物业承接查验手册

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1、白云绿地中心物业承接查验手册版本号：_ A00_ _编 写:_ _校 对：_ _ _签 发：_ _颁布时间：_ 年 月 日目录1 总 则61.1 目的61.2 适用范围61.3 定义62 本项目相关资料72.1 地理位置72.2 功能分布72.3 本次承接查验范围72.4施工进度及移交计划(详见附件1)72.5 与项目承接查验相关单位（详见附件2）82.6 承接查验系统分类93 验收依据114 工作流程124.1 流程图124.2 提前介入134.3 召开协调会134.4 各方人员配合要求：144.5 培训144.6 查验145 组织架构165.1 架构图1652 物业公司主要岗位的工作职责1

2、75.3 交接遗留问题的处理175.4 特别注意事项186 公区环境域部分承接查验标准196.1 承接查验工作依据196.2 承接查验范围206.3 查验内容及查验方法216.4 移交资料清单286.5 交接表格297 供配电系统设施设备承接查验标准307.1 承接查验工作依据307.2 接管验收的范围327.3 查验内容及查验方法337.4 竣工图纸、技术资料407.5 交接表格418 给排水系统设施设备承接查验标准428.1 承接查验工作依据428.2 承接查验范围438.3 查验内容及查验方法448.4 竣工图纸、技术资料488.5 交接表格509 通风空调系统设施设备承接查验标准519

3、.1 接管验收工作依据519.2 承接查验范围539.3 查验内容及查验方法549.4 竣工图纸、技术资料689.5 交接表格6910 消防系统设施设备承接查验标准7010.1 接管验收工作依据7010.2 承接查验范围7110.3 查验内容及查验方法7210.4 竣工图纸、技术资料7710.5 交接表格7811 弱电系统设备承接查验标准8011.1 接管验收工作依据8011.2 承接查验范围8211.3 查验内容及查验方法8311.4 竣工图纸、技术资料9411.5 交接表格9512 电梯（ 运输）系统设备承接查验标准9612.1 接管验收工作依据9612.2 承接查验范围9712.3 查验

4、内容及查验方法9712.4 工程技术资料移交清单（仅供参考）11912.5 交接表格11913 公寓（精装修）验收检查标准12013.1 验收工作依据12013.2 承接查验范围12013.3 查验内容及查验方法12113.4 工程技术资料移交清单13513.5 检查表格（详见附件）13614 商铺（毛坯）验收检查标准13714.1 接管验收工作依据13714.2 承接查验范围13714.3 查验内容及查验方法13814.4 工程技术资料移交清单13814.5 检查表格1391 总 则1.1 目的为规范白云绿地中心物业设施设备承接查验工作管理，实现项目管理制度标准化、流程化，特制订本手册，供相

5、关部门遵照执行。1.2 适用范围本手册以白云绿地中心项目为基础制订，承接查验范围包括办公楼、商场、公寓、仓库，餐厅等的室内装修工程和水电安装工程，以及公共区域内的建筑施工及大型机电安装。今后其它项目可以依据实际情况参照修订。1.3 定义1.3.1面积：单位为m2均指建筑面积，1.3.2 长度单位：mm。2 本项目相关资料2.1 地理位置白云绿地中心位于广州市白云区云城西路882号，东望白云山 南伴：南方航空 西临：五号停机坪购物广场 北依：白云公园.2.2 功能分布2.2.1 白云绿地中心占地面积12057.7M2，集商业、办公和公寓综合一体式建筑，总建筑面积292760M2。具体分别为：（1

6、）商场43828平方米；（2）凯德置地专用区89000平方米；（3）写字楼42405平方米；（4）公寓31876平方米；（5）停车库51627平方米；（6）园林绿化15915平方米；（7）道路/后勤区域共18109平方米。2.2.2 地下共四层，总建筑面积99963.2M2。 2.2.3 地上建筑群由塔楼和裙楼组成，塔楼46层，总高度199.85米，构成白云区地标建筑，总建筑面积142104.5 M2。2.3 公共设备部分2.3.1空调系统（原设计图）： 1、裙楼空调系统中央空调机房设在负四层，空调设备具体情况如下：（1）中央空调主机8台，由6台离心式冷水机组和1台螺杆式热力泵机组及1台旋式制

7、冷机组成。其中离心式冷水机组的制冷量为3516kw(1000RT)三台、1934KW（550RT）二台、2110kw(600RT)一台；热力泵螺杆式机组的制冷/制热功率1055kw(300RT)一台；旋式制冷机组制冷量为460KW（130RT）一台（供5F影院独立使用）。裙楼整个空调系统用电功率为 9047.4KW。（2）冷却系统：中央空调冷却系统的冷却泵分为2台37KW、2台55KW、4台90KW三种，其中影院的冷却泵为3台15KW。冷却塔安装在5F天面，使用横流式方型冷却塔，电机功率3台18.5KW、3台37KW、1台7.5KW。（3）冷冻系统：中央空调冷却系统的冷冻泵分为7台55KW、4

