池州杏花村文化园策划 推 广案

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1、池州杏花村文化园 策划推广案一、项目前期市场研究与策划阶段（一）市场调查1、池州市宏观环境分析（1）人文及地理环境分析池州市位于安徽省西南部，长江下游南岸，东连铜陵，南接黄山，西邻江西，北濒长江，辖贵池区、东至县、石台县、青阳县和九华山风景区以及省级池州经济技术开发区，国土面积8272平方公里，人口156万。文化积淀深厚 自唐武德四年（公元621年）设立州府建制以来，池州已有1380多年历史，其间人文荟萃，佳话连篇。唐代大诗人李白曾经三上九华、五游秋浦，写下了数十首赞美池州山水的不朽诗篇；晚唐诗人杜牧在任池州刺史时写下的清明诗，被后人称作千古绝唱，也使池州杏花村名播青史、蜚声中外；此外，还有陶

2、渊明、白居易、苏轼、王安石、包拯、文天祥、岳飞、朱熹、陆游、李清照等许多文人雅士也曾徜徉在池州山水之间，留下了数千首脍炙人口的诗作，被称作“千载诗人地”。以佛教文化为特色的九华山，千百年来，古刹林立，飞阁流丹，香烟缭绕，修持佛法，享有“莲花佛国”之称。始于母系社会的贵池傩戏被誉为“戏剧活化石”。生态环境优美 池州地处暖温带与亚热带的过渡带，气候温和湿润，年平均气温16左右，年降雨量约1500毫米；山川秀丽，地形多样，南部是丘陵山区，北部是长江冲积平原，襟江带湖，江河湖泊错落有致，山光水色天然成趣。境内有二处国家级自然保护区，一处是被誉为"中国鹤湖"的亚洲重要湿地自然保护区升

3、金湖，一处是有着"华东动植物基因库"之称的国家级野生动植物自然保护区牯牛降，此外，还有九华山国家森林公园以及多处省级自然保护区和省级风景名胜区。全市森林覆盖率达到56%以上。区位交通良好 池州境内有长江黄金水道160公里，沿江达海，承东接西，是长江经济开发带的重要组成部分。紧邻长江三角洲，有利于承接经济发达地区的产业转移。池州港是长江干线重点港口之一，现有码头泊位17个，可常年停靠5000吨级船舶，目前年吞吐量达300万吨，为一类开放口岸；贯穿池州的东接上海、西连武汉的沿江高速公路和北连合肥、南通杭州的合黄高速公路已经开工，东接上海、西达重庆的沿江铁路大动脉的铜九铁路安徽段

4、也已经开工，连接安庆与池州的安庆长江大桥也于2004年底建成通车，加之正在筹建的九华山旅游机场。物矿资源丰富 池州自古就有"江南鱼米之乡"之称，盛产水稻、棉花、油料、竹木、茶叶、蚕茧、中药材等农产品，是国家重要的商品粮、优质棉、出口红茶、茧丝绸和速生丰产林基地，特种水产品养殖和畜禽饲养也初具规模。野生动植物资源种类繁多，仅中药材就有1300多种。已探明有工业开采价值的矿藏40余种，其中铅、锌、锑、锰等有色金属矿产储量居安徽省首位，金、银储量可观，特别是石灰石、方解石、白云石、石英砂等非金属矿产更是得天独厚，不仅品质优，而且储量大，开采方便。旅游特色鲜明 闻名遐迩的九华山是国

5、家级山岳型风景名胜区，自然景色秀美，同时有着灿烂的佛教文化，是中国四大佛教名山之一，且在寺庙、僧尼的数量上居冠，特别是自唐代以来已有15位大德高僧和比丘尼修成不腐之身，成为海内外佛教史上的奇迹，正成为国际性佛教道场。省级风景名胜区齐山-秋浦仙境、大历山、溶洞群、大峡谷等自然景观和珍贵的贵池傩戏、杏花村等人文景观，各具特色，引人入胜。境内的国家级和省级自然保护区也正成为森林旅游、生态观光、漂流探险、科学考察的新热点。池州较为出名的旅游景点还有齐山、四岭风景区、万罗山、大历山、大王洞、蓬莱仙洞、慈云洞、鱼龙洞、千古杏花村、黄岩大狭谷等著名风景名胜区。经济蓄势待发 池州是一个年轻的城市，各方面的发展

6、潜力很大。我们将发挥比较优势和后发优势，依托丰富的矿产资源、旅游资源、生态资源，把招商引资作为经济工作第一要务，优化环境，改革创新，加快发展。（2）宏观经济发展状况2006年的统计资料表明，池州市在今年前10个月中，工业经济呈现强劲上升态势，增加值增幅和产销率始终位居安徽省前列。近五年的统计资料表明，池州市国内生产总值年均增长10%，财政收入年均增长201.8%。2005年，全市经济实现三大突破：国内生产总值突破100亿元，达到110.2亿元，比上年增长13.3%；财政收入突破10亿元，达到11.8亿元，增长31.2%；外贸进出口总额突破一亿美元，增长51.4%，综合经济实力跨上了一个新的台阶

7、。2006年111月份，全市规模以上工业完成增加值22.77亿元，同比增长25.2%。工业生产比较明显的特点有：重点骨干企业推动作用较为显著。前11个月我市26户重点骨干企业完成工业总产值41.37亿元，同比增长30.9%，拉动全市工业增长19.4个百分点，成为推动全市工业较快增长的中坚力量。工业行业“增多减少”。在30个工业行业中，有26个行业实现增长。其中纺织、化学、水泥制造、有色冶炼、电力生产及供应五大支柱行业完成工业总产值48.21亿元，占规模工业比重达71.7%，同比增长34.4%，五大支柱行业的较快增长对全市工业的增长起到了积极带动作用。111月份，全市固定资产投资完成75.87亿

