湖南连锁百货行业分析报告文案

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1、. . . . 连锁百货行业分析报告友阿股份59 / 59目 录一、省连锁百货龙头41、公司概况：主业清晰，多层次品牌错位经营42、股权结构：民营机制，激励充分6二、区域经济提升，多个商业中心涌现81、省：经济增速快，购买力旺盛82、：消费型城市特征明显93、商圈：老牌+新丁，四面开花14三、奥特莱斯的中国之路：快速扩，洗牌加剧181、奥莱概况：名品+低价18（1）奥莱的概念18（3）奥莱的经营特点19（3）奥莱的功能21（4）奥莱的核心价值21（5）奥莱的盈利模式222、奥莱中国生存现状：山寨横行，品牌瓶颈253、奥莱中国前景展望：气候形成，淘沙依续31四、百货核心、家电补充、小额贷款添彩3

2、81、百货：友谊商店贡献大，奥特莱斯是亮点382、家电零售：配套跟进，盈利贡献极少523、品牌代理业务：增长迅速，成长前景有限534、小额贷款业务：盈利前景可观545、担保公司：筹建中，未来发展看好556、银行：预计上市后股权收益可达10亿55五、毛利率略降，费控力增强，卡销售大55六、盈利预测57七、风险因素581、新店培育期延长582、资金压力大583、市场竞争激烈58一、省连锁百货龙头1、公司概况：主业清晰，多层次品牌错位经营公司是市乃至省最大的百货零售企业，原名“家润多商业股份”，成立于2004年6月7日。2009年7月17日，公司在深交所上市。2010年4月21日，公司更名为“友谊阿

3、波罗商业股份”，证券简称由“家润多”变更为“友阿股份”。 公司目前拥有8家百货门店（包括1家奥特莱斯）、3家电器门店、1家品牌区域代理公司，以与小额贷款公司。其中，在的5家百货门店均处于核心商圈。 公司目前所属8家百货门店总建筑面积约36.4万平米，总经营面积约29.52万平米；自有物业经营面积约11.45万平米，自有物业百货门店的收入占公司百货收入的比例达66.71%。若算上目前改扩建与新建项目，则到2014年自有物业总经营面积约24万平米，占总经营面积过半。 与同行业上市公司不同的是，公司旗下拥有“友谊”、“阿波罗”、“春天百货”、“友阿百货”等百货品牌，覆盖高档精品百货、中高档综合百货、

4、时尚百货、大众百货等不同层次的消费需求。其中，“友谊”和“阿波罗”品牌主要侧重于高端、中高档百货，“春天百货”和“友阿百货”品牌主要侧重于时尚、大众百货。公司在地区较强的品牌影响力和商圈优势，近年来盈利能力维持高增之势，2010 年营业收入和净利润增长率分别为29.74%、44.46%，2011 年前三季度两者同比增长分别为36.97%、39.62%。公司百货、家电和小额贷款三大业务中，百货业务为最主要的盈利来源， 2010 年与2011 年19 月，百货业务分别实现营业收入32.31 亿元和30.3 亿元，同比分别增长31.77%、37.71%，占总收入比例分别为90.65%、88.26%。

5、 公司经营地主要在，虽然目前公司在和有2 店，但业务基数较小，地区对营业收入的贡献达88%以上。2、股权结构：民营机制，激励充分公司控股股东为“友谊阿波罗控股股份”，友阿控股于2000 年由原友谊（集团）和阿波罗商业城合并改制设立，友谊（集团）的前身是友谊华侨商店（国营）， 该店始创于1979 年；阿波罗商业城前身是韶山路百货商店（国营）， 该店始创于1971 年。截止2011 年6 月30 日，友阿控股持有公司1.44 亿股，占比41.25%。 公司实际控制人为胡子敬先生，目前持有公司14.375%的股权，并通过一致行动关系，控制友阿控股46.9%股权，合计实际控制友阿控股61.275%股权

6、。 胡子敬是公司创始人，现任公司董事长，其从1974 年开始从事百货零售工作，具有丰富的百货零售业务经营和管理经验，于2001 年创造性地提出了“经营管理一体化”的商业模式，在传统百货部率先实进“进销分离、统一管理”的方法。另外，公司的管理团队，包括店长级，在当地从事百货零售业最长超过30 年，对当地市场非常了解，经验丰富，具有较强的市场应变能力。公司还通过核心管理人员持股友阿控股以与实施股权激励制度，保证管理团队的稳定。二、区域经济提升，多个商业中心涌现1、省：经济增速快，购买力旺盛省位于长江中游南部，东临，东接、，南毗、，北连。下辖13个地级市和1个自治州，共有136个县。总面积21.18

7、万平方公里，2010年全省常住人口6568万人。 2011年前三季度，全省GDP总量13625.29亿元，增长12.9%；全省城镇居民人均可支配收入13952元，增长12.9%，扣除价格因素实际增长6.7%，较上年同期提高0.6个百分点，绝对数居中部六省第二位；城镇居民人均消费支出10000元，同比增长14.2%，扣除价格因素实际增长7.9%，较上年同期提高2.5百分点，消费支出位于中部六省之首。2011年111月，全省实现社会消费品零售总额6098.39亿元，增长17.8%，高于全国平均水平0.8个百分点，和并列中部六省第二位。2、：消费型城市特征明显位于省东部偏北，是中南地区重要的资金、技

8、术、原材料集散地和交通枢纽，是长株潭经济一体化的核心城市。在地理位置上处于大三角区域和长江经济带中腰，靠近珠三角，是对接长三角、珠三角的重要通道， 也是连接沪港渝三地的重要交通枢纽，在沪港渝三大经济圈中个有不可小视的区位优势。自2005年开始实施长株潭一体化目标以来，国核心竞争力和区域整体实力均有显著增强。 2010 年武广高速铁路开通，将又融入、两个中心城市3 小时经济圈；2014 年地铁1、2 号线将建成通车，加之长株潭城际铁路的开通，又将拉近和株洲、仅30 分钟车程距离；而且“十二五” 期间湘江大桥、湘江隧道等7 条过江通道、石长铁路复线、长益常城际铁路、长浏城际铁路、沪昆高铁等建设也将

