房地产开发公司项目拓展及论证流程

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1、项目拓展及论证流程（审批稿）编制日期审核日期批准日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人 17 / 17 1. 目的为保持公司可持续发展，寻找房地产新项目并在确定项目前对其可行性进行科学论证。2. 适用范围适用于房地产新项目的论证工作，以及为之展开的相应研究和决策工作。3. 术语和定义3.1. 新项目论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响新项目的各个因素进行充分讨论和预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求证。3.2. 房地产土地储备：为保证公司未来项目开发的土地需求，而预先进行的以控制土地开发权力为目的购入土地的行为。3.3. 可行性研究：就是对拟购入的土地进行房地产项目技术

2、经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。4. 职责4.1. 投资拓展部4.1.1. 负责组织基础信息研究，每年末制定土地储备计划，并对研究成果进行归档。4.1.2. 信息收集、甄别阶段：以基础研究为指引进行土地信息收集，并给予筛选。4.1.3. 发展项目确定阶段：负责根据项目初步谈判的结果，讨论项目的运作方式，并通过初步市场判断确定项目的定位，进行项目经济初步测算，形成项目建议书，提交产品总监审核，决策咨询委员会评审通过后，提交总经理审核并经董事长审批后确定立项。4.1.4. 可行性研究阶段：负责根据项目的特点制定可行性研究计划，进行项目背景调研，组织公司各

3、相关部门展开相应流程工作，最终形成项目可行性报告。4.1.5. 决策、评审阶段：负责将可行性报告提交公司管理层评审。4.1.6. 负责按照公司通过的项目合作条件，取得项目开发权利，并负责合作条件的实施和跟踪。4.2. 总经办4.2.1. 组织制定公司战略规划，作为公司土地战略储备的依据。4.3. 市场营销部4.3.1. 在项目可行性研究阶段，负责项目所在区域的市场调研，并根据市场调研结果提出产品定位建议、营销初步计划。4.4. 设计管理部4.4.1. 发展项目确定阶段：根据投资拓展部的要求，根据地块的地理位置、地形地貌、规划设计条件等特征和要求，提供地块初步设计分析；4.4.2. 项目可行性研

4、究阶段：现场勘察后根据地块的地形、地貌及周边环境进行项目规划的分析，并根据产品定位建议，完成概念设计草案。4.5. 工程管理部4.5.1. 在项目可行性研究阶段，对现场勘察地块的地形、地貌、周边市政配套情况调查等进行工程建造的分析，并根据设计管理部提供的概念设计草案完成工程技术分析。4.6. 成本管理部4.6.1. 发展项目确定阶段：如投资拓展部需要，则根据设计管理部提供的项目初步设计分析进行成本初步测算。4.6.2. 项目可行性研究阶段：根据设计管理部提供的概念设计草案和工程管理部提供的工程技术分析，进行建安成本估算。4.7. 财务资金部4.7.1. 在项目可行性研究阶段，根据各专业部门提供

5、的规划、成本、销售计划等材料，完成经济效益预测及财务相关分析。4.8. 风险管理部4.8.1. 法务审计主管负责在发展项目确定阶段对拟发展项目背景资料提供法律意见；4.8.2. 法务审计主管负责在项目可行性研究阶段根据项目的背景情况进行法律风险分析，对合作合同等法律文件进行审核。4.9. 产品总监4.9.1. 在信息收集与甑别阶段，对投资拓展部收集的土地信息进行审核；4.9.2. 在发展项目确定阶段对项目立项建议书进行审核，并提交决策咨询委员会进行评审；4.9.3. 在项目可研阶段对可行性研究报告进行审核，并提交决策咨询委员会进行评审。4.10. 决策咨询委员会4.10.1. 发展项目确定阶段

