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1、上海松江地中海项目招商定位方案一、商业区分类本项目属于地区性商业区：要紧分布在都市的副中心地带，目前要紧以大型连锁超市和百货公司的分店为主。在 40-50 年代的美国，都市的外围地区及大都市边缘地区，大型地区性购物项目以新的零售开元地中海的形式显现，这些零售项目在特点上重复中心地区零售设施的模式，并能提供充分的停车位，而且距离客户的住宅更近。邻里商业区：以满足片区和社区需要为目的，是目前正在兴起的一种新的商业物业形状，它是立体化的商业步行街，经营业种要紧以餐饮、娱乐和休闲为主。特点：自然或人为地邻街满足人们以街为市的心理规模适中为社区或片区服务可变性开间、层高富于变换人性化更有人情味，充分体现
2、包容、宽容、谦和开放性景观、空间组织、动线组织循环贯穿、内外富于沟通和交流休闲性以餐饮娱乐休闲购物为要紧服务功能有凝聚力围合空间集合人气，商气，使其不易分散和分流而且，据研究，街区式商业物业的人流速度最慢，人情味最浓。目前具有代表性的邻里商业中心有罗马假日广场、玉林生活广场，东方时代 ，蓝色加勒比以及学苑风情港。邻里型街区商业中心是国际流行的商业形状，也是最适合社区和片区的一种商业形状。在发达国家，几乎每一个社区都有一个邻里中心。据调查，有 85%的人群会选择就近的场所进行休闲娱乐，70%的人群会选择居家邻近就餐。二、商业形状核心旗舰店：要紧商业形状是大型百货公司，它们以群的形式相连。一样都在
3、地价、租金最高的区域，沿核心商业区分布。商业步行街：一个都市的核心商业区都至少应有一条商业步行街，它一样与影剧院、银行、广场相连接。其特点是既有底商“以街为市”的特点，又有新的形式和功能，并可能带来更多的人流量。专业购物街：由于历史和地理交通条件等缘故形成的专业购物街。专业购物街有向核心区外围转移和向专业零售商场转化的趋势。专门零售商场：是百货商场的一个分支。如专门的艺术品店、副食品低租零售业：能够为低收入人群提供服务，也使低利润零售业在都市中心区得以生存。如书店、饰品店等。低租金零售提供的产品和服务的丰富性必须应该坚持，因为它增加了核心商业区整体的吸引力。三、招商治理现代开元地中海治理运营的
4、精髓确实是要把松散的经营单位和多样的消费形状，统一到一个统一的经营主题和信息平台之上。统一运营的治理模式专门适用于中国，历史体会教训表明，不能统一运营治理的开元地中海，会逐步从“商业治理”蜕变成“物业治理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。这种情形在国内差不多屡见不鲜。结合项目实际，具体操作如下：第一：要爱护开元地中海的统一主题形象、统一品牌形象。开元地中海是一种多业态组合的商业组织模式，但它决不是一个无序的大杂烩，开元地中海必须是一个拥有明确经营主题和庞大制造力的品牌形象企业。招商要始终注意爱护和治理好已确定的经营主题和品牌形象。第二：要爱护开元地中海的产业经营黄金比例。我方比较认同零
5、售、餐饮、娱乐52：18： 30 的那个开元地中海产业经营黄金比例；此比例专门适用于超大型综合性的开元地中海Shopping Mall招商要注意爱护和治理好那个经营比例。（那个比例因此不是绝对的。） 第三：开元地中海的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。在此我们列出一个一样意义上的招商目标分布列表，供参考： 零售设施：核心主力店：百货、综合超市等；辅助主力店：时装、电器、家居、书店、音像店等各类专业店；配套辅助店：不同地区商品特色店；文化娱乐设施：核心主力店：动感影院、科技展览等；辅助主力店：儿童乐园等；配套辅助店：艺术摄影、旅行社、网吧等；餐饮设施：核心主力店：中餐、咖啡西餐、美
6、食广场、酒吧等；辅助主力店：快餐类、风味小吃类等；配套服务设施：宾馆、写字楼、银行、邮局、停车场等。第四：开元地中海经营方式的选择原则。开元地中海的经营方式差不多有三种选择：自营、联营和租赁。我方 认为，开元地中海如何讲是一个以零售为主的商业组织形式，而零售是一 个精细化治理的产业，精细化治理要求治理者加大经营操纵力度；另外， 有关于非主力零售商户的招商条件，核心主力零售店必须引入知名度高的 大商家，故核心主力零售店的招商较困难且招商条件放得较宽，造成核心 主力零售店的提成或租金收入偏低。因此我们建议，开元地中海的进展商往常不管是房地产商抑或是零售 商，在条件容许的情形下，核心主力零售店尽量自
7、营一部分或全部，如此 一能够加大经营操纵力度，有利于开元地中海长期经营，其次可增强其他 商户与之合作的信心，第三能够提升非主力零售店的提成或租金收入；而 招非主力零售商尽量以联营为主、租赁为辅，如此也能够增强进展商对开 元地中海的整体操纵力度。第五：招商顺序。核心主力店先行，辅助店随后的原则；零售购物项目优先，辅助项目 配套的原则。第六：核心主力店招商布局。核心主力店的招商对整个开元地中海的运营成败，开元地中海辅助和 配套店的引进都有重大的阻碍。一个超级连锁店或超级百货公司的入驻， 常常能带动整个开元地中海的顺利招商与治理。另外核心主力店关于人流 也起着关键的作用，其布局直截了当阻碍到开元地中
8、海的形状。开元地中海的核心主力店适合放在经营轴线（或线性步行街）的端点， 不宜集中放置在中间，如此才能达到组织人流的成效。开元地中海有必要建立完善的信息系统，以便在招商时就能够承 诺对顾客与商户提供信息技术支持服务，最终为顾客与商户都能够提供便 利。在开元地中海发达的国家和地区，进展商对开元地中海的信息系统建 设都专门重视；但国内开元地中海在建立统一的信息平台方面还做的远远 不够。开元地中海作为一个以零售为主的商业组织形式，更需要精细化治 理，因此餐饮、娱乐经营也需要精细化治理；而精细化治理需要数字讲话; 统一的信息系统就能提供决策者、治理者想要的数字以及用数字数据为顾 客与商户服务。建立统一
9、的信息平台，进行精细化的治理，不但能够为顾客提供统一 收银、消费一卡通等便利的服务；还能为宽敞签约商户提供丰富准确的顾 客信息和市场信息，甚至于提供更详细的经营信息，譬如零售商品单品进 销存信息等等；更能为开元地中海自身提供布局疏密度、品项搭配、人员 配置、场地坪效、商户业绩等经营信息，便于开元地中海分析后对经营场 地（稀缺资源）进行无限再分配。招商不是一个开业前就完结的工作，实 际上开元地中海的招商是一个无限循环的工作，这都需要信息系统的分析 支持。这十项差不多原则还显得专门粗糙。不同开元地中海具体的招商治理 依旧要按照各自不同的地域、不同的商圈、不同的经营主题、不同的品牌 形象、不同的特点等来做各自不同的调整。
上海松江地中海项目招商定位方案
