瑞宁国际酒店建设项目可行性研究报告

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1、张家界瑞宁国际酒店项目可研报告张家界瑞宁国际酒店项目可行性研究报告建设单位：张家界瑞宁旅游发展有限公司编制单位：湖南智埔工程建设有限公司编制日期：二零一六年六月第章 总论错误！未定义书签。第一节项目概况 错误！未定义书签。第二节研究工作的依据和范围错误！未定义书签。第三节研究工作的概况错误！未定义书签。第四节研究结论2第二章 项目提出的背景和建设的必要性 错误！未定义书签。第一节项目提出的背景 错误！未定义书签。第二节项目建设的必要性 错误！未定义书签。第三章 市场预测与建设规模错误！未定义书签。第一节 市场预测错误！未定义书签。第二节建设内容和建设规模确定的依据错误！未定义书签。第三节 项目

2、建设规模 错误！未定义书签。第四章 建设条件与场址错误！未定义书签。第一节 建设条件错误！未定义书签。第二节 场址错误！未定义书签。第五章 工程技术方案错误！未定义书签。第一节项目组成 错误！未定义书签。第二节总平面布置错误！未定义书签。第三节土方平整设计错误！未定义书签。第三节道路设计错误！未定义书签。第四节排水设计 错误！未定义书签。第五节交通安全及管理设施错误！未定义书签。第六节绿化工程错误！未定义书签。第七节照明工程 错误！未定义书签。第四节劳动保护安全防护错误！未定义书签。第六章 环境保护错误！未定义书签。第一节设计依据错误！未定义书签。第二节建设场址环境现状错误！未定义书签。3第三

3、节施工扬尘、噪声的处理措施 错误！未定义书签。第四节环境影响评价 错误！未定义书签。第七章节约能源 错误！未定义书签。第一节设计依据错误！未定义书签。第二节 用能标准和节能规范 40第三节节能措施和节能效果分析 41第八章 实施进度建议41第九章 项目的组织管理和工程管理 42第一节 项目的组织管理 42第二节 工程管理43第十章 工程招投标方案错误！未定义书签。第十一章 投资估算与资金筹措错误！未定义书签。第一节 投资估算错误！未定义书签。第二节资金筹措与使用计划错误！未定义书签。第十二章 经济分析与评价错误！未定义书签。张家界瑞宁国际酒店项目科研报告第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名

4、称张家界瑞宁国际酒店建设项目1.1.2项目建设单位张家界瑞宁旅游发展有限公司1.1.3项目建设地点桑植县澧源镇何家坪社区1.1.4项目建设规模与内容张家界瑞宁国际酒店建设项目按四星级标准设计，本项目包括宾馆主楼、裙楼、停车场等，占地13333m2,总建筑面积19800m2,房间配套数150间。1.1.5项目投资估算与资金筹措本项目总投资9000万元，其中：工程费用6557.00万元，工程建设其他费1832.00 万元，预备费600.00万元。项目建设资金全部由建设单位自筹解决。1.1.6建设周期根据项目建设规模，预计建设工期为18个月，即从2014年8月开始，到2016年2月竣工。1.1.7主

5、要经济技术指标项目总投资9000万元。项目建成后将达到年接待人数4万人，实现营业收入2942.26万元，利润850.3万元，纳税283.43万元，解决就业人口 200多人。根据项目的投资所需要的时间及预计净利润水平进行分析， 该项目计算期为12年。项目主要技术经济指标表单位：万元序号指标名称单位指标备注一一一建筑指标占地面积2 m13333总建筑面积2 m19800容积率%1.5二二二总投资万元9000自筹资金万元4500银行融资万元4500-三年营业收入万元2942.26四年利润总和万元850.3五年均营业税及附加万元283.43六财务内部收益率%税前15税后121.2可行性报告编制原则、依

6、据和范围1.2.1编制原则1. 抓住桑植县打造知名山水旅游城市的机遇，按照桑植县城市总体规划的要求， 完善周边环境和项目建设所在地的城市中心区域功能，提升旅游服务水平，遵循经济 效益、社会效益和环境效益并举的原则。2. 充分利用项目建设所在地的区位优势，建筑造型兼顾当地建筑及环境特色，搞 好项目的规划设计，突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。3. 酒店设计既要现行特点体现行业特点（住宿、餐饮、娱乐、商务、旅游、展览 与展示、购物、会议、交际等），又是具有服务社会（满足市场需要、增加就业、拉动 全市经济增长等）的功能。4. 充分利用新技术、新材料，提高项目建设的科技含量，节约能源，节约用

7、地， 节省材料，带动相关产业发展。122编制依据1中华人民共和国城市规划法2城市用地分类和规划建设用地标准（GBJ137-90）3. 桑植县城市总体规划（2009-2030）4. 桑植县土地利用总体规划（2006 2020年）5. 国家计委建设项目可行性研究报告内容及深度的规定6. 张家界瑞宁旅游发展有限公司提供的相关资料7. 其他相关法律、法规、规范及标准。1.2.3可行性研究报告编制的范围我单位受项目承办单位委托，对张家界瑞宁国际酒店项目进行可行性研究并提出 报告。主要内容包括：项目建设的背景及必要性、发展规划、产业政策和行业准入分 析、项目建设规模与建设条件、项目设计方案、环境保护与节能

8、措施、劳动安全与消 防、项目招标投标、投资估算与技术经济综合评价、项目社会效益评价等。1.3结论与建议1. 张家界瑞宁旅游发展有限公司在当地政府以及各界的支持帮助下，投资9000万元在桑植县澧源镇何家坪修建一座年接待量达5万人的四星级酒店。2. 张家界瑞宁国际酒店建设项目目标明确具体，建设条件优越，符合国家和地方 产业政策或规划。项目投资结构合理，建设规模适宜，资金安排合理，财务分析经济 效果可行，管理体系健全，项目投资建设周期短、投资回收快、投资回报高、利税率 高。3. 项目从建设规划、投资规模到经营管理均切实可行，抗市场风险能力强，立项 目标准确。相信在当地得天独厚的旅游资源的映衬下，酒店

