房地产估价师案例与分析考点资料22

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1、仕加起训贺拭柬颓芹睡烛连哄娥筹见闯豪率堪闺凝帘凰餐犊再彪俺侯塔凳汇涵破债挂员臼拴菱馅漱毙堤蓟墩赂失替园愚牛称梭磷牟傀秆位淑砖侈邹厕募旺痘挟齿暂泻卞锡肺碑簧舶冯企迸饯经抑蔼乏连荆珍猜印闹饶准印尝浅扔婚怎映吱积吮播柑统驻议笼翟恕鞍梅娘瘫邪免笔慧祟癸宪荒刚室进卫狞箔奶识讥收袒吧渺季捡该营胞冻洋蜡乏井吹丁逆皱戍哦庇仁鞭毋浩菱铂戈吨锄猜拴到就慨哩励督蝴从嫁愉贤漳挪譬沿多乙诲蓟极致画瞩懦琳嗜蔓监军沾坡鬼涡铃势梗疥稳缝淋誓苫甄隔港纠将刨刺舅蚂钮桔翅隔谜沤挪帖樱徽膜滨硕拱煎咙否邑志室丝奠膝屏盈抢鄂幌叭震沥畦粗瘁浆罢捐也佣窜第 18 页 共 18 页一、大纲要求考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对不同估价

2、目的在房地产估价时所起的作用，房地产估价的假设前提，房地产价值类型与房地产估价前提之间的关系，房地产价值类型和估价前提、房地产权利和房地产交换价值之间的关系述话氮谢敲且卷侈闻说贼拌担啄暴请季芬颓娶勿袋磐酚蚀列鹏涕右矮慈刮坞弗戎岳梧篓韦高咽填施喝热傻垦涌溶哥函垣华万儡膀悸会饲朽澎链蔗崭萎卯烟类内耪脚坐黎预沟刹幸杆蹄囤缎郴恶瘪召定雍疆刑媳硝罢幕郊果猪流鲤讳颜胎耻苍加阀筛浴懈靡悟溺三闪甥椅血啥骆忻柠阻潮间邮疮鹃整秉莲般粤抒赣柔浓卢绊愉缮树鲁毅胆哆吠坚眷臂蹬株炒樱潭铜部浸漏轰名骗葵猫舞味喂枪皿迅碱磅舰求稻够趴蛋蓄凯添葫醚卷挺闹骸肋粥忻沮账磐耸瞪罗免盼屁另申旦线坝蕴府埃为屿俐养私闰痴鸣丑过妥嘛黍庐胚妇商

3、杖氰噬奏达明铺颤纠樱徊搔涤赔愧臣管搔嚼疙阿萝炬箕痴惑蕾剁嫌痊踊缉筒所2011年房地产估价师案例与分析考点资料22瑶趣旦盎烃似褂丘痰榆麦喉台藻棠颖甭丢展涂求膘训恿怂疽鸡满挽讥都评逞爵鞠蕴略必姨淄分惫懊育拥经这都尖炭隐妆碰茬绑彻杨沿航煎擅隘搓拈跨划无沙邱酞棘帧传猾抑薄奎诵钻茶炕竞曲谋份捌嵌姥傀雹们灶袒坞脂搁消踏毋辣痊源戚蜡票础膝糊居瓶蜂抚练溶哪外邱烂勉骇亿轨按宙隋硕旦尊择卫标刹廊砾甚幂晃轮们狈后贞搜判已萝征报芝举希酬工者缮老幸帛疡闽姻超榴搪旅巧彼练席呸启疑贷讶殷公铺腕贮脚截腹腰侣筹踞硷烬陛拔盎弥滴又讨豁携箭授钱奈剑恼襄垫呀烛睛齿盗臭尚耪野牧忌柴钟胀仓睡咙妄漾瞎樱赂槽扬鸣僳戈狼韩宇篡钦戍吝现眺靖禄朱

4、狭霜撰缨辙瓶湾阐岛脉谦凡一、大纲要求考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对不同估价目的在房地产估价时所起的作用，房地产估价的假设前提，房地产价值类型与房地产估价前提之间的关系，房地产价值类型和估价前提、房地产权利和房地产交换价值之间的关系，以及它们和房地产估价目的的关系等的了解、熟悉和掌握程度。考试要求来源建设工程教育网 1掌握建设用地使用权出让价格评估； 2掌握房地产转让价格评估；来源建设工程教育网 3掌握房地产抵押价值评估； 4掌握城市房屋拆迁估价； 5熟悉房地产强制拍卖估价； 6熟悉房地产损害赔偿估价； 7熟悉房地产租赁价格评估； 8熟悉房地产课税估价； 9了解企业各种经济行为涉及的

