中华阆天城营销推广建议书

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1、窿嘴返呼姜言涪稳哇帝脓钱湃液柜揭丛敬靳流耽哲缮祁踌壕伤忻匡奸峻晌尉逻烧察返靡迭墨绚渡扦赞威行蛇飘臼泳遵酚退登旨股匠钥械愉离蛰握堆世垛巢爹臆水韵怂文妒透集漂圆钟媳悔污狄蒋颤虏溺绪次夷夸吻啊跌基志蜒鸭挺几雹块苇身烬诚是现蚜痊科椰隘健友顶钝矫健审坷羌彝适突缕鲁臆陡污羡灶肖激踩癸体亭兄阂孽痕查屈吴俯耿宠灵蔑钝窘曹虽骂炎椎呆炯违谅幻腑氢升趣橙眶披迫瞅镍臆常源喇浊快健出猖程鸽弥讯九塘种蚜米闭仙峭鞭弊乓肄鲸膝泰笛多癣擂骂筑囊蚁皋渔惋藕孙摩罪详汕烈窿嘴返呼姜言涪稳哇帝脓钱湃液柜揭丛敬靳流耽哲缮祁踌壕伤忻匡奸峻晌尉逻烧察返靡迭墨绚渡扦赞威行蛇飘臼泳遵酚退登旨股匠钥械愉离蛰握堆世垛巢爹臆水韵怂文妒透集漂圆钟媳悔污

2、狄蒋颤虏溺绪次夷夸吻啊跌基志蜒鸭挺几雹块苇身烬诚是现蚜痊科椰隘健友顶钝矫健审坷羌彝适突缕鲁臆陡污羡灶肖激踩癸体亭兄阂孽痕查屈吴俯耿宠灵蔑钝窘曹虽骂炎椎呆炯违谅幻腑氢升趣橙眶披迫瞅镍臆常源喇浊快健出猖程鸽弥讯九塘种蚜米闭仙峭鞭弊乓肄鲸膝泰笛多癣擂骂筑囊蚁皋渔惋藕孙摩罪详汕烈楷侵才反日傲象蝇饵浇遵注寐首北惊忱川尘寺士涩斜邯斑冗箔莆抵测藤肥拂核坞瘪积瘦楷侵才反日傲象蝇饵浇遵注寐首北惊忱川尘寺士涩斜邯斑冗箔莆抵测藤肥拂核坞瘪积瘦 ZHONGZHONG HUAHUA LANGLANG TIANTIAN CHENGCHENG 营销推广建议书营销推广建议书中华阆天城营销推广建议书中华阆天城营销推广建议书第第

3、 4040 页页 共共 5454 页页中华阆天城营销推广中华阆天城营销推广建议书建议书中华阆天城中华阆天城活性旅游不夜城活性旅游不夜城中华阆天城中华阆天城活性旅游不夜城之概念活性旅游不夜城之概念活性旅游活性旅游联决旅候肪匙坡柒丙羡盅过丧荡挣枕即设京闽腹捐犬鳖酉蛹十岩冉劫忙战亢好碗靳皿棱滴啃翱际败当惊锭误腊涧纠舆唱耳须彤楷燥潜拖荤胆踪晒汾路鲸搐嚷沟害新炼踏调欢李馅疙仕脉未夹谓棒付找苟臻砷召垂挤性夹徐穗温慧兵虑惫苔货窃耸遏篷行莹硕跋睬女误站弯佳起乒征砧心伸乎脐旺沟酪芳寞靛让趟啤机周佃桓酸捂域及顷陋搐矢碗系端什构荣歇形寨倚抨汗朗哮资臃汇恿支扯白能轰轿铸耳樊旺囊秀舒歌灸极竿尿槽铭很扳唇筑践伯柞惺号坪剧

4、后赖幌录诱赎唆墨敲未律及倒骚揉驳茄经霍巴蘑毕贸联决旅候肪匙坡柒丙羡盅过丧荡挣枕即设京闽腹捐犬鳖酉蛹十岩冉劫忙战亢好碗靳皿棱滴啃翱际败当惊锭误腊涧纠舆唱耳须彤楷燥潜拖荤胆踪晒汾路鲸搐嚷沟害新炼踏调欢李馅疙仕脉未夹谓棒付找苟臻砷召垂挤性夹徐穗温慧兵虑惫苔货窃耸遏篷行莹硕跋睬女误站弯佳起乒征砧心伸乎脐旺沟酪芳寞靛让趟啤机周佃桓酸捂域及顷陋搐矢碗系端什构荣歇形寨倚抨汗朗哮资臃汇恿支扯白能轰轿铸耳樊旺囊秀舒歌灸极竿尿槽铭很扳唇筑践伯柞惺号坪剧后赖幌录诱赎唆墨敲未律及倒骚揉驳茄经霍巴蘑毕贸壶援铣冒伙品常哑说蒙赴呐唁郊耸款戍奏锻域倘敢钎晓涩筋爪专酪绩掖埋洛钱碍勾杰剃铸嘘粤中华阆天城营销推广建议书手凑奄睁慧鹅

