中原_深圳地铁蛇口西深大前海湾上盖物业开发评估_91页

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1、地铁蛇口西、深大、前海湾上盖物业开发评估地铁蛇口西、深大、前海湾上盖物业开发评估 委托单位：深圳市地铁有限公司编制单位：中原地产代理（深圳）有限公司二00八年八月二十八日17目 录地铁蛇口西车辆段物业开发评估1一、项目总论21、项目背景21.1项目名称21.2开发公司21.3承担研究工作的单位21.4研究工作依据21.5项目用地规划指标32、经济测算研究结论3二、项目经济技术指标5三、经济测算的假设前提5四、投资估算与资金筹措71、项目总投资估算72、资金筹措72.1资金来源72.2项目筹资方案82.3投资使用计划9五、销售及经营收入测定101、各类物业销售收入估算102、销售税金及附加估算1

2、13、租售经营利润各项指标12六、财务分析121、盈利能力分析122、项目不确定性分析13七、项目经济测算研究结论14附 表16附表一、项目投资成本估算表16附表二、项目总投资结构表17附表三、租售收入与经营税费及支出估算表18附表四、资金来源与运用表19附表五、项目现金流量表20附表六、损益表21地铁深大车辆段综合体物业开发评估22一、项目总论231、项目背景231.1项目名称231.2开发公司231.3承担研究工作的单位231.4研究工作依据231.5项目用地规划指标232、经济测算研究结论24二、项目经济技术指标26三、经济测算的假设前提26四、项目开发建设进度安排271、有关工程计划说

3、明272、施工横道图27五、投资估算与资金筹措281、项目总投资估算282、资金筹措282.1资金来源282.2项目筹资方案292.3投资使用计划30六、租售及经营收入测定311、各类物业租售收入估算312、销售税金及附加估算313、租售经营利润各项指标31七、财务分析321、盈利能力分析322、项目不确定性分析32八、项目经济测算研究结论34附 表36附表一、项目投资成本估算表36附表二、项目总投资结构表37附表二、项目总投资结构表37附表三、租售收入与经营税费及支出估算表38附表三、租售收入与经营税费及支出估算表38附表四、资金来源与运用表39附表五、项目现金流量表40附表五、项目现金流量

4、表40附表六、损益表41南山地铁前海湾车辆段上盖物业开发评估42一、项目总论431、项目背景431.1项目名称431.2开发公司431.3承担研究工作的单位431.4研究工作依据431.5项目用地规划指标431.6项目开发手续及进度442、经济测算研究结论44三宗地综合经济测算结果45二、项目经济技术指标47三、经济测算的假设前提47四、项目开发建设进度安排481、有关工程计划说明482、施工横道图49五、投资估算与资金筹措501、项目总投资估算502、资金筹措523、投资使用计划52六、销售及经营收入测定531、各类物业销售及经营收入估算532、租售税金及附加估算543、租售经营利润各项指标

5、55七、财务与敏感性分析561、盈利能力分析562、合作双方收益情况563、项目不确定性分析57八、项目经济测算研究结论61九、三宗地综合经济测算结果63附 表64附表一、项目施工横道图64附表二、项目投资成本估算表67附表三、项目销售收入与税金表73附表四：项目经营收入与税金75附表五：项目投资计划与资金筹措估算表78附表六：资金来源与运用表79附表七：损益及利润分配表81附表八、项目现金流量表83附表九、项目敏感性分析表84附表十、三宗地综合现金流量表85附表十一、三宗地综合后的损益表86地铁蛇口西车辆段物业开发评估一、项目总论1、项目背景1.1项目名称南山地铁蛇口西车辆段物业项目1.2开

6、发公司深圳市地铁有限公司1.3承担研究工作的单位中原地产代理（深圳）有限公司1.4研究工作依据l 关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知（深圳市发展计划局：深计2003590号）l 房地产开发项目经济评价方法（建设部：建标2000205号）l 建设项目经济评价方法与参数（国家计委、建设部：计投资1993530号）l 关于印发经济评估方法的通知及附件（中国国际工程咨询公司：咨经199811号）l 深圳市建设工程价格信息l 关于提交地铁前海湾车辆段物业用地规划设计条件的函（深圳市规划局：深规函200859号）l 委托方提供的相关数据l 其它相关政策1.5项目用地规划指标根据项目方

