凯里市房地产市场分析完整版

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1、贵州省凯里市房地产市场调查报告目 录一、凯里概况（）、地理位置（）、气候状况（）、行政区划与人口（）、区位优势（）、经济发展（）、城市发展（7）、凯里宏观经济现状1、 国民生产总值增长势头强劲 2、城市居民生活水平稳步提升，尤其在居住消费上逐年增大比例。（8）、凯里20042006年城市发展二、 凯里市房地产市场环境分析（一）宏观市场1、 全国房地产开发投资增速趋于平稳2、 土地购置面积增速振荡上行，仍处于低位运行3、 全国商品房销售面积及销售额平稳回落4、 国房景气指数阶段冲高小幅回落，整体趋于平稳5、七十个大中城市新建住宅价格变动情况（二） 宏观政策走向1、 房产税试点扩围步伐加快 多地已

2、经上报方案2、进一步深化土地制度改革，集体土地入市或具法律依据3、全国住房信息联网步履维艰 进度尚未公布（三）凯里市城市规划凯里麻江城市总体规划（一）城市规划范围（二）凯里市第三轮城市总体规划（2009-2030年）(三)中心城区空间结构规划（2010-2030年）（四）凯里麻江中心城区功能规划（2009-2030年）（五）开发时序分析及远景发展分析三、 凯里市房地产市场投资分析（一）贵州省近年房地产一级市场及全省固定资产投资情况（二）黔东南州政府对全州近年的房地产规划四、 凯里市房地产市场销售分析（一）房地产一级市场（土地市场）分析一、 土地供应情况二、 土地存量及价格走势（二） 凯里市房地

3、产二级市场分析（三）板块划分及各板块发展情况1、 凯里市房地产板块分析2、 中心城区板块（老城区）3、 经开区板块4、 典型案例分析五、 凯里市房地产市场产品与价格分析（一）、凯里市在建销售或认筹楼盘分析（二）、经开区主要项目推售情况六、凯里市房地产市场消费者分析1、消费群体2、影响消费者购房决策的重要因素3、需求总量将继续增长4、消费对象七、凯里市房地产市场总体评述与发展趋势分析（一）、凯里房地产发展现状（二）、凯里房地产市场特点1、 房地产市场起步较晚2、 多层住宅占主流，高层逐步取代多层3、 楼盘营销、宣传手法多样4、 户型及价格5、 环境成为购房首选6、 总体价格稳中有升7、 建筑成本

4、（三）凯里市房地产开发趋势（四）凯里市房地产市场预判 贵州省凯里市房地产市场调查报告一、凯里概况凯里市位于贵州省东南部，地处云贵高原向中部丘陵过渡地带的苗岭山麓，清水江畔。凯里市位于贵州省东南部，地处云贵高原中部丘陵过渡地带，总面积 1306 平方公里，城区规划面积 88 平方公里，总人口 4万人，少数民族占总人口的 74%，其中苗族人口占 63%，是一个以苗族为主体，多民族聚居的城市，是全国少数民族比重最大的城市之一，被誉为“苗岭明珠”，1983年8月19日，经国务院批准撤县设市，是黔东南州政治、经济、文化中心，是贵州省实施全方位开放带动战略的前沿城市和经济强市创建市、全国科技兴市先进市、国

5、家发展和改革委员会规划建设的现代化黔桂湘边界中心城市。（）、地理位置凯里地理条件优越，西距省会贵阳197公里，东距湖南省怀化市309公里，湘黔铁路、株六复线铁路、凯麻高速公路、凯玉高速公路和320国道贯穿全境，清水江航运直通洞庭湖进入长江，是连接中原地区和西南边陲的枢纽和西南经济区通往华东、华北地区的重要通商口，是贵州省的东部重镇和近海内陆山区开放城市。全市总面积1306多平方公里，占全省总面积的0.74%，占全州总面积的4.3%。其中：耕地面积13524公顷，占总面积的10.36%；森林面积为14849.22公顷，占总面积的11.37%；荒山荒坡面积为52400公顷，占总面积的40.12%。

6、目前城市规划建设用地面积为1421.39公顷。全市土壤共分四个土类，其中地带性土壤为黄壤，非地带性土壤为石灰土、紫色土和水稻土。山地占全市总土地面积的63.4%，丘陵占32.9%，坝地和水面占3.7%。（）、气候状况凯里地处云贵高原向中部丘陵过渡地带，属亚热带湿润季风气候，具有冬无严寒、夏无酷暑、热量丰富、日照充足、雨热同季、雨量充沛等特点，年降雨量11501250毫米，相对湿度80%左右，无霜期288天，年平均日照10001400小时，日均照10，全年总积温47655748。（）、行政区划与人口凯里现辖5个街道、8个镇2乡，2个乡政府：凯乡棠、大风洞乡；8个镇政府：鸭塘镇、三棵树镇、旁海镇、

7、舟溪镇、炉山镇、龙场镇、万潮镇、湾水镇；5个街道办事处：大十字街道办事处、洗马河街道办事处、湾溪街道办事处、城西街道办事处、西门街道办事处。全市土地面积1306平方公里。全市总人口45.45万，其中城镇居民人口17.17万，占总人口的37.8%；农业人口28.28%，占总人口的62.2%；少数民族人口为34.44万，占总人口数的75.76%；全市人口密度348人/平方公里。凯里是多民族聚居的城市，但以苗族为主，苗族人口占总人口的63%，是全国苗族人口最多的县级行政区域。汉族人口占25%，其他还有侗族、革家、木佬、西家等少数民族。（）、区位优势凯里是贵州东部的中心城市，区位优势非常明显，湘黔铁路

