某地产北京紫台项目销售答客问

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1、万科地产北京紫台项目销 售 答 客 问紫台销售组编制2006年8月目 录第一章 ：项目背景1、 项目案名及LOGO释意紫台：紫台的紫取自“紫气东来典故题刻于关城的正面石额。据传说，春秋时函谷关尹观得东方紫气蒸腾，预言必有圣人过此。不久，果然老子骑青牛而来。该关城的名字，便出于这个典故。紫台：紫台的台来自于项目地基高于周边道路地基1.6米,是台地基础地形，从地基开始就高于一般项目。2、 开发商简介万科集团，建立于1984年，是中国最早的上市公司(万科A000002)，经过二十多年的发展，业务已扩至全国21个城市，成为中国大陆最大的房地产上市企业。万科致力于成为“中国房地产行业的领跑者”。二十多年

2、来，万科获得了无数荣誉，仅2004年，就获得2004年中国最具发展力上市公司50强第一名、2004年度亚洲“最佳公司治理”中国地区第1名、中国房地产百强之星第一名、2003-2004中国最受尊敬企业、2004蓝筹地产企业等二十余项荣誉。3、 合作公司简介1) 规划设计及建筑施工图设计：中科建筑设计研究院有限责任公司中科建筑设计研究院有限责任公司（简称中科），前身系成立于1962年的中国科学院北京建筑设计研究院，拥有民用建筑设计、智能设计、市政供热工程设计、市政排水设计等甲级资质2) 建筑单体立面设计（概念设计8月16日李凯修改）：美国GBBN建筑设计事务所GBBN建筑设计事务所成立于1958年

3、，是大型综合性建筑设计事务所。本部在辛辛那提(俄亥俄州)，分部有来克星顿(肯塔基州)和中国北京，已经成功的设计并参与施工和管理超过两千五百个建筑项目，并多次获得美国优秀设计奖项。2001年涉足中国建筑市场，在零四年全美综合建筑设计公司排名中名列前五十名。3) 户型设计顾问：清华大学建筑学院周燕珉副教授1978年考入清华大学建筑系，毕业后留校任教；1988年获清华大学建筑学专业硕士学位；同年10月赴日本留学和工作，在东京大学进修一年，后在东京多家设计事务所工作， 1995年回国至今在清华大学建筑学院任教。其间2000年9月至2001年3月作为交流学者在日本新泻大学建设工学科任副教授，担任研究生中

4、日住宅比较的教学课程4) 景观设计：中国建筑设计研究院环艺院景观所该所是以园林景观规划设计为主的综合设计所，拥有建设部颁发的风景园林甲级资质。5) 精装修室内设计：北京捷思装饰设计有限公司该公司成立于2000年，为中国建筑学会室内设计学会会员单位， 合作项目如下：北京万科、大连万科、CLASS、龙湾别墅、远洋山水、大湖别墅、后现代城、耕天下、阳光100等。第二章 ：项目地段、交通、配套1、 项目区位、特征紫台项目的四至范围：西侧为永定路，向北约2.6公里到西长安街，向北约1000米可直达莲花池西路，向南约1公里到达京石高速；南侧为梅市口路，向东约800米到西四环岳各庄北桥；北侧为岳各庄北路，尚

5、未修建（预计紫台项目全部入住之前修建完成）；东侧现状为小屯村农民房及小型企业用地，未来规划为住宅用地。2、 区域交通目前区域内市政交通路网已经比较发达，城市主干道有北侧的长安街、莲石路，南侧的京石高速，东侧的西四环中路，西侧的永定路、玉泉路等，形成三纵三横的交通体系，私家车出行非常方便。周边主要公交线路、地铁系统 公交线路起止站点335路丰台东大街阜成门354路马场石景山748路晓月苑育新小区804路花乡驾校姜庄湖736路德茂庄老年公寓840路大瓦窑南湖渠740路好美家建材超市好美家建材超市624路长辛店公社阜成门952路东湖岳各庄北桥983路北湖渠王佐汽车站809路北苑轻轨站岳各庄西站小1路

6、世界公园颐和园340路菜户营怡海花园 759路颐和园南门良乡鸿顺园958路北京游乐园八大处959路滨河小区世界公园946路城外诚建材城定慧桥982路菜户营西北旺五棵松站地铁1号线苹果园四惠东规划中轻轨3号线规划中地铁9号线丰台路口、岳各庄 郑常庄 沙窝村 青塔、岳各庄桥 等站下车，均可到达项目交通状况的调研时间为：2006年6月15日李凯建议增加调研时间3、 区域配套（a)商场、超市家世界超市及家居广场（西四环内，五棵松桥向南2公里）红星美凯龙建材家具广场(西四环外，五棵松桥向南2公里) 岳各庄批发市场（西四环内，岳各庄桥东北角）加达别克专卖（西四环外，五棵松桥向南2公里）亿客隆水暖阀门城（西

7、四环外，五棵松桥向南2公里）翠微大厦(公主坟桥向西约1000米路北) 城乡华贸中心(公主坟桥西北角)首联丽泽购物中心（超市）华堂商场()今日商业中心旺市百利超市（西翠路向南1公里）永乐电器城乐购中心（长安新城，目前未投入使用）西点百货（永定路路口向南约1000米，电话：）（b)农贸市场靛厂批发市场岳各庄批发市场（岳各庄桥东北角，电话：）万隆批发市场（c)幼儿园望园西里幼儿园京铁幼儿园（京铁家园）八一幼儿园（八一厂内）（d)小学郑常庄小学（大成路北）岳各庄小学靛厂小学培英小学（太平路南侧）七一小学丰台一小（重点）（e)中学丰台路中学（本项目的东北向）大成中学（长安恋舍附近）丰台十二中首师大附中（

