万科地产财务杠杆影响因素的分析最终版

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1、精选优质文档-倾情为你奉上本科毕业设计（论文）万科地产财务杠杆影响因素的分析 学 院 管理学院 专业班级 财务管理 学生姓名 萧俊菁 学生学号 3 指导教师 陈菂教授 提交日期 2017年 2 月 17日 华南理工大学广州学院学位论文原创性声明本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。学位论文作者签名： 萧俊菁 日期：2017年 2月17日学位论文版权使用授权书本人

2、完全了解华南理工大学广州学院关于收集、保存、使用学位论文的规定，即：按照有关要求提交学位论文的印刷本和电子版本；华南理工大学广州学院图书馆有权保存学位论文的印刷本和电子版，并提供目录检索与阅览服务；可以采用复印、数字化或其它复制手段保存论文；在不以赢利为目的的前提下，可以公布论文的部分或全部内容。学位论文作者签名： 萧俊菁 日期：2017 年 2月17日指导教师签名： 日期： 年 月 日作者联系电话： 电子邮箱：专心-专注-专业摘要随着世界经济一体化不断深入，国内市场经济建设不断完善，企业所面临的市场竞争日益激烈，多元化筹资渠道对企业生存发展有着极其重要的作用。尽管企业筹资种类很多，但是负债经

3、营利用其财务杠杆效应成为众多企业融资的主要方式。国外学者对财务杠杆及财务风险的研究趋于成熟并应用在实际，而我国由于市场经济体制确立相对较晚，财务杠杆的研究仍处于起步阶段，国内对财务杠杆理论的需求迫在眉睫。由于财务杠杆理论的匮乏，企业在实际财务杠杆的运用中无从下手。房地产企业属于资产密集型企业，需要大量资金，而有效利用市场经济规律进行负债融资，能够有效缓解资金压力，推动企业更好发展。本文就以万科房地产为例研究了地产行业的财务杠杆效应，系统介绍国内外关于企业财务杠杆文献及相关理论，在此基础上从万科房地产财务杠杆的作用强度、成长性、资产结构比率、公司规模四方面着重说明了万科房地产财务杠杆的影响因素，

4、并指出万科房地产企业财务杠杆发挥正效应，但其资产负债率偏高。为此，从确定合理负债水平、增强财务杠杆弹性、保持财务杠杆与与其现金流一致、优化企业股权、完善财务管理结构、完善试产监管体系六个角度针对性的提出完善万科地产财务杠杆的对策。关键词：万科房地产；财务杠杆；影响因素AbstractWith the deepening of the world economic integration and the continuous improvement of the domestic market economy, the market competition is increasingly fie

5、rce, and the diversified financing channels play an important role in the survival and development of enterprises. Although there are many types of enterprise financing, but the use of debt management leverage its financial leverage has become the main way of financing. Foreign scholars study on fin

6、ancial leverage and financial risks tend to be mature and applied in practice, because of our market economic system was established relatively late on financial leverage is still in the initial stage, the domestic demand for financial leverage theory imminent. Due to the lack of financial leverage

7、theory, enterprises in the actual use of financial leverage can not start. The real estate enterprise belongs to the asset intensive enterprise, needs a large amount of funds, and the effective use of the market economy law to carry on the debt financing, can effectively alleviate the financial pres

8、sure, promote the enterprise to develop better.In this paper, the effects of financial leverage to Vanke Real Estate as an example of the real estate industry, introduced the system at home and abroad on the corporate financial leverage literature and related theories, on the basis of strength, from

9、 Vanke Real estate financial leverage growth, asset structure ratio, company size four aspects emphatically illustrates the factors which influence the real estate financial leverage the financial leverage, and pointed out that Vanke Real estate enterprises play a positive effect, but the high rate

10、of assets and liabilities. Therefore, from the reasonable debt level, enhance the financial leverage, financial leverage and maintain elasticity and cash flow, optimize the ownership and improve the six aspects of financial management structure, perfect trial supervision system puts forward counterm

11、easures to improve the financial leverage of Vanke Real estate. Key words: Vanke Real Estate; financial leverage; influencing factors目录第一章 绪论1.1研究背景和意义1.1.1研究背景房地产行业属于人才、资金密集型产业，实施建设过程中需要充足资金作保障，且其具有较强的辐射性，上游、下游行业受其波动影响较大，对整个国民经济的发展起到十分重要作用。近些年，社会经济高速发展，房地产行业竞争日趋激烈，房地产高需求量致使房价屡屡刷新。房地产行业的发展和社会经济市场的形势

12、有着紧密关系。目前，国内房地产金融二级市场仍处于初级阶段，房地产企业资金短缺问题日趋严重，加上融资渠道单一，资金来源主要是金融机构。然而，这些年国家为了控制房价过度提高，不断实行资金加息，提高利率和存款准备金率。国家经济宏观手段的不断调控，房地产企业依靠金融机构融资的方式将难以持久。所以，房地产企业应不断改善自身资本结构，优化配置资金运用，有效率的运用融资资金显得举足轻重。房地产项目的开发需要投入巨大资金，而几乎所有企业都会出现资金短缺症状，只能依靠负债经营的方式。据不完全数据统计，截止2015年底，174家深沪两市房地产企业年报表可以发现，这些房地产企业负债合计高达7.89万亿，平均负债率7