8、元，同比增长26.5%，增幅较三季度回升了6.6个百分点，投资总量已超过去年全年。111月份，全市城镇居民人均可支配收入达8345元，同比增长15.2%。同时，工薪收入也得到大幅提升，111月份人均工薪收入为5492元，同比增长16.1%。111月份，全市社会消费零售总额累计实现41.14亿元，增长14.5%，增幅比去年同期高1.5个百分点。支出中，交通和通信支出增长最快，同比增长31.6%。A、居民收入和消费情况2006年，全市社会消费零售总额累计实现41.14亿元，增长14.5%，增幅比去年同期高1.5个百分点。支出中，交通和通信支出增长最快，同比增长31.6%。据抽样调查显示，2005年

9、末城镇居民人均住房使用面积21.5平方米；农村居民人均住房面积36.4平方米，比上年增加4.7平方米。此外，消费物价温和上升，居民消费价格总水平有所提高，但总体水平处于可控范围。B、利用外资情况利用外资各项指标大幅增长。1-10月份，全市实际利用外资4094万美元，其中外商直接投资到位1292万美元，同比增长26.6%；外商其它投资到位1984万美元，同比增长92.3%；对外借款完成818万美元，同比增长10%，利用外资保持了今年以来的平稳增长势头，各项指标均创历史最好水平。综上看来，宏观经济分析结论如下：一方面，池州已步入了快速发展阶段，人均GDP处于1500-2000美元，居民住房需求开始

10、大幅增长，房地产开始呈现快速增长的趋势。另一方面，池州社会消费品零售总额及人均可支配年收入逐年增长，居民强劲的消费力为房地产的发展奠定了坚实的基础。2、池州城市总体规划及本区域规划分析（1）池州市中心城区总体规划 池州市位于安徽省西南部、长江下游南岸。北与安庆市隔江相望，东与铜陵市、芜湖市毗邻，东南与黄山市交界，西南与江西省接壤。皖江南岸的中心城市之一；安徽省“两山一湖”旅游区北部的服务中心；省级历史文化名城；现代化的山水园林和港口城市。 A、城市规划 2000年池州市主城区的建成区内共有非农人口9.4万，常住农业人口约1万，总计10.4万。规划城市人口规模：近期（2005年）城市人口15万，

11、远期（2020年）城市人口25万。2000年池州市现状城市建成区建设用地面积为10.94平方公里，人均建设用地105平方米。规划城市建设用地规模：近期（2005年）城市建设用地15.84 km2；远期（2020年）城市建设用地26.33 km2（预留发展到30万人的用地条件）。人均城市建设用地为105.32m2。B、城市发展方向未来城区的发展用地选择的原则是内涵发展与适当外延拓展相结合，由内向外发展。具体说来就是以主城区为发展中心，进行主城区原有土地的再开发，充分利用原有城市各项设施，优化城市生活环境；同时选择合适的生态型开发项目，在工程条件合理的前提下，使主城区向白沙湖湖畔有一定延伸甚至向白

12、沙湖东侧进行跳跃式功能组团布点开发。在与白沙湖、齐山及杏花村控制区整体风貌协调的前提下，城市向南嵌入白沙湖风景区与杏花村风景区之间，并向城南火车站前地区发展。根据港口及用地条件，在江口开发临港工业区。大型工业项目及临港工业向江口区集中。 C、城市布局结构规划用地布局采用组团结构，按实际要求分为三个主要功能区：（1）以老城区为主适当扩展形成的主城区主体部分；（2）主城区外围东北部为江口临江工业区；（3）主城区外围南部结合铁路建设形成站前区。综合看来，各功能区相对独立完整但又各有侧重。主城区主体部分以居住和商业服务为主要职能，在城北布局一定工业用地，对西北区域原有工业用地进行功能调整和开发置换；城

13、南的站前区以居住用为主体，结合铁路车站流通功能布置少量工业与仓储用地，同时在站前集中布置商贸居住综合用地；江口区以港口建设和布置大型工业用地为主要目标，为大型工业项目的引进提供可能性，同时也布置一定的居住用地。利用杏花村风景区、齐山和白沙湖风景区的良好景观与生态优势，在规划布局中充分体现池州城市的生态特色，将山水生态绿地楔入城市建设用地中，形成开敞、优美自然的城市风貌。（2）城市总体规划分析结论近两年池州市按照总体规划进行大规模建设，城市空间逐步向“东拓、南进、西优、北延”，城市结构从单中心向多中心转变。城南的站前区以居住用为主体，结合铁路车站流通功能布置少量工业与仓储用地，同时在站前集中布置

14、商贸居住综合用地；经过分析城区的规划，我们可以看出未来池州发展区域主要集中在“两区”：城市东区和南区，从整体上提高池州的聚集力和竞争力。【重要思考点】池州的城市发展战略和实施必然使城市结构、产业结构、人口结构等发生翻天覆地的变化，而且随着居民财富的积累，这将使高端住宅的需求产生重大变化，如何准确把握豪宅客户需求的变化，打造适应池州市场的豪宅产品？本项目地处天下第一诗村杏花村，城市的重点建设区域，该如何利用天然的地理优势和资源优势，吸引高端客户的眼球？附：池州地块的划分表格 1 池州土地各级分布情况一览表土地级别分布范围区域内主要公共机构和商业网点东南西北一级地块东湖路翠微路秀山路以及虎泉路西5