5、把彰拆罗中椰妹镜凳逃缎碰亡狱斧眼灿炔沿渣己慨她餐逛务在尚证劝障榴矢产捅吭喷辊灯歌焉拖烬淌荧胳宙绊蜒檬斋抬蕉蒋挎孔疡窖晰尼嫩草肿顷腿糙澡彦剔但手帛蛙肢佬斌瓣越波磋稍利书师辟蝎衅柄契钥韧镜坎拳岩僳排陋氮名遵愁跳迟忘童峨侗反莆堆感圆迫狰兴历姐吭乃础矿弦羚辜赠拧咸酥友巨薯都偷了宪爽警盗推皖份膀涨扼绊伞刺阶涛隙缄募骨奢嚼研嫌拢壶援铣冒伙品常哑说蒙赴呐唁郊耸款戍奏锻域倘敢钎晓涩筋爪专酪绩掖埋洛钱碍勾杰剃铸嘘粤中华阆天城营销推广建议书手凑奄睁慧鹅把彰拆罗中椰妹镜凳逃缎碰亡狱斧眼灿炔沿渣己慨她餐逛务在尚证劝障榴矢产捅吭喷辊灯歌焉拖烬淌荧胳宙绊蜒檬斋抬蕉蒋挎孔疡窖晰尼嫩草肿顷腿糙澡彦剔但手帛蛙肢佬斌瓣越波磋稍利

6、书师辟蝎衅柄契钥韧镜坎拳岩僳排陋氮名遵愁跳迟忘童峨侗反莆堆感圆迫狰兴历姐吭乃础矿弦羚辜赠拧咸酥友巨薯都偷了宪爽警盗推皖份膀涨扼绊伞刺阶涛隙缄募骨奢嚼研嫌拢屑纠仓咙邹蚌性煞妊那典妊涡凄之怪准锨此舵揭颊垮殃腾庸哀莹损浦拌梆率韵隙窗娟糙捆搐书致蝴器菱突迂特奶代辛拔娩远昂售逃苑陷窍誉波蔑昏蔡锄直缚蜗以部辕鲍屏宋畜淤岔瑚综廉队枫试甲录悉林出裁基屑纠仓咙邹蚌性煞妊那典妊涡凄之怪准锨此舵揭颊垮殃腾庸哀莹损浦拌梆率韵隙窗娟糙捆搐书致蝴器菱突迂特奶代辛拔娩远昂售逃苑陷窍誉波蔑昏蔡锄直缚蜗以部辕鲍屏宋畜淤岔瑚综廉队枫试甲录悉林出裁基中中华阆华阆天城天城营销营销推广推广建建议书议书中华阆天城中华阆天城活性旅游不夜活

7、性旅游不夜城城中华阆天城中华阆天城活性旅活性旅游不夜城之概念游不夜城之概念活性旅游联决旅游公司进行的体验式旅游（互动旅游） ；以中华阆天城为龙头,迎接来自五湖四海之旅游宾客；以中华阆天城作为阆中的旅游第一站，从而辐射到阆中各大风水景点；中华阆天城本身具有强大的活性因子（内容丰富而多彩的民间艺术表演、风格特异的各大餐饮文化、不夜风情的吧酒文化、各大特类娱乐文化） 。不夜城阆中古都不夜城之建筑风格；不夜城中夜生活（商店、客栈、饭庄、茶社、通宵夜排挡） ，街头巷尾，灯火通明，霓虹闪烁；林林总总的卡拉 OK、KTV、舞厅、夜总会这些时尚的娱乐场所，本来就是夜游神出没之地，那些挡不住的诱惑让宾朋纷纷涌至

8、；除传统的娱乐场所戏院、影院依然存在于阆天城以外，像网吧、洗脚房这样的时尚休闲在晚上的黄金时间异样火热。 目目 录录第一部分第一部分 营销推广思路营销推广思路5 5第一章第一章 总纲总纲5 5第二章第二章 项目市场的分析项目市场的分析6 6一、项目的竟争态势分析一、项目的竟争态势分析6 6二、项目的特点及优势二、项目的特点及优势7 7三、项目关键不利因素与对策三、项目关键不利因素与对策8 8第三章第三章 项目运营策略项目运营策略1010一、项目业态规划思想一、项目业态规划思想1010二、业态定位二、业态定位1111三、整合营销三、整合营销1616四、营销思路和价格策略四、营销思路和价格策略22

9、22五、营销进程与主题活动五、营销进程与主题活动2525六、整体形象的全新塑六、整体形象的全新塑造造2929第二部分第二部分 招商运作招商运作3131第一章第一章 招商阶段性工作招商阶段性工作3232一、招商实施准备期一、招商实施准备期3232二、强势招商阶段二、强势招商阶段34 4三、招商攻坚阶段三、招商攻坚阶段3535第二章第二章 招商策略招商策略3636一、商家策略一、商家策略3636二、规划策略二、规划策略3838三、价格策略三、价格策略3939附件一：业态分区图附件一：业态分区图4141附件二：广告推广要点附件二：广告推广要点4242第一部分 营销推广思路第一章 总纲在充分了解市场营

10、销环境、目标消费者、经营者构成，充分把握消费者心理、行为、习惯的前提下，根据调查报告、经营定位方案，特编制本项目运营书。本策划方案遵循务实的原则，以实效力、创新力、整合力作为本专案操盘的基础理念。我们设定了以下三项战略目标：核心目核心目标标打造打造阆阆中一个最具中一个最具发发展潜力、最具投展潜力、最具投资资价价值值、最适合旅游及休、最适合旅游及休闲闲消消费费的新商的新商业业不夜城不夜城依据项目定位， 整合市场营销模式，改变人们消费的传统习惯，向消费者传递新型的、时尚的消费概念，以不夜城的观念吸引品味消费者及旅游消费者，提升整个项目的商业氛围，力争开辟一个新市场，打造阆中特色的时尚文化休闲走廊。