8、及320国道贯穿全境，可直达北京、上海、广州、重庆、成都、昆明、贵阳等大中城市，公路四通八达，交通十分便利，是省内除贵阳之外交通最为便利的城市，随着国家重点建设项目六盘水至株州电气化铁路复线的开工建设，以及连接贵新高等级公路的贵州第一线凯麻高速公路的修建，凯里的区位优势将更加明显。（）、经济发展近几年来，随着西部大开发战略号角的吹响，凯里市人民积极响应，并投身于“建设家园，发展凯里”的热潮当中。在凯里市委、市政府的正确领导及全市人民的共同努力下，凯里市城市基础设施建设、经济建设及小城镇建设发生了翻天覆地的变化，顺利完成了凯麻、三凯高速公路、凯里博南片区、万潮镇、炉山镇、旁海镇、舟溪镇等20个项

9、目及批次用地的征地和开发建设工作。从而使凯里市城市及乡(镇)基础设施建设的发展得到了较大的提高，为创建“中国优秀旅游城市”奠定了坚实的基础。凯里市能源、交通、城镇建设，自1999年至2004年经国务院和省人民政府批准征用农村集体土地537.21公顷。其中耕地299.5公顷，占征地面积的55.75%；林地9.48公顷，占征地面积的1.76%；未利用地160.79公顷，占征地总面积的29.93%，其他土地为65.68公顷，占征地总面积的12.26%。现在凯里市已成为贵州省工业重镇之一，目前已形成了以电子、轻纺、建材、冶金、医药、木材加工、煤炭为主体，170多家企业中，以磁材、电子、轻纺、建材、煤炭

10、、造纸、木材、冶金、制革、制药等为主体的骨干企业有30多家；大中型骨干企业有10多家。1999年国内生产总值为18.20亿元,辖区内工业总产值为15.42万元。随着产业结构的不断优化升级和经济规模的扩大，凯里的资源精深加工能力进一步增强,已逐步发展成为区域性资源综合加工基地。（）、城市发展伴随着凯里工业化进程步伐的加快，城市化水平也在不断提高，旧城改造与新区建设同步，硬件设施建设与精神文明建设同步,使城市环境日新月异，不仅城区高楼鳞次栉比，街道宽阔，绿树成荫,生态环境显著提高，而且城市文明意识深入人心,卫生与秩序井然，给人一种扑面而来的清新感，城市风貌初具现代风韵，城市的凝聚力进一步增强。凯里

11、文明已成为全省的样板和示范。（7）、凯里宏观经济现状1、国民生产总值增长势头强劲2004年，国内生产总值294401万元，比上年增长10，其中，第一产业增加值41592万元，比上年增长3.3；第二产业增加值128846万元，比上年增长7.2；第三产业增加值123963万元，比上年增长15。全市农林牧渔业总产值60569万元，比去年增长3.67。辖区内工业实现产值269553万元，比上年增长15.63，其中市属工业实现产值129443万元，增长24.12。财政总收入25048万元，比上年增长11.34，其中地方财政收入完成15454万元，比上年增长11.60；财政总支出25068万元，比上年增长

12、5.56。年内固定资产投资122443万元，比上年增长3.09，其中市属固定资产投资85078万元，比上年增长10.31。乡镇企业保持较快发展，完成总产值315949万元，比上年增长12；上交税金完成6553万元，比上年增长14。社会消费品零售总额93888万元，比上年增长15；城镇居民人均可支配收入6564元，比上年增长5.92；城镇居民人均消费支出4878元，比上年增长7.19；农民人均纯收入1818元，比上年增长5.94。2005年全市生产总值达38.2亿元，比2002年的25.67亿元增长36.88%，年均增长11.03%；2005年全市财政总收入完成3.5亿元，比2002年的2.25

13、亿元增长55.39%，年均增长15.83%，其中地方财政收入为1.81亿元，比2002年的1.38亿元增长30.6%，年均增长9.31%；产业结构得到不断优化，全市三次产业结构比例从2002年的15.9:42.6:41.5调整到2005年的12.2:39.8:48。城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别由2002年的6197元和1716元增加到2005年的7707元和2177元，年均实际增长5.79%和5.43%。2、 城市居民生活水平稳步提升，尤其在居住消费上逐年增大比例。2003年凯里市城市物价抽样调查资料显示：与上年相比，居民消费价格总体水平上涨了07。其中涨幅较大的有医疗保健类和服

14、务项目类价格，分别上涨了67和63；其次是居住和食品价格分别上涨了2. 4和17，农产品成交价格上涨33。在物价总体水平小幅上涨的同时，衣着、家庭用品、交通通讯等方面的价格有所下降。据凯里市城镇居民抽样调查，城镇居民人均可支配收入6564元，比上年实际增长52；全年城镇居民人均消费支出4878元，比上年实际增长65；城镇居民家庭恩格尔系数(即居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重)3754，比上年上升034个百分点。据农村住户抽样调查,全州农民人均纯收入1450元，实际增长42；农民人均生活消费支出1135元，比上年实际增长6 9；农村居民家庭恩格尔系数5672，比上年下降408个百分点。

15、城乡居民拥有的耐用消费品不断增加。2004年凯里市城市物价抽样调查资料显示：与上年相比，居民消费价格总体水平上涨了3.9%。其中消费品价格指数上涨3.7个百分点，主要原因是粮食、肉禽及其制品上涨过快，分别上涨了24.1%和24.8%。涨幅较大的还有居住和食品价格分别上涨了6.2%和11.7%，农产品成交价格上涨15.6%。在物价总体水平小幅上涨的同时，衣着、医疗保健及个人用品、交通通讯等方面的价格有所下降。据凯里市城市居民抽样调查，城市居民人均可支配收入7063元，比上年实际增长3.6%；全年城市居民人均消费支出5139元, 比上年实际增长1.5%；城镇居民家庭恩格尔系数（即居民家庭食品消费支

