上海市金山区房地产市场研究

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1、金山区房地产市场研究2011年1-5月撰写人：吉湛江一、 上海市1-4月房地产市场整体运行状况(一) 商品房成交情况政策稳定期内，市场供应量开始逐月上涨，开发商信心逐渐恢复。但成交量仍比较低迷，2月后每月的成交量均低于市场供应量，说明购房者仍受政策影响。成交均价仍在2万以上，政策对价格影响低于对成交量的影响。(二) 土地市场情况1月供应分析：供应商品房用地30宗，面积共1242799.2平米。成交分析：成交商品房用地20 宗，面积共1176719.7平米，总成交价为1344653 万元。结论分析：1 月上海商品房用地供应呈上升态势，环比上升41.4%，同比上升209.9%；商品房用地成交呈上升

2、态势，环比上升48.3%，同比上升8.6%。2月供应分析：供应商品房用地4 宗，面积共134600.4 平米。成交分析：成交商品房用地22 宗，面积共613465.2平米，总成交价为738513万元。结论分析：2月上海商品房用地供应呈下降态势，供应土地13.5 万平米，环比下降89.2%，同比下降48.7%；商品房用地成交呈下降态势，成交土地61.3万平米，环比下降47.9%，同比下降68.4%。3月供应分析：供应商品房用地15宗，面积共60.21万平米。 其中，含住宅用途用地供应5宗，面积共15.55万平米，占商品房用地总供应面积的25.8%。成交分析：成交商品房用地16宗，面积共61.54

3、万平米，总成交价为86.31亿元。 其中，含住宅用途用地成交5宗，共14.30万平米，占商品房用地成交面积23.2%，成交金额达24.75亿元。结论分析：3月上海商品房用地供应呈上升态势，供应土地60.21万平米，环比上升347.4%，同比下降5.9%；商品房用地成交呈上升态势，成交土地61.54万平米，环比上升0.32%，同比上升387.0%。4月供应分析：供应商品房用地15宗，面积共55.80万平米。 其中，含住宅用途用地供应8宗，面积共45.32万平米，占商品房用地总供应面积的81.2%。成交分析：成交商品房用地2宗，面积共3.74万平米，成交金额达8.05亿元。 其中，无住宅用地成交。

4、结论分析：4月上海商品房用地供应呈下降态势，供应土地55.80万平米，环比下降7.3%，同比下降56.2%；商品房用地成交呈下降态势，成交土地3.74万平米，环比下降93.9%，同比下降75.6%。(三) 1-4月市场政策一览1月1 月14 日傍晚，中国人民银行宣布，从2011 年1 月20 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是2010 年1月以来，央行连续第七次上调存款准备金率。本次调整之后，大型金融机构存款准备金率升至19%，中小型金融机构升至15.5%。1 月23 日，住房和城乡建设部已经初步拟定了第三批执行“限购令”的城市名单。对于第三轮限购的城市，除在前两轮

5、中未执行限购的一线城市外，还将有大量成交较为活跃的三线城市登上限购榜单。住建部官员强调，房价上涨的较快的城市都应该根据情况，按照国务院的规定进行限购。1 月26 日，国务院召开会议，要求进一步调控房地产市场，各地要确定价格控制目标并向社会公布，二套房房贷首付比例提高至60%。会议确定的相关政策措施，简称“新国八条”。1 月28 日，上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法开始施行。房产税征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房。适用税率暂定为0.6%；应税住房每平方米市场交易价格低于本市上

6、年度新建商品住房平均销售价格2 倍（含2 倍）的，税率暂减为0.4%。2月自2 月9 日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25 个百分点。2011 年2 月9 日起，上调个人住房公积金存款利率。当年归集的个人住房公积金存款利率上调0.04 个百分点，由0.36%上调至0.40%；上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.35 个百分点，由2.25%上调至2.60%。2011 年2 月24 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。3月3月16日，发改委发布商品房销售明码标价规定，要求自2011年5月1日起，国内的房地产开发企业和中介服务机

7、构销售新建商品房时，实行明码标价。中介服务机构销售二手房的明码标价也将参照此规定执行。从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。3月28日，上海市人民政府办公厅公布本市2011年度新建住房价格控制目标的通知，上海市2011年度新建住房价格控制目标为：2011年度全市新建住房价格涨幅低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平，新建保障性住房面积高于商品住房面积，居民住房保障水平明显提高。4月自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相

