某地产运营管理体系教材

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1、1龙湖地产运营管理体系2龙湖地产运营管理体系3第一部分龙湖集团运营体系简介4集团运营体系5集团运营架构6龙湖地产（重庆）项目运营组织架构A项目项目总监A项目发展经理材料设备组总经理PMO召集人（运营副总）发展部研发部营销部工程部造价采购部景观部装饰装修部B项目发展经理B项目项目总监A项目研发经理B项目研发经理A项目营销经理B项目营销经理A项目工程经理B项目工程经理A项目成本经理B项目成本经理A项目景观专员A项目装修专员B项目装修专员招投标组预结算组策划中心客户中心签约中心报建中心技术支持组配套支持组A项目景观专员财务部A项目财务经理B项目财务经理会计中心资金中心税政中心7PMO架构8第二部分地

2、区公司运营决策及会议管理体系9地区公司会议管理体系地区公司会议管理体系地区公司会议管理体系运营会议体系运营会议体系非运营会议体系非运营会议体系10运营会议体系PMOPMO预案决策会预案决策会拿地前PMOPMO项目启动会项目启动会取得土地后15日内阶段成果审查会阶段成果审查会项目阶段成果审查PMO关键决策会关键决策会根据需要半年年度总结会半年年度总结会6月15日或12月15日12345PMOPMO月度运营会月度运营会每月头3个工作日6项目周例会项目周例会每周五7现场会现场会根据需要811非运营会议体系办公周例会办公周例会每周一季度综合指标回季度综合指标回顾会顾会每季结束后15日内跨部门研讨会跨部

3、门研讨会根据需要高层座谈会高层座谈会每季或不定期半年年度总结会半年年度总结会半年12345年度总结会年度总结会年度612会议要素13PMO预案决策会（运营）与会人员与会人员 参会人员：PMO成员 列席人员：经地区公司总经理批准会议时间会议时间 会议时间：不定期，项目取得前；通常会持续3-6个工作小时会议内容会议内容 1、就发展、营销、研发提供资料进行甄别讨论，以确定其方案合理性、可行性； 2、找出关键计划节点、决策点和重要敏感指标，讨论如何提高项目竞争力和风险控制水平； 3、对项目达成共识，对重要计划节点、工作包和工作质量做出承诺；会议目的会议目的 新项目的研讨及决策14PMO项目启动会（运营

4、）与会人员与会人员 参会人员：PMO成员、项目负责人、项目职能负责人（尽量） 列席人员：经地区公司总经理批准会议时间会议时间 会议时间：项目取得后15个工作日内；通常会持续12-24个工作小时会议内容会议内容 1、在项目获得后对项目进行审视、推演； 2、对项目一二级计划及目标成本预案进行梳理； 3、向项目负责人及项目职能负责人交底； 4、进一步达成共识，对计划、成本以及相关工作包、工作质量作出承诺，完成资源匹配。会议目的会议目的 尽快对项目进行推演和设定决策点、控制点； 作出项目第一次（也是最重要的）决策；15PMO阶段成果审查会（运营）与会人员与会人员 参会人员：PMO成员（人力资源负责人可

5、不参加）、项目负责人、项目职能负责人 列席人员：经地区公司总经理批准会议时间会议时间 会议时间：按计划拟定的时间召开；通常会持续1-2个工作小时会议内容会议内容 1、由项目负责人将阶段性成果逐项向PMO成员展示； 2、与会成员对照上一阶段的阶段性成果系统分析讨论其间的联系、成果的质量，揭示可能的瑕疵风险以及提出改进意见；会议目的会议目的 对项目阶段性成果进行审查；16PMO项目关键决策会（运营）与会人员与会人员 参会人员：PMO成员（人力资源负责人可不参加）、项目负责人、项目职能负责人 列席人员：经地区公司总经理批准会议时间会议时间 会议时间：不定期；根据实际需要，但PMO召集人应事先预告会议

