农村集体土地制度改革和小产权房问题研究以珠三角为例申报书终极版

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1、附件2序号： 编码： 广东财经大学第七届“挑战杯”大学生课外学术科技作品竞赛作品申报书 作品名称： 农村集体土地制度改革和小产权房问题研究 以珠三角为例 学院全称： 申报者姓名 （集体名称）： 类别：自然科学类学术论文 哲学社会科学类社会调查报告和学术论文 科技发明制作A类 科技发明制作B类 A2申报者情况（集体项目）说明：必须由申报者本人按要求填写；申报者代表必须是作者中学历最高者，其余作者按学历高低排列；申报者代表情况姓名性别出生年月学院班级 作品名称农村集体土地制度改革与小产权房问题研究以珠三角为例联系方式手机：其他作者情况姓 名性别年龄学历所在学院资格认定学院意见申报者代表是否为正式注

2、册在校的全日制学生（含本科生、研究生）。是 否（部门签章）年 月 日 B2申报作品情况（哲学社会科学类社会调查报告和学术论文）说明：必须由申报者本人填写作品全称探析集体土地流转小产权房交易（以珠三角为例）作品所属领 域 （ B ） A哲学 B经济 C社会 D法律 E教育 F管理作品撰写的目的和基本思路目的：伴随着中国大陆20世纪90年代开始快速推进的城市化进程和住房商品化演进，很多城市出现了以旧城改造、城中村改造、新农村建设的名义，通过乡村集体直接开发、乡村集体与开发商合作开发或者开发商协议租用集体土地后自行开发的方式，在集体土地上违规开发建设小产权房。小产权房不仅体量庞大，而且问题多，争议大

3、，已经远远超越了单一的经济或法律层面而上升为综合性的话题。我们探析集体土地流转小产权房交易问题，并以珠三角为例，并提出小产权房未来发展政策框架的建构。基本思路：阐明小产权房产生的原因、特点、以及和商品房的对比、现状等等；通过问卷和采访调查人们对小产权房的观点态度等等，并绘制成表格；考察、调研、搜集珠三角地区小产权房分布区域，主要以广州、深圳、东莞三个重点城市为主；了解珠三角地区小产权房规制的政策，主要以佛山、深圳、广州三个重点城市为主，并编成大年事表；最后探析小产权房未来发展政策框架的建构，如可引进房产税，物业税等等之类，可以尝试建构一套小产权房未来发展及其问题解决的框架有效规范小产权房开发与

4、管理。作品的科学性、先进性及独特之处首先，小产权房问题正在规模化生成并蔓延，逐步做成了一个大市场，其建设的数量、区域分布、市场需求都已经很庞大，具有深刻的社会影响力，成为了关乎国计民生的一个重要问题，因此探析小产权房交易具有必要性；其次，本文参考了大量的文献作品，如小产权房规制政策研究深圳小产权房商品化处理问题探究乡镇建设法律视野下的小产权房我国农村宅基地使用权流转问题研究等等；然后，在世联行房地产顾问实习中，从数据平台上得到了大量数据资料，关于珠三角的小产权房，向世联的策划人员了解基本的情况，以及大量的采访和问卷调查；接着，本文在分析了珠三角小产权房的发展情况后，探析了小产权房发展的思路，在

5、小产权该不该转正的问题上给出了我们自已的思考和想法，如开征房产税，物业税，完善我国土地二元制的土地制度等等，关于小产权房问题，请教了关于城市经济学专业，土地管路学专业的老师；最后，在新型城镇化发展的道路上，在推进社会主义新农村建设，促进城乡一体化的进程中，需要完善农村集体土地流转问题，本团队站在城镇化发展的视角上研究探析小产权房的交易。作品的实际应用价值和现实指导意义在珠三角区域，城市化进程的速度相对较快，水平相对较高，由此直接促成和造就了城郊和城中村的小产权房以规模化的方式蔓延和扩展，逐步形成了一个大市场，其建设数量、区域分布、市场需求都相当庞大。不可忽视的现状是，各级政府对于小产权房流转模

6、式长期的暧昧态度使它在半公开和监管空白的状态下热销。小产权房的合法化、房屋产权法律权属以及如何规范小产权房一直是人们关注的问题，因此有必要深入了解小产权房，理清小产权房开发模式特征，从而综合探析小产权房的利弊。了解了小产权房的基本情况以及针对珠三角地区小产权房的分布、规制政策、主要开发模式进行分析最后探析小产权房未来发展规制框架的建构。这将对小产权房开发进行有力的引导，为此我们提出设想即通过征收房产税，进行户籍制度改革和土地制度改革，将小产权房进行规划整合，纳入保障性住房体系和合法的住房开发与供应体系，建构小产权房规制的框架等措施，小产权房或许就能成为合法的住房形态之一。珠三角地区在快速城市化