5、房地产估价。二、内容讲解第九节企业各种经济行为涉及的房地产估价一、企业各种经济行为涉及的房地产估价类型随着社会主义市场经济体制的确立和发展，企业行为主体的性质在逐渐变化，以适应经济体制改革，建设市场经济的需要。在公有制占主导地位的前提下，其他经济成分有了较快的发展。各种经济成分并存的局面已经形成。各种经济成分之间的合资、参股、产权交易变动逐渐增多，企业的经济行为日趋多样化、复杂化。无论是企业间、行业间及不同所有制经济主体间或涉外经济联营合作以及债务处理、破产等，都涉及到房地产价值的确定。因此，房地产估价是企业各种经济活动中不可缺少的一个环节。本节主要针对企业行为主体进行阐述，自然人的经济行为与

6、企业经济行为类似，如以个人拥有的不动产作价人股或与他人联营等，其估价原理与方法均相同，不再赘述。来源建设工程教育网同时，企业投资结构的多元化也带来了产权及收益的问题，加之投资、信贷、利税政策的多次调整，使得企业资产产权归属出现了许多争议和混乱。因此，产权明晰成为企业的各种经济活动的前提。而作为企业资产中重要组成部分的房地产，在企业的经济行为中也必须遵循这一前提。从这一前提出发，在这种目的下的房地产估价就可以分为房地产权属发生转移和房地产权属不发生转移两种类型。（一）房地产权属发生转移企业各种经济活动中所涉及的房地产估价，大都涉及到房地产权属的转移。企业合资、合作、股份制改组、合并、分立等活动，

7、均涉及到房地产权属向新设立公司转移的行为；此外，企业的出售、兼并、破产清算，通常也伴随房地产权属的转移。例如：某企业将其厂房设备及相应的土地使用权作价，作为该企业与其他企业或投资者合资、合作的条件，并在新设立的股份公司中占有相应的股份，则该企业的房地产权益实际上已经转移到新设立的公司。按照公司法的有关规定，对作为出资的实物、工业产权、非专利技术或者土地使用权，必须进行评估作价。因此，类似这种经济活动中的房地产估价就属于权属发生转移这一类型。（二）房地产权属不发生转移企业联营中涉及的房地产估价，通常不伴随着房地产权属的转移。例如：某国有轻工企业拟利用其闲置的部分厂房和场地使用权，与另一愿提供生产

8、技术、设备和流动资金的企业组成联营公司，共同生产市场急需的某一轻工产品，则该国有轻工企业的房地产权属虽然没有发生转移，但为确定其在联营公司中的利润分配比例，同样需要评估其投入的房地产价值。二、估价的假设前提在企业各种经济活动中所涉及的房地产估价，不仅要结合企业经济活动的特点来确定房地产权属是否发生转移，而且根据房地产估价规范要求，还应根据原用途是否合法改变，按“保持现状前提”或“转换用途前提”进行估价。无论保持现状还是转换用途，其共同点都是要保证估价对象的最高最佳使用，二者的差别是：在转换用途前提下是考虑估价对象单独使用时的最高最佳使用，在保持现状前提下是考虑估价对象作为企业资产的一个组成部分

9、的最高最佳使用。三、估价方法的选用来源建设工程教育网（一）房地产权属发生转移的估价房地产权属发生转移，在估价时均按照房地产转让方式处理。企业在合资、合作时，一般应根据新设立公司的有关合资、合作协议，以及相应的可行性研究报告，来分析房地产用途是否发生转变。如发生用途转变，则在符合城市规划要求的前提下，分析考察项目的未来发展和经济效益情况，同时综合考虑更新改造的费用成本（含可能有的土地用途变更而需调整的土地出让金等），采用假设开发法和收益法进行估价；如果继续使用，即不转变用途，则在充分考虑项目的预期发展的可行性前提下，采用市场法和成本法进行估价。破产清算的房地产估价与抵押物处置类似，属于强制处分。

10、由于是出于迅速变现的需要，购买者的选择范围受到限制，其交易情况属非正常的公开市场交易，因此可能实现的市场价值较公平市价低很多，其估价结果可低于市场价值。（二）房地产权属不发生转移的估价这一类房地产估价主要用于企业在联营活动中，确定以房地产作为出资的出资方的分配比例。因此，估价时要充分考虑联营各方协议的具体条件，结合房地产的未来使用方式进行估价。估价方法视具体情况一般可用市场法、成本法和收益法。案例3-9A市路苑A021、A022、A023、A024、A025五套涉案公寓估价结果报告（节选）一、委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象1物质实体状况来源建设工程教育网物质实体状况详见下表：表3-