8、台90KW、2台37KW。 2、塔楼空调系统整个系统使用大金牌多联空调机，使用主机共268台，其中8F放置5台、23F放置77台、37F放置87台、天面（47F）放置99台。分布如下：（1）一楼大堂公共区域安装24P（高、中区域厅）1台及10P(低区区域厅) 1台，主机放置于8F。（2）9F-17F的5#电梯厅安装3台24P，主机放置于8F 。（3）18F-29F的5#电梯厅安装1台24P和4台16P，主机放置于23F。（4）30F-36F的5#电梯厅安装1台24P和2台16P，主机放置于37F。（5）38F-45F的5#电梯厅安装1台24P、2台16P和1台8P，主机放置于天面。（6）中区2

9、4F-29F使用72台，由36台20P、30台14P、6台12P组成，主机放置于23F。（7）中区30F-36F使用84台，由42台20P、35台14P、7台12P组成，主机放置于37F。（8）高区38F-45F使用96台，由24台18P、24台16P、36台12P、12台10P组成，主机放置于天面。2.3.2电梯系统：白云绿地中心共有电梯110台。其中塔楼有迅达直梯16台（客梯14台，消防及货梯各1台）。裙楼有日立手扶梯69台、迅达直梯25台（观光梯2台，客梯13台，货梯1台，消防梯9台）。电梯具体分布情况如下：一期：扶梯共22台， 直梯共7台。其中观光梯2台，客梯1台，消防梯4台。 二期：

10、扶梯共47台。其中提升楼层为一层的有44台，提升楼层为二层的有3台。 裙塔楼直梯共34台，其中塔楼16台、裙楼18台，具体分布如下： 塔楼:高区客梯4台，中区客梯6台，低区客梯4台，消防及货梯共2台。 裙楼: 客梯12台，消防及货梯5台。绿地物业及凯德置地电梯分管情况统计表：使用范围/管理方直梯扶梯备注管理方绿地物业凯德绿地物业凯德一期裙楼70220二期裙楼018740塔楼16000合计41台69台2.3.3 供配电系统：整个建筑群配有3路从不同配电所接入的10KV的高压电源，经22个不同容量变压器变压后配电给各个单元，计算容量是28188KVA，变压器装机总容量是32400KVA。2.3.4

11、给排水系统：市政供水总阀在大厦首层西面。1、负四层配生活水池四个（150M3一个、125M3二个、112M3一个）；18.5KW供水泵二台，供7F冷却塔用水；75KW传输泵二台，供23楼生活水箱补水；15KW供水主泵三台、备泵一台，供4F-6F生活用水。 2、23F配66立方生活水箱一个，供7-18F生活用水（重力供水）；另设 22KW传输泵二台，供37F生活水箱补水。3、37F配50立方生活水箱一个，供19-33F生活用水（重力供水）；5.5KW主泵三台、2.2KW备泵一台，供34F至天面生活用水。4、B4-3F生活用水由市政直接供水。5、化粪池设在首层西面。6、负层车库配有109套排水排污

12、系统，自动排水排污，水泵总功率为561.7KW。其中集水井有102套，平均每套配置水泵功率3.78KW，共385.7KW；污水泵有4套，平均每套7KW，共28KW；雨水泵有3套，共148KW。2.3.5 消防水系统：消防水池：B4F配360M3、200M3消防水池各一个；8F配50M3消防水池一个；23F配50M3消防水池两个；37F配25M3消防水池两个；天面配382M3、200M3消防水池各一个。（1） 消防报警系统：西门子诺帝菲尔火灾报警主机一台，设置在负一层消防中心。（2） 消防传输泵：B4层设消防传输泵3台(2主1备)、90KW/台 ，供8楼、23楼消防水池补水；B4- B1层消防用

13、水由8楼消防水池重力供水；23层设置消防传输泵3台(2主1备)、90KW /台，供37楼、天面消防水池补水；1F-14F消防用水由23F消防水池重力供水；15-29F消防用水由37F消防水池重力供水；30-37F消防用水由天面1#消防水池重力供水，38F至天面消防用水由天面2#消防水池重力供水。（3） 消防喷淋系统：天面设消防喷淋泵二台、18.5KW /台；喷淋恒压泵二台、1.5KW /台。为整栋大厦的喷淋系统提供恒定压力。（4） 消防栓系统：消防栓系统由设置于8F、37F和屋面的消防水箱重力供水。天面设置消防加压泵二台(一主一备)、30KW /台；消防恒压泵二台(一主一备)、7.5KW/台。

14、为整栋大厦的消防栓系统提供恒定压力。2.3.6 监控系统：视频安防监控系统设置物理上独立的安防监控千兆以太网，并设置过滤防火墙以确保网络安全，所有的监控点视频能循环显示在监视器上，并带时间、日历显示。可实现快进、慢进、回放、检索、暂停、打印等功能。1、摄像机：根据监控部位的特点，根据安装位置不同配备标准角或广角镜头共采用783支不同参数高清摄像机。2、监控中心： 监控中心采用移动和视频分析技术，以及报警联动（包括入侵、门禁、消防等），进行间断录像。录像采用先进的MPEG4/H.264规格，所有录像存储于磁盘阵列，容量足够应付30天高质量录像及供日后翻查记录及封存，此系统设定为网络平台操作，以基