7、的演进中在城市及其近郊同样出现了规模庞大的小产权房，规制小产权房将有利于增加土地供应渠道，有利于完善城市住房保障体系，有利于城乡资源互通，统筹发展，促进城乡经济发展一体化。调查方式 走访 问卷 现场采访 人员介绍 个别交谈 亲临实践 会议 图片、照片 书报刊物 统计报表 影视资料 文件 集体组织 自发 其它主要调查单位及调查数量 D.指导教师1对作品的推荐基本情况姓 名性别年龄职称工作单位联系方式请对申报者申报情况的真实性作出阐述请对作品的意义、技术水平、适用范围及推广前景作出您的评价其它说明附：农村集体土地制度改革与小产权房问题研究以珠三角为例目 录中文摘要IAbstractII一、引言-

8、1 -二、小产权房的相关基本情况分析- 1 -（一）小产权房的概念- 1 -（二）小产权房的特点- 1 -（三）小产权房产生的原因- 1 -（四）小产权房与商品房的对比- 2 -（五）小产权房的现状调查- 3 -三、珠三角地区小产权房的分析- 10 -（一）广州- 10 -（二）深圳：- 11 -（三）东莞：- 11 -四、珠三角地区小产权房规制政策- 12 -五珠三角小权产房开发的主要模式分析- 13 -（一）村集体主导的集体开发- 13 -（二）村民为主导的私下流转- 14 -（三）开发商主导的租赁开发- 14 -六、珠三角各种农村集体土地开发模式的影响- 15 -（一）有助于城乡资源互通

9、、统筹发展- 15 -（二）有利于珠三角新农村的建设- 15 -（三）有助于珠三角城市住房保障- 15 -（四）小产权房交易存在的风险与隐患- 16 -七、珠三角地区小产权房未来发展框架的架构- 16 -八、总结- 18 -参考文献- 18 -附录- 19 -中文摘要从上世纪90年代开始，随着市场经济发展和城市化扩张，城市用地供需矛盾开始凸显，以小产权房交易为主要内容的形形色色的集体产权销售型物业流转在各地逐渐兴起。长期以来，小产权房游走在法律的钢丝线上，其合法性广受质疑。伴随着不同时期集体建设用地流转政策的颁布，小产权房交易不断产生新的形式以规避政策的红线：从村集体内部流转发展到城市居民购买

10、集体宅基地，再到以“农村公寓”的形式发展农村度假养老物业，交易模式之间呈现出多样化的特点。关键词：城市化小产权小产权房集体产权集体建设用地流转 AbstractSince the beginning of the 90s of last century, with the development of market economy and the expansion of urbanization, the contradiction of supply and demand of urban land has started to highlight, various sales prope

11、rty with collective property rights, the primary coverage of which was the housing of limited property rights transaction, has begun to get on the upgrade in various region. For quite some time, the housing of limited property rights has been walking on the steel wire of law, and its legitimacy is w

12、idely questioned. Along with the promulgation of the collective construction land transfer policies in different periods, the housing of limited property rights transaction continues to produce new forms to circumvent the red line of the policies, from the internal circulation of the village collect

13、ivities to the development of the urban residents purchasing collective homestead, then to the development of rural vacation pension property in the forms of rural apartments, the transaction mode of which presents the characteristic of pluralism. keywords：Urbanization; limited property rights; hous

14、ing of limited property rights; collective property rights; circulation of collective construction land 农村集体土地制度改革与小产权房问题研究以珠三角为例一、引言在珠三角区域，城市化进程的速度相对较快，水平相对较高，由此直接促成和造就了城郊和城中村的小产权房以规模化的方式蔓延和扩展，逐步形成了一个大市场，其建设数量、区域分布、市场需求都相当庞大。不可忽视的现状是，各级政府对于小产权房流转模式长期的暧昧态度使它在半公开和监管空白的状态下热销。小产权房的合法化、房屋产权法律权属以及如何规范小产权