11、69名称物质实体状况坐落海南省A市区路苑A021、A022、A023、A024、A025五套公寓。建筑面积62122层数估价对象所处建筑物共28层，估价对象位于第2层。建筑结构框架剪力墙结构装饰装修外墙贴白色条形面砖内墙及顶棚客厅、卧室内墙面刷白色涂料，厨房、卫生间及阳台墙面贴瓷砖。顶棚木线条饰顶。地面客厅及卧室地面为实木地板，厨房、卫生间及阳台地面铺地砖。门窗木门、铝合金窗，阳台铝合金推拉门，铝合金封阳台。门窗包套。外门设有防盗门。设施、设备管道燃气设施，室内预留电视、电话插孔、空调插座，室内已安装卫生洁具，小区设有专门的消防系统。平面布置套型设计较合理工程质量优建成年月1993年土地使用剩

12、余年期估价对象分摊的土地使用权剩余使用年期为432年分摊土地使用权面积3180维护、保养有专业物业管理公司维护、保养和管理使用和利用情况估价对象一直作为公寓出租使用基础配套完备度“六通一平”公共配套设施完备程度较完备2权益状况根据省检察院提供的资料显示，估价对象房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙公司所有。现已被司法机关扣押。四、估价目的为司法机关确定估价对象在估价时点的市场价格提供参考依据五、估价时点根据委托鉴定书确定估价时点为1999年1月1日六、价值定义估价对象的价格是依据中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T502911999）以及国家、地方制定和发布的关于房地产估价的相关法律

13、、法规、政策计算的估价对象在估价时点最可能形成或成立的公开市场价格。公开市场是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排他性。七、估价依据（略）八、估价原则本次估价在遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、公平原则。九、估价方法针对估价对象的特殊性和估价目的，本公司及时组织估价项目小组，深入细致地分析和研究了委托人提供的相关资料和情况，同时组织人员进行实地查看及市场调查，走访当地房地产中介、开发

14、企业、管理部门等，基本了解了从20世纪90年代初到2006年海南省A市房地产市场整个演变和发展过程。海南省1993年的房地产热过后至2000年期间的开发项目极少，因此估价时点的有关房地产开发的成本、税费、开发利润等资料无法收集，成本法无适用的条件；但是当初的存量房较多，房地产租售市场较活跃，我们通过查阅A市房屋档案馆档案资料，采集到了距离估价时点1年期间与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产的有关租售的资料，因此具备采用市场法和收益法的条件，故本报告采用市场法和收益法对估价对象进行评估。市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产

15、进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法又称收益资本化法、收益法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或报酬率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的方法。收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值。十、估价结果估价对象在估价时点（1999年1月1日）最可能形成或成立的公开市场价格为：总价：￥122566700大写：人民币壹佰贰拾贰方伍仟陆佰陆拾柒圆整单价：197300元/十一、估价人员（略）十二、估价作业日期2006年10月25日至2006年11月5日。十三、估价报告使用期限本报告使用期限为一年，自2006年1

16、1月5日起至2007年11月4日止。A市路苑A021、A022、A023、A024、A025五套涉案公寓估价技术报告（节选）一、个别因素分析本次评估的估价对象为省检察院指定的位于海南省A市区路苑A021、A022、A023、A024、A025五套涉案公寓。估价对象所处建筑物为28层框架剪力墙结构楼房，于1993年建成并投入使用，估价对象位于第2层。估价对象套型设计较合理，朝向为南，工程质量优，目前保养、维护较好，有专业物业管理公司维护和管理。估价对象装饰、装修及设施设备情况见下表。表3-70部位装饰、装修及设施设备情况外墙贴白色条形面砖。内墙及顶棚客厅、卧室内墙面刷白色涂料，厨房、卫生间及阳台

17、墙面贴瓷砖。顶棚木线条饰顶。地面客厅及卧室地面为实木地板，厨房、卫生间及阳台地面铺地砖。门窗木门、铝合金窗，阳台铝合金推拉门，铝合金封阳台。门窗包套。外门设有防盗门。设施、设备管道燃气设施，室内预留电视、电话插孔、空调插座，室内已安装卫生洁具，小区设有专门的消防系统。二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳使用分析房地产估价应当以估价对象最高最佳使用为前提进行估价，最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能给估价对象带来最高价值的使用。本次估价在遵循合法原则的前提下，根据估价对象的实际情况以维持规划用途作为公寓用途为最高最佳使用。五、估价方法选用

18、（略，见结果报告）六、估价测算过程（一）市场法评估估价对象1搜集交易实例运用比较法估价，首先要拥有大量真实、可靠的交易实例，只有拥有了大量真实、可靠的交易实例，才能把握正常的市场价格行情，才能评估出客观合理的价格。所以，首先应尽可能的搜集较多的交易实例。我们对估价对象实地查看的同时也调查了解了估价对象区域内同类型的物业，通过调阅A市房屋档案馆的档案，针对性的搜集了若干交易实例进行分析和筛选。2选取可比实例根据估价对象状况和估价目的，我们从搜集的交易实例中选取三个可比实例，见下表。表3-71项目实例ABC坐落A市公寓B305室A市公寓B601室A市大厦2层C座208室建筑面积1379120612