8、应调整。从4月21日再次上调存款准备金率0.5个百分点，这是2011年内第四次上调，至此准备金率再次突破历史最高点，创20.5%的新高。上海市建筑面积计算规划管理暂行规定送审稿已正式出台，其中对开发商卖房送面积有多项规定，根据新规，当下流行的大阳台、大飘窗、大层高都将转为实际住房面积计算。二、 金山区商品房住宅市场研究(一) 市场综述2011年1-5月，金山区商品房住宅成交总面积为118628m2，成交总套数为1076套，成交均价为10051元/ m2。每月成交量价增减幅度情况月份成交面积环比增减成交套数环比增减成交均价环比增减1月10.00%2.70%7.20%2月-71.30%-70.00

9、%-6.20%3月124.00%94.40%7.20%4月44.00%68.60%-10.80%5月-22.90%-26.80%10.80%每月成交最低最高价格情况月份最低均价（元/m2）最高均价（元/m2）1月2679255202月4017168633月2289204764月3240187585月498123125综上所述，金山商住市场2月份是低谷期，从3月开始成交量有明显的回暖迹象，市场刚性需求仍是主力军，拉动市场量价回暖。阶段性价格向下波动主要受到中等价位新盘销售增加因素影响。(二) 各月成交情况分析1. 金山区商品房住宅每月成交量前5名1月份名次项目名称成交面积（m2）总套数总金额(元

10、)均价（元/m2）1宝华海湾城63465271895631113292红树林家园4054333621942589353万安世家华园25652625875797100884金域蔚蓝家园2346261994437085005韶盛金山湾家园24232527764669114582月份名次项目名称成交面积（m2）总套数总金额(元)均价（元/m2）1万安世家华园19371820010579103302金悦华庭（二期）1404171159277082543红树林家园1653131534736992864宝华海湾城82378590454104325龙泽园二期44165210507118083月份名次项目名称

11、成交面积（m2）总套数总金额(元)均价（元/m2）1御龙首府43572147158612108232金悦华庭（二期）1656201405601884883红树林家园2541202339206792064金域蔚蓝家园1675181471552487845张堰荣禄苑98310719579573224月份名次项目名称成交面积（m2）总套数总金额(元)均价（元/m2）1御景龙庭112751259044902980222红树林家园3271262971325990843万安金邸25152525954517103204金悦华庭（二期）1990241685866984745绿地蔷薇四季213018288624

12、04135485月份名次项目名称成交面积（m2）总套数总金额(元)均价（元/m2）1御景龙庭6483735408880483432金悦华庭（二期）2579302349100591083绿地蔷薇四季17981624554709136564红树林家园1773141671292394275御龙首府2714132895827410670百信观点：1. 以御景龙庭为代表的单价在万元下项目仍是市场销售主力。其中也存在部分因轨道交通利好而提前抢购的刚性和投资性客户群。2. 中等面积的户型接受度较高。3. 据调查，一室户的住宅销售情况不佳，主要原因是受到限购政策影响，使得客户更希望“一次到位”，过渡性质的房源

13、关注度降低。(三) 金山新城板块在售项目存量房统计项目名称首期开盘住宅总套数可售住宅套数金悦华庭（一期）2009-6-2236646金悦华庭（二期）2009-10-51013350宝华海湾城2009-8-81400152绿地金山名邸2010-9-11539407绿地金山名邸（A5-1地块）二期2011-1-277373红树林家园2007-9-161582167御景龙庭东区2011-4-23432227御景龙庭2009-4-1088732御龙首府2011-3-813688韶盛金山湾家园商品房2010-6-314421清风别墅（二期）2009-12-308637东门苑三期2011-5-114036

14、金山新城区B20地块海望龙泽园二期2009-10-2841235棕榈湾花园商品住宅小区(二期)16#、19#楼2010-8-2512624龙湾华庭2008-10-75307合计77661702(四) 未来2-3年潜在项目开发量序号项目名称所属板块住宅建筑面积住宅户数1金山新城区A20-2地块（水韵紫城北地块）金山新城490764662金山E25地块商品房项目（海鸥大厦南地块）金山新城221121约2203金山新城区A22地块（清风别墅北地块）金山新城72874约7004金山新城区A-4地块金山新城162172约16005金山新城区E7地块（金天地北地块）金山新城246726约24006金山区B