6、，对项目立项建议书进行评审并形成结论；4.10.2. 在项目可行性研究阶段，对项目可研报告进行评审并形成结论。4.11. 总经理4.11.1. 在信息收集与甑别阶段，对投资拓展部收集的土地信息进行审批，决定项目是否进入下一个阶段；4.11.2. 在发展项目确定阶段听取项目的立项建议书，审核是否进入可行性研究阶段，指导项目发展方向。4.11.3. 在新项目可行性研究阶段，审核项目可行性研究成果汇报，提出综合调整意见。4.12. 董事长4.12.1. 在发展项目确定阶段听取项目的立项建议书，审批是否进入可行性研究阶段，指导项目发展方向。4.12.2. 在新项目可行性研究阶段，审批项目可行性研究成果

7、汇报，提出综合调整意见，决定项目合作条件的实施。5. 工作程序5.1. 基础研究5.1.1. 基础研究是为确定公司房地产土地储备动态计划、提高房地产新项目可行性分析技术水平所进行的持续性动态研究工作。5.1.2. 基础研究包含土地信息研究、宏观市场研究、城市规划动态研究、经济动态研究、政策法规研究、项目风险研究、公司战略研究和竞争对手研究等分项研究工作。5.1.3. 各分项研究工作由投资拓展部牵头完成，做到专项有专人负责，然后再充分利用内外资源，予以功能完善和健全。5.1.4. 各分项工作需及时把握动态信息，做到及时收集、及时分析，其研究成果可在即时报告中和以年度为节点的总结报告中体现。5.1

8、.5. 基础研究的成果经向公司总经理汇报后，最终提炼作为经营计划外部环境分析的主要部分，并在此基础上制定公司房地产土地储备滚动计划，以指导土地储备工作的进行。5.1.6. 基础资料和研究成果需须经整理、编号后放入各基础研究库归档。5.2. 信息收集、甑别5.2.1. 土地信息的收集可通过如下几种渠道进行：a） 政府公告收集类：从相关网站或政府部门获得政府出让土地信息公告、土地储备中心进行的企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易中心对拥有土地储备的企业进行转让的挂牌公告。b） 其他主动收集信息类：主动了解各区土地利用规划，旧城改造和土地供应计划等信息；各类招商会与

9、项目推介会等。c） 其他被动收集信息类：土地信息人来电、传真、约访、推介等。5.2.2. 了解到有效土地信息后，项目拓展专员需于当日最迟不超过两日内填写土地信息采集表，投资拓展部不定期对各土地信息进行合议，根据公司土地储备要求对土地信息进行初步判断，会议由项目拓展专员记录并存档。5.2.3. 通过初步判断，对符合公司土地储备计划的土地信息通过土地信息采集表的形式将土地情况向产品总监汇报，经产品总监审核，总经理审批通过后进入发展项目确定阶段；如未通过，则由项目拓展专员存入土地信息库。此后由项目拓展专员对该项土地的后续成交情况或条件变化情况加以跟踪。5.3. 发展项目确定5.3.1. 土地信息初步

10、判断后，由产品总监指定一名项目负责人。5.3.2. 项目负责人按统一格式及时填制每周的新项目发展信息通报，汇总上报部门负责人和产品总监。5.3.3. 项目负责人根据项目情况，可通过咨询等了解该项目的背景资料，初步判断项目的操作方式，资料汇总后提请总经办法务审计主管提供意见，最终做出项目用地购买操作方式的法律风险判断。5.3.4. 项目负责人进行项目实地勘察和周边市场的简易调查，根据市场情况和项目特点做出初步项目定位，初步项目定位至少需包含以下内容：a） 项目的档次、主要客户群。b） 项目在公司项目组合中的地位和大致开发周期。c） 项目中不同建筑产品的种类和各自面积份额、售价。5.3.5. 项目

