华润置地商业物业服务标准检查作业指引1-工程管理标准0930-王欣

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1、工程管理类标准检查作业指引（商业）编号：HRZD-PG-WY009/04版号：1.0页码：第 57 页 共 57 页工程管理类标准检查作业指引编制物业管理部日期201209审核于春立日期201209批准日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人分项内容检查内容检查方式检查频率检查比例检查方法评价标准备注1、前期介入、接管验收1。1、见华润置地物业前期介入工作指引、华润置地物业接管验收工作指引阶段100%有效性：1、 查看项目是否有接管验收作业文件和接管验收标准的相关培训记录2、 抽查5位现场工程相关工作人员(不足5人则检查全体)是否了解接管验收作业文件及接管验收标准内容3、 抽查10

2、份不同专业或不同类别的设备、设施接管验收记录是否完整1、 项目无接管验收作业文件,无接管验收标准全员覆盖培训记录的2、 所抽查5位工程相关人员中2名不知晓接管验收作业文件和接管验收标准内容的3、 所抽查10份不同专业或不同类别的设备、设施接管验收记录中有3份无交接签字记录、接管项目内容填写不明确、无遗留问题情况下无法提供接管验收记录的2、通用条款2.1、设备间地面应统一铺装或油漆年度100%有效性:抽查3个设备间，查看地面铺装或油漆是否符合设计要求所抽查的设备间地面有1间地面铺装或油漆不符合设计要求，且无修复过程记录或遗留问题整改跟进记录的为不符合2。2、设备间均应有管理制度年度100%有效性

3、：1、 检查体系文件是否建立设备机房管理制度2、 抽查项目3个设备间,查看是否有相关管理制度上墙，且上墙文件是否为有效版本1、 体系文件中未建立设备机房管理制度为不合格2、 所抽查设备间有1间制度未上墙或上墙文件明显不符合现场作业要求，上墙管理制度为无效版本均为不合格2.3、每年应编制下一年度的维保计划，细化到以周为单位年度100有效性:1、 抽查项目不少于3个专业维保计划,查看是否已编制本年度维修保养计划2、 查看维保计划内容是否有专业漏项，维保计划是否细化到以周为单位1、 有1个专业未能提供本年度维修保养计划,或无部门负责人审批记录的为不合格 2、 有1个专业维保计划有重大专业漏项，维保计

4、划未能细化到以周为单位的为不合格2。4、设备检修（维保）后应有检修记录,该记录应保存3年季度20有效性：有效性:1、 根据维保计划，各专业抽查2个近期计划维保设备的维修保养记录，并现场核对设备维保实际情况2、 各专业抽查1份2年前维保记录，查看维保记录是否有效存档3年1、 所抽查有2个设备维保记录填写不规范、不完整、字迹潦草看不清的，设备维修保养记录与现场实际设备维保情况不相符的2、 抽查中有2个专业无2年前维保记录存档的均为不合格项2。5、所有设备应严格按说明书进行操作，包括冷却塔设备、冷水机组设备、电机、水泵等，所有设备应挂或贴标识牌,标识牌内容应包括设备名称、服务区域、设备电源上级来源等

5、信息年度10有效性：1、 抽查空调系统、锅炉系统、发电机等重要设备是否有操作流程文件或设备操作说明书2、 抽查一名现场相关专业工作人员实际操作，查看是否正确按照说明书或设备操作流程文件操作3、 现场抽查3个重要设备间,查看设备及开关标识是否符合标准及操作要求1、 有1个重要设备无操作流程文件或设备操作说明书的2、 相关专业人员未严格按说明书或设备操作流程文件进行操作的3、 所抽查设备间内有2台设备未挂或贴操作标识牌，开关标识不符合操作要求的均为不合格2。6、可能造成人员伤害的设备间作业场所应配置相应的安全警示牌年度10%有效性：现场抽查3处设备间，查看可能造成人员伤害的作业场所是否配置了相应的

6、防护装置和安全警示牌，所配置的防护装置和安全警示牌是否满足现场安全防护要求所抽查设备间有1处可能造成人员伤害的设备间作业场所未配置相应的防护装置和安全警示牌，或所配置的防护装置和安全警示牌不符合现场安全防护要求的均为不合格2.7、各工程系统应编制突发事件应急预案,定期检查应急抢险工具、设备或物资，并定期组织演习年度10%有效性：1、 检查各工程系统是否建立了突发事件应急预案2、 检查是否制定了各专业突发事件应急相关演习计划3、 检查应急预案演练记录，查看是否按照演习计划进行应急演练，并有存档记录4、 询问3名相关工程人员是否了解应急预案措施，熟知应急事件的处理流程5、 检查3个工程专业预案中有

7、无应急抢险物资清单，现场应急抢险物资是否配置齐全，抢险物资是否易存取，且是否有定期保养1、 突发事件应急预案有专业漏项的2、 无定期应急演习计划，应急演习计划有专业漏项的3、 无对应的定期应急预案组织演习记录及照片的4、 所抽查工程人员有2名对其中预案措施及事件处理流程不熟知的5、 有1个工程专业无应急抢险物资,无应急抢险物资清单，应急抢险物资与清单不符，缺少法规规定应急物资的、现场应急物资抢险工具、设备或物资均无定期盘点及保养记录的，或记录与实际不符的，应急物资不易存取的均为不合格3、装修服务3.1、编制装修手册，内容包括但不限于相关范围成品保护，现场临时设施设备，图纸设计要求，施工用水用电

8、要求；人员和货运路线，出入登记制度；特殊施工（动火、异味）审批程序；文明施工、防火安全操作，特殊作业持证上岗要求；携物出门，危险品准入制度等年度10有效性：1、 查看项目装修手册是否编写并满足服务标准内容规定.2、 查3家商户装修前修手册发放有无存档记录及相关文件。3、 如存在工作时间装修施工的,抽查不超过3名商户装修现场管理人员是否了解装修手册内容1、 未编写装修手册或编写未报审批，内容不满足服务标准规定的2、 抽查中有1家商户装修前无装修手册发放记录的3、 所抽查现场相关工作人员有2名不了解装修手册内容的均为不合格3.2、租户签约时，由市场部、营运部发放租户手册与装修手册,工程相关部门介绍