7、案的规划建议，本项目建设规模及内容包括如下：项目用地总经济技术指标总用地面积176524m2总建筑面积428830 m2，其中规定建筑面积303330 m2，核增总建筑面积123500 m2容积率1.7停车位1190个A地块经济技术指标用地面积31380 m2建筑面积总建筑面积98700 m2，其中职工单身宿舍65000 m2，幼儿园3500 m2,核增建筑面积28200 m2容积率2.2停车位310个B地块经济技术指标用地面积99198 m2总建筑面积330130 m2，其中住宅建筑面积227000m2(包括廉租房182000 m2)，商业建筑面积5280 m2，其他配套2550 m2，核增

8、建筑面积95300 m2容积率2.4停车位880个2、经济测算研究结论 主要经济技术指标本项目主要经济技术指标如下表所示。项目主要经济技术指标表序号名称单位数据项目规划设计指标1总占地面积平米176524 其中A地块平米31380 B地块平米99198 2总建筑面积平米428830 容积率1.7 计容积率建筑面积平米300091 3A地块经济指标总建筑面积平米98700 容积率2.2 职工单身宿舍建面平米65000 4B地块经济指标总建筑面积平米330130 容积率2.4 廉租房建筑面积平米182000住宅建筑面积平米45000 商业建筑面积平米5280 项目经济效益数据1租售收入万元2304

9、04.00 2总投资估算万元114810.89 3总利润万元90741.46 4净利润万元68056.10 5财务净现值（税前）万元12399 6财务净现值（税后）万元6721 7内部收益率(税前)15.30%8内部收益率(税后)11.98%9动态投资回收期（税前）年4.85 10动态投资回收期（税后）年4.96 11投资利润率（税前）64.97%12投资利润率（税后）48.73% 可行性研究结论项目开发单位深圳市地铁有限公司，具备充沛资金、技术实力、工程经验和良好信誉，本项目的市场前景良好，从技术方面项目充分具备可行性，另一方面项目的财务净现值为正，说明项目具有良好的经济效益。二、项目经济技

10、术指标序号名称单位数据项目规划设计指标1总用地面积平方米1765242总建筑面积平方米428830住宅平方米110000商业平方米5280幼儿园配套平方米3500政策性住房用地建筑面积平方米1820003总建筑容积率1.74土地使用年限假设年505开发期年5三、经济测算的假设前提n 项目的经济技术指标由委托方提供；n 项目建设成本部分由委托方提供；n 项目土地成本由委托方提供，商品房部分楼面地价为2733元/平方米；n 项目开发建设进度参考委托方提供的分期开发建议；n 项目开发后，住宅部分出售，我方根据市场评估销售进度，并且假设实现100%的销售率；办公及商业部分全部出租，我方根据市场评估了出

11、租进度，并且假设在项目成熟后出租率稳定在95%；n 项目进入市场后的出售及出租价格，由我方根据市场初步评估；但在项目开发后进行出租或出售的价格需根据当时的市场情况而定，预计与我方在此初步评估的价格有所差距。项目开发进度安排：本项目总建筑面积428830平米，包括住宅292000平米(其中，廉租房182000平米)，商业5280平米，其他相关设施131550平米。根据市政府的相关规划和要求，地铁2号线将在2010年前建成通车，本项目廉租房要求在项目首期开发。据以上数据，项目在2009年将主要建设地铁相关设施131550平米。2009年则主要建设廉租房，2010年主要建设项目的住宅部分(根据目前房