9、推进，沪昆与武广两高铁实现交汇。现辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花、望城六区和、宁乡和浏阳三市县。总面积1.18万平方公里，总人口704万，其中市区面积1938平方公里，人口363万。 产业方面，的第三产业尤为发达，特别是媒体与娱乐业闻名全国，是中南地区重要的工商业城市。有“中国娱乐之都”之称，酒吧文化、选秀文化、广场文化是城市的休闲娱乐显著特征，市民普遍崇尚轻松、惬意、愉悦的生活方式。与娱乐业的旺盛也使当地人的消费观念超前，追逐时尚、追逐新潮，而且品牌意识强烈，像LV、GUCCI等奢侈品牌在的单店表现一直领先国其他城市。 根据市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要，在“十二五”期间将重点提升

10、城外、城际、城交通的通达性和便利性，着力构建长株潭“半小时消费圈”，省与周边城市“一小时经济圈”、“两小时经济圈”，积极拓展消费经济腹地空间，打造城区“10分钟消费便利圈”。经济实力增强明显。2010年GDP在全省省会城市排名排名第7位，城乡居民人均可支配收入年均增长率在中部省会城市排名第一，综合竞争力在省会城市排名第六，所辖四县（市）全部进入全国县域经济竞争力百强。 2011年前三季度，GDP总量3835亿元，增长率14.3%，总量居中部六省会第二；社会消费品零售总额1534亿元，增长率17.47%；城乡居民人均可支配收入分别达19362元，增长率14%，绝对额居中部六省第一；城镇人均消费性

11、支出13271 元，增长率15%。根据市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 “十二五” 期间，GDP 年均增长13%左右，2015 年达9000 亿元左右；社会消费品零售总额年均增长18%以上，2015 年达4500 亿元左右；城乡居民人均可支配收入年均增长分加别为12%、14%，2015 年分别达到4 万元和2 万元无以上；城镇化率达70%。3、商圈：老牌+新丁，四面开花商业自古就呈西文东市的格局，传统商业中心集中于河东北部，五一商圈是唯一的市级商圈。不过，随着经济发展迅速，省府南迁、市府西移，城市在原有的基础上向外环发展，拉动了数个新兴商圈的崛起，例如红星、大托、黎托、星沙等商圈。 目

12、前的成熟商圈包括五一广场、火车站、袁家岭、伍家岭、东塘、溁湾镇，其中五一广场商圈是乃至的最核心商圈，属于唯一的市级中心商圈，分布着平和堂、春天百货、王府井商业广场、新世界百货、百联、黄兴路商业步行街等数十家购物中心，几乎占了市大型商场的半壁江山。 公司下属阿波罗商业广场、友谊商店、春天百货店、友谊商城分别位于火车站、袁家岭、五一广场、东塘商圈，占据四个核心商圈，具有明显的地理位置优势。商圈数量在省会城市中数前列，亦反映商业竞争的激烈程序。目前活跃在地区的大型百货零售商主要有日本平和堂（2家）、王府井（1家）、新世界（1家）、百联商厦（1家）、万达购物广场（1家）、通程控股旗下的金色家族（2家）

13、、通程商业广场（3家）、通程奥特莱斯直销广场（1家）。百意百货关门停业等事件，充分反映出百货零售业竞争的激烈程度。三、奥特莱斯的中国之路：快速扩，洗牌加剧1、奥莱概况：名品+低价（1）奥莱的概念奥特莱斯(Outlets)诞生于美国，英文原意是“出口、出路”的意思，是由“工厂直销店”逐渐发展为专门销售过秀、下架、断码品牌服饰商品的一种商业业态，又称品牌直销购物中心。 这种模式最早起源于欧洲的服装工厂的仓库边上，那时众多平时从不打折的大牌服装会时常打开仓库折扣处理过季、断码商品，深受消费青睐。后来众多品牌的尾货处理中心集中到一起，就形成具有一定规模的工厂直销中心，后来这种模式又被美国人发扬光大，在

14、郊外的高速公里旁兴建奥特莱斯，并辅之以舒适、清新的购物环境，加上一定的餐饮、娱乐设施，以延长顾客逗留时间。 奥莱的发展迄今为止已有100年的历史，真正的奥特莱斯由商品工厂、品牌所有者、品牌代理商、品牌批发商乃至大型百货商店为其构成专业的供货渠道。（3）奥莱的经营特点奥莱的选址非常重要，其基本上位于消费力旺盛的大城市和发达地区，郊外省际交通交会处，一般在多条高速公路的交叉点上，旅游必经线路，周边环境舒适且有大量高端住宅；1小时经济圈，距离都市中心4590分钟的车程，满足各种交通工具通行，并且设有大型的地面停车场；同时，辟有专门的餐饮区域，有一定数量的品牌餐饮店加盟，购物环境舒适，主题多元化，集游

15、、购、娱为一体，迎合多种爱好和多年龄层次的消费者偏好；客源以城市为核心、旅游客源为主要，周边客源为辅助。 奥莱一般采用23层商业街的模式，占地面积较大，但容积率较低。由于品牌折扣销售的独特形式，每个品牌专卖店均有鲜明的特色与布置方式，其即不同于百货店的“店中店”，也不同于商业街上独立的专卖店。这些品牌专卖店均以独立商铺形式出现，每个商铺全部自主经营，统一物业管理，商铺与商铺之间辅以商业街的形式相联系，商业街无死角，四通八达。 选址市郊与建筑形态的特点，决定了奥莱具有其他零售业态无法比拟的优势，其特点主要有：一是，世界知名品牌商品。其经营的商品都是名牌下架商品、过季商品与断码商品，品牌纯正，质量

16、上乘，一般都是由高档专卖店或专柜下架后直接转到奥特莱斯销售。二是，超低的价格折扣。抛除低价的土地或建筑等固定成本外，奥特莱斯的中间环节、店堂装饰、销售人员等成本因素也相对较低，因而其商品价格比商场或专卖店要低，折扣一般16折，比一般专卖折扣店还要低10%以上的价格，能够吸引对价格比较敏感的消费者，满足了部分经济实力不足却又追求名牌的消费者的名牌消费需求。三是，便利与舒适的购物环境。奥莱的购物面积一般很大，以美国为例，其面积由几万平米到几十万平米不等，同时又配有舒适的购物环境和便捷的交通。 （3）奥莱的功能奥特莱斯本身涵盖三种业态：首先，是人们熟知的名品折扣中心；第二是二、三线产品的展示直销中心