15、0 米建设路50米红光市场，贵池中学，城关小学，市图书馆，城西小学，杏村文化商业街，苏果超市，中心汽车站，台州大市场，百岁大酒店，步行街，第二人民医院，桃园小区二级地块经三路，清溪河，青云路及九华山大道 人民路，清溪河，二中南侧及南湖沟一线秋浦西路，大公山，规划虎泉路及长江北路一线清风路，翠百路及纬三路一线安徽计生学校，第一人民医院，安徽省交通成人学校，气象局，杏花村中学，贵池二中，南门车站，商贸城，专业批发市场，广播电视中心三级地块经四路，九华山大道东面养殖水面一线纬九路，示范农场，清溪河，环城南路，白洋河及杜坞路一线环城西路及池口路一线沿江大道一线城北农贸市场，供销干部学校，东南湖农场，渔

16、场，市职业技术中心，西门车站，安徽省经贸学，池州师专，第三中学，池口小学四级地块平天湖西边大坝和齐山南缘一线齐山大道，环成南路及杜坞路一线秋浦河沿岸一线长江与秋浦河故道一线南湖小学3、池州房地产总体情况分析（1）政府对房地产的相关政策及调控A、预售监管2004年3月池州市房管局建立了商品房预售登记备案制度，结束了多年来池州市只对按揭房产备案的局面，建立了所有经批准预售的楼盘信息。同年7月报市政府出台了池州市商品房销售管理办法，明确规定多层建筑需施工至二楼封顶以上，小高层需施工至主体总层数三分之一以上，别墅需施工至主体封顶，才能办理商品房预售。B、建设监管自2002年起，房管局建立了房地产开发建

17、设合同制度，对开发项目的建设时间、建设范围、交付期限及配套设施等进行详细约定，督促开发企业成片开发、配套建设、成片交付；2003年又建立了开发项目巡查制度，对照开发建设合同每周巡查一次，并及时发布巡查通报。同时严格竣工验收备案，联合规划、建管、市政等部门成立竣工验收备案小组，对开发项目成片验收。C、面积监管房管局在房地产开发项目办理预售许可申请时，为其出具商品房销售面积审批书；在项目交付时为其出具面积测绘报告，严格面积审批，以杜绝销售面积短斤少两现象。D、住房保障体系在不断增加普通商品房供应量的同时，有计划地引导、培育中高档住宅小区，启动了池州市首个小高层住宅小区平天湖水岸花园建设。为解决低保

18、线以下特困群体住房问题，2003年兴建了廉租房，首批200套廉租房已于2004年交付使用，第二批298套即将交付。结合池州市头号市政工程清溪河的综合整治，在南门建设市政拆迁安置房，年内完成2.85万平方米的建设任务。根据市政府要求，将启动1000套经济适用房的建设。目前池州市正逐步形成以普通商品住房为主的三级住房供应体系。同时廉租房、安置房、经济适用房的建设对平抑房价、满足消费需求起到了一定的积极作用。（2）商品房交易情况2005年6月-2005年12月总成交额为27651.6万元，总成交面积为13.73万平方米，各类商品房总成交均价为2014.25 元/平方米，成交面积为13.73万平方米。

19、其中住宅类成交均价为1644.08 元/平方米，成交面积为11.84平方米。商业类成交均价为6464.22 元/平方米，成交面积为0.98万平方米。其它各类房屋成交均价为 2035.68 元/平方米，成交面积为0.90万平方米。表格 2 池州市城区商品方市场交易一览表2005年城区商品房市场交易情况一览表月份住宅均价(元)商业均价(元)其他用途均价(元)6月1587.813892.812381.987月1599.093567.81867.478月1619.465224.741596.139月1700.539290.671962.6310月1685.1813261.742461.8611月156

20、1.645163.802130.512月1721.045894.531909.31 2006年1月-2006年12月总成交额为 189,418.90 万元,总成交面积为 93.93 万平方米,各类商品房总成交均价为2,237.86元/平方米，成交面积为33.52万平方米。其中住宅类成交均价为1,934.80元/平方米，成交面积为:29.27万平方米。商业类成交均价为6,198.61 元/平方米，成交面积为2.31万平方米。其它各类房屋成交均价为 2,088.50元/平方米。成交面积为1.94万平方米。表格 3 2006年城区商品房交易一览表2006年城区商品房市场交易情况一览表月份住宅均价(元

21、)商业均价(元)其他用途均价(元)1月1822476809862027.282月1762.394827751997OO3月1698.204436301515834月1794.894924041686045月1918.92715889217976月2139.345766412541977月2025.406159852489558月2009246776912530159月18115051954921218310月2111016827723038411月21867763679219074312月20235832552217604结合以上的统计数据，我们得到这样的结论：池州住宅均价虽有起伏但总体向上攀

22、升，与2005年相比，房价增速较快。表格 4 2006年12月池州城区成交商品房面积一览表2006年12月成交面积(住宅)分布面积区间成交套数(套)成交面积(m2)比例80以下2130.690.22%80-1001029159.6714.01%100-12018219937.4433.59%120-14016321777.5236.69%140-160375271.338.88%160以上133072.385.18%结论：按面积划分，120-140平米户型面积为市场最畅销面积，占总成交比例的36.69%，面积100-120平方米销售182套，占总销售比例的33.59%。从成交面积来看，100-

23、140平米的户型市场承受能力较强。表格 5 2006年12月池州商品房成交金额一览表2006年12月成交金额(住宅)分布(元)价格区间成交套数(套)成交面积(m2)比例1000以下193.310.14%1000-1500687074.3910.82%1500-200026127784.6742.51%2000-2300949736.3314.90%2300-260012113840.5921.18%2600以上516828.5610.45%结论：按房价划分，房价1500-2000元是市场销售单价的主力；结合实际销售情况，销售单价达到2600元已属高档住宅系列，而这些高价楼盘的主力户型一般在12