12、地产市场情况，预计房地产市场可在2010年走出目前的市场低谷并将快速发展)。四、投资估算与资金筹措1、项目总投资估算本项目开发建设总投资额合计为114810.89万元，其中各项成本费用的估算额及单价详见下表。投资成本估算明细表序号项目建筑面积单价(元/)投资额(万元)备注1土地楼面地价0.00 0.00 委托方提供按2733元/平方米测算2前期费用120.00 3601.09 主要包括建筑规划设计费、园林规划设计费、报建费、勘察费等3建筑安装等费用3121.30 93667.24 3.1非政策性住房建安费3000.00 35427.24 3.2政策性住房建安费3200.00 58240.00

13、4开发期税费97.24 2918.05 按1-3项之和的3%计5管理费用100.16 3005.59 按2-4项之和的3%计6不可预见费用171.93 5159.60 按2-5项之和的5%计7财务费用64.72 1942.20 按现行利率8租售费用150.52 4517.12 按照销售收入的3%和招商面积的年租金收入的10%计合 计3825.87 114810.89 项目每年的成本投入状况可见附表二 项目总投资结构表。2、资金筹措2.1资金来源本项目建设共需资金114810.89万元，分析各种融资渠道的可能性和合法性，并考虑筹资成本与筹资风险，确定本项目的资金来源主要包括自有资金（资本金）、银

14、行贷款和租售收入回款等。2.2项目筹资方案本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是银行借款，三是销售收入用于投资，本项目总投入114810.89万元。考虑地铁公司的资金实力以及项目需求，预计开发商需投入自有资金41000万元，占总投资的36%。在自有资金的使用上，本项目假设根据项目开发建设期的需要在前期投入；另需向银行借款26000万元用于投资，剩余部分由租售回款收入进行开发投资。自有资金本项目自有资金（资本金）为41000万元。银行贷款根据项目建设资金投入及自有资金的使用情况、销售收入回款的情况，本项目资金缺口约26000万元，预计可于2010年向银行贷款。借款期为1年，一年期

15、借款利率为7.47，共计利息1942.20万元。销售收入回款本项目预计租售收入共计可达230404.00万元，因此投资资金不足部分（含财务费用）由销售收入解决，如下表所示。资金来源结构表筹措资金来源筹措资金 (万元)筹措资金比例总投资额114810.89100%自有资金41000.00 36%银行贷款26000.00 23%销售回款再投入47810.89 42%由以上分析可看出，本项目的负债结构和还贷方式合理，既能充分利用财务杠杆为项目解决资金来源，又能有效地将筹资成本和财务风险降至最低。2.3投资使用计划本项目投资总额为114810.89万元，各年的详细投资计划见附表二 项目总投资结构表及附

16、表四 资金来源与运用表。由项目投资计划与资金筹措估算表可看出，本项目投资使用计划的编制，针对项目中各项投资款项的付款特点、开发建设进度计划和资金来源渠道等方面进行了综合考虑，各期投资使用计划安排合理，对于本项目建设的顺利进行有充分保障。五、销售及经营收入测定1、各类物业销售收入估算项目为地铁工程2号线西末端蛇口西车辆段上盖物业，位于大南山脚下，南临兴海大道，北靠大南山，南部为蛇口西货运站场，处于大南山、小南山、赤湾山环抱之中，具有得天独厚的景观资源。与之相邻的区级次中心为海上世界、规划客运码头，高档别墅区鲸山别墅位于车辆段东侧。根据深圳市城市规划设计研究院对本项目的城市规划设计，本项目的住宅开

17、发以中档住宅开发为主，目标人群为中等收入者与车辆段内部职工，以小户型为主。本项目可以市场销售的物业包括住宅和商业，其中除廉租房外的所有住宅均销售，商业则持有经营，我们将根据南山区房地产市场走势并参考项目周边新入市楼盘进行价格预估。根据近年来南山区房地产市场的走势，根据目前市场的反映，我们认为房地产市场已经进入调整期，为期将在一到三年，即2008年房地产市场价格将下跌，2009年以后有望逐步回暖，近两年的房地产市场价格相对于CPI与利率来看，进入局部“下行”空间，增值能力将低于某些金融产品。2010年后，市场平稳后，逐步恢复市场平均收益率，恢复其保值增值能力。预计项目将从2010年下半年开始陆续