15、于网页的运作模式，经大厦的局域网提供远程监控。2.4 本次承接查验范围按照施工进度计划，按照不同业态的条件完成项目的整体承接查验工作。2.5施工进度及移交计划(详见附件1)序号区域面积（平方米）计划完工时间计划移交时间备注1商场（一期）438286月30日9月5日试开业2凯德（二期）890004月30日3公寓318766月30日4写字楼（二期）424056月30日5地下室516276月30日停车位16002.6 与项目承接查验相关单位（详见附件2）序号单位名称职能（开发商，物业，监理，施工方负责项目名称联系人电话1234562.7 承接查验系统分类设 备 系 统 分 类A供配电A01高压供电A

16、02变压器A05照明A03低压配电A04发电机B给排水B01供水系统B02 排水系统B03 卫生洁具C消防D通风空调E电梯F弱电C01 喷淋，水幕系统C02 消防栓C03 自动报警C04 防排烟C04气体灭火D01 空调主机D02冷却水系统D03 冷冻水系统D04 末端设备D05 VRV、分体空调E01垂直电梯E02 扶梯E03升降机F03 入侵防范报警F02 视频监控F04 楼宇自控F05 门禁F01门禁F06巡更F07综合布线F08停车场收费F09背景音乐系统环境设施分类G01 建筑本体房屋基础、楼板、梁、柱、承重墙、伸缩缝。G02 天面设施隔热层、棚架、天台临时建筑G03 室内墙面、走廊

17、通道、大厅、楼梯、天花、公共门窗、扶手、步级G04 外墙装饰铝合金幕墙、玻璃、大理石外墙、磁片砖、标志牌G05 地下室人防设施（兼停车场）G06 室外人行道、车道、室外停车场、外广场、花基、围栏、广告牌，垃圾桶（站），岗亭G07 休闲娱乐健身器材、儿童娱乐设施、游泳池、木椅（石凳，台），球场，雕塑，小品G08 绿化草地、花卉，灌木、景观树、室内株摆3 验收依据1、广东省物业管理条例（2008年11月28日修订) 2、物业承接查验办法建房2010165号文3、房屋接管验收标准4、前期物业服务合同4 工作流程 根据各项目工程计划完工的时间，建设单位组织监理公司、施工单位、物业公司，分别按照楼层区域

18、、设备系统，环境设施，拟订各项设施设备承接查验的方案和时间计划表。具体工作流程安排如下：4.1 流程图相关技术人员提出、明确承接查验标准物业公司成立承接验收小组 1、施工图、施工合同、采购合同等2、相关使用说明、维修手册等验收小组初步熟悉相关技术资料 1、学习操作程序、规范2、记录各种原始参数3、存在问题及解决方法记录施工、调试阶段现场跟进 由建设单位组织，监理公司、 施工单位、物业派代表参加完成 就承接工作组之专题会议 完成列出存在问题按会议纪要所提方法整改安排初验，核对数量、逐项检查功能 填写查验遗留问题统计表与业主方办理有关手续1、业主方填写设备资料移交清单、设施设备备品备件移交清单、钥

19、匙移交清单、设施承接查验表、验收交接记录、查验遗留问题统计表竣工资料移交归档4.2 提前介入物业公司安排技术人员提前进驻现场，收集资料、熟悉图纸、观摩设备的安装调试，确定承接查验的技术方案和组织方案，根据验收的项目内容配备必要的工具和仪器。时间为3月15日至3月20日。4.3 召开协调会召开“承接查验协调会”，将物业承接查验方案通报各方。计划召开时间为3月24日。以后确定为每周 的 施工现场协调会增加4.3.1参加单位建设单位（作为召集人）、物业管理公司、监理公司、施工单位。4.3.2会议议题：移交方和接管方确认以下项目： 移交范围；验收时间和进度安排；参与人员的分组和配置；验收标准；验收方式

20、； 验收中发现问题的确认；确认整改单汇总移交方式；确定接管方对施工单位维修遗留问的的配合方案及成品保护方案；遗留问题整改期限要求及再次验收的的程序；会议后物业管理公司提供书面“备忘录”抄送各方参与人安排执行。4.4 各方人员配合要求1. 建设单位：协调人负责协调物业公司与施工单位、监理公司之间的关系，专业工程师从技术角度对验收中发现的问题进行确认。2. 监理公司：从专业角度出发，检查施工中有无违反相关规范、标准的问题，汇总后交由业主方安排施工单位整改。3. 施工单位：按照物业公司安排，配合承接查验的检查工作，跟进整改工作。4. 物业公司：按照建设单位整体移交时间计划，积极组织人员，接管公共区域

21、设施设备；协助建设单位查验室内设备设施，完成对业主的交楼工作。4.3.4 人员配备：根据楼层基本情况和方案要求，配备符合要求的技术骨干。4.3.5工具准备：配置基本个人工具及万用表、照度计、噪声计、温度测量设备、风速仪、数码相机、网线测试仪、电筒、水平仪、拉尺，小锤、单相电源检测器等。 做好各项接收表格的确认4.5 培训 针对各楼层承接查验的时间安排，各相关单位提供各系统设备的有关技术资料、设备清单给物业公司，并安排对物业公司相关人员实施培训。时间为2月23日至28 日。目的：物业公司根据相关技术图纸资料，熟悉和掌握各系统设备运行要求，制订和完善设备运行管理、操作、保养制度，突发事件应急处理方