9、的市场将会更加广阔，会 带来显著的经济效益和社会效益。对当地的税收和就业都有一定的帮助。4. 建议项目尽早立项，筹措资金，抓紧实施。第二章发展规划、产业政策和行业准入分析2.1发展规划2.1.1符合我国将进一步完善服务业发展的规划我国将抓紧制订或修订服务业发展规划、研究完善服务业产业政策，以加快我国 服务业的发展，促进经济增长方式的转变。国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见要求各地区根据 国家服务业发展主要目标，积极并实事求是地制订本地区服务业发展规划，提出发展 目标、发展重点和保障措施。经济较发达的地区可以适当提高发展目标，有条件的大 中城市要加快形成以服务经济为主的产业结构

10、。2.1.2符合张家界市有关发展规划要求国务院出台关于加快发展旅游业的意见，把旅游业定位为国民经济的战略性支 柱产业，为旅游业加快发展提供了极好的机遇。张家界获批成为国家旅游综合改革试 验区，省委省政府出台支持张家界建设旅游综合改革试点城市的政策举措，是我市“十二五”时期加快发展的重大机遇， 我市可以在重大项目、资金投入方面，在打破常规、 改革创新方面，争取国家和省委省政府更多的政策支持，加快优势产业发展，极大地 发挥旅游带动功能。本项目的建设符合张家界市有关发展规划要求。2.1.3符合市、县社会经济发展规划要求张家界市是湖南省重要的旅游城市之一，张家界市“十二五”规划纲要中明确指 出：加大力

11、度引入国际知名品牌酒店、旅行社等战略合作者进入我市，采取奖励措施 鼓励旅游企业创建5A级景区、四星级酒店和全国百强旅行社，大力培育旅游市场主体， 加快提升旅游企业整体竞争力。桑植县十二五规划中提出以中心城区为核心，整合瑞塔铺、利福塔等地构筑县域 发展平台，提高城市公共服务能力，加快人口聚集和产业聚集，逐步扩大县城规模， 进一步发挥其在县域中的政治、经济、文化中心作用。依托现有城市基础，以建设现代化的生态城市为目标，改造提升老城区，大力发 展新城区。,继续加强基础设施和社会服务设施建设，注重生态保护和环境治理， 提升城市品位，促进人口和产业的集聚，壮大县区规模，强化城区的中心功能。“十一五”期间

12、，张家界市根据本地区的实际，实施了 “三年有改观，五年大变 样”的旧城改造计划，不断加快城市建设和旅游地产开发的步伐。本项目所位于市区 的后花园-桑植县，项目的建设符合相关产业发展规划，有利于推动城市建设的发展， 改善桑植县乃至张家界市的旅游服务环境，促进旅游产业的发展。2.2产业政策221项目所属行业根据国民经济行业分类（GB/T4754-2011），本项目为住宿和餐饮业及房地产开 发与一体，属于H门类住宿和餐饮业、K门类房地产业。项目所属行业分类及代码详 见下表。项目所属行业分类及代码表代码类别名称门类大类中类小类H住宿和餐饮业61住宿业611旅游饭店6110K房地产业70房地产业701房

13、地产开发经营70102.2.2产业指导目录符合性分析根据外商投资产业指导目录（2011年修订）（修订版），本项目房地产开发经营不属于限制类和禁止类范围，属于允许类外商投资产业。对照产业结构调整指导目录（2011本）（修订版），本项目不在该指导目录中限制类和淘汰类范围，属于允许类投资产业张家界市产业发展指导目录（2008年本）中指出：围绕建设世界旅游精品的目 标，进一步整合旅游资源，努力推进我市旅游产品向观光休闲度假复合型转变，旅游 产业向数量质量效益并重转变，旅游品牌向国际目的地转变。着力推进功能配套与完 善，重点抓好旅游服务基础设施、高星级酒店、健身娱乐、休闲度假和商务会展项目 建设，逐步提

14、高旅游国际竞争能力；由此可见，结合市场需求，建设高品质酒店，顺 应了张家界市产业发展规划，符合产业政策。张家界市产业发展指导目录号序项目号序项目高档休闲健身及训练拓展1项目国际知名品牌餐馆、清真餐馆、8西餐2 商务会展9农业观光和农家乐3高档酒店01自驾车旅游基地及设施4高档温泉度假11科考和科普旅游5卡通公园与综合游乐项目21旅游商品开发6 旅游交通设施31特色餐饮、酒吧、休闲、旅游商品购物、文化艺术等专业街区项目景区监控、市场营销、金 融服务、综合管理等方面的旅 游信息系统41特色旅游演艺项目-7 -张家界瑞宁国际酒店项目科研报告综上分析，本项目建设符合产业结构指导目录要求，属于允许类项目

15、。2.3行业准入231拟建项目及项目建设单位符合行业准入标准的规定本项目建设单位为张家界瑞宁旅游发展有限公司，注册资金500.00万元，主要从事房地产开发、销售、酒店经营管理。在行业准入方面，符合我国有关企业注册资金、 出资要求、经营范围等方面的准入标准及要求。2.3.2符合张家界产业指导目录准入要求本项目的建设不属于张家界市发改委发布的 产业结构调整指导目录（2008年本） 中限制类以及淘汰类项目，属于鼓励类项目，符合张家界市产业指导目录准入要求。综上所述，项目符合国家产业政策，符合国家以及湖南省行业发展规划，符合桑 植县城市发展规划，项目选址合理，项目及项目建设单位符合行业准入标准的有关规

16、 定，项目的实施是符合相关政策要求的。第三章项目建设背景与建设必要性3.1项目建设背景2011年12月20日,桑植县第十五届人民代表大会第五次全体会议政府工作报 告中提出：2012年，是我县夯实基础、科学发展、加快崛起的突破之年。政府工作 的总体要求是：深入贯彻落实科学发展观，坚持以“产业扶贫、工业兴县、绿色发展” 为主题，围绕基础突破、产业升级、园区攻坚、城市转型、民生改善五个重点，进一 步强化规划指导、争资引智，更加注重要素供应、机制创新，抢抓机遇，乘势奋进，-8 -张家界瑞宁国际酒店项目科研报告努力开创富民强县新局面。,（三）以城市东扩为突破口，坚持不懈建设国内知名山 水人文旅游城市。把