9、待租区的设备设施现状，做装修图纸报审指引;建立租户装修档案有效性：查3家租户存档记录及相关文件1、 无租户档案记录的2、 所抽查租户档案中1份无租区设备设施现状介绍或交接记录的为不合格3。3、对租户委托的装修公司提交的装修图进行审核，提出书面修改意见。装修图纸应包含但不限于:结构改造图、电气图、空调图、消防图、给排水图及外观图等有效性：抽查3家在装商户的租户存档记录及相关文件，查看装修审图是否完整有效1、 所抽查在装商户的租户档案中1户无装修图纸或审图意见的2、 根据施工现场情况查看抽查商户的装修图是否齐全，其中有1户不全的为不合格3。4、装修申请时由市场部对店铺装饰效果应予以审核，以保障与商

10、业区店铺装饰的协调有效性：1、 查3家商户档案是否有店铺装修效果图及审图意见2、 根据效果图查看装修后的店铺是否与效果图一致.1、 所抽查商户档案中1户无店铺装修效果图或审图意见的为不合格2、 抽查3户中有1户与效果图不同,且无变更记录，与周边装饰明显不协调的为不合格3。5、装修前应由中心约见租户召开协调会：（1）参加人员包括但不限于:招商部门、营运部门、租户门、工程部门、客服部门、安全部门及租户装修公司等;（2）会议内容：装修注意事项,消防申报资料，交场中需协调的事项、租户其它需明确或协调的事项；（3)会议协调结果须多方签字书面确认有效性:查3家商户租户档案，查看查看是否有协调会会议记录所抽

11、查商户档案中2户无租户进场协调会记录或记录无相关部门及租户签字的为不合格3.6、进场施工单位须具备施工许可手续，办理许可手续须具备以下条件：（1）物业公司与租户完成交收楼手续；（2)装修项目得到有关政府部门批准；（3）向保险公司购买规定的保险；（4）缴齐物业公司规定的相关费用年度20%有效性:1、 抽查3户在装店铺是否有施工许可(证）审批记录。2、 查以上3户的租户档案有无交接场记录、保险缴费记录。1、 抽查在装店铺中有1户无施工许可(证)审批记录的2、 所抽查租户档案中有1户无交接场记录,保险缴费记录的均为不合格3.7、装修申请对需办理消防报审、报验的租户，应提前准备符合消防要求的图纸、资料

12、，由安全部组织申报有效性:查租户档案有无消防报审合格记录 ，抽查3家租户所抽查租户档案中有1份无消防报审合格记录的为不合格（商业部分）3.8、装修前应对装修现场设置围挡,围挡应符合物业公司的相关规定。年度20%有效性:抽查3户施工现场围挡情况是否符合装修手册要求抽查中有2户施工现场围挡不符合装修手册要求的为不合格（商业部分）3.9、施工期间，每日必须对装修现场进行巡查：（1)对现场与批准图纸的符合性进行核查,对不涉及消防的变更进行核定和指导；（2）对商场内有异味、粉尘及噪音的装修,应安排错开正常营业时间;(3）装修材料应符合阻燃要求;（4）对装修人员应进行登记，严格管理；(5）确定物料运进和垃

13、圾运出路线，调配货运电梯，进行进出门查验；（6)装修期间,对装修使用的通道、电梯等重要部位进行成品保护；（7）装修期间应尽可能关门施工,避免噪音、粉尘影响其他租户；（8)装修期间,对易燃物品及危险品应分开管理,避免意外发生;(9）检查施工现场：人员上岗证是否合格、操作是否规范；是否安全施工,特别是动火、异味施工；(10)对隐蔽工程在封闭前做专业检验，更改须有记录;各专业完成后须做测试和检验；消防检验须由专业公司进行年度20%有效性:1、 抽查3家在装店铺或租户档案，查看是否有装修巡视检查记录,记录是否填写是否完整,记录时间是否符合装修手册或装修现场管理文件中的巡视检查周期要求。 2、 查施工现

14、场特种作业人员是否有特种作业证3、 查施工现场作业人员是否有出入证(上岗证)或出入登记记录4、 如抽查施工现场有动火作业、异味施工、噪音施工，查看是否有相关的施工审批记录5、 查施工现场是否存在违反施工规定或管理标准的违规作业6、 查施工现场垃圾运出路线的通道、电梯等是否按照装修手册要求做好成品保护7、 查施工现场易燃易爆物品是否分类摆放,符合施工规范要求8、 查装修现场的装修材料是否符合装修手册中规定的防火要求,是否有检验证书9、 抽查3家租户装修档案,检查需要进行动火、异味施工的工序,是否有相关的审批记录10、 查租户装修档案，检查需要进行隐蔽验收工序处是否有隐蔽要收记录1、 所抽查商户施

15、工现场有2家无装修巡视检查记录或记录不完整，记录时间不符合现场巡视检查周期要求的2、 发现2处施工现场特种作业人员无特种作业证或特种作业证失效的3、 发现有2家店铺施工现场作业人员有无出入证(上岗证）或出入登记记录现象的4、 所抽查施工现场发现1处动火、异味、噪音施工无审批记录的5、 发现2户装修现场均有违规作业,且无整改管理过程记录的6、 有2户装修现场未按照装修手册要求做好成品保护，且无整改管理记录的7、 发现2户装修现场均有易燃易爆物品未按照装修手册要求进行分类摆放，不符合施工规范要求,且无整改管理记录的8、 发现有2户装修现场均有不符合装修手册中规定的防火要求的材料进场，且无整改管理记

