划卖场管理业态优化场地出租管理会员管理商家关系管理绿化管理保洁管理保安管理派工管理工程维修停车场管理抄表管理 辅助决策分析 经营绩效分析 贡献度分析 结构组合分析 收入往来分析 其它分析人力资源部门人力资源部门推广部门推广部门品牌管理宣传促销活动管理广告位管理物业部门物业部门信息部门信息部门营运部门营运部门招商部门招商部门商家评估招商管理租户管理租约管理

35、银联金卡系统银联卡结算 租户二租户二 租户租户N N 本项目的管理需求本项目的管理需求- 48 -购物中心经营组织架构购物中心经营组织架构人力资源部：4人物业管理部：4人招 商 部：4人运 营 部：9人物业公司保安 保洁 工程停车场管理 绿化推 广 部：3人财务部：5人总经理总经理IT部：2人初步预计本项目商业管理团队员工总数将达到35人左右（物业由专业公司管理）。副总经理：副总经理：2人人董事长董事长- 49 -49购物中心管理系统规需求分析及主要功能模块划分购物中心管理系统规需求分析及主要功能模块划分人力资源部管理层物业管理部运营部招商部物业公司推广部管理架构管理架构软件系统架构软件系统架

36、构推广管理收银管理租约管理POS系统商业运营软件泊车系统OA财务软件物业软件综合管理系统IT部财务部- 50 -本项目商业管理费用预计本项目商业管理费用预计 本项目建议采用委托型管理模式，即贵司将本项目委托给我司，由我司组建专业团队进行商业管理； 此种管理模式下，会发生如下费用：开办费（包括设备、软件采购）； 一次性投入，由我司选型报预算，业主统一采购；日常开支： 管理团队薪酬福利； 办公费用； 由我司作出预算计划，经业主同意后按月提前支付；委托管理费； 租金收入的8%收取；- 51 -本项目管理团队人员配置与薪酬预计本项目管理团队人员配置与薪酬预计本项目年薪酬福利起始总额约为420万元。人数

37、配置年薪酬（万元）年福利社保费用（万元）管理层310040人力资源部42510财务部53012IT部2124.8物业管理部42510推广部32510运营部95522招商部33012共计33302120.8- 52 -本项目管理体系实施计划本项目管理体系实施计划 建议划分为5个周期：1）需求分析2）管理架构搭建与人员招聘3）系统甄选、合同签订（软硬件招标、采购）4）系统实施（信息系统、网络系统、POS系统）5）开业保障（压力测试、期初数据导入、模拟结算、开业）- 53 - 第四部分第四部分 收益测算收益测算- 54 -本项目首年租金（本项目首年租金（20112011年）预计年）预计楼层业态递增类

38、型业态分类 预占用面积() 单位租金(元*/天/) 年租金(元) B1个性服饰C零售 991.00 12.00 4,340,580.00 B1精品零售C零售 384.00 13.00 1,822,080.00 B1洗衣C服务 116.00 8.00 338,720.00 B1餐饮B餐饮 341.00 8.00 995,720.00 B1 B1 汇总汇总 1,832.00 11.21 7,497,100.00 F1精品零售-次主力店B零售 703.00 22.00 5,645,090.00 F1精品零售C零售 1,041.00 28.00 10,639,020.00 F1餐饮C餐饮 143.00

39、 12.00 626,340.00 F1 F1 汇总汇总 1,887.00 24.55 16,910,450.00 F2精品零售-次主力店B零售 745.00 18.00 4,894,650.00 F2精品零售C零售 1,333.00 22.00 10,703,990.00 F2餐饮B餐饮 346.00 9.00 1,136,610.00 F2 F2 汇总汇总 2,424.00 18.92 16,735,250.00 F3精品零售-次主力店B零售 1,345.00 14.00 6,872,950.00 F3精品零售C零售 2,058.00 17.00 12,769,890.00 F3餐饮B餐饮

40、 341.00 8.00 995,720.00 F3 F3 汇总汇总 3,744.00 15.10 20,638,560.00 F4潮流服饰C零售 2,357.00 14.00 12,044,270.00 F4美容SPAB服务 683.00 6.00 1,495,770.00 F4餐饮B餐饮 481.00 7.00 1,228,955.00 F4 F4 汇总汇总 3,521.00 11.49 14,768,995.00 餐饮B餐饮 2,628.00 6.00 5,755,320.00 F5 F5 汇总汇总 2,628.00 6.00 5,755,320.00 总计总计 16,036.00 14