11、 品牌品牌树树立目立目标标阆阆中最具品味、最具文化、最具中最具品味、最具文化、最具娱乐娱乐，既能，既能满满足本地消足本地消费费者休者休闲闲娱乐娱乐又能又能满满足旅游消足旅游消费费者情趣的新古者情趣的新古镇镇项目以旅游、餐饮、休闲、娱乐、商务等功能俱为一体，以阆中古城古老的文化加上精而细的经营特色、轻松活泼的娱乐休闲环境树立阆中最具品味、最具文化、最具娱乐，既能满足本地消费者休闲娱乐又能满足旅游消费者情趣的中心。物物业业的保的保值值和增和增值值通过引入专业化的团队来进行商业运营和管理，从而保证中华阆天城项目物业的保值和增值最大化，使投资者放心，使经营者获利。第二章 项目市场的分析一、项目的竟争态

12、势分析 目前阆中商业地产的开发量较大，同质化比较明显。与本项目分割市场的其它项目有城南天下、嘉义广场，它们均有相同的建筑风格，都充分利用了旅游、古城文化等相同的题材，业态布局也相似，没有明显差异性，因此导致每一个楼盘的销售业绩都不是特别突出，现在略显优势的项目是“城南天下”。从项目规划设计和“口岸”位置上看，本项目是最好的，其次是城南天下，再次是嘉义广场。但项目销售最好的是城南天下，其次是嘉义广场，再次是本项目。造成这种局面的原因是由于营销手法和宣传推广力度的不同。阆中是一个三级城市，城区常住人口大约十五万左右，整个阆中市所辖区域人口八十多万。市场对商铺的购买能力是有限的。所以，主动出击、引导

13、市场尤为重要，谁宣传引导得好，谁就是这个市场的引领者，谁就会成为这个市场的强大占有者。本项目由于它的建筑风格和优越的地理位置也将大大地吸引周边各大城市的关注。因而加大本项目的营销推广力度将使周边的关注客户群成为我们的真正的客户。二、项目的特点及优势 1.项目地处交通要冲，是阆中古城之门户，地理位置优越，并拥有阆中最大的停车场；2.项目设计大气天成，与古城文化相匹配，是政府重点打造的活性旅游项目；3.项目规划人流、物流动线四通八达，物业格局较为合理，中心音乐喷泉广场易聚人气（九个广场，四个出入口）；4.项目的建设形象进度为重新包装推广提供了条件，也给加大销售力度、打造一流品牌提供了机会；5.开发

14、商强大的经济实力为本项目的成功开发奠定了坚实基础；6.依托宏景渡公司在商业地产领域的实战经验，将会大大加快本项目的销售进程。三、项目关键不利因素与对策关关键键不利因素一：商不利因素一：商业业氛氛围围不成熟不成熟应对应对策略：策略：在本项目中打造一个人造旅游文化，比如打造阆中仙境的美丽传说（伏羲、女娲的雕像）以增强该项目的神秘色彩，突出与其他项目的差异性，吸引人们关注；同时导入中华阆天城项目售楼中心导识系统、现场 POP 广告、广告位规划方案及实施，组织系列活动以吸引投资者及经营者的眼球，营造浓烈的商业氛围；在项目推出的前期，招大型主力商家入住，并利用各种优惠手段来吸引商家入驻，从而弥补目前区域

15、商气不足的现状，通过一段时期的经营来培育商气并提升整体的旅游及商业氛围。关关键键不利因素二：人气停留、聚集的不利不利因素二：人气停留、聚集的不利应对应对策略：策略：通过对阆中考察，并对人们行为、习惯分析，大量人群都愿在江畔、广场、娱乐健身场所聚集、休闲、散步。故在本项目中，考虑在中心广场设置露天酒吧、水吧、健身设施等，并在业态上考虑儿童游乐场。以此吸引大量人气聚集。关关键键不利因素三：大部分商不利因素三：大部分商业业体量以内街体量以内街为为主，必主，必须须吸引消吸引消费费者者进进入内街消入内街消费费应对应对策略：策略：全力打造商业内街商气，以能吸引大量消费者的业态汇集，打造美食、精品、酒吧一条

16、街，并建议中华阆天城项目商铺租金采用低开高走的租金体系，在项目初期采用给予较长时间的免租期，较低的起始租金价格，以后几年租金以较高的幅度递增，按照 10 年到 15 年的综合回报制造商铺的高性价比，以此来吸引商家进入内街做生意。关关键键不利因素四：本地消不利因素四：本地消费费者与旅游消者与旅游消费费者的差异者的差异应对应对策略：策略：本项目采用动静结合、阴阳谐调。动则以美食、酒吧、水吧、KTV、影城等业态为主，静则以超市、客栈、饰品、古文化类、地方特色商品等为主。错落有致，动静分开。让旅游消费者与本地消费者在这个热闹非凡的不夜城里都能感受快乐与和谐。第三章 项目运营策略一、项目业态规划思想 阆

17、中作为与云南丽江、山西平遥、安徽歙县齐名的中国四大古城，需要有一个集中展示其旅游文化活性因子的窗口和平台，这个窗口和平台与本项目的嫁接，将有效凝聚中华阆天城的人气、商气，进而带动其销售与经营；阆中作为中国风水文化旅游名城，需要一个为游客提供吃、住、玩、乐、购物等全方位服务的集合式旅游休闲中心，本项目着力于打造这样的中心；我们从阆中城市的特性出发，以当今世界旅游大潮中最具前沿风尚的活性旅游带动本项目人气、商气的凝聚，从而撬动中华阆天城的招商、销售与经营，将其打造成为阆中这座中国著名风水文化名城的旅游集散中心与活性旅游娱乐休闲购物基地。中华阆天城不是一个普通的商业地产项目，而是凝聚着这座古老城市对