16、出占家庭消费总支出的比重）39.56%，比上年上升2.02个百分点。据农村住户抽样调查,全州农民人均纯收入1588元，实际增长5.1%；农民人均生活消费支出1178元，比上年增长12.6%；农村居民家庭恩格尔系数57.12%，比上年下降0.44个百分点。城乡居民拥有的耐用消费品不断增加。2005年据凯里市城市物价抽样调查，2005年，居民消费价格总体水平与上年相比，上涨0.4%。其中，消费品价格上涨0.2%，在消费品价格中，居住类价格上涨幅度较大，达到8.2%，其次是粮食上涨2.3%、医疗保健上涨1.1%；除此之外，交通和通讯、衣着、家庭设备用品及服务、肉禽及其制品和娱乐教育文化用品等均有不同

17、程度的下降，其下降幅度分别为3.2%、3.1%、2.4%、1.8%和0.7%。据凯里市城市居民抽样调查，城市居民人均可支配收入7707元，比上年实际增长8.7%；全年城市居民人均消费支出5731元, 比上年实际增长11.1%；城镇居民家庭恩格尔系数（即居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重）39.61%，比上年上升0.05个百分点。据农村住户抽样调查,全州农民人均纯收入1728元，实际增长5.2%；农民人均生活消费支出1353元，比上年增长5.8%；农村居民家庭恩格尔系数55.17%，比上年下降1.95个百分点。城乡居民拥有的耐用消费品不断增加。城乡居民家庭居住条件进一步改善。年末城镇居民

18、人均居住面积为22.6平方米；年末农村居民人均居住面积为19.75平方米，其中，钢筯混凝土和砖木结构面积为1.6平方米。从以上数据可以看出，凯里市经济发展水平处于较好的发展状态，城市居民收入的提升，使其购买力逐步加强。而随着居住消费价格指数的上升及其在城市居民日常消费类别中所占比重的增加，都表明市场看好房地产市场的发展，对房地产的需求处于上升阶段。（8）、凯里20042006年城市发展城市化进程逐年加快，城乡面貌发生深刻变化。城市基础设施建设步伐加快，城区道路等级全面提升，城市供水、污水处理等一批市政重点工程逐步完成，民族体育场、行政中心等标志性建筑物成为城市建设新亮点，城市品位进一步提高。城

19、市规模进一步扩大，城市建成区面积由2002年的16.6平方公里增加到2005年的23.8平方公里。进一步加大通乡、通村道路建设，基本形成覆盖城乡的环形道路网。城乡信息化进程明显加快，通信网络覆盖城区和10个乡镇驻地。城乡电网改造基本完成，实现了城乡同网同价。小城镇建设有了新的进展，全市城镇化率提高到39.7%。二、凯里市房地产市场环境分析（一） 宏观市场5、 全国房地产开发投资增速趋于平稳2013年1-7月份，全国房地产开发投资44302亿元，同比名义增长20.5%，增速比1-6月份提高0.2个百分点。其中，住宅投资30318亿元，增长20.2%，增速回落0.6个百分点，占房地产开发投资的比重

20、为68.4%。数据来源：国家统计局6、 土地购置面积增速振荡上行，仍处于低位运行2013年1-7月，房地产开发企业土地购置面积18717万平方米，同比下降1.4%，降幅比1-6月份收窄9个百分点；土地成交价款4398亿元，增长14.7%，增速提高7.2个百分点。7、 全国商品房销售面积及销售额平稳回落2013年1-7月份，商品房销售面积61133万平方米，同比增长25.8%，增速比1-6月份回落2.9个百分点；其中，住宅销售面积增长27.1%，办公楼销售面积增长27.9%，商业营业用房销售面积增长8.2%。商品房销售额39549亿元，增长37.8%，增速比1-6月份回落5.4个百分点；其中，住

21、宅销售额增长39.9%，办公楼销售额增长39.0%，商业营业用房销售额增长20.4%。数据来源：国家统计局8、 国房景气指数阶段冲高小幅回落，整体趋于平稳房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）自今年1-2月开始大幅回升，一度超过去年1-2月份的高点，达到97.92的高点，到今年1-3月后开始小幅回落，今年1-7月至整体趋于平稳。数据来源：国家统计局9、 七十个大中城市新建住宅价格变动情况2013年7月与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有4个，持平的城市有4个，上涨的城市有62个。环比价格上涨的城市中，最高涨幅为2.2%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨

22、的城市有69个。7月份，同比价格上涨的城市中，最高涨幅为18.3%，涨幅比6月份回落的城市有7个。（二） 宏观政策走向1、 房产税试点扩围步伐加快 多地已经上报方案有关部门将于今年10月组织第二轮房产税技术培训。此举意味着，随着技术准备逐步完备成熟，房产税试点扩围步伐将可能加速。去年8月，有关部门曾组织首批房产税技术培训，主要培训内容为房产税批量评估技术，今年为第二批。与去年的培训类似，今年的培训将从全国30余个省级税务系统中抽调人员参与，每个省份抽调一到两名人员接受培训，由房地产领域相关专家进行讲解。分析人士表示，有关部门组织第二次培训表明，房产税试点扩围的技术准备工作正在加快。 楼市进入“