8、京丰宾馆东南）丰台六中206中学（翠微路西侧）太平路中学（太平路南侧）（g)医院、药店302医院：西四环岳各庄北桥东北侧。307医院：()301医院：西四环五棵松桥东南角中西医结合医院丰台医院武警总医院：长安街北1公里，永定路西。长峰医院中国解放军总医院（h)邮局丰台邮局邮电局（靛厂路路北）（i)银行农业银行（302医院方向）建设银行（家世界、中建一局大厦、青塔小区、今日商业街）工商银行（青塔小区、北大地西四环路西、京铁家园、今日商业街）中国银行（今日商业街）农村信用社（西四环路西郑常庄站旁、彩福街）（k) 饮食郭林家常菜五粮液酒楼麒麟太子酒楼百万轩天天渔港重庆山峡酒楼鸿兴食府鑫京洲大酒楼湘天

9、府餐厅丰泽苑大酒楼九头鸟酒家大三元酒家（公主坟西南）西贝莜面村（六里桥西北）（l) 康体丰台文化活动中心（游泳、器械、美容、跳操、瑜伽、拉丁、跆拳道等）良子健身（万丰路路东）奥运场馆：丰台体育中心：已建好，奥运期间在此举办垒球比赛；总建筑面积15570平方米。主赛场观众座席10000个，副赛场观众座席3500个。五棵松奥林匹克体育馆：位于长安街五棵松路北，作为北京2008年3大奥运场馆之一，占地约50公顷。由10万平米的篮球馆及大型棒球场、垒球场、群众文化体育设施组成，突出绿色奥运概念，除50米至100米宽、9.2公顷的城市公共绿化带外还设有大面积公共景观、运动花园。场馆建成后将为周边市民提供

10、休闲放松、娱乐健身的好去处。老山奥运场馆：2008年奥运会山地自行车场工程今日正式开工建设。该项目位于北京石景山老山地区，毗邻奥运会场地自行车比赛馆，是北京市11个改扩建场馆之一。此次改扩建工程包括周长约6.2公里的比赛赛道、8725平方米的固定设施、2000座位临时看台及其他竞赛服务临时设施等。丰台政府表示：市民是最终的受益者“奥运会对丰台区的影响不是空泛的，而是要让每一个丰台人能切身体会到。”吕区长说，丰台区不断在改善环境，对老旧居民小区进行改造、拆除“城中村”、“平改坡”改造以及道路维修建设，这些工作在为赛事提供保障的同时，也提升了百姓的生活质量，“最终的受益者将是丰台区的人民。”吕区长

11、说，目前，全区城市绿化覆盖率达到41.2%，是城八区中拥有最大绿色隔离面积的城区，称得上是“花园之区”。根据北京市城市总体规划的功能定位，丰台区将发展为“科技总部新区、商贸流通强区、旅游会展大区、绿色生态宜居区”。“以奥运会为契机，丰台区将成为空气清新、环境优美、交通便利、居住舒适、社会稳定、文明祥和的绿色生态宜居区。”吕区长说，今后，丰台区还将继续在城市环境改造、生态环境建设、产业环境培育、投资环境完善等方面下大力气。奥运会后，一个新丰台将展现在世界面前：她将是国际国内知名企业代表处聚集地、北京南部物流基地和知名的旅游地区。（m) 娱乐南洋俱乐部丰乐迪KTV丰台电影院HAPPY站台（n)酒店

12、中垦酒店(官方网站)亚泰酒店（西四环外，五棵松向南约500米）鑫豫苑宾馆良泽海乐酒店朝歌大酒店（o)公园丰台公园（丰台路口向南约2公里）五棵松奥运体育公园莲花池公园；（p)加油站郑常庄加油店（四环主路东西两侧）（q)长途汽车站丽泽长途汽车站莲花池长途汽车站六里桥长途汽车站（西三环六里桥西南角）派出所丰台区公安局巡警队（圆梦园小区南侧）派出所外管办（莲花西路路北）区域配套的调研时间为：2006年6月15日李凯建议增加调研时间4、 区域前景周边土地现状：本项目周边地区，城市发展较为成熟，分布有大量部队、医院、研究院等军政企事业机关单位及其生活居住区，可开发用地稀缺；长安街以南、西四环以西纵深区域，

13、已成为该区域的开发热点。区域配套现状：本项目所在的丰台地区，属城市建设新兴区域，路网发达，公交便捷，出行方便。与长安街沿线、六里桥等周边成熟区域相比，城市空间更为开阔，市容面貌较好，目前已具备大型超市、医院等较完善的城市生活配套设施。发展预期：随着城市发展建设中心的逐步外移，城市基础设施建设不断投入，奥运场馆建设对城市发展的推动作用逐渐显现，本项目所属区域将为业主提供更加便捷、舒适的生活居住条件。第三章 ：项目环境1、 自然环境紫台位于西四环岳各庄北桥西800米，项目南侧为梅市口路，北侧为岳各庄北路，东侧为规划中住宅用地，西侧为永定路。2、 人文环境京西地区在北京市“两轴、两带、多中心”的城市

14、规划布局中属于西部生态居住区。本项目周边拥有北京市国际雕塑公园等多个市政公园。五棵松西奥场馆、丰台体育中心的建设有力带动了临近区域城市基础设施的发展、建设。本项目所在区域城市休闲居住氛围、生活条件逐步提升。3、 园林设计将皇家的气质与文化，大院生活的氛围带入到新的景观设计之中，成为紫台项目的景观设计的缘起。在居住中营造远离城市喧嚣，自然舒缓的景观环境。新建筑的耸立并不会完全带走岁月的痕迹，崭新的住宅和葱郁的环境重新续写起皇城脚下的历史文脉，同时为住户提供宁静安详的户外空间感受，藉此丰富的体验能够潜移默化的影响住户的生活模式和行为，成为紫台项目的景观设计所追求的。古韵新作，重塑自然是设计的目的。