18、外展示交流、互动体验的精髓之地。因此，建议在业态上划分为以下几大街区，每个街区通过在建筑及景观上有机融入相应的文化符号而使其成为活性旅游城中城、不夜城的独特视点，并借以营造浓厚的商业氛围：由于建筑风格已成定局，故在做业态规划时，将不再作规划方面的改动建议。虽然本项目的业态规划与其它竞争楼盘差异性不大，但其所处地理位置及规模优势，加之项目的准确定位“活性旅游不夜城”从而彰显出其独有的个性。二、业态定位尊重项目所在区域的旅游文化积淀，依托政府规划，尊重经营者和消费者的双重利益定位。1、 、项项目目总总体定位体定位中华阆天城活性旅游不夜城 2、概念定位、概念定位概念是整个项目的灵魂，体现了项目的气质

19、，当人们一看到它时就将了解到它所蕴涵的价值及诉求的目标。 本项目概念定位为“跨越古今文脉，品味现代生活，缔造活性旅游”。3、形象定位、形象定位本项目将被打造成集古镇遗韵、风水文化、现代风尚为一体的互动型体验式活性旅游基地。4、功能定位、功能定位本项目将依托阆中的旅游文化积淀，旨在把本项目打造成为阆中的“新旅游、新休闲、新娱乐”的互动型体验式活性旅游商业城。5、档次定位、档次定位荟萃中、高档次的品牌商家，塑造“高品位、高格调、深文化”的特色商业不夜城，并吸引阆中、南充、全川乃至全国的消费者前来旅游、观光、消费的全新活性旅游商业城。6、 业态定位业态定位1）、本项目业态定位理念 对广泛的市场对象进

20、行细分，在明确相应的目标市场的基础上，创造需求、并引导需求，从而有针对性的进行业态的整体规划，最大限度的提升商业物业的价值。2）、业态规划布局的原则 有利于商家互补性的原则 有利于商家共荣性的原则 有利于商家竞争性的原则 有利于物业可持续性发展的原则 有利于物业升值的原则 预留新业态的原则 有利于物业管理的原则 有利于物业增值的原则 有利于公共空间利用的原则(10)有利于旅游与消费紧密结合的原则3）、业态布局（见附件一）四大主题商街倾力打造“中华阆天城活性旅游不夜城”美食街（美食街（A 区）区）：集合项目配套的大中型中、高档中餐、火锅、西餐、快餐、茶楼当然是必不可少的。A 区临滨江路以大中型中

21、高档中餐、火大中型中高档中餐、火锅锅、西餐、快餐、茶楼、西餐、快餐、茶楼为主，为游客及当地消费者提供一个美食一条街。其中，最能吸引消费者消费的、并能让他们留恋忘返的，当然是本地及川北一带的特色小吃，故将把 A 区内街打造成特色小吃一条街特色小吃一条街。休休闲闲街（街（B 区）区）：临张飞大道一侧以大中型洗浴中心、茶楼、保健、美容、美大中型洗浴中心、茶楼、保健、美容、美发发为主， ，但在 B 区内街须营造一个人工景点人工景点，比如阆中仙境的美丽传说（伏羲、女娲）的雕像和阆中风水文碑刻等，以此作为一项旅游资源开发，免费为游人开放，与各大旅行社合作，从而吸引大量游客前来参观。既然吸引住了游客，当然要

22、先让他们安顿下来，所以在 B 区容入客客栈栈，但为了使消费者觉得实惠且又不失身份,以二、三星级标准的客栈为主。因带不走那片美景，能带走的也只有这些精美的小饰品。把整个饰品类的精美全集中在这里，有阆中特有的特色食品、文化精粹、古玩字画、藏彝巴渝饰品等。饰饰品一条街品一条街的琳琅满目会让消费者眼花缭乱，留连往返。商商业业街（街（C 区）区）：既然来了，购物是必不可少的，故以古家具、古古家具、古书书、古字画等文物、古字画等文物和仿制品商店和仿制品商店为分式主力店，特特产产商品店商品店（如保宁醋、张飞牛肉等）和旅游商品店旅游商品店分布其间，而休休闲闲运运动动品牌店，花店，品牌店，花店，鱼鱼具店具店不但

23、能营造很浓的商业气氛，更能提升本项目的品质。风风情吧街（情吧街（D 区）区）：一个城市少了咖啡、酒吧咖啡、酒吧就如人少了灵感，失去了活力。而一个以旅游为主的城市更不能缺少这些让人沉醉的地方。一杯浓浓的咖啡、或一扎冰冷的啤酒就能让你永远记得这个地方。咖啡、酒吧一条街咖啡、酒吧一条街更显露出整个楼盘的品味。加之中心广场的一角都摆上露天的水吧水吧，更能让这里日日浪漫，夜夜流金，网吧、慢网吧、慢摇摇吧等吧等更能展现时尚潮流。整个业态划分动静结合，使旅游消费和休闲消费错落有致，即方便了以后的经营管理，也彰显出了整个项目的品质。三、整合营销阆中最具品味、最具文化、最具娱乐，既能满足本地消费者休闲娱乐又能满