22、案等，在设备验收后，保障各系统设备的正常运作。4.6 查验 建设单位组织监理公司、施工单位（总包单位、分包单位、设备供应商）、物业公司对计划移交的物业范围、系统项目安排进行初检。根据所接收的技术资料及相关标准要求，对承接项目进行质量和使用功能的检验，检查核对设施设备的规格型号、数量、外观、安装位置、各单项设备的运行情况、设备所在的整个系统的技术性能是否符合设计要求；对各移交承接项目的配套设施完工情况，包括各设备机房、管理用房的设施配备、装修完成情况；场地和设备表面的清洁、标识是否完善；备品、备件、随机工具的配备情况是否齐备等内容进行检查；针对在查验中存在的不符合项目，明确各方责任落实整改。具体

23、操作如下：1、建设单位、施工单位以及监理公司会同物业公司按照预定方案和标准开始承接查验工作，在验收中发现的问题物业公司逐项记录并由有关各方签字确认，每次查验后由物业公司汇总并将需整改的内容交给建设单位。2、当设施设备的主要功能正常，并可满足目前物业使用的需求时，物业公司可视情况对该区域进行接管，并立即进行封闭管理。施工人员欲再进入该区域，需严格按照物业公司的规定进行登记并领取施工出入证。钥匙交接时间由建设单位与监理公司沟通后确认。3、全部验收结束后，物业公司汇总最终文件，参与验收各方代表签字，验收完成。对尚未完成的整改工作，应在验收文件中逐项注明，物业公司配合施工单位整改，逐步消项，在约定的时

24、问内完成。4、各系统现场承接查验的时间为依据机电设备移交时间表5 组织架构 5.1 架构图 其他组员： 52 主要岗位的工作职责5.2.1 组长：负责承接查验的整体组织协调工作，包括与建设单位、监理公司及施工单位的工作协调。副组长：协助组长开展承接查验工作的具体执行。5.2.2工程部负责人负责组织设备设施的接管工作，包括以下几方面： 1)负责安排各系统工程师对所属系统设备开展清点验收；2)负责联系建设单位、施工单位、物业管理公司和相关部门，组织联合检查、培训、验收，协调控制各系统工程师的工作质量与进度； 3)传达各种验收接管要求，发现问题及时采取纠正措施； 4)各专业系统工程师负责收集各系统的

25、检查记录，对设备设施接管进行整体评估，并协调相关部门解决所发现的问题； 5)负责对设备设施接管工作的效果进行评估，并考核各系统工程师的工作绩效； 6)针对验收过程中发现的影响物业后期管理运行的问题进行评估，在全部验收完成后向业主提交关于系统设备设施方面的建议。 5.2.3 各专业系统工程师负责本系统的设备接管工作，包括以下几个方面： 1)按照物业公司统一要求，合理安排时间进行现场设备检查、登记、清点工作； 2)接受原设备生产、安装、调试、管理单位的培训，掌握本系统设备的操作、运行方法并指导下属工程部技工接管、操作设备； 、3)负责编写本系统的评估报告并跟进整改落实状况。 5.2.4 环境组 负

26、责对承接查验工作中的环境检查和接收工作，主要从外观，结构的美观、舒适度及今后的使用和维护。负责承接查验记录的收集与归档。 5.2.5 消防安全小组：依照移交计划，负责对各个区域的消防安全检查及接管后的交叉施工人员出入安全管理。对检查中的问题汇总上报。5.3 交接遗留问题的处理（1）物业公司汇总承接查验中发现的遗留问题，在4月18日前上报建设单位，并积极跟进整改情况。（2）建设单位在接到遗留问题清单后，应积极联系监理及相关施工单位对遗留问题进行复查及整改工作。为配合BD区交付时间，建议在4月23日前完成遗留问题的整改工作并通知物业公司复查，物业公司在复查中仍然发现存在问题的，应积极联系建设单位及

27、时整改，同时将复查结果报送承接查验小组。（3）承接查验中未能发现的施工遗留问题，应在接管后的设备检查中注意收集，集中呈报建设单位并跟进处理情况。（4）设备保修期内出现的问题，均属后续问题，应及时与设备供应商沟通、处理。5.4 特别注意事项有关绿地中心物业的承接查验工作，主要是对该项目区域内公用部位及公共设施设备的数量、外观、质感方面进行检验、接收，以及对使用功能进行确认。对商场、公寓等室内设施及环境检查，物业公司仅依据交楼标准，协助查验，最终仍以业主与建设单位双方的结论为主。物业公司所有有关物业管理承接文件均不作为建设单位工程合同或任何款项支付的依据。在日常的操作使用过程中，若发生隐蔽性的故障