15、万科紫台居住区景观设计引入中国传统文化流传至今的国学概念，将国学的教学科目：礼、乐、律、射、御、书、数。这七项教学科目的内容用景观语言体现在园区之中。第四章 ：项目设计1. 项目概况用地性质：住宅及配套使用年限：2006年6月18日-2075年6月16日（住宅） 2006年6月18日-2045年6月16日（商业） 2006年6月18日-2055年6月16日（地下车库）物业类型：普通住宅（1） 项目综合技术经济指标（单位：平米）编号项 目单 位指 标所占比重%一规划建设用地 ha3.84万左右100二总建筑面积 11.4万左右100 其中： 地上总建筑面积 9.6万左右83.8 地下总建筑面积

16、1.8万左右16.2 住宅总建筑面积 8.7万左右76.4 公建总建筑面积 2.7万左右23.6 地上公建 8500地下公建及配套设施 18637 其中：地下车库 10773 地下人防 6424 其它 1440三建筑基底面积 9775四居住户数 户535孙霞意见修改五居住人口 人1500户左右六容积率万公顷2.5七建筑密度25%八绿化面积1.15万九绿化率30%十一机动车停车位 辆按照1：1设计100 其中： 地上停车 辆 地下停车 辆39367.42. 项目规划 社区人行出入口：社区有两个人行出入口，一个位于小区西侧会所一层的穿越式大堂，另一个在会所北侧，兼消防车入口（平时车行道关闭），整个

17、小区内庭院实行人车分流 住宅出入口：高层采用北入户方式，各楼栋之间以过街楼方式联系。大部分单元大堂入口在楼体北侧，个别位于过街楼内。 商业出入口：会所二三层作为餐饮业态，餐饮区后勤出入口位于会所北侧，独立使用东北角楼梯作为后勤用梯。客流入口位于会所西侧，与会所主入口有一定距离，独立门厅，宽敞豪华，餐饮区与会所之间无穿越，互不干扰。住宅底层商业的出入口沿市政道路设置，设计者利用了台地高差，使这部分商业街首层入口处室外地平较社区内地平高差1.5米以上，从而有效减小商业对社区内的不利影响。车行出入口：一个车行入口，位于小区东南角，一个车行出口，位于小区东北角，联系二者的车行道为由南向北的单行道 人行

18、入口处2（步入式大堂赵彤8月16日修改） 人防出入口： 社区人防面积共6424平米，分布于四栋高层住宅地下一层。除2-2楼地下一层人防等级为5级专业队，其他楼栋下人防级别为5级人员隐蔽。（1） 各楼栋层数、高度、楼间距、朝向、层高、净高？ 答：建筑层数及高度：从东向西1-1#楼：16、14、14、18、181-2#楼：14、11、11、17、178月16日牛清德修改1-3#楼：LOFT1-4#楼：LOFT1-5#楼：LOFT2-1#楼，14、11、11、18、182-2#楼：14、11、11、18、182-3#楼：首层会所、二三层商业配套2-4#楼：LOFT2-5#楼：LOFT建筑层高及净高：

19、答：高层建筑层高2.9米，毛坯净高约2.66米8月16日牛清德修改，精装净高约2.6米楼座间距：答：符合日照规范（具体距离需确认）楼座朝向：高层南北，多层东西（2） 楼宇建筑结构形式、抗震设防烈度8月16日工程部秦珩修改？答：高层板楼为钢筋混凝土剪力墙结构。多层板楼为钢筋混凝土框架结构。抗震设防烈度为8度。（3） 是否有转换层？都在几层？作用如何？有何影响？ 答：无转换层（4） 哪些墙是可以拆除的: 答：建议不做改动，隔断墙位置需看图（5） 楼体保温是如何处理的： 答：采用外墙外保温（6） 各栋楼的入口处是否有大堂？大堂面积多少？高度多少？装修标准，信报箱设置在什么位置？答：有大堂设计，面积约

20、，高度约，装修标准地面、墙面均为石材，信报箱位置设在大堂内。（7） 外墙是什么颜色，装修如何？ 答：咖啡色，1-3层为面砖，3层以上为防面砖质感涂料。（8） 窗户采用何种玻璃？玻璃厚度为多少？ 答：铝合金断桥隔热双层中空玻璃，厚度5+16+5。交房标准？是否有精装修？精装修有那些户型？装修标准如何？答：南北向高层板楼均为精装修，东西向的多层均为毛坯，精装标准待定。（9） Loft的隔断是不是开发商做？答： Loft为毛坯交房，开发商不负责做隔断。（10） 车位是租还是售，收费如何？答：待定2. 户型设计 （1）总户数？答：535套 户型分布楼盘表如下： （2）有无私家花园及屋顶露台？如果有，其

21、面积及设计特点？ 因现场地下管线施工等原因，小院实际面积可能与图测面积略有差异张湧8月15日提供。（3）各户型面积及各户型的特点？答：（1）普通型情景花园首层户型1户型特色：标准户型指标建筑面积184.17-186.83 平米套内建筑面积154.07-156.46平米建筑轴线进深12.8米（不含茶室）面宽11.6或11.7米使用率83.7%l 情景花园首层户型，拥有南向宽敞院落，可通过小院进入户内。l 独有的茶室空间，与私家院落景观、中央园林景观之间有机的交流。茶室也可以作为客卧，或者棋牌室、钢琴室、健身房等功能使用，为居住者提供多功能的休闲空间。l 双玄关设计，保证使用者无论从单元大堂还是庭