23、均利”时代 ，房产税重在抑制投机需求 房产税不影响自主性需求2、 进一步深化土地制度改革，集体土地入市或具法律依据全国人大常委会正在审议土地管理法修订草案，主要集中在农地入市这一领域。国土资源部（以下简称“国土部”）土地利用司相关人士表示：“希望2013年年底土地确权能够全部完成，部分城市给予赋能，下一步的话就是鼓励城镇居民购买农村房屋，这是改革的方向。如果这些能够在实践中执行，那么土地管理法修订工作就简单了。”如果本次修订顺利通过，意味着集体土地可以不经过转为国有土地就可以入市交易。3、全国住房信息联网步履维艰 进度尚未公布“住房信息联网受到的阻力不小，需要将近两年时间完成。”财政部财政科学

24、研究所所长贾康在日前结束的博鳌房地产论坛上的一次发言，再次引起舆论对住房信息联网的高度关注。自首次40个城市住房信息联网工程推迟到2012年6月完成之后，住建部再次“爽约”。按照住房和城乡建设部原本的预想，今年6月底住房信息联网工程将扩展到500个城市。不过，截至目前相关部门依旧没有公布进展情况。 某些地方相关部门的抵制情绪，或许是住房信息联网进度缓慢的重要原因。 通过全国性的住房信息联网系统，有关部门不仅能有效监控房地产投资的资金流向和楼市销售等运行情况，同时还能通过监测实时的数据，进行准确的统计分析，进而制定相关的引导措施。“例如针对房产税的实施、空置房的税收以及限购等问题，住房信息联网都

25、将有助于楼市的精确调控。”小结： 整体市场经多轮调控虽有所回落但仍在高位运行，70个大中城市房价上涨仍占绝对比例，部分城市更是新拍地王频现，致房价仍存上涨预期； 新国五条对市场影响有限，预计有关部门会进行调控效果评估，如房价仍然上涨，不排除迎来新一轮调控的可能，同时增加了未来市场的不确定性； 年底已至，多地房贷收紧，多地部分银行已将首套房利率从八五折上调至九折，而在二套房贷方面则有提高首付比例迹象，但整体信贷政策趋向平稳宽松为主； 房产税扩围及信息联网短期内难以全面推行，但对市场的心理预期，假如未来几年得以落地执行，将对投机、投资市场产生深远影响。（三）凯里市城市规划凯里麻江城市总体规划（一）

26、城市规划范围1、城市规划区：包括凯里市和麻江县的全部行政辖区范围，分别是1222.2km2和1305.9km2，总共为2528.1km2。其中凯里市范围包括城西、大十字、西门、洗马河、湾溪办事处和鸭塘、舟溪、三棵树镇、凯里经济开发区以及炉山镇，面积约为712.3 km2。2、中心城区范围：中心城区包括，即凯里市城区范围和麻江县城区范围，面积分别为377.0km2和415.4km2，总面积为792.4km2。凯里市城区范围为以现状凯里老城区为主开发发展的区域，包括凯里老城区、开怀片区、开发区、巴拉河片区以及炉山片区。（二）凯里市第三轮城市总体规划（2009-2030年）1、 规划范围（1）市域规

27、划区：凯里行政区域面积；（2）城市规划区：东至三棵树、开怀，西至麻江下司；（3）中心城区：现凯里市建成区；2、区域定位：（1）城市与区域发展的一体化：黔东区域性中心城市，黔东南州经济、文化、服务中心。（2）城市职能的国际化与专业化：具有一定国际影响力的苗、侗文化旅游中心。完成建设国际旅游城市的阶段性目标；打造旅游休闲城市，实现区域城市错位发展。（3）城市特色的地域化与个性化：充分融入苗侗民族文化、体现地域性和唯一性。3、城市建设目标：将凯里建设成为具有国际旅游接待能力和苗侗文化特色鲜明的生态现代化城市。4、产业发展定位：贵州东南部现代服务业集聚中心，循环经济和绿色产业基地，承接东部产业转移的重

28、要平台，中国西部具有国际影响的民族文化，自然风光与休闲度假相结合的旅游目的地和特色旅游城市。5、区域城镇空间的基本框架:（1）“一心”：凯里市中心城区是一级中心，含现城区、开发区片区、开怀片区、下司片区。（2）“三轴”：沿国道65为主轴线，依托其联系下司、开发区、主城区、三棵树组成，是凯里重要的聚合轴，可以和麻江、台江联动发展。（3）西翼次轴线，依托省道306、308及今后联系凯里厦蓉高速公路的快速干道形成，联系炉山、万潮等城镇，远景可实现和丹寨、黄平的联动。（4）东翼次轴线，依托省308和凯里至旁海公路展开。6、 凯里市城市规模（1）人口规模：规划到近期2015年凯里城区范围规划人口为55万

29、人，包括凯里市规划城区范围为40万人，其中炉山片区5万人；远期2030年规划人口约160万人，包括凯里市规划城区范围为90万人，其中炉山片区10万人。（2）城市用地规模: 规划近期(2015年)凯里-麻江城市城区规划范围内城市建设用地为46.31km2，人均84.2m2，包括凯里市规划城区范围内建设用地为35.32km2，人均88.3m2，其中炉山片区城市建设用地为4.22km2，人均84.4m2； 7、 凯里市城市经济圈分布（2009-2030年）(三)中心城区空间结构规划（2010-2030年）1、 在凯里麻江范围内形成“一心二轴”的城镇空间基本框架。即以凯里麻江城市中心城区、沿沪昆高速城