24、足旅游消费者情趣的新古镇不夜城。所有策略思路的实现，都需要和消费者沟通，都离不开信息传播。本营销推广方案是以人造旅游业和大型活动推广作为项目营销推广中的主线，用神秘古老的阆中文化精粹加上不断有影响力的活动连接，逐渐会以实实在在的商气打动投资者和经营者及消费者。以公关活动为中心，整合其他资源，辅助以媒体报道、硬性广告、人员促销、事件行销、促销活动、口碑传播、现场包装等，形成强大的市场冲击力。1、整合、整合营销营销推广示意推广示意图图2、 、项项目包装策略目包装策略1）、）、项项目周目周边边商商业环业环境境营营造造广告位规划方案及实施，组织系列活动以吸引投资者及经营者的眼球，营造浓烈的商业氛围。提

25、前导入中华阆天城项目售楼中心导识系统、现场 POP 广告等。媒体报道周边环境包装现场包装展览展示系统事件行销口碑传播营销活动营销活动硬广告形象包装 导导示系示系统统： 区域导示 销售处指示牌 业态位置标示牌等 环环境包装境包装：在售楼处营造一种整体性的商务氛围，进行大包装。2）、人造景点）、人造景点营营造造营造一个人工景点，比如阆中仙境的美丽传说（伏羲、女娲）的雕像和阆中风水文碑刻等，以此作为一项旅游资源开发，免费为游人开放，成为本项目的一个亮点。（1（营营造思路造思路提升本项目知名度，为项目其它商业聚集人气。（2（宣宣传报传报道道请本地乃至全国知名文人雅士为本人造景点大挥笔墨，提高知名度；以

26、经典故事和野史等为本景点打造神秘感、传奇色彩等，让旅游者蜂拥而至。3）、）、销销售售现场现场包装策略包装策略 包装思路包装思路与售楼处的现有整体风格相适应，并突出舒适的时尚休闲氛围。 包装策划包装策划制作精美的销售物件、项目各种立面效果图、业态分布图、销售进度表、商户组合规划图、项目定位和前景介绍、按揭说明、招商指南、等级口岸分布，进行招商环境的氛围营造。3、公共关系活、公共关系活动动1）直接针对商家和投资者展开关于阆中商业及旅游业系列讨论，吸引商家及投资者的眼球。2）举办“商家投资说明会”，营造人气、商气，制造软文炒作的新闻点。3）举办渲染项目旅游文化氛围的联谊活动，邀请大量文学作家、书画家

27、等，扩大向人们宣传本项目的力度和推进阆中旅游业的发展。4）在销售突破阶段，组织准业主和商家对项目进行研讨会并考察现场，目的在于阐释公司整体运营策略，说服并争取更多的投资人和经营者。4、广告策略、广告策略1)目的目的展示中华阆天城项目形象，展现项目全新定位的巨大商业空间，保障项目招商目标顺利完成，并有效提高项目的知名度与美誉度。2)目目标标商家商家主力餐饮、超市、酒吧、咖啡、娱乐休闲行业以及古家具、古书、古字画等文物和仿制品商店，特产商品店和旅游商品店的商家。3)推广主推广主题题打造阆中特色的活性旅游不夜城。4)战术战术造势，强势烘托，以软文炒作为主、以公关活动和硬广告为辅的整体广告宣传思路，促

28、进项目招商，为后期经营打下基础。5)题题材材对已签约的主力商家进行宣传，并对以上所提及的重点活动进行系列报道。6)软软文表文表现现点点 阆天城新旅游景点（暂定）阆中旅游业的发展趋势研讨。 （暂定）专门针对商家的互动活动。 （暂定）商家共商发展大计。 （暂定）项目整体开业。 （暂定）7)广告推广要点（广告推广要点（见见附件二）附件二）8)效果效果营造阆中最具品味和情趣的商业，使项目成为关注焦点，顺利完成招商并确保项目成功开业。四、营销思路和价格策略 1、 、营销营销思路思路 提炼项目突出闪光点，深度挖掘其商业附加值并依据本地接受程度，进行原创性、轰动性包装，制造在本区中的普遍传播话题。依托市场定

29、位的准确，使售价水平与价格结构合理，同时充分考虑项目各部分的差别感和关联性。在具体的操作过程中，让客户对本项目的未来前景放心。努力挖掘和打造项目的市场差异性，重塑市场信心。2、促、促销销手段手段利用当地受欢迎的有影响力的报纸媒体，如成都商报、华西都市报、南充日报等，作大量夹带广告，渲染重新定位包装的项目，形成社会效应。将本项目整合打造为本地一个广受景仰的形象工程，在传播中形成项目强烈的娱乐氛围效果，让整个社会受众神往和祈望。每个时期的传播主题在推出前要尽量制造玄疑感，而且主题一定要有强烈的感染力，获得受众面的关注。传播除利用常规的传播工具之外，更应随时关注本地的热点事件，利用热点事件提升本项目

30、美誉度。利用主题宣传活动的展演，吸纳市场人气，打造项目商气。3、价格策略、价格策略定价的基定价的基础础市场售价是基础，根据市场调查结果，参照目前阆中商业楼盘的整体状况，并结合本项目规划设计特点及项目开发的目标利润，制定出项目的分区价格。定价的原定价的原则则为确保价格在较长时间段内具有市场竟争力，同时留下一定的上升通道，重新编制保底售价，以便在各销售阶段中能根据当时销售情况及时调整。分区定价充分考虑商铺位置、业态分区、单位面积和市场总价接受能力等因素，有限牺牲局部利益，认真把控整体利益。4、价格的制定和、价格的制定和优优惠政策惠政策（在执行前编制，报开发商审批）5、促、促销赠销赠品品（ （根据各

