房地产发展阐述

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1、重庆房地产发展分析文献综述 中文摘要：房地产经济的发展无疑和整个国民经济的发展、基础设施的建设和城乡居民的收入 是息息相关的。如今的重庆作为新特区面临着越来越多的发展问题，也有着更加广阔的发展空 间，本文概述了重庆房地产发展的历史，现状，分析了发展面临的问题，最后就存在的问题提 出了相应的发展对策。前言 胡月晓 ：中国经济近三十年的飞速发展，除了前十年增长动力来自于体制放松的制度增 长，主导产业不明显外，在后二十年所经历的两轮经济周期中，虽然每次经济复苏的形式不 同，但基本上都离不开房地产业的发力” 房地产已是经济增长 “火车头”1998年，国务院23号文（关于进一步深化城镇住房制度改革加快住

2、房建设的通 知）发布：1998年下半年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。至此，住 房制度改革在中国全面展开，一个全新的市场一另地产市场从此在中国大地出现，并得到蓬勃发展。房地产的繁荣，带动了城市建设的蓬勃发展，城市化率迅速提高，房产从从投资和消 费两个方面拉动了经济的持续繁荣。重庆简介重庆是中华人民共和国四个直辖市之一，地处中国西南。是中国重要的中心城市之一，长 江上游地区经济中心和金融中心，内陆出口商品加工基地和扩大对外开放的先行区，中国重要 的现代制造业基地，长江上游科研成果产业化基地，长江上游生态文明示范区，中西部地区发 展循环经济示范区，国家高技术产业基地，长江上游航运中

3、心。房地产发展成为当代世界发展 的重要的一个环节，它对国民经济的发展有着重要的作用，房地产的发展的好和坏直接关系着 整个重庆经济的发展。房地产定义马盖严：房地产业是商品经济发展的产物，它随着商品经济的发展和扩大而发展和扩 大。在我国，把房地产业作为一个经济部门，开展各种经营活动，建立房地产市场，是从实行 经济体制改革之后才开始的。”李华、刘娟等认为房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离 的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，

4、即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下 的物质实体及其权益。高近天：房地产是指土地、建筑物及其地上定着物，包括物质实体和依托于物质 实体上的权益”。大多学者认为房地产概念有广义和狭义之分。广义的房地产概念是指土地及土地上的永久 性建筑物、基础设施、水和矿藏等自然资源；狭义的房地产概念仅指土地上的永久性建筑物和 由它们衍生出来的所有权。在此所指的主要是狭义的房地产，是国家政策许可的、个人可以投 资的房地产。历史回顾：重庆房地产不断发展，总体趋好从1988年1月，第一次全国住房制度改革工作会议提出了房改的整体构想，勾勒出新的 城镇住房政策的轮廓。到1998年下半年，停止住房实物分配，逐步实

5、行住房分配货币化，以此为标志，住房制度改革全面展开。随后，老百姓开始进入买房市场，直到2002年，中国房地产发展到达高峰期。从2003年下半年开始实施宏观调控，收紧土地和信贷两个闸门，到2007年期间，国家又连续实施宏观调控。从“121号文件” 国八条”到国六条”从调控供给、调控需求、调控结构到继续调整，中国房地产发展处于持续的政策调控阶段。重庆房地产业从无到有、从小到大，其兴起、发展的历程和国家大体一致，大概可分为三 个时期：起步期、培育期、成长期。（1）.重庆房地产业的起步期（1990年T996年）：在20世纪90年代初期，重庆的城市化率仅为百分之二十几，福利分房占据了住房的主 导地位。到

6、90年代中期，重庆市房地产开发进入了起步期，1992至直辖前夕的1996年，房地产开发投资从1992年的3.2亿元增加到1996年的17.3 亿元，房地产投资占全社会 固定资产投资比重从 3.2%上升到17.3%,而房地产开发占 GDP比重比较小，仅为 4.7%。在这个阶段，可以说房地产业属于摸着石头过河”的阶段，也是房地产市场起步的阶段。（2）重庆房地产业的培育期（1997年-2001年）1997年重庆成为直辖市，在 1997年至2001年的五年间，重庆房地产业快速发展。房 地产开发投资从 1996年的55.6 亿元猛增到2001年的196.7 亿元，年均增长 28.7%，占 全社会固定资产

7、投资比重从17.3%提高到25.4%，占GDP的比重提高到11.1%;实现房地产业增加值76.38 亿元，年均增长16.1%，高于GDP增速7.2个百分点。重庆房地产投资 规模持续快速增长，商品房产销两旺，为重庆房地产业快速稳定的发展奠定了基础。但是由于 当时经济增长处于收缩期，居民需求下降，致使房地产发展速度呈现回落的态势，也是房地产 业的培育期。（3）重庆房地产业的成长期（2002年-2009年）2002年2009年是重庆房地产市场的调整和快速发展期。在此期间，房地产业呈现较 高增长运行态势，房地产投资年均增长27.6%，房地产业增加值年均增长11.2%,且占全社会固定资产投资比重进一步提