15、房一直是人们关注的问题，因此有必要深入了解小产权房，理清小产权房开发模式特征，从而综合探析小产权房的利弊。二、小产权房的相关基本情况分析（一）小产权房的概念指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管局部门颁布的，而是由乡政府或者村政府颁布的。（二）小产权房的特点没有房屋产权证明，在拆迁或者征收后购房者的利益难以补偿，质量难以保证，转让或者遗赠等流转过程麻烦。（三）小产权房产生的原因1.经济根源：l 消费者购房需求与商品房价格不断攀高的博弈l 国有土地出让价与农村集体土地征用费用巨额差价2.体制原因：l 城乡二元土地所有制和二元户籍制度l 政府行政调控职能缺失，

16、执法不利3.社会原因：l 城市化进程的加速，巨大的迁移群体l “多赢”利益格局的吸引,小产权房满足了多个主体的需求（四）小产权房与商品房的对比利弊小产权房价格便宜1、建筑质量无专门的部门监督，质量相对较差2、无法律保障3、不能分期付款4、无所有权，造成资产保值增值性较差5、不能抵押贷款商品房1、可以分期付款2、有法律保障3、建筑质量有专门的部门监督，质量相对较高4、有专门的设计单位，产品设计合理可以保值增值5、可以用于抵押贷款价格较高，阻止了较多的客户购买归根到底小产权房与商品房的本质区别：小产权房无所有权，只有使用权，而且目前还不合法。由于无所有权，所以也不能进行贷款抵押。由于不国家承认，不

17、能签署买卖合同，仅通过协议形成表面的合约关系。由于开发主体不一样，获得的银行贷款的方式也不一样。（五）小产权房的现状调查l 19952010年全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米。大约相当于同期全国城镇住宅竣工面积总量的8%。如果按2010年底城镇常住人口66978万计算，19952010年小产权房相当于增加人均住宅建筑面积1.1平方米。数据引自Reico工作室我国小产权房问题研究：现状与出路l 截至2007年上半年，小产权房建成面积已达到全国现存实有村镇房屋建筑面积的330亿平方米的20%，占全国住宅总量186亿平方米的比重超过35%。数据引自张曙光经适房无现实价值小产权房应合法化l

18、截至2008年底，北京小产权房已经占到该市房地产市场供应量的20%，西安市小产权房占该市房地产市场供应量的25%30%，深圳市小产权房占40%50%，小产权房总面积已相当于中国城镇住宅总面积的40%以上。截至2009年底，小产权房建设面积已相当于中国房地产近十年来的开发总量，成为最重要的房产类型之一。数据引自杨磊国土部宣战小产权l 在北京，深圳，成都，西安，太原等城市，小产权房销售量已超过本市房地产市场供应量的20%，且这一比例仍在持续上升。数据引自钟京涛小产权房问题现状与分析l 太原市小产权房开发量已经占到太原市房地产开发量的50%。数据引自张璟照，李富忠购买者视角下的“小产权房”问题解析以

19、太原市为例l 深圳市的存量小产权房面积高达1.6亿平方米，比例已超过全市住宅总面积2.6亿平方米的60%，体量非常庞大。数据引自深圳市众厦地产顾问2009年深圳市小产权房专题研究l 您会购买小产权房吗？数据引自上海证券报与“搜狐焦点房地产网”联合进行的网络调查l 您购买小产权房的动机是？数据引自“搜狐焦点房地产网”的网络调查l 您于何时购买小产权房？数据引自“搜狐焦点房地产网”的网络调查l 您购买或取得小产权房时对相关法律政策了解吗？数据引自“搜狐焦点房地产网”的网络调查l 您认为小产权房存在风险吗？数据引自“搜狐焦点房地产网”连线深圳市，武汉市，济南市，天津市，西安市，北京市进行的新闻调查l

20、 风险对购买小产权房的影响？数据引自“搜狐焦点房地产网”连线深圳市，武汉市，济南市，天津市，西安市，北京市进行的新闻调查l 您对小产权房的看法是？数据引自“搜狐焦点房地产网”连线深圳市，武汉市，济南市，天津市，西安市，北京市进行的新闻调查l 对于已售的小产权房，您的态度是？数据引自“搜狐焦点房地产网”连线深圳市，武汉市，济南市，天津市，西安市，北京市进行的新闻调查l 您对小产权房的处置持何种态度？数据引自“搜狐焦点房地产网”的网络调查l 受访的小产权房持有主体的家庭年收入？数据引自陈杰，郭继“小产权房”持有主体状况的实证分析三、珠三角地区小产权房的分析在珠三角区域，城市化进程的速度相对较快，水