18、进入市场进行销售，房地产项目的整体均价的平均上涨幅度须达到8%方能实现保值增值。 住宅部分定价楼盘名称均价(元/)起价(元/)云栖西岸阁1400012000鼎太风华六期110009080雷圳07559800起价7980诺德国际居住区1500012800悠山美地1400012000目前本项目附近的新盘销售均价在9800-15000元/之间，已经成交的单位多为13000元/以下的特价单位或项目中较便宜的单位，并且入市楼盘销售价格有逐步下滑的趋势，预计楼盘销售均价还将继续下滑。参考区域发展及房地产市场现状和发展趋势，预计本项目2010年下半年入市的价格可实现12000元/。同时保持8%左右的增长率，

19、2011年和2012年价格分别为13000元/和14000元/。 商业部分定价商业出租价格定位：目前与项目同处与南山区的蔚蓝海岸、招商海月二期、保利文化广场、海岸城东座的租金水平分别为250，250，300，400元/月，目前据中原2007年统计，南山区各大商圈的商铺租金水平在180-600元/月，蛇口部分人流少的街道的商铺租金水平在60-80元/月。本项目位于赤湾区域，人流较少，尚未形成商业氛围，区域内商业档次较低，租赁价格亦较低。综合考虑本项目为地铁口物业，建成后将是该区域人流出入的集散地，项目将拥有好于目前区域的商业氛围，但要形成新的商圈将需要较长的时间。初步来看，本项目商业规模较小，主

20、要满足本社区居民的日常生活配套需求，以小型商铺为主。因此预计本项目商业于2011年入市的租赁价格可达100元/平米。本项目共可实现销售收入230404.00万元。2、销售税金及附加估算本项目的各项税金包括营业税、印花税、保险费、维修费等，共计税金22564.43万元。3、租售经营利润各项指标损益表项目合计经营收入230404.00 销售收入148500.00 租赁收入81904.00开发产品经营成本139662.54 利润总额90741.46 所得税22685.37 税后利润68056.10 本项目税后利润68056.10万元。衡量本项目的销售利润各项静态指针如下： 税后投资利润率税后利润总投

21、资100%48.73% 税前投资利润率总利润总投资100%64.97%从各项静态指针可以看出，本项目利润比较理想。六、财务分析1、盈利能力分析本项目全部投资内部收益率（所得税前）为15.30%，本项目所得税前财务净现值为12399万元，所得税后财务净现值为6721万元。详见附表五 现金流量表。综上所述，代表本项目赢利能力的各项动态和静态的财务效益指针可汇总如下，见下表。财务效益指标汇总表类别项目静态指标(单位：%)动态指标FNPV(单位：万元)FIRR(单位：%)投资利润率税前税后税前税后全部投资64.9712399672115.30%11.98%由以上分析数据可看出，项目的经济效益较好，项目

22、具有良好的可行性。2、项目不确定性分析房地产投资开发是一个动态的过程,它具有开发周期长、资金投入量大等特点，因此很难在一开始就对整个开发过程中的有关费用和建成后的收益情况做出精确的估计，其中土地成本、建造成本、售价、开发期、投资收益率、贷款利率等是主要变动因素，这些因素的变动对房地产开发项目财务评价的结果影响较大。由于本项目的地价已经缴清，因此在进行不确定性分析时主要考虑建造成本、售价、开发期等因素。1、建造成本近年来全国及深圳市建筑材料价格上涨幅度相对较高，但本次测算成本时已考虑了这一因素。2、租售价格本次测算的租售价格是以目前市场价格为基础，运用市场比较法进行测算的，随着全国及广东省的经济

23、形势进一步向好及前海地区发展，房地产市场发展前景广阔，各类商品房的升值潜力较大，至本项目入市时价格上涨的可能性较大。由以上分析可知，项目开发的不确定性因素中的建造成本、租售价格不会使本项目开发商的利润有明显下降。七、项目经济测算研究结论 主要经济技术指标本项目主要经济技术指标如下表所示。项目主要经济技术指标表序号名称单位数据项目规划设计指标1总占地面积平米176524 其中A地块平米31380 B地块平米99198 2总建筑面积平米428830 容积率1.7 计容积率建筑面积平米300091 3A地块经济指标总建筑面积平米98700 容积率2.2 职工单身宿舍建面平米65000 4B地块经济指