13、7.9%，同比上涨25.7%。负债经营是房地产企业财务经营的主要形式，虽然能够减少资金成本，实现企业节税、财务杠杆作用。但倘若房地产企业负债程度过大，企业财务风险也将会成倍数增长，再融资也将面临困境。由此可见，负债经营方式有利也有弊，作为资金密集型房地产企业应确保债务成本和负债利益保持在可控范围内，准确定位企业资本结构，有助于企业可持续发展。1.1.2研究意义早在2002年，国务院正是通过以房地产行业作为拉动国内经济发展的重要指示后，我国房地产行业发展势如破竹，房地产市场发展更是如火如荼。尽管国内房地产行业有了前所未有的发展态势，但是仍旧存在一些了问题，例如：房地产行业融资渠道单一、相关法律法

14、规建设不完善、房地产企业负债比例过高、房地产行业二级市场金融市场不健全等问题。房地产行业作为资金密集型产业，高效的资金使用率对发展房地产企业起着十分重要的作用，每个项目融资的启动相对于房地产企业都是“生”与“死”的考验。所以，为了促进房地产企业长久、和谐发展，降低企业金融风险，研究房地产企业财务杠杆具有极其重要的指导意义。从理论意义上而言，本文研究能够丰富房地产行业利用财务杠杆不断优化、完善房地产企业融资结构，同时验证了国外经典资本结构及财务杠杆理论对我国房地产市场的普遍性，此外，通过相关理论在国内房地产融资方案优化中大胆尝试、探索，很大程度上为国内外关于房地产财务杠杆的定量研究奠定基础。从现

15、实意义上而言，合理控制负债比率，实现最优化的资本结构，全面发挥财务杠杆的正作用，是当前企业财务管理的核心任务。我国财务杠杆研究不在少数，但其基本都是在引鉴国外理论的基础上加以改善，以满足国内房地产企业发展需求。国内财务杠杆的研究缺乏指向性，基本都是广泛性的选取上市公司，缺少针对性的提出财务建议。在房地产行业财务杠杆的研究，更多的是房地产企业资本结构上的影响，房地产企业财务杠杆的研究十分少见。针对这种现状，本文就以万科房地产企业为对象研究财务杠杆对房地产企业的影响，通过量化分析准确定位房地产企业财务杠杆的合理取值区间，以期提出优化财务杠杆规则改善房地产企业的财务状况，从而加强房地产企业自身财务风

16、险管理能力，促进房地产企业可持续发展，实现房地产企业价值的最大化。1.2研究内容和方法1.2.1研究内容本文的研究内容包括五个部分：第一部分，绪论。主要介绍本文的研究背景和意义，研究内容和方法，研究目标和思路及国内外文献综述。第二部分，相关理论以及概念的界定。分别说明财务杠杆效应、财务杠杆系数、资本结构特点、房地产负债率及信息传递理论。第三部分，万科地产财务杠杆影响因素分析。以万科房地产为研究对象，从财务杠杆作用程度、万科房地产成长性、资产结构比率及万科房地产公司规模四方面着重分析了万科房地产财务杠杆的影响因素。第四部分，完善万科地产财务杠杆的对策。分别从确定合理的负债水平、增强财务杠杆弹性水

17、平、保持财务杠杆与预期现金流一致、优化公司股权结构、完善公司财务管理结构、完善我国资本市场和相关监管体系六方面提出了完善万科房地产财务杠杆的对策。第五部分，总结。对全文总结并展望。1.2.2研究方法文献分析法：本课题通过搜集、鉴别、整理文献，并通过对文献的研究，借鉴吸收其中的可取之处，形成完善本文的研究课题，帮助自己立论。案例分析法：本文以万科房地产对象研究了财务杠杆影响因素的问题，通过借助相关理论基础，分析了万科房地产财务杠杆的影响因素，并且提出了完善万科地产财务杠杆的对策，有力的论证了文本的研究论点。1.3研究目标和思路1.3.1研究目标本文的研究目标是分析万科地产的财务杠杆影响因素，在合

18、理分析万科地产可能出现的杠杆风险的同时探索完善使用财务杠杆的应对策略。通过对万科财务报表的分析，深入探索万科集团的财务杠杆运用状况。因此，在分析研究国内外的理论和实践经验的基础之上，本文确定一下研究目标：1.通过研究财务杠杆影响因素的相关文献综述，研究国内外关于财务杠杆影响因素的研究情况及现状。确定万科地产财务杠杆影响因素作为研究对象。财务杠杆等作为上市公司重要的财务工具，对于上市公司完善公司治理结构，提高信息披露程度以及国家政策的制定都具有十分重要的价值。合理有效运用财务杠杆才能有利于公司的长远发展。尤其是对于万科这样的大型上市公司来说财务杠杆显得尤为重要。2.分析万科地产财务杠杆运用现状、

19、存在问题及影响因素，对于万科在未来的经营过程中对于风险控制和化解方法等方面都具有重要意义。对万科地产财务杠杆影响因素进行研究性探讨，并且从财务报表数据具体分析，最后找出合理运用财务杠杆的对策。3.分析财务杠杆风险和收益的传导机制，掌握风险发生的特征、结构、运行机制、治理、监督等方面的情况，构建预防风险，提高收益的杠杆运用策略与方法。1.3.2研究思路查阅文献、搜集资料完善万科财务杠杆运用的对策万科财务杠杆的影响因素解决问题分析问题提出问题经济学分析、列举数据现状分析因素分析规范性分析、经济学验证图1-1 本文研究结构图1.4国内外文献综述1.4.1国内文献综述陈连喜（2001）在营业杠杆与财务