21、平相对较高，由此直接促成和造就了城郊和城中村的小产权房以规模化的方式蔓延和扩展。（一）广州1.广州小产权房主要分布区域：广州市小产权房主要集中在白云区、芳村区等城市边缘地带和室内个城中村，并开始转向更远的郊区，如花都和番禺。这些小产权房多是与村民住宅楼混合在一起建设，较少的单独成片开发，并且多数小产权房是由宅基地业主或业主与他人合作建成，规模并不大。另外，小产权房出租占到了广州房屋出租市场一半以上的份额。2广州市的小产权房的开发模式和销售方式：20世纪90年代开始，“村集体出地，开发商出钱”的所谓“集资房在广州大行其道”另外，广州的小产权房多是1992-1996年全国性房地产开发热期间产生的，

22、是广州市农村城市化过程及特定经济发展的产物，是房地产产业发展初期，市场主体行为不规范、市场法律不健全的产物。以一次性付清租金的形式向有关的村委和个人租用土地，土地的租期大概为50年左右；然后通过政府规划、建设等部门，办妥相关的规划许可证和建设许可证后即可盖房子；改好后的房子再转手卖给附近的村民和周边的外来务工人员；交易的方式有签交易合同并公证，也有签出租合同，租期和租地的期限一致，也是一次性付清所有的资金。（二）深圳：1深圳小产权房的主要分布区域：深圳市小产权房分布的范围较广，但关内比例较小，绝大部分小产权房分布在关外，数量分布呈离市区越远比例越高的现象。其中，保安沙井镇为深圳小产权房比例最大

23、的。关外布吉深恵路附近、南岭村片区、龙华中心区、富士康片区，均存在大量在建或者在售的小产权房。2深圳市的小产权房开发模式和销售方式：小产权房在深圳已经脱离了政府建立了商品房的交易系统。小产权房不仅在政府管理之外，建立了可以自由转让的市场规则，同时也为了保证买房人的利益权利，在交易的过程中引入了律师作为见证。此外，部分的小产权房交易还可以进行所谓的分期付款。深圳的部分地方商业银行（如深圳农商银行）设立了村镇银行业务，主要任务为交易的小产权房提供贷款业务等等。（三）东莞：1东莞小产权房主要分布区域：2002年前后，东莞市东城区作为莞城的附城，主山、桑园、温塘地等工业园比较密集，部分工厂不能解决职工

24、住宿问题，小产权房应运而生。东莞小产权房比较多，保守估计，全市小产权房面积可达1000万平方米，约占东莞市住宅市场的40%，东莞32个镇和街道都有分布，其中东城、万江数量居多。2东莞市小产权房的开发模式和销售的方式：早期的小产权房沿CBD及工业区发展，随着产业的转移和城市化的进一步发展，东莞的小产权房开始以别墅的方式出现，配套完善。整体上来讲，东莞的小产权房的价格只占到商品房的35%左右。据了解，部分镇和街道办的村集体还计划未来继续建设小产权房，并且向高级住宅方面发展。四、珠三角地区小产权房规制政策时间轴事件深圳市人民政府颁发深圳市城中村（旧村）改造暂行规定l 鼓励国内外有实力机构公开竞标开发

25、或参与城中村改造项目；l 城中村现居民异地集中重建住宅区，试试整体性搬迁的，由主管部门无偿收回其现有住房用地。2004年10月22日深圳市人民政府颁发关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见l 禁止以房地产销售以外的方式转让城中村（旧村）改造项目中的权益；l 禁止以城中村（旧村）改造为名倒买倒卖土地使用权。2005年4月7日广东省政府颁布广东省集体建设用地使用权流转管理办法在符合一定条件下，集体建设用地使用权可以出让、出租、转让，但不得用于商品房地产开发建设和住宅建设。2005年6月23日佛山市人民政府印发佛山市推进旧村居改造示范村居建设的指导意见提出l 在规定内，鼓励各种社会力量参与旧

26、村居改造，形成农村集体、农村居民和开发商等优势互补的良好局面；l 鼓励农村居民集体组织自主开发，土地所有权不发生转让的，政府不收取土地出让金。2007年6月28日国土资源指出深圳具有特殊性，深圳土地已全部国有，违建房（小产权房）登记确权后，只有合法的使用权，不具有在商品房市场的流通权。2009年5月21日广州市国土资源和房屋管理局发布关于不要购买“小产权房”的公告2009年5月31日深圳市人大常委会通过关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定对违法建筑的界定普查及确权、拆除、没收等做出了规定：l 符合确认产权条件的，可是当照顾集体组织利益，在区分违法建筑情况下予以处罚后，可按相关规定，办理初始