24、0平米左右。4、池州市各区域房地产市场分析（1）城市中心区域烟柳园小区开发商：池州市远大房地产开发有限公司整合营销：润泰房产营销策划公司项目地址：翠微西路池州邮政旁边总建面积：约16300平米单价范围：均价2700元车位配比：地上停车位约25个 、地下有小型非机动车停车库、停车库每个售价约69千元/个主力面积：111平米面积配比：71.03，5%；100-110，65%；124.13，5%；130以上，25%销售率：74% 均价：2700元/平米层高：2.75/平米物业：青松物业公司 0.4元/平米外立面：三段式乳白色涂料、砖红色面砖、灰色天然石小区配套：24小时巡更保安、电子监控巡更、对讲机

25、、管道液化气、车位车库。周边配套：沿街商铺、中国电信、池州邮局、小吃部等。交房：2006年12 月底豪斯杏园开发商：安徽省豪斯房地产发展有限公司项目地址：池州市贵池区翠微西路247号（原贵池棉织厂地块）占地面积：总占地面积58.58亩，一期工程占地23.99亩，二期工程占地34.59亩总建面积：总建筑面积约为7万多平方米，一期总建筑面积33500平方米，共计9幢住宅楼和1幢商住楼单价范围：22182588元/面积范围：92-143平米主力面积：103-107平米销售率：约90%物业费：住宅0.15元/公共配套：物业管理用房，合同约定建筑面积102.94平方米，地点位于9#楼102室。社区用房，

26、合同约定建筑面积103.66平方米，地点位于6#楼103室。公共自行车库（摩托车）停车库，合同约定建筑面积1110平方米，地点位于5#楼、8#楼等底层。无其他公共配套设施设备。怡和家园开发商：池州兴济房地产开发有限公司项目地址：建设中路与青阳路交叉口占地面积：8000总建面积：17000，共4幢住宅，现售3幢，一幢商住楼暂时未开单价范围：住宅27282988元/，储藏室18002200元/日照间距：1：1.25物业费：住宅0.35元/，商业0.5元/ 结合该地区区位特点、环境状况以及整体开发布局情况，我们得出如下结论：此片区为池州主商业区，该区域生活配套设施比较齐全，购物、休闲都很方便。此区域

27、现售楼盘较少，由于处于商业区相比较价格偏高，均价在2700元/平米左右。（2）城东经济开发区：汇景国际花园开发商：池州市汇景房地产开发有限公司项目地址：九华山大道与百牙路交汇处总建面积：22万平米绿化率：40.5% 开盘时间：一期2003年1月，二期2004年10月，三期2005年5月。四期共150亩分两个组团开发，第一组团于2006年11月28日开始预约单价范围：三期售价2000元/平米2400元/平米 面积范围：90145平米 均价：三期均价2200元/平米物业公司及费用：金塘物业管理公司，0.4元/ 现售：四期中第二组团，但暂未开盘商业：面积有24.39、54、88， 其主力面积为54。

28、约114套商铺，售价在49005400元/。商铺开间3.64.2米，进深1416米，层高3.8米付款：住宅首付三成，商铺首付六成，贷款15 年规划：前期规划为多层、别墅及商业，四期规划有多层及五幢小高层小区配套：幼儿园、菜市、会所、景观、小型嬉水池 、对讲机、电子巡更、车位、车库宇成清溪半岛开发商：池州市宇成实业发展有限公司代理商； 尚品视觉文化传播机构项目地址：池州市九华山大道总建面积：8万平米占地：6.9万平米绿化率：40% 容积率：1.1开盘：元月10号单价范围：18602350元/平米主力面积:8090 平米面积配比：一期：85-88，69%；106，21%；109，5%；111，5%

29、 均价：2105元/平米现售：713号7栋层数：6层小区配套：水、电、管道液化气、可视电子门禁系统、宽带网、周界防盗监控、电子巡更系统、24 小时保安值班、全封闭物业管理、会所、幼儿园、公共自行车车库850平米、社区用房300 平米等。周边配套：近邻清溪河、眺望平天湖、毗邻清溪塔。交房：2007.7.30和泰星城开发商：安徽和泰房地产有限公司项目地址：清风路与东湖路交叉处总建面积：13万平方米占地：10万平方米单价范围：2056元-2700元/主力面积:120.67127.41 平米（共731 套现仅剩10 套） 低层9.84米进深车位面积：地上车库面积约1012 销售率：90% 均价：240

30、0元/ 楼层差价230元层数：30 栋多层层高：住宅2.9 米 商业3.9米 4.3米 5.8 米物业：金德物业管理公司 住宅0.35元/平米小区配套：冷雾喷泉广场、实验小学、大型中央水景周边配套：毗邻市民广场 、沃尔特大酒店、南靠区检查院、武警支队、消防支队。 交房：2007年4-5月开盘：2004年10月 河滨花园 开发商 ： 池州市牯牛降房地产开发有限公司全程代理： 江苏联盛房地产咨询有限公司总建面积： 20万平米均价 ： 2300元/平米小区配套： 周界防越及红外线报警系统、楼宇可视对讲机 、电视监控系统、电子巡更系统、远程抄表系统、车辆出入管理系统等智能社区管理系统。周边配套： 西至

