房地产估价理论与方法重要公式

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1、房地产估价理论与方法重要公式1. 2房地产的概念 建筑密度=建筑基底总面积X100%建筑用地面积 容积率=总建筑面积建筑用地面积 总建筑面积=土地总面积X建筑密度X建筑层数 容积率=建筑密度X建筑层数 套内建筑面积二套内房屋使用面积十套内墙体面积十套内阳台面积 建筑面积二套内建筑面积十分摊的共有建筑面积2. 3房地产的供求与价格供给量=存量一拆毁量一转换为其它种类的房地产量+其它种类房地产转换为该种房地产量+新开发量.弹性=作为因变量的经济变量的相对变化 房地产需求的价格弹性= 房地产需求的收入弹性= 房地产需求的人口弹性= 房地产需求的交叉价格弹性 房地产需求的价格预期弹性 房地产供给的价格

2、弹性= 房地产供给的要素成本弹性作为自变量的经济变量的相对变化房地产需求量变化的百分比房地产价格变化的百分比房地产需求量变化的百分比消费者收入量变化的百分比房地产需求量变化的百分比人口数量变化的百分比=一种房地产需求量变化的百分比另一种房地产或商品价格变化的百分比=房地产需求量变化的百分比预期的房地产价格变化的百分比房地产供给量变化的百分比房地产价格变化的百分比=房地产供给量变化的百分比要素价格变化的百分比2. 4房地产价值和价格的种类 一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格 基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确

3、定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。 标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格，它是该类土地在该区域的标准指导价格。 房屋重置价格：某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需要的一切合理必要的费用、税金及应获得的利润。 房地价格=土地价格+建筑物价格 土地价格=房地价格一建筑物价格 建筑物价格=房地价格一土地价格 楼面地价=土地总价总建筑面积 楼面地价=土地总价X土地总面积=土地单价总建筑面积土地总面积容积率 期房目前的价格=现房价格一（预计从期房达到现房期间）现房出租的净收益的折现值

4、一风险补偿 补地价=改变后的地价一改变前的地价 补地价（单价）=现楼面地价X现容积率一原楼面地价X原容积率 补地价（总价）=补地价（单价）X土地总面积 补地价（单价）=原楼面地价X（现容积率一原容积率） 补地价（单价）=原容积率下的土地单价X（现容积率一原容积率）原容积率4. 4建立价格可比基础 建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格X套内建筑面积建筑面积 建筑面积下的价格=使用面积下的价格X使用面积建筑面积 套内建筑面积下的价格=使用面积下的价格X使用面积套内使用面积 1公顷=10000平方米 1亩=666.67平方米 1平方英尺=0.09290304平方米 1坪=3.30579平方米 平方

5、米下的价格=公顷下的价格+10000 平方米下的价格=亩下的价格与66.67 平方米下的价格=平方英尺下的价格-0.09290304 平方米下的价格=坪下的价格与.305794. 5交易情况修正 采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格X交易情况修正系数=可比实例正常市场价格可比实例成交价格X1=可比实例正常市场价格1士S%或者：可比实例成交价格X100=可比实例正常市场价格100士S%上式中,1或100是交易情况修正系数1士S%100S% 采用差额法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格士交易情况修正数额=可比实例正常市场价格 正常成交价格一应有卖方缴纳的税费=卖方

6、实际得到的价格 正常成交价格+应有买方缴纳的税费=买方实际付出的价格 应有卖方缴纳的税费=正常成交价格x卖方缴纳税率 应有买方缴纳的税费=正常成交价格X买方缴纳税率 正常成交价格;卖方实际得到的价格1卖方缴纳税率 正常成交价格;买方实际付出的价格1+买方缴纳税率4. 6交易日期调整 可比实例在成交日期时的价格X（1打）=可比实例在估价时点时的价格 可比实例在成交日期时的价格x（100订）/100=可比实例在估价时点时的价格 采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日期时的价格X估价时点时的彳格指数=可比实例在估价时点时的价格成交日期时的价格指数 采用环比价格指数进行交易日期调整

7、的公式为：可比实例在成交日期时的价格X成交日期的下一时期的价格指数X再下一时期的价格指数XX估价时点时的价格指数=可比实例在估价时点时的价格 采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期调整的公式为：期数可比实例在成交日期时的价格X（1土价格变动率）=可比实例在估价时点时的价格 采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日期时的价格X（1价格变动率X期数）=可比实例在估价时点时的价格4. 7房地产状况调整房地产状况调整的方法主要有百分率法和差额法、回归分析法可比实例在其房地产状况下的价格X房地产状况调整系数=可比实例在估价对象房地产状况下的价格或者：可比实例在其房