27、登记，依法核发房地产证。2009年6月5日2009年12月3日广州荔湾区副区长郭兴荣透露，广州将对城中村改造中出现的拆迁的宅基地建房执行货币政策。2012年5月25日深圳市启动“产权明晰、市场配置、节约集约、科学调控”为核心的土地管理制度改革综合试点工作，重点明晰原农村土地国有化后土地使用权权属。深圳市推出深圳市历史遗留违法建筑处理试点实施办法，提出对全市首批13个试点单位违法建筑进行分类处理：原住民符合“一户一栋”及其之外多栋中的两栋，符合规划的，在补缴一定地价和罚款后，可发放商品性质的房产证。2013年12月30日五珠三角小权产房开发的主要模式分析（一）村集体主导的集体开发在珠三角城乡结合

28、部大量出现的小产权房项目太多，以村集体和开发商集资、合作建房的形式进行开发运作，主要是由开发商与村集体签订用地协议，进行直接的开发销售。项目多以“旧村改造”“新农村建设”“农民新城”的名义开发，除了满足当地农民住房的需求外，其余部分向城市居民销售；也有专门为城市居民设计的“乡村旅游”“农家乐”等项目建设的农村养老度假公寓。此开发模式一般是村集体征得大部分当地农民同意后，与开发商签订用地协议，约定村集体出地，开发商出资，联合建设的方式。在取得乡镇规划许可证后，开发商进行整体的规划和开发。项目建成后，开发商负责营销推广的环节。房屋的使用权长期以租赁的方式在农民、开发商和购买方三者之间流转。该模式的

29、增值主要通过小产权房的交易价格来体现，最终由购房者的购房行为来实现。（二）村民为主导的私下流转由村民个体发起集体产权的流转，通常是村民出宅基地，征询城市居民出资合作开发。村民在取得宅基地后，不自用或不完全自用，寻找愿意出资的一方，再经过村委会审批，出让宅基地的与出资合作建设的另一方签订合同。房屋建成后，按约定与出资方分享房屋使用权，后者转让房屋使用权后与出资方分享转让的收益。（三）开发商主导的租赁开发开发商以办乡镇、村办企业或者是农业产业化建设的名义直接租赁给予建设用地。具体表现为开发商直接租赁集体建设用地几十年不等的使用权。项目建成后，通过营销推广，物业使用权在开发商和购买者之间发生流转。该

30、模式下，集体建设用地进行了两次流转实现了增值。一是开发商租赁集体土地实现了农村集体土地的使用权流转的第一次增值；二是购房者购买房屋长期的使用权，开发商直接投资房地产项目的开发与管理，实现了土地流转使用权的第二次增值。六、珠三角各种农村集体土地开发模式的影响（一）有助于城乡资源互通、统筹发展集体产权销售型物业流转改变了由于土地征收需要涉及的机构繁多、手续麻烦的现象，降低了土地的利用成本，这样，集体土地开始与国有土地市场对接，并进行市场竞价，同时提高了城乡土地资源流通的效率。然而，由于征收制度下集体土地获取成本十分低，往往产生土地利用方式粗放、土地征而不用的现象。因为乡村开发过程中必须注重土地利用

31、开发的效率，杜绝土地浪费的现象。合理规划利用农村的集体产权销售型物业。集体产权销售型物业流转给社会资源引入农村提供了条有效的途径，可以加快城乡之间的资源的合理配置。（二）有利于珠三角新农村的建设农村集体产权销售型物业流转一方面实现了农民的增收；另一方面，集体产权销售型物业流转保证了村集体经济的可持续发展。综合这两方面，总体上有利于社会主义新农村的建设。（三）有助于珠三角城市住房保障集体产权销售型物业流转起到了城市住房保障的作用，在一定程度上缓解了紧张的城市住房问题。由于我国城市国有土地和农村集体土地采用两种不同的土地制度，城市国有土地用地紧张，城市房价飞涨，在房价高起及未完善的住房保障制度的情

32、况下，小产权房的建设有助于缓解城市住房紧张的状态。（四）小产权房交易存在的风险与隐患1小产权房产权不受法律保护购买者得到房屋的使用权后，但是土地的所有权还是集体中的农民。当土地增值后，土地所有者可能会以法律方式取回土地的所有权。由于法律只保护土地的所有者，购买者因不受法律保护而得不到补偿。2小产权房的流转产生高额的外部成本和交易成本由于没有法律的保障，集体产权用地的流转程序不透明，导致土地交易成本提高，土地市场交易程序混乱。3小产权房容易造成利益纠纷与抢夺现象由于法律法规还不完善，小产权房交易流转会引起城市与农村、居民与农民的利益纠纷和抢夺现象。七、珠三角地区小产权房未来发展框架的架构（一）通