17、城市发展作为经济增长的主引擎，强力推进城市东扩，进一步完 善城市功能，促进城市向旅游服务业发展转型，让一座宜居宜游、独具特色、富有个 性的魅力城市在澧水之滨加快崛起。以规划引领优化城市布局。按照“产业向园区集中，人口向城镇集中，居住向社 区集中”的原则，进一步完善东部（新城区）文化旅游配套区、中部（老城区）商业住宅 区、西部（产业园）产业集中区的空间布局，增强承载能力。,编制完成新城区控制 性详规，谋划旅游地产、综合服务中心、民俗新村、专业市场等项目，逐步把东部新 城区建设成具有办公、休闲、服务等功能的现代化生态宜居城区。以新区建设带动城 市扩容。制定国内知名山水人文旅游城市实施规划，有计划、

18、分步骤推进。,建设高星级宾馆；建设民歌大剧院；,以“桑植故事”项目、老观潭新城开发为契机， 迅速掀起城市建设新高潮。2013年7月30日，张家界市委六届五次全体（扩大）会议召开会议提出全市各级各 部门要抢抓机遇，开拓创新，全面实施提质张家界、打造升级版战略，为早日实现旅 游胜地梦、全面小康梦目标而努力奋斗。实施“提质张家界、打造升级版”战略，要围绕建设国内外知名旅游胜地总目标， 以旅游产业发展和旅游城市建设为重点，以重大工作和重点项目为抓手，加快“推进三个转变”，致力“建设四个城市”，大力实施提质张家界、打造升级版一一张家 界市加快推进国内外知名旅游胜地建设五年行动计划，简称“1656行动计划

19、”。实施好这个行动计划，重点在于动起来。,抓紧实施旅游城镇建设提质升级行动、旅 游景区建设提质升级行动、旅游设施建设提质升级行动、旅游管理服务提质升级行动、 旅游融合发展提质升级行动、文明城市创建提质升级行动“六大提质升级行动”。核 心在于补短板。要切实强化“短板意识”，突出抓好旅游消费场所建设、突出抓好特 色旅游产品开发、突出抓好高端旅游设施和高端品牌建设、突出抓好旅游消费环境建 设，拉长旅游消费短板，提升旅游消费水平。关键在于促项目，要进一步强化项目意 识，高起点筛选、高水平谋划、高效率推进、高质量建设一批重大项目，大手笔招商 引资，加快项目建设和开工。3.2项目建设必要性321是完善桑植

20、县旅游公共服务体系、适应当地旅游产业发展的需要。桑植县地处武陵山脉北麓、鄂西山地南端、湖南西北部，是贺龙元帅故乡、红二 方面军长征出发地，隶属国际旅游新城一张家界。桑植位于澧水之源，森林覆盖率达 64.5%,境内有溪水、河流410条，是得天独厚的天然氧吧、绿色生态家园，被誉为“张 家界后花园”。作为张家界旅游东线、西线的重要组成部分，有九天洞、八大公山国 家自然保护区、峰峦溪国家森林公园、溇水风光，以及贺龙故居、贺龙纪念馆、芙蓉 恐龙、桑植民歌等自然、文化旅游品牌。桑植已被列入全国100个红色旅游经典景区， 30条红色旅游精品线路和湖南省 5条红色旅游精品线路。近年来，桑植县旅游业继续 保持高

21、速增长，2012年全县接待国内外游客257.62万人次，实现旅游收入115667万 元，同比分别增长24.9%和25%通过本项目的建设，可以进一步完善当地旅游公共服务水平，提升桑植县的旅游接待容量，改善桑植县旅游接待条件，促进当地经济的发展。3.2.2项目建设是企业实现可持续发展的需要。张家界瑞宁旅游发展有限公司是一家从事旅游房地产开发、销售、酒店经营的综 合性企业。根据企业自身发展规划，并结合桑植县城市发展总体规划，经多方研究、 论证，提出在桑植县澧源镇何家坪社区兴建集四星级酒店，来调整企业产品结构，增 创经济效益，推动企业的发展，同时对桑植县乃至张家界旅游业和社会经济的发展具有积极的作用。

22、323项目的建设是适应人们多元化生活的需要。随着我国经济的发展，消费水平的不断提高，社会需求结构和消费结构已经发生 了深刻的变化。居民消费结构中用于文化教育消费的部分越来越大，增长速度越来越 快。近年来，我国恩格尔系数逐年下降，居民消费结构中，教育文化娱乐服务方面的 实际支出和所占比例都在不断增加。与20年前相比，人民群众的文化需求逐渐由被动 接受变为文化生产的引导力量。相当一部分居民群体的消费重心开始向教育、科技、 旅游及精神产品消费等领域转移，不仅在衣、食、住、行、通讯、卫生和生活环境等 物质生活的各个方面提出了更多、更高的要求，而且在文化娱乐、广播影视、体育康 复、旅游休闲等精神生活方面

23、也提出了更多更高的要求。本项目的建设能够为境内外 游客提供餐饮、住宿、购物、休闲娱乐活动场所，推动当地旅游地产的发展，满足当 地居民不断增长的置业需求，提升城市的建设水平，满足人们日益增长的文化生活需 求。324是新增就业岗位、缓解就业压力、提升当地居民生活水平的需要。解决就业问题是我国经济建设和社会发展中一项极端迫切而艰巨的任务， 就业问 题是当今世界各国都面临的一个难题， 就业和再就业已成为关系政治稳定、 社会安定、 经济发展的极为重要因素。桑植县四星级酒店的日常运营需要大量的工作人员提供服务，通过本项目的建设 可为社会提供约200个新工作岗位，为当地富余的社会劳动力和大中专毕业生提供了