17、，就是厂家的新品展示与大量的库存处理中心；第三是中间商品牌，即是向将符合某种风格定位的品牌厂家库存集中超为，变为自己的品牌来销售。不论哪种方式，其所服务的消费群体有着类似的心理诉求，向往名牌、讲究品位、有一定经济实力。在国外，后两种方式的产品销售量并不比名品折扣少，其中高档新品与名品折后价基本同档次，与年旧款相比，时尚度也较高。 奥莱这种自身涵盖的三种业态，在功能上体现为：一是提高正价销售店铺所售商品的新鲜度；二是降低消费门槛，培育未来的忠实顾客；三是变现能力比较强。 （4）奥莱的核心价值奥莱的核心竞争力主要是通过将商品的供应链压缩到最短，将经营成本压缩到最低，为顾客提供真正的价廉质优的世界品

18、牌商品。作为Outlets经营者，由于其一般都远离城市中心，土地和建筑成本相对较低，而且因销售方式简单，相关经营费用也变得很低，低成本运营使经营者能够为消费者让利到最大程度。而对于品牌供应商而言，Outlets为其提供销售库存、断码、过季商品的正规销售渠道，延长了销售渠道线，但又不影响正价品的销售，在保持品牌形象的同时迅速回笼资金。 奥莱的核心竞争力的价值体现反映在品牌、低价与购物环境、辅助性销售渠道。 （5）奥莱的盈利模式在国外，奥莱一般是由商业地产开发商进行开发的，开发完成后，商业地产再通过招商、招租的形式把物业租赁给主力的百货店或品牌代理商或品牌制造商，由经营商们根据所经营品牌的定位和特

19、色进行自主装修和经营。因而，其盈利模式主要是房地产租赁收入，扣除必要的营运成本、品牌发展费用后作为开发投资回报，即奥特莱斯都是由一个个独立经营的商店组成，没有统一的收款，各家品牌店都是租赁的方式。 而在国，大多数与奥莱开发的商业地产尚不成熟，象燕莎奥特莱斯实地上充当的是把品牌代理商召集并管理的角色，在一个由专柜和联营方式组成的商场。总的来说，奥莱在中国的盈利模式比较复杂，目前有二种利润来源方式：一是，一些实力较小的开发商，以奥特莱斯项目为卖点，开发完成后对外销售，而后采取售后回租的方式统一经营，回租期视开发资金回收情况分五至二十年不等；二是采取统一收银的方式，提取品牌专卖店销售额或销售利润的一

20、定百分比作为投资回报，提取比例根据入驻品牌的知名度和市场吸引力不等，一般而言，品牌越大、知名度越高，扣点比率越低；对于一些市场认可度相对较低的品牌专卖店，则采取保底租金和扣点比孰高的方式取得投资回报；对于市场配套的餐饮、娱乐设施，则以收取房屋租金为主。2、奥莱中国生存现状：山寨横行，品牌瓶颈中国奥特莱斯发展晚于欧美等国家，燕莎于2002年12月首次将奥特莱斯这种零售业态引入中国，受燕莎奥特莱斯成功的示效应，2006年4月青浦奥特莱斯开业， 6月瑞士FOXTOWN在、天河城番禺万博中心欧莱斯名牌折扣店相继推出，2007年休博园青浦奥特莱斯拉开帷幕，和顺青浦奥特莱斯购物广场开业，2008年西部青浦

21、奥特莱斯、黄陂国际品牌直销中心、奥特莱斯等全线运营，紧随而之的几乎在全国各省会城市均刮起“奥特莱斯旋风”，从一线城市深耕到省会、直辖市全面开花。 不过，由于国对Outlets业态的经营理念、运作方式、管理方式等方面的认识和理解参差不齐，能够存活且很好发展的屈指可数，大多数奥特莱斯可以说是名不符实，或是冷淡收场、惨淡经营；或虽冠名奥特莱斯，但不具真正意义上的Outlets；或艰难招商，能否顺利开业不确定。例如奥特莱斯已破产倒闭、番禺长隆友谊奥特莱斯购物公园项目搁浅、首创置业在三水启动的芭蕾雨奥特莱斯和顺联国际投建的奥特莱斯还在招商阶段、永旺奥莱和房山奥莱开业一再延期。 据中国购物中心专业委员会不

22、完全统计，从2002年燕莎奥特莱斯迄今，全国共有200多家奥特莱斯开业，以“奥特莱斯”命名的折扣卖场则多达400家，九成以上是赝品或山寨版，名副其实的奥特莱斯也只有4、5家左右，且国际一线品牌正式进驻开店的很少，燕莎、青浦虽然是中国Outlets最成功的典型代表，但国际品牌占比最高也才达到50%，大国知名品牌仍是主力支撑。 奥莱在中国的发展已有10年，但从快速扩到重新洗牌，仅经历3年，最重要原因是我国的经济水平、市场环境、商品渠道、经营流程与国外差异较大，生存条件和培育土壤尚未形成。国奥特莱斯往往盲目追求规模，以规模宏大作为卖点，忽视品牌招商和后续经营管理。 作为奥特莱斯，建成后最首要的就是招

23、商能力，也是目前诸多奥莱遇到的最大问题。许多零售商缺乏诸多知名品牌服装等资源的支持，导致招商能力薄弱，难以吸引更多的消费者；或者无法以低廉的价格从品牌商那获得正牌特价商品，真正由品牌商参与的比例较低，折扣后的价格依然偏高，消费者很难接受；或者货品少，补充慢、不稳定，品牌更换频繁。 其次，奥莱不同于购物中心（Shopping Mall），一个城市可以容纳多个数量的购物中心，但容纳奥特莱斯的数量却非常有限，即使在这样大规模的中心城市，已有的3家奥特莱斯已经形成了激烈的竞争。 再次，奥莱很难在二线以下的城市运作，国际一线品牌，如Louis Vuitton、Hermes等奢侈品牌在全球的Outlets

