物业管理概论：第六章 前期物业管理

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1、第六章第六章 前期物业管理前期物业管理l1.1.前期物业管理概述前期物业管理概述l2.2.物业管理的早期介入物业管理的早期介入l3.3.物业管理的接管验收物业管理的接管验收 l4.4.楼宇入伙楼宇入伙l5.5.物业的装修管理物业的装修管理第一节第一节 前期物业管理概述前期物业管理概述 学习指导学习指导1.1.掌握前期物业管理概念掌握前期物业管理概念2.2.了解前期物业管理的特殊性了解前期物业管理的特殊性前期物业管理概念前期物业管理概念1.1.物业服务对象物业服务对象业主及使用人提供各项物业服务业主及使用人提供各项物业服务2.2.时段时段( (开始标志开始标志- -结束标志结束标志) )3.3.

2、包含物业管理环节的两个阶段包含物业管理环节的两个阶段前期物业管理的特殊性前期物业管理的特殊性1.1.三方当事人的法律关系三方当事人的法律关系 最主要两点最主要两点: :(1)(1)房地产开发商的法律责任房地产开发商的法律责任(2)(2)业主意志的表达方式业主意志的表达方式选择权选择权2.2.时间上具过渡性时间上具过渡性第二节第二节 物业管理的早期介入物业管理的早期介入学习指导学习指导1.1.掌握早期介入的概念及与前期物业管理概念的区别掌握早期介入的概念及与前期物业管理概念的区别2.2.了解物业管理环节中策划阶段与准备阶段的联系与区别了解物业管理环节中策划阶段与准备阶段的联系与区别 3.3.了解

3、早期介入的工作内容及其作用了解早期介入的工作内容及其作用4.4.了解前期物业管理方案的制定了解前期物业管理方案的制定早期介入概念早期介入概念1.1.概念概念2.2.包含两个阶段包含两个阶段3.3.早期介入与前期物业管理概念的区分早期介入与前期物业管理概念的区分(1)(1)时间上时间上(2)(2)性质上性质上(3)(3)形式上形式上(4)(4)内容上内容上策划阶段与前期准备阶段的联系与区别策划阶段与前期准备阶段的联系与区别1.1.两者的联系两者的联系 前期准备阶段是策划阶段的进一步完善前期准备阶段是策划阶段的进一步完善2.2.两者的区别两者的区别(1)(1)物业管理企业与开发商的委托关系不同物业

4、管理企业与开发商的委托关系不同(2)(2)法律责任不同法律责任不同早期介入的工作内容与作用早期介入的工作内容与作用1.1.三阶段工作内容三阶段工作内容按照建筑建设时段划分按照建筑建设时段划分(1)(1)规划设计阶段介入规划设计阶段介入(2)(2)施工阶段介入施工阶段介入(3)(3)竣工验收阶段介入竣工验收阶段介入2.2.早期介入的作用早期介入的作用前期物业管理方案的制定前期物业管理方案的制定1.1.所需物业资料所需物业资料1010项项2.2.前期物业管理方案的基本内容前期物业管理方案的基本内容八部分八部分案例分析案例分析l某大厦为一座以写字楼为主的综合楼某大厦为一座以写字楼为主的综合楼。开发商

5、在设计和。开发商在设计和施工阶段聘请某知名物业管理公司作为前期物业管理顾施工阶段聘请某知名物业管理公司作为前期物业管理顾问，物业管理公司在以下几方面提出良好改进意见，并问，物业管理公司在以下几方面提出良好改进意见，并得到开发商采纳：得到开发商采纳：(1)(1)原设计大厦客梯三部另增设两部原设计大厦客梯三部另增设两部(2)(2)原设计大厦仅有地下停车场，增设大厦一层后半部为停车场原设计大厦仅有地下停车场，增设大厦一层后半部为停车场(3)(3)大厦为中央空调系统，原将空调能源总消耗按面积分摊收取使用费大厦为中央空调系统，原将空调能源总消耗按面积分摊收取使用费改为安装空调计费系统，便于空调费收取改为

6、安装空调计费系统，便于空调费收取(4)(4)原设计每层楼为一个用电单元，安装一个电表，将电费按整层面积原设计每层楼为一个用电单元，安装一个电表，将电费按整层面积分摊，改为安装分户电表分摊，改为安装分户电表(5)(5)原设计未考虑门禁系统，考虑门禁系统不仅增加安全，并且会成为原设计未考虑门禁系统，考虑门禁系统不仅增加安全，并且会成为卖点之一，促进大厦保值升值，因此设立门禁系统卖点之一，促进大厦保值升值，因此设立门禁系统l问此案例应涉及什么内容的案例？问此案例应涉及什么内容的案例？第三节第三节 物业的接管验收物业的接管验收学习指导学习指导1.1.熟悉两概念熟悉两概念: :物业接管验收及物业竣工验收