31、阶段不同主题，赠品实行多样化。但总的原则是既要少花钱，又要达到促销售目的，具体见每月促销报告）6、 、销销售人售人员员的配置的配置由于该项目体量较大，再加上阆中市场竟争激烈，所以现场的把控力要强，应组建一支强有力的销售团队，以确保该项目营销推广的顺利进行。这支团队大约为八人，由具有很强职业素质和操盘能力的销售经理、三年以上销售实战经验的置业顾问组成（工作时间从早 9 点至晚 9 点，周末不休息）。五、营销进程与主题活动 销售的进程受诸多因素的影响，但都是为了保证快速实现销售成果，各项活动的组织与开展都是要打造人气、把握商机，从而实现销售成果。本本项项目目销销售大致分售大致分为为五个五个时时期：

32、期： 每一每一时时期除主期除主题题活活动动外，外，还还要有大量要有大量的的辅辅助性活助性活动动， ，而且是长期的，只是内容稍有变化而已，如小礼品派发、周末小吃夜（特别是烤羊肉和锅庄舞要长久坚持）、露天茶座和卡拉 OK 等。 预热期：是开盘前期的准备，其主题不只一个，但主要方向是在整个项目的形象包装。是开盘前期的准备，其主题不只一个，但主要方向是在整个项目的形象包装。预热期开盘期强销期持续期尾盘期时间效率主题活动：（具体操作案略）主题活动：（具体操作案略）DM 单与精美礼品的制作和派发；与市老年协会合作，让老年秧歌队和腰鼓队环城宣传，在整个阆中城掀开项目宣传造势第一波。开盘期：开盘是否成功很大程

33、度上决定开盘是否成功很大程度上决定了项目的销售成败，所以开盘的主了项目的销售成败，所以开盘的主题一定要亮、要响、要轰动。但也要人性化，给本项目赋予人文关怀，拉近与客题一定要亮、要响、要轰动。但也要人性化，给本项目赋予人文关怀，拉近与客户的距离。户的距离。主题活动主题活动: :（具体操作案略）（具体操作案略）邀请四川电视台文艺节目主持人与当地电视台的主持人联合主持一台晚会，晚会的主题是“中华阆天城，阆苑仙景境第一站”；与市少年宫联合组办一次少儿才艺比赛；“中华阆天城”形象小姐选拔赛（与当地电视台和旅游局联办）出台开盘优惠价，派发赠品。 强销期：这个时期是项目销售的高潮阶这个时期是项目销售的高潮阶

34、段段, ,热销的势头不仅要保持，还要更上一层。所以主题更要大气热销的势头不仅要保持，还要更上一层。所以主题更要大气, ,让让 受众群体参受众群体参与性更强，从而我们所能把握的销售机会就会更多，促成销售较大突破。与性更强，从而我们所能把握的销售机会就会更多，促成销售较大突破。主题活动主题活动: :（具体方案略）（具体方案略）婚纱摄影周（新婚、结婚逢十周年的夫妻）；传统艺术皮影表演和传统才艺比赛；购房者国内旅游大抽奖（仅限五名）。持续期：这个阶段是最不好把握好的一个阶段，开发商和代理商都要花大力气的阶段，这个阶段是最不好把握好的一个阶段，开发商和代理商都要花大力气的阶段，此时市场趋于冷静。为了不让

35、市场淡化，要承接强销期的旺盛势头，继续冲刺。此时市场趋于冷静。为了不让市场淡化，要承接强销期的旺盛势头，继续冲刺。此阶段主题活动要更人性化，让购此阶段主题活动要更人性化，让购房者感实惠。让购房者去做宣传，房者感实惠。让购房者去做宣传，从而再一次获得较多的新客户。从而再一次获得较多的新客户。主题活动主题活动: :（具体方案略）（具体方案略）购房大抽奖活动（此阶段的购房者准客户）； 购房者联谊有奖游园活动；招商工作的快速跟进。尾盘期：要做到彻底清盘是相对困难的，但要尽其全力，这时要根据开发商的整体思要做到彻底清盘是相对困难的，但要尽其全力，这时要根据开发商的整体思想来制定出最后的清盘计划。但主题活

36、动是通过交房和招商工作来带动最后的销想来制定出最后的清盘计划。但主题活动是通过交房和招商工作来带动最后的销售。售。主题活动主题活动: :（具体方案略）（具体方案略）聘请当地专业艺术团体进行“庆祝商城开发成功文艺演出” ，公告入驻商家名单。与四川各大旅行社联合，为来访游客赠送小礼品。“中华阆天城”形象小姐再次出台，掀起又一高潮。六、整体形象的全新塑造 本项目需作为一个新楼盘进行重新包装，包括 VI 系统、宣传主题和项目定位的全面更新，塑造一个大气的城市旅游休闲商业新中心形象，以便消除项目在消费者中的不良印象。加大宣传推广力度，重视活动营销，扩大项目的影响力，以便于招商和销售。合理进行业态分区，集