8、地产状况下的价格X1=可比实例在估价对象房地产状况下的价格1士R%可比实例在其房地产状况下的价格X100=可比实例在估价对象房地产状况下的价格100士R可比实例在其房地产状况下的价格可比实例在其房地产状况下的价格X100/（）=可比实例在估价对象房地产状况下的价格X100/（）X（）/100=可比实例在估价对象房地产状况下的价格注：上式（）为估价对象房地产状况相对于标准房地产状况的得分4. 8求取比准价格 百分率法下的修正、调整系数连乘公式：估价对象价格=可比实例成交价格X交易情况修正系数X交易日期调整系数X房地产状况调整系数估价对象价格X（1士S%）X（1士R%）=可比实例成交价格X（1士T

9、%）或者：估价对象价格=可比实例成交价格X1X（1士T%）X1或者:1士S%1士R%估价对象价格=可比实例成交价格X100X100士TX100100士S100100R 百分率法下的修正、调整系数累加公式：估价对象价格=可比实例成交价格X（1+交易情况修正系数十交易日期调整系数十房地产状况调整系数）估价对象价格=可比实例成交价格估价对象价格=可比实例成交价格差额法下的公式：估价对象价格=可比实例成交价格5. 2房地产价格的构成开发利润=开发完成后的房地产价值 费估价对象价格X（1士S%士R%）=可比实例成交价格X（1士T%）或者：X1士T%或者:1士S%士R%X100士T100士S士R土交易情况

10、修正系数土交易日期调整系数土房地产状况调整数额一土地取得成本一开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税 计算基数=土地取得成本+开发成本，即：直接成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本） 计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用：投资利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用） 计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用，相应的利润率可称为成本利润率，即:成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用） 计算基数=开发完成后的房地产价值（售彳）,相应的利润率可称为销售利润率，即：销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产

11、价值5. 3成本法的基本公式成本法最基本的公式为：房地产价格=重新购建价格一折旧新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用十销售税费+开发利润上式中：开发完成后可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地面积的总面积/开发区用地总面积X100% 新开发区某宗土地的单价=(取得该用地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+总销售费用+总销售税费+总开发利润)/(用地总面积X开发完成后可转让面积的比率)X用途、区位等因素调整系数 求取该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的过程如下：该荒地开发完成后可转让熟地的总价=取得该荒地的总代价十土地开发总成本十总管

12、理费用十总投资利息十总销售费用+总销售税费+总开发利润=取得该荒地的总代价十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息十可转让熟地的总价X销售费用、销售税费和开发利润的比率得出：.该荒地开发完成后可转让熟地的总价=(取得该荒地的总代价十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息)1销售费用、销售税费和开发利润的比率 该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价=取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息(1销售费用、销售税费和开发利润的比率)河转让熟地面积=(取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用十总投资利息)(1销售费用、销售税费和开发利润的比率)X转让熟地面积比率M亥荒地总面积 新

13、建房地价格=土地得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润 新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息销售费用+销售税费+开发利润 旧房地价格=土地的重新取得价格+建筑物的重新购建价格一建筑物重新购建价格 旧建筑物价格=建筑物的重新购建价格一建筑物的折旧5.5建筑物的折旧 建筑物的折旧=建筑物重新购建价格一建筑物市场价值 剩余经济寿命=经济寿命一有效经过年数 直线法的年折旧计算公式：Di=D=CS/N=C(1R)/N上式中：Di第i年的折旧额。D是一个常数；C建筑物的重新贝建价格；S建筑物的净残值N建筑物的经?寿命；R建筑物的净残值率；(CS

14、)称为折旧基数； 年折旧率d=D心X100%=(CS)/(CXN)X100%=(1R)/NX100% 有效经过年数为t年的建筑物折旧总额Et=DXt=(CS)t/N=C(1R)t/N 直线法折旧下的建筑物现值的计算公式为：V=CEt=C(CS)t/N=c1(1R)t/N上式中：Et建筑物的折旧总额；V建筑物的现值；(CS)称为折旧基数；成新折扣法V=C+q式中：V建筑物的现值；C建筑物的重新贝建价格；q建筑物的成新率(); 用直线法计算成新率的公式为：q=1(1R)t/NX100%当R=0时，q=(1t/N)X100%=1(1R)Nn/NX100%=t/NX100%=1(1R)t/t+nX10

15、0%=n/t+nX100% 建筑物经济寿命=1/年折旧率修复所必需的费用(修复后的房地产价值一修复前的房地产价值 扣除功能过剩引起的折旧后的成本=重置成本一超额持有成本 扣除功能过剩引起的折旧后的成本=重置成本一(无效成本+超额持有成本)5. 6成本应用中涉及的有关规定年折旧额=原价X(1残值率)/耐用年限6. 1收益法的基本原理 地价=年地租X购买年地价=地租/利息率 某笔资金X利率=房地产的净收益 房地产价格=房地产的净收益/利率6.2报酬资本化法的公式-V=Ai/1+Y1+A2/(1+Yi)X(1+Y)+An/(1+Y)X(1+Y2)X(1+Yn)V=A1/1+Y+A2/(1+Y)2+A