22、院入户，均享受完整的空间序列。l 南向双厅设计，宽阔大气。宽大的落地玻璃窗，可坐拥私家庭院的绿色景观。（2）普通型情景花园首层户型2标准户型指标建筑面积151.77-154.44 平米套内建筑面积126.97-129.26平米建筑轴线进深12.8米（不含茶室）面宽11.6或11.7米使用率83.7%l F反户型较之F户型，面积约减少约32平米。其餐厅位于南向。家政间面积小，仅提供基本的壁挂炉放置和洗衣机位。l 厨房为长方形，平行式的2列橱柜，操作方便。以下特点同F户型：l 拥有南向宽敞院落，可通过小院进入户内。l 独有的茶室空间，与私家院落景观、中央园林景观之间有机的交流。茶室也可以作为客卧，

23、或者棋牌室、钢琴室、健身房等功能使用，为居住者提供多功能的休闲空间。l 双玄关设计，保证使用者无论从单元大堂还是庭院入户，均享受完整的空间序列。l 南向双厅设计，宽阔大气。宽大的落地玻璃窗，可坐拥私家庭院的绿色景观。（1） 普通型情景花园二层户型F二层户型建筑面积168.65-174.46平米套内建筑面积141.09-146.02平米建筑轴线进深12.8米面宽11.6米使用率83.7%上图：情花二层东侧户型l 情景花园二层户型的主要特点在于赠送了一个面积20m2左右的大露台。露台可从客厅、书房达到，居住者可以在露台上种植盆栽、纳凉休憩，享受悠逸的生活感受。l 情景花园二层户型，每单元东侧户型的

24、其家政阳台较小，仅提供基本的壁挂炉、洗衣机位。l 其他特点同三居主力户型。（4）“高台”式情景花园二层高台式情景花园位于1-1、1-2、1-3楼的一单元二层。上图：高台式情景花园二层户型l 高台式情花二层拥有茶室和一个赠送的下沉式庭院（与室内高差约850mm，面积约45-70平米）。l 其他特点同三居主力户型。（5）“高台”式情景花园三层l 高台式情景花园位于1-1、1-2、1-3楼的一单元三层。高台式情花三层户型拥有一个赠送的露台（面积约20m2）和下沉式庭院（与室内高差约3750mm，面积约40-50m2）l 其他特点同三居主力户型。上图：高台式情景花园三层户型5，东侧LOFT户型1）东侧

25、首层LOFT户型特点：东侧LOFT首层标准户型建筑面积80.03-82.83平米套内建筑面积61.72-62.82平米建筑轴线进深5.8米面宽8米使用率76%-77%l 首层LOFT层高为5400mm，板下室内净高约5200mm（不含梁）。l 在层高2500mm（梁底标高）处预留一道圈梁，客户可借助该圈梁自行添加一层楼板，创造富有个性的居住空间。l 为减少客户装修拆改的工作量，LOFT仅提供厨卫的管井和各种管道甩口。厨卫不砌隔墙、不做防水。l 首层LOFT拥有一个宽大的私家庭院（面积暂按65平米），居住者通过私家庭院独立入户（不能通过公共楼梯间入户）。l 居住者先进入私家庭院，再通过一个宽大的

26、开敞阳台进入居室内部，公共区域私家庭院灰空间室内序列清晰明确。l 首层LOFT拥有一个赠送的储物间（净高约1600mm，面积6平米左右）和一个赠送的下沉阁楼（净高约1900mm，面积40平米左右）。套内已经预留了人孔，可以供使用者自行加钢梯通向下沉阁楼。下沉阁楼拥有较大的采光窗，宽敞明亮。2）东侧二层LOFT户型特点东侧LOFT二层标准户型建筑面积80.04-84.79 平米套内建筑面积61.73-64.31平米建筑轴线进深5.8米面宽8米使用率76%-77%l 二层LOFT为弧形坡屋面，层高50056000mm，净高49505700mm。l 在层高2500mm（梁底标高）预留一道圈梁，客户可

27、借助该圈梁自行添加一层楼板，创造富有个性的居住空间。l 为减少客户装修拆改的工作量，LOFT仅提供厨卫的管井和各种管道甩口。厨卫不砌隔墙、不做防水。l 二层LOFT通过室外钢梯上到公共楼梯平台，再通过开敞阳台进入室内。公共区域灰空间室内序列清晰明确。6，西侧LOFT户型西侧LOFT户型特点：西侧LOFT标准户型建筑面积83.75-90.68 平米套内建筑面积72.79-78.47平米建筑轴线进深9米面宽8米使用率87%l 层高5500mm，板下净高约5300mm。l 在层高2600mm（梁底标高）预留一道圈梁，客户可借助该圈梁自行添加一层楼板，创造富有个性的居住空间。l 西侧LOFT每户赠送露

28、台，面积约14平米。南北两户边单元还可以利用商业屋顶的大露台空间，面积约55-75平米。l 西侧LOFT通过室外钢梯，到达公共平台，在进入居室。也可由公共平台进入私家露台。7，一居户型一居标准户型建筑面积74.09平米套内建筑面积61.98平米建筑轴线进深12.8米面宽7.8米使用率83.7%l 一居户型仅1套，位于1-1楼4单元首层，过街楼西侧。l 一居户型布局紧凑，纯交通空间面积小，空间使用效率高。餐厅处空间设计富有趣味。l 南北通透，餐厅、客厅、卧室都朝南向。8，二居户型二居标准户型建筑面积105.32-105.55 平米套内建筑面积88.20-88.32平米建筑轴线进深12.8米面宽7

