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1、成都市别墅市场分析一、 成都市别墅市场发展第一阶段：掘金“金字塔”尖第二阶段：新富阶层崛起第三阶段：别墅市场黄金季节1992 年 1997 年1998年 2002 年2003 年 -2004 年代表项 目代表 项目代表项目风 格 雅 园 、园 首 山 庄 、成 都 花园 、锦绣花园、天府花园君 临 天 下 、锦 城 豪 庭 、河 滨 印 象价 位 6000-10000元绿 水 康 城 、翠拥 天 地 ,TOWNHOUSE消 费群 ： 金 字 塔 尖 、消 费 群 ： 成 都 的 本 土 新 富 阶层消 费 群 ： 中 产 阶 层暴 富 群 体目 特 点：花 园 、天府 花 园 的一 、 离,
2、具越 的地 理 位成 功售 , 引了 机置 和 自 然境 ;路墅 的 一 哄 而 起 , 在二 、 是有大的 开模 和 完 善机路 两 旁 , 南 洋 花的 生 活 配 套 , 如 : 泳 池 会 所 、 网 球园 、 巴 黎 花 园 、 超 市等 ;苑 但有 交三 、低 密 度 、低 容率 , 并能 根 据通源 的墅目 并每 一 个 客的 需 求行 菜式没 有得房 者 的服;可 。机路墅 开四 、楼距大 , 每都 有私 家 花的果 是 留 下 了 大 批园 , 和 大 面的化 配 套 , 能停的墅 和尾 楼放 两的 独 立私 家;, 成 都 的墅 楼 市 在五 、 秀 的物管理 , 体入 微
3、 的了 短 短 两 年 的服, 多 重 保 安施 以 及 保 障 居煌 后 从 此 一 蹶 不 振 , 重住 者 的 安全 和私 人 空;重 地摔 入 了低 谷 。二、 成都郊区别墅分布地理价 北环境价价位：项目定代表项庄、盛世成都别墅市 场西青城山东别墅带地理价值 ： 距市区 50 分钟车程环境价值：天下幽的青城山+ 森林 + 河流价位：从 2000 元 / 平方米 9000 元 / 平方米不等项目定位：主要是休闲度假和商务型别墅为主代表项目：高山流水、中国青城、天下青城、大连亿达别墅项目三、成都别墅市场消费群体暴富阶层别墅消费市场中产阶层20%的富裕阶层住宅消费市场四、成都别墅市场的需求分
4、析及供给分析南牧马山别墅带地理价值 ： 距市区30环境价值：起伏的山丘价位：以 35009000 项目定位：以休闲居家代表项目： 维也纳森林华成绿野牧歌、牧马山1、 年龄： 35-45 岁之间；2、 月家庭平均收入：1 万-23、 职业：企业高级管理人员主、股票经纪人、医生、艺人员、运动员、国家公4、 消费需求：新的生活方式空间感受；5、 消费态度：有二、三次置买房理性而挑剔；6、1. 供给分 析截止到 2004 年 4 月底，成都市共有21 个在售别墅项目，其中郊区占到了19 个之多，在售别墅的总体供应量达到128.8 万平方米，别墅供应户数达到8268 户，其中郊区在售别墅的总供应量为11
5、9 万平方米，别墅供应户数为7857 户。由此可看出，成都市郊区别墅为别墅规划主流。由图可看出，成都郊区别墅土地目前已推出3970 余亩，后期土地储备量为 5229 亩，储备量占整个规划量的57.6%，郊区别墅还有较大的发展空间，但后续土地储备不乐观。最近，博思房地产决策研究中心的别墅市场调查表明，成都及郊县具有别墅形态的项目总共53 个，目前亮相及在售别墅项目 48 个，已经开发 ( 目前亮相及在售别墅) 面积 3000 亩左右，其中面积在 150-280 平方米之间，总价在50-120 万元 / 套市场反映良好。从价格分布的供求关系来看，成都2004 年上半年市场上市供应的别墅量较多集中在
6、100 万 200 万元和 200-300 万元两个的价格段，分别占到了供应总量的35%和 30，较上年这一比例有较大变化；而总价在100 万元以下的经济型别墅和总价在 300 万元以上的豪华别墅分别为16和 19，前者较上年变化不大，后者有较大增幅，比例达8%。（详见后附的成都别墅市场户型结构一览表）2. 需求分 析成都目前约有人口1000 万，近期随着经济的发展以及成都市居民收入的提升，随着别墅居住理念的逐步深入人心，从而引发了成都本地居民的别墅需求热情。市场原因是经济型别墅的成熟， 刺激了成都部分中高收入家庭的别墅需求，而且这一趋势将成为别墅市场的主流。据有关数据表明，对于 300 到
7、600 平方米的别墅豪宅，成都一般每年仅需几百多套的市场吸引量，来自业界的资料表明别墅目前主要是境外客和外地客户购买，且多半用于自住，而面积以200 平方米以内为主，总价在一百万元左右的经济型别墅更受欢迎。通过社区的配套、建筑的表现、环境的营造、主题空间的突现，产生一种异域风情使得特定的目标人群产生一种强烈的归属感，从而在市场上形成较为强烈的需求。储备面积5使用面积397规划面积0面五、成都别墅市场户型结构分析而 远 郊 的 别 墅 市 场 对 于 该 区 域 目 标 客 户 群 的 消 费 水 平 远 远 弱 于 市 内 , 别墅 户 型 面 积 设 计 相 应 缩 小 , 同 时 户 型
8、面 缩 小 , 总 价 减 少 ; 这 一 来 能 够 扩 大 消 费群 。 二 来 有 利 于 该 区 域 的 别 墅 项 目 的 推 广 。项目楼盘地址开发商总建面方向户型区和贵馨城成雅高速收费站右侧成都和贵实业有限公司大丰2313花溪温泉（独栋）成都大花水湾宏志房地产有限公司4 万大邑1502花溪温泉（联排）成都大花水湾宏志房地产有限公司4 万大邑1002蓝色夏威夷人民南路沿线西侧迎宾大道四川宏城房地产有限公司12.8 万华阳8726利通 出水芙蓉华阳人民南路南延线天府大道四川利通实业发展有限公司13 万华阳丽山别墅龙泉环山路中天房地产开发有限公司龙泉2603阳光假日 B 区龙泉阳光城龙
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成都市别墅市场解析总结