20、杠杆之浅论中指出财务杠杆产生原因，认为财务杠杆的属性是客观存在的。杨春华、刘建长（2000）认为，财务杠杆发挥效应原因主要是由于：固定费用效应及税盾效应。崔毅（2015）认为，企业财务杠杆发挥效应的基本条件需要保持企业资金成本结构、利率、税率、股息稳定，同时还提醒避免由于没有发挥财务杠杆效应而造成的错误和失真情况。赵娟（2002）在财务杠杆浅析中指出，财务杠杆系数的确定有两种方法，其一是通过净利润变化率和息税前利润变化率的对应关系确定；其二是通过息税前利润和利润额的对应关系确定。同时，可以近似的将固定债务资本成本当做是财务杠杆的“支点”，使得EBIT的变化引发EPS不同程度的同向变化。值得注意

21、的是，企业财位于盈亏界限时即利润额为零点，财务杠杆系数无限大，财务风险程度也就是最大值，而这种形式无法切实表现在实际中，所以说，企业的利润在大于零值下，财务杠杆系数才有作用。邵希娟、崔毅（2015）认为，财务风险属于企业税后每股收益的波动状况，可以通过财务杠杆表示。企业财务杠杆的产生受固定财务成本所控制，大小受企业财务结构及融资情况所决定。并且，企业执行融资决策时，如果存在一定经营风险，那么就要降低固定财务费用，从而减小财务杠杆作用，防止EBIT降低时无法承担债务或EPS大幅度下降；如果经营风险处于可控范围内，那么应加大债务资金，从而提高财务杠杆效应，争取EPS的最大提升空间，从而增加股权投资

22、的收益率。总而言之，企业管理者可以利用财务杠杆洞悉企业所能够承受风险的程度，在面对风险时可以有效管理，防止出现财务杠杆作用丧失，保证财务杠杆收益。韩明军、宜希龙（1999）认为，财务杠杆受到企业资本结构、负债资金成本、及息税前利润等多种因素共同影响，而财务杠杆系数则由企业主观控制所决定。李蕾(2009)通过对2001-2007年上市公司的实例分析发现，企业负债规模的高低、财务杠杆系数的大小及财务杠杆所表现正负作用程度的强弱具有一定关联性。假设企业最佳资本结构无法实现，财务杠杆效应增大时，股息收益将会增加，然而股息收益和财务杠杆并不全部呈现正相关关系，反之，资本结构在逐渐接近最优化时，财务杠杆对

23、股息收益的作用是相反的，财务杠杆效应越强烈，股息收益越小。吕长江、金超、陈英(2006)认为，财务杠杆对企业财务经营具有双面性，既有积极效应，也有消极效应。对于财务经营状况良好的企业，负债经营能够推动企业发展；相反，负债经营将阻碍企业成长。张鸣（2006）认为。当息税前利率大于负债资本成本率时，财务杠杆呈现正效应，反之，负债经营表现负效应。而张信东（1999）则认为，财务杠杆正效应的条件是息税前利润率大于税后负债资本成本率。张莹（2013）认为，影响财务杠杆和财务风险的主要因素有：息税前利率、负债率及利息率。刘瑞红（2014）认为，销售价格、单位变动成本、销售量等都是造成杠杆效应波动的因素。而

24、史晓娟（2014）指出企业承担债务的能力也是财务杠杆效应波动的主要影响因素。唐媚媚（2015）通过以机械加工产业为例，指出资金成本、企业规模和资产回报率等也是影响财务杠杆效应的因素。郭月（2016）指出，财务杠杆效应主要受到资金收入、资金成本、资金收益的影响。李晨（2016）认为，债务情况、息税前利润、优先股股利、税率、资金规模等都是影响财务杠杆效应的因素，且对其影响程度很大。1.4.2国外文献综述国外学者从上世纪50年代便开始对资本结构和财务杠杆效应进行研究，并已有了相当的成绩。Modiglian和Miller（1958）在MM理论中率先对资本结构展开研究，认为资本市场日益完善下，企业资金负

25、债率的波动不会造成企业综合资本成本的波动，也就是说企业价值和资本结构并无关联性。Kraus and Litzen berge（2011）认为，一味增大财务杠杆效应会加重企业负债经营压力，加大企业破产风险，从而产生破产成本。所以，税盾收益与破产成本之间的关系决定了财务杠杆的价值效应。Louis Charles Gapenski（1987）通过采取两种不同方法探索了财务杠杆和企业资本之间的关系，实验表明此二者之间具有很强的正相关性。而Arjun Chatrath（2014）则持有不同看法，在研究财务杠杆和资本结构的稳定性后发现，此二者之间并非存在线性关系，从而引发对破产成本的研究。IL Woon和

26、Kim（1985）对财务杠杆和普通股市值的关联性进行研究，通过运用不同计算方法对普通股市值和财务杠杆展开分析，发现普通股市值和财务杠杆之间存在某种联系。Opler（1994）指出，高效应财务杠杆的企业在面对市场份额降低时比低效应财务杠杆的企业表现出更大风险，股票价值也出现极具下跌，低效应财务杠杆的企业所面对的经营风险要小的多。Jensen（1986）通过对财务杠杆和现金流量的研究发现自由现金流理论，该理论主要说明了负债资本应用局限性较大，负债经营能够很大程度上保证企业流动资金，高效运用资金资源，减少现金流及衍生物的代理成本，使企业价值得到提升。Sandberg（1988）指出，财务杠杆效应是把

27、双刃剑，既能够有效组织企业充足、兼并，还能使管理者加强负债经营管理。Ross（2007）认为，财务杠杆效应能够有效提高债权人对企业盈利信心，有利于提高所有者权益价值，进而提高企业的整体价值。然而，由于负债经营所产生高额利息，对盈利能力偏低的企业将承受巨大财务压力，且加大破产风险。Kovenock和Phillips（1995）认为，在灵活多变的市场竞争中，投资者和财务管理者更偏向于低效应的财务杠杆，特别对于产品密集型产业。低效应财务杠杆更有助于降低成本扩大市场份额，这样就会造成高效应的财务杠杆面临更大的财务风险。Bhandari（2012）指出，财务杠杆效应和企业经营的平均效应存在正相关关联。A