15、14地块（龙泽园北）金山新城19693012717海滨新城金山新城208513约20008金山新城E16东侧地块（蓝色收获南）金山新城283011059华丰格兰郡枫泾板块199920176510宝华盛世铂翠朱泾板块2779322911金山名都朱泾板块64000约40012始尚家园朱泾板块1269514113朱泾E1地块（汇都酒店东）朱泾板块8878676814枫泾镇I1地块（南块）枫泾板块103065约100015亭林镇亭升路东侧地块（亭升苑北）金山其他板块20000约20016张堰镇鲁堰新村地块金山其他板块5200044417朱漕公路南侧地块金山其他板块10149.8约100合计176412

16、1.8约13800合计总建筑面积176余万方，套数约13800套。(五) 未来潜在土地供应区域1. 金山新城火车站交通枢纽周边地块。规划有大型生活社区，包括SOHO社区，以及商业、酒店性质项目。2. 金山新城区北区有部分项目出现。3. 枫泾镇规划成国际商务城，预计有部分商业、办公性质的项目出现。百信观点：1. 金山新城板块目前在售项目存量房1700余套，按目前市场形势，供求关系属正常合理空间。但从待开发的潜在项目近180万方的供应量来看，未来的供求关系仍处于供大于求状态，在目前住房政策调控背景下，明年的普通商品房住宅竞争压力依然巨大。2. 本项目所在的新城北部区域未来供应量集中放大，项目入市时

17、机上需要谨慎选择，产品规划上需避免同质化，应形成差异化竞争，采用扬长避短产品及营销策略。三、 土地市场1. 2011年金山商品房住宅用地成交情况地块名称地块用途地块面积楼板价（元/平米）总成交价（万元）竞得人 成交日期亭林镇亭枫公路以南,亭升路以东地块商住22127.219217650赵文表2011-2-23亭林镇亭升路东侧地块普通商品房16581.440258009上海中冶轩和投资有限公司2011-2-23百信观点：1. 2011年上半年成交土地数量不多，说明目前市场待开发土地数量已接近饱和，政府合理控制土地指标，保证房地产市场健康运行。四、 可比性楼盘由于本项目属于商办性质，我们在市场上选

18、取乐类似项目进行调查。1. 童博园酒店式公寓性质：商业形态：1栋12层小高层，三梯26户，1-4层为商业，5-12层为酒店式公寓建筑风格：现代简约户型：37m2，70 m2，100 m2三种户型开盘时间：预计10月份装修：未定售价：预计15000元/ m2优势：近火车站；临专业市场；近海滩。劣势：户型设计不合理。2. 御景龙庭酒店式公寓性质：住宅形态：1栋小高层。建筑风格：现代简约户型：未定开盘时间：未定装修：未定售价：未定优势：大型社区内的酒店配套。劣势：近化工厂。3. 滨海新城酒店式公寓性质：商业形态：2栋小高层。建筑风格：西班牙风格建筑面积：近3万m2。户型：未定开盘时间：未定装修：未定

19、售价：未定优势：卫清路百联商圈内，商业配套佳，人流密集。五、 市场客户分析(一) 金山区市场客户分析金山区各板块客户主要构成：金山新城板块：基本上为本地客户及周边乡镇导入人群为主，刚性需求占绝大多数，兼有投资客。朱泾板块: 朱泾本地客户为主，周边农民进城为辅，自住、投资兼有。枫泾板块：本地自住客户为主，少量投资客。金山其他板块：项目所在区域自主客户。百信观点：(一) 本项目客群定位本项目吸引客户四大卖点：1. 精装修高品质、赠送面积高得房率，小户型低总价，性价比高。2. 投资性价值较高。3. 商办性质不受限购限贷影响。4. 距欧尚超市及龙轩路商业街三百米，享受商业配套。本项目首次置业应当占据相

20、当比例，从以往该类物业购买客户来看有相当一部分为首次置业或首次投资的消费群体。从区域消费来看，项目的主力消化群仍然来自金山新城区及附近城镇，多为改变居住环境或原居住家庭衍生分化产生的购房需求。收入较高的外地来上海工作者或金山本地中产阶级，要解决基本的住房需求，又承担不了市区公寓房的高额房价，不得不向郊区转移，对交通、品质、性价比有要求。(二) 本项目客群需求点：1. 周边行政办公区公务员高端品质自主及投资需求。2. 区域各有实力企业办公、居住需求。3. 追求轨道交通“5+2”生活模式的市区客群。4. 市区向金山辐射客群，包括养老、青年人置业、投资客等。5. 受限购、限贷影响不能购房群体。包括外