24、就业机会，有利于缓解当地就业压力，同时可提高当地人民生活水平和质量，对构建 和谐社会具有积极的作用。综上所述，该项目的建设符合国家产业政策和桑植县城市发展规划，不仅能增强 企业的经济实力，增加就业机会，而且可促进桑植县乃至张家界市旅游产业的快速发 展，具有明显的经济和社会效益，项目的建设是十分必要的。第四章 项目选址与建设条件4.1项目选址本工程项目选址位于桑植县澧源镇何家坪，处于桑植县城城市边缘。远离市区喧 闹，优美僻静的环境能让客人能得到足够的放松。本场址为规划中的城市建设用地，不占用耕地，场址地质单一，地势平坦，适宜 施工。项目所在区域内目前无大的工业污染源，环境质量总体优良。场址范围内

25、无矿 床、文物古迹和军事设施，没有各类列入国家保护目录的动植物资源，没有风景名胜 古迹等环境敏感点，不影响交通运输和周边地块的防洪排涝。而且因为该处的场地、 建筑大小都适宜，完全可以容纳，这样就大大节约了用地。该处东临汽车东站（在建）、西与县政府相望、南方澧水环绕、北临帅乡路，是张 家界市区至桑植的必经之路，距县城 3公里。建成后在城市郊区形成集发展住宿、商 务、休闲、度假、娱乐、购物、餐饮、体育、展示等主要功能的综合性旅游服务设施， 有利于在投入使用后发挥最大效能。4.2建设条件421项目区位98桑植县地处武陵山北麓，鄂西山地南端，是一个自然风光奇特秀丽的山区县。项 目建设位于桑植县中心城区

26、，是桑植县的政治、经济、文化教育中心，全镇总面积 平方公里，基础设施完善，交通条件便利，黔张常铁路、张桑、桑龙、桑慈、桑永高 速五路从中贯通。桑植县旅游资源十分丰富，主要包括九天洞、苦竹寨、赤溪河、峰峦溪、溇水风 景名胜区、贺龙故居、红二方面军长征出发地、芙蓉龙化石群、八大公山国家森林公 园和白族、土家族民俗文化等资源。2014年以来，张家界市委杨光荣书记及市旅游局相关领导先后来我县进行了西线 旅游调研，明确提出了以“以武陵源为核心、慈利东线、桑植西线、永定区核心服务 区”的“三星拱月”西线旅游开发的工作思路，桑植西线旅游上升到了与武陵源核心 景区形成互补，是张家界市打造世界旅游精品，建设世界

27、旅游目的地一个重要组成部 分的战略地位。积极整合资源，将西线旅游打造成为一个融峡谷风光、洞天美景、水 上漂流、民俗风情、红色文化于一体的旅游资源聚集区。4.2.2地形、地震情况桑植县境内地形复杂，县境地貌以山地为主，地势北高南低，北部和东北部属中 山和高山地区，中部、南部和西部属丘陵岗地。，县内大地构造单位属新华夏结构体。 区域地层主要有寒武系、志留系下统、白垩系、第四系冲积、堆积。地震方面张家界 及桑植县按国家2010年1月1日颁布建筑抗震设计规范 GB50011 2010及2016 年6月1日实施的中国地震动参数区划图GB18306-2015规定，抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值

28、0.05g.4.2.3气候条件桑植县地处北中纬度，属中亚热带山原型季风性湿润气候。总的气候特点是四季 分明，雨量充沛，无霜期长，严寒期短。由于受地形的影响，气候复杂多变，且垂直 气候差异明显。县境风向随季节转换较明显，秋、冬、春季多为偏北风，夏季盛行东 风、东北风。全县年均气温16左右，一年之中，1月最冷，均湿3.5 4.3,7月最热, 均温26.3 28。境内日照在全省属中等，且各区域分布不太均匀，降水量较为充沛， 年均降雨量1400mm多集中在4-6月，且降水量在时空分布上有明显的不均，多是雨 量随海拔升高而增高。4.2.4水文地质条件及评价项目区域属第四系全新统和新生界第四系更新统，主要

29、为冰川相、河湖相、冲积 相等沉积物，由砾石层、砂层、粘土层、红土及表土组成，从下而上由粗变细，组成 四个沉积韵律，厚40-60米。建筑场地大部分在第四松散土层上，松散土层区系第四 系全新统、更新统土层区。根据岩土名称和现状，结合邻近场地地质资料分析，该项 目场地内无断裂横行穿越，无滑坡、崩塌、泥石流等不良地质作用及砂土液化现象， 场地稳定，适宜进行本工程的建设。项目具体建设过程中需要根据专业机构出具的地质灾害勘察报告，结合建筑物实 际现状做好地质灾害防治措施。425交通和通讯条件本项目地处城镇主要道路南侧，可利用原道路直达，交通运输便利，地理位置优 越，可节省大量运费，对项目建设十分有利。该项

30、目所在地通信设施发达，移动、联通及电信网络覆盖全境，先进的通信设施、 齐备的通信工具，完全满足该项目的需求。4.2.6公共设施条件（1）供电：该项目所在地电力已并入大网，电力运行稳定，完全可以保证建设时 期和建成后的电力需求。（2）供水：该项目所在地饮水工程由市政自来水管网供水，水源充足，且水质良 好，能满足项目建设用水。（3）建材供应条件：桑植县建材资源丰富，各类建材厂家众多，项目建设所需的 砂子、石料、砖、木材等均由当地建材厂家提供，钢材、水泥由各生产厂家驻城内供 货商定点供应。项目的建筑材料来源充足。427征地拆迁和移民安置规划方案项目用地属于已规划城市建设用地，项目的建设符合了张家界市

31、土地利用规划的 有关要求，张家界瑞宁旅游发展有限公司拟对土地进行开发利用，提高土地利用率。 项目用地范围内无特殊建构筑物，项目建设过程中所发生的拆迁和移民安置等问题， 按照桑植县及张家界市相关政策给予补偿、安置。第五章 建设内容与设计方案5.1 设计依据业主的设计要求及提供的规划用地红线图建筑结构可靠度设计统一标准(GBJ50068- 2001)建筑结构荷载规范(GB50009-2012)混凝土结构设计规范(GB5001O 一 2010)建筑抗震设计规范(GB50011-2010)建筑地基基础设计规范(GB50007-2011)建筑抗震设防分类标准(GB50223-2008)建筑给水排水设计规