28、loke（2007）认为，企业财务经营加大财务杠杆效应需要两个因素，其一是负债加大；其二是负债能力提高。Hamdi和ilhan（2014）对基于数量成本驱动和作业成本驱动相结合的财务杠杆效应和影响因素进行了研究。1.4.3国内外文献述评纵观现代商业社会发展，各大企业都将财务杠杆作为财务经营的战略方针，通过对国内外文献研究，企业认识到财务杠杆对企业财务经营的重要性，对财务杠杆的合理应用是企业财务决策的重要部分。国内外学者对财务杠杆从不同角度展开研究，并取得较大成绩，但相较于国内外研究成果而言，国外财务杠杆研究比较成熟，而国内研究生处于初级阶段，在很多问题上表现出不统一。本文在介绍国内外财务杠杆的

29、相关理论上，然而企业在实际应用中未能找到合适、可行度高的措施，本文就以万科房地产为例展开详细研究。第二章 相关理论以及概念的界定2.1财务杠杆效应2.1.1财务杠杆及其效应2.1.1.1 财务杠杆概述财务杠杆，又称为筹资杠杆或融资杠杆，它主要指固定债务产生的利息和优先股股利引起息税前利润变动幅度不足以满足普通每股利润变化幅度的现象。不论企业主营业务利润额多少，债务利息的优先股股利都是固定的，当息税前利润变动幅度增大时，财务盈余所承担的固定财务费用相对降低，从而普通股股东将获取等多的利润。值得注意的是，财务杠杆主要对企业系税后利润产生影响，而非息税前利润。2.1.1.2 财务杠杆效应财务杠杆效应

30、，即每股股息的变化程度大于息税前利润的变化程度。财务杠杆在不同企业所产生的效应不尽相同，对于合理运用财务杠杆的企业，能够起到正效应，而过度依靠财务杠杆调节财务管理的企业，会造成副作用。企业在运用财务杠杆进行财务管理时，若达到预期目标，有效提高权益收益率，那么说明财务杠杆起到正效应。发挥财务杠杆正效应的基本条件：其一利息税前支付的抵税效应；其二债务成本低于权益成本。财务杠杆效应不单单有正效应，若财务杠杆运用不当，会造成企业权益成本直线型下降。财务杠杆所引发的财务风险时客观存在的，企业经营状况存在较大变数，这也会影响企业息税前利润，而企业所承担的债务仍需按照之前所定偿付本息，这就加大企业的财务风险

31、，对企业发展会造成负作用。当企业财务杠杆出现负效应时，权益资本收益率会随着息税前利润的波动而出现较大程度的变化。当企业负债程度不断加大，企业所承担的利息也会随着增加，这样若是息税前利润发生较小程度的变动，权益资本收益率就会出现较大程度的下滑。2.1.1.3 财务杠杆效应分析结合上述财务杠杆正效应和负效应的概念可以发现，倘若企业能够合理运用财务杠杆，充分发挥财务杠杆的正效应，那么就会增加企业价值，降低企业财务压力，防止财务杠杆负面效应的影响。为了尽量让企业最大程度发挥财务杠杆的正效应，需要对财务杠杆正负效应的条件进行分析。权益资本税前利润率=总资产息税前利润率+（总资产息税前利润率-负债利率）*

32、产权比率通过上述公式可得，如果总资产息税前利润率与负债利率的差值为正值时，权益资本就是债务资本所获取的收入与债权人定额利息费用的差值，如此将会出现权益资本税前利润率高于企业总资产的息税前利润率，从而提高企业资本，帮助所有者权益增加。基于财务杠杆正效应条件下，合理增大财务杠杆比率，能够使企业获得更大的权益净利率，使企业价值实现更优化。因此，财务杠杆正效应发生的基本条件：企业总资产息税前利润率与负债利率的差值为正值。同理可得，倘若总资产息税前利润率与负债利率的差值为负值时，权益资本所有者需要承担财物损失，这样就会造成所有者权益的下滑程度高于息税前利润的下滑程度，进而引发企业面临严峻的财务压力甚至资

33、产重组、企业倒闭等风险。所以，财务杠杆正效应发生的基本条件：企业总资产息税前利润率与负债利率的差值为负值。2.1.2财务杠杆系数2.1.2.1 财务杠杆系数及计算方法财务杠杆系数，即普通股每股收益变动率等价于息税前利润变动率的倍数，反映企业息税前利润的波动对净利润及股息变动的影响程度，一般用来表示财务杠杆作用的大小，衡量财务杠杆对企业产生效应的程度，财务杠杆系数越大，企业负债经营规模越大，所承担的财务风险越大。计算财务杠杆系数的方法通常有两种：第一：通过对净利润变动率及息税前利润变动率做商得到的比值来衡量：财务杠杆系数=（净利润变动额/净利润）/（息税前利润变动额/息税前利润）第二：通过息税前

34、利润和利息费用的相关性衡量：财务杠杆系数=息税前利润/息税前利润-利息费用-优先股股息/（1-所得税税率）2.1.2.2 财务杠杆系数及息税前利润的关系1.DFL能够表示企业财务风险的程度。财务风险，即企业无法在规定期限内交换债务的本金或利息。从上述公式中可发现，DFL和利息I呈现正相关关系。利息I的程度与企业负债规模呈现正相关关系，其取值表示企业债务的利息支出，I0，其中I值越大，DFL越大，企业债务越大，所面临财务风险越高。2.DFL和EBIT成负相关关系，息税前利润越大，和利息费用的商值越大，则DFL越小。如果EBIT取值超出2I时，DFL的区间范围是1,2，此时企业财务杠杆效应显著，但