24、标总建筑面积平米330130 容积率2.4 廉租房建筑面积平米182000住宅建筑面积平米45000 商业建筑面积平米5280 项目经济效益数据1租售收入万元230404.00 2总投资估算万元114810.89 3总利润万元90741.46 4净利润万元68056.10 5财务净现值（税前）万元12399 6财务净现值（税后）万元6721 7内部收益率(税前)15.30%8内部收益率(税后)11.98%9动态投资回收期（税前）年4.85 10动态投资回收期（税后）年4.96 11投资利润率（税前）64.97%12投资利润率（税后）48.73% 项目效益评价经济效益本项目的财务净现值为负，从经

25、济效益上考虑项目具有良好的可行性，同时为其他项目提供配套，社会效益明显。社会效益本项目建设了大量的地铁配套设施，将解决深圳市部分人群的居住。环境效益本项目及其周边配套设施的规划建设以人为本，注重人文居住环境与自然生态环境的融合，具有良好的环境效益。 可行性研究结论项目开发单位深圳市地铁有限公司，具备充沛资金、技术实力、工程经验和良好信誉，本项目的经济效益和社会效益显著。地铁蛇口西、深大、前海湾上盖物业开发评估附 表附表一、项目投资成本估算表序号项目单价(元/)投资额(万元)备注1土地楼面地价0.00 0.00 委托方提供为2733元/平方米，抵扣政策性住房后为02前期费用120.00 3601

26、.09 主要包括建筑规划设计费、园林规划设计费、报建费、勘察费等3建筑安装等费用3121.30 93667.24 委托方提供,在此假设包含基础设施建设费、公共建筑建设费、建筑安装费用3.1非政策性住房建安费3000.00 35427.24 3.2政策性住房建安费3200.00 58240.00 4开发期税费97.24 2918.05 按1-3项之和的3%计5管理费用100.16 3005.59 按2-4项之和的3%计6不可预见费用171.93 5159.60 按2-5项之和的5%计7财务费用64.72 1942.20 按现行利率8租售费用150.52 4517.12 按照销售收入的3%和招商面

27、积的年租金收入的10%计合 计3825.87 114810.89 附表二、项目总投资结构表序号项目单价(元)总价(万元)比例20082009201020112012201320141土地地价0.00 0.00 0%0.00 建安投入百分比3.70%28.89%28.89%28.89%9.63%0.00%0.00%2前期费用120.00 3601.09 3%3601.09 3建筑安装等费用3121.30 93667.24 82%0.00 28100.17 28100.17 28100.17 9366.72 0.00 0.00 4开发税费97.24 2918.05 3%0.00 875.41 87

28、5.41 875.41 291.80 0.00 0.00 5管理费用100.16 3005.59 3%0.00 901.68 901.68 901.68 300.56 0.00 0.00 6不可预见费用171.93 5159.60 4%0.00 1547.88 1547.88 1547.88 515.96 0.00 0.00 7财务费用64.72 1942.20 2%0.00 0.00 0.00 1942.20 0.00 0.00 0.00 8租售费用150.52 4517.12 4%0.00 0.00 0.00 2145.00 2341.68 19.96 10.48 合 计3825.87 1

29、14810.89 100%3601.09 31425.14 31425.14 35512.34 12816.73 19.96 10.48 附表三、租售收入与经营税费及支出估算表序号项目合计2008200920102011201220132014201520771销售收入(万元)230404.00 0.00 0.00 0.00 71500.00 77316.80 532.22 663.62 696.80 1766.90 租售回款比例1.00 0.00%0.00%0.00%31.03%33.56%0.23%0.29%0.30%0.77%1.1住宅销售收入(万元)148500.00 0.00 715

30、00.00 77000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.1.1可出售面积()110000.00 0.00 55000.00 55000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.1.2平均售价(元/)13500.00 13000.00 14000.00 1.1.3销售比例100.00%50.00%50.00%1.2商业出租收入(万元)81904.00 0.00 316.80 532.22 663.62 696.80 1766.90 1.2.1可出租面积()5280.00 0.00 2640.00 4224.00 5016.00 5016.00 5016.00 1.2.