16、录的9、 抽查发现有2处应进行审批的作业，无审批记录的10、 抽查发现有2处应进行隐蔽验收工序处，无隐蔽验收记录存档的均为不合格3。10、在内外部检验合格的前提下,物业公司对施工现场做整体验收,同时核对竣工图;验收合格后协助报验对应政府审批部门年度20%符合性：建立项目租户档案及政府部门审核报告的记录有效性:查租户档案中的验收记录及政府部门审核报告，抽查3份（协助报批即物业在相关申报表上盖章，可以实现。）所抽查档案记录中有2份为无验收报告或政府部门审核报告的为不合格3.11、配合政府审批部门进行现场验收工作，提供必要的测试记录有效性：由消防施工单位提供消电检、打压试验、材料检验报告等。抽查3份

17、（政府部门验收不应由物业公司提供测试记录，建议取消该项）所抽查隐检案记录及分项记录有2份不符合要求的为不合格3.12建立租户装修档案，保证“一户一档”，包括但不限于申请资料、协调会记录、监管记录、违章处理、竣工图纸资料和政府有关部门验收合格的文件,该档案可作为租户退租时界定还原责任的依据年度20有效性:查项目租户档案，抽查3户1、 租户装修档案未形成“一户一档”的2、 所抽查租户档案中有2户缺少（装修申请资料、场地交接资料、监管记录、验收记录、保险缴费记录、装修图纸)内容之一的均为不合格3.13、装修验收合格后7日内，办理费用结算手续年度20有效性:查项目租户档案有无退费手续或验收合格通知书，

18、抽查3家租户所抽查租户中有2户未无退费手续且无验收合格通知书的为不合格4、遗留工程处理4。1、有遗留工程统计清单和跟进记录：开业3个月内跟进地产公司尽快整改处理，对重大遗留工程有解决的方案；开业半年，已解决问题占总遗留工程的80;保修期内全部解决阶段100有效性：1、 查看是否建有遗留问题清单和整改相关报告2、 涉及到的各专业抽查3项遗留工程问题看跟进记录是否齐全及有效1、 遗留问题无清单或统计记录、整改报告的2、 工程遗留问题整改跟进记录中有2项无建设方或承包商签章记录的、记录单中未明确整改完成期限的、未按期整改项无继续跟进过程记录的3、 遗留问题解决率不达标的均为不合格4。2、遗留工程的跟

19、进率实现100阶段100%有效性：查遗留问题清单是否已即时更新，并时时反映了遗留工作的改进进度，抽查3项遗留问题是否有跟进记录发现有2个专业有遗留工程问题整改进度与清单记录不符,或无遗留问题改进进度记录的均为不合格（商业部分）4。3、建立完整的遗留工程档案，对遗留工程出现造成的影响、整改进展的数据、租户反馈意见，在新项目阶段性工作完成后应定期总结分析。形成系统性的建议报告公司阶段100有效性:1、 查看项目有无工程后评估报告和遗留问题处理方案或报告2、 已进行整改的遗留问题是否建有验收交接记录1、 交工半年后项目无工程后评估报告和工程遗留问题处理方案或报告的2、 遗留问题完全整改后，拒绝签认验

20、收交接记录的均为不合格5、工程档案资料5。1、新项目验收接管时，地产公司须把完整的图纸资料移交给物业公司,否则不予接管。图纸资料包含：各专业的竣工图纸、设计变更、隐蔽工程验收记录、合格证、试验记录、试运行记录、工程事件记录及技术资料等阶段100%有效性：1、 查移交资料清单及签字确认记录2、 抽查3项存档的工程档案移交资料是否齐全1、 无移交记录的2、 有2项存档资料中工程验收合格文件、图纸资料、试运行记录、产品合格证等不全，且接管记录中无备注说明记录的为不合格5.2、工程重要档案应有电子备份，设置管理权限,涉及重大工程变更时需及时更新月度50%有效性:1、 查看工程图纸等工程重要档案是否有电

21、子备份，是否有制度规定设置管理权限,2、 抽查2项重大工程变更是否进行了图纸更新1、 发现一项工程重要档案无电子备份，竣工图纸无电子版本的2、 发现一项工程实体与竣工图不相符，未及时更新图纸或无设计变更文件的3、 工程重要档案未设置管理权限，无相关文件依据的均为不合格5.3、物业公司建立图纸资料台帐，实行专人责任管理有效性：查看图纸资料台帐，查有无图纸资料管理制度无图纸资料台帐的，图纸资料无专人管理或无相关文件依据的为不合格5.4、建立资料的收集、整理、保管、借阅等管理机制，保证资料长期完整。档案资料管理办法由公司统一制订有效性：1、 抽查档案管理制度文件，查看是否建立了档案管理制度2、 对照

22、档案管理制度文件，查看档案管理相关记录1、 无档案管理制度文件的2、 实际档案管理情况与档案管理制度不相符的,借阅归还记录不全的。均为不合格6、设备台帐6.1、在新项目验收后1年之内建立设施设备台帐阶段100有效性：1、 查看有无设备台帐清单，2、 现场抽查10台设备均有设备台帐卡3、 现场抽查3项最近经过大、中修的设备设施,在台账、设备卡中有记载4、 查看台账更新记录1、 在新项目验收后未按标准要求建立设施设备台帐2、 所抽查设备中有4台无设备台帐卡或设备台帐卡不符合标准要求的3、 所抽查设备维修或更新记录中有2项未在1个月内进行设备台帐更新的均为不合格6.2、所有设备应按单机单台或功能系统

23、建立设备卡，标明名称、编号、主要技术参数，贴于或悬挂于设备上;无法张贴的，如潜水泵、污水过滤池等，可以在附近醒目位置予以标识季度20%6。3、设备设施经过大、中修或配件更换后，应于台帐中记录，便于后期跟进、查阅季度206.4、当发生设备新增、改造等施工后，在1个月内更新设备台帐7、节能降耗7.1、各物业公司应根据具体情况建立节能降耗制度，包括:(1）在项目交付一年内制定出节能工作计划，在不降低服务品质的情况下，每年建立节能降耗指标，力争持续改进;（2）节能工程实施前应制定详细的节能方案，对节能项目现行状况、投入费用、运行费用、维护成本和拆除、报废处置费用及更新成本等改造内容进行综合分析，以确定