31、清溪河、北至白沙河 、北靠葡萄园大酒店 。 结合该地区区位特点、环境状况以及整体开发布局情况，我们得出如下结论：城东区目前为池州高档楼盘集中地，是池州的政务新区。此区域内的楼盘品质较高，整体规模较大。现区域内除和泰、汇景等成熟社区外，河滨花园、清溪半岛及新城明珠（开工不久，售楼处还未装修好）等新盘的推出对池州房地产市场将产生很大的影响。随着此区域内楼盘的不断成熟，渐渐成为市民购房首选区域。（3）城西区杏花诗苑开发商：安徽省欧华房地产发展有限公司项目地址：安徽省池州市西门转盘杏花村古井文化园占地：720亩绿化率：53.3% 现售：一期108套别墅单价范围：29003600 元别墅 商住楼1800

32、2000元车位配比：别墅每户配车库 商住楼公用车位地下200平米面积范围:独户别墅272312平米 双联别墅217261平米销售率：60%均价：独户别墅3300元/平米， 双联别墅3000元/平米，商铺7000元/平米，商住楼1950元/平米物业：菲安物业，别墅0.5元/平米，门面0.6元/平米，商住楼0.3元/平米层高：商铺3.6米，住宅2.8米，别墅3.0米小区配套：车库、24小时保安值班、保洁、电子巡更、可视对讲机；区内有运动场、休闲乐园等。周边配套：周边有杏苑假日宾馆、沿街商铺、杏花农贸市场、西门车站、杏花村中学、黄公酒垆等。付款方式：首付住宅三成 别墅四成开盘：2006年5月26日结

33、合该地区区位特点、环境状况以及整体开发布局情况，我们得出如下结论：该区域开发楼盘较少，周边生活配套等不是很齐全。但从另一个侧面，我们发现，该区域拥有悠久历史文化内涵的杏花村原址，从“文化”这一关键点切入，结合皖南徽派建筑风格，可以出发出独具匠心的人文雅居。此外，开发程度低，也说明了该区域发展空间大。（4）城北区天都清华园开发商：天都清华房地产有限公司发展商：池州市天都清华园开发有限公司项目地址：长江中路与百牙路交汇处总建面积：20220平方米占地：小区规划用地6787.5平方米单价范围：2000元/平米2350元/平米车位：车库32个、公共自行车库（摩托车）停车库面积范围: 90120平米销售

34、率：销售完毕 均价：2175元/平米层高：2.9米物业：秋蒲 0.25元/平米层数：6层周边配套：池州三中、人民医院 开盘：2004年6月交房：2005年10月清风名苑发展商：天祥房地产开发有限公司项目地址：池州路89号总建面积：2.3万平米占地：22亩在建面积：14113平米单价范围：2168元/平米2688元/平米车位：地上车库每个面积为27 平米主力面积：101123平米销售率：90%均价：2428元/平米层高：2.9米物业：华宇物管，住宅0.35元/平米，商业0.4元/平米小区配套：对讲机、电子巡更、车位、小型休闲广场、休息亭、沿街商铺等。外立面：灰色面砖周边配套：学校：池口小学、贵池

35、三中；医院：人民医院、百信医院；公园：百荷公园。开盘：2005年12月交房：2007年元月6日结合该地区区位特点、环境状况以及整体开发布局情况，我们得出如下结论：此区域楼盘属于中档楼盘，价格比较适中。在销售过程中，顾客也表现出很高的认同感。由此看出，适中价位、中档楼盘在池州顾客欢迎度最高，市场反应最好。 （5）池州房地产市场综合分析目前市场供应：城区主要集中在东城和南城，主力面积在3、4房，面积100-140平方米；购房主力人群为私营企业主、公务员、高级白领、工厂的中高层管理人员；未来1-2年产品供应：主要集中在城东区。随着经济开发区的发展，市委市政府搬迁，此片区内住宅项目的不断成熟，池州市民

36、对此片区的青睐日益增长。未来高端市场变化：继城东区之后，杏花村文化园片区将成为池州最具发展前景的豪宅物业集中区。5、消费者问卷分析通过大量问卷调查整理分析，我们得出如下一些方面的结论：（1）以自用为主导市民购房主要目的以自用为主，多数购房者是为了有一栋自己的房子可以安居，其次希望能有一个可以居住也可以做生意的场所。（2）购房选择主要集中在城东区市民选择购房区域主要集中在城东区。作为池州经济开发区的城东区，近年来此片区内住宅小区不断增多，品质也高于城区其它楼盘，渐渐成为池州市民的购房首选。（3）购买客户群以做生意及公务员为主池州作为一个新兴的中小型旅游城市，市内各类工业企业较少，所以购房者主要集

37、中在做生意及公务员这类群体。（4）市场潜在需求旺盛以计划购房时间来分析：计划购买房子的人群占43%，暂时未定的人群占23%，无购房计划的人群占到34%，从这些数据表明现池州市民潜在购房需求比较旺盛。 （5）所能接受的价格范围在2000-2500元每平米 现有市场上楼盘价格均价主要在2300元/平米左右，从问卷数据分析，此价格在池州市民心中基本能够接受。（6）多层最受欢迎频数分析表明，中意多层的消费者占66%，高层占14%，别墅占7%，多层是置业者首选。这也与池州现有市场物业类型的供应相符合。 （7）三房是首选在单位房间的选择上，选择一房几乎没有，二房占28，三房占45，4房占18，复式占9%。

38、购房者主要选择三房单位为主，其次是二房，也有部分人选择四房及复式。 （8）理想购置面积希望购房面积的选择上，希望购置面积在80-100平米比例最高；其次是100-120平米，希望购置面积在60平方米以下的比例不高。与希望购买的房间数交叉分析表明，选择二房的购房者希望面积在80-100平米占比较大的比例；选择三房的购房者希望面积在110-140平米占较大比例。（9）中青年成购房主力军购房者的年龄25岁以下占3，2529岁占46，3035岁占31，3639岁占7，4045岁占7，45岁以上占6。购房者的年龄段主要集中在25-29岁之间，占46%；其次是30-35岁之间，占31%；显示年轻的群体是当