11、负责人可根据项目的特殊性与否，进行后续处理：a） 常规项目，易于规划的：可与设计管理部、市场营销部口头沟通后确定各种形式产品的面积组合，并由成本管理部提交各种形式产品（含基本配套）的成本数据，作为初步经济测算的依据。b） 特殊地形或包含特殊配套的项目：可将项目资料和初步产品定位交由设计管理部做出规划设计草案，交成本管理部做出建安成本的粗略测算，作为初步经济测算的依据。5.3.6. 项目负责人根据项目情况，做出初步经济测算结果；5.3.7. 项目负责人综合初步接触土地项目后确定的土地获取的操作方式，形成简易的新项目发展报告，经部门内部评审，产品总监审核后，申请召开公司专项汇报会。5.3.8. 专

12、项汇报会是由公司决策咨询委员会成员参加的、判断项目能否确定并进入可行性研究程序的评审会议，根据需要也可加入公司其他专业技术部门人员参加，会议内容如下：a） 项目汇报会初步报告包括项目简介、周边环境和市场介绍、未来发展趋势和市场定位、合作方式及风险分析、设计要点和相应成本分析、公司策略和开发周期、经济效益测算等。b） 项目负责人需提前将新项目发展报告发给与会人员，为保密起见，土地方情况和重要谈判条件不能涉及。c） 项目负责人根据项目情况，可确定参加会议各专业部门的人员，须提前通知。d） 会议首先由项目负责人做介绍，并确定主题由各专业部门进行讨论和论证，最后综合各部门意见。e） 公司总经理审核，董

13、事长最终决定项目是否进入可行性研究阶段，并根据各方面意见指导项目发展方向。5.3.9. 项目经评审确定后，进入可行性研究阶段，未通过则根据会议意见进行调整或放弃。会议内容根据会议记录形成会议纪要。5.4. 项目可行性研究5.4.1. 项目可行性研究是对前期项目初步预测的论证，其最终形成项目可行性研究报告。5.4.2. 项目负责人首先将专项汇报会上的意见汇总，根据项目情况，通过产品总监，向公司总经理申请成立项目发展小组，并制订可行性研究计划，该计划需包含各相应工作的责任部门（责任人）、达到效果和时间要求，并根据时间节点列出横道图，发相关部门。5.4.3. 项目负责人根据可行性研究计划，组织各相关

14、部门对项目进行现场勘察，并组织完成如下工作：a） 项目负责人进一步完善项目背景调研，包括：项目获得方式的流程、土地方资信情况、项目所在区域的环境和配套、区域规划和未来发展趋势等。b） 风险管理部法务审计主管参加项目后续谈判，做出法律风险分析。c） 市场营销部根据可行性研究计划对项目周边市场进行详细调研，制订产品定位建议，形成新项目市场定位建议设计草案任务书。d） 设计管理部先期对现场勘察地块的地形、地貌及周边环境进行项目规划的分析，并根据新项目市场定位建议设计草案任务书，完成规划设计草案，形成新项目可行性论证规划草案指标说明。e） 工程管理部先期对现场勘察地块的地形、地貌进行工程建造的分析，并

15、根据设计管理部提供的规划草案完成工程技术分析。f） 成本管理部根据设计管理部提供的规划草案、新项目可行性论证规划草案指标说明和工程管理部提供的工程技术分析，提供建安成本估算。g） 市场营销部在设计管理部完成规划设计草案后，制订销售初步计划。h） 财务资金部根据各专业部门提供的规划、成本、销售计划等材料，完成经济效益预测分析。5.4.4. 投资拓展部最终组织各方面材料，形成项目可行性报告，经产品总监审核后，申请召开公司新项目可行性论证决策评审会。5.5. 决策评审5.5.1. 公司新项目评审会由投资拓展部组织，公司决策咨询委员会和参与项目论证的各部门参加，听取项目负责人对项目可行性研究的汇报，最