24、节能方案的可行性；(3)大能耗的设备、设施应有完备的计量装置,建立能源消耗台帐，并有定期(每月或每季度)的数据分析；（4）建立年度能耗指标考核制度年度100%有效性：1、 检查交付1年以上的项目是否制定了节能工作计划2、 在不降低服务品质的情况下，是否建立了节能降耗指标与相应改进方案3、 大能耗的设备应有完备的计量装置，建立能源消耗台帐4、 检查是否建立年度能耗指标考核制度5、 查看是否有节能数据统计记录或分析记录1、 交付1年以上的项目无节能工作计划的2、 未建立节能降耗指标与相应改进方案3、 大能耗的设备无完备的计量装置，未建立能耗台帐的4、 未建立年度能耗指标考核制度的5、 无实时的节能

25、数据统计记录或分析记录的均为不合格7.2、在不降低服务品质的前提下，采取节能措施，具体包括：（1）公共区域如走廊、车库、地面、自用办公室内等场所的照明采用节能灯；控制照明开启时间；（2）能源计量系统应能分区计费且便于数据分析及运行控制；（3）控制公共区域(保洁、绿化、宿舍、食堂、浴室等）的水阀开启量，采用节能型装置（自控、定时及其它型）或器具；（4)制定不同季节的中央空调系统启停时间表，根据天气与气象的情况做适当调整；（5）采用节能型设备,及时更换国家明令淘汰的非节能型设备；（6）根据实际情况配备雨水回收利用设施；（7)绿化浇灌用水应多采用喷灌方式，不使用漫灌方式;（8)设备房内各类设备无“跑

26、、冒、滴、漏”等现象；（9）定期开展灌输和引导员工的节能意识，让节能伴随在每一位员工的工作和生活中,真正做到人走灯灭；（10)其他节能降耗措施有效性:根据年度节能计划或方案检查现场节能措施的实施情况:（1） 现场节能设备使用情况（2） 空调系统运行时间表（3） 节能宣传抽查中有4项未满足服务标准或年度节能方案措施的为不合格8、维修工作8。1、制订各类设施设备的年度、季度、月度维保计划，严格执行，并保留记录年度100%有效性：1、 检查是否有维修保养计划，是否经过批准后下发2、 抽查10份维保计划项目及对应的记录 1、 无计划或下发的计划未经审批的2、 所抽查设施设备的年度维修保养计划中有4个系

27、统未编写或编写不完全的，无审批记录的3、 未按照维保计划保留维保记录的,维保计划与维保记录不相符的4、 现场维保情况与维保记录不相符的为不合格8.2、维保计划应包括：供配电系统、弱电系统、给排水系统、空调系统、排风系统、消防系统、房屋本体及附属设施、电梯、水景(水系)、停车场、高空设备（吊船、擦窗机等)等8.3、维保计划应与设备运行的现状及公司整体预算相结合，编制合理、科学有效性:1、 查看维保计划中费用较高的项目是否有相应的资金预算支持2、 整体工程类预算是否超出1、 项目维修计划未对应资金预算或无法提供资金预算记录的为不合格2、 整体工程类超预算且没有相应审批记录的为不合格8.4、设备维保

28、计划应包含但不限于：维保周期、维保时间、影响的范围、工具及材料准备；影响租户的维保按规定公示或发函、电话通知租户做好准备有效性：有效性：1、 检查维保计划内容是否符合服务标准内容要求2、 抽查3项影响租户的维保是否有公示或发函、电话通知的记录3、 查看返修记录4、 查看设备维保巡检记录表5、 查看工具清单并现场抽查3样工具1、 设备维保计划未包含维保周期、维保时间、影响的范围、工具及材料准备的,缺一项均为不合格2、 无相关文件要求影响租户的维保需要按规定公示或发函、电话通知租户做好准备的，有一项此类维保无通知记录的3、 同一设备同一故障，在一个月内出现两次以上的4、 未填写设备维保巡检记录或巡

29、检记录中查出的问题无维修跟进处理记录的5、 无工具清单或清单与实物不符的均为不合格8.5、维保前需收集设备日常性运行缺陷，一次性修复，防止反复维修影响正常运行8.6、维保前准备各类工具及材料，并建立清单，维保后应一一清查8.7、特种设备和专业性强的设备，特别是涉及人身安全和技术专有的,应由专业维修单位维保,并签订维保合同；维保单位应在维保前提供计划和方案，维保后出具报告年度50%有效性：1、 查看三项特种设备和专业性强的设备的维保合同2、 查三项维保单位的维保计划方案及维保报告3、 查三项维保工作的监督记录或验收报告1、 发现有1处特种设备和专业性强的设备，特别是涉及人身安全和技术专有的,未由

30、专业维修单位维保或未签订维保合同的2、 发现有2处维保单位未在维保前提供计划和方案,维保后未出具相关报告的3、 发现有2处对维保单位的维保工作未进行监督检查，现场维保情况与维保记录不相符而无相关检查记录的均为不合格8。8、物业公司须对维保工作进行监督检查8.9、维保过程须做好安全措施，设置警示标识，防止误操作，必要时安排专人监守年度20有效性：抽查现场维保工作情况发现维保过程中存在安全隐患，而未做好安全措施，未设置警示标识，未安排专人监守的为不合格8.10、维保后设备应进行试运行，并记录试运行参数；根据设备试运行数据，结合设备技术参数、历史运行数据等进行技术分析，会诊本次维保工作事关否达到预期