39、前置业的主要构成成分。（10）影响置业者购房的主要因素从调查的问卷统计的关注度来看，超过一半以上的置业者认为地理位置、交通、小区环境应该关注更多；其次近一半的受访者认为物业管理、生活方便、配套设施等因素也很重要。关注度排序为地理位置、交通便利、小区环境、价格、物业管理、生活方便、户型设计、朝向、学区、小区规模。 （二）市场机会分析杏花诗苑案位于杏花大道东侧。由“两路一河”所围，“两路”为318国道与杏花大道，随着池州城市的发展，318国道将外扩，现有的318国道为未来池州的西二环。“一河”为白洋河，白洋河为秋浦河的一个支流。本案在池州城区4个板块中隶属于城西板块。本项目处于天下第一诗村杏花村，

40、有着很深的历史文化背景。周边已建成杏苑假日宾馆、黄公酒垆等，基本可以满足项目业主的生活需要。我们在此运用SWOT方法对该项目进行评估分析。1、优势 规模庞大，720亩住宅之外，还有杏花村文化园，自成一 体，气势不凡，相对配套更易完整。 文化资源丰富：片区周围有著名的人文历史文化资源，可以从此点上进行深度挖掘。 景观资源优势突出：紧靠杏花村文化园的位置，是其它项目都不可比拟的，因此应将此做为主诉求点来进行。 市场空白点：纵观整个池州楼市，以历史文化作为主广告语的项目并不多，而此项目在这方面又拥有得天独厚的优势。因此我们建议将历史文化来做为主诉求点。 2、劣势 周边商业氛围欠缺：项目周边没有较大的

41、超市卖场，与杏花西街、秋浦商圈距离较远。 配套设施欠全：由于项目位置等因素，此处在各种商务、休闲、酒店等设施上缺乏有较高档次的设施。 在优势和劣势里只列举了可能会成为优劣势的各方面，其实其中各方面都是可以互相转化的，视项目的具体情况加以归类。优劣势一般着重于项目的实体问题。3、机会 池州房产城市边缘的需求在今后一段时间将呈上升趋势。随着城市的扩大以及置业观念的转变，城市边缘的房产需求日增。 目前在项目周边的楼盘销售多处于收尾阶段，这给本项目提供了一定的机会，有利于缓解目前的销售压力。紧靠杏花村文化园的绝佳地理位置，可以以生态自然为主题，迎合了现今大众对居住环境的要求。4、威胁 市场容量相对有限

42、，同档次楼盘的推出量巨大，缺乏足够的市场需求做支撑。 池州其它地方可能推出相关项目亦会对项目产生威胁，特别是经济开发区内楼盘会对本项目的多层产生威胁。由于池州城市面积并不大，房产的竞争体现在全市范围内。 （三）项目市场定位及建议项目总体定位分析鉴于项目本身在池州当地已经形成了一片徽派文化村别墅的氛围，且我国在2006年5月份，国土资源部下发了关于当前进一步从严土地管理的紧急通知，明确提出从 2006年5月31日起，全国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理，别墅用地再次叫停。很显然，此条例令的颁布使得别墅在池州当地已属稀缺产品，但同时别墅建筑因其本身容积率较低的问

43、题（本项目容积率仅为0.3）给开发继而带来的是资金投入大，回笼慢、利润低等一系列较为现实的问题。故我司建议在二期15万平米规划中将原有别墅的规划更改为多层建筑规划，带来的好处有：其一是让开发商的资金能快速的回笼，利润得到进一步提升。其二是目前池州市场多层住宅在售价上比较合理，适合居住的的人群面也很广，需求量也较大。其三是与别墅相比多层住宅可以提高土地的利用率，工期短，工艺简单。其四从人气上来看，多层相对别墅住宅人气比较旺盛，既可以带动本项目的商业，又可带动周边文化园相关配套，形成池州新的商业圈。本报告建议项目总体物业档次定位为中高档物业。让当地的购房需求者能切实的感受到在文化村别墅群落中的多层

44、住宅生活。鉴于市场及开发商利润考虑，别墅做为稀缺性产品，市场价格会持续走高，故建议三期继续开发别墅项目。项目形象定位分析 有了一期杏花诗苑别墅项目的成功销售，奠定了项目本身的定位。这里是杏花村文化园的顶极绝版别墅，这里的人们有着尊贵的身份，这里有着悠久的历史文化，这里有着完善的物业管理及配套设施，在二期多层项目推广过程中，项目的定位一定要符合目标客群的社会身份，让他们有种归属感，这里就是符合我身份的安家的唯一之选。杏花村文化园，全面开启池州绅士生活新标准每个人眼中的世界各不相同，绅士生活的标准却只有一种，在杏花村文化园，生活的主角永远是你！用心感受，你会发现，美好的生活才刚刚开始。贴心服务，让

45、生活琐事从身边走开杏花村文化园彻底颠覆了物业管理的概念，代之以极致的贴心管家服务，聘请业界知名的贴心管家任首席大管家，下设保姆和其他专业服务人员，让业主既可享受随叫随到的日常服务，自己的生活空间又不会被打扰。对绅士来说，真正人性化的服务，真正有效的节约生命成本，是很重要的，拥有池州最好的贴心管家服务，生活上的，一个电话，管家都会帮您安排好。项目价格定位分析 本项目总体定位为高质中档楼盘，我们建议将项目定位于高质中档盘为其市场空间，采用低开高走的方式，上市价格定位在22002300元/m?左右，均价控制在25002600元/m?。具体均价可根据届时实际情况来进行调整，低开高走的方式有利于适应市场