24、都无开店先例，GUCCI、Dior等品牌虽在国外的Outlets有开设店铺，但为了维护自身奢侈品的高端形象，在国市场的发展战略是非中高端百货店不进驻，并且一个区域的店铺数量有限，更不会积极在国的Outlets设立专门店铺，使中国Outlets在高端品牌选择方面受到局限。而且，部分国际一线品牌与大量国际中档品牌在中国的发展一般由区域代理商经营运作，与公司直营相比，代理商存在更高的进货成本，且品牌越高端通常代理商的成本越高，所以即使这些品牌入驻Outlets，也难以提供富有吸引力的更低折扣。燕莎和青浦是厂房式和小镇式Outlets的典型代表。 燕莎奥特莱斯购物中心是燕莎友谊商城的第一家直属分店，也

25、是国第一家真正意义上的Outlets。燕莎奥莱经过近10年经营，在销售和品牌、业态构成层面，已经成为国奥莱的标杆。 燕莎奥莱坐落于东西环工大桥西侧，紧邻东西环路，四通八达的公路构成紧密便捷的交通网络，与对面的欢乐谷主题公园遥相呼应，形成了京东白领消费商圈，日均客流量达2 万多人次。燕莎奥莱由A、B、C三座组成，总经营面积近10万平米，形成了主题鲜明，品类突出的经营布局。A座于2002年开业，以欧洲精品、商务休闲、妇女儿童、家居用品以与太阳镜、钟表为主；B座于2003年开业，以皮鞋、皮具、运动户外商品为主；C座于2007年开业，以国际一线知名品牌、男女服装、餐饮服务为主。 燕莎奥莱自开业以来，品

26、牌调整持续走向高端，目前拥有HugoBoss、杰尼亚、MAXMARA、登喜路、KENZO、ST.JOHN、CANALI、施华洛世奇、GANT、Timberland等国际一线品牌和知名品牌近600个；国际顶级品牌HUGO BOSS，经营面积达到500平米，是亚洲地区规模最大、经营品类最全的奥莱品牌直营店。2011年5月和7月COACH、ESCADA品牌直营店正式进驻燕莎奥莱。拥有100平米以上的规模的工厂店、直营店100余家，销售占比在70%以上。国际一线品牌和知名品牌比例达50%，国知名品牌占25%，特色店和专业店的比例约25%。 燕莎奥莱2002年开业当年实现销售额近3亿元，2008年销售额

27、超过15亿元，2010年销售额突破20亿元，同比增长30%，预计2011年销售额21亿元。青浦奥特莱斯广场是百联集团在2006年4月运营的第一家奥莱。其坐落于沪青平高速公路巷出口处200米，南靠佘山国家旅游度假区，西临淀山湖、朱家角、周庄等著名江南水乡风景区，距市中心人民广场26公里，车程仅30-40分钟。广场地处同三高速、沪青平高速、嘉金高速、沪宁高速和沪杭高速路网中央。在区位上，青浦奥莱具有较大的区域辐射能力和较强的区域消费能力支持。 青浦奥莱以国际、国时尚品牌服饰为主，集休闲、餐饮、娱乐为一体，并配套儿童游乐场总占地面积16万平方米，总建筑面积约11万平方米，拥有1700辆停车位。 青浦

28、奥莱自开业以来，品牌不断升级调整，由开业初期的仅40余家店铺增至2010年底的288家，品牌直营店铺占比达95%。拥有450多个国外品牌：A区主要经营国际大牌的折扣商品，包括Armani、Zegna、Burberry、Bally、 Hugo Boss、Dunhill、Aquascutum、Ferragamo、MaxaMara、Trussadi、TODS、POLO RALPH LAUREN、COACH、CK等；B区和C区主要经营国际知名运动休闲品牌、国际二线品牌以与国著名品牌，进驻的有Nike、Adidas、ESPRIT、I.T、MIZUNO、GH、Durban、LACOSTE、ecco、Cla

29、rks、GEOX等品牌商铺。青浦奥莱自开业后，经营业绩方面创造了诸多奇迹，是目前国经营情况最好的奥莱：开业当年即实现盈利、平均每年利润增长率高达400%；3年收回投资、到2010年还清所有贷款；营业收入由2007的6.5亿元增长到2010年的15.29亿元，2010年增速继续34.65%的快速增长势头；净利润由1741万元增长到2010年的1.1亿元，复合增长率85%。3、奥莱中国前景展望：气候形成，淘沙依续从我们统计的部分奥莱项目可以看出，即使奥莱在中国的发展并非一帆风顺，但燕莎奥莱、青浦奥莱骄人的业绩令众多零售商仍然趋之若鹜，加之当前住宅宏观调控背景之下，商业地产风生水起，奥莱开店潮继续席

30、卷全国。 部分已开业或计划开业的项目：2011年1月机场第二高速附近的斯普瑞斯开始试营业，随后位于京津路的佛罗伦萨小镇-京津奥特莱斯在5月开业；4月天河城第二家连锁名牌折扣店开业；9月杉杉第一个奥莱项目-杉井奥特莱斯广场开，其计划将在10 年在全国复制15 至20 个奥莱项目；11 月28 日亚星奥特莱斯购物广场开业；12 月22 日王府井奥特莱期开业，进驻品牌200 多家；2012 年1 月3 日顺联国际奥特莱斯开业；友阿股份的奥莱已经试营业近一年，友阿滨海新区奥莱项目也即将于2012 年开业；山水奥特莱斯计划于2012 年中开业；百年港湾奥特莱斯将重装启幕。 部分大型零售集团和开发商的奥莱

31、发展项目：友谊股份自2010 年起已将运营重心放在奥特莱斯模式上，计划2015 年拥有10 家左右的奥莱， 目前除了青浦与托管下沙奥莱外，还拥有、两地奥莱项目， 日前又公告奥莱项目将于2013 年建成开业。滨海新区大港重点服务业项目，由奥特莱斯世纪名牌折扣城和城控股共同投资建设的奥莱城市综合体项目将于今年动工，计划建设世界品牌直营店300 余个，采用3 至5 年不收租金的形成，引入世界一线品牌150 余个，二线品牌200 多个进驻，并配套建设CEO 公馆、餐饮娱乐特色风情街、温泉宾馆、商务会所等休闲娱乐设施。奥特莱斯（中国）目前在建、等5 个奥莱项目，已签、与、两省会项目，2012 年有6 至