35、仍处于可控范围。当EBIT无限增大，DFL取值将无线区域0。由此说明，息税前利润值越大，财务杠杆效应越弱，企业所承担负债本息压力越小，所面临财务风险越低。3.当EBIT取值与I值相接近时，DFL将趋于无限，这说明财务风险最大值时，税前利润无限接近0。当企业息税前利润和利息费用接近时，企业税前利润低于0值或为较小正值，这时财务杠杆系。数将脱离可控区间1,2，企业对息税前利润波动敏感度上升。解决这种问题的有效方式就是，加大销售量，降低费用，进而增加息税前利润，而且还要注意减少利息费用的支出状况，从而保证企业息税前利润超出利息费用2倍的额度。4.当EBIT低于0值时，财务杠杆系数范围是0,1，这时提

36、高息税前利润仍然可以利用财务杠杆效应控制股息收益。所以说，企业在财务亏损状况下，提高息税前利润能够缓解企业财务压力。5.如果企业息税前利润的变动率是负值，那么股息收入的变动值也将是负值，加上财务杠杆效应影响，股息收益的变化程度更大，表明企业所承受债务更大。所以，财务杠杆正负效应必须区分清楚，保持收益的稳定性，将财务风险的可能性降为最低。6.总而言之，EBIT和I是决定财务杠杆系数的主要因素。当企业负债经营规模越大，其所需承担债务利息越高，在保证息税前利润不变情况下，其财务杠杆效应越强烈。当利息费用保持稳定，息税前利润值远大，企业的财务杠杆效应越弱，所承担财务风险的可能性越低。2.2资本结构概念

37、资本结构特点主要包含以下四方面：1.企业财务杠杆效应程度和企业财务风险、企业财务杠杆效应程度和企业未来的筹资标准以及企业未来发展趋势的相宜性。2.企业资本成本质量的优劣和企业资产报酬率的对比关系。3.企业控股所有者权益内部组成情况和企业未来发展的相宜性。4.企业融资来源的期限构成和企业资产结构的相宜性。通常而言，资本结构等价于股权资本和债券资本的比值，它可以表示市场经济环境下企业经济的相关性，也就是说，建立在资本和信用基础上，通过投资和借贷组成的企业股东、债权人及管理者之间的互相牵制的利益结合体。2.3资产负债率资产负债率，即企业债务总额和资产总额的比值，它能够切实表现出企业总资产中有多少资金

38、是通过借贷融资得来的，其计算公式是：资产负债率=（负债总额/资产总额）*100%若想判定资产负债率是否实现最优化，第一步要明确判断者所处的角度，当处在债权人角度而言，他们通常在意的是能够按照时间期限收回本金及利息，所以他们最在意的是负债程度，希望企业负债程度越低越好，企业偿债有保障，贷款风险保持在可控范围内。当处在企业股东角度而言，他们最在意的是借入资本的成本，当资产利润率大于借款利息时，企业负债程度越大越好。当初在经营者角度而言，若是企业负债程度很高，超出债权人的心理承受压力，那么企业将面临融资困难的局面；若是企业负债程度很低，那么说明企业经营者信心能力不足或经营方式过于传统，以债权人的资产

39、开展经营管理的能力欠缺。因此，企业经营者需要判断权衡利害得失，明确最为合理的资产负债率范围。本文就选取万科房地产企业，是处于房地产企业经营者角度分析。国内学者从绝对量层面探讨了企业资产负债率合理区间问题，对比了资本收益和应付的贷款利息。若是资本收益和所需支付的贷款利息持平，那就说明企业财务状况不挣不赔，这就是企业所承受贷款程度的最高零界点，其公式为：资本收益-贷款利息=0其中，资本收益=总资本*资本收益率贷款利息=贷款总额*贷款利息率因此，贷款总额/总资本=资本收益率/贷款利息率假设资产负债率值为最高点，那么资产负债率=资本收益率/贷款利息率倘若资产负债率和这个临界点相同时，企业全部资本运营的

40、盈利和企业贷款利息持平，说明企业财务有资本无利润；倘若企业的资产负债大于这个临界点时，企业全部资本运营的盈利抵不住企业贷款利息，说明企业财务存在亏损；倘若企业的资产负债小于这个临界点时，企业全部资本运营的盈利足以支付企业贷款利息，说明企业财务有盈余。本文就利用此公式减产判断万科房地产资产负债率范围是否合理。2.4 房地产行业特点2.4.1房地产生产经营特点开发经营的计划性。企业所征用的土地、技术设施必须符合国家计划范围内，严格遵照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则及企业建设规划、销售计划进行开发经营。产品的价值性。房地产企业所开发出的产品都将作为商品进入市场，如此该产品具有一定价

41、值性，市场供需双方将根据市场价格作为“有价产品”进行销售或转让。开发周期长，投资数额大。房地产企业在规划项目时，需经可行性分析、征地拆迁、安置补助、施工建设、配套服务等环节，产品建设周期往往需要2-3年时间。此外，在房地产企业规划过程中，任何一个环节都需要强大资金，且开发产品的基本成本较高，对资金的需求量十分庞大。经营风险大。房地产企业在项目建设中，由于建设周期长、资金需求量大、外界因素影响多，一旦决策出现失误，产品销售滞阻，将会给企业带来严重的资金压力，导致企业陷入困境。2.4.2 财务风险的特点现金流风险，由于房地产属于资金密集型产业，其所开发建设项目所需投资十分巨大，所以房地产企业现金流