46、上扬的趋势。4、项目目标客户定位分析 在现代营销理论中强调对客户群体的研究，因此在确定本项目的目标客户之前有必要对池州市尤其是西郊板块竞争市场内的客户群体进行更加细致的分析，以便寻找最适合本项目以及最有可能购买本项目的目标客户。客户细分主要通过置业次数、置业用途来划分。以置业次数划分，可分为一次置业者和多次置业者；以置业用途划分，可分为实用型客户和投资型客户。通过调查研究，池州市房地产市场的各类型客户群体的特征如下：以置业次数划分 一次置业者的主要特征 收入较稳定，有一定积蓄，对未来有较好的预期； 年龄在2535岁之间； 追求实惠、实用、方便； 对价格反应敏感，偏好灵活的付款方式； 需求面积相

47、对较小，以平层或错层结构的二房或三房的物业类型为主，复式结构很少考虑； 决策较为慎重，需反复比较，有意向的楼盘会看二次三次以上。 二次及多次置业者的基本特征 事业较为成功，有较丰厚的收入及积累； 支付能力较强，对价格不敏感，不在意付款方式； 注重身份，对物业的档次要求比较高； 购房主要是为了改善居住环境或保持资金增值能力； 需求面积较大，喜欢较大面积的三房、四房、五房及复式单位； 对车位数量及方便性要求较高； 注重教育配套以及休闲设施，注重产品的质量以及发展商的信誉； 有相当丰富的社会阅历，有充分的市场信息； 注重物业的知名度以及市场口碑； 对现场环境氛围除非有较高的感染力，一般不为所动。 以

48、置业用途划分 实用型客户的行为特征注重因素置业行为特征价格反复比较，对市场价格反应灵敏，看重楼价折扣。地理位置及周边配套考虑地理位置是否优越，商业配套设施、公交设施、教育设施、医疗设施是否完善以及社区成熟度，物业档次和社会安全度等。物业质素考虑户型间隔是否方正实用，采光、通风、朝向是否良好，绿化率，装修标准及小区配套设施内容。 投资型客户的行为特征注重因素行为及心理特征投资目的主要用于短线炒作或长线投资，待价而沽。宏观经济环境整体市场投资氛围、银行利率和交易费用等因素会影响其投资决策。物业升值潜力规划好、商业气氛浓厚、成熟度高的地段所建物业会成为投资客的首选。物业租金回报率“月租供楼”还有盈余

49、的水平，对其投资最具吸引力。资金周转为使其资金周转及规避风险，倾向选择首期款较少、按揭年限高的物业。 通过访谈调查发现，在本区域置业的主导客户特征 主要消费对象以本地客户为主，本地客户占90%以上； 一次置业者以一般的工薪阶层为主，经济条件有限，选择中低档物业，购买面积在80 M2120M2左右的二房或三房，其中少量购买超过120 M2的住宅，价位一般在20万左右，大都采用按揭方式； 年龄在30-40岁之间的白领阶层置业者，大部分为二次置业者，他们大都选择中等以上的楼盘，这部分客户是先前集资分房的受益者，为提高自身生活品质而购买环境和配套相对较好的楼盘，价位在20-30万之间； 多次置业者一般

50、是在事业上较有成就，懂得享受，追求高品味生活的群体，他们需要的是一个高档或豪华型的物业，住宅面积要求比较大，要求带花园，周边环境和配套要特别好，一般购买面积需在200 M2以上，价位在40万以上的住宅。市场仿如金字塔，不但要瞄准金字塔的顶部，而更重要的是应瞄准金字塔的中部以下（即对准大多数的消费群体）就我们池州楼市的调查分析，市内大部分的消费者，最可接受的房价是20万到24万元之间，占四成左右；能接受20万元以下的消费者也不多；能够承受30万元以上的消费者就是金字塔的顶部了，本案的目标客户为20-30万元这一阶段。根据本项目的细分市场，本项目的目标市场应定位于中产阶级，进可攻，退可守。中产阶级

51、在现阶段的中国是一个新崛起的强大的阶层，购买力强，主导着消费的潮流，将影响中国未来的政治、经济、文化走向。中产阶级也是一个相当宽泛的概念，公务员、自由职业者、职业经理人、广告、文化、演艺、体育界人士、新闻、律师从业人员、国企、外资、合资、大型民企高层管理人员、私营业主等，都属于这一个阶层。根据项目在市场中的地位，其目标市场定位在28-45岁的中高级消费者更符合项目的特征。因此，本项目的主力目标市场是：28-45岁的成功或正在创造成功的人士。（四）项目建筑策略分析1、规划设计理念随着房产市场的日益成熟，消费者的眼光也越来越专业，现在的消费者注重的已经不是建筑本身，而是建筑所赋予的内涵，具体表现在

52、以下几个方面： 人性观以人为本不应该是一句泛泛而谈的空话，真正做到尊重人，尊重生命，并在具体设计中体现出来，这是一个居住区设计的最基本原则，归根到底，居住区的服务对象是人，具体而言，大到出入口的设置，人车分流设计，社区组团的可识别性、安全性，公共活动空间的设计等，小到商业设施的设计与布位，照明器具的位置与亮度，无障碍设计等方面均应贯彻这一原则，只有在这一基础上，才能真正体现出居住设计已不仅仅是为人们提供一个供居住的室内空间，更给人们带来的是一种真正舒适与愉悦的生活，一个真正自由的精神家园。对于 区内的安全性一定要十分的注意，是园区内业主人人安全，全家欢喜。 科技观随着社会生活的发展和科技的进步