32、范(GB50015-2003 (2009年版)室外给水设计规范(GB50013-2006室外排水设计规范(GB50014-2006二次供水工程技术规程(CJJ140-2010)建筑设计防火规范(GB50016-2006建筑灭火器配置设计规范(GBJ50140-2005民用建筑电气设计规范(JGJ16-2008)低压配电设计规范(GB50054-2011民用建筑照明设计规范(GB50034-2013建筑物防雷设计规范(GB5OO57-2O10住宅建筑电气设计规范(JGJ242-2011)国家和地方颁发的有关规范、和标准。5.2 设计原则1. 项目用地地形南低北高、西低东高，为了减少土方工程量，同

33、时又满足排水和 各种场地要求，规划布局尽可能结合地形，按照“随坡就势、随高就低、大保留、小 改造”的设计原则，创造一种尊重环境、以人为本、具有时代气息的酒店综合体。2. 坚持高标准的规划设计，力争规划一步到位，以满足未来旅游形势发展的需求。 考虑各种不同功能和客用与服务的出入口交通合理组织，人流、车流、物流流线完全 分开，各流程路线简洁明确，快捷高效。3. 建筑造型设计力求简洁明快、美观大方，通过精心的规划与建设，创造更完美、 更能迎合市场需求的土家风情的豪华酒店。5.3 建筑设计5.3.1总体布局张家界瑞宁国际酒店位东临汽车东站、西与县政府相望、南方澧水环绕、北临帅乡路，车流人流多，交通方便

34、，是建造高档酒店的理想位置。整个项目主体 5层沿河 而立，酒店沿帅乡路设单向6m宽的出入车道，沿地块东西向修建区间道路，与城市道 路共同构成整个地块的一个环形交通网络。项目的辅助设施维修间、配电室等小型配套建筑在满足功能需要的前提下做到以 下几点：一是可与主体建筑归并集中；二是选择较为隐蔽的建设地址，不占据视线显 著位置。户外消火栓应醒目的立于主干道路附近的绿地，以保障其功能。地面排水采用道路排泄地面雨水，一般单侧设雨水口，局部低洼易积水地段可设 双侧雨水口，其数量可根据汇水面积、流量、道路纵坡等设计确定。项目区以建筑物为中心，组成生态园林景观，承袭传统的园林风格，以当今国际 流行的设计理念，

35、融合张家界的本土文化特色。在酒店周围加入大面积绿化用地，结 合城市绿化突出项目的绿化主题。树种选择应以适合当地自然条件、价廉、易长、易 管、四季常青为原则，并采用一些形态优美、具有色香味的花木。道路绿化以乔木为 主，可搭配低矮的灌木和花卉级的绿地结合在一起，形成统一的绿化有机整体。别具 一格的开敞式酒店大堂，土家风情的豪华观景客房，融合出优美的乡村度假酒店效果。 532单体设计张家界瑞宁国际酒店占地面积 20亩。酒店按四星级标准设计，框剪结构，主楼5 2 2层，总建筑面积19800m。其中地下车库1500m。共布置150套不同面积的客房和商务 套房，配有多功能宴会厅、大小会议、大型餐饮、养生沐

36、足、 KIV、棋牌室等休闲设施。主要功能布局：一层为接待大堂及商务中心、大堂酒吧和大型餐饮等辅助功能配套；2-4层为客房、行政楼层，客房150间套，其中，客房净面积不小于40 ，普套、 豪华套、不少于客房总数的5% 5层为会议室、KTV包房等娱乐会所，包括分别可容纳 300人、150人会议厅3个，会务设备设施应高端配设。其他配套服务设施：包括庭院硬化、绿化和景观、停车场、智能化管理系统（包 括通讯、网络、消防、供配电、给排水等系统监控）、信息管理系统，新风与中央空 调系统、应急供电系统、中水处理系统、垃圾周转房、室外温泉浴场、室外网球场等 必要的公共配套系统建设。533结构设计1. 设计荷载使

37、用荷载：根据使用功能按规范确定主要使用活载标准值如下：上人屋面 2.0KN /川非上人屋面 0.5KN /川办公室及客房 2.0KN /川商场 3.5 KN /川厨房、空调机房、餐饮 4.0KN /川走道、楼梯、厕所2 . 5 KN/rf消防疏散楼梯 2. 5 KN/rf库房、设备用房、沐足房按实际荷载取用。基本荷载取值：基本风压值为 0.30 KN/rf，基本雪压值为0.35 KN/rf，地面粗 糙度B类。2. 抗震设防项目所在地抗震设防烈度6度、水平地震加速度0.05g。3. 结构体系本工程结构设计使用年限50年，基础设计等级为乙级，暂定桩基础，根据主体建 筑平面、高度及功能，主楼采用框架

38、一剪力墙结构体系，楼面为现浇梁板。主楼与裙 房设置抗震缝，缝宽度120mm结构体系明确、平面规则、受力简洁、经济合理。4. 主要结构材料混凝土：主楼：C30,其他均为C25。垫层为100厚C10混凝土。钢筋：HPB235 HRB400钢材：Q235B墙体：所有墙体材料见建筑说明5.3.4供水工程1. 水源本项目用水水源取自市政给水管网，供水公司现有供水能力、供水水质、供水压 力均有保障。根据城市管网资料，在帅乡路设有市政自来水管，水压为0.28Mpa。以就近的给水管网为水源，既可满足项目日常运营、生活、消防等用水。2. 用水量估算本项目日常用水根据建筑给水排水设计规范的要求，酒店客人用水按13