30、镇聚合轴和凯里都匀城市空间聚合轴构成区域城镇空间主体结构。2、 凯里麻江中心城区由主城区、炉山城区、杏山碧波城区、龙山宣威城区组成，是市域城镇空间的极核，也是黔东南州城镇体系的一级中心。3、 沿沪昆高速城镇聚合轴依托沪昆高速公路联系下司、开发区、主城区、三棵树组成，实现和麻江、台江的联动发展。4、 凯里都匀城市空间聚合轴依托凯里至都匀城市快速干道，以宣威城区为重要的节点，与都匀市联动发展。（四）凯里麻江中心城区功能规划（2009-2030年）中心城区包括：由主城区（含凯里老城、开怀片区、开发区、下司片区）、炉山城区、杏山碧波城区、龙山宣威城区组成，具有世界影响力的苗族文化中心城市和侗族文化传承

31、地；贵州东部重要的旅游服务中心和新型工业化基地，区域性中心城市；黔东南州的政治、经济、文化中心。以发展新型工业和旅游服务业为主导的综合型城市。（五）开发时序分析及远景发展分析1、城市开发时序安排规划期内，在优化凯里-麻江城市现状两个老城区居住环境、完善基础设施的基础上，凯里市应优先发展开发区及炉山片区，其次为开怀片区和巴拉河片区；麻江县应优先发展县城及碧波片区和下司片区，其次为龙山-宣威片区。2、城市发展方向（1）依托凯里老城区沿320往东向雷山方向发展；（2）依托老城区和开发区往北向黄平方向发展；（3）依托凯里老城区和开怀片区往东向台江方向；（4）依托麻江县龙山-宣威片区和凯里开发区往南向丹

32、寨方向发展。3、城市规模远景城市人口为200万人，人均城市建设用地100m2，总建设用地200km2。4、城市空间结构（1）一主四副多个中心，群星共托生态“民”城；（2）一主：凯里麻江市形成的主城区；（3）四副：分别是以雷山、黄平、台江和丹寨四个县形成的四个外围城区，形成凯里市的卫星城；（4） 多个中心：依托主城区、外围城区和各个功能片区形成的中心。5、凯里经开区发展现状截止目前，凯里经开区入驻工业企业共86家，其中投产51家，在建22家，已签约待建13家。投产的51家工业企业中，有装备制造业5家，电子信息产业5家，医药产业4家，食品加工业7家，新型建材产业15家，包装产业4家，矿产品加工业6

33、家，其它行业5家，总投资33.26亿元。年收入在2000万元以上的企业有9家，年收入在500至2000万元的企业有10家。今年1至6月，园区工业总产值完成17.4亿元，同比增长80.9%；工业销售产值完成14.8亿元，同比增长89.5%；工业增加值完成3.66亿元, 同比增长92.2%。目前在建22家工业企业，其中医药项目7个，电子信息、新型建材和文化产业项目各3个，食品、包装等产业项目6个，总投资77.24亿元。中泰生物科技血液制品车间GMP技术改造、冷饮食品加工、治疗器具器材、银饰加工制造、草药初加工及草药制品开发等6个项目已经基本建成，计划年内投入生产。在建项目全部建成达产后，预计将新增

34、年产值90亿元。小结： 城市整体规划合理利用了城市的交通优势及土地资源布局，对城市未来发展起到良好的指导作用； 从城市经济发展面看，整体规划的合理性得到良好展现，得益于良好的规划，未来城市建设与经济将进一步互动发展； “凯麻同城化”的规划布局，将拉大城市面，未来城市逐步向大城概念发展，将对城市产业发展、人才汇聚流动、城市资源整合等等多方面起到良好推进作用 随着规划的城市基础设施、工业产业等建设完成，未来城市能否吸引更多的外地人口及周边乡镇人口入驻，将是影响城市副中心及其他片区功能区能否快速发展的重要因素，六、 凯里市房地产市场投资分析（一）贵州省近年房地产一级市场及全省固定资产投资情况2010

35、年以来，贵州全省共批准房地产开发项目个，用地面积公顷，规划建筑面积公顷；其中建设用地面积公顷；未动工面积公顷，已完成土地开发面积近公顷；正在开发建设面积公顷，已竣工土地面积公顷；个项目通过招标拍卖挂牌；土地总价款亿多元，土地纯收益近亿元；个项目已交清土地出让金。2013年 1-9月，贵州省固定资产投资完成776.49亿元，比上年同期增长23.5%，增幅同比提高2.5个百分点，其中，房地产开发投资124.82亿元，继续呈逐月回升之势。另外，城镇固定资产投资完成684.41亿元，比上年同期增长20.7%，增幅同比回落1.8个百分点，集中在三个主要投资方向，基本建设投资完成412.52亿元，比上年同

36、期增长24.5%；更新改造投资完成131.17亿元，增长15.7%；房地产开发投资124.82亿元，增长19.4%。（二）黔东南州政府对全州近年的房地产规划州政府在“十一五”期间以建立和完善以普通商品住房为主，经济适用住房、廉租住房和租赁房屋为辅的住房供应体系，通过国家政策宏观调控和市场调节，稳定住房价格，进一步规范房地产市场秩序，促进全州房地产业持续、快速、健康发展，实现“民有其居、安居乐业的和谐社会”。规划具体如下：（一）从2006年至2010年全州将兴建住宅小区260个，总建筑面积910万平方米，解决30万城市居民的住房需求。其中：兴建普通商品房住宅区200个，总建筑面积546万平方米；