16、3/(1+Y)3+An/(1+Y)n=ALy(1Y)i A末=A初(1+Y) V=A/Y11/(1+Y)n V=A/Y Kn=11/(1+Y)n=(1+Y)n1/(1+Y) V70=VXK70 V50=gXK50 V00=V50/K50 V40=V40XK40/K50 Vn=VnXKn/Kn=VnX(1+Y)NJ1X(1+Y)n1/(1+Y)N1Vn=A/Yn11/(1+Yn)n或Vn=A/Yn11/(1+Yn)n以上几个公式中：V一房地产收益价格又称现值；n一收益年限；A,A2An第n期净收益；Y,丫23第Y期报酬率(折现率)tAA1收益期限为有限年的公式：V=+1-式中t为净收益有变化的期

17、限y(1Y)iY(1Y)t(1Y尸tAA收益期限为无限年的公式：V=Ai十一A7y(1Y)iY(1Y)t净收益按一定数额递增有限年V=(A/Y+b/Y2)x11/(1+Y)nb/YXn/(1+Y)n未来第n年为A十(n1)b收益年限为无限年V=A/Y+b/Y2净收益按一定数额递减有限年V=(A/Yb/Y2)11/(1+Y)n+b/YX/(1+Y)n未来第n年为A(n1)b净收益按一定比率递增净收益按一定比率递减nm 在名义利率下的一年末本利和为：F=P(1+r/m)m 假设实际年利率为i则在实际利率下的一年末本利的为：F=P(1+i) 令一年末名义利率与实际利率的本利和相等，即P(1+i)=P

18、(1+r/m)m得出i=(1+r/m)m1 名义利率与实际利率的关系，还可以通过利率的计算公式得出，即i=(FP)/P=P(1+r/m)mP/P=(1+r/m)m1上7.4式中：i利率；n计息周期数；I总利息；F一计息期末的本利和；r一名义年利率；m年中计息m次;r/m每次计息的利率；P一本金；8. 2数学曲线似合法 Y=a+bX a=(EYbxEX)/N b=(NxEXYEXxEY)/NxEX2(EX)2当汇X=0时，a=EY/Nb=EXY/EX2上式中：Y各期的房地产价格；X一时间；a,b为末知参数；N一时间序列的项数；8. 3平均增减量法Vi=P。十dxi,d=(P1Po)+(P2Pi)

19、+(PiPi1)+(PnPn1)/n=(PnP)/n上式中：Vi第i期房地产价格的趋势值一时期序数；Po基期增减量的平均数；d逐期增减量的平均数；Pi第i期房地产价格的实际值；8. 4平均发展速度法,Vi=P0Xti-t=(PP0XP2/P1XP3/P2XPi/Pi1XXPn/Pn1)1/n=促口上。)仙上式中：t平均发展速度；9. 6指数修匀法下式中：Vi第i期的预测值；Pi第i期的实测值；Vi+1第i+1期的预测值；a一修匀常数，0a1公式为：,Vi+1=Vi+a(PiVi)=aPi+(1a)Vi,Vi+1=aPi+(1a)Vi,Vi+1=Vi+a(PiVi)10. 1路线价法临街深度价格

20、修正率的形式临街深度(英尺)255075100125150175200四三二一法则()403020109876单独深度价格修正率()403020109876累计深度价格修正率()407090100109117124130平均深度价格修正率()160(40)140(35)120(30)100(25)87.2(21.8)78.0(19.5)70.8(17.7)65.0(16.25)平均深度价格修正率=累计深度价格修正率X标准临街深度/所给临街深度9. 1.7路线价法计算公式（以标准临宗地的单价为路线价、采用平均深度价格修正率为例）一面临街矩形土地价值的计算公式：-V（单彳）=uxdu-V（总价）=

21、uxduX（fxd）上式中：V土地价值；u一路线价；du一临街深度价格修正率；f一临街宽度；d一临街深度前后两面临街矩形土地价值的计算公式：,V（总价）=Uoxdioxfxdo+uixduxfx（ddo）,V（单彳）=Uoxdloxdo+U1XdUX（d-do）/d上式中：V土地价值；uo前街路线价；d9一前街临街深度价格修正率；f一临街宽度；d一总深度；do一前街影响深度；u后街路线价；du后街临街深度价格修正率；矩形街角地价值的计算公式：,V（单彳）=uo*d+uixduxt-v（总价）=（uo*dud+uixduxt）x（fxd）上式中：v土地价值；u。一正街路线价；dco一正街临街深度