28、或损坏，物业公司将及时通报建设单位，组织有关单位共同分析成因，若属质量、设计问题，交由建设单位协调解决。6 公区环境域部分承接查验标准 建筑物系统（土建部分、市政园林、人防工程、装饰装修）6.1 承接查验工作依据1.1 国家、行业、地方有关工程设计、施工质量验收的规范标准l 房屋承接验收标准（建标1991第19号）l 建筑玻璃应用技术规程（JGJ113-97）l 建筑物防雷设计规范（GB50057-2000）l 中央气象局令l 人防工程施工及验收规范（GBJ134-90）l 建筑胶密封垫预成型实芯硫化的结构密封垫用材料（GB10711）l 建筑幕墙标准（JG3035-1996）l 建筑地基处理

29、技术规范（JGJ79-2002）l 建筑地基基础工程施工质量验收规范（GB50202-2002）l 地下防水工程质量验收规范（GB50208-2002）l 砼构工程施工质量验收规范（GBJ50204-2002）l 砌体工程施工质量验收规范（GB50203-2002）l 屋面工程质量验收规范（GB50207-2002）l 绿色建筑评价标准（GB50378-2006）l 建筑地面工程施工质量验收规范（GB50209-2002）l 建筑装饰装修工程质量验收规范（GB50210-2001）l 建筑内部装修防火设计规范（GB50222-1995）l 建筑工程施工质量验收统一标准（GB50300-2001

30、）l 建筑节能工程施工质量验收规范（GB50411-2007）l 办公建筑设计规范（JGJ67-2006）l 房屋建筑工程质量保修办法（建设部2000第80号）l 工程建设标准强制性条文 房屋建筑部分（7112053599）l 城市道路路基工程施工及验收规范（CJJ44-91）l 全国物业示范小区（大厦）考评标准l 广东省物业示范小区（大厦）考评标准l 广州市物业示范小区（大厦）考评标准1.2 生产厂家的安装要求及技术说明书1. 产品证书，例如厂家及产品资质证书等。2. 出厂合格证。3. 安装及使用说明书。4. 进口产品需提供报关证明。5. 其他基础资料。6.2 承接查验范围根据物业工作的定位

31、，工程承接查验的主要内容包括建筑主体验收、各分部、分项工程的施工质量验收、用料抽样检测以及是否符合设计要求和国家有关施工质量标准，这些工作由四方验收完成，物业承接查验主要考虑使用和后期维保的内容，包括：2.1墙体防水、墙体保温隔热以及墙体装饰工程；2.2屋面的保温隔热及防水、排水工程；2.3楼面、棚面、地面工程；2.4公共楼梯、门窗、各类管井、走廊、大厅工程；2.5建筑物外立面装修、公共区域内立面和顶棚的装修工程；2.6公共区域构筑物、建筑小品等等工程；2.7公共配套设施，如卫生间、停车场、泳池、水池、停机坪等；2.8市政工程，如煤气、给排水、垃圾收集系统等；2.9公共区域的标识系统；2.10

32、外立面的标志、泛光照明等系统；2.11人防工程系统；2.12各系统的技术资料和合法证书、证明资料等；2.13各系统的调试或运行、维修记录；6.3 查验内容及查验方法建筑物系统承接查验表项目分项内容查验内容检验方法是/否备注公共部分地基基础地基无吊脚、无明显沉降、位移，墙体无严重裂纹观察外墙、幕墙（幕墙玻璃、大理石、瓷面砖、喷涂等）安装牢固、平整、色泽一致、收口严实观察梁、柱、板主体、墙身无倾斜/变形/剥落/开裂/非收缩性裂纹/无筋外露观察顶棚抹灰层牢固，无剥落及明显裂纹观察楼梯、扶手无明显裂纹/剥落/露筋，扶手无明显龟裂/无漆层脱落观察公共门窗（木/铁门/防火门窗/百叶门窗）牢固/平整/开关灵

33、活/接缝严实/五金配件齐全观察公共照明/电器插座等安装牢固/无缺损/开关控制灵活观察、万用表测试开关箱接线安全牢固/标识清晰/开关控制灵活观察、万用表测试消防设施（消防管/消防栓/消防水带）无损坏/无渗漏/水压正常/五金配件齐全观察楼板/地面砖/天花/饰面无裂纹/空鼓/下陷/表面平整/接缝严实/无明显污染观察、橡胶锤测试通风口/管安装牢固/无堵塞/无破损观察上下雨/污水管无漏/渗/堵塞现象，去水通畅，管道接口严密观察、试验设备房/管道井无漏/渗/积水现象，照明正常/无杂物/管线安装牢固/设备标识清晰观察室外公共设施屋面隔热层/防水层无老化、拉裂、龟裂、缝填料饱满、去水口顺畅/无积水观察水箱/水

34、池无渗/滴水现象、浮球阀控制良好/箱池壁（底）无垃圾、溢水报警控制良好观察、试验天面扶栏、防护栏油漆完好、无变形、无锈蚀/无污染观察避雷针、避雷带器件结构完好，无锈蚀现象，接地参数符合设计要求观察、测试散水坡、雨檐棚、连廊、收水口与外墙连接良好/无裂缝/无排水不畅观察雨污水井/口排水畅通、无裂纹/破损、刷漆色泽均匀观察明/暗去水沟沟体完好、盖板齐全、无杂物堵塞观察给排水管道/含绿化用水管阀水管水阀完好/无渗漏/试水通畅无阻塞观察路灯/广告灯/外墙泛光灯灯柱/箱/罩外观完好、无明显锈蚀/无漆层脱落/安装牢固观察垃圾房/池/中转站门/墙体瓷片完好/排水沟、散水坡排水良好观察设备房（水泵房、配电房、