37、兴建经济适用房住宅区35个，总建筑面积90万平方米；兴建廉租住房住宅小区20个，总建筑面积5万平方米；兴建其他住宅建筑面积269万平方米。普通商品房90平方米以下的占70%以上，经济适用房面积控制在6090平方米以内，廉租住房控制在50平方米以内。（二）到“十一五”期末全州城镇化水平将达到28%，在此期间按照“开发新城区，改造旧城区，循序渐进，量力而行”的原则，有计划，分步骤地将对严重影响城市景观、不能适应居住的近15平方公里的旧城及“城中村”进行改造，建设具有民族特色、设施配套、功能完善、以人为本、宜人居住、环境优美的居住环境。（三）2007年的城市房屋建设目标：2007年全州城镇化水平达到

38、24.5%，住宅房地产计划投资13亿元，兴建住宅小区60个,总建筑面积190万平方米。其中：普通商品住房建筑面积120万平方米（其中：住房套型建筑面积90平方米以下户型占70%，90以上的占30%）；经济适用住房建筑面积19万平方米；廉租住房建筑面积1万平方米（户型为50平方米以下）；其他非商品住房建筑面积50万平方米。七、 凯里市房地产市场销售分析（一）房地产一级市场（土地市场）分析三、 土地供应情况20092014年凯里商品住宅（含商服）开发用地供应情况年度2009201020112012201320142014截止5月合计占比备注出让面积（亩）凯里城区287 742 81 20 371

39、493 1995 19%含廉租房及经适房用地凯里经开区273 411 135 1188 4254 6262 58%开怀片区750 736 1486 14%合计287 1015 492 156 2310 5483 1023 10766 数据来源：黔东南国土局从上表数据看，从2009年至2014年7年间，凯里市共成交商品房开发用地超10000亩，从成交区域看，主要集中于经开区，累计成交6000亩以上，占比达接近6成，其次为凯里城区，累计成交接近2000亩以上。 据整体市场土地供应成交量，据常规3.5容积率计算，总建面积达2153万，按平均每套面积120计算，市场总供应套数接近18万套。四、 土地存

40、量及价格走势据有了解，凯里2013年获批土地超过7954亩，因信息不公开披露等因素，目前未知具体成交和使用情况，预计凯里市仍有一定的土地存量供应市场。据2006年至2013年土地成交价格分析，2007年经开区土地价格区间在1550万/亩；市区土地价格在5070万/亩。到2010年，经开区土地出让价格仍在2060万之间徘徊，部分优质地块价格虽突破80万/亩，但整体区域价格涨幅不高；相对比城区地块价格，市区主流价格已接近200万/亩，部分优质项目甚至达400万/亩，价格涨幅巨大。小结： 近年随着城市化进程的大力推进，土地供应量巨大，在已供应的土地中，如全部开发入市，城市不足50万人口，按3-4人每

41、户家庭计算，几乎每个家庭购买两套住宅才能消化现有供应量。 老城区土地增值潜力巨大；经开区因配套不完善、刚需客群比例少、土地供应及储备量大等因素，土地价格上升缓慢。（二） 凯里市房地产二级市场分析2010年2014年凯里市房地产运行情况年度20102011201220132014合计房屋开工（万）294.6238.52126.61504540.451704.18房屋竣工（万）50.6425.3230.825568.72230.5商品房销售面积（万）43.885.6365.157169.31334.89套数3063 598845454965484623407商品房均价（元/）17122171282

42、433523939数据来源来源：凯里市统计公报据上表，凯里市自2010年至2014年，房屋累计开工面积1704.18万，开工量约占20102014年总供应面积2152万的8成，约有2成供应面积待开工，如加上今年及后期新供应的土地，未来市场仍具有较大存量。从累计销售面积计算20102014年商品房销售335万，占20102014年总供应面积2153万的不足16%，预期未来市场仍有巨量可售面积供应。1、凯里市整体市场竣工面积平稳，开工面积自2010年后触底快速反弹，预期未来两年内，市场将有较大的供应量。2、凯里市商品房销售自09年达历史高点，销售面积达85.63万平米，2010年后有所小幅回落，预

43、计短期内销售情况趋于平稳；整体市场年均销售套数约在5000套左右。3、 整体市场销售价格走势平稳，平均年涨幅在20%左右，综合宏观环境及市场供应、竞争等因素影响，预计未来房价涨幅将有所收窄。（三） 板块划分及各板块发展情况5、 凯里市房地产板块分析鉴于项目地块处于经开区，从客群需求及市场发展现状看，可将凯里市场简单划分为三个大板块，如下图分别为中心城区板块、经开区板块及开怀新区板块。中心城区板块经开区板块开怀新区板块6、 中心城区板块（老城区）：包括中心区、博南片区、东区、仰阿莎片区及西南新区板块内重点参考项目：金泉国际新城、大地春城、黔龙居等市中心区板块（老城区）在楼盘汇总表序号项目名称销售

44、状态占地（亩）总建面积(万）开盘时间1金泉一品尾盘7.15 1.92011/4/92金溪水岸大厦尾盘3翰林华庭尾盘4金泉花园尾盘5豪升星城尾盘6龙泉明珠尾盘2010年10月13日7格兰山水间尾盘8大地明珠尾盘50.67 4.52011年9月17日9黔龙居尾盘2.252012年5月10金泰盛世荣华 在售70 262013年6月29日11香枫庭院在售45.84 9.392012年10月12清水湾在售28.71 12.672013年3月30日13世纪兴城在售165 232012年4月28日14逸景高山在售225 13.82013年8月8日15永乐家园在售16金泉国际新城在售230 452012年5月