31、目标有效性:检查3个系统专业维保后是否有试运行记录发现有2个系统维保后设备未进行试运行,或无试运行参数记录的均为不合格8。11、雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施季度20有效性：查看雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后是否有相关防范措施及巡视检查记录1、无相关措施文件的2、无巡视表或极端天气后检查记录的均为不合格9、设备机房管理9。1、机房管理落实到人，有人员进出管理制度有效性：1、 查看机房管理制度2、 抽查3个设备机房，查看人员进出记录无机房管理制度的，其中1个机房管理人员落实不到位,进出记录不完整或无进出记录的为不合格9。2、机房内应配备各类应急操作工具及

32、维修严禁操作警示标识有效性:抽查3个设备机房，查看是否配备相应的应急操作工具及维修警示牌1、 其中1个机房内没有配备应急操作工具、“维修严禁操作警示标识牌的2、 设备维修中但未挂标识牌的均为不合格9.3、设备房内外应有相应的标识，按照公司统一标准制作季度20%有效性：抽查3个设备房，查看设备方门牌标识其中2个设备间无门牌或门外警示标识的，标识不符合公司VI系统标准的，标识不统一的均为不合格9.4、设备房内应明亮，各类设备干净整洁，设备表面无灰尘、油污及锈迹等。季度20有效性：抽查3设备机房，查看设备房内照明、设备等其中2个机房照明损坏，设备表面灰尘多、有油污、有锈迹的均为不合格9。5、现场的作

33、业指导书齐备有效，各类设备维修检修记录完整；相关管理制度上墙月度20%有效性：1、 抽查5个重要设备机房，查看管理制度是否有张贴上墙，且为有效版本2、 检查作业指导书是否齐备，符合现场操作要求；记录是否填写完整1、 其中1个机房的管理制度未上墙或为无效版本的2、 现场无作业指导书或作业指导书有专业漏项的，明显不符合现场实际操作运行的；记录有空项、涂改的均为不合格9。6、配备足够的灭火器和应急灯（应急灯工作的时间应不低于30分钟），重要机房照明采用双电源供电有效性:抽查3个设备房，查看是否配备用应急灯具和灭火器其中1个设备间无灭火器、应急灯，设备间灭火器、应急灯、未按月检查并记录的,均为不合格。

34、9。7、设备房周边应有通畅的排水设施，如排水沟、排水井，重要设备房周边应配备应急排水设施月度20有效性:查看3个设备房周边是否有通畅的排水设施,重要机房是否有应急排水设施其中2个设备间有排水不畅并无维修计划的均为不合格9。8、设施设备转动运行范围内应加设防护罩有效性：1、 查看3台设施设备转动运行范围内是否加设防护罩2、 查看3个设备房是否有未上锁情况其中2台设备没有加装防护罩的均为不合格9.9、设备房应上锁管理其中1个设备机房未上锁的为不合格9。10、设备房应设置与监控中心直接通讯电话有效性：查看3个重要设备房是否可以与监控室通讯其中1个设备房与监控中心直接通讯电话不通的并无维修记录的均为不

35、合格9.11、设备房内的开关、阀门、单体设备等有明显的状态标志；流体有流向标识;重要设备和操作有危险的设备、部件有警告标识季度20有效性：查看3个设备房内的开关、阀门、单体设备等是否有明显的状态标志;流体有流向标识；重要设备和操作有危险的设备、部件有警告标识1、 设备间的开关、阀门、单体设备等的无状态标志的；流体无流向标识的;重要和操作有危险的设备、部件（如变压器、配电柜和转动部分设备）无警告标识的；上述各种标识损坏未及时更换的均为不合格项。2、 现场设备任意有2处开关状态未处于正常位置的均为不合格。所有标识中同类标识任意有3处均不符合作业文件和公司VI相关要求的均为不合格9。12、重要设备房

36、与外部连接的线管、线槽、渠等应进行防水、防鼠封堵月度100有效性：查看3个重要设备房与外部连接的线管、线槽、渠等的防水、防鼠封堵是否完好其中2个重要设备房的防水,防鼠封堵有损坏，且无检修计划的为不合格）9。13、重要设备上端如有各类压力水管、排污管等设施时，应对该设备做好防护措施，以保证重要设备的使用年度50%有效性：查看3个重要设备房，如上端有各类压力水管、排污管等设施，查看是否采取有效的防护措施现场检查，发现2处设施未采取有效的防护措施而造成设备损坏的为不合格9.14、设备的图纸、操作手册、说明书(或技术样本)、合格证、检测报告、验收报告、商检证明等技术资料须完好存档,装订成册年度50%有

37、效性：抽查5个设备存档资料，查看是否按照要求进行存档，存档文件是否齐全发现2个设备资料未分类或成册存档的，无相关设备存档资料的,交接记录中有，但设备存档资料中找不到相关资料的均为不合格9.15、重要设备房内（如监控中心，电话机房、配电房、发电机房、消防控制室、电梯机房、电脑机房、水泵房）应配置干湿球温度计，对环境的温、湿度进行检测，设备房内环境温度应保持在40摄氏度以下，相对湿度应保持在80%以下；有防鼠防虫设施并定期消杀月度100%有效性:查项目3个重要设备间内温湿度是否符合服务标准要求，防鼠防虫设施是否完好，是否有定期消杀1、 处重要设备间内温湿度计未配置或故障且没有计划更换的,环境温度与

38、湿度不满足服务标准要求的2、 防鼠防虫网未设置或损坏未及时维修和无定期消杀记录的 均为不合格9.16、设备房内应张贴标示牌，严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆或与管理无关的物品月度20%有效性：1、 抽查3个设备间内有否禁烟标示，是否有吸烟现象或烟头，2、 查看是否有堆放易燃、易爆及与管理规定无关的物品1、 2个设备间未张贴标示牌，发现有在设备房内吸烟现象或烟头的2、 发现2处堆放易燃、易爆物品的，堆放除上述物品外与管理无关的物品均为不合格9.17、主要电表每天必抄，注意观察水电异动状况月度100有效性:查近期水电总表抄表记录(建议电表按天，水表按月抄表）1、 电总表抄表记录中发现达不到每天最少一次