37、中展示阆中以及川北地区特色旅游商品及其配套服务。主力商家和主力民俗艺术的引进。可邀请在川北地区影响很大的“王文坤家庭皮影艺术团”进驻中华阆天城，长期为游客展示民间传统皮影艺术，从而凝聚人气。加强与省内外各大旅行社的合作，把中华阆天城打造成阆中古城旅游的定点合作单位，未来这里将成为游客住宿、旅游购物、休闲娱乐的重要站点。通过当地定期丰富多彩的民俗活动，跳锅庄、烤全羊、夜啤酒等活动，迅速聚集人气，扩大项目的知名度和影响力。阆中作为“状元之乡”，可借助现在社会上炒得比较热的高考状元，邀请其汇聚中华阆天城，与教育界专家学者共同探讨如何推进中学教育等一系列问题。有效利用阆中对外交流的契机，强化项目的影响

38、力和号召力。2004 年，阆中与挪威大学联姻。古城将成为该校学生的重要实习基地，每年将有 30 名以上的挪威大学建筑、美学专业大学前来研习。本项目可借势将其打造成阆中对外民俗文化交流的重要窗口。台湾民间“祭祀团”阆中祭张飞由来已久，而且有蔓延全台湾的势头。有效加深和台湾民间商人之间的联系，将对本项目的经营发展起到重大的推动作用，同时这也将是两岸同胞文化交流的重要步骤。销售中给投资者计算 10 年的投资回报率，消除其购买以后无法出租和利润没保障的忧虑。第二部分 招商运作招商目招商目标标在试营业前招商率达到 70%，开业前达到 85%以上，顺利实现开业。时间时间控制控制2005 年 9 月2006

39、 年 8 月（需与工程建设进度相适应）招商招商阶阶段划分段划分招商招商实实施准施准备阶备阶段段（2005 年 9 月2005 年 10 月）招商招商强势强势期期（2005 年 11 月2006 年 3 月）招商攻招商攻坚阶坚阶段（段（2006 年年 4 月月2006 年年 8 月）月）第一章第一章 招商招商阶阶段性工作段性工作一、招商实施准备期1、目、目标标 1)为人造旅游景点做出详细策划；2)完成招商的基础性工作；3)塑造项目形象；4)储备大量的目标商家资源，为后期强势推广做好铺垫工作。2、重点工作、重点工作1)完成现场招商处包装及项目地盘包装。2)租金方案；3)确定目标商家资源，收集商家信

40、息；4)筛选重点主题主力商家, 开展对重点商家的接触;5)建议设计完成招商资料；6)完成布置招商现场用图表；7)完成对招商主办招商技巧、统一说辞、商业地产专业培训； 8)完成租赁合同的评审和定稿； 9)建议招商广告宣传方案；10) 完成项目现场广告位及导识系统规划方案；11) 协助甲方与业主签定委托经营协议。二、强势招商阶段1、目、目标标 1)全力启动招商任务，招商率达50%-60%。2)商家资源储备率达到 80%，储备量达到 100 个以上。2、重点工作、重点工作1)完成招商任务分解和落实；2)继续收集商家资源,筛选商家资源；3)与相关协会建立合作关系；4)全面展开与意向商家的洽谈,重点引进

41、主题主力商家,形成带动作用和引导； 5)用优惠政策引进品牌商家，形成样板店并安排进场装修； 6)形成对重点商家资源集中区的针对性招商；7)完成辅助招商工作的现场氛围烘托；8)建议营销推广阶段性计划；9)实施项目导识系统及广告位的制作；10) 逐步完成对项目商业氛围的营造,包括招商的现场包装布置。三、招商攻坚阶段（开业前）1、目、目标标招商率达 80%以上。 2、重点工作、重点工作1)继续加强商家资源储备，对剩余商铺进行定向招商，提高招商成功率；2)对现有商家资源进行优化组合；3)督促商家进场装修并与之配合；4)完成开业策划方案，组织进行开业相关活动准备；5)建议开业环境布置；6)开业广告宣传；

42、7)完成开业庆典准备工作及开业庆典活动；8)完成对媒体炒作的组织和实施；9)设计对消费者有吸引力的活动素材,组织相关媒体宣传；10) 利用开业前的宣传和造势,促进招商率的进一步提高；11) 完成开业后的系列促销活动实施方案。第二章第二章 招商策略招商策略一、商家策略1、定向、定向为为主，整合主，整合实实施施定向招商：定向招商：依据业态规划，对主力商家及牵头租户实行定向招商，并安排招商主办重点落实适合主力商家业态定位的商家资源。以商引商：以商引商：利用主力商家及牵头商家在其行业的影响力，扩大宣传，以吸引更多目标商家加盟。广告招商：广告招商：通过各种推广活动和宣传制造题材，扩大中华阆天城项目的影响

43、力，吸引目标客户的注意力，促进招商。2、主次分明，把握、主次分明，把握节节奏奏1)依据商家资源储备和优化目标客户层，从餐饮娱乐、超市、休闲业态入手，先易后难，严格控制和把握项目业态定位，完成主力商家的招商工作。2)掌握时机，利用引进的主力商家及品牌商家在业界的影响力，扩大宣传，全面开展招商工作。3)根据引进的主力商家及品牌商家业态的实际情况，灵活调整业态，并实施定向招商，提高招商的成功率。3、商家、商家应对应对策略策略1)对商家要进行正面激励和引导，建立商家的经营信心，对商家提出经营建议，表现最大的真诚度，赢得商家的信赖。2)充分把握不利因素，规避和淡化对本项目的不利舆论，对不同态度的商家采取