29、.8米使用率83.7%l 二居户型有3套，位于1-1、1-2、2-1楼4单元二层，过街楼西侧。l 户型空间布局紧凑，空间贯通感好，交通序列合理。l 南北通透，餐厅、客厅、主卧室均朝南向。5. 社区配套 （1) 社区8月16日赵彤修改主要设施、面积、细项及装修标准资料？（1） 独立商业8月16日赵彤修改2-3楼为社区商业配套，一层建筑面积约795平米。提供儿童游戏、咖啡茶座（销售期完毕后具体业态由销售招商决定）等休闲活动。告知客户2-3#商业楼一层业态为暂时业态，今后业态可能调整，我司对业态不提供保证8月18日李凯意见修改。建筑立面形象：建筑造型十分独特，我们称之为“折板”。灵活变化的玻璃幕墙与

30、金属幕墙，虚实关系的对比，视觉效果相当强烈。华贵的铝单板金属幕墙、镀钛膜反射玻璃（详下文材料部品），将建筑华贵、高雅的感觉烘托出来。1， 一层建筑面积约795平米。提供穿越式社区大堂、咖啡厅、儿童游戏区、休息区、棋牌室，销售期完毕后咖啡茶座的具体业态由销售招商决定。l 未来局部改动首层靠近东侧门处，有一个面积约25平米的二层吹拔空间，内有一通往二层的楼梯，未来此吹拔洞口将封赌，楼梯拆除。相应的，二层商业将增加约25平米可售面积。l 未来二三层餐饮区：二三层未来可作为餐饮业态出售。餐饮区后勤出入口位于2-3楼北侧，独立使用东北角楼梯作为后勤用梯。客流入口位于2-3楼西侧，与2-3楼主入口有一定距

31、离，独立门厅，宽敞豪华，餐饮区与“大堂”8月16日赵彤修改之间无穿越，互不干扰。餐饮烟囱位于三层楼顶，出屋面高度约1750mm，距离1-2楼约18米，距离2-2楼约40米。1) 商业部分的经济技术指标a) 商业规划总建筑面积、位置分布？答：紫台项目实际商业配套面积为8642.12平米。分集中商业、住宅底层商业2种业态。1）集中商业约1322.18平米位于2-3楼二、三层，未来将作为餐饮出售。未来营业时，餐饮区拥有独立门厅，不与进入2-3楼的居住人流混合。餐饮距离周围高层住宅距离较远，不会对居住品质带来负面影响。2）住宅底层商业约8642平米均为住宅底层商业，共39户，小商铺业态，跃层户型。沿永

32、定路、梅市口路分布，今后不得作为餐饮业态。设计者巧妙的利用了台地高差，使这部分商业街首层入口处室外地平较社区内地平高差1.5米以上，从而有效减小商业对社区内的不利影响。具体分布如下：编号项目数量建筑面积（m2）位置1步入式大堂8月16日赵彤修改1795.45平米左右2-3楼首层2独立商业11322.18平米左右2-3楼二三层3住宅底商6424.49平米左右1-1、1-2、2-1底层局部，1-3、2-4、2-2底层b) 商业部分各层的层高？答：2-3楼建筑二层商业层高3700mm（局部2900mm），三层层高4100mm。1-1、1-2、2-1、2-2楼商业首层层高4200mm，二层层高3300

33、mm。1-3、2-4楼商业首层层高3800mm，二层层高3100mm。c) 商业部分竖向交通位置及形式？ 答：西侧、南侧直接或楼梯入户。d) 商业部分的建筑结构形式、墙体、抗震强度？答：框架结构，抗震8度。e) 商业部分建筑墙体的厚度、楼板的厚度、能够承受多大的荷载？答：墙体200mm，楼板厚度110mm140mm150mm都有，设计荷载为3.5kn/m2. f) 商业部分楼体保温是如何处理的？答：外墙外保温。g) 商业部分外墙的材质及色彩？答：面砖、局部石材。h) 商业部分交房标准？交房时间？是否与住宅一致？ 答：毛坯.交房时间:1-3/2-4/1-1/1-2/2-1/商业,同一期住宅,2-

34、2商业,同二期住宅i) 商业部分公共空间的装修标准？ 答：1-3/2-4外廊精装修. j) 商业部分是否配置停车位？数量有多少？如何分配？ 答：项目西侧、南侧配有商业停车位，共16个。 k) 商业部分停车位以何种方式运营（出租、出售）？收费标准是多少？ 答：待定。l) 商业部分进货通道位置？答：普通住宅底商无进货通道.自台阶下停车卸货,搬运入室,m) 商业部分的采暖及制冷方式？具体在何位置？答：商业部分的采暖方式为散热器采暖，由分户燃气壁挂炉提供热源。n) 商业部分消防系统设置状况？ 答：商业部分消防系统设有自动喷淋及消火栓灭火系统o) 商业部分供电系统设置状况？答：每户商业预留20千瓦容量p

35、) 商业部分供水系统设置状况？污水处理系统设置？答：商业部分提供市政给水及市政中水（供冲厕），污水经化粪池后排入市政管线。q) 商业部分水电、燃气等计量办法？答：商业部分水为普通机械表，电表为机械8月16日项目部李晓光修改表、燃气为卡式表。r) 商业部分经营的业态是否存在限制？有何限制？（富景提供）答：待定。6. 交楼标准 （1) 外墙材料品牌，产地，技术特点及优势答：紫台项目高层住宅仅在3层以下粘贴劈开砖，3层以上采用替代产品仿面砖质感涂料，主色调为咖啡色，局部灰色。仿面砖涂料具有厚重的质感和细腻的砖缝，在做到观感与面砖相差无几的同时，保障安全可靠。（2) 防水措施、材料：答：屋面采用SBS