42、断流将会是企业所面临最大的财务风险；盈利风险，房地产项目价格一般需要在最后竣工时才能结算，而项目竣工后，房地产企业与施工单位在项目结算上存在较大争议，故房地产项目利润只有在项目竣工后方能准确计算；销售风险，若房地产企业所开发建设的项目无法获取市场认可，那么产品销售存在困难，此外房地产产品所受金融政策影响较大，若是消费者用过银行按揭贷款支付房款，那么银行按揭贷款政策的变动也会直接影响房地产企业的销售量。2.4.3 资金管理的特点房地产项目所需资金巨大，单纯依靠房地产企业无法完成项目建设，一般都需向银行融资，其中房地产开发贷款时房地产企业融资的主要对象。在项目建设未完成之前，房地产企业通过预售形式

43、为后期建设筹集资金。房地产项目主要支出是地价款、施工安装费用及税费，其中地价款主要由企业自由资金承担，施工安装费用及税费由银行贷款及预售回款承担。2.5本章小结本章主要对财务杠杆相关理论进行阐述，通过描述财务杠杆效应、资本结构特点让读者能够清晰理解房地产企业财务杠杆的正负作用；财务杠杆系数、资产负债率的阐述有助于后文对万科房地产财务杠杆影响因素的分析；最后以信息传递理论为基础，为提出万科地产财务杠杆的完善对策奠定基础。第三章 万科地产财务杠杆影响因素分析3.1 万科房地产简介万科企业于1984年5月正式成立，成立初期采取多元化经营策略，业务范围涉及商业、工业、房地产业等。1988年，万科企业全

44、面进入房地产市场，从之前多元化发展转变为房地产专营化发展。1991年1月，万科房地产在深圳市证劵交易所挂牌上市，截止至今成为国内首屈一指的房地产开发企业。截止2011年9月，万科房地产企业资产规模高达2932亿元，净资产469亿元，业务范围辐射珠三角、长三角环渤海及中西部地区，并积极开发海外市场。万科房地产企业属于少数的大众持股企业，企业债权人多，在这种股权结构下，企业管理层的作用十分重要，有助于中小股东的权益。 3.2财务杠杆作用程度财务杠杆作用程度既可以表现为对企业正相关作用，即推动发展；也可以表现为对企业财务负相关作用，即加重财务风险。本文就对万科房地产企业财务杠杆效应程度进行分析，选取

45、2013、2014、2015年三年财务数据对其展开了分析。从表3-1中可见，万科房地产企业2013-2015资产负债率表3-1 万科房地产企业2013-2015资产负债率201320142015资产4785.125089.676112.96负债3646.743925.154763.83资产负债率76.21%77.20%77.93%根据之前谈论的财务杠杆效益，当权益资本税前净利率高出企业的息税前利润率时，财务杠杆发挥正效应；当权益资本税前净利率少于息税前利润率时，财务杠杆发挥负效应。息税前利润率=息税前利润总额/资产总额*100%权益资本税前净利率=税前净利润/平均净资产*100%税前净利润=净

46、利润+所得税由此可得出万科房地产企业2013-2015年息税前利润表。由此可见，万科房地产企业权益资本税前净利率均大于息税前利润率，万科房地产企业财务杠杆发挥正效应。表3-2 万科房地产企业2013-2015年财务杠杆效应比例表201320142015净利润120.37157.45181.19总资产4785.125089.676112.96所有者权益710.01881.671001.84权益资本税前净利润21.5%19.1%19.2%息税前利润率7.5%6.8%6.5%通常而言，净资产收益越高，企业所获取资金能力越强，企业经营状况越号，能够充分得到债权人信任越高。权益净利率=净利润/所有者权益

47、*100%表3-3 万科房地产企业财务杠杆效应分析201320142015净利润120.37157.45181.19所有者权益710.01881.671001.84权益净利率16.95%17.86%18.09%息税前利润率7.5%6.8%6.5%如表3-3中可见，万科房地产企业权益净利率基本是息税前利润率的2.56倍，这表明，万科房地产企业财务杠杆正效应明显。3.3万科地产的成长性成长性对于企业的作用是两方面的，对于成长性良好的企业而言，破产成本是很大的，成长性良好的企业在投资行为上可以表现的更加灵活，如果股东对企业具有绝对控制权，那么就会损害债权人权益；而债权人意识到这方面时，便会提高贷款利

48、率。而且，成长性良好的企业多是新兴产业，经营风险较大，这无形也会提高企业的破产成本。如此看来，企业成长性和债务高低有着一定关系，这些企业往往选择权益融资形式发展。此外，由于这种资产具有较强的可塑性，这也会加大代理成本，较大的债务会加重管理人员压力，因此，企业股东往往增大债务，从而加大债权人对管理人员的监管。如此看来，成长性和债务程度呈现正相关关系。同时，成长性良好的企业发展对资金的需求程度更大，若难以获取长期筹资，也会通过短期筹资满足资金的需求，这也说明成长性和短期债务程度呈现正相关关系。其计算公式如下：Growth1=t年总资产变化量/（t-1）年末总资产Growth2=t年主营业务收入变化

49、量/（t-1）年主营业务收入2015年主营业务收入实现2014.7亿元，同比增长20.7%，主营业务净收入增长37.8%。企业的土地储备高达1.1亿平方米，能够不断满足其日后开发建设，从当前万科房产拥有土地储备量及项目投资力度上看，万科房产在未来几年时间内仍保持良好的成长性。表3-4 万科房地产企业成长性分析表项目20112012201320142015营业增长率41.5%43.7%31.3%8.1%33.6%营业利润增长率32.5%33.3%15.5%3.0%32.6%总资产增长率37.4%27.9%26.5%6.1%20.2%净资产增长率19.7%20.5%20.5%14.7%13.6%净