35、电梯房）通风良好/无渗漏水/有足够的应急照明、消防器材、环境清洁观察、运行走火通道防火门安装牢固，开关门灵活，闭门器工作良好，无损坏，锁完好灵活观察、试验楼梯平整，应急照明正常，扶手无变形、无锈蚀观察幕墙遮阳板安装牢固，无明显变形、倾斜现象观察玻璃安装牢固，无明显裂纹、划痕、玻璃胶填充饱满观察通风护网连接牢固，无锈蚀、开丝现象观察墙身玻璃/石材平整、缝齐，色泽一致，无缺损，安装牢固观察走道玻璃同幕墙玻璃观察墙纸无破损、空鼓，表面平整、缝严，无污染观察走道木框、木质墙身牢固、平直，色泽一致，无变形倾斜、破损等观察柱身饰面同玻璃/陶瓷观察门开关灵活，牢固、平直，色泽一致，无变形、倾斜等，锁完好灵活

36、观察地面前室无裂纹、空鼓、下陷、表面平整，接缝严实、色泽一致观察、测试电梯厅同上观察、测试走廊同上观察、测试中空地板无裂纹、空鼓、下陷、表面平整，接缝严实观察、橡胶锤测试天花电梯厅接缝严密，无裂纹、空鼓，表面平整、无污染，各系统末端安装有序，标识清晰观察走廊同上观察公共照明安装牢固，工作正常，无缺损，控制良好观察卫生间坐便器安装牢固，自动冲水正常，配件齐，无锈蚀、无变形、无损坏、无污染观察小便器同上观察洗手盆安装牢固，来去水正常，配件齐皂液盒齐观察门安装牢固，开关灵活（同墙身门）观察厕纸架安装牢固，使用良好观察干手纸架安装牢固，使用良好观察天花同天花（电梯厅）观察墙身同墙身（玻璃陶瓷）观察地面

37、同地面（前室）观察排气扇运行噪音小，控制良好，外表美观观察照明流明够，控制良好观察下水管安装牢固，使用良好，不漏水观察干手器安装牢固，使用良好观察、试验一般设施门窗/墙身/地面/配件完好观察道路道路平整/无空鼓起沙/坡面防滑处理、导流/标识清晰/顺直、字体尺寸一致观察给排水系统循环水泵、加压泵运行正常，能达到设计扬程运行、测试、试验滤网材质、网目符合设计要求观察暗埋管道表示清晰，走向、闸阀与施工图纸相符观察喷泉喷头支架稳固、无裂缝观察蓄水池水质清澈、无异味、无青苔滋生观察溢水设施型式、尺寸、格栅满足设计要求观察水泵验收方法参照给排水机电设备验收标准执行音响系统音响扬声器输出输入抗阻匹配，输出无

38、杂音观察、测试、运行音响功率、噪声、失真度、音质符合设计参数观察、测试、运行控制系统使用方便，符合相关规定要求观察、运行市政管道水、煤气管阀门安装牢固，检修口设置合理，标识清晰观察管道焊接、焊口平直，焊缝无烧穿、继漏焊、加渣、气孔等现象观察支架安装牢固、合理，间距适当观察、管道压力表指示正常、无渗水（漏气）现象观察煤气报警系统能有效使用观察、试验泛光照明标志安装紧固，各模块能正常运行观察线路、开关安装符合电气安装规范观察景观泛光安装紧固，各模块能正常运行观察、试验、运行线路敷设规范，控制系统运行正常、使用方便观察、运行垃圾收集管道安装紧固，无锈蚀、毛刺现象观察投放口开关顺畅观察、试验标志标识公

39、共区域、走到标识清晰，安装牢固观察标识指向合理有效观察人防工程人防通风参照通风查验标准，人防间隔处隔断设备能有效使用观察人防间隔间隔墙体、装置符合人防设计要求观察人防供电安装紧固，各模块能正常运行观察、测试滤毒室使用功能能达到人防设计要求观察人防供水参照供水查验标准及人防设计要求观察查验人员：序号资料明细备注1.总平面布置图（包含综合布线图）2.建筑施工（竣）图3.结构施工（竣）图4.附属配套建筑装修竣工图5.主体隐蔽工程验收记录6.图纸会审和设计修改变更及联系单7.土建工程事故处理记录8.建筑报建图纸9.消防报建图纸10.防雷检测报告11.建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录（

40、长期）12.原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料更换审批单、时间实验报告（长期）13.设备资料资料（设备清单、符合法定市场准入规则的证明文件、进口产品需提供报关检验证明文件、成品出厂合格证、使用说明书、设备维修卡、保修协议、安装调试报告等）14.建设用地规划许可证15.建设工程规划许可证16.规划图纸（现状图、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网图、市政规划图、市政绿地规划图、详细规划说明书、环境与评价书等）17.与规划部门的往来文件18.其他6.4 移交资料清单序号资料明细备注1.总平面布置图（包含综合布线图）2.建筑施工（竣）图3.结构施工（竣）图4.附属配套建筑装修