31、2平均租价(元/年)1200.00 1260.00 1323.00 1389.15 3522.52 1.2.3出租比例50.00%80.00%95.00%95.00%95.00%2经营税费22564.43 0.00 0.00 0.00 4504.50 8845.20 87.90 97.69 100.16 179.89 2.1印花税(万元)156.15 0.00 0.00 0.00 35.75 38.82 0.53 0.66 0.70 1.77 2.2营业税金及附加(万元)11981.01 0.00 0.00 0.00 3718.00 4020.47 27.68 34.51 36.23 91.8

32、8 2.3土地增值税(万元)3111.13 0.00 0.00 0.00 715.00 2396.13 2.4堤围防护费(万元)115.20 0.00 0.00 0.00 35.75 38.66 0.27 0.33 0.35 0.88 2.5公共设施专用基金(万元)2296.22 2296.22 2.6房产税(万元)2845.93 43.12 43.12 43.12 43.12 43.12 2.7保险费(万元)81.90 0.32 0.53 0.66 0.70 1.77 2.8维修费(万元)338.80 5.13 5.13 5.13 5.13 5.13 2.9租赁管理费(万元)1638.08

33、6.34 10.64 13.27 13.94 35.34 3经营净收入207839.57 0.00 0.00 0.00 66995.50 68471.60 444.32 565.92 596.63 1587.01 附表四、资金来源与运用表项目合计200820092010201120122013201420152077资金来源240208.31 41000.00 0.00 26000.00 71500.00 77316.80 532.22 663.62 696.80 1766.90 租售收入230404.00 0.00 0.00 0.00 71500.00 77316.80 532.22 663

34、.62 696.80 1766.90 资本金41000.00 41000.00 长期借款26000.00 26000.00 短期借款0.00 资金运用167909.52 3612.70 31436.75 31436.75 68872.98 24833.34 187.03 220.11 222.40 577.14 开发建设总投资114810.89 3601.09 31425.14 31425.14 35512.34 12816.73 19.96 10.48 0.00 0.00 经营税费22564.43 0.00 0.00 0.00 4504.50 8845.20 87.90 97.69 100.

35、16 179.89 土地使用费70.24 11.61 11.61 11.61 11.61 7.03 0.66 0.66 0.66 0.66 所得税22685.37 0.00 0.00 0.00 2844.52 3164.38 78.50 111.28 121.57 396.59 应付利息1942.20 0.00 0.00 1942.20 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 借款本金偿还26000.00 26000.00 0.00 赢余资金72298.79 37387.30 -31436.75 -5436.75 2627.02 52483.46 345.20 443.51 474.

36、40 1189.76 累计赢余资金37387.30 5950.55 513.80 3140.82 55624.28 55969.48 56412.99 56887.39 111246.96 附表五、项目现金流量表序号项目合计2008200920102011201220132014201520771现金流入230404.00 0.00 0.00 0.00 71500.00 77316.80 532.22 663.62 696.80 1766.90 1.1销售收入148500.00 0.00 0.00 0.00 71500.00 77000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.2租赁

37、收入81904.00 0.00 0.00 0.00 0.00 316.80 532.22 663.62 696.80 1766.90 2现金流出160157.04 3612.70 31436.75 31436.75 42872.98 24833.34 187.03 220.11 222.40 577.14 2.1开发产品投资114810.89 3601.09 31425.14 31425.14 35512.34 12816.73 19.96 10.48 0.00 0.00 2.2经营税费22564.43 0.00 0.00 0.00 4504.50 8845.20 87.90 97.69 10

38、0.16 179.89 2.3土地使用费96.36 11.61 11.61 11.61 11.61 7.03 0.66 0.66 0.66 0.66 2.4所得税22685.37 0.00 0.00 0.00 2844.52 3164.38 78.50 111.28 121.57 396.59 3净现金流量70246.96 -3612.70 -31436.75 -31436.75 28627.02 52483.46 345.20 443.51 474.40 1189.76 累计净现金流量-3612.70 -35049.45 -66486.20 -37859.18 14624.28 14969.