6、内容会议内容 1、由项目负责人表述问题和遇到的决策困难； 2、与会人员讨论对策； 3、达成共识或由地区公司总经理最后裁定。会议目的会议目的 遇到项目周例会中第（3）和（4）情况时；17PMO项目月度运营会（运营）与会人员与会人员 参会人员：PMO成员（人力资源负责人可不参加）、项目负责人、项目职能负责人 列席人员：经地区公司总经理批准会议时间会议时间 会议时间：每月最后3个工作日之前会议内容会议内容 1、由计财部和项目负责人展示项目在售价、现金流、成本等三个维度的变化引起的财务指标的变化； 2、对项目一二级计划进行回顾； 3、与会人员围绕变化的关键节点计划进行分析，并找出原因和下一步改进对策；

7、 4、相应职能负责人就改进措施和时间做出承诺。会议目的会议目的 以月为单位，对项目运营进行回顾；18PMO年度或半年运营总结会（运营）与会人员与会人员 参会人员：PMO成员（人力资源负责人可不参加）、项目负责人、项目职能负责人 列席人员：经地区公司总经理批准会议时间会议时间 会议时间：半年或年末最后3个工作日之前会议内容会议内容 1、由计财部和项目负责人展示项目在售价、现金流、成本等三个维度的变化引起的财务指标的变化； 2、对项目一二级计划进行回顾； 3、与会人员围绕变化的关键节点计划进行分析，并找出原因和下一步改进对策； 4、相应职能负责人就改进措施和时间做出承诺。会议目的会议目的 以半年或

8、年度为单位，对项目运营进行回顾； 可与当月的月度运营会合并召开；19项目周例会（运营）与会人员与会人员 参会人员：项目负责人+项目职能负责人；：项目负责人+项目职能负责人+某些职能负责人会议时间会议时间 会议时间：每周五定期召开（也可临时增加召开，由项目负责人决定）；会议内容会议内容 、不影响集团关键节点，项目负责人和各项目职能负责人达成共识并得到承诺后，可直接调整计划。 、不影响集团关键节点的完成，项目负责人和各项目职能负责人不能达成一致时，项目负责人可要求相关职能负责人参加并达成共识，会后可直接调整计划； 、不影响集团关键节点的完成，项目负责人和各项目职能负责人、各职能负责人未能达成共识且

9、未能得到承诺后，职能负责人应在会后当日（最迟不超过第二天）召开专题会议讨论，并达成共识，否则上报地区公司总经理裁决，或由地区公司总经理安排上PMO会议决策。 、项目负责人预测到如影响集团关键节点，立即上报地区公司PMO召集人，评判是否立即召开PMO会议决定。会议目的会议目的 每周在四个项目职能负责人之间自行回顾并做出判断、决策；20现场会关键样板点评会与会人员与会人员 召集人：项目负责人 参会人员：项目负责人、项目职能负责人、公司相关职能负责人（运营、研发、营销、工程、造价、客户）。其中大堂及公共空间样板和景观样板需召集物业经理参加。会议时间会议时间 建筑外立面样板、单元大堂及标准层公共空间精

10、装修样板、精装房样板、别墅组团景观样板会议内容会议内容 、检查及确定效果标准（外观效果、空间效果） 、检查及确定配置标准（材料品牌、材质品质、苗木质量） 、检查现场实际与销售承诺是否一致（针对销售时对于档次、品牌、苗木品种等的宣传） 、检查及确定质量标准（施工工艺、施工质量） 在产品大面积实施前进行现场样板点评，以确保其大面积实施的效果会议目的会议目的21现场会关键效果点评会会议时间会议时间 景观效果、售楼处样板房精装修效果 在产品最终呈现前进行现场点评，以确保其最终效果会议目的会议目的与会人员与会人员 召集人：项目负责人或PMO召集人 参会人员：项目负责人、项目职能负责人、公司相关职能负责人

11、（运营、研发、营销、工程、造价、客户）。其中景观效果需召集物业经理参加。会议内容会议内容景观效果点评 、点评硬景材质、小品位置和体量、施工工艺 、点评乔木档次和质量、栽植位置；点评灌木搭配；点评绿量。 、点评堆土造型、高差（挡墙）处理、及空间感受。售楼处样板房精装修效果点评 、点评空间、布局、造型、配色 、处理使用功能与展示效果的矛盾 、点评家具及配饰效果 、点评施工质量22关键环节现场会现场进度会会议时间会议时间 体验区抢工阶段、业主开放日或交房冲刺阶段 当项目关键进度遇到困难时，集中公司资源帮助项目解决问题会议目的会议目的与会人员与会人员 召集人：项目负责人或PMO召集人 参会人员：项目负