41、竣工图5.主体隐蔽工程验收记录6.图纸会审和设计修改变更及联系单7.土建工程事故处理记录8.建筑报建图纸9.消防报建图纸10.防雷检测报告11.建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录（长期）12.原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料更换审批单、时间实验报告（长期）13.设备资料资料（设备清单、符合法定市场准入规则的证明文件、进口产品需提供报关检验证明文件、成品出厂合格证、使用说明书、设备维修卡、保修协议、安装调试报告等）14.建设用地规划许可证15.建设工程规划许可证16.规划图纸（现状图、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网图、市政规划图、市政绿地规划图、详

42、细规划说明书、环境与评价书等）17.与规划部门的往来文件18.其他a、.永久性水准点位置及基础埋深B、沉陷和变形位移观测记录6.5 交接表格设施设备单项接管报告图纸、资料移交清单；设施设备移交清单；设施设备备品备件移交清单；钥匙移交清单；设施承接查验表；验收交接记录；查验遗留问题统计表；7 供配电系统设施设备承接查验标准 7.1 承接查验工作依据7.1.1 国家、行业、地方有关工程设计、施工质量验收的规范标准高压系统、变压器部分：l 电气装置安装工程 电气设备交接试验标准(GB50150)l 电气装置安装工程电缆线路施工及验收规范(GB50168)l 电气装置安装工程接地装置施工及验收规范(G

43、B50169)l 智能建筑设计标准(GB50314)l 通用用电设备配电设计规范(GB50055)l 3110KV高压配电装置设计规范(GB50060)l 电力装置的继电保护和自动装置设计规范(GB50062)l 电力装置的电气测量仪表装置设计规范(GBJ63)l 工业与民用电力装置的过电压保护设计规范(GBJ64)l 工业与民用电力装置的接地设计规范(GBJ65)l 电气装置安装工程高压电器施工及验收规范(GBJl47) 。 、l 电气装置安装工程电力变压器油浸电抗器互感器施工及验收规范(GBJl48)l 电气装置安装工程母线装置施工及验收规范(GBJl49)l 电气装置安装工程电气设备交接

44、试验标准(GB50150)l 电气装置安装工程盘、柜及二次回路结线施工及验收规范(GB50171)l 电气装置安装工程蓄电池施工及验收规范(GB50172)l 电气装置安装35KV及以下架空电力线路施工及验收规范(GB50173)l 电力工程电缆设计规范(GB50217)l 电力设施抗震设计规范(GB50260)l 干式电力变压器技术参数和要求（GB/T10228-1997）l 10KV户内高压真空断路器通用技术条件（JB3855-85）低压系统：l 电气装置安装工程电气设备交接试验标准(GB50150)l 建筑电气工程施工质量验收规范(GB50303)l 电气装置安装工程高压电器施工及验收规

45、范(GBJl47)l 物业示范小区(大厦)考评标准低压电器：l 剩余电流动作保护器的一般要求(GB6829)l 剩余电流动作保护装置安装和运行(GBl3955)l 交流接触器能效限定值及能效等级(GB 21518)l c。120系列交流接触器(BT85911)l c：N0系列交流接触器(JBT85913)l 电气继电器第8部分：电热继电器(GBT1459815)l 低压熔断器第1部分：基本要求(GBl35391)l 低压开关设备和控制设备低压断路器(GBl40482)l 调速电气传动系统标准(GBT126682、GBl26683)防雷系统：l 建筑电气工程施工质量验收规范(GB50303)l

46、低压配电设计规范(GB50054)l 建筑物防雷设计规范(GB50057)l 建筑物内电子设备的防雷(G1350343)l 电子设备雷击试验方法(GB3482)l 交流无问隙避雷器(GBll032)l 计算机信息系统防雷保安器(GAl73)l 合同规定的其他要求物业管理行业标准l 全国物业示范小区（大厦）考评标准l 广东省物业示范小区（大厦）考评标准l 广州市物业示范小区（大厦）考评标准7.1.2 生产厂家的安装要求及技术说明书6. 产品证书，例如厂家及产品资质证书等。7. 出厂合格证。8. 安装及使用说明书。9. 进口产品需提供报关证明。10. 其他基础资料。7.2 接管验收的范围物业基础资

47、料、竣工图纸资料和设施设备的技术文件：7.2.1高压配电：7.2.1.1高压变配电设备操作和维护保养手册。7.2.1.2高压部分电气系统图、平面图、隐蔽工程验收资料及说明。7.2.1.3高压变配电设备明细表、设备厂家资料及产品合格证。7.2.1.4供电主管部门验收报告。7.2.1.5各种高压设备检测报告和预防性试验报告。7.2.1.6与供电企业签订的供用电合同、电费缴纳协议、供电方案、投入 批准书。7.2.1.7高压配电室的全部设备及工具、备品备件，高压防护用品等。7.2.1.8高压侧法定计量表表底确认：7.2.1.9模拟屏及其各种标牌：7.2.2低压配电：2.2.1 低压配电设备操作和维护保