39、48 15412.99 15887.39 70246.96 4所得税前净现金流量92932.33 -3612.70 -31436.75 -31436.75 31471.55 55647.84 423.70 554.79 595.97 1586.35 累计所得税前净现金流量-3612.70 -35049.45 -66486.20 -35014.66 20633.19 21056.89 21611.67 22207.65 92932.33 5净现金流量现值6720.82 -3345.09 -26951.95 -24955.51 21041.72 35719.36 217.53 258.78 256

40、.30 5.44 累计净现金流量现值-3345.09 -30297.04 -55252.55 -34210.83 1508.53 1726.06 1984.85 2241.15 6720.82 6所得税前净现金流量现值12398.96 -3345.09 -26951.95 -24955.51 23132.53 37872.99 267.00 323.71 321.99 7.26 累计所得税前净现金流量现值-3345.09 -30297.04 -55252.55 -32120.02 5752.97 6019.97 6343.68 6665.67 12398.96 附表六、损益表项目合计20082

41、0092010201120122013201420152077经营收入230404.00 0.00 0.00 0.00 71500.00 77316.80 532.22 663.62 696.80 1766.90 销售收入148500.00 0.00 0.00 0.00 71500.00 77000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 租赁收入24708.31 0.00 0.00 0.00 0.00 316.80 532.22 663.62 696.80 1766.90 开发产品经营成本139662.54 0.00 0.00 0.00 60121.90 64659.29 218.20

42、 218.51 210.51 180.55 开发成本106944.80 0.00 53472.40 53472.40 0.00 0.00 0.00 0.00 折旧费2797.48 109.68 109.68 109.68 0.00 土地使用费16.78 0.660.66 0.66 0.66 经营税费22564.43 0.00 0.00 0.00 4504.50 8845.20 87.90 97.69 100.16 179.89 租售费用4517.12 0.00 0.00 0.00 2145.00 2341.68 19.96 10.48 0.00 0.00 利润总额90741.46 0.00 0

43、.00 0.00 11378.10 12657.51 314.02 445.10 486.29 1586.35 弥补前期亏损0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 应纳税所得额0.00 0.00 0.00 11378.10 12657.51 314.02 445.10 486.29 1586.35 所得税22685.37 0.00 0.00 0.00 2844.52 3164.38 78.50 111.28 121.57 396.59 税后利润68056.10 0.00 0.00 0.00 8533.57 9493.14 235.51 333.83 36

44、4.72 1189.76 23地铁蛇口西、深大、前海湾上盖物业开发评估地铁深大车辆段综合体物业开发评估一、项目总论1、项目背景1.1项目名称南山地铁深大综合体物业项目1.2开发公司深圳市地铁有限公司1.3承担研究工作的单位中原地产代理（深圳）有限公司1.4研究工作依据l 关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知（深圳市发展计划局：深计2003590号）l 房地产开发项目经济评价方法（建设部：建标2000205号）l 建设项目经济评价方法与参数（国家计委、建设部：计投资1993530号）l 关于印发经济评估方法的通知及附件（中国国际工程咨询公司：咨经199811号）l 深圳市建设

45、工程价格信息l 关于提交地铁前海湾车辆段物业用地规划设计条件的函（深圳市规划局：深规函200859号）l 委托方提供的相关数据l 其它相关政策1.5项目用地规划指标根据项目方案的规划建议，本项目建设规模及内容包括如下：序号名称数据单位1总用地面积9773.7平方米2总建筑面积96180 平方米办公24000平方米商业38000平方米酒店34000平方米警务室100平方米公厕80平方米3停车位450个4建筑高度或层数150米5总建筑容积率10.00 6土地使用年限假设50年7开发期5年2、经济测算研究结论 主要经济技术指标本项目主要经济技术指标如下表所示。项目主要经济技术指标表序号名称单位数据项