50、利润增长率32.2%30.4%20.5%4.1%15.1%3.4资产结构比率表3-5 万科房地产资产结构分析表项目20112012201320142015资产负债率72.39%74.14%76.21%77.20%77.93%流动负债占总负债比率96.68%93.34%92.73%90.26%88.97%流动股本占总股本比率85.3%86.5%87.6%89.43%90.84%从表3-5中可见，随着近些年来，万科房地产企业有了巨大进步，房地产行业更成为国内首屈一指企业，万科房地产企业资产负债率基本保持在稳定态势，其基本徘徊在72.39%-77.93%之间，这表明万科房地产企业总体资产负债率偏高。

51、从表3-5中可见，万科房地产企业在2011-2015年期间，企业总体资产负债率相对偏高，但其仍处于稳定发展状态，但公司的流动负债占总负债比率居高不下，平均比例均高达90%以上。从表3-5中可见，万科房地产企业流动股本占总股本比率呈现上涨姿态，2015年达到最高点90.84%，这说明，万科房地产企业流动股本比例相对较高，股本不集中，相对分散。3.5万科地产公司规模公司规模对企业资本结构产生不确定性，其既能对资本结构起到正效应，也可能会起到负效应。根据均衡理论可以发现，直接的破产成本是一定的，在企业不断成长发展中，其所占企业资产价值很小比例。此外，随着企业规模的不断扩大，企业多元化经营成为发展趋势

52、，这就使企业能够拥有充足的现金流，提高企业抵御财务风险的能力。所以，公司规模和财务杠杆起到正相关关系，能够从多种途径淡化财务风险。一般而言，公司规模以企业总资产或业务收入特征表现，但是由于房地产行业不同于其他行业，预售制度形成的预收款项并不能直接计入当前营业收入，只能纳入企业延期收入。因此，本文为了更加系统反映万科房地产企业规模，采用企业总资产对数表示公司规模，并将万科房地产企业总资产的对数当做企业投资支出和投资效率的控制变量。万科房地产企业于2013年积极扩大海外市场，已经进入香港、新加坡、纽约等城市，参与10余项房地产项目。2015年，万科房地产企业销售面积突破2000万平方米，合同管理面

53、积2.1亿平方米，销售金额2614.7亿元，国内市场占有率3.00%。据不完全统计，国内上市房地产企业规模极小值19.08，极大值26.66，其平均值22.5203，这表明房地产行企业在规模上存在一定比例。企业规模的大小对企业投资支出及效率造成一定影响，但影响情况仍需进一步研究。3.6本章小结本章从财务杠杆作用程度、成长性、资产结构比率、公司规模四方面分析了万科房地产财务杠杆的影响因素，着重给出万科房地产企业财务杠杆效应的整体评价，并在此基础上指出万科房地产企业财务杠杆发挥正效应，但其资产负债率偏高。第四章 完善万科地产财务杠杆的对策4.1确定合理的负债水平尽管财务杠杆能够为企业财务管理带来巨

54、大优势，但需要充足现金流量作保障，否则将会面临严重的财务压力，甚至破产风险。作为万科房地产企业而言，其融资方式主要以短期借款、关联方借款等流动负债构成，这说明万科房地产的盈利能力的净资产收益率和总资产净利润率相对较低，这说明万科房地产盈利能力相对较弱。因此，万科房地产企业在承受债务时，应保持财务杠杆效益和财务风险处于均衡状态，确保企业资本和债务之间平衡比例，使企业内部财务处于和谐、安全的环境。当万科房地产企业举债筹集资金时，应不断巩固自身良好信用，为借债建立良好基础，且债务利率应选取利率低的，合理调配流动负债和长期负债的关系，从而减轻企业所承担的财务压力，降低财务风险发生的可能性。若是万科房地

55、产企业加大流动负债，这样就会缩短企业还款期限，债务偿还时间弹性疲软，加重企业财务风险，从而造成企业偿债危机。尽管如此，仍不能加重长期负债，这是由于长期负债利率要大于流动负债利率，所需支付的成本费用相对较高，不利于万科房地产企业财务的和谐发展。总而言之，万科房地产企业应切实制定合理有效的负债水平，保持流动负债和长期负债的平衡局面。4.2增强财务杠杆弹性水平财务弹性，即企业通过采取不同手段，及时调整企业现金流量的时间分布和债务规模，从而能够按时偿还所欠债务。从一般企业生命周期发展分析，处于起步阶段的企业，资金来源主要是股权资金，信用等级较低，所需负债融资较小，财务杠杆运用比率不高；处于发展中的企业

56、，为负债融资积累了一定信用，且具有一定的盈利保障，逐渐引起债务投资者的关注，财务杠杆的应用逐渐加大；处于成熟阶段的企业，主要用过留存利润的形式提高企业资本，其财务杠杆的应用最为合适。对于万科房地产企业而言，已处于成熟发展阶段，应保持财务杠杆处于适当区间，降低财务风险的可能性，可以从以下几方面进行：第一，妥善处理财务杠杆和企业利益相关体的关系。企业利益相关者不单单包括企业债权人、股东，企业员工也属于企业利益相关者，这是因为和员工建立和谐、融洽的关系能够扩大企业融资渠道，更有效保障企业现金流量。对于万科房地产企业，有效处理好与股东之间的关系，依靠股东良好信用，能够为万科房地产企业带更大筹资额度，有