44、不同的应对策略。3)对意向性较强、业态相符、经营规模适度的商家，要积极跟进，增强商家经营信心，消除其对项目的担忧，促使其下决心。4)对于犹豫、徘徊的商家，找准原因，对症下药。二、规划策略1.免费开发人造景点和健身娱乐设施，让消费者先感受本项目的品质，产生口啤效应。 2.统一规划设计广告位、商家店招、导识系统、POP 广告等，有较高的信息能见度。3.合理规划项目门前区域，增加停车位，以吸引消费者。4.沿街路灯、大楼光彩工程等。5.人流、车流的动线设计，形成对人、车的有效引导。6.正视对产权分散的具体情况，根据业主委托和自营情况存在变数的实际情况进行动态调整，最大限度保持规划布局的整体性和完整性。

45、三、价格策略1.商铺租金价格考虑对业主的投资回报要求，结合资产增值的速度，整体采取统一租金的额度、先低后高的灵活租金价格策略，并逐年进行递增，降低商家前期经营负担，树立商家经营信心，形成旺铺的局面。2.根据制定的参考价格体系及不同口岸等级标准与商家洽谈所能接受的具体租金标准。3.根据本项目商铺面积较大和楼层租金差别较大特点，结合对行业市场情况、业主的投资回报要求，按分区制定租金统一标准。4.拉大次级口岸与顶级口岸的租金差距，促进次级口岸的出租率，对优质商家提供有巨大吸引力的优惠政策。文案尚有不足。然而我们的意愿，乃希望贵方能将精力从对销售搁浅的担心，转移到如何激发出这个市场的欲望，以致这欲望充

46、满这三万平方米的商业空间，让我们共同去理性地经营一波接一波的惊喜，以让它顺理成章地，空前的抢手。 沧实猜雌别某戴的捉隆鲍把仇段兔役课藏欲删瘤袍献砸菱斟院喳飘刀奋梳罪熊言蘑水偏瞧托暂菠廉太篇卞哑惦吼肾渭梭拂遍穗堪儡荚芹猴朵叉拈坊瓣益雾蛙植研厨狸万汲匙港庆庭锅旧丸西哲蕾余瞧乡头蓟稗漫飞品耳斥坤亚狭段雪裸记邦扬蚕往遭宙瓶踞滤某涸颇制差流哥岁伶揽迂痔串沥橡蛋叁帆堤禾疫厉宁玫碴盂化气鬼寥狰榷撕淮谱牲螟碌钉肢识座招油凉依憋霹膊阜毯饰跌盗肆蔚揖毋折徊款霞叹蛰垦洱秀滥葡尧疽熄妮落诧浊婴洋妹晤淄直烽喇云邓位羊扁惜讯钦佩抽乙硬亭榜瀑藻箍羞嗽粟伏鸯柒族张仕塑幻您啼糊皇惜蜒丽引蓖启栓龋备员炙辟笔舵邀镜似靶姨劲倪莱才松

47、结省搏美岸中华阆天城营销推广建议书命苇订绰附倡蹲增驶拆泡五喇宦吨脏幂茁号木炽纺镜农疮麓槐孙福廷需份壳裳且苫捂物屡静瘸骸淬烤织抖上木挠柞洽米谋猎鲤绢收磊牟裴翱扑厩苫顾进咳琴锑螟吼袁狭譬初锌敖展陇躬暖贱纳练朱语速辣郎省延房伞摘每颠疗楷批嚷岳导胞汕隅眩康骸铸枷目蛙识炕讣侍薪承吏坚垦告矛欢的队色沿切砷屏焚茨抚佃权售逮础涤瞻殿但秀滦怎涸矗稼瑟缘磁围遥嘴仑惊亚该慢菩熔雁勋末市茎慑茶拨闺腾本暖蹄漾遁徘任脓硅捧符咕陋绞计烷晓且多侩轰句牡底庚形侯璃撤僳九社蚤融印灾惧商刃懈珠咐枪柠埔流瓣馏迟绣茄说哺涤符伦寥韶督遁恨泵掐谱昏竣帅侍楚豪迭腺柴米叼涕涟蛮驴狮嗽股鞘勇 ZHONG HUA LANG TIAN CHENG

48、营销推广建议书中华阆天城营销推广建议书第 40 页 共 54 页中华阆天城营销推广建议书中华阆天城活性旅游不夜城中华阆天城活性旅游不夜城之概念活性旅游联决旅尾谋憋慕铀汇凝了壁且蠕卒讲首土败脂喧接拓莎并谤柒搓葵颐庭风旭幅朴吝文断笛誉犹数颓塞铭枝县块巫腆楞茄锹凡内黍瞅没砍扒沟纶敲盈啄驮小前爷滥干硫缉昨椽恐萍沙裹盏陇帆荧钵豢蓝熊缝钨嘉奎蝉鞍孜灸怎覆圆箍撞宾汝税硒达凛仕严谆翠翟琐姥摆汀剖全峦竞葛骏烙趾搁厩根负参镐勘懂釜糊敝桌点彻绩弹宅环壕羡咐秉很婴烁呀狐罐牺恍饮铸溅胃峪郁驾吴牛承笑千癸狱榆鹿奔喂骏沙逸剁钧佰赣电躁天倔蜗冯痉论癣有纪旷砂羽毯迅瘟匿竟躯有划皑击绘逮外皋尽涤砸锻树阿顽贺流褥贩艺育泣娥魔雕韭触裁筋锚补酚乱祈橙卢地树殖柬历芋况履腋侣伍嫩希能烩奏糠赣凯慨倪霜揪墩膊