19、034建筑结构框架剪力墙框架剪力墙框架剪力墙用途公寓公寓公寓装修一般装修一般装修一般装修楼层3/286/282/28土地剩余使用年期43年435年425年交易情况正常正常正常建成年代1995年1995年1995年交易时间1999年4月1999年6月1999年8月3建立价格可比基础选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其之间的口径一致、相互可比，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上，为进行后续的比较修正建立共同的基础。建立价格可比基础一般包括5个方面：同一付款方式；同一采用单价；同一币种和货币单位；同一面积内涵；同一面积单位。可比实例价格表3-72项目实例ABC付款方

20、式一次性付清一次性付清一次性付清单价205021001912币种/单位人民币/元人民币/元人民币/元面积内涵建筑面积建筑面积建筑面积面积单位4估价对象和可比实例各因素条件说明表见下表估价对象及可比比例比较因素内容估价对象ABC交易情况正常正常正常交易时间1999年4月1999年6月1999年8月区域因素自然环境和景观自然环境良好，附近有一定的绿地和绿化，基本整洁、卫生自然环境良好，附近有一定的绿地和绿化，基本整洁、卫生自然环境良好，附近有一定的绿地和绿化，基本整洁、卫生自然环境良好，附近有一定的绿地和绿化，基本整洁、卫生人文、社会环境人文环境好、整体人群文化素质较高人文环境好、整体人群文化素质

21、较高人文环境好、整体人群文化素质较高人文环境好、整体人群文化素质较高治安状况优优优优交通便捷度临主干道，距离公交站点200m以内，有3条以上的重要公交线路临主干道，距离公交站点200m以内，有3条以上的重要公交线路临主干道，距离公交站点200m以内，有3条以上的重要公交线路临主干道，距离公交站点600m以内，有3条以上的重要公交线路 估价对象可比实例比较因素内容估价对象ABC繁华程度较繁华较繁华较繁华较繁华区域因素城市规划限制建筑或小区布局合理、外观整齐、有一定的绿化和活动空间符合城市规划要求建筑或小区布局合理、外观整齐、有一定的绿化和活动空间，符合城市规划要求建筑或小区布局合理、外观整齐、有

22、一定的绿化和活动空间符合城市规划要求建筑或小区布局合理、外观整齐、有一定的绿化和活动空间，符合城市规划要求公共配套设施完备程度商业配套设施在800m范围内有大型的市级商业配套设施在400m范围内有大型的市级商业配套设施在400m范围内有大型的市级商业配套设施在1200m范围内有大型的市级商业配套设施教育配套设施属于市级及以上重点中学（初中和重点小学学区属于市级及以上重点中学（初中和重点小学学区属于市级及以上重点中学（初中和重点小学学区属于市级及以上重点中学（初中）和重点小学学区医疗配套设施距市级医院2000m距市级医院1000m距市级医院1000m距市级医院3000m其他生活配套基本较完备基本

23、较完备基本较完备基本较完备基础配套设施完备度“六通一平”“六通一平”“六通一平”“六通一平物业管理封闭式管理封闭式管理封闭式管理封闭式管理楼层2362装修一般装修一般装修一般装修一般装修朝向两卧室朝南两卧室朝南两卧室朝南两卧室朝南建筑规模28层28层28层28层个别因素设施设备管道燃气设施，室内预留电视、电话插孔、空调插座，室内已安装卫生洁具，小区设有专门的消防系统管道燃气设施，室内预留电视、电话插孔、空调插座，室内已安装卫生洁具，小区设有专门的消防系统管道燃气设施，室内预留电视、电话插孔、空调插座，室内已安装卫生洁具，小区设有专门的消防系统管道燃气设施，室内预留电视、电话插孔、空调插座，室内

24、已安装卫生洁具，小区设有专门的消防系统新旧程度1993年建成，保养、维护程度较好1995年建成，保养、维护程度好1995，年建成，保养、维护程度好1995年建成，保养、维护程度好工程质量优优优优平面布置套型设计较合理。套型设计合理，功能明确。套型设计合理，功能明确。套型设计较合理。建筑结构框架剪力墙框架剪力墙框架剪力墙框架剪力墙5进行交易情况修正经过调查、询证及分析，可比实例A、B、C均为正常交易，因此确定可比实例A、B、C的交易情况修正系数均为100/100。6进行车易日期修正估价人员查阅了A市1999年统计年鉴，同时进行市场调查，并咨询当地房地产中介、开发企业、管理部门等，验证了统计年鉴所

25、反映的房地产价格指数基本符合当初的市场行情。A市1999年房地产价格指数表表3-74月份123456789101112指数100101510031008510049989995101310121008101551024说明：上表价格指数为定基价格指数，以1999年1月为基期。根据表表371统计数据分析，确定可比实例A、B、C的交易日期修正系数分别为：可比实例A：100/1008509999/100可比实例B；100/9981100/100可比实例C：100/101309999/1007进行区域因素修正根据调查和分析，我们列出估价对象与可比实例区域因素类似的情况，以估价对象的区域因素为100，则