16、终由公司总经理审核，董事长批准。5.5.2. 若项目在上述环节中未获通过，项目负责人则需要根据会议意见对可行性研究进行综合调整或放弃该项目，并将全部资料收集归档，纳入信息库。5.5.3. 若项目获评审通过，投资拓展部按照项目评审会通过的项目合作条件，进行项目获取的实施和跟踪。5.6. 项目获取5.6.1. 项目获取的方式，通常有两种：a） 政府招拍挂，按政府相关规定办理各项手续；b） 协议转让等；5.6.2. 无论通过何种方式，公司合法地获得项目土地的开发权力后，投资拓展部立即根据可行性研究的情况提请公司总经办制定新项目开发建议。公司总经办组织其他专业部门共同制定项目开发节点计划并上报公司总经

17、理进行评审审批。5.7. 投资拓展部签订土地出让合同之后，根据合同对相关部门进行交底，并把项目移交给相关部门，由相关部门介入，开始项目的开发工作。（注：投资拓展部签订协议合同后，全程跟踪合同的执行情况）6. 支持性文件6.1. ZZ-WI-TZ-01可行性报告编写作业指引6.2. ZZ-WI-TZ-02市场研究报告编写作业指引7. 相关记录7.1. 土地储备计划表7.2. 土地信息采集表7.3. 新项目发展信息通报7.4. 新项目市场定位建议设计草案任务书7.5. 新项目可行性论证规划草案指标说明7.6. 新项目可行性研究成本测算表7.7. 新项目开发节点计划土地储备计划表记录编号：2008年

18、2009年1、当年新储备总规模（建筑面积）2、目标发展方向 A、目标一 1）区域位置要求 2）规模（建筑面积） 3）楼面地价水平 4）销售净利润水平 5）最迟签约时间 6）最早体现利润时间 7）备选项目 B、目标二 1）区域位置要求 2）规模（建筑面积） 3）楼面地价水平 4）利润水平 5）最迟签约时间 6）最早体现利润时间 7）备选项目 C、目标三 1）区域位置要求 2）规模（建筑面积） 3）楼面地价水平 4）利润水平 5）最迟签约时间 6）最早体现利润时间 7）备选项目3、关注发展方向4、预计地价支付最大需求5、年末土地储备预计6、预计土地经营成果体现 A、增加净利润预计 B、增加销售面积

19、预计 C、增加销售额预计 D、增加剩余资金预计 E、增加新开工面积预计 F、增加在建面积预计 G、增加竣工面积预计7、2009年土地储备方向与目标设想备注：本表设置的年度可根据实际年份调整。土地信息采集表记录编号：信息来源： 填报日期：项目联系人：实地考察日期：一、宗地基本情况概要宗地名称位置（详见附图）区域位置土地编号四至范围东南西北地段土地所有权归属土地使用权归属土地方土地使用年期交易方土地规划用途技术指标(根据对方阐述)占地面积（平米）.建筑密度%建筑面积（平米）其中：住宅容积率.商业楼面地价会所车库土地渊源土地现状周边环境土地周边水电供应情况出让条件合作方式土地价格周边可拓展土地付款条

20、件交地标准开发时间要求市场周边楼市价格情况经济测算项目判断意见产品总监意见总经理意见后续跟进情况记录最终成交情况附：1. 项目成本简单测算：2. 项目利润简单测算：3. 项目位置图4. 项目宗地图：备注：1. 本表由投资拓展部组织填写，并根据内部会议记录初步判断意见，经产品总监审核，总经理审批后存入公司土地信息资料库；2. 本表可根据项目实际情况，增加表格汇报项目；3. 后附图片可根据资料掌握的实际情况附上。新项目发展信息通报填报单位： 填报日期：一、项目进展状况及工作计划详细内容项目进展状况接触程度说明与土地方接触程度，初步接触、深入了解、有合作意向、准备上会还是准备签约。谈判情况谈判进展情