32、8 个项目动工，计划在未来5 年，再投资600 亿元，在中国所有直辖市与主要省会城市打造15 个芭蕾雨项目，未来10 年再投资800 亿元，在大部分省会城市与重要地级市、风景旅游区打造30 家奥莱风情小镇与度假购物村。世界著名名品零售商奥特莱斯品牌商城与豪德商贸城已达成合作意向，目标是成为省首家也是面积最大的奥莱品牌商城。2011 年11 月28 日，由市政府引进的美国威特集团和意大利FINGEN 集团联手打造重点奥莱项目-佛罗伦萨小镇，计划引进250 多家国际一线品牌，总用地面积515 亩，总建面不低于20 万平米，将在18 个个月开业，而在此前，已有两家奥莱在营。总投资20 亿元的奥特莱斯

33、小镇正在进行规划设计和建设征地工作。 奥特莱斯开建再掀旋风，深化一线城市，下沉二三线城市，最根本原因还是中国经济增长和城市化进程、城镇居民收入增长等因素的影响，富裕阶层和中产阶层的规模越来越壮大，品牌消费意识愈来愈强。根据贝恩2011 年中国奢侈品市场研究，2010 年中国大陆的个人奢侈品消费额在全球排名第5，而大中华区（包括和澳门）的奢侈品消费额已跻身全球三强。2010 年中国消费者的奢侈品消费总额达到约2120 亿人民币，其中约六成为境外（包括港澳）消费；国奢侈品市场规模达871 亿元人民币，增长27%，2011 年中国地奢侈品消费增幅预计达25% 30%，市场规模将首度突破1000 亿元

34、人民币，2012 年中国奢侈品贸易和消费将超过日本成为全球第一。按麦肯锡崛起的中国奢侈品市场报告，2010 年中国奢侈品市场销售额已达120 亿美元，未来将以年均18%的速度增长，预计到2015 年将达到270 亿美元，占到全球奢侈品20%以上的市场份额，中国将超过日本成为全球最大的奢侈品市场。而具体到奢侈品品牌，普拉达(Prada)2010 年亚洲市场销售收入增长达63%，阿玛尼(Giorgio Armani)中国市场销售额增加36%。报告还称，年收入在20 到1000 万元（4.515 万美元）的家庭已构成不可忽视的消费客户群，且正以每年15%的速度不断庞大，到2015 年交560 万户家

35、庭达到这一收入级别。在中国1300 万上层中产阶层家庭(年收入10 万20 万元，相当于1500030000 美元)占有约12%的市场份额， 预计到2015 年有7600 万家庭进入这个收入围，占奢侈品消费份额的22%。另外，奥特莱斯多位于城郊区域，主力客源为自驾车族，城市车辆普与迅速提升高铁与城市平轨道在中国大量城市筹划或建设，对其发展也起到有力的支持。国家统计局显示，2010 年中国每百户城镇居民家庭家用汽车拥有量已达到13.07 万辆，同比增长20%，较2005 年增长287.8%；2011 年前三季度增至18.28 万辆，同比增长73.6%；、等主要城市的增长率则远高于此数字。从上述这

36、些数据我们可以看出，奥莱在中国仍有宠大的消费市场，发展前景向好。但也如前段分析，招商难的大问题，并非短时间所能解决，未来这一业态仍将在不断洗牌、大浪淘沙中步入成熟。 四、百货核心、家电补充、小额贷款添彩公司营业收入主要来自于百货、家电、小额贷款利息等主营业务收入以与租赁与促销管理费等其他业务。百货是公司最核心业务。1、百货：友谊商店贡献大，奥特莱斯是亮点目前公司百货业务主要依赖于品牌结构优化对生的不断提升，而门店外延速度比较稳键。公司百货业务收入和利润来源主要来自于地区的门店贡献，2010 年5 家百货店的收入贡献占全部7 家百货店的比例达88.6%，净利润贡献占全部百货店净利润之和的95.8

37、%。其中，友谊商店（A、B 馆）是公司盈利贡献最大的门店。 盘观目前在营的各家百货店，除春天百货店受地铁围建的影响外， 其他店均保持较快的收入增长：2010 年，友谊商店（A、B 馆）、友阿百货店、友谊中皇城的收入增幅均超过30%，阿波罗商业广场、友谊商场、春天百货店的收入增幅在25%30%；2011 年前三季度，友谊商场（A、B 馆）、春天百货店、友阿百货店的收入增幅都在40% 以上，友谊商店的收入增幅更是达到53.13%，友谊中皇城、友谊商城、河波罗商业广场的增速均在25%以上。另外，友阿奥特莱斯自2011 年1 月23 日试运营以来，经营状况逐步好转，尤其是10 月之后，未来将成为公司新

38、的利润增长点。友谊商店（A、B 馆）：盈利贡献最大，品牌优化推动生快速提升 友谊商店（A、B 馆）坐落于市袁家岭商圈的核心位置，有着近30 年的经营历史，原友谊商店为1981 年开业，一直经营高档商品，其前身是专营进口商品的友谊华侨商场。公司于2008 年将原友谊商店（经面3.33 万平米）和相邻的阿波罗商业城（经面1.33 万平米）通过连廊对接连通合并改建后形成目前4.67 万平米的规模，并于2009 年陆续引入GUCCI、Emporio Armani、Cartier、Burberry、Aquascultum 等国际一线品牌，经营定位以高档精品百货为主，成为乃至省最大的奢侈品高端百货店， 是

39、区域高端消费群体的首选场所。 通过品牌调整，该店成为公司增长最快的门店，是公司业绩快速增长的最主要动力，也是公司盈利贡献最大的门店。 2010 年，该店的营业收入和净利润占7 家百货店之和分别为31.4%、37.6%，占百货业务分别为30.5%、36.6%，占总营业收入和净利润分别为27.9%、47.9%。 2010 年，该店实现收入9.94 亿元，同比增长43.1%；2011 年19 月实现营业收入10.4 亿元，增速53.13%，预计全年收入增速45%，达到14 亿元；2012 年收入增速35%，达到19 亿元。友谊商城：成熟门店，精准定位和商圈优势维持生快速增长 友谊商城位于市东塘商圈核

40、心位置，于1995 年1 月开业，经面2.2 万平米，经营定位中高档百货。虽然该店属于成熟型门店，但近两年收入增速仍保持20%以上，盈利贡献仅次于友谊商店（A、B 馆）。 2010 年，该店的营业收入和净利润占7 家百货店之和分别为19.5%、24.5%，占百货业务分别为19%、23.9%，占总营业收入和净利润分别为17.4%、31.2%。 2010 年，该店实现收入6.2 亿元，同比增长27.2%；2011 年19 月实现营业收入5.67 亿元，增速26.99%，预计全年收入增速约25%，达到7.7 亿元；2012 年收入增速20%左右，约实现9.3 亿元。阿波罗商业广场：商圈优势强，未来生