36、3+3聚酯胎防水卷材。（3) 消防系统、安防设施、供水、供电、供暖形式及特点介绍答：住宅部分消防系统采用消火栓灭火系统，商业部分及地下车库采用自动喷淋及消火栓灭火系统；四层（含四层）市政直接供水，四层以上为变频供水。（4) 电梯轿箱品牌，产地，尺寸、装修标准、载人量，技术指标，电梯数量？答：电梯品牌为日立，生产地：广州；轿箱尺寸：1400*1350mm,载人：10人；技术指标：载重800kg，数度90米/分钟;电梯数量：小区共34部电梯，会所一部（5) 居室墙体厚度，组成结构及保温形式？答：（标准户型200厚），现浇剪力墙，外墙外保温。（6) 供水方式？水源供给处？是否符合健康标准，有无检测报

37、告？答：饮用市政供水。（7) 是否有24小时热水？收费标准如何？答：不是集中24小时供热水，可以通过自家壁挂炉烧热水。（8) 是否有直饮水、中水？费用如何？答：无直饮水，有中水设计，按照市政统一收费。（9) 电源来自哪个电厂，几回路供电？答：市政供电，双路供电。（10) 燃气类型？ 答：管道天然气。（11) 水、电、气表的安装位置、计费方式及计费标准是什么？答：住宅部分水表安装在户外管井内，普通机械表；燃气表安装在家政阳台，卡式表，计费为北京市统一标准。（12) 污水处理如何？答：污水经化粪池后排入市政管线。（13) 采用何种采暧制冷方式，收费标准如何？答：除LOFT、商业部分外采暖采用分户燃

38、气壁挂炉提供热源低温热水地板辐射供暖，卫生间为散热器采暖；LOFT及商业部分采暖采用分户壁挂炉提供热源散热器采暖方式。公共部分装修标准？（14) 公共部分是否提供采暧制冷设施？费用如何收取？答：住宅楼内公共部分未提供采暖制冷设备。（15) 电视接口数量及安装位置，接收具体频道？答：电视接口在起居、书房、卧室。接收频道为北京歌华有线电视的频道（16) 电话线条数，接口数量及安装位置？答：电话预留两条电话外线，起居、书房、卧室。（17) 网络接口数量及安装位置？入户兆数？答：起居、书房、卧室，小区宽带10M（18) 安全保卫措施？门禁系统？ 答：（1）对讲子系统l 功能联网可视对讲是住宅小区住户与

39、来访者的音像通讯联络系统。通过对该系统的设置，住户可在家中，用可视对讲分机，通过设在单元首层入口处及单元地下一层入口处的可视对讲主机，与来访者通话，通过分机屏幕上的影像，辨认来访者，当来访者被确认后，住户主人利用分机上的门锁控制键，打开单元首层入口处或地下一层入口处门口主机上的电控门锁，允许来访者进入；否则，一切非本单元住户的人员及陌生来访者，均不能进入。这样确保了住户的方便和安全。（2）视频监控子系统l 功能监视公共区域的人员活动，监视或记录进入重要区域及非正常进入小区人员的行踪和行为。对监视区域内发生的非正常事件进行跟踪，同时监视并记录事件的过程。（3）周边防范报警系统l 功能对小区周界进

40、行保护，防止外部人员非法翻越小区围墙。周界选用主动外l 安装位置小区围墙设置红外对射探测器8月16日项目部李晓光修改。（4）电子巡更子系统l 功能对小区保安的日常巡逻和维修人员对重点设备间的巡查工作起到督促作用，为本小区的安全保卫工作提供可靠保证。 l 安装位置室外的主要出入口、重点地段设置离线式巡更系统。5）门禁系统l 功能小区内设置门禁系统，使用统一的小区物业管理智能卡，分区域、分级别对进出小区的固定或临时人员、固定或临时车辆进行控制。能记录所有出入信息，能提供越权使用报警。门禁系统应与可视对讲楼座门口机、小区地下停车场进行一体化集成，并可进行信息记录（记录可视对讲系统开楼门信息、车辆进出

41、地下停车库信息），门禁控制器故障时在控制中心有故障显示（实时）。门禁、停车场管理两个子系统采用一卡通的形式，用户可以使用该卡通过门禁、进出停车场和本户楼门。l 安装位置：小区主出入口设门禁读卡器、每个单元首层入口处及地下一层入口处设可视对讲门口机和门禁读卡器（单向，出门可按开门按钮）。l 管理门禁IC卡应包括授权卡、操作卡、用户卡三种。授权卡：可发行、改写、取消、设定一般操作卡、用户卡，本身不能直接开门，但可以通过电脑开启任何门锁。操作卡：可操作本系统,管理系统的日常工作。用户卡：对指定门禁起作用,其开门权限由授权卡设定。（6）电子显示屏信息发布子系统l 功能室内LED显示屏系统应由主控计算机

42、、终端控制器和LED大屏幕显示屏所组成，应具备实时显示、传递速度快、操作简单、合理、通用性强，适合发布各种信息的特点，3行同时显示。及时准确地传递物业公司向客户发放的各类信息及相关预警信息和通知等。l 安装位置：每栋楼单元大堂入口处、会所首层。（7）室内安防系统l 功能通过室内的报警按钮、红外幕帘、微波双鉴探测器与室内可视对讲机连接向保安监控中心发出信号，同时中心应知道信号的来源。业主一旦误动作，可解除报警信号。可布防、撤防。l 安装位置：每栋楼每户室内报警按钮、红外幕帘（首层、二层主卧和阳台）、微波双鉴探测器（客厅）。（8）背景音乐系统l 功能及时准确地在小区户外播放音乐或其它紧急通知等发生