41、.06 82,305,675.00 - 55 -本项目租金增长预计本项目租金增长预计 增长率：C类店铺散铺：前十年，每年平均增长10%，以后每年3%；B类店铺零售次主力店以及餐饮、娱乐店铺：前十年每年平均增长5%，以后每年2%； 空置率：首年10%空置；第二年5%空置；以后3%空置； 租金折让：为吸引品牌商家入驻，首年给予20%折让，约相当二个月免租；- 56 -前十年租金增长情况前十年租金增长情况CAGR：9.5%- 57 -商业经营现金流预计与物业价值估计商业经营现金流预计与物业价值估计商业经营现金流模拟表项 目201120122013201420152016201720182019202

42、020211税前现金流量年租金 2,963 8,463 9,358 10,138 10,989 11,917 12,929 14,033 15,238 16,554 17,007 减去：经营费用 -1,764 -2,641 -2,577 -2,697 -2,828 -2,969 -3,123 -3,289 -3,469 -3,665 -3,745 推广费用 -500 -500 -300 -300 -300 -300 -300 -300 -300 -300 -300 人工成本及办公费用 -360 -494 -509 -525 -540 -556 -573 -590 -608 -626 -645

43、商业管理费用（租金8%） -237 -677 -749 -811 -879 -953 -1,034 -1,123 -1,219 -1,324 -1,361 营业税及附加（租金5.5%） -163 -465 -515 -558 -604 -655 -711 -772 -838 -910 -935 房产税（房产原值*70%*1.2%） -504 -504 -504 -504 -504 -504 -504 -504 -504 -504 -504 净经营收入（NOI） 1,199 5,822 6,781 7,441 8,161 8,948 9,806 10,744 11,769 12,889 13,2

44、62 项目物业价值（NPV9%)万元 121,053 130,749 136,694 142,215 147,574 152,694 157,489 161,856 165,679 168,821 171,126 - 58 - 第五部分第五部分 本项目后续服务方案本项目后续服务方案- 59 -服务内容服务内容针对本项目的实际情况以及贵司的服务需求，我公司将为本项目提供开展以下三部分服务：全程商业顾问服务招商代理服务商业运营管理服务- 60 -1、商业策划顾问、商业策划顾问与甲方协商进行各业态、商铺租金定价范围确定建议；根据招商情况，针对品牌专卖店、餐饮娱乐商户、配套服务商户等进行招商策略、租金

45、策略调整建议；与甲方协商后确认商业整体工作进度安排；细化项目定位，确定定位在品牌、商业环境、空间规划布局、经营管理、物业及设备设施条件等方面的体现策略和要求建议；协助甲方确认广告公司提报招商推广方案；协助甲方进行市场推广活动（广告、公关、活动）的组织与全面推进；根据招商情况进行前期定位中的招商策略、租金策略调整建议；制定商业组合控管和招商优惠策略；制定未出租空间运营策略；制定招商工作计划，并编制相关预算；经营预测财务分析；协助甲方制作项目购物指南；协助甲方审定开业商品促销活动；协助甲方及广告公司制订开业推广计划；协助甲方进行开业推广组织与协调；一、一、 商业顾问服务商业顾问服务- 61 -2、

46、商业规划顾问、商业规划顾问提供业态组合建议；提供业态纵向布局设计；商业业态布局规划；提供商业人流动线规划设计；提供商业垂直动线规划设计；提供商业业态面积统计及分析；提供商业项目租金预算及分析；提供各业态定位与主力商家组合建议；提供业态定位，店铺分割及品牌落位设计；提供主力店招商时调整业态组合与商铺划分设计；协助甲方确认室内环境设计方案的审核建议；协助甲方对专业设计公司提交的各类方案，审核并提供专业意见；协助甲方提供专业设计公司进行相关的商业装修设计方案的调整、审核建议；协助甲方进行内外部交通设计提供审核建议；协助甲方进行景观设计审核建议；协助商家为设计院提供设计需求建议；协助甲方检核各店铺的装

47、修状况是否达标；各阶段商业设计、设施及导识、VI系统设计审核；一、一、 商业顾问服务商业顾问服务- 62 -3、物业工程顾问、物业工程顾问提供设备设施设计审核建议；提供水机电设备设计需求建议；提供车流及停车场设计审核建议；提供商业物业需求，管理用房需求以及物业管理技术指标需求建议；协助管理公司制定设备设施的管理、消防安全管理、财产安全管理、治安管理、环境卫生管理制度；协助管理公司制定物业管理的各项管理制度、操作规范；审核商户装修及设备安装工程的设计、施工方案，协助办理施工申报审批手续，对施工过程进行监督；协助管理公司制定商户管理和服务的管理制度，并检查、落实；协助各商户与管理公司进行商装的方案