33、过征房产税、物业税使小产权房合法化。改革开发后，农民获得了进入城市的机会，可以购买城市的商品房，但是，城市的居民却很难进入农村，这种社会成员的单向流动造成了问题是：一方面城市不堪重负，房价越来越高；另一方面，农村居民进入城市后，他们原来在农村的房屋却被闲置，造成了资源浪费。未来可尝试将小产权房纳入房产税征收的范围，以对小产权房征收房产税促进合法化，加快土地产权制度改革，有条件允许在集体建设土地上进行商品化住房开发建设，允许城市居民到农村购房，促进城乡一体化。（二）根本的措施是进行户籍制度改革和土地制度改革。改革土地二元管理体制和农地开发利用机制，建立健全农村集体土地在内的土地交易机制与开发利用

34、机制，完善政府征地制度，重新建构城乡居民住房开发与供给模式，推动土地制度改革，规范流转宅基地。改变当前不可以剥夺农民的征收政策，承认已经流转的土地的合法化，让农村建设用地和城市国有建设用地享有平等权，构建城乡统一建设用地的市场，同时改革现行的户籍二元管理机制，可尝试改户籍为居住制，允许城乡居民自由流动，消除小产权房购买者的身份樊篱。（三）重点是对部分在建的小产权房纳入合法的住房开发与供应体系，对已建的小产权房做好登记、转正。政府可以强制将小产权房的售卖行为变为长期的租赁行为，将销售合同变为租赁合同，在合同中注明小产权房的价格，使用期限，集体土地的性质。合同期满无偿收回或者交纳一定的租金可以无偿

35、续期的方式继续使用。对于已建的小产权房，依法补办住房手续、税后进行确权、登记、发证并允许其商品化流转。这样，对珠三角地区的小产权房来说，政府不仅获得了大量的补地的财政收入，而且免去了征地的费用。 （四）关键是对在售在建的小产权房进行规划整合，将部分的符合规划小产权房纳入保障性住房体系。在重新规划界定的基础上，将住宅的需求和商品房严格分开，将小产权房纳入到保障型住房的体系，将小产权房打造成为惠及中下阶层的一种保障性工程，那么可以将部分的小产权房进行合法化，但是限制他们的商品化流转。（五）重新界定农村集体建设用地的范围，对农村集体土地进行规划，做好土地登记工作。把农民的土地利用起来，在现有的空心村

36、，空心镇，中国合村并镇建设新农村之外，把富余出来的土地再通过地票置换或者其他方式转移。八、总结了解了小产权房的基本情况以及针对珠三角地区小产权房的分布、规制政策、主要开发模式进行分析最后探析小产权房未来发展规制框架的建构。这将对小产权房开发进行有力的引导，为此我们提出设想即通过征收房产税，进行户籍制度改革和土地制度改革，将小产权房进行规划整合，纳入保障性住房体系和合法的住房开发与供应体系，建构小产权房规制的框架等措施，小产权房或许就能成为合法的住房形态之一。珠三角地区在快速城市化的演进中在城市及其近郊同样出现了规模庞大的小产权房，规制小产权房将有利于增加土地供应渠道，有利于完善城市住房保障体系

37、，有利于城乡资源互通，统筹城乡发展，促进城乡经济发展一体化。参考文献1.深圳市众覆地产顾问：2009年深圳市小产权房专题研究， :/wenku.baidu /view/0461d4661cd9m1511df25d.html.2.万晶：广州深圳小产权房地下交易“断链”，中国证券报2009年9月23日.3.刘力图：深圳小产权房现抛售潮 中小开发商资金链紧绷，华夏时报2011年10月22日. 4.深圳市人民政府：关于处理深圳经济特区房地产权属遗留问题的若干规定，深府1993426号.5.深圳市人民代表大会常务委员会：关于坚决查处违法建筑的决定，1999年2月26日.6.深圳市人民政府：深圳市城中村（

38、旧村）改造暂行规定，深府2004177号.7.广东省人民政府：广东省集体建设用地使用权流转管理办法，广东省人民政府令2005第100号.8.佛山市人民政府：佛山市推进旧村居改造示范村居建设的指导意见，佛府200768号.10.王瑛：“小产权房”合法化探究，厦门大学硕士论文，2009年4月.15.李坤.预期转正，深圳小产权房坐地起价M.2012年月第一版.人民出版社, 2010.18.赖笑娟：新制度经济学视角下东莞市小产权房整治研究，华南理工大学硕士论文，2011年5月.19.赵会琴：小产权房利益相关者的利益关系研究，中央民族大学硕士论文，2011年5月.20.程浩.小产权房规制政策研究M.20