43、突发事件可强制切入紧急广播。l 安装位置音响安装在室外8月16日项目部李晓光修改。（19) 窗户设计特点尺寸？窗台尺寸及距地面的高度？答：断桥隔热双层中空，部分(主力户型客厅/卧室)8月16日设计部逯薇修改窗台距地面约60厘米。（20) 窗框品牌，生产地，材质及开启方式？颜色、玻璃类型？是否有纱窗？答：高层住宅采用双层中空节能外门窗，传热系数K2.8W/(m2*k)，满足北京市居住建筑节能设计标准（DBJ01-602-2004）的节能65%要求。外门窗采用透明玻璃，局部窗型采用毛玻璃。（21) 消防系统？有无有害气体探测器？答：住宅楼内设消火栓系统，每户家政阳台设置燃气泄漏报警切断装置。（22

44、) 排烟管道在哪里？如何布置？答：厨房、卫生间单风道。（23) 户内装修具体标准？地面、墙砖、厨卫设施、涂料、空调品牌介绍、具体产品性能、特色介绍。答：待定。（24) 示范单位8月16日赵彤修改的装修风格有几种？对外报价？答：统一风格，暂无报价。（25) 交楼时的装修标准是否与示范单位8月16日赵彤修改的装修保持一致？答：示范单位8月16日赵彤修改是用来参考，在材料品牌选择上以合同为准。（26) 客户是否可以根据自己的需求改变交楼时的装修标准？答：不可以。（因为这种设计是设计师精心搭配出的效果）（27) 客户是否可以要求毛坯房交楼，自己进行装修？答：不可以。（28) 居室墙体厚度，组成结构及保

45、温形式，是否可以改变户型结构，改变结构后管道的处理及对其他房间有何影响？答：墙体厚度200mm，外墙外保温。不可以改动。（29) 房间的隔热性能如何？防水、隔音效果如何？答：符合节能标准。 （30) 产品的节能效率有多高？有何具体的节能措施？有何优势？答：65%。 三步节能。（31) 电梯的品牌、产地？答：电梯品牌为日立，生产地：广州； 厨房的装修是怎样（中式、西式），有什么设备（品牌及价格）？答：中式设计，配有油烟机，灶台，橱柜，水槽，消毒碗柜，嵌入式冰箱等。橱柜（水槽）市场价格为26000元左右，品牌为汉森；油烟机，灶台，消毒碗柜三件市场价格为7500元左右，品牌为方太。（32) 卫生间的

46、装修是怎样（品牌及价格）？答：主卫四件套，客卫三件套。品牌待定 （33) 卫生间的防水性能如何？答：已经做了地面及部分墙面的防水系统。（34）门窗的品牌及材料？有何优势？ 答：待定（35）门窗的密封性能、耐用性能、服务性能如何？答：符合国家标准。（36）窗户设计特点、尺寸，窗台尺寸及距地面的高度？答：断桥隔热双层中空，部分(主力户型客厅/卧室)8月16日设计部逯薇修改窗台距地面约60厘米。（37）户内具体的装修标准（价格、材料、品牌）答：待定（38）屋顶的防水如何处理？答：SBS3+3聚酯胎防水卷材。（39）电源、灯具及控制面板等分布情况及数量（明确品牌）？答：未定（40）每户电容荷载（多少安

47、培或每户多少千瓦）。答：10（40）安培的卡表8月16日项目部李晓光修改。（41）首层及标准层电梯厅面积、尺寸、高度各装修标准（表述出首层电梯厅的长宽尺寸）？答：待定（42）电梯品牌、生产厂家、运行速度？答：电梯品牌为日立，生产地：广州；轿箱尺寸：1400*1350mm,载人：10人；技术指标：载重800kg，数度90米/分钟;电梯数量：小区共34部电梯，会所一部户门的规格、品牌、市场价格？答：户门的规格高2.3米，宽1.1米，价格待定（43）空调保暖、制冷效果如何？答：达到国家保暖、制冷标准。（44）主要设施、设备规格、品牌、市场口碑？（管材、保安系统、门禁）答：排水管材为柔性铸铁排水管；给

48、水干管及主立管采用衬塑镀锌钢管，支管采用PPR管；热水采用PPR热水管；采暖管材待定。PPR 管品牌为川路，采暖管材品牌待定。（45）关于工期、项目建设周期，工程现状及关键节点？ 答：一期预计07年11月交付使用，二期待定。项目目前已全部开工。第五章 ：物业管理1、 物业管理公司北京万科物业管理有限公司成立于1995年，系万科集团的全资子公司。公司为国家一级资质物业管理企业，管理“万科城市花园”、“万科星园”、“万科青青家园”、“万科西山庭院”、“建设部大院”及“朝阳万科写字楼”等物业项目，管理面积137万建筑平米。北京万科物业管理有限公司以“全心全意全为您”为服务宗旨，秉承“服务至诚，精益求

49、精，管理规范，进取创新”的质量方针，运用超前的物业管理服务理念和创造性的思维，不断推出物业管理新模式。十一年来，北京万科物业凭借规范化管理和专业化服务，先后荣获“全国物业管理示范住宅小区”、“全国物业管理优秀住宅小区”、“北京市优秀住宅小区”、“经典物业管理奖”、“用户满意物业管理企业”、“重质量讲信誉物业管理企业”、“北京质量先进企业”、“中国物业管理100强”、“贴心好管家”等荣誉称号。北京万科物业管理有限公司经过十一年的发展，已经拥有一批支持公司持续发展的高素质的并认同万科理念的专业人才队伍。我们将秉承“持续超越我们的顾客不断增长的期望”的传统，巩固并提升顾客忠诚度。我们坚信，北京万科物