39、5L/人.日计，消防用水参照建筑设计防火规范的要求计算；项目其他用水主要为道路 广场喷洒用水和绿化用水，道路广场用水按 2L/m2.日计，绿化用水按1L/m2.日计；未 预见用水量根据设计规范有关规定按用水量的20%考虑，则本项目日用水量约为3156.16m。3. 供水方案自城市主供水管分别接入两根 DN200的供水管，形成多水源供水，保证供水系数。 根据市政供水参数，6层以下由市政供水网直供。5.3.5排水工程根据本项目的用水性质，区内排水系统采用雨污分流制，分设生活污水和雨水排 水管网。(1)生活污水生活污水主要是酒店各类人员的洗涤污水及冲刷粪便污水，经栅格化粪池滞留沉 淀处理后，经生活污

40、水管排入城市污水管网。雨水雨水和道路广场冲刷水采用地面自然漫流方式，排入雨水管网，就近排入城市雨水管网536强电设计1. 用电负荷等级本项目消防用电设备、电梯电力、应急与疏散照明及机房照明等为二级用电负荷， 其余为三级用电负荷。2. 电源项目区附近有10KV供电线路，电源接自附近的10KV供电线路引入不同回路的两 路电源，经变电站降压后引线至各个用电区域。3. 负荷计算项目用电负荷采用估算法计算，酒店用电负荷按120W加计算，项目总用电负荷约 2376KW项目用电负荷指标以当地电力部门设计为准 ）。4. 供电方案本项目选用Si系列节能变压器及相应的高低压配电、控制等设备。电气主接线采 用单母线

41、式，由变电站放射式直埋引入各用电区域。其他建筑供电根据工业及民用 建筑设计规范进行布置。5. 动力、照明系统室外供电干线均采用 YJ V22型电缆沿室外电缆沟敷设或直埋敷设方式，统一采 用150mm电缆，室内供电干线均采用ZR- YJV型电缆穿电缆桥架敷设。一般负荷采用单 路供电，消防及重要负荷双路供电，终端切换，选用阻燃及耐火型电缆。室内配线采用BV及ZR-BV型导线穿钢管及PVC管暗敷方式。该项目设有一般工作照明、应急照明及装饰照明，照度参照国家标准设计，主 要场所推荐以下照度标准。商业：300LX办公及住宅：200LX设备用房：150LX车 库：30-50LX;门厅、前室：75LX。餐厅

42、、厨房：80LX;卫生间：40LX;楼梯间：30LX。6. 设备选型变压器选用S1系列节能变压器，高压开关柜选用 JYN手车式开关柜，每个高压柜 上均配有微机型继电保护装置，低压开关柜采用GG固定式开关柜，变压器与低压柜的联接采用封闭式母线槽。无功功率补偿静电电容器选用PGJ型。7.防雷与接地本建筑采用屋顶女儿墙上设置避雷带，利用柱子内钢筋作接地引下线，基础内钢 筋网作综合接地体，构成整个防雷接地系统。接地系统采用TN-C-S接地系统，综合接地电阻不大于10Q。在各建筑物进线处作 总等电位联结，卫生间作局部等电位联结。综合接地电阻不大于 10Q。所有供重要弱 电设备用电的配电箱内均设置防雷电感

43、应的保护器。537弱电设计1. 火灾自动报警和联动控制系统设火灾报警和联动控制系统，消防控制中心在接到火灾报警信号后，按程序联锁 控制消防泵、喷淋泵、防排烟机、风机、空调机、防火卷帘、电梯、非消防电源、事 故电源和气体灭火系统等。火灾自动报警系统采用消防电源单独回路供电，容量15kw,直流备用电源采用火灾报警控制器专用蓄电池。火灾报警系统的接地采用建筑物共用 接地装置，接地电阻wi Q。在消防控制中心设向当地公安消防部门报警的外线电话， 并设消防专用紧急电话总机，分机设在值班室、消防水泵房、变配电室、电梯机房、 排烟机房及气体灭火控制系统操作处等，在手动报警按钮处设电话插孔。2闭路电视保安监视

44、系统在酒店主要出入口、汽车库、酒店前台接待处、电梯前室和电梯轿厢内设彩色摄 像机，在消防控制中心设彩色监视器，并设有录像机和大屏幕监视器，当遇到重要情 况时，可利用键盘将一台摄像机的图像调到大屏幕上连续监视，并可录像。3. 弱电管线敷设方式火灾自动报警系统的传输线、消防控制、消防通讯和警报线穿钢管、暗敷在非燃烧体结构内，其保护层厚度不小于 3cm在吊顶、竖井和必须明敷的地段，钢管表面涂 3道防火漆。当用封闭式金属线槽敷设时，线槽表面涂 3道防火漆。其他弱电线穿金属 管或封闭式金属线槽暗敷。所有室外弱电管线均穿钢管埋地暗敷，埋深不小于0.8m。538酒店暖通、空调设计该项目暖通、空调设计包括楼内

45、的通风、空调、净化、防烟和排烟设计。1. 设计参数室外气象资料 空调室外计算干球温度冬季4C 夏季32C 夏季空调室外计算湿球温度 28.3 C。 冬季空调室外计算相对湿度（最冷月月平均相对湿度）二79%。 大气压力：冬季 Pd= 1021.5hpa;夏季Pd= 1000.2hpa。 空调室内设计温度：冬季17C 夏季20C 空调室内计算相对湿度（最冷月月平均相对湿度）冬季二50%夏季二55% 平均风速冬季 0.2m/s夏季 0.3m/s 新风量大于30ni/h.人2. 空调选择及参数酒店空调采用冷、热源集中式中央空调系统，商业空调采用变频多联机，分区控 制。3. 通风系统通风柜设计机械排风，

46、排风门的风速保持lm/s，排风经高效过滤器过滤后排放。配餐室及卫生间等设计机械排风；厨房设计机械送排风，夏季送冷风；地下库房、冷冻机房、水泵房、变配电、热交换站设计机械送排风。4. 防烟、排烟系统防烟楼梯间、消防电梯间合用前室设置独立的机械加压送风系统。楼内无外窗长 度超过20m的内走道或虽有外窗但长度超过 60m的内走道均设置机械排烟。地下车库 设机械排烟系统，同时设置与其配套的送风系统，送风量为排烟量的50%通风、空调系统的风管在穿出机房处安装防火阀。排风管穿入竖井时采取防止回流措施。各机械 排烟系统均单独设置。排烟风机采用消防排烟轴流通风机或离心通风机。539消防设计1. 室外消防给水系