12、责人、项目职能负责人、公司相关职能负责人（运营、工程、造价采购、客户）、主要施工单位和供应商负责人。其中交房进度会需召集物业经理参加。会议内容会议内容 、协调劳动力资源可进行跨项目资源调配。 、协调材料供应问题。 、协调工程资金问题，可突破资金计划调拨应急资金促进进度。 、协调各部门的配合工作（主要是营销、客户、物业）23第三部分PMO管理体系24项目进度计划管理体系25计划框架26计划体系集团关键节点集团关键节点释义释义项目一级计划项目一级计划项目二级计划项目二级计划项目三级计划项目三级计划集团对项目的管集团对项目的管控节点控节点公司对项目的管公司对项目的管控节点控节点部门对项目管控部门对项

13、目管控节点节点小组及个人计划小组及个人计划模板模板集团定义的集团定义的10个个关键节点关键节点集团定义指导模集团定义指导模板，地区公司实板，地区公司实际运用中微调。际运用中微调。地区公司定义指地区公司定义指导模板导模板部门或小组定义部门或小组定义统一模板统一模板编制及调整编制及调整人人项目负责人项目负责人项目负责人项目负责人项目职能负责人项目职能负责人小组及个人小组及个人责任人责任人地区公司总经理地区公司总经理部门职能负责人部门职能负责人项目职能负责人项目职能负责人项目职能负责人项目职能负责人及个人及个人执行人执行人项目职能负责人项目职能负责人项目职能负责人项目职能负责人项目职能负责人项目职能

14、负责人个人个人评价人评价人项目负责人及下项目负责人及下游游项目负责人及下项目负责人及下游游项目负责人及下项目负责人及下游游部门职能负责人部门职能负责人及项目负责人及项目负责人检查及上报检查及上报地区公司计划运地区公司计划运营专员营专员项目负责人和部项目负责人和部门职能负责人门职能负责人项目负责人及部项目负责人及部门职能负责人门职能负责人部门职能负责人部门职能负责人及项目负责人及项目负责人27计划编制流程28计划反馈及调整流程29集团管控关键节点集团管控关键节点1) 取得国土使用权证2) 取得用地规划许可证3) 项目启动会成果提交4) 取得工程规划许可证5) 取得施工许可证6) 项目首次开盘7)

15、 项目累计净现金值为正值8) 项目基础开工9) 竣工备案10) 交房其中以下重大关键节点延后需要集团总经理审批：1) 项目启动会成果提交2) 项目首次开盘3) 竣工备案30项目开发总计划项目开发总计划工程总计划分解工程总计划分解售楼处建设计划售楼处建设计划总、分包进场计划总、分包进场计划报批报建计划报批报建计划采购计划采购计划材料封样确认计划材料封样确认计划设计计划设计计划施工招标计划施工招标计划样板间建设计划样板间建设计划市政景观建设计划市政景观建设计划项目二级计划工程施工总计划工程施工总计划验收计划验收计划项目一级计划工程施工计划体系工程施工计划体系工程施工计划体系 计划级次计划级次计划名

16、称计划名称编制责任人编制责任人编制参与人编制参与人编制时间编制时间二级计划二级计划工程施工总进度控制计划工程施工总进度控制计划 甲方项目工程经理甲方项目工程经理甲方工程师甲方工程师项目启动会后项目启动会后总包单位进场前总包单位进场前工程材料设备需求总计划工程材料设备需求总计划甲方项目工程经理甲方项目工程经理甲方工程师甲方工程师初步设计完成后初步设计完成后工程配合总计划工程配合总计划（二次深化设计、施工招投标、（二次深化设计、施工招投标、材料选型封样）材料选型封样）甲方项目工程经理甲方项目工程经理甲方工程师甲方工程师项目启动会后项目启动会后总包单位进场前总包单位进场前工程施工总进度计划工程施工总