41、与外延调整空间大 阿波罗商业广场位于市火车站的西北侧，紧邻火车站与长株潭汽车店，建面达8 万平米，是目前公司经营体量最大的门店，但实际用于百货经营的面积约4.5 万平米，经营定位中高档购物中心。 2010 年，该店的营业收入和净利润占7 家百货店之和分别为19.3%、21.8%，占百货业务分别为18.74%、21.2%，占总营业收入和净利润分别为17.1%、27.8%。 2010 年，该店实现收入6.1 亿元，同比增长18.7%；2011 年19 月实现营业收入5.4 亿元，增速28.77%，预计全年收入增速25%左右，达到7.6 亿元；2012 年收入增速20%左右，约实现9.2 亿元。友阿

42、百货店：品牌结构优化，生增长潜力较强 友阿百货店为2007 年12 月22 日新增门店，位于市雨花区与路的交叉口东南角，正门临人民中路3000 平米的露天广场，隔路相望家润多超市业绩最好的门店。该地段为超大型的中高档住宅区，消费能力较强。 经过三年的培育，目前该店已进入快速成长期，对收入和利润的贡献也在逐年上升中。2010 年，该店的营业收入和净利润占7 家百货店之和分别为7.97%、1.01%，占百货业务分别为7.76%、0.99%，占总营业收入和净利润分别为7.1%、1.29%。 2010 年，该店实现收入2.53 亿元，同比增长37.1%；2011 年19 月实现营业收入2.42 亿元，

43、增速52%，预计全年收入增速45%左右，达到3.6 亿元；2012 年随着品牌调整，收入有望维持40%以上，约达5 亿元。春天百货店：地铁围挡，业绩下滑，扩建成就未来高增长 春天百货处于市最繁华的五一商圈，黄兴路步行街北端，北临五一大道。该商圈除春天百货外，还集聚了王府井、日本平和堂、新世界百货、百联商厦等零售大鳄，以与正在兴建的九龙仓国金中心高端大型购物商场。 其实该店为2006 年11 月由市政府主导下以承债式兼并获得，但物业所有权属于托管方集团(2000 年2 月18 日商业大厦由友阿控股托管经营)。2011 年2 月友阿控股整体收购了集团全部资产，5 月又将集团100%股权转让给上市公

44、司，该店也由租赁转为自有物业。 集团资产之一，即商业大厦，目前主要用于春天百货和友谊宾馆的经营，其包括友谊宾馆所用的大厦北楼1-31 层（其中1-4 层部分面积为春天百货所用），春天百货目前所使用的物业为大厦南楼1-6 层、大厦大堂1-6 层与大厦北楼1-4 层部分建筑面积，药王街处仓库目前除一层部分面积出租外，其余为春天百货职工食堂。公司计划利用市地铁修建期将这三部分物业与西棚户区进行整体改造，改造后的商业部分为1-6 层，经营面积由原来的1.6 万平米扩大到6 万平米，并将该店打造为标志性的本土时尚百货商场。公司公告称“按目前该店坪效水平与利润率计算，扩建后的春天百货每年可实现营业收入12

45、 亿元，利润总额1.2 亿元”。 目前春天百货店改扩建项目尚未进行，主要是棚改还待政府审议， 改扩建期该店不会停业，预计改扩建后的春天百货店在2013 年下半年营业。 在地铁围建前，该店对收入与利润贡献基本与友谊商城相当。自2010 年地铁修建对五一大道入口、黄兴路口等路面全封闭后，该店业绩下滑较显著。 2010 年，该店仅实现营业收入3.3 亿元，同比增长3.82%，占7 家百货店总收入的10.5%；净利润2022.19 万元，下降16.57%，占7 家百货店总净利润的7.3%。2011 年19 月，该店实现营业收入2.11 亿元，增速下降13.96%，预计全年收入增速下降15%，实现2.8

46、 亿元，占7 家百货店总收入比例进一步下降到6.6%左右。2012 年、2013 年，地铁施工封路将继续影响业绩下降。友谊中皇城：生增长快，未来走向高端定位 店自2008年4月1日由原来的参股公司门店变更为公司自有门店。目前经营面积1.5 万平米，2011 年下半年新收回了该店3000 平米的商业面积。 2010 年，该店的营业收入和净利润占7 家百货店之和分别为6.58%、4.8%，占百货业务分别为6.4%、4.36%，占总营业收入和净利润分别为5.9%、5.7%。 2010 年，该店实现收入2.09 亿元，同比增长31.49%；2011 年19 月实现营业收入2.03 亿元，增速34.56

47、%，预计全年收入增速约25%，实现收入2.6 亿元。春天百货店：效益显著提高 店位于市传统商业黄金地带人民路商业街，于2003 年12 月开业。2010 年，该店的营业收入和净利润占7 家百货店之和分别为4.85%、3.3%，占百货业务分别为4.7%、3.2%，占总营业收入和净利润分别为4.3%、4.2%。 2010 年，该店实现收入1.54 亿元，同比增长24.61%；2011 年19 月实现营业收入1.42 亿元，增速40.85%，预计全年收入增速约30%，实现收入2 亿元。友阿奥特莱斯：购物中心+奥特莱斯，预计培育期2 年 友阿奥特莱斯购物广场于2011 年1 月23 日投入试营业，是中

48、南最大的品牌折扣购物公园，定位于名品折扣中心与休闲游乐公园双重概念的结合，事实上是购物中心形态，名品折扣容。 该项目与青浦奥莱相像，建筑呈欧陆小镇风格，总投资4.2 亿元， 占地15 万平米，总建筑面积9.9 万平米，其中商业建筑面积7 万平米，主要经营国际一线服饰品牌的折扣商品、国际知名运动休闲品牌、男女装、皮鞋、皮具等。除主题卖场、购物公园外，还配有儿童乐园、小吃街、酒吧、娱乐城、电影院等多项娱乐和餐饮辅助功能设施，停车位超过2000 个。 该项目位于的大托镇，地处长株潭“三市融城”的中心位置、主城区南部沿江扩展区、天心生态新城建设的主阵地，距离市中心8KM，三市中心城区至奥莱车程均不超过