46、目规划设计指标1总用地面积平方米9773.72总建筑面积平方米96180 办公平方米24000 酒店平方米38000 商业平方米34000 警务室平方米100 公厕平方米80 3总建筑容积率10.00 4土地使用年限假设年505开发期年5项目经济效益数据1租售收入万元864488.87 2总投资估算万元121876.95 3总利润万元658221.79 4净利润万元493666.35 5财务净现值（税前）万元12320 6财务净现值（税后）万元-8940 7内部收益率(税前)8.80%8内部收益率(税后)7.38%9静态投资回收期（税前）年16.12 10静态投资回收期（税后）年18.28 1

47、1投资利润率（税前）319.11%12投资利润率（税后）239.33% 可行性研究结论项目开发单位深圳市地铁有限公司，具备充沛资金、技术实力、工程经验和良好信誉，本项目的市场前景良好，从技术方面项目充分具备可行性，经济方面由于项目长期出租经营，年限较长，收益难以预测，使得项目的财务净现值为负数。二、项目经济技术指标序号名称单位数据项目规划设计指标1总用地面积平方米9773.72总建筑面积平方米96180 办公平方米24000商业平方米38000酒店平方米34000警务室平方米100公厕平方米803总建筑容积率104土地使用年限假设年505开发期年5三、经济测算的假设前提n 项目的经济技术指标由

48、委托方提供；n 项目建设成本部分参考市场价格估算；n 项目土地成本由委托方提供，楼面地价为4924元/平方米；n 项目开发建设进度参考委托方提供的分期开发建议；n 酒店按四星级标准建设并经营，预计将有500间客房，达到深圳较好的四星级酒店的日租水平，目前约400元/间房，预计平均入住率达到70%，客房收入占酒店总经营收入的80%；n 项目开发后，办公及商业部分全部出租，我方根据市场评估了出租进度，并且假设在项目成熟后出租率稳定在95%；n 项目进入市场后的出售及出租价格，由我方根据市场初步评估；但在项目开发后进行出租或出售的价格需根据当时的市场情况而定，预计与我方在此初步评估的价格有所差距。四

49、、项目开发建设进度安排1、有关工程计划说明本项目用地面积为9773.7，计入容积率的总建筑面积约为96000。其中商务办公建筑面积24000、商业建筑面积34000、酒店建筑面积38000。根据委托方提供的施工进度安排，项目的开发建设期为5年，预计2009年开工，2012年全部竣工。2、施工横道图考虑目前地铁1号线延长线正处于施工阶段，本项目施工期考虑为2009-2012年，同时2012年进入招商租赁期。五、投资估算与资金筹措1、项目总投资估算本项目开发建设总投资额合计为121876.95万元，其中各项成本费用的估算额及单价详见下表。投资成本估算明细表序号项目商品房部分单价(元/)投资额(万元

50、)备注1土地楼面地价4924.00 47359.03 委托方提供为4924元/平方米2前期费用120.00 1154.16 主要包括建筑规划设计费、园林规划设计费、报建费、勘察费等3建筑安装等费用4092.64 39363.00 委托方提供,在此假设包含基础设施建设费、公共建筑建设费、建筑安装费用4开发期税费274.10 2636.29 按1-3项之和的3%计5管理费用134.60 1294.60 按2-4项之和的3%计6不可预见费用231.07 2222.40 按2-5项之和的5%计7财务费用2802.13 26950.86 按现行利率8租售费用93.22 896.60 按照销售收入的3%和招商面积的年租金收入的10%计合计12671.76 121876.95 项目每年的成本投入状况可见附表三 项目总投资结构表。2、资金筹措2.1资金来源本项目建设共需资金121876.95万元，分析各种融资渠道的可能性和合法性，并考虑筹资成本与筹资风险，确定本项目的资金来