39、抄表频率的2、 所抽查中发现1个月内有2天漏抄表的均为不合格项9。18、发电机房、储油间、高压配电房、危险品仓库等有防爆要求的设备房和库房应采用防爆型开关、灯具季度100%有效性：现场查看发电机房、储油间、高压配电房、危险品仓库照明灯具发电机房、储油间、高压配电房、危险品仓库任意有1处未采用防爆型开关、灯具的，或上述灯具开关有2处以上损坏未及时维修并无记录的均为不合格项9。19、噪音污染严重的设备应采用防噪设施，现场应有提示牌，并配置防护用具季度100有效性：抽查2处噪音严重的设备机房防设施是否有损坏，机房内是否配置防护用具发现一处设备防噪设施有损坏，且无维修计划的,机房内未配置防护用具的为不

40、合格9。20、设备房内应定期组织排查危险源年度20有效性：检查是否有设备房内危险源排查记录，至少每年进行复评一次，查看是否制定相应的危险源管控制措施无设备房内危险源排查记录的,排查周期超过1年的，为不合格9.21、封存暂停使用设备应作保养后，用防护罩保护并贴上标签年度20%有效性：现场检查时发现有暂停使用设备时，查看是否防护罩保护或挂有停用标签发现1台暂停使用设备为做防护罩或未挂停用标签的为不合格9。22、设备机房维修设备时要挂检修牌，如当班不能完成的要交接到下一班；出现故障待修设备一律要挂故障牌有效性：检查发现有检修设备时，查看是否悬挂检修牌、故障牌发现1处设备间在检修设备未悬挂检修牌、故障

41、牌的为不合格9。23、建立设备房钥匙管理制度,保留领用、借用记录月度100%有效性:1、 检查是否有设备间钥匙管理制度,2、 设备钥匙是否有专人负责管理，查看设备房钥匙借用记录是否与实际借出情况一致.1、 无相关制度的2、 设备间钥匙无统一保存或缺失，无专人管理，钥匙借用无记录，记录与实际借出情况不符的均为不合格10、供配电系统管理高低压配电设备月度10%有效性：查看相关设备运行记录1、 无每日运行记录2、 未对压力、温度、电压、电流、热值等重要数值进行记录的3、 记录中参数超标情况下无处理记录的均为不合格10。1、地面铺绝缘垫，绝缘垫周边应标注警示线，绝缘保护用品摆放有序，定期检查,避免老化

42、、粘连等月度100%有效性：抽查2间高低压配电房，查看地面绝缘铺装情况现场发现1处无绝缘垫,或绝缘垫不足有空隙，未标注警示线，或有粘连现象，均为不合格10。2、高压配电房每两小时巡检一次并记录，低压每日至少三次巡检并记录月度100%有效性： 查看配电房的巡查记录是否符合服务标准要求的检查频次1、 高低压配电设备间内巡查记录未按照标准要求频次巡检的2、 所抽查巡查记录2处填写不规范的，巡查记录与现场不符合的,巡查记录无监督人监督记录的均为不合格10.3、空置房间内水电控制阀门应处于关闭状态，开关插座处于断电状态月度10有效性：检查3间空置房间内水电控制阀门1、 所抽查有1处空置房间水电控制阀门未

43、处于关闭状态的2、 开关插座未处于断电状态的均为不合格10。4、制定配电室高压设备操作规程、用电操作管理规定、突发停电事故处理预案、配电装置安全操作注意事项;根据地方电气运行管理规程要求制定清扫检修高低压设备制度、停电操作票制度；建立各机房、电竖井定期检查巡视制度年度100有效性:有效性：1、 检查是否建立服务标准规定的相关管理制度、操作规程及预案2、 检查文件是否符合现场实际操作1、 发现有2个服务标准要求的相关管理制度、操作规程及预案未编写的为不合格2、 发现有2个文件明显不符合现场实际操作的为不合格未建立配电室管理制度、操作规程的不合格10。5、制定变配电室运行管理规定；建立值班制度、巡

44、视检查制度、外来人员登记制度、值班工作流程；值班人员须持证上岗，实行岗位责任制；根据高低压配电室需要设置完好的系统图及模拟操作盘有效性：查高压配电室内配置的模拟操作盘是否与现场相符合，高压操作工具与高压操作保护设施是否完好并有有效的检效记录1、 高压配电室无模拟操作盘，操作盘损坏未制定维修计划，或与现场设备不相符的2、 高压操作工具与高压操作保护设施不完善或未检测就投入使用的3、 高压操作工具与高压操作保护设施有损坏未及制定维修计划的均为不合格10。6、制定配电盘控制箱作业要求，公共区域的管井门、箱柜门须处于关闭、上锁管理状态并配有楼层区域标识、警示标识；盘、箱检查内容包括强电箱内部的主开关、

45、主线路、交流触器、热继电器、设备主线、按钮开关、转换开关控制线路、指示灯、仪表等，并做好巡视记录有效性:1、 抽查5处公共区域的管井门、箱柜门锁具是否完好并上锁,门外是否设备标识、警示标识是否到位，临时取电穿管和作出的警示防护措施是否有效 2、 抽查5处公共区域的管井是否有巡视记录1、 所抽查公共区域的管井门、箱柜门2处未处于关闭状态的，1处配电箱柜门有安全隐患未即时排除的，箱柜门外未配有公司统一有效的设备标识和警示标识，有3处以上锁具、管井门、箱柜门标识和警示标识有损坏未即时更换的，临时取电未穿管、未作出警示或相应防护措施无效的。2、 2处无巡视记录的均为不合格10。7、制定临时用电的管理规