21、况，谈判条件等发生重大变化。法律手续法律手续办理程度，如：已取得的政府、法律文件依据等。焦点难点项目进展的主要难点和焦点。项目发展环境变化竞争对手竞争对手加入或退出，对手提出条件发生变化等，以及主要竞争对手在整个城市重大土地购买或其他投资。竞争楼盘对项目发展有影响的楼盘推出与封盘等。政府政策主要政府政策颁布或变动及对项目发展的影响，政府倡导重点开发区域和领域的提出或形成。城市规划城市规划发生重大变动或（即将）实施，重大城市规划调整。市政配套整个城市重大市政建设（如交通捷运系统规划和建立，主要道路的开工或通车），以及项目周边市政配套的改变。其他因素如：房地产热点发展区域的形成和改变等。下一步计划

22、说明该项目下一步工作计划（继续跟进还是暂缓、终止）、工作重点、采取的策略、突破点、是否需要项目发展工作小组介入、什么时间召开听证会等。新项目初步市场定位建议草案任务书注：配套（煤水电气、道路）新项目可行性论证规划草案指标说明（含建造标准） 项目编号填写日期项目名称一、指标统计指标类型指标单位定位建议数值实际数值备注用地平衡总用地面积平方米建筑用地面积平方米总建筑面积（计容积率）平方米其他不计容积率建筑面积平方米用地构成小区道路平方米消防道路平方米人行道平方米广场平方米绿化平方米水景平方米室外体育设施平方米室外泳池平方米注明个数基本指标规划容积率覆盖率%绿化率%总户数个车位数（其中地面停车）个二

23、、建筑细部面积指标可售住宅分类占地面积建筑面积层高层数结构类型电梯个数户数内外部装修标准、厨卫设置别墅住宅联排住宅多层住宅小高层住宅高层住宅超高层住宅合计备注：属于同种建筑类型但层数差异较大时，或有重大影响成本情况时可单列计容积率配套占地面积建筑面积层高层数结构类型内外部装修标准、设施设置商业会所幼儿园小学物业用房其它不计容积率配套占地面积建筑面积层高层数结构类型装修标准架空花园架空车库地面停车地下商业街地下室面积三、其他说明：建筑概况1、 设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点；2、 主要产品类型分布：多层、高层，还是联排别墅，及各种产品的楼栋数，各个楼栋大堂及电梯专修标准；3

24、、 各种占地的配比是否恰当，车位布置是否合理；4、 商业物业独立布置还是沿裙楼布置，商业人流入场考虑，是否布置扶梯、中央空调；园林小品标准其他配套设施内容及规模单独占地体育设施规模和标准说明总体装修标准包含内墙装饰、外墙装饰、厨卫装饰的标准；节能和环保型建筑材料选用的考虑；其他必要文字说明四、签 字 栏填 表（设计管理部设计管理人员）审 核（设计管理部负责人）签 收（工程管理部）签 收（成本管理部）备注：1、本表（含附表建造标准）由设计管理部设计管理人员根据新项目初步市场定位建议草案任务书编制，经设计管理部内部校对审核后，作为进行工程技术分析和进行建安成本测算的依据。2、本表可根据项目实际情况

25、进行调整，但需作说明。建造标准建筑类别 类型1 类型2 类型3 类型4 举例 层数/层高 7层/3.2M 结构类型 框架 土建部分地基处理 强夯等 基础 C20钢筋混凝土桩承台、砖基础 外墙 加气混凝土砌块墙，一砖 内墙 加气混凝土砌块墙，1/2砖 柱 C25钢筋混凝土矩形柱、400*600 梁 C25钢筋混凝土单梁 板 C25钢筋混凝土有梁板、C30预应力钢筋混凝土空心板 地面 混凝土垫层 楼面 水泥砂浆 屋面 水泥砂浆平面、水泥珍珠岩保温层、石油沥青油毡防水、混泥土板架空隔热层 门窗 木镶板门、铝合金推拿窗 外墙装饰 外贴马赛克 内墙装饰 混合砂浆、仿瓷涂料 橱卫装饰 地面砖、抽水坐厕 安装部分给排水消防电气采暖燃气空调智能化电梯