47、统室外消防给水管网与生活给水管网合用，在管网上设地上式消火栓，供消防车取 水及向水泵给水器供水。2. 室内消防栓系统室内消火栓系统由地下消防泵站内的消火栓给水泵和地下储水池供水，并由屋顶 消防水箱维持系统压力，供水管网为环状，干管管径为DN200消火栓选用SN65的消火栓(19mm水枪，L=25m水龙带)和DN25的消防卷盘(6mm水嘴，L=30m的胶管)，动压 超过0.5MPa的消火栓选用SNJ65型室内减压稳压消火栓。消火栓给水泵由消火栓按钮 直接启动，系统设消防水泵接合器。3. 自动喷水灭火系统自动喷水灭火系统由地下储水池和地下消防泵站内的自动喷水给水泵供水，系统 由屋顶消防水箱维持压力

48、。酒店楼内采用湿式自动喷水灭火系统，自动喷水供水主干 管为DN100的枝状管网，并设置两个DN100的消防水泵接合器。楼走廊、功能房设(DNI5 , K=80)的吊顶式喷头，动作温度为68C ;其他部分设置标准喷头(DNI5, K=80),动作温 度为68C。自动喷水给水泵由报警阀压力开关自动启动，消防控制中心集中控制。水 流指示器指示楼层或防火分区。5.灭火器根据建筑灭火器配置设计规范要求，所有消火栓内均配置手提式化学灭火器或干粉灭火器。第六章节能分析能源问题已经成为制约我国经济和社会发展的重要因素，应从战略和全局的高度 做好节能工作，实现能源可持续发展。合理利用能源是我国一项重要国策。千方

49、百计 降低能源消耗是一项利国利民的重要任务。建筑节能是执行“节约能源保护环境”的 基本国策，有利于改善居民生活和工作环境，是功在当代，荫及子孙，造福人类的大 事，关系着我们每一个人的切身利益。6.1用能标准和节能规范6.1.1相关法律、法规中华人民共和国节约能源法（2007年10月28日修订通过）；国务院关于加强节能工作的决定（国发200628号）；国务院关于印发“十二五”节能减排综合性工作方案的通知（国发201126号）；节能中长期专项规划（发改环资20042505号）；湖南省公共建筑节能设计标准（DBJ43003-2010）；湖南省民用建筑节能条例。6.1.2相关政策与准入标准节约用电管理

50、办法（国经贸资源20001256 号）；产业结构调整指导目录（2011本）（2013年修正）；综合能耗计算通则(GB/T2589-2008);中国节能技术政策大纲(2006年修订)；中国节水技术政策大纲(国家发展和改革委员会等公告2005年第17号)。6.1.3节能设计标准和规范企业节能量计算方法(GB/T13234-2009)；工业企业能源管理导则(GB/T15587-2008)；用能单位能源计量器具配备与管理通则(GB/T17167-2006)；企业能量平衡通则(GB/T3484-2009)；能源管理体系要求(GB/T23331-2009)；用能设备能量平衡通则(GB/T2587-2009

51、)；用电设备电能平衡通则(GB/T 8222-2008)供配电系统设计规范(GB/T50052-2009)；低压配电设计规范(GB50054-2011)；建筑给水排水设计规范(GB50015-2003)；建筑照明设计标准(GB50034-2004)；建筑采光设计标准(GB/T50033-2001)；用水单位水计量器具配备和管理通则(GB 24789-2009)；节水型产品技术条件与管理通则(GB /T 18870-2002)；室外作业场地照明设计标准(GB50582-2010)；公共建筑节能设计标准(GB50189-2005)；风机、泵类负载变频调速节电传动系统及其应用技术条件(GB/T210

52、56-2007)6.2能耗状况和能耗指标分析6.2.1能耗分析1. 能耗构成本项目在日常过程中消耗的能源主要是电、水、天然气等，能耗包括：空调设 备等的电耗；日常生活用电及照明等。日常生活过程中的生活用水和运营过程中的 用水。项目生活和酒店餐饮的能源消耗等。2. 项目能耗分析本项目消耗的能源主要为电和水，按照设计年耗电量为225万KWH用水量5.7万立方米，天然气5.25万立方米。项目综合能耗折合标准煤为 345.21T/年。序号名称实物量折标系数折标准煤(t)比例(%)1水5.7 万 t0.0857 kgce/t4.931.43%2电225 万 kwh0.1229 kgce/kWh276.5

53、380.10%3然气35.25 万 m331.2143kgce/m63.7518.47%合计345.211006.2.2能源供应状况分析1. 电力供应状况项目用电取自桑植县城市公电网络，桑植县电力供应比较充足，供电有保证，该 项目区内建设变电站并配套变压器及相应的设施一套，接入线路为专线，可满足项目 需要。2. 供水由桑植县自来水公司供给，水量、水质和水压均能满足项目要求，可自就近的供 水管线即可满足项目用水需求。6.3节能措施和节能效果分析6.3.1建筑节能为了严格贯彻国家公共建筑节能的设计标准，满足行业标准夏热冬冷地区居住 建筑节能设计标准的要求，具体的建筑节能措施如下： 外墙墙体采用20

54、0mn厚加气混凝土砌块，外墙外保温采用 45mm厚挤塑聚苯板保 温，外墙传热系数 K=0.565W/m k0.6。 屋面采用65mm厚挤塑聚苯板保温，屋顶传热系数 K=0.528W/nn - k0.55（不上 人），传热系数 K=0.529W/rfi - k0.55（上人） 外门窗均采用Low-E断桥隔热中空铝合金门窗，玻璃材料为Low-E（6+12+6），门 窗的气密性不低于4级，水密性不低于3级，门窗传热系数为2.6。 透明幕墙具有可开启部分，可开启部分的面积不小于幕墙面积的15%所有玻璃幕墙外的铝合金百叶均有遮阳作用，所有窗户均有活动遮阳，遮阳率达到80% 不采暖楼梯间与采暖房间间隔墙采