57、助于万科房地产企业向外界举债融资；有效维持和员工的和谐关系，在面对财务压力时缓解按时支付员工工作的压力；与债权人建立良好的关系，能够在财务紧张时向银行申请延期支付。 第二，不断创新技术，拉动产品创新，切实提高产品的销售量。面对日益激烈的市场竞争，客户需求变化的同时需要不断创新企业技术，打破传统产品的局限性，不断提升企业市场竞争力。随着万科房地产企业现金流量的不断加大，企业盈利能力、抵御风险能力都有了巨大提高,企业负债筹资能力也有了巨大提升。万科房地产企业当前业务收入每年呈递增趋势发展，企业现金流量也有了质的飞跃，然而从其增长幅度和速度看来，财务弹性仍可继续发掘。第三，利用OPM战略扩大现金流量

58、。OPM战略，即企业不断扩大经营规模，提高自身商业信誉，既能降低供应商的供应价格，还能延长企业应付账款期限，将债务转接给供应商，从而不断提高企业自身价值。随着万科房地产企业规模不断壮大，财务弹性取得很大提高，但是通过对近些年来万科房地产企业发展状况可以看出，万科房地产企业应收账款的增长速率要明显高出企业资产规模扩大速率，这表明万科房地产企业仍可继续提高财务弹性。虽然，万科房地产企业应提高财务弹性，但由于企业价值和财务风险都会影响企业的财务弹性，所以，万科房地产企业应适当提高财务弹性，确保其处于适当区间。4.3保持财务杠杆与预期现金流一致在万科房地产企业传统财务报表中，对财务杠杆的分析是通过企业

59、息税前利率的变化率和净利润变化率的比值计量的，并没有将实践中资金流动性的欠缺使企业无法承担负债而出现财务危机考虑进去。为此，万科房地产企业应保持财务杠杆和预期现金流的一致性，可从以下几点进行：第一，合理配置负债。万科房地产企业传统财务报表中只显示负债表内的债务，并没有呈现表外负债，这样就会产生实际负债更高的局面。所以，万科房地产企业在分析债务规模时，应将企业内部未到期需支付债务纳入长期负债中。第二，设定适当的负债比例。当前，万科房地产企业财务结构中负债比例高达65%，如此以来，万科房地产企业未来再负债融资的成本将会大大提高，企业所承受的财务风险也随之增大。所以，万科房地产企业应适当调整负债率，

60、促使现金流量和负债比例能够保持稳定比值。第三，充分考虑资产结构的现金流量。在实际财务管理中，万科房地产企业很少重视现金流量，缺少定期预测，并且在对财务风险管理工作中，片面的利用财务杠杆和负债情况判断，缺乏预见性。万科房地产企业应注重现金流量和负债还付的财务情况，通过现金流量利息保障倍数判别企业现金流量对利息支付的保障效果。当前，万科房地产企业现金流量利息保障倍数相对较大，应酌情在财务风险管理系统中加入现金流量保障倍数指标，避免企业在债务偿付上与现金流量出现偏差引发财务风险。基于此道理，通过现金流量的平均值权衡财务风险程度，若该平均值越大，说明企业现金流量所支付债务偿付效率越小，企业所承受财务风

61、险越大。第四，企业现金流量变化程度也是决定财务杠杆效应的主要因素。万科房地产企业通过息税前利润变动率和净利润变动率的比值判断财务杠杆效应。由于企业财务经营状况对息税前利润的影响十分明显，产生的波动性显著，这就造成息税前利润变动的失真度高，进而无法准确判断财务风险程度的大小。所以，应结合现金流量波动对财务杠杆效应程度共同衡量财务风险的程度。4.4优化公司股权结构随着国家经济宏观调控手段的运用，房地产行业融资发生了巨大改变，改变了传统向金融机构融资的单一渠道，房地产企业以信托融资和投资基金融资形式逐渐受到房地产行业关注。就当前万科房地产企业而言，这两种融资模式很大程度上优化了公司股权结构。通过这两

62、种融资模式能够降低对万科房地产企业资金成本的标准，且流程简单、快捷，最重要的是资金比率可以自由调节，同时，有助于优化万科房地产企业股权结构。相较于传统金融机构融资，基金、信托产品不管在安全度、灵敏度上都非常适合万科房地产企业融资，符合万科房地产企业日后发展。所以，万科房产应将融资模式转变为以信托融资和投资基金融资的形式，不断优化公司股权结构，已是正往所归。4.5完善公司财务管理结构万科房地产企业完善公司财务管理结构可以从以下几方面进行：第一，改善董事受托责任。首先，加强董事受托责任。万科房地产企业应不断提董事会成员整体素质，加强董事会成员管理培训系统，严格约束董事会成员行为举止提高董事会成员对

63、企业的忠诚度。其次，充分发挥董事独立作用。确保独立董事的权益，健全独立董事的奖惩制度，加强董事会的综合力量，确保董事会对企业决策的自主权。最后，健全董事会成员激励约束制度。健全董事会成员激励约束制度，有助于董事会成员更加积极工作，同时形成理性竞争，有利于企业进一步扩发展。第二，优化管理层激励体制。首先，利用股权、薪资结合方式刺激管理者。企业管理者是企业发展的中流砥柱，对企业生死存亡有着重要作用。通过股权、薪资结合的方式能够更长久捆绑住优秀的管理人才，同时吸引更多优秀的管理人才，为企业的发展提供源源不断的新鲜血液。其次，健全管理层的激励、评价制度。高效的激励、评价制度能够确保管理者工作成果得以认可，获取物质奖励，还能切实约束管理层的行为规范。4.6完善我国资本市场和相关监管体系首先，要强化市场信息披露管理。随着国内市场竞争的日益激烈，上市公司市场监管机制越来越严