39、12年月第一版.人民出版社, 2012.21.张曙光.如何看待小产权房和农村土地制度M.人民出版社, 2012.附录（一）国内各地土地制度改革样本：改革样本名称措施评价 温州农民房同村可交易温州市农村产权交易管理暂行办法规定从2013年10月1日起，包括农村土地承包经营权、林地使用权、林木所有权和山林股权、水域滩涂养殖权、农村集体资产所有权、农村集体经济组织股权、依法可交易的农村房屋所有权、依法可交易的农村集体经营性建设用地使用权、农业装备所有权，包括渔业、船舶所有权，活体畜禽所有权，农产品期权，农业类知识产权以及其他可以依法交易的农村产权12类产权可上市交易。可以依法交易的农村产权，其内容十

40、分丰富，几乎包罗了农民所具有的全部的生产资料和生活资料，农村居民所拥有的从前不能变现的资本，今后可以“盘活”，进入市场。温州的农房同村交易也为全国提供了一种思路，它的突破点在于，实现了土地和金融两个要素的大循环，流动到最能发挥其价值的产业链，在一定行政区域内，实现了要素城乡的自由流动。但是，农房交易仅限同村，并且，城里人不能到农村买房。重庆“地票 ”成立重庆农村土地交易所，包括农村宅基地及其附属设施用地，乡镇企业用地，农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地，用票据的形式通过重庆农村土地交易所在全市范围内进行公开拍卖。凡是需要用地指标的境内外的法人、其他组织或者自然人，均可在农村土地交

41、易所公开竞购地票。重庆对地票交易总量实行计划调控，原则上不超过当年新增建设用地计划的10%。政府在综合考虑耕地开垦费、新增建设用地有偿使用费等因素基础上制定地票的基准交易价格。最后，购得地票的开发者选定符合规划的待开发土地，凭地票办理征收转用手续并完成补偿安置。重庆“地票”的实质，就是通过先交易“地票”再将集体土地征为国有土地的方式，使得农地实现市场化流转。此举旨在探索农村集体建设用地和城市建设用地指标如何实现在重庆市远距离、大范围进行置换，也有利于缓解“城市发展扩张缺乏空间，农村建设用地闲置”的矛盾。但随着地票交易制度的深入，问题也开始浮出水面。比如在地票交易的收益分配上，原则上地票交易收入

42、的85%要归农民，其余15%归集体所有。但在实际过程中，征地矛盾仍然突出，部分农民仍然有被“圈地”，权益得不到保障的感觉。另外，目前重庆的地票试点工作中，地票不能够全国通用，具有单向性。嘉兴“两分两换”“两分两换”，就是指宅基地和承包地分开，搬迁与土地流转分开，在依法、自愿的基础上，以宅基地置换城镇房产，以土地承包经营权置换社会保障；从而实现以承包地换股、换租、换保障，推进集约经营，转换生产方式；以宅基地换钱、换房、换地方，推进集中居住，转换生活方式。按照当地的相关政策，农户们从老房子搬到新社区，按户籍人口每人可享受40-60平方米的面积。对于希望留在农村发展的大农户，在“两分两换中”，通过协

43、议方式流转给嘉兴市珠桥公司（嘉兴一家国资公司，为配合农业招商引资成立，作为土地流转的中介平台）在将自家土地流出的同时，其集体经济组织，如养殖合作社，可以从珠桥公司一次性流入相应面积的连片土地。“两分两换”的试点过程中，通过土地流转试点，农民的收益有透明的保障，富余出的劳动力还能进城打工。嘉兴事农户通过参与土地流转，促进了流转承包面积、签约农业项目、签约投资额等的提高，促进了农村经济水平的提高，同时，土地流转试点，也推动嘉兴市农民人均收入水平的不断提高。 不过，“两分两换”模式的试点是以政府巨额财政投入作为保证的，政府不得不通过大量的直接和间接投入推动“两分两换”试点工作的实行，增加了政府的财政