21、地在金山无社保人群、已拥有一套以上住房家庭等。小 结：客户定位归纳l 需求角度：本项目以投资性客户为主，自主办公需求客户为辅。l 客源角度：以当地客群为主，兼顾市区“溢出”人群和外地在金山置业人群。l 本项目的客源选择空间较大，整体为中等收入群体，在此中间又有一定需求上的细分，划分为需求型和投资型两个群体，这要求我们在销售过程中要达到两个群体的统一，在推盘节奏和推广手法上要根据不同的针对客户进行紧密调节。六、 市场机会(一) 轨道交通22号线2011年建成通车金山支线线路将改建成轨道交通22号线，今年可望通车，届时从上海南站到达上海南站来往与金山新城只需半小时。22号线沿线设有金山新城枢纽站、

22、阮巷、亭林、叶榭、闵西、新桥、春申、莘庄、上海南站等9个车站。(二) 轨道交通22号线引爆金山新城RBD概念随着轨道交通22号线枢纽车站建设，金山新城RBD的概念应运而生。RBD（Recreational Business District）可译为“旅游商务区”或者“游憩商务区”。城市RBD是指城市内集中布置饭店、娱乐业、特色产品和信息咨询等商业及服务设施的功能区。金山RBD定位：上海西南门户、新城副中心、滨海RBD，依托上海中心城区及金山湾城市群，大力发展滨海旅游度假、休闲娱乐、会议会展、商务办公、文化艺术、滨海居住等多功能于一体的滨海游憩商务休闲区。功能上与金山新城主中心功能互补，体现滨海

23、特色，提升金山的功能地位与城区形象，提供更好的投资环境，共同服务金山及周边区域。RBD范围内用地控制规划(三) 金山工业区北京联东地产U谷项目上海首个产业综合体联东U谷正式落户金山。金山联东U谷总占地1700亩，一期占地约400亩，总建筑面积约25万平方米，依托天然水景资源、组团化布局，打造生态低碳产业综合体，面向2.5产业集总部办公、生产研发、产业定制、中试生产四大标杆产品为特色，同时助力企业运营发展，构筑5大专业服务平台，打造研发孵化服务、专业咨询服务、信息平台服务、园区窗口服务、物业保障服务，为企业提供手续代办、政策扶持、人力资源、统采统购四个增值平台，引进国内外资深认证、外贸、咨询、法

24、律、会计、设计、广告、信息、物流、金融、教育培训、租赁、会展等专业化机构，为入驻企业提供有针对性的保姆式服务。金山联东U谷以新能源、新材料产业为特色，建成后，将协助金山工业园区实现第二、三产业的匹配和互动，形成业态聚合、功能聚合和资源聚合，成为金山提高产业档次、拉升区域经济、塑造城市形象的重要推动力。三大机会综合影响分析图外来人口导入提速轨道22号线l 住房需求增加l 住房要求提高l 城市配套改善l 地产开发热点l 第三产业增长l 市场认可提高城市功能完善，宜居性提高新城区滨海RBD区域产业转型，就业环境改善联东U谷七、 百信观点总结1. 政策压力对区域房地产影响力保持一定强度，各开发商谨慎入

25、市，控制推盘节奏，短期内市场供求比较平衡。本项目由于受政策影响较小，在住宅调控期内入市机遇较好。2. 金山新城仍是当地人购房主要区域，本项目地处热点板块，市场关注度较高，但地块小环境氛围缺乏，与龙轩路商圈存在一定脱节，需要在小区内环境及配套上加以补足和改善。3. 未来2-3年，市场供应量加大，竞争压力明显增加，本项目应尽早入市，降低风险。4. 轨道交通和城市RBD建设的利好势必带动区域房产消费和城市配套条件，目前市场普遍看好新城板块，建议本项目把握好此市场机遇。5. 本项目开发周期内将遇到性质类似的三个主要竞争对手，为有利于后期销售，强烈建议前期产品规划、定位；户型设计；功能配套；景观设计等方面加强投入。6. 产品建议方向： 增加小户型比例，目的控制总价，同高品质大盘相比用低总价竞争。 增加赠送面积的户型设计（未来政策或不允许偷面积户型设计），尽早报批报建，以防政策变化，送面积产品今后的稀缺价值将提高，对本项目是利好消息。 部分房源精装修，实现拎包入住。 完善智能化系统配套，形成特色卖点。 增加社区高档次功能性配套，如洗衣房、便利店等设施。- 22 -