22、价格修正率；u一旁街路线价；du一旁街临街深度价格修正率；t一旁街影响加价率；f一临街宽度；d一临街深度；三角形土地价值的计算公式：V（单彳）=uxduXhV（总价）=uxd廿hx（fxd+2）上式中：V土地价值；u一路线价；d厂临街深度价格修正率；h一三角形土地价格修正率；f一临街宽度；d临街深度；其他形状土地价值的计算。通常是先将其划分为矩形、三角形土地，然后分别计算这些矩形、三角形土地的价值再相加减9. 4高层建筑地价分摊的方法按建筑面积进行分摊某部分享有的地价数额=土地总价值/总建筑面积x该部分的建筑面积某部分占有的土地份额=该部分享有的地价数额/土地总价值=该部分的建筑面积/总建筑面

23、积按房地价值进行分摊某部分享有的地价数额=土地总价值/房地总价值x该部分的房地价值某部分占有的土地份额=该部分享有的地价数额/土地总价值=该部分的房地价值/房地总价值按土地价值进行分摊某部分占有的土地份额=该部分的房地价值一该部分的建筑物价值/房地总价值一建筑物总价值某部分享有的地价数额=该部分占有的土地份额X土地总价值=该部分的房地价值一该部分的建筑物价值地价=地租/利息率地租量=农产品的市场价格农产品的销售税费一农产品的生产成本一土地上投入资本的利息农业经营者的利润地房地产的相关的计算公式。静态投资回收期日累计净现金流埼HI现正俏的年数T1+上年累计净现金流量绝对鱼/当年净现金流量动态投资

24、回收期二累计净现金流量现值出现正值的年数-1+匕年累计净现金流量现值绝对值/当年净现金流量投资利润率二年利润总额或年平均利润总额/项目总投资x100%投资利税率二年利税总额或年平均利税总额/项目总投资X100%资本金利润率二年利税总额或年平均利税总额/资本金X100%借款偿还期二借款偿还后开始出现盈余年份数-开始借款年份+当年偿还借款本金额/当年可用还款资金额资产负债率=负债总额/全部资产总额X100%流动比率=流动资产/流动负债X100%速动比率二速动资产/流动负债X100%速动资产二流动资产-存款资金成本率二使用费/（筹资总额-筹资费用）x100%或使用费/筹资总额（1-筹资费用率）X10

25、0%长期借款成本率=长期借款利率（1-所得税率）/I-借款费用率每年末支付利息长期借款成本率=长期借款利率。-所得税率）/I-长期借款利率-借款费用率支付采取贴现形式债券资金成本二债券利率（b所得税率）/（1-债券筹资费用率）或债券年利息率（1-所得税率）/债券筹资额（1T责券筹资费用率）普通股资金成本率二普通股资金成木率/普通股筹资额（1-普通股筹资费率）XI00%+普通股利年增长率优先股资金成本率=优先股预期年股利支出/优先股票面价值（1-优先股筹资费率）X100%留用利润的成本率二第一年股利/留用利润总额+股利生均埴氐茎资本资产定价=无风险报酬率+股票的风险校正系数（平均风险股票必要报酬

26、-无风险报酬率）平均层数;总建筑而积/总用地面积1E宝建第净密度式住宅建筑基底总面积/正宝用地面积居住宅建筑面积净密度二住宅总面积/住宅用地面积的住宅建筑面积毛密度二住宅建筑面积/居住用地面积人口净密度=居住人数/居住用地面积平均每人居住用地面积二居住建筑用地面积/居住人数平均每户居住用地面积=居住建筑用地面积/总户数建筑密度=用地范阳内所rr基底面积之和,规划理设用地面积建筑面积密度二开发小区内总建筑面积/小区总用地面积绿化花盖率二（全部绿化种植水平投影面积之和/建设用地面积）%人均公共绿地面积二住宅区内公共绿地总面积/住宅区内总人口增房量二（新建住宅数量-拆除旧住宅的数量X近蛙）蠡余房量二新建住宅数量-安置原有居住用房量增房量综合单方造价二住宅建设总费用/（住宅建筑总面积-拆除IH房总面积x折旧率）余房量综合单方造价二住宅建设总费用/（住宅总面积-拆除安置用房总面积）单位造价=项目总造价/建筑面积户均造价二工程总造价/居住总户数可售单位面积造价二工程总造价/可售建筑面积答案补充建筑面积二套内建筑面积+公摊而积（一般测绘部门会给出）总建筑面积二所有建筑物的建筑面积这和公摊面枳二每户分摊的公共部位的面积（一般由测绘部门给出）公摊系数二公搏面积/建筑面积容积率二总建筑面积/项目占地面积（一般拍地的时候政府给出）绿化率二缘化面积/项目占地面积