48、审核；协助甲方及管理公司进行工程验收、交接；一、一、 商业顾问服务商业顾问服务- 63 -4、前期商业运营顾问、前期商业运营顾问提供运营管理需求，管理用房需求以及运营功能技术指标建议；提供商业运营管理体系建议；推荐专业商业管理系统（软件）设计公司，对本项目商业管理系统提供评估建议；协助管理公司制定商业管理制度纲要，提供修订商业管理委托合同范本；协助甲方审定商业管理制度大纲，讨论商业管理制度细则，提供相关的专业建议；与甲方和管理公司协商制定未出租空间运营策略；协助各签约商户与管理公司进行入场前接洽；协助甲方审定商业管理制度细则，提供相关的专业建议；协助甲方和管理公司制订装修管理制度及入驻流程；协

49、助甲方和管理公司进行商家入场装修协调；协助甲方协调各商户达到统一开业时间的建议；协助甲方进行购物中心正式开业的准备工作；一、一、 商业顾问服务商业顾问服务- 64 -一、一、 商业顾问服务商业顾问服务5文本提供文本提供意向性文本正式租约合同及附件租赁管理制度及流程商业管理制度物业管理制度装修管理制度及入驻流程联营收益交付流程6 招商策略制定招商策略制定制定招商方案（包括备用方案）设立招商目标确定招商方针和招商优先次序制定商业组合控管和主力店优惠策略租金定价策略租金收入预算编制各业态、商铺租金定价范围确定租金涨幅与抽成比例建议商业管理费用核算制定未出租空间运营策略制定招商工作计划，并编制相关预算

50、经营预测财务分析租金收入预测招商及运营预测盈亏平衡点预测- 65 -二、二、 招商代理招商代理1 招商组织与执行招商组织与执行招商组织运营体系搭建业务流程制定定岗定编招商工作行为准则制定招商考核激励体系建立租赁审批授权规范，与甲方的交叉配合流程建议招租执行方案制定各区块产品组合方案各商铺候选租户方案主力租户招商方案工作进度细化整体工作进度安排招商工作进度表细化招商人员上岗培训招商执行招商工作阶段性总结与效果评估2 正式开业的准备工作正式开业的准备工作商户入场的协调工作商户入场装修协调商户各项费用的交纳协调商户各项营业手续办理的协调商户开业协调- 66 -三、商业运营管理三、商业运营管理商业运营

51、管理委托模式下我司提供的服务：负责搭建商业管理公司团队及平台体系。对项目物业管理的具体管理。卖场具体管理（包括布局、促销、调整、员工考勤及纪律、卫生、服务、安全、解决投诉）。商场优化与招商管理（包括建立业务档案、建立厂商沟通机制、建立高效有序的招商机制等建议）。执行营销管理的流程（包括各种店内、店外促销宣传活动的规划、安排和落实；包括对企业文化的整理、构建和组织实施；包括媒体公关、采访接待等），创新盈利模式，最大可能地吸引和保留消费者，实现商家盈利的目标。执行运营管理的流程，创造舒适的消费环境，创造消费者、经营商家以及发展商之间的和谐关系。实现商业物业资产的保值增值，实现发展商的投资回报目标。

52、寻找合适的投资者及合适的市场机会，以较大溢价出售本项目，以实现价值变现。对商业管理的成果负责。 - 67 -后续服务初步计划后续服务初步计划时间2008下 2009上2009下2010上2010下2011上2011下2012环球中心服务安排环球中心服务安排商业顾问服务商业策划顾问商业规划顾问物业工程顾问前期商业运营顾问招商代理服务招商准备招商开展招商深入全面招商补充招商商业管理服务需求分析系统架构与团队组建压力测试正常运营项目完工项目开业合同签订- 68 -工作期限和收费工作期限和收费时间段服务内容收费标准收费总额结算方式合同签订至开业商业顾问服务150万按阶段付费合同签订至开业招商代理招商月费：15万/月；招商佣金：45天商户成交租金，联营商户按该位置的预定租金标准计算成交租金按月支付项目开业前三个月至合同结束商业运营委托管理团队工资、办公费用按预算由贵司承担；委托管理费按年租金8%收取；按月支付- 69 -招商与运营效果保障措施招商与运营效果保障措施实力与经验是最好的履约保证。*顾问有能力并有信心高质量完成上述服务工作。*顾问的优势： 商业项目全程服务能力 丰富的操作经验 充足的商家资源库 丰富的商业地产物业资本运作经验与资源- 70 -预祝环球中心项目招商圆满成功！预祝环球中心项目招商圆满成功！The End.The End.魅力新宁波魅力新宁波 城市新中心城市新中心