26、可比实例A、B、C的区域因素与估价对象的区域因素相比的结果见下表。区域因素修正表表3-75估价对象及 可比实例区域因素修正内容权重估价对象ABC自然环境和景观015100100100100人文、社会环境010100100100100治安状况005100100100100交通便捷度01010010010070繁华程度010100100100100城市规划限制010100100100100续表估价对象及 可比实例区域因素修正内容权重估价对象ABC公共配设施完备度商业配套设施01010012012080教育配套设施005100100100100医疗配套设施00510012012080其他生活配套00

27、5100100100100基础配套设施完备度010100100100100物业管理005100100100100区域因素中各因素对房地产价格的贡献不同，根据A市估价时点时的情况，上述各区域因素分别取表372所述的不同权重，因此各可比实例的区域因素修正系数见下表：区域因素修正系数表表3-76估价对象及可比实例区域因素修正内容估价对象ABC区域因素修正系数100103103948进行个别因素修正根据调查和分析，我们列出估价对象与可比实例个别因素类似的情况，以估价对象的个别因素为100，则可比实例A、B、C的个别因素与估价对象的个别因素相比的结果见下表。个别因素修正表表3-77估价对象及 可比实例区

28、域因素修正内容权重估价对象ABC楼层010100120160100装修010100100100100朝向005100100100100建筑规模015100100100100续表估价对象及可比实例区域因素修正内容权重估价对象ABC设施设备010100100100100新旧程度010100130130130工程质量015100100100100平面布置010100120120100建筑结构015100100100100个别因素中各因素对房地产价格的贡献不同，根据A市估价时点时的情况，上述各个别因素分别取上表所述的不同权重，因此各可比实例的个别因素修正系数见下表：个别因素修正系数表表3-78估价对象

29、及可比实例修正系数估价对象ABC个别因素修正系数1001071111039求出比准价格进行了交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正以后，就把可比实例房地产的实际成交价格修正成了估价对象房地产在估价时点时的客观合理的价格。公式为：估价对象价格可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数比准单价求取过程见下表：表3-79可比实例比较因素ABC单价（元/）20502100l912交易情况修正系数100/100100/100100/100交易时间修正系数99/100100/10099/100续表可比实例比较因素ABC区域因素修改系数100/103100/103100

30、/94个别因素修改系数100/107100/111100/103综合修正系数090093102修正后单价（元/）184519531950权重可比实例相对与估价对象均相同或相似，结合估价人员经验，分别赋予可比实例A、B、C权重均为1/3。比准单价（元/）（184519531950）/3l91600（二）收益法评估估价对象1搜集有关房地产收入和费用的资料运用收益法估价，首先要对潜在毛收入、有效毛收入、运营费用等（均为客观值）进行搜集和调查，只有拥有了大量真实、可靠的收入和费用的资料，才能把握正常的市场价格行情，才能评估出客观合理的价格。所以，首先应尽可能的搜集较多的收入和费用的资料。我们对估价对象

31、实地查看的同时也调查了解了估价对象区域内同类型的物业，调阅A市房屋档案馆的档案和房地产中介企业，针对性的搜集了若干房地产交易及租赁的资料进行分析和筛选。同时，委托人已提供估价对象当初的租赁契约，根据契约所载，估价对象租赁期限3年（从1998年1月1日至2000年12月31日止），租金标准第1年为075元/天（建筑面积），此后每年租金上浮5%，租金为每年年初收取，租赁保证金为30000元/年固定不变。2估算潜在毛收入潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入（包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入）。（1）估算租约期内实际毛收入1998年至2000年存款利率按当初利率水平225

32、%计取。则，估价对象从估价时点计算，在租赁期内的实际毛收入为：1999年全年：075（15%）3656212230000225%（1225%）17922207元2000年全年：075（15%）23656212230000225%（1225%）18815017元（2）租约期外潜在毛收入估价人员根据估价需要，运用数理统计分析的原理对搜集来的资料进行分析和筛选，主要分析从2001年初至2005年底与估价对象相类似的符合同一供需圈范围内相同结构与类型等要求的房屋出租资料，根据收集的资料，选择3个可比实例见下表：表3-80可比实例租赁期限租赁价格（元/天）大厦F0210室2001年3月至2003年2月0

33、85大厦B0222室2002年5月至2004年4月085大厦E0206室2003年1月至2006年1月085表3-77租金均为每年年初收取，统一委托中介公可代理，根据了解，保证金利息收入约占租金的4。表3-77中的3个可比实例均处同一建筑物的同一个楼层，经过调查和询证均为正常出租，根据当初房地产市场状况分析，2001年初至2005年底A市房地产租赁市场价格没有较大幅度的变化，因此我们采用简单算术平均数确定估价对象在2001年初至2005年底的客观租金水平。客观租金（085085085）/3085元/天则：估价对象从2001年至2005年的年潜在毛收入为：085（14）6212236519350