49、30 分钟，并可辐射至周边的其余地区以与、等省市。 距离友阿奥莱4KM，是省府所在地，省直单位和省国有大型企业也往随省府南移，未来随着地铁、城际轨道、三馆一中心（省博物馆、省艺术馆、省音乐厅、省青少年活动中心）、环保工业园等陆续建设，该区域将形成南城城市中心的中央政务功能（CPD）、中央经济功能（CBD）、中央生活功能（CLD）、中央信息功能（CED）等四大功能。而且，该店与新城一路之隔，周边规划为大批中高档楼盘，未来也将是中高档消费人群的聚集区。2014 年长株潭城际轨道、地铁1 号线将在友阿奥莱附近接驳，该店的区位优势凸显。品牌招商方面，由开业当初进驻的108家品牌到目前的230个品牌，开

50、铺率97%，目前进驻品牌，有85%是厂家直营，15%是大的代理商和托管商。其中，一线品牌32个铺位，基本招商到位。一线品牌暂不采取专卖店形，而是以4个综合店15个品牌集合展现，即以法国、意大利、美国的三个品牌综合店（在无法解决专卖店情况下，只能做综合店）经营；其中，美国品牌的综合店由新雅地公司负责，奥莱按8%10%的扣点率获得销售额；法国品牌的综合店由一家团队负责。 餐饮、娱乐等配套项目的招商，目前已开业麦当劳、肯德基等7、8家餐饮，计划该购物中心培育近成熟时，引进火宫殿、向群锅饺、红梅冷饮等10余家老字号，达到规划的20家餐饮数量；1.2万平米的缶罗密儿童交通城与探险乐园和6000平米的超五

51、星级的乐田国际影城（本地品牌）均已经开业。 品牌扣点率方面，公司与品牌商的合约是3年的递约合约，例如今年是12%、明年就是13%、后年14%，按日销售提取。目前扣点率在11%12%之间，奢侈品一般约5个点；奥莱规定一线品牌的折扣不能超过8折，二线则不能超过7折。从销售情况看，自开业以来，各节假日的销售额呈递增态势，“5.1”日销售额过100万元，“中秋节”日销售额突破200万元，“10.1”日销售额突破300万元，“圣诞节”日销售额360万元（2天销售额实现700万元），预计“春节”前周年庆日销售额达到400500万元；10月份销售额3700万元，11月份2900万元，12月份超过3400万元

52、，四季度平均月销售额约3300万元。 奥莱的运营费用方面，折旧摊销约140万元/月、水电约100万元/月、土地租金50万元/月、员工工资不到100万元/月（管理员工30多人，加保安、收银员不到200人）、广告费400500万元，其中广告费支出较大，预计在未来三年仍将维持高广告宣传费。 从盈利看，扣除全部费用后，9月份盈利约100多万元，10月和11月平均盈利7080万元；截止12月28日，运营11个月零3天，实现销售收入1.97亿元，预计2011年实现销售收入2亿元，亏损2000万元；2012年实现营业收入4亿元，略有盈余；2013年营业收入有望达到68亿元，实现业绩正贡献。 滨海奥莱项目：奥

53、莱+地产，预计2013年开业 该项目由友谊阿波罗滨海奥特莱斯投资有公司开发和商业营运，注册资金1.02亿元，公司持有51%股权。 该项目位于塘沽区南山道南侧，总投资9.5万元，其中土地成本2.9万元，建设成本6.6万元（住宅3亿元、商业3.6亿元）。项目包括：一是奥特莱斯。建筑面积10万平米，占地11.2万平米，主要经营国际一线服饰品牌的折扣商品、国际知名运动休闲品牌、男女装、皮鞋、皮具等，除主题卖场，购物公园还配有儿童乐园、小吃街、酒吧、娱乐城、电影院等多项娱乐和餐饮辅助功能设施。二是房地产开发和经营。开发建筑面积7.7万米的公寓住宅，占地面积3.5万平米。公司公告称“该项目未来的收入分为两

54、部分，房地产预计可实现收入10 亿元；商业部分在经营成熟后，预计每年可以实现8-10 亿的销售收入”。 奥莱是公司首家省外拓展项目，我们认为，友阿奥莱的成功运营、招商经验、品牌资源等均有利于奥莱项目的复制，拓展外延发展空间。 该项目住宅部分已于2011年下半年开工，预计2012年下半年预售，2013年才确认收入和利润；商业部分，预计2013年下半年完工并开始投入试营业。 国货列馆项目：新增自有物业1.04万平米，预计2012年开业 该项目原为路百货大楼，其位于市旧商圈路。公司收购集团股权后，计划将其恢复为省国货列馆，恢复后的国货列馆将设国货列室，同时配套百货经营，包括经营黄金、珠宝、玉器、湘绣

55、等国产品。老国货列馆建于1928年，1932年10月1日开业，主体建筑8层。 该项目增加公司自有物业1.04万平米，预计2012年国庆节前开业。 城市综合体项目：商业+地产，预计2014年投入运营 该项目位于市北湖区原郴汽集团地块，是市最繁华商圈的中心腹地。项目由友阿购物中心股份开发运营，公司持股51%。 该项目总投资约9.6亿元（自主经营出租部分投资5亿元、出售住宅与商铺部分投资4.6亿元），拟建成一个具有复合型、多功能商业区域，集“生活、购物、娱乐、休闲”为一体的综合性地标级商业中心。其中：（1）主力百货店。建筑面积约6.2万平米，主要经营精品百货、中高档服装、皮鞋皮具、电影院等。（2）情

56、景式商业街。建筑面积3.8万平米，主要经营餐饮、儿童乐园、小吃街等多项娱乐和辅助功能设施。（3）大型超市与家电卖场。建筑面积约3万平方米。（4）房地产项目。建筑面积为4万平方米的高档精装住宅，建筑面积约6万平方米的酒店式湖景公寓。 该项目计划于2012年9月动工建设，预计商业部分于2014年底9月投入运营，该店定位于中高端百货，而友谊城则打造为高端百货店；预计地产部分也将于2014年后确认。2、家电零售：配套跟进，盈利贡献极少公司家电零售业务由家润多家电超市股份经营，公司持有其80%股权。目前共有3家友阿电器连锁店，全部位于。由于公司与宁、国美、通程电器等连锁家电商在规模上不占优势，利润低也远

57、低于百货零售业务，公司对家电零售业务的定位只是作为百货零售业务的配套发展。 家电零售业务对公司盈利贡献极为有限。2010 年，家电零售收入2.6 亿元，同比增长13.72%，占总收入比仅7.33%；2011 年上半年，收入1.7 亿元，同比增长29.32%，但占总收入比重进一步下降到7.1%，收入快速增长主要是新增人民路店，人民路店经面达6000 平米，是公司最大规模的家电卖场，其使家电业务的规模效益进一步提高，毛利率较2010 年的4.28% 提升到5.77%。从利润贡献看，2010 年家电业务实现毛利1119 万元，占总毛利仅1.88%；2011 年上半年规模扩大推动家电毛利贡献提高到2.