55、用 200mn厚加气混凝土砌块，外加10mm厚胶 粉聚苯颗粒保温层，隔墙传热系数K=1.046W/m k1.5 ,变形缝两侧的墙体采用200mm 厚加气混凝土砌块，外加10mn厚胶粉聚苯颗粒保温层，隔墙传热系数K=1.046W/m k1.5。 地面接触室外空气的架空楼板（一层与地下室相连的所有楼板）采用45mn厚阻燃 型挤塑聚苯板保温，传热系数 K=0.58W/m k0.6。 外门窗框与门窗洞口之间的缝隙采用的聚氨酯等高效保温材料堵实，外门窗口周边侧墙进行保温，所有隔墙、楼板或梁柱与幕墙之间的缝隙均填充保温材料。6.3.2设备工艺节能 选用节能型变配电设备。推广应用节能、高效、合适、安全、有益

56、环境的绿色 照明灯具，提高用电效率。 项目的供电设备均应选用国家推荐使用的节能型电器 （如选用Sii系列节能型电 力变压器），选择合理的无功功率补偿（使整个项目的功率因数达到0.92以上）和最优 的供电方案，力求降低电能损耗。 通风空调系统中的各项设备均选择效率高、低能耗的产品。空调机组回水管上 设电动调节阀，根据回风温度比例调节水量，风机盘管设三速开关及二通启闭阀控制室温，并采取变频调速系统，降低能耗 项目中采用泵类选用国家推广的节能设备，并采取变频调速系统。633节水措施项目用水主要是生活用水、生产用水及绿化用水。为控制用水，达到节约用水的 目的，拟采取以下措施： 制定用水计划，做到合理用

57、水。 给水阀门选用高质量的防泄漏阀门，卫生器具选用延时自闭冲洗阀，可节约水 资源，降低能源费用。 设计中应采用节水型卫生洁具，严禁使用铸铁阀门和螺旋升降式水嘴，强制推 广使用陶瓷密封水嘴和一次冲洗水量为 6升以下的坐便器。 供水系统采取防渗、防漏措施，减少不必要的损失。 控制绿化用水。根据土壤旱情合理确定用水量，浇水时间不宜选择在中午等温 度较高时间进行，避免水分较快蒸发。 建议配套建设中水处理系统，处理后的中水可用于冲洗厕所、浇灌花木、清洁 道路、清洗车辆等，提高水的重复使用率，节约水资源。6.3.4主要管理节能措施 加强能源计量的管理，对能耗大的设备单独配置计量器具，以便于酒店进行能 源消

58、耗经济考核工作，以利于节省能源。 加强管理，完善各种规章制度，按期对各类设备、管道、器具等进行检修，减 少跑、冒、滴、漏现象，以减少不必要的浪费。6.4节能分析结论该项目在设计建设中运用各种新技术、新材料和新工艺进行施工建设，完全能够 达到湖南省颁发的湖南省公共建筑节能设计标准的节能要求。-40 -第七章环境和生态影响分析7.1设计依据及标准环境空气质量评价采用环境空气质量标准(GB3095-2012)中的一级标准；地表水环境质量评价米用地表水环境质量标准(GB3838- 2002)中的皿类标准；地下水质量采用地下水质量标准(GB/T14848 93)中的皿类标准；环境噪声标准采用声环境质量标

59、准(GB3096-2008)中的类标准；废水排放执行污水排入城镇下水道水质标准(CJ343-2010)；施工期噪声执行建筑施工厂界噪声限值(GB12523-2011)；营运期噪声执行工 业企业厂界环境噪声排放标准(GB12348-2008)1类标准；生活垃圾处置执行生活垃圾填埋污染控制标准；废气中污染物排放执行大气污染物综合排放标准(GB16297-1996)中表2无组织排放监控浓度限值；油烟排放执行饮食业油烟排放标准(DB37/597-2006)。7.2周围环境质量现状本项目位于桑植县城区，项目周围没有大的污染源，大气及土壤环境现状良好， 大气、水体、土壤自净能力较强。7.3设计原则设计过程

60、中认真贯彻“三同时”制，采用先进、成熟的治理措施，保证污染物达 标排放。在保证处理污染物达标排放的前提下尽量节省投资和占地。7.4施工期环境影响及治理措施 7.4.1施工期对环境的影响1. 施工扬尘运输车辆的撒漏和车轮带出的泥土是造成道路上扬尘的主要原因。2. 施工噪声施工期的噪声主要是吊车、升降机等施工机械和运输车辆产生的噪声，声功率级70-90 dB(A)。3. 施工废水该项目装修期间废水排放主要有车辆设备冲洗水和施工人员的生活污水等。车量 冲洗水成份相对比较简单，污染物浓度低，水量较少，属于瞬时排放，装修期生活污 水主要污染物为BOD COD4. 固体废物固体废物主要是装修垃圾和施工人员

61、的生活垃圾等。建筑垃圾主要是施工过程产 生的各种废建筑材料，如碎砖块、水泥块、废木料、工程渣土等；生活垃圾主要是工 地民工废弃物品，由于生活条件所限产生量很小。7.4.2施工期污染防治措施1. 扬尘污染控制措施对易扬尘物料米用覆盖措施，避免扬尘污染；运输灰土、沙石、垃圾等易产生扬尘的散流体物料，采用密闭车辆运输，并防治 运输过程中发生遗撒或泄漏；在施工现场周围，连续设置不低于 2.0m高的围挡，并做到坚固美观，以减少施工 扬尘对环境敏感目标的影响；工地出入口要设置清洗车轮措施，设有专人清洗车轮及清扫出入口卫生，确保出 入工地的车轮不带泥土;施工现场必须设立垃圾暂存点，并及时回收、清运工程垃圾等等，并加强环境管 理。2. 施工噪声污染控制措施选用低噪声设备，加强设备的维护管理。安排好施工时间，禁止当日22时至次日6时（如需打桩作业时，禁止施工时间为 当日22时至次日7时）进行产生噪声