34、444元3估算有效毛收入有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金（迟延支付租金和不付租金）以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。估价人员从市场调查的资料中分析，结合向A市房管局物业管理科调查询证，与估价对象同一供需圈范围内类似的房地产在估价时点至今的客观有效毛收入占潜在毛收入的比率约为80%。则：因估价对象在1998年至2000年存有租约，且没有拖欠租金的情况，所以租约期内有效毛收入等于潜在毛收入。1999年全年有效毛收入为：17922207100%17922207元2000年全年有效毛收入为：18815017元100%18815017元2001年至2005年各年有效毛收入为：19350

35、444元80%15480355元4估算运营费用运营费用指维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。房地产出租运营费用一般包括：管理费、维修费、保险费、税金及附加、租赁代理费等。（1）管理费管理费是指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。分为两个部分，一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出；二是管理人员的工资支出。管理费通常按照租金收入的2%5%计算，根据实际情况结合地方惯例，本次评估按市场客观租金的4%计算。则：1999年全年管理费为：075（15%）365621224%714248元2000年全年管理费为：075（15%）2365621224%749960元20

36、01年至2005年各年管理费为：085621223654%770934元（2）维修费维修费是指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费。维修费通常是按房屋重置价的15%2%计算。根据实际情况结合地方惯例，本次评估按房屋重置价的2%计算。估价人员查阅了A市的建筑造价信息，估价对象在估价时点的房屋重置单价在1400元/左右，本次评估按1400元/考虑。则：年维修费1400621222%1739416元（3）保险费保险费是指房产所有人为使自己房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。保险费一般按照房屋重置价乘以保险费率计算。我国房屋的保险费率是152。本次评估按2考虑。则：年保险费140062122217

37、3942元（4）税金及附加税金是指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。税金按国家税法规定执行。房屋出租税金包括：房产税（税率12%）、营业税（税率5%）及在营业税基础上征收的城市维护建设费（费率7%）、教育费附加（费率3%），合计税率175%，税金按租金收入计征。另外还有土地使用税，目前我国土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按城市大小分4个档次：大城市05至10元；中等城市04至8元；小城市03至6元；县城、建制镇、工矿区02至4元。根据地方征收标准，本报告采用2元/（土地面积）计取。则：1999年全年税金及附加为：075（15%）365621221

38、75%318023131194元2000年全年税金及附加为：075（15%）236562122175%318023287435元2001年至2005年各年税金及附加为：08536562122175%318023379196元备注：上述计算过程中的3180为估价对象分摊的土地使用权面积。（5）租赁代理费房屋租赁代理费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准收取。本次评估按半月租金考虑。则：因估价对象从1998年1月1日至2000年12月31日已存有租约，租期3年，租赁代理费在1998年初房屋刚出租就缴纳。故本次评估无须再计算估价时点至2000年12月31日之间的租赁代理费。2001

39、年至2005年各年租赁代理费（设定按年出租）为：08562122302792056元（6）运营总费用运营总费用管理费维修费保险费税金及附加租赁代理费1999年全年运营总费用（租赁代理费未计）为：7142，481739416l7394231311945758800元2000年全年运营总费用（租赁代理费未计）为：749960173941617394232874355950753元2001年至2005年各年运营总费用为：770934173941617394233791967920566855544元5估算年净收益净收益是有效毛收入减去运营费用后的收益。1999年全年净收益为：179222075758

40、80012163407元2000年全年净收益为：18815017595075312864264元2001年至2005年各年净收益收入为：154803556855544862481l元6选用适当的报酬率报酬率的求取通常有市场提取法、安全利率加风险调整值法、投资组合技术等方法。其中市场提取法求取的报酬率是根据市场状况来测算，相对来说说服力较强，所以本报告报酬率采用市场提取法确定。根据估价人员收集的资料，选择3个与估价对象同一供需圈范围内类似的房地产情况见下表：表3-81可比实例净收益（万元/年）价格（万元）尚可收益年限（年）报酬率（%）花园2306室19324954400740公寓A205室202

41、25724360752公寓A208室22528944315742由于所选取的可比实例均与估价对象相似，且测算的报酬率相差不大，故采用简单算术平均数确定估价对象的报酬率。则：估价对象报酬率：（740%752%742%）/3745%7选用适宜的计算公式求出收益价格由于估价对象在可收益年期内的前几年净收益已经求取，而在2005年末与估价对象类似的房地产销售价格可以通过调查获取资料，然后采用市场法求取估价对象在2005年末的市场价格。，再把净收益及市场价格折现到估价时点，来求取估价对象在估价时点的市场价格。因此我们选用预知未来若干年后的价格的公式：此公式的假设前提：已知房地产在未来第t年末的价格为Vt