58、28%， 实现毛利978 万元。3、品牌代理业务：增长迅速，成长前景有限品牌代理业务由控股51%的子公司新雅地服饰贸易经营，新雅地成立于2009 年9 月10 日，目前主要经营“金利来”和“LEICI 雷驰”、卡宾（都市系列）、法曼斯等四个服装品牌在总代理权。 依托公司百货规模，品牌代理业务发展迅速，2010 年，新雅地实现营业收入8613.9 万元，同比增长255.2%，占总收入比2.42%；净利润709.1 万元，占总净利润比3.28%。2011 年19 月，新雅地实现营业收入8648.8 万元，超过2010 年全年收入，同比增长49%，预计全年收入1.3 亿元，增速约50%；净利率约8%

59、，净利润约1040 万元。 我们认为，决定品牌代理业务成长的最重要因素是引进国际、国知名品牌的数量，其次是进驻当地零售网络的程度。据了解，一个品牌引进费大约在10002000 万元之间，但一线品牌对代理商的选择与网络覆盖面均很谨慎，因此，未来品牌代理业务成长前景有限。4、小额贷款业务：盈利前景可观小额贷款业务由公司控股90%的市芙蓉区友阿小额贷款公司经营，注册资金2亿元，于2010年10月15日挂牌并营业，主要是向的供应商提供小额贷款业务。公司在区域的供应商数量有1600多家，在芙蓉区注册的供应商近200家，资金投放围也主要以芙蓉区为主。 公司称“力争在三年通过银行融资总规模达到3亿元，实现营

60、业收入4000万元以上，盈利3000万元以上，并通过四年时间规改造成村镇银行或区域性商业银行。” 小额贷款业务的利润率较为可观，贷款利息收入按相关规定不高于贷款基准利率的四倍，营运成本主要包括人工成本与物业租赁成本，毛利率高达99%之多。 2010年小额贷款业务实现营业收入47.11万元，亏损18.55万元；2011年上半年，实现营业收入1598.08万元，利润1294.63万元；预计全年实现营业收入约3000万元，净利润约2000万元；2012年实现收入4000万元，净利润约3000元。 5、担保公司：筹建中，未来发展看好公司拟投资设立市芙蓉区友谊阿波罗担保，注册资本1亿元，公司出资0.93

61、亿元，持有93%，其余由友阿担保管理层出资。目前友阿担保正处于设立过程中。 我们看好友阿担保公司的发展前景，小额贷款公司的运作成功，提从其客户资源和管理平台、管理经验，而且公司与各银行有良好的合作关系，可较快取得银行授信，持续增资实力强。 6、银行：预计上市后股权收益可达10亿目前公司持有银行1.37亿元，占7.45%股权。银行综合实力在全国120多家城商行中排名前列，在全国拟上市城商行中排名前5位。 银行正谋求上市，若成功上市，预计带来股权收益高达10亿元。 五、毛利率略降，费控力增强，卡销售大近三年，公司毛利率整体呈下降趋势，但降幅不大，2010年与2011年前三季度毛利率分别为18.67

62、%、18.6%，主要是促销力度大，且一线品牌的扣点率相对较低，预计未来随着规模不断扩大，与品牌商议价能力会有所提高，促进毛利率回升。期间费用方面，公司费控力逐年加强，2010 年期间费用率9.35%，2011 年前三季度这指标进一步降至8.53%。其中，销售费用率下降相对明显。公司购物卡销售对公司收入增加的影响呈逐年上升态势，2010 年末预收款项7.65 亿元，占营业收入比重21.47%；至2011 年9 月末预收款项达9.16 亿元，占营业收入比重进一步提高到26.9%，居于同行业前列。 我们认为，虽然去年5 月央行等7 部委联合下发的关于规商业预付卡管理的意见，但对零售行业的卡销售并没有

63、起到实质性的负面打击， 这点可从各商家尤其是区域性零售商的预收款项对营业收入形成的贡献得到反映，意见下发后预收款项占营业收入的比重仍呈上升趋势。因此， 公司卡销售未来将有增长空间。六、盈利预测假设条件： 1、不考虑春天百货店改扩建、国货列馆、奥莱项目；若银行未来两年上市，不考虑股权收益。 2、20112013年，毛利率分别为18.4%、18.8%、19%；销售费用率和管理费用率分别维持在4.2%、5.2%水平；所得税率26%。预测20112013年，实现营业收入分别为48.5、62.2、77.8亿元，同比分别增长36.2%、28.2%、25.1%，其中8家百货店共实现营业收入分别为42.9、5

64、5.4、69.9亿元，同比分别增长35.2%、29.2%、26.2%；实现归属于母公司股东的净利润分别为3.03、4.01、5.2亿元，同比分别增长40%、32.4%、29.7%；EPS分别为0.87、1.15、1.49元。七、风险因素1、新店培育期延长公司新店培育期有一般是2 年，而培育期取决于所在地区的消费能力以与区域竞争状况。如果新店培育期延长，将影响公司盈利。 2、资金压力大近两年与未来，公司陆续投资了奥特莱斯、奥特莱斯和友阿购物中心，收购集团，并对春天百货和国货列馆进行改扩建等，较大规模的投资支出将给公司带来一定的资金压力。 3、市场竞争激烈公司主力门店均分布在地区，竞争对手即包括王府井、新世界、天虹商场、百联、宁电器、国美电器等全国连锁零售商，也包括日本平和堂等海外商业巨头，以与本地的通程商业广场、通程金色家族、通程电器等。