46、定并严格执行有效性:抽查3份临时用电户申请表,现场用电负荷、防护及警示措施是否到位，查线缆防护，漏电开关动作是否灵活可靠是否符合临时用电管理规定所抽查临时用电户申请表2份不完整，包括现场用电负荷、防护及警示措施无效，为不合格10.8、每日对电量波动运行实时监测,建立每月进行用电系统分析制度并形成总结报告有效性：抽查4天的抄表记录统计表、每月有能耗分析报告1、 所抽查抄表记录统计表,如有1处不全；2、 未建立每月形成总结报告均为不合格10。9、动力配电柜互投装置手动、自动应转换灵敏，功能完好，指示正常，紧固接地系统,保证接地电阻值小于4欧姆,并定期检查月度100有效性：1、 抽查3个动力配电柜互

47、投装置,各指示灯完好2、 有检修、试验记录1、 所抽查动力配电柜互投装置手动、自动转换不能转换或指示有1个不正常的2、 记录不完整的为不合格10.10、电容补偿柜功率因数能手动、自动调节控制；补偿柜内接触器动作灵敏、放电电阻、熔断器可靠无损坏；补偿控制手动、自动切换有效；补偿电容壳体无膨胀，相间对地绝缘电阻大于0.5兆欧;功率因数不小于0.9；电容器组的开关掉闸后未查明原因不得强送季度100有效性：随机测试电容补偿柜功率因数调节控制装置，能手/自切换，自动状态下是否工作正常.补偿柜内接触器动作和放电电阻、熔断器有无放电现象和接触良好。有检修、试验记录。1、 有一个电容补偿柜功率因数手动、自动调

48、节控制装置故障2、 补偿柜内接触器动作不灵敏，放电电阻、熔断器不稳固有损坏未及时维修3、 补偿控制手动、自动切换有故障4、 记录不完整的均为不合格10.11、高低压配电柜内部连接螺栓无松动，无发热变色接线;仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好无损坏无缺项；盘内装置无异常声响、无焦糊气味；配电回路标识清楚准确月度50%有效性：1、 抽查3台高低压配电柜内部连接螺栓连接有无打火；2、 接线有无发热变色；3、 仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯是否完好无损坏无缺项；4、 盘内装置有无异常声响、焦糊气味；5、 配电回路标识是否清楚准确1、1处配电柜内部连接螺栓连接松动2、盘内装置有异常声响、焦糊气味3、

49、配电回路标识不清楚准确的均为不合格10。12、高压继电保护装置应灵敏可靠，电气操作工熟知各种继电器信号性质月度100有效性：1、检查高压继电保护装置是否灵敏可靠2、现场询问值班运行电工各种继电器信号性质1、 高压继电保护装置有故障未及时处理和记录的2、 配电值班人员不能全部识别各种掉牌信号性质的均为不合格10.13、定期切换应急电源主备电源和末端双路电源互投开关季度20有效性：1、 检查定期切换应急电源主备电源和末端双路电源互投开关的记录2、 测试1处应急电源主备电源或末端双路电源互投开关是否能正常切换1、 项目无定期切换应急电源主备电源和末端双路电源互投开关的记录2、 任意有一处应急电源主备

50、电源和末端双路电源互投开关故障并未制定维修计划均为不合格10。14、高低压配电应急保养应严格按“四措”-停电、验电、装设地线、悬挂标识和装设遮拦;“六制工作票制度、工作交底制度、工作许可制度、工作间断和工作转移制度、工作终结和送电制度执行月度50%有效性：查看最近一次倒闸操作票，检查倒闸操作票填写的具体操作内容，需符合标准未按标准要求作业的的为不合格10.15、工程部应安排每年对动力配电箱进行检查、保养，每年对照明控制箱进行进行巡检、保养，保养内容应包含:（1）控制屏的测试；(2）仪表数据校验、显示正常、固定可靠,各保护装置如漏电保护（周期以设备说明为准）；（3）继电器、交流接触应无噪音、无过

51、热、触点完好；(4）控制回路压接良好,标号清晰，绝缘无变色、老化;（5）指示灯、开关转换测试灵活,状态明确月度50有效性：查看动力配电箱保养、巡检记录，维保内容是否包括：控制屏的测试，仪表数据校验、显示、各保护装置如漏电保护(周期以设备说明为准、继电器、交流接触，控制回路压接、标号清晰、绝缘是否变色、老化，指示灯、开关转换测试灵活,状态明确1、 维保计划中维保项目与服务标准相比缺项的；2、 抽查记录、检测表10份3、 有4份不符合服务标准要求的4、 现场发现2处与维保记录不相符的5、 发现2处动力配电箱及照明配电箱等有损坏,且无维修计划的均为不符合10.16、每年对防雷系统进行一次年检：房屋本

52、体的防雷设施接地电阻值不大于10欧姆，当机房接地与防雷接地系统共用时，接地电阻小于1欧姆；引下线、屋顶避雷网线、中性点接地,设备层的避雷带、避雷网无脱焊，如有生锈,用银粉修复年度100有效性:1、 查项目是否有最近1年防雷系统年检记录（年检报告）2、 查看避雷设备是否有脱焊、生锈等现象1、 未进行防雷检测，检测不合格未整改的2、 避雷设备有脱焊、生锈，且无维修计划的均为不合格10.17、景观照明根据实际季节、气候、时间对景观照明的控制开放,室外用电应保证用电安全性，并保障漏电保护完好，无破损线路月度50有效性：1、检查景观照明控制文件2、查看设备设施启停时间表 3、查看现场室外用电设备是否完好

53、1、 未建立景观照明控制性文件的2、 设备启停时间记录与控制文件不相符的3、 室外用设备漏电保护有破损现象，且无维修计划的均为不合格11、发电机11。1、酸性蓄电池经常保持在浮充状态，每半年做1次充放电保养;电池端子绝缘良好，表面清洁无电解残液；电线绝缘完好无锈蚀;充电状态不允许开盖，电池电压应保持24伏28伏之间，电解液比重应为1。27-1.29克/立方厘米，电池液位应存于极板10-15毫米范围，蓄电池检查应禁止明火月度100符合性：建立发电机房管理制度，并制度上墙有效性：1、 查看近1年对蓄电池进行的每半年蓄电池进行1次充放电保养是否有记录存档，现场检查蓄电池状况。2、 查发电机是否定期进