17、进度计划施工方项目经理施工方项目经理施工方技术负责人施工方技术负责人施工方专业工长施工方专业工长施工图会审完成后施工图会审完成后1515日内日内三级计划三级计划甲方项目部月度工作计划及配甲方项目部月度工作计划及配合计划合计划甲方项目工程经理甲方项目工程经理甲方工程师甲方工程师每月每月2828日前日前甲方工程师月度工作计划甲方工程师月度工作计划甲方工程师甲方工程师每月每月2828日前日前施工方月度进度计划施工方月度进度计划施工方项目经理施工方项目经理施工方技术负责人施工方技术负责人施工方专业工长施工方专业工长每月每月2828日前日前月度材料设备供应计划月度材料设备供应计划施工方项目经理施工方项目

18、经理施工方技术负责人施工方技术负责人施工方材料员施工方材料员每月每月2828日前日前甲方工程师周工作计划甲方工程师周工作计划甲方工程师甲方工程师甲方工程项目部周会甲方工程项目部周会前一天前一天施工周计划（施工周报）施工周计划（施工周报）施工方项目经理施工方项目经理施工方技术负责人施工方技术负责人施工方专业工长施工方专业工长工地周例会前一天工地周例会前一天3233343536OA计划管理系统平台1 1、可以通过引用模板或已有相似项目实现计划的在线快速编制；、可以通过引用模板或已有相似项目实现计划的在线快速编制；2 2、方便、快捷的查看所有需要的最新项目计划信息；、方便、快捷的查看所有需要的最新项

19、目计划信息；3 3、待办、提醒督促计划的按时完成；、待办、提醒督促计划的按时完成；4 4、计划信息反馈、评价的快速和简捷；、计划信息反馈、评价的快速和简捷；5 5、生成各类所需计划管理报表；、生成各类所需计划管理报表；6 6、个人计划与项目计划紧密结合、阶段性成果与计划的紧密结合、个人计划与项目计划紧密结合、阶段性成果与计划的紧密结合；37OA项目计划管理l编制与调整编制与调整由项目负责人操作该板块；由项目负责人操作该板块；操作方法与目前在用操作方法与目前在用PROJECTPROJECT管理软件相似，但没管理软件相似，但没有其好用；有其好用；l执行与反馈执行与反馈按项目按项目按部门按部门l统计

20、分析统计分析各种达成率的自动计算各种达成率的自动计算3839项目阶段性成果管理体系40阶段性成果目的阶段性成果阶段性成果目的目的明确项目信息流的管理，每阶段成果完成后向项目成员发出可进入下一阶段的明确信号 对阶段性成果的完成质量，由公司PMO、下游项目职能负责人、项目负责人进行评价 项目运营知识的积累和共享 4142阶段性成果管理流程43启动会逻辑图44经济指标回顾l责任人：项目负责人l回顾周期：项目财务经理编报，分土地版、启动会版（方案版）；动态（月度）回顾l回顾因素：面积指标变化、成本金额和支付速度变化、销售金额和销售速度变化、关键节点进度变化l指标内容：毛利率、销售利润率、IRR、总货值

21、、所得税后净利润45龙湖集团工程阶段性质量停止检查点目的：通过设置工程阶段性质量停止检查点强化工程质量的预控和过程管理，实现工程质量的各关键阶段的技术行为、实体质量、进度审查以及项目风险管理，明确各阶段各职能的管理职责，规避系统性质量风险，实现集团范围内各项目工程质量的均衡性发展。检查点： 全项目建设周期共设置五个阶段性质量停止检查点：基础施工至正负零；主体封顶；交房样板；外架拆除；工地开放日前。 46龙湖集团工程阶段性质量停止检查点检查方式：由集团运营及投资发展部工程技术质量中心组织，抽调各地区公司工程部资深人员加入检查小组。受检项目区域公司的工程职能负责人、项目工程经理、项目总监参加检查。若是“交房样板”和“工地开放日”检查点，受检区域公司客户经理、营销经理、研发经理等应参加。47龙湖集团工程阶段性质量停止检查点质量管理责任：1.各地区公司工程职能部门各地区公司工程职能负有对各项目工程质量的日常指导、培训、督导和检查职责，对各地区公司项目的整体质量提升负有管理职责。2.项目工程经理项目工程经理为项目工程质量的第一责任人。为项目工程质量的持续提升负有直接管理责任。3.项目总监项目总监负有对本项目工程质量的日常督导和检查职责，对项目的整体质量提升负有管理职责。