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1、一、房地产开发商成立物业公司的作用（一）成立物业公司是对公司房地产开发价值链的完善物业管理系统作为房地产产业链中开发、建设、销售、售后服务的末端环 节，肩负着两个重要职能：其一是对房地产开发、建设、销售业务的支持，其 二是对业主提供物业管理服务。具体说来物业公司可以在以下方面发挥重要作用：为项目规划设计阶段出 谋划策；建设施工阶段的现场安全 管理；建设施工末期的开荒清洁；销售阶段 的样板房管理；销售阶段的售楼部、销售通道、人员车辆的进出管理；销售活动的现场管理等。甚至于负责园林工程施工、智能化工程施工等分项工程。（二）成立物业公司有利于维系客户、推广品牌、促进销售简单的说就是“海尔现象”在房地
2、产企业的应用。“海尔”产品的质量、 技术并不一定强于对手，但公众喜欢并接受“海尔”产品，究其根源，在于公 众充分信赖海尔的售后服务。区外万科、中海、金地等全国知名房企，区内有 荣和、保利以及盛天都有一批忠实“粉丝”，老业主再次臵业或介绍新客户臵 业的比例很高，就是房地产行业类似现象的体现。通过老业主再次臵业或带动 客户臵业，为在房地产市场疲软的情况下力争一个理想的销售业绩发挥了决定 性作用，同时可节约大量的广告开支。（三）把控接管验收关，避免不必要的损失接管验收是房地产产品的最后一道质量关口，物业公司接管验收物业可以 对开发商的施工质量形成致命影响。在验收各分项工程时，物业公司浑水摸鱼 会给开
3、发商带来损失及负面影响。反之，如果物业公司扮演好自己的角色，给 房地产企业带来的正面影响也是巨大的。二、市场现状（一）物业公司市场现状目前很多一流的物业公司都处于亏损状态，需要房地产公司的供养。在产 品同质化越来越严重的市场中，房地产公司通过成立物业公司为业主打造高品 质高品位的生活，可以快速抢占市场份额，建立起忠实的客户群，促进房子销 售快速获取丰厚利润。一些高端楼盘，为了彰显业主的尊贵身份，更是不惜成 本引入国际一线的物业 管理品牌做物业顾问。（二）市场盈亏平衡状况根据访谈调查了解，一般能较好满足业主要求的物业公司，纯住宅管理盈亏平衡线点不低于800至1000个住户，低于该 管理指标的物业
4、企业就有可能亏 损。品牌开发商的物业公司因为提供更多服务，往往会发生亏损。如保利每年 会搞业主联谊会、社群文化演出、业主感恩回馈等活动，其物业公司定位本身 就是不以盈利为目的，只是作为项目营销和推广的有效手段。物业公司属劳动力密集型的微利企业，盈利水平不高。经测算，物业公司 的成本主要来源于人力成本、税负成本以及公共费用支出，但随着项目的不断 成熟、入住率的不断提高以及各项费用按时收取，物业公司的盈利水平也逐渐 提高。对于品牌开发商而言，成立物业公司是必不可少的。这是公司布局房地 产价值链的必要条件之一，对于合理解决开发后遗留问题，节省营销成本，打 造优质的品牌具有积极作用。而且随着物业公司商
5、业物业占比的提高，物业公 司的赢利水平将会逐渐改善。三、物业公司趋势分析及定位（一）物业公司管理趋势随着国家宏观调控的长效机制逐步形成，房地产粗放、暴利的时代已经终 结。未来的房地产竞争将更加激烈，归根结蒂是软实力的竞争。客户买房更加 注重物业的配套服务。这将主要表现在几个方面：一是业主的需求将发生分化， 物业服务的创新功能将显得尤为重要，物业提供的服务越来越多样化、精细化、 专业化，不再是过去的注重保安和搞卫生。二是市场将逐步规范，市场准入和 退出机制将逐步完善，市场准入门槛将提高，而市场上的一些违规行为将会遭 到封杀直至被迫永远退出，只有品牌做得好的企业才有生存空间。三是品牌化 之路是物业
6、服务企业顺应经济发展的必然趋势，未来物业服务的竞争就是品牌 的竞争.品牌开发商成立专业化、规范化 管理的物业公司管理自己开发的物业是大 势所趋，要在房地产长期发展应顺势而为。(二)物业公司发展趋势在未来的发展趋势，物业公司不只负责管理和维护公司开发的各类物业， 同时适时向外延伸 管理其他相关产业，打造高档物业 管理品牌，作为配合公司 开展房地产营销的手段，盈利目标为在公司的支持下，为公司发展提供可持续 的现金流。主要业务经营模式如下：(1) 住宅物业管理模块为公司所开发物业提供专项物业 管理服务，如保安、停车场、保洁、维修、 房屋中介及销售代理等；同时，随着企业、机关等单位的后勤部门也将逐步走
7、 物业管理模式的进一步深化，物业服务市场空间巨大。(2) 商业物业管理模块1. 写字楼租赁：开展写字楼租赁业务。由物业公司与开发公司签订统一包 租合同，再由物业公司与各物业使用单位签订租赁合同；2. 写字楼酒店管理：日常写字楼酒店 管理，包括保安、保洁、维修、停车 场、客服管理等。(3) 绿化模块a. 苗圃基地：以现有的房地产项目为基地，建立储植基地，供应房地产项 目自用，条件成熟时推向市场；b. 绿化租摆：以写字楼办公室绿化租摆为主线，逐步拓展市场，条件成熟 时，拓展家庭绿化租摆业务。四、新趋势下经营风险及解决方法(一) 物业公司的门槛低、启动资金小，投资风险较小。物业公司最大的风 险来源于
8、经营风险。具体如下：1. 公司项目扩展与运营过程中承受着员工成本不断上涨，员工流动性大的 问题，导致公司运营困难。2. 项目入住率不高，业主拖欠物业费或者故意拖欠物业费影响公司正常运 营。3. 物业公司的好坏对企业品牌是双刃剑，如处理不好，会对开发商品牌有 负面效应，影响企业社会形象。(二) 风险防范措施：1. 资金上，公司每年可从销售收入中拨出一块资金支持物业公司的运转， 用以保证员工待遇、开展各种营销活动、更换老化设施。2. 管理上，重要岗位给予员工更好待遇，避免员工流动过大给公司带来的 负面影响。通过员工培训，加深员工对企业的认同感。3. 与业主开展互动活动，涉及业主切身利益的费用公开化，促进双方良性 发展
成立物业公司的作用