45、1日17大地春城二期在售51.77 26.512010年18大地永乐家园在售19嘉瑞广场在售45 212013年6月15日20永安景苑三期在售19.5 6.72013年10月1日21中兴幸福里在售30.95 18.352013年3月22时代城待售写字楼23温莎美墅待售24隆源公馆待售25聚隆城市花园待售26国际商贸城待售商业27冠顺阳光城待售板块特点： 该板块为凯里市的核心区，便利的交通、完善的消费生活配套、且享受有畅达的信息及成熟的生活氛围。 板块土地供给日益减少，特别是中心区及博南片区，因拆迁成本及山地多可开发空间小等因素，更多在售项目均向区域周边范围分布。 板块内约有9个项目已处于尾盘阶

46、段基本售罄，新建在售及待售项目约有接近18个项目，相对于已售罄的项目，在建的新项目品质均有所升级。 在开发项目中，百亩以上大盘数量较少，仅有3个，其余多为几十亩的小盘项目。 板块价格：目前该板块内地段及品质较好项目均价在40004800元/平方米之间。地段较偏或品质一般的项目均价在在33004000元/之间. 发展趋势：因区域可开发空间不大，随着区域地块开发完毕，未来可供应土地将逐步减少，未来将向城市周边更偏远区域发展。7、 经开区板块：包括西出口、鸭塘区、经开区核心区域板块内重点参考项目：山与城、依云美镇、御景天下、润丰名都、屹东新城、华伟中央城、温州商贸城、香山别苑。凯里经开区在开发项目汇

47、总表序号项目名称销售状态占地（亩）总建面积(万）开盘时间1腾龙学府商城尾盘2012年12月2财富黔城尾盘47.25 0.332011年9月17日3民生房产尾盘60 112011年9月10日4御景天下在售340 572012年7月145山与城在售600 1362013年7月6开元新城在售96.98 2013.年8月7香山别苑在售38.55 27.252012年12月12日8金地苑三期在售45.84 9.392012年10月9屹东新城在售56 1110依云美镇在售106 222013年12月15日11温州商贸城在售12后墅后墅缇香在售21.57 2.552013年3月13经纬国际汽车城在售600

48、502012年11月25日14宝恒建材城在售689.31 1002012年11月17日15富丽园在售7.99 7.52012年8月2日16公园一号在售200 202013年6月28日17华伟中央城在售135.00 172010年12月1日18未来城待售3509.98 5002013年10月19润峰名都待售78.34 1820隆源锦都待售11.49 2.4321天和城待售53 17预计年底22宝恒公馆待售2323凯威现代物流城待售456 2013.10月左右24万国城待售90合计1121.45板块特点： 该板块经过十多年的发展，目前雏形初现，初具规模；因交通畅达，日常车流量较大，且生活配套及生活

49、氛围逐步形成。 凯里学院一带的商业生活配套较为集中，也比较成熟；其他区域如西出口、棉纺厂一带、经开区核心区等区域，生活市政配套都比较分散，也不完善，生活及为不方便。 板块内部分项目已交付使用，但入住率不高，仅有不足三分之一的入住率；更多为新建项目，板块内在建新项目中，100亩以上大盘项目占很大比重，普遍都在300600亩，未来城占地甚至达到3500亩，总建筑面积达500万。 板块价格：目前经开区板块内主流均价在27002800元/平方米，位置及品质一般项目价格在25002600元/平米左右；地段及品质较好项目均价可突破3000元/，其中多层产品价格在32003400/；西出口及棉纺厂一带价格较

50、高，均价在35003800元/。 发展趋势：随着区域各产业投产，市政、生活等配套逐步完善，区域将具有更加良好的居住氛围，但因区域市场存量巨大，且往下司方向还具有一定的可开发土地储备，随着后期的供应，预期未来板块市场将面临激烈竞争。8、 典型案例分析老城区主要项目基本信息项目名称所处板块占地总建容积率绿化率产品形态户数工程进度金泉国际新城城区230亩45万2.435%一期8栋洋房/9栋高层28F；二期25#27F/28F/33F#高层2522一期为供电局团购，已交付，二期即将封顶大地春城 西城区55亩27.8万6.838.225-31层高层，一梯四户、一梯五户、一梯六户1400现房老城区主要项目

51、推售情况项目名称推售情况销售情况剩余货量备注：同行深入访谈首期二期三期金泉国际新城12年开始首推、以洋房及高层为主。一期约1000多户售罄二期13年8月推840套一期售1000多套；二期目前销售将近640套左右。二期剩余200套左右。一期客户以供电局团购为主；二期部分为温州炒房团及福建客户，本地客户主要为企事业单位职员及本地企业老板及企业中高层，平均单价4500元/，周末日入场约30组，约两年售1640套，平均年去化800套左右。大地春城2010年首推446套售罄二期500套销售95%。三期448套售3成一期售罄；二期售485套；三期销售135套左右；共销售1066套二期剩余15套、三期剩余3

52、13套；共余328套3年销售1066套，平均年去化350套，价格由一期3000出头；目前均价4100元/；主要客户为周边乡镇、企业事业单位职员及本地小老板。经开区主要项目基本信息项目名称所处板块占地(亩)总建（万）容积率绿化率产品形态户数工程进度依云美镇经开区108 222.4840%一期7#高层16F/17F；北地块8#小高层16F/19F1000多局部封顶润峰名都经开区7818333%高层3#26F/小高层4#13F/多层6#5F1200基础工程御景天下经开区开元大道340571.9130%一期建筑共有15栋楼，有多层、小高层(16+1)，高层(26+1)，一期共计670户。2200局部现