8、高到26.8%，占GDP比重也从2002年的12.3%提高到2007年的20.6% ;和全国其他一些大城市相比，重庆房地产市场仍然保持健康发展，房地产价格始 终保持在合理增长区间，房地产业已成为重庆国民经济的支柱产业。房地产发展现状和问题我国房地产发展现状（一）投资继续保持较快发展2006年，全国31个省（区，市）中有 16省（区，市）的房地产开发增长速度超 过平均水平，增长居前的地区是内蒙古，吉林，河南，西藏，福建，安徽，广西等省份，同比 增长幅度在30%以上。（二）土地开发面积增速持续大幅增长（三）国内贷款成为房地产投资强有力的支撑（四）供销总量基本平衡商品房和商品住宅施工面积和新开工面积

9、增幅有所回落，但竣工面积和销售面积增幅有所 上升。（五）房地产价格持续上升（六）商品房需求依然旺盛重庆房地产发展现状重庆房地产现状重庆市直辖13年变化是史诗性的，建设性的和开创性的。据重庆市国土资源和房屋管理 局副局长蒙毅介绍，房地产发展推动了城市建设的快速发展。13年来，主城区的建成区面积增加了 1/4，城市规模扩大到了现在的600平方公里，城市布局更加合理，道路更加通畅，住宅小区的环境更加优美，北部新区、茶园新城区等区域板块的财富价值得到凸显。重庆房地产发展的顺利有其优势所在。首先，其拥有良好的社会环境，包括国家的各种调 控政策，供地政策等都对城市房地产业的发展起到了极大的作用，其次，良好

10、的基础设施，包 括电力水利等的发展以及城市交通的不断完善更加促进了房地产业。再次，良好的外部环境， 直辖以来重庆社会经济的各个方面都发生了翻天覆地的变化。最后，良好的社会消费基础，重 庆城市化正在过程当中，房地产市场需求大，随着经济的快速发展，广大人民群众的收入水平 不断提高，支付能力不断增强，这为重庆房地产行业的快速发展奠定了良好的消费基础。我国房地产发展问题（一）供求结构矛盾明显高端产品和中端产品的比例关系不够正常和协调，突出表现为中低价位，中小户型住房供 应不足，商品住宅整体价格偏高，超过低收入家庭的承受能力。其次，许多房地产开发企业缺 乏应有的市场调查和预测，高回报的项目过热，(二)

11、局部地区商品房价格上涨过快商品房价格上涨过快，部分闲散资金进入房地产市场，特别是一些地理，人文环境优势明显， 投资增值潜力较大的城市吸引了众多购房者。(三) 房地产金融存在风险我国人民银行在2004年我国房地产金融报告中指出，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款，房屋定金和预收款也有30%的资金来自银行贷款，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。个人购房贷款额均在40%-50%以上。房地产开发资金依赖房地产信贷资金，增加了潜在的信贷风险。(四) 房地产开发土地购置呈高速增长由于我国土地交易市场仍存在土地的多头供应和无序供应现象。近几年来，我国房地产开发土地购呈高速增长趋势，全国有3万多

12、家房地产开发企业均参和了土地超前购置的圈地活动，这对我国有限的土地资源开发利用和可持续发展是极为不利的。(五) 住房保障体系不完善近年来，住房保障体系的建设一直成为房地产市场调控政策的一个重要组成方面，但是由 于资金落实不到位，地方政府对于住房保障体系建设缺乏动力等种种原因，住房保障体系建设 的速度仍十分缓慢。(六) 市场发展不规范，管理制度不完善重庆房地产发展问题(1) 房价短期内涨幅过大，房产价格相对过高。虽然重庆房地产市场相对其他过热城市，健康指数相对较高，但在重庆成为城乡经济统筹实验区后，6月下旬，重庆房价上涨了 7.8%其速度惊人且有继续增长的必然趋势，(2) 商品住房结构不合理，高

13、档房开发过热。重庆商品住房开发结构中，中低价位的住 房和经济适用房，因受利润及其他因素的影响，开发量不足，供应量有限，商品住房供应结构 存在相对不均衡的矛盾。(3) 政企合谋危害正常次序。地方政府从房地产商那里得到高额的地价回报，同时制造所 谓政绩，并相应地给予房地产商种种优惠政策，诸如减低各种费税、提供各种规划便利、允许 媒体炒作各种地产概念等等。(4) 商业地产空置率过大，投资规模偏大。重庆市国土资源和房屋管理局提供的数据显示，2009年1至6月，重庆市空置房数量仍在增加，全市商业用房竣工面积47万平方米，而销售仅为25万平方米。(5) 二手房交易速度减缓，影响房地产业长远发展。今年2月全