50、业的服务会筑就业主可托付一生的理想家园！2、 社区物业管理具体项目、服务特点“万科城市花园”、“万科星园”、“万科青青家园”、“万科西山庭院”、“建设部大院”及“朝阳万科写字楼”等物业项目，管理面积137万建筑平米。以“全心全意全为您”为服务宗旨，秉承“服务至诚，精益求精，管理规范，进取创新”的质量方针，运用超前的物业管理服务理念和创造性的思维，不断推出物业管理新模式。紫台项目物业管理模式：“万科紫台EMS服务”万科紫台项目客户群以社会成功人士为主，崇尚轻松、舒适、时尚的现代生活方式，为此，万科物业特为紫台业主量身定做了 “紫台EMS服务”。 “EMS服务”，这一概念源于邮政特快专递：Expr

51、ess Mail Service。北京万科物业公司将这一概念引入到物业服务中，就是将物业公司所提供的服务作为一个Mail，以安全、快捷、周到的完美形式向业主投递，达到业主满意。（1）、安全：完善的DS（安全防范体系）管理模式：1、周际防越系统：围墙处安装的周际防越系统科学合理地防止跨越；2、闭路监控系统：进行跟踪搜索，监控设备间、进出口、重点部位以及地下停车场；3、设置电子巡更点：用于监控安全员是否正常值勤；4、人员防犯：安全员全部经过严格培训后上岗，具备较强安全意识及防范技能，24小时巡查。5、对外来人员实施严格管理：对访客实施核查登记，对外来常期送货人员配发临时出入证。（2）、快捷1、公布

52、24小时客户投诉、报修电话，迅速满足客户需求；2、现场配置银行缴费机，方便业主24小时交费、储值；（3）、周到1、为客户提供专业、优秀的家政、特约维修服务；2、提供VIP商务助理，包括代叫出租车、代定酒店，打字、复印、定机票等特约服务；3、提供私家花园、露台园林设计方案；4、保洁、维修、清运垃圾、绿化等集中服务，避开业主出行高峰时间；5、为不同年龄阶段人群设计丰富多彩的社区文化活动。l 营造商业街规范的秩序 1、 在业主临时公约中对业主及商家的噪声、环境卫生、空气污染、光污染以及店招、雇员、消防、户外经营等问题进行约定，在业主签订商品房买卖合同时，一并签订。2、在适当协议中明确各商家位于园区一

53、侧的门不得开放。3、建议在商业街的商品房买卖合同中明确商业类别，或明确禁止商业类别，避免后期商家改造成餐饮性质。3、 物业管理收费含哪几项，收费标准如何？本物业管理区域物业服务收费实行酬金制。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：多层住宅：2.32元/月/建筑平米 高层住宅：2.97元/月/建筑平米；（电梯费：0.65元/月）商业（含2-3#楼）物业：5元/月/建筑平米；预收的物业服务资金由物业服务支

54、出和物业公司的酬金构成。物业管理服务内容包括8月16日物业吴宇辉意见修改。：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。特色服务项目l 酒店服务根据客户需求，提供电话留言、叫醒服务、行李搬运、行李寄存等相关服务。l 商务助理根据客户需求，提供打印、复印、传真、邮件代发等有偿服务。l 代办服务根据客户需求，提供代办暂住证、代

55、叫出租车、代定报刊等相关服务。l 居家服务根据客户需求，提供入室维修及家政清洁等居家便民有偿服务。l 房产经营根据客户需求，提供房屋出租、房屋出售等房产经营性有偿服务。说明：上述内容部分为有偿服务。4、 物业介入时间（销售、入伙）答：待定5、 业主临时公约文本及签订时间答：签约同时签署业主临时公约第六章 ：销售管理1、 项目名称？答：万科紫台2、 售楼处地址？答：西四环岳各庄北桥向西800米，紫台项目2-3号楼2层。3、 价格情况？付款方式及相应折扣？ 答：开盘时1-1#高层板楼均价在9500元/平米以上（包括精装修），开盘时西侧loft均价在11000元/平米以上。付款方式及折扣待定。4、

56、五证获取？答：目前只有销售许可证没拿到。5、 何时能够交房？答：一期预计在07年11月，二期待定。6、 交易流程相应时间、资料及缴纳费用？ 答：待定。7、 付款8月17日彭琴意见修改方式有几种，需要提交的材料及程序？答：三种，商业贷款和一次性付款、公积金贷款8月17日贾丽萍意见修改。8、 个人（中国籍、外籍）及公司购房所需资料、费用？答：个人：身份证、户口本、已婚需提供结婚证公司：公司营业执照、法人身份证、组织机构代码证外籍：（1）境外机构：中国政府有关部门批准设立驻境内机构的有效证明。（2）境外个人：中国政府批准来境内工作、学习的有效证明，且工作学习已超过一年8月15日孙霞意见修改。9、 外地人购房流程、周期、费用及所需资料答：身份证、暂住证、已婚需提供结婚证10、 房地产买卖相关税费？答：印花税、契税、公共维修基金。11、 办理房产证时间多长？相应费用？答：按照合同约定，在资料提供齐全的情况下，入住之日起730日内。 12、 入伙时需交费用？答：契税、公共维修基金、物业费等。13、 按揭银行及按揭成数、年限？答：中行的按揭政策：第一套住宅90平米以下，8成30年；90平米以上不得低于7成30年。商业6成10年，车位6成10年财务贾丽萍8月17日修改。14、 公积金贷款流程、材料。答：可以做公积金贷款8月15日孙霞修改