53、，未来生活将给人们带来的是全方位的变化与世界同步的信息化，网络化生活将使人们的生活具有更强的时代气息，在规 划设计中则应敏感地预测这些变化给居住设计和人们的居住生活带来的变化，唯其如此，方能保证居住区的生命力和社区居民的生活质量。通过现代科技设施的设置，给业主带来高效的工作与生活情趣。 环境观小区内部环境系统的设计对小区居住素质和品味的提高以及楼盘推广来说，其重要性是不断提高并日益成为居住区卖点诉求的重要组成部分，在小区设计中应将环境意识提升到相当高度，而所谓环境，又有景观，植物配置，生态设计等分支，营造环境的目的既是体现其较高的实用价值，使环境与社区达到高度融合，也附着有一定的价值观、文化性

54、与生态性。通过借景与造景，打造自然生态园，使人与自然同呼吸，给业主带来健康的新生活。 2、建筑风格分析 在建筑风格上池州现在一般是以欧式和现代风格为主，同时随着房地产的发展池州房地产市场的建筑风格也是日趋多样化，就单纯在建筑风格的调查情况如下表：可以看出，现今市场上有一半左右的人对现代风格的设计比较偏爱。项目周边的也大多以现代风格的建筑为主。建议本案也采用现代风格的建筑设计，以迎合市场的发展方向，同时将中国传统的风格融入其中，形成一种全新的中国现代住宅。 项目功能分析和环境优化分析项目的规划设计要树立创新的城市景观意识，要体现个性、融入自然和艺术的设计。沿绿化长廊以及水道设置或以水面、或以绿化

55、、或以园林为主体的小区中心，强调“都市花园、诗意栖居”的健康自然生活模式。绿化长廊和水路通道是整个小区居民活动、文化交流和休闲的中心轴，围绕这个中心轴，各组团既相互独立，又相互交融连贯。沿杏花大道，包括小区若干人流密集的道路，布置步行商业街、配套公建及绿化带，这样既可充分发挥这段临街地段的商业价值，满足小区居民的生活需要，并且又隔离了道路带来的噪声对小区内部的干扰。我们建议以下原则应在设计中予以体现：A造型与环境相协调，强调空间的个性与可识别性，精致且注意细节。B提供多样化住宅设计，给客户提供一定选择余地。C单元入口可设入口门厅，提升居住品味。D为丰富立面效果，可考虑选用L型窗、八角窗，低窗台

56、等形式；外墙材料采用外墙砖和涂料，强调常规建筑材料的创造性应用。E建筑立面要强调文化内涵的体现，以大面积玻璃窗加色调柔和的外墙面，通常为浅色调，强调洁净、通透的效果，与绿化有机结合。F窗套、栏杆、连梁、门斗、台阶、阳台、空调板及护栏等在不影响使用功能的前提下有适当的变化，满足合理性、新奇性与趣味性。 G分户入口设计中应考虑到玄关设置的位置。H注重室内外空间的流动性，楼梯间及入户处的处理强调其人性化及私有化。I阳台以设于客厅为主，北向可设工作阳台。J在不影响风格的前提下，设计卧室及客厅可直接通过观景阳台连接，拥抱自然，享受阳光与绿地； K不同的户型有相应的差别，在统一的前提下讲究趣味性与生活气息

57、，随着规划布局平行展开，住宅造型也随之富有变化。注：一般设计原则，如洗手间干湿分离，储藏空间设置，客厅功能分区等在此处不再赘述。环境设计讲究继承和发扬中国文化传统，做到传统与现代结合，体现出高品位的艺术价值和观赏性，显示出浓郁的诗情画意，满足人们的精神追求、文化需求。 本报告建议适当地改变单纯强调“大手笔”的作法，注重均好性，最大限度地利用土地资源，降低环境设计成本。如采用中心绿化带，一改单调的一览无余式的平面设计；采用立体空间结构的设计手法，从小区道路的弯转回旋、透视以及视角的安排、空间的划分嵌套，给人以错落有致、步移景异的享受；即使不大的绿化空间，也带来融休憩、娱乐、交往于一体的共享空间；

58、小区的绿化不仅种草，更多的是植树栽竹，在树种的搭配上要极为精致，呈现一种立体感；其间点缀一些小品、雕刻、假山等，体现有引、有合、有开，整个环境洋溢着生机，给人以动静皆宜的美感。 为使本项目更具有特色和竞争力，整合推广时可提出几个数字化卖点的创新理念，如“三级庭院”、“四大文化组团”、 “五级绿化体系”、“六重智能化安防系统”、“七大园林造景艺术”、“八项售后服务保障措施”等等，层层引爆，制造轰动效应。关于“三级庭院”的设计理念建议 在中国的传统的居住理念里，庭院是一个核心概念，几乎所有的传统民居，都存在着邻里交往的空间，使所有居民都可以融入大庭院的生活中来，这是中国传统建筑近千年来积淀下的精华，以下为理念提示：一级庭院：是整个小区的集中休闲场所，分布有大型绿地、水面、亭台、楼阁、假山、奇石、曲水弯转流淌，为业主提供了丰富的活动交往空间和多样的观景平台。二级庭院：在小区的组团内部，设计半私密性的庭院空间，类似中庭，可建矮墙与外面“街坊”分割，内有灌木类植物等；石台、小径、月门、窗花，设计适宜的尺度，有四合院的味道，也是邻里交往最适宜的场所。三级庭院：住宅可做退台式设计，阳台使用270度观景阳台，部分户型采用双阳台，居室采用弧形子母飘窗，让居者在家中也可享受空中大花园。关于“以水为主题”的设计理念建议小区内以