7、物业接管验收及物业竣工验收2.2.熟悉两概念的联系与区别熟悉两概念的联系与区别3.3.熟悉接管验收的基本内容与要点熟悉接管验收的基本内容与要点物业的接管验收物业的接管验收1.1.定义定义(1)(1)狭义的定义狭义的定义对物业全面质量的再检验对物业全面质量的再检验(2)(2)广义的定义广义的定义对物业管理工作全面启动的标志，即实对物业管理工作全面启动的标志，即实质性管理的开始质性管理的开始- -* *- -2.2.类型类型(1)(1)新建物业的接管验收新建物业的接管验收(2)(2)原有物业的接管验收原有物业的接管验收物业的竣工验收物业的竣工验收1.1.物业竣工验收物业竣工验收 (1)(1)物业建

8、筑生产的最后一个阶段物业建筑生产的最后一个阶段(2)(2)建筑商与开发商之间的一个法定手续建筑商与开发商之间的一个法定手续(3)(3)工作由建设单位负责组织实施工作由建设单位负责组织实施2.2.备案程序备案程序(1)(1)申请备案申请备案(2)(2)办理程序办理程序(3)(3)办理时限办理时限l3.3.物业竣工验收类型物业竣工验收类型(1)(1)隐蔽工程验收隐蔽工程验收(2)(2)单项工程验收单项工程验收(3)(3)分期验收分期验收(4)(4)全部工程验收全部工程验收物业接管验收与竣工验收的联系与区别物业接管验收与竣工验收的联系与区别1.1.联系联系(1)(1)工程竣工验收是前提和基础工程竣工

9、验收是前提和基础(2)(2)物业管理企业参与工程竣工验收物业管理企业参与工程竣工验收(3)(3)物业接管验收是重要补充物业接管验收是重要补充2.2.区别区别(1)(1)性质不同性质不同(2)(2)验收目的不同验收目的不同(3)(3)参与主体不同参与主体不同( (交接对象不同交接对象不同) )(4)(4)验收条件不同验收条件不同(5)(5)验收范围不同验收范围不同物业接管验收的基本内容与要点物业接管验收的基本内容与要点1.1.基本内容基本内容(1)(1)权益资料权益资料(2)(2)工程质量工程质量(3)(3)服务理念服务理念(4)(4)财务和财产财务和财产(5)(5)人员续聘人员续聘2.2.要点

10、要点开发商整改开发商整改验收验收整改整改交接交接案例分析案例分析l南京某住宅项目进行验收，参加者有开发商，承包商，南京某住宅项目进行验收，参加者有开发商，承包商，建设行政主管及物业管理公司，对房屋内外建筑结构、建设行政主管及物业管理公司，对房屋内外建筑结构、给排水、消防给水、地下管网等等一系列工程进行了详给排水、消防给水、地下管网等等一系列工程进行了详细的检验细的检验l请问该验收属于什么性质的验收？请问该验收属于什么性质的验收？第四节第四节 楼宇入伙楼宇入伙学习指导学习指导1.1.掌握楼宇入伙概念掌握楼宇入伙概念2.2.熟悉楼宇入伙的工作程序熟悉楼宇入伙的工作程序3.3.了解物业管理公司在楼宇

11、入伙中的工作要点了解物业管理公司在楼宇入伙中的工作要点楼宇入伙概念楼宇入伙概念1.1.业主或使用人进房入住业主或使用人进房入住2.2.业主入住发生在业主验收房屋之后业主入住发生在业主验收房屋之后楼宇入伙的工作程序楼宇入伙的工作程序l1.1.入伙通知书入伙通知书l2.2.入伙手续书入伙手续书l3.3.收楼须知收楼须知l4.4.交款通知书交款通知书l5.5.业主对物业的验收业主对物业的验收l6.6.楼宇交接书楼宇交接书l7.7.楼宇使用说明书楼宇使用说明书( (住户手册住户手册) )物业管理公司关于楼宇入伙的工作要点物业管理公司关于楼宇入伙的工作要点l1.处理好每一环节及程序问题处理好每一环节及程