54、行测试、记录，发电机处于正常工况;3、 现场查看高配室、应急柜和发电机等5处酸性蓄电池电压、电池端子绝缘和电线是否完好，表面清洁是否清洁,接线柱有无锈蚀。充电状态是否开盖4、 查外来人员登记表、房门锁、钥匙管理、机房门禁警示标示是否齐全1、 任意有1处酸性蓄电池电压低于正常电压、电池端子绝缘差、电池表面破损、表面清洁有电解液或大量灰尘和电线绝缘损充电状态时是开盖2、 每半年未对蓄电池进行1次充放电并无保养记录均为不合格11.2、发生停电事故后，15秒内启动发电机(特殊原因不超过5分钟），恢复送电后发电机自行停机 季度100%发电机延时启动在市电停电后 5分钟（特殊困难不超过15分钟）内发电机未

55、启动的均为不合格11.3、制定发电机房管理规定和外来人员登记制度，房门平时应上锁，钥匙由专人管理，未经许可非工作人员严禁入内月度100%查外来人员登记表、房门锁、钥匙管理、机房警示标示是否齐全如有2项不符合要求视为不合格11。4、发电机设备:（1)内燃机、减速箱、启动马达、发电机润滑良好；润滑油泵管线接头阀门无泄漏； 发电机、柴油内燃机，润滑油泵、启动电机，无异常声音、异常震动；柴油发动机转速稳定；发电机输出电压符合标准要求;（2）制定发电机补充柴油管理规定，备用柴油量保持在容器容量的80%或确保电机连续工作2小时的储备油量，在柴油保质期到期前,应妥善处理储备的柴油；柴油间采用的电器应为防爆型

56、电器；（3)水冷式发电机,冷水箱水量保持在容积的80以上，四滤应按计划定期更换； （4）发电机长时间运行的时候，负载率不得高于90；以额定功率运行时，油箱储存油量不超过8小时使用量；（5）发电机接地可靠,噪音污染已影响到租户办公的发电机房应有隔降噪音措施；正常情况下，平时发电机转换开关应置于自动启动状态；每两周启动试运行一次，每次运行时间为15分钟，并将保养记录存档；(6）定期矫正时间控制器；（7）每次使用发电机均须做好运行记录年度20%符合性：发电机设备维保计划有效性：查看发电机房管理规定中的具体内容是否按照以下内容完成：（1）内燃机、减速箱、启动马达、发电机润滑良好;润滑油泵管线接头阀门无

57、泄漏； 发电机、柴油内燃机，润滑油泵、启动电机,无异常声音、异常震动；柴油发动机转速稳定；发电机输出电压符合标准要求； （2）备用柴油量保持在容器容量的80%或确保电机连续工作2小时的储备油量；柴油间采用的电器应为防爆型电器； 查四滤更换记录（3）水冷式发电机，冷水箱水量保持在容积的80%以上，四滤应按计划定期更换;（4）查发电机测试记录，现场查油箱储油量(5）发电机接地可靠,发电机房的隔降噪音设施完好；正常情况下，平时发电机转换开关应置于自动启动状态;每月试用行两次，每次15分钟，发电机的运行记录完整（6）查时间控制器维保记录（7）查发电机运行记录 如有3项不达标视为不合格 11。7、供配电

58、房及发电机房应配备气体灭火系统，并定期检测年度20%有效性：查看是否有气体灭火系统，气体灭火系统检测记录1、无气体灭火系统2、未提供气体灭火系统检测记录，均为不合格12、电梯管理12。1、有对讲系统的须保证对讲系统正常使用，对讲系统应可与桥厢内对话年度20符合性：1、 电梯维保计划、合同，电梯检测相关记录2、 是否建立电梯应急预案有效性:1、 抽查2部现场电梯对讲系统2、 查看现场，电梯看轿厢内是否贴有年检合格证明、维保合同是否完备,是否在有效期限内3、 查看电梯机房巡视记录表维保报告、应急预案演习记录4、 抽查2个电梯机房看其门锁是否完好，防雨措施是否坏损，如坏损查看是否有维修计划5、 现场

59、提问2名相关工作人员是否知晓应急预案6、 现场抽查感受2部电梯运行是否平稳,开关门是否有异响,舒适感是否良好;平层误差是否在正常范围；轿厢通风、照明是否良好;电梯从启动到平层有无异常震动、冲击以及异常声响7、 现场查看2处重梁和吊钩上是否标明最大允许负荷；电梯底坑是否有效的防水与排水控制措施；8、 现场抽查2个电梯机房并用噪声仪测量现场噪声看是否符合标准并与电梯机房巡视记录载明的记录相符9、 现场如有电梯维修情况,检查是否有维修标识10、 查电梯维保方资质，查最近两个月的电梯保养手册，并由持电梯安全员证件的管理人员签字；每月至少对电梯机房设备进行1次保养、清扫并进行记录存档11、 电梯门导轨、电机、轴承、锁钩、臂及各滚轮机械部分是否灵活转动，润滑良好，测试限速器动作是否灵敏可靠,润滑良好。12、 现场抽查一台电梯轿顶、机房设备、井道设施和底坑无杂物、油污或积水；轿厢顶部对重侧防护栏；井道内照明13、 现场抽查一台电梯电控部分继电器接触器触点是否接触良好，有无积碳和熔焊现象。控制盘、各种开关、按钮、蜂鸣器、电铃、对讲，指示灯、照明有无缺损,是否工作正常,灵活可靠；接线端子是否压接牢固;导线编号是否清楚无误，电梯轿厢内视频监控是否缺失部件、是否无视频图像或视频图像不清楚电梯内轿箱内电话与中控室对讲不正常为不合格（正在维修过程设备需要有标识提示)12。4、制