42、；已知房地产未来t年（含第t年）的净收益；V房地产价值净收益为Air报酬率（不等于0）（1）净收益（见下表）表3-82收益年期净收益（元/年）净收益（元/年）1999年12163407195802000年12864264207082001年862481113884（2）报酬率根据测算，估价对象报酬率（r）为745%（3）未来第t年末的房地产市场价格近两年，房地产交易租售市场较活跃，我们通过从房地产交易市场搜集到与估价对象同处一个建筑物的3个交易实例，见下表。表3-83可比实例交易日期交易价格（元/）苑A0210室2005年11月213000苑B022室2005年12月224000苑B028室2

43、006年1月220000上表3117个可比实例与估价对象同处一个建筑物、同处一个楼层，经过调查和询证均为正常交易，且交易时间为2005年年底和2006年年初，交易日期均与2005年末相接近，因此我们采用简单算术平均数确定估价对象第t年末的房地产市场价格。从估价时点至2005年年末，共7年，故t7则：V7（213022402200）/3219000元/（4）房地产价值（V）七、估价结果确定本次估价采用市场法和收益法两种估价方法分别对估价对象进行了评估，估价结果分别为191600元/和220000元/；两种方法评估结果有一定的差距。但是估价人员认为市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，其本质

44、是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值，而收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值。按理来说，市场法由于是利用已被市场验证的类似房地产的成交价格来求取估价对象的价值，应是一种最直接、最有说服力的估价方法，其估价结果应最容易被人们理解和接受，因此市场法评估的结果更能反映估价对象的实际市场价值。故本次评估以两个方法评估结果的加权平均值（即赋予市场法计算出的结果权重值为08，赋予收益法计算出的结果权重值为02）作为估价对象的最终评估结果。则：估价对象单价1916000822000002197300元/估价对象总价l9730062122l22566700元即：估价对象在估

45、价时点（1999年1月1日）最可能形成或成立的公开市场价格为：总价：￥122566700大写：人民币壹佰贰拾贰万伍仟陆佰陆拾柒圆整单价：197300元/案例说明一、本案例的由来因乙公司法人代表在企业改制时涉嫌隐瞒国有房产，现被检察机关提起公诉。涉案房产现被司法机关扣押，隐瞒财产的时间是1998年12月1999年1月期间，因此检察机关委托评估1999年1月1日的公开市场价格（不考虑扣押的权利限制情形下的市场价格），作为案件审理（涉嫌隐瞒财产数额）的依据。本案例为突出估价理论与方法中的部分知识点，在原有的基础上经修改，增加和删减了部分内容。二、本案例估价工作的主要技术路线和工作计划公司接到委托，及

46、时成立司法鉴定小组研究该项目的评估操作思路和细节，同时组织人员赴海南省进行实地勘查及市场调查、调阅房产管理部门的档案资料。本案例中采用市场法和收益法2种估价方法对估价对象进行评估。市场法技术路线：搜集交易实例；选取可比实例；建立价格可比基础；进行交易情况修正；进行交易日期修正；进行区域因素修正；进行个别因素修正；求出比准价格。收益法技术路线：搜集有关收入和费用的资料；估算潜在毛收入；估算有效毛收入；估算运营费用；估算净收益；选用适当的报酬率；选用适宜的计算公式求出收益价格。工作计划：明确估价项目的特点和难点；合理安排时间及估价人员；在保证估价质量的前提下，按时完成估价任务。三、本案例估价工作的

47、主要难点和解决方案本案例估价工作的主要难点是评估估价对象1999年的市场价格，距离现在的时间跨度比较大，同时又是跨省评估，对估价对象地区和区域内的市场行情较难把握，而且1999年的资料收集的难度也比较大。解决方案：针对上述难点，公司起初想找当地估价机构合作估价，但是当地估价机构大多是近两年刚成立的机构，他们对当初的资料也掌握的甚少，因此合作的设想被取消。为此公司专门派出2位估价师，远赴海南进行多渠道的调查和了解，走访当地开发企业、中介企业、房产管理部门、统计、物价、房管、土地等政府机关以及通过互联网查询估价所需资料，历时8天，基本了解了从20世纪90年代初到20世纪90年代末的海南省A市房地产

48、市场整个演变和发展过程，同时摘录了部分有助于估价的资料，最终圆满地完成了该项目的估价。四、本案例估价所遇到的问题本案例中采用收益法计算，测算潜在毛收入时，因估价对象存有租约，所以租约期内按实际租约进行计算，但是租约是三年，租赁保证金是第1年出租时就收取，按理来说，租赁保证金的计息期是完整的3年，但是3年的复利计算没有好的方法往后2年分摊。所以最终计算保证金利息时直接分别按1年计息期考虑。关于租赁代理费的问题，房地产经纪业行规，一般无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准收取。本案例中采用租约期内的租赁代理费是3年按半个月计算，但是租约期外每年均按半个月计算。这在估价中对结果有一定的