44、负担。 深圳试点农地上市流转根据深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行），原农村集体经济组织继受单位合作工业用地可申请进入市场流通，原农村集体经济继受单位实际占用的符合城市规划的产业用地，在理清土地经济利益关系，理清青苗、建筑物机器附属物的清理、补偿和拆除后，可申请以挂牌方式公开出（转）让土地使用权。同时公布两种收益分配方式供选择。第一种方式是所得收益50%纳入市国土基金，50%归原农村集体经济组织继受单位，第二种方式是所得收益70%纳入市国土基金，30%归原农村集体经济组织继受单位，并可持有不超过总建筑面积20%的物业作于产业配套。深圳试点农地上市流转的实质是原农村集体经济组织

45、拥有的土地可以进入市场挂牌交易。此举旨在鼓励集体工业用地上市交易，并不涉及土地性质的大规模转变，主要还是为了深圳市产业用地的供给，盘活存量土地资源。另外，深圳市土地制度改革在理顺农村城镇化过程中农村集体经济组织土地权益争议的同时，使农村土地使用权受让方与出让方直接对接，使得农民从土地使用权出让中直接受益，并补充地方财政收入，也标志着深圳土地管理制度改革拉开土地供给双轨制的序幕。资料来源：1城市住宅 2013.7. 孟晓苏2城市住宅 2013.93温州网 2013.10.20 温州出台农房交易细则 仅限同村交易4网易新闻 2010.10.13 嘉兴“两分两换”5一财网 2013.11.21重庆地

46、票交易的得失（二）小产权房出现的原因：经济根源：l 消费者购房需求与商品房价格不断攀高的博弈近年来，我国大中城市的房地产市场价格持续走高，超出城市中低收入群体实际购买能力。而中低价位商品房，经济适用房，廉租房，无法满足工薪阶层等中低收入群体的住房需求。另一方面，小产权房虽手续不全，具有风险，但价格低廉，满足消费者迫切的愿望，致使消费者汹涌而至小产权房市场。消费者对小产权房的狂烈需求又进一步刺激了人们在集体土地上开发建设小产权房。l 国有土地出让价与农村集体土地征用费用巨额差价依据我国土地管理法第47条：征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿

47、费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。即土地补偿费=征地面积*征地前三年平均产值*倍数（6-10倍）安置补助费=需安置人口*征地前三年平均产值*倍数需安置人口=征地面积/征用单位平均每人占有耕地的数量而各级政府通过招拍挂和协议转让土地的土地出让金往往上亿。集体土地出让的收益分配不合理，

48、因此农民集体开发小产权房倒买倒卖，也是实现利益最大化本能的使然。体制原因l 城乡二元土地所有制我国是城乡二元土地所有制，即国家所有和集体所有两种土地所有制。土地管理法第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”。第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有；农民和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。所以在现行制度下，我国土地所有权主体有两个：一个是国家，另一个是农民集体。但是另据土地管理法第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”。国有土地所有者

49、和集体土地所有者之间权利不对等。集体土地所有权主体资格模糊，农村土地关系得不到有效维护，农户利益也得不到应有的保障。l 政府行政调控职能缺失，执法不利各级政府没有认真落实房改政策。1998年国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知明确指出：“深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。”政府没有依据房改承诺，提供充足的经济适用法，廉租房，使福利分房时代平稳过渡到商品化住房时代。社会原因l 城市化进程的加速，巨大的迁移群体近20年来中国城市化、工业化的高速进程。中

50、国目前城镇人口已达到5.8亿，城镇化水平已超过了45%。中国社会结构发生了很大的变动。城乡人口密集而频繁的流动。一是，农民工进城、子女入学教育、意欲增加收入，改善生活等，有着迫切移居城市的愿望，占据了近郊部分宅基地，为小产权房开发提供了必要的空间。另一方是近郊农民或农村集体自建房转让，满足了工薪阶层的中低收入者的需求。还有就是土地资源稀缺，尤其是大中城市的土地日益匮乏。部分投资者通过保值或增值的目的，利用小产权房投资套利。l “多赢”利益格局的吸引小产权房满足了多个主体的需求：对政府，客观上提供了必要的廉价房，安置了部分中低收入者群众的住房问题，在一定程度内，确实减轻了社会矛盾；对开发商，小产权房相对大产权房价格低廉，但其建设成本也较低。并且无需向政府支付巨额土地出让金，在利益上有相当大的驱动性。对农村集体，小产权房的收益一般远大于土地出让金，这部分收益有利于壮大集体经济，获得效益，建设公共服务设施，改善村集体生活坏境和生活质量；对农民，可以直接从小产权房获得收益或者分红，并且享有农村集体提供的增值效益，对购房者，以小产权房较低的价格获得相对性价比较高的安身之处，客观上满足了个人和家庭定居城市的强烈愿望。