53、房、局部封顶屹东新城经开区56112.440%多层、高层、商业852即将交付山与城经开区高铁旁6001362.5355电梯多层、高层、小高层、商业、酒店、写字楼综合体经纬汽车城经开区车管所旁6005030%以商业；专业市场为主，配套4栋27高层住宅。住宅432套起至7层香山别苑经开区二期3827340%多层、高层、商业一期1600户；二期800户即将封顶华伟中央城经开区135171.838%电梯多层、小高层、1500现房八、 凯里市房地产市场产品与价格分析户型以大户型为主，主要以3室2厅1厨2卫和4室2厅1厨2卫为主，以2室2厅1厨卫为辅，户型面积分配中多数楼盘采取多变化以满足客户之间的不同选

54、择、以增强产品的抗风险性，高层住宅中普遍都带花园阳台。面积分四档：100以下、100130、130160、160以上。多层以130160为主，高层以100160为主。市区新开楼盘多层均价是15001700元/，每加/减一层，则递增/减1030元/；高层起价是16001900元/，每加一层，则递增20元/，均价是18501950元/；市区二手房交易价格（多层）一般为15001800元/，二手房交易市场活跃。（一）、凯里市在建销售或认筹楼盘分析凯里市楼盘分为四类，一类已建成并入住的，如锐红家园、天宝花园、金地花园、贵都花园、锦绣家园、洪森生态园、绿景春天等，这些楼盘开发商有少量余房在手，但已逐步向

55、二手交易市场过渡；一类是建成多年，是房地产市场起步阶段的产物，如市府花园、清江公寓、东门景园、瑞林桂园、供电小区等，已转向二手交易市场；一类是在建但销售未介入的楼盘，如凯翔名苑、新苑花园、丰球新天地等；一类是在建并销售或已进入认筹阶段的楼盘，如下对此类楼盘介绍：1、格兰世家凯里市格兰房地产开发有限责任公司开发的，是目前黔东南州第一幢经省建设厅批准的第二批建筑节能试点示范工程。建筑面积为32211平方，是一幢32楼高层纯住宅的绿色、环保、节能大厦。整个项目开发户型以平层为主，工程于2006年8月份开工，预计至2008年9月完工，总投资约为4500万元。 其销售价格按套内建筑面积作为合同计价方式。

56、户型面积（套内）：75、113、124为主。价格分布为住宅底层起价1960元/，每上一层，则销售价格递增，递增幅度大致分为110层为10元/，1120层为15元/，21层至顶层为20元/，第31层销售为2660元/，均价为2200元/；折算成建筑面积计价的方式，其价格为住宅底层起价1568元/，第31层销售价格为2128元/，均价为1760元/。物管费是0.80元/，电梯由开发商保修十年。付款方式分为按揭（首付先交3.80万元，封顶时将首付余款交清，其余由银行办理按揭）和分期付款（付款比例为541型）。2、格兰时代是凯里市格兰房地产开发有限责任公司与格兰世家、格兰美地同时开发的一幢多层综合商住

57、楼，格兰时代建筑面积3108平方，其中商业用房为719.41平方，是一栋商住两用的临街建筑。格兰时代项目商品房住宅部分绝大部分为还迁安置房，户型以平层为主。格兰时代底层临街面设计为九个独立门面，其面积大到8693平方，小到5204平方不等，层高分别为6.3、5.9 、5.5、5.1、4.9米，合理的商铺户型可供选择。该项目于2006年6月份开工，至 2007年 1月完工，总投资 约1000 万元。现除临街商铺仍有未售出外，住宅已销售完毕。3、现代花园是黔东南州鑫兴房地产开发有限责任公司开发。总建筑面积80000，包括8栋高层（16层）和三栋多层。一期（含三栋多层）已开发完毕。户型以3室2厅1厨

58、2卫、4室1厅1厨2卫1花园阳台为主，面积以137和170为主。销售价格分为高层：（一层）1658元/、（二层）1668元/、（三层）1688元/、以上每一层递增20元/，均价为1792元/；多层（7层，67跃式）均价为1588元/。上述价格可打9.89.5折。高层物管费是0.80元/；多层物管费是0.40元/。多层已基本售罄。4、金地苑是凯里市宏伟房地产开发公司开发。位于凯里市经济开发区车管所旁，距离市中心8.5公里。以多层住宅开发为主，现开发一期并进行期房预售。销售价格为1008、1058、1088、1078、1058、1048元/，均价为1056元/。由于地处偏僻，所以显然其住宅销售价格

59、低于市区价格。5、金色家园凯里金马房地产开发公司开发。建筑面积60750.71，开发期为06.2.2808.4.28，由1栋高层裙楼+住宅组成，低下3层裙楼为商业，共计30层。住宅起价（第4层）：1980元/，每上一层则价格递增20元/。物管费是1元/。现主体已基本建成，在进行预售。均价为2188元/。6、时代广场黔东南州时代房地产开发公司开发，由蓝色桎焰地产经纪有限公司代理销 售。项目总投资约5000万元，总建筑面积为40442，共28层，其中住宅23层，建筑总高度99米，由A、B栋组成，16种户型，面积149.40255.52不等。配有地下停车位、1200空中花园和约800的休闲会所。现已建至7层，未开始正式销售，处于认筹阶段。开盘价格预计在2000元以上。7、丰球绿都凯里丰球房地产开发公司开发。占地200亩，总建筑面积达18万，以多层为主。分二期开发，二期（华庭苑和2栋小高层）总建筑面积约9万，近500套，由多层、小高层和临街商铺组成，户型以三房为主，二房和四房为辅，主力户型面积在130165左右，部分户型是立面户型，已基本销售完毕。其销售均价为1650元/。8、雍华豪庭黔东南州雍华房地产开发公司开发。占地面积8517.66,由多层和