14、国二手住房销售价格同比上涨4.4%，而重庆的涨幅仅为1.8%。房地产消费市场是一个梯级的、多层次的市场结构， 其中二级市场是梯级消费结构的一个重要环节。重庆房地产二级市场的发展不完善，将影响房地产市场的健康发展。(6) 房地产市场秩序混乱。目前，在重庆房地产市场中仍然存在虚假广告、面积缩 水、物业管理混乱和中介服务不规范等方面的问题(7) 房地产业盈利率过高。20世纪90年代后期，由于取消了行政事业性单位和国有企业的职工福利分房制度，刺激了房地产业的快速发展。个人买房比例从不到1 %上升到95 %以上，同时重庆市的平均房价也从主城区每平方米几百元上涨到现在的接近6000元。房地产发展对策 我国

15、房地产发展对策(一) 弱化国民经济发展对房地产业的根本推动力正因为房地产业在国民经济发展中具有十分重要的地位和产业关联影响面广泛的原因，长期以来，政府为推动经济增长，不自觉地都将房地产业作为新经济增长点而大力推动。（二）确定政府公共管理绩效的考核标准众所周知，房地产虽然在我国如火如荼，但并非象某些开发商所说的那样 ，完全是来自市场 需求因素，而在于一些更加诡秘的潜制度因素。其中，最重要的便是地方政府和房地产商形成的神圣联盟。（三）引导房地产的理论管理。首先，政府应实施引导性政策，宣传国民经济发展不同阶段人们应有的理性消费观念，避免不分年龄、收入段的盲目攀比、超前、超能力的商品房消费、投资理念，

16、以降低社会公众的主观需求。其次，政府应实施提高城乡居民收入、建立和完善社会保障、教育和医疗卫生保障等减 少客观差距的政策，使房地产业步入良性发展的轨道。（四）积极履行经济调节和市场监管职能首先，政府应以科学发展观为统领，尊重经济规律，通过颁布产业发展政策和货币、税收等各种手段和措施，科学调节房地产发展的结构和速度，力求在动态发展中实现供给和需求的相对均衡。（五）弱化外资对房地产业的助力政府应通过对外资的行业准入、税收调节、融资渠道和方式等公共政策的修订和完善，在限制其对房地产业的过度投资和投机行为，而将其投资热点引导到基础设施和城乡公用实施建设中。（六）制定产业政策，追求公共利益首先，政府应树

17、立“只有共享、才能和谐”的管理理念，一切政策的制定和实施活动均要体现社 会公众的公共利益，让广大人民群众都能分享房地产和国民经济发展成果。其次，政府要进一步明确自己在房地产发展中的角色地位，通过建立住房社会保障体系实现其民生、公平、和谐的政策目标。再次，政府要给予社会公众个体作为弱势群体的组织化机会，鼓励其建立合作组织和维权组织，增加市场竞争力，维护其自身的合法权益。重庆房地产发展对策1、提高居民收入，进一步增强商品房购买能力购买力是影响房地产市场发展的重要因素，而购买力的强弱是由收入水平高低决定的。国家统计局调查显示，2009年全国城镇居民上半年人均收入超10000元，重庆排名第八位为115

18、00元。目前重庆城镇居民的收入水平还不是很高，商品房购买力还不是很强，政府应努 力提高居民就业率，增加居民收入，增强居民的商品房购买能力。2、提高中低档住房供应量，建立合理商品房开发结构提高重庆市居民消费水平是一个渐进的过程。重庆市政府应合理运用城乡统筹区的政策加大力度从土地供应、银行贷款、税收优惠和基础设施配套等方面压缩对商业用房和高档住房的 投资，促进中低档住房，尤其是经济适用房的建设和供应。努力降低中低档住房建设成本和销 售价格，保证中低档住房建设以较快的速度增长。3、加大对政企合谋的惩罚力度，增加消费者的监督力度为防止地方政府和房地产商的合谋，应该减少信息的不对称性，加大对政企合谋的惩

19、罚力度，建立利益集团博弈的合理规则，增加第四方也就是消费者的监督力度。4、建立房地产信息预警预报系统，加强市场监测房地产信息预警预报系统的建立，能够使政府及时发现问题，加强对房地产市场供求总量、结构、价格的调控。预警系统的信息也可使银行了解到开发企业和住房消费者较为全面的 贷款信息，为银行对房地产贷款的审查提供有力的支持，减少虚报带来的风险。5、加强法规建设，规范房地产市场秩序整顿和规范房地产市场秩序，建立买得放心、用得舒心”的良好购房环境，是房地产市场健康发展的重要环节。重庆市房地产主管部门应进一步建立健全和国家法规相配套的地方法 规，把整顿房地产市场秩序作为市场管理的重要内容，加强对房地产开发企业的资质审查，加 大对房地产开发企业的治理力度。、6、完善各类住房市场服务，培育发达的中介服务企业，包括经纪和信息传播机构要想促进 房地产业的良性发展必须要培育发达的中介服务企业，要有一大批信誉好的公正的专职经纪人来做中介工作 将卖家的产品供应信息和买家的需求信息集成起来，通过信息传播媒体,实现信息共享。