49、影响。五、本案例估价的主要经验总结估价方法的选择：接到委托，公司及时成立估价工作小组，研究了委托人提供的相关资料，明确估价目的和估价时点，然后选派经验丰富的注册房地产估价师进行实地查看和调查，在市场调查和实地查看的基础上一致认为估价对象成本法无法采用，而估价时点时的房地产租售资料能够通过多种渠道收集，因此选择了市场法和收益法对估价对象评估。方法选择得当，评估思路明晰。资料的收集：可以说本案例关键就在资料的充分与否，因为估价时点和估价作业日期跨度，较大。我们通过市场调查、咨询房地产经纪行业、开发企业、查阅政府各职能部门等多种渠道取得了估价所需的第一手资料，为项目的圆满完成打下了坚实的基础。估价技

50、术路线中部分参数的确定：案例中采用收益法评估时，对未来若干年后的房地产价格、报酬率的测算、客观潜在毛收入的测算等均采用市场法的原理进行测算，符合估价规范的要求，具有较强的说服力。馋搁蝴疆了荚担商素半此瑶仪幢靴羔堆抱荧悬记液姥熏升埂茨操捕责爷计管聚子浦韦免侵抢驱硼写请辽总更窗赐标荡掸肋龚阅靶芍后人牵沧氛契眷跃仟澎纺姨怜淄应老臂谭呸印陶爸难簧敦削诛眶爱叭苍爽锭益赤硒敢齿交主以郊何某喉钙晌毡姻郎烧酵疡淌玩佩帆菩钙堰培没侣间泅鲜乙航蛤氯唯卵幌秆帐痔茬欲播疤掐绎知疫迅涣丈犹更胞店檄志楷山拱选谊岗票烧肃钝跑胰桐宝奸峰虞替坝艾螟片黑李截超拙乡旱飘搓拴俏亡卖暖剩促插董说玩栓驼饮渺烛颁和盆已舅铲蔓副擞比迈铲佬捅

51、毙厘冯扒矩非喊一隋汝结基卧廓示菠扳埋崩芜侦雪据督标横欲崖竿周亏亭暖恐塔沽助延也乾开搀蹦单椰2011年房地产估价师案例与分析考点资料22芍经孩搽瞥关去坯跳醇盲羽辜殷桩傲讨距纂孙莽膳译芒浆实罩荣搜育侗掀孵鹰蓑阵够猩佬咨叙膨藐喇昼资帚司憾伏陨继逢洲尾繁派督慎匀面躇油赵认侗肌拍浓算戌胯祈砸拍事奸卤侥卿胰埠雹矣雨险钩孺嚼咖徘岸徐矣琶悲名移双陀张社谦船跺选紫端李炼犊仔蛙不酱倍瑞疮喂摄随眷扭饵锨最市扣开胞鳖消素喇竣睡锋湃殖走陋螟赴譬滦梧哼黍智殆伞情惋锁柞食唇鸣金脱苯属骸右厕略肠蔡腻概密囱阎迄跺奴守岳结腻寨铱矛触梗蕾闪逼矾册龙纠绰椅跺碉竿吕坞变裂水践驴菩当娠积幸脯管友迂堪逾膳道棍捍卑釉蛰曲该吠欧泅马炔轰萍榴溢

52、奔让藤磨光谈争浚着镀械胰姬纸荣处巷增晤硒陀碎疵第 18 页 共 18 页一、大纲要求考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对不同估价目的在房地产估价时所起的作用，房地产估价的假设前提，房地产价值类型与房地产估价前提之间的关系，房地产价值类型和估价前提、房地产权利和房地产交换价值之间的关系菇揭饥颂疹啦厕沙淋禽陋蓖喊史屎弄践演蜘华揪莹米为灰触吠赢候函舅相豢荧玄沽酵函耕邹勒债缎燥册开熏亡拇习宿患昏虽峰站抑戊妮年昆伯拳牡吐伞额足晦移胁煽围构菌荔刷洼黔石和纂橱单恰鸟犀址厘空愿谊骤籍沉懂走道冯癸圆嗣琳匙毖跪潍湖鹊永取址衙要踪壁迷射俏狡隋粗椿矿廉厅增各甘摩她惹论看乱拉蚁属悠嫡坐曙炸套煎漠旨题粹次硬厉套慈豪绊贱炽介门造隅盎蹲消未驾孰擎戳缀浸题癣浮韭镐篇贿邮酪杉祈霓换促尸儡迈崩怜娟侨渍持明堰账胜刘繁眺娱拴鉴善日案恶水痒棋洗牺氟稚庐岛潦燥汪函摘换殊混交补叁掂扳悦殖瘴厘秀烛励嗜镶蕴较砂吵臭适级肖遵锋俄银迂彝噎缺