12、序问题l2.及时签订及时签订业主临时公约业主临时公约l3.相关文件整理相关文件整理l4.保证安全保证安全l5.搞好清洁卫生搞好清洁卫生l物业入伙流程物业入伙流程发放入伙通知书及发放入伙通知书及收楼须知等收楼须知等按照入伙手续规定，按照入伙手续规定，缴纳各项管理费用缴纳各项管理费用用户验楼，签用户验楼，签订楼宇交接书订楼宇交接书发放发放住户手册住户手册组织搬迁入伙组织搬迁入伙实施装修管理实施装修管理第五节第五节 物业的装修管理物业的装修管理学习指导学习指导1.1.掌握物业装修管理的概念掌握物业装修管理的概念2.2.了解物业装修管理的法律规定了解物业装修管理的法律规定3.3.了解物业装修管理中的主

13、要环节了解物业装修管理中的主要环节物业装修管理的概念物业装修管理的概念1.1.概念概念(1)(1)对建筑屋、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建筑对建筑屋、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动活动(2)(2)两个方面内容两个方面内容物业装修管理的法律规定物业装修管理的法律规定l1.1.装修过程中禁止的行为装修过程中禁止的行为l2.2.装修过程中未经批准不应有的行为装修过程中未经批准不应有的行为l3.3.业主应承担的责任与义务业主应承担的责任与义务l4.4.物业管理公司应承担的责任与义务物业管理公司应承担的责任与义务l5.5.相关问题的处理相关问题的处理案例分析案例分析l某物业公司在前期物

14、业管理工作中，未将某物业公司在前期物业管理工作中，未将“业主、使用业主、使用人在装修住宅中，应预留共用设备的检修孔，方便共用人在装修住宅中，应预留共用设备的检修孔，方便共用设备的维修。设备的维修。”的该项小区内住宅装修规定告知业主。的该项小区内住宅装修规定告知业主。多名业主在不知的情况下，装修时封闭了共用管道检修多名业主在不知的情况下，装修时封闭了共用管道检修孔。此后的物业使用中，共用管道发生堵塞，在疏通修孔。此后的物业使用中，共用管道发生堵塞，在疏通修理的过程中，给业主的装修造成了一定程度的损坏。业理的过程中，给业主的装修造成了一定程度的损坏。业主向物业公司提出赔偿要求。主向物业公司提出赔偿

15、要求。l请分析业主要求是否合理请分析业主要求是否合理物业装修管理中的主要环节物业装修管理中的主要环节1.1.申报申报备案备案 申请提交材料申请提交材料 住宅室内装饰装修协议内容住宅室内装饰装修协议内容2.2.装修施工管理装修施工管理(1)(1)市场管理市场管理(2)(2)质量管理质量管理(3)(3)安全管理安全管理(4)(4)现场管理现场管理(5)(5)验收管理验收管理案例分析案例分析l施女士是某高档住宅区的业主，住在施女士是某高档住宅区的业主，住在1919楼，由于施家卫楼，由于施家卫生间较小，施女士决定将北卧室改为浴室，并安装了一生间较小，施女士决定将北卧室改为浴室，并安装了一个三角大浴缸，

16、施女士在装修浴室时，由于采取的防水个三角大浴缸，施女士在装修浴室时，由于采取的防水措施不当，致使台盆的金属软管断裂漏水，积水渗漏到措施不当，致使台盆的金属软管断裂漏水，积水渗漏到楼下陈某家中楼下陈某家中. .从从9999年起已发生年起已发生3 3次渗水事件次渗水事件. .陈某提出陈某提出意见后意见后. .施女士也对浴室进行了修理，但仍未恢复北房施女士也对浴室进行了修理，但仍未恢复北房间的卧室功能，近期再次发生渗水事件，致使陈家客厅间的卧室功能，近期再次发生渗水事件，致使陈家客厅的西墙北角、北卧室屋顶、墙面及窗帘等多处受损的西墙北角、北卧室屋顶、墙面及窗帘等多处受损. .物物业管理企业向施女士发

17、出了整改通知，施女士置之不理业管理企业向施女士发出了整改通知，施女士置之不理. .陈某无奈，只能将其告上法庭陈某无奈，只能将其告上法庭l结合所学专业知识，物业管理公司是否有一定责任，分结合所学专业知识，物业管理公司是否有一定责任，分析施女士的行为与物业管理企业的责任析施女士的行为与物业管理企业的责任课后作业课后作业l简述前期物业管理不同时段下相应管理的主要内容简述前期物业管理不同时段下相应管理的主要内容l提示提示:1.前期准备阶段前期准备阶段人员编制等、人员选聘和培训等、规人员编制等、人员选聘和培训等、规章制度的制定章制度的制定2.启动阶段启动阶段(1)接管验收接管验收(2)楼宇入伙楼宇入伙(3)装修管理装修管理