48、养手册；2.2.1 电气系统图、平面图、隐蔽工程验收资料及说明；2.2.1 配电设备明细表、设备厂家资料及产品合格证；能源底数确认；2.2.1 本系统调试或运行维修记录、设备检测报告等。7.2.3低压电器： 7.2.3.1技术文件2.3.1.1 说明书以及所有其他的随机技术资料、专用工具；2.3.1.2 操作和维护保养手册；2.3.1.3 电气系统图、原理图、接线图；2.3.1.4 产品合格证；2.3.1.5 检测报告。 7.2.3.2现场2.3.2.1 低压电器外观完好，功能正常；2.3.2.2 相关操作器具齐全；2.3.2.3 相关零配件齐全；2.3.2.4 锁具完好。7.2.3.3防雷系

49、统：2.3.3.1 接闪器、引下线、接地装置，2.3.3.2 避雷器、电涌保护器。7.3 查验内容及查验方法供配电系统承接查验表项目分项内容检验内容检验方法是/否备注3.1配电房机房环境卫生、通风、照明环境良好观察电缆沟无积水、电缆孔已封闭、室外连接部位有防水措施，无施工遗留垃圾揭开盖板观察防护措施符合规定要求观察导线、槽架安装牢固、美观观察安全接地线路安装牢固，电阻值符合规定要求观察、摇表测试柜体完好，标识编号清晰、准确观察3.2低压电器电器的型号、规格符合设计要求观察电器的外观完好，绝缘器件无裂纹观察电器安装牢固、平整观察电器的接零、接地可靠观察电器的连接线排列整齐、美观观察绝缘电阻值符合

50、设计要求观察、测试活动部件动作灵活、可靠观察标志齐全完好、字迹清晰观察电磁器件运行时无异响观察、运行线圈及接线端子的温度不应超过规定观察、测试、运行触头压力、接触电阻不应超过规定观察3.3高压配电柜真空断路器断路器应固定牢固，外表清洁完整观察电器连接应可靠且接触良好观察断路器与其他操动机构的联动应能正常触发，无卡阻观察、试验灭弧室的真空度应符合产品的技术规定观察绝缘部件、瓷件应完整无损观察油漆应完整、相色标志正确，接地良好观察操动机构安装固定牢靠，外表清洁完整观察电气连接应可靠且接触良好观察、试验与断路器的联动正常观察、试验操动机构箱的密封垫完整观察油漆完整，接地良好观察、测试隔离开关及高压熔

51、断器操动机构、传动装置动作灵活可靠观察、试验合闸时三相电表同期值应符合产品的技术规定观察、试验分闸时，触头打开角度应符合产品的技术规定观察、试验触头接触紧密良好观察避雷器避雷器外观完整无缺损观察避雷器安装牢固观察放电计数器密封良好，绝缘垫及接地良好、牢靠观察、测试油漆完整，相色正确观察低压电容器电容器组的布置与接地正确，符合规定要求观察三相电容量误差允许值应符合规定观察、运行外壳应无凹凸或渗油现象观察引出端子连接牢固，垫圈、螺母齐全观察放电回路应完整且操作灵活观察、试验外壳及及构架的接地牢靠，外部油漆完整观察容器室内的通风装置性能良好观察3.4变压器机房照明、通风环境良好观察器件外观及紧固观察

52、变压器身紧固螺栓稳固观察电气连接片牢靠观察温控器感应开关正常，冷却风机正常运转观察、试验安全接地可靠观察、摇表测试工作温度符合额定值，测温仪表读书正确观察、测试运行三相电流表指示正常，三相电流值符合规定要求观察、运行3.5层间供电楼层配电间配电箱、电表箱、电话分线箱、电源插座等箱体完好，关锁良好观察管线无乱牵挂，无裸露，相色、标识清晰观察箱（盘）内配线整齐，无交接现象。导线连接紧密，导线完好，防松垫圈等零件齐全观察箱（盘）内开关动作灵活可靠，带有漏电保护回路的漏电保护装置符合规定要求观察、测试照明箱（盘）内，分别设置零线和保护地线汇流排观察箱（盘）安装牢固，安装位置符合使用及相关规定要求观察、

53、测试公共电气电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定、电源接通正常、接地线连接良好观察、测试开关安装牢固，完好无损、灵活、接触良好观察、试验灯具安装牢固、完好无损、反应灵敏、发光正常观察、运行电缆桥架安装牢固、规整观察外观完好，排列整齐、美观，标识清晰观察3.6发电机机房发电机房照明充足观察发电机房消防配置能正常使用观察送排风系统送风机、排风机运转正常观察、运行排烟机及管道安装牢固，运行符合规定要求观察、运行风机控制箱控制有效，指示灯能正常指示观察、试验附件发电机启动电源（蓄电池）及启动电机正常观察、测试、试验蓄电池充电系统运行正常观察、测试、试验发电机润滑油温、油压、油位能达到正常使用要求观察、试验发电机排气温度符合技术要求观察、测试发电机冷却水温度、压力符合技术要求观察、测试发电机空载、带负载运转情况及报警系统正常运行观察、运行冷却系统冷却水箱补给管路及阀门安装符合规定要求观察冷却风扇运转情况良好观察、运行循环水泵运转情况良好观察、运行