北京地产市场情况的研究年度简报

《北京地产市场情况的研究年度简报》由会员分享，可在线阅读，更多相关《北京地产市场情况的研究年度简报（23页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、房地产通讯 总第465期 2004/09/19安邦集团研究总部理论与现实问题分析评价北京的交通投资为什么高？【详情】 现在的北京，是随着城市经济的发展、规划逐渐失序的典型，这必将逐渐成为全球研究交通城市病的不光彩的范例。关键数据l 北京8月推出新盘45个，均价达到6208元/平米l 北京1-8月土地开发投资11.9亿，同比下降36.5%l 8月上海住宅指数较去年同期下降了51%l 浙江1-8月房地产开发投资较去年同比增长39.4%每周要点l 建设部颁布新规：业主不得擅用共用设施牟利l 建筑施工许可证未到手，央视新址动土尚须时日l 北京南中轴路改造工程主体工程已基本完工l 北京通过“旧房改造保护

2、议案”，四合院交易有望规范化l 8月上海楼市平均成交价为7550元/每平方米l 深圳三级市场交易旺盛，二手房价普遍上涨l 浙江省内权威部门首次发布楼市泡沫预警l 海口171个停缓建项目将在明年上半年处置完毕l 2006年广交会将迁址到琶洲举行风险/机会提示l 机会：南城成为北京二手房交易的新亮点l 风险：上海二手房成交量增加，外围地区次新房投资蕴含风险安邦服务热线： 电 话：86-10-67686761 传 真：86-10-67686760 理论与现实问题分析评价北京的交通投资为什么高？北京市的交通拥堵总是一个说不完的话题，对于这样的问题似乎是人人都可以有自己的见解，个个都可以发表意见。而认真

3、看待所有这些意见，很容易就可发现，绝大多数只能说是“有几分道理”而已。在这里，安邦集团研究总部城市战略研究小组重点分析的是北京交通的投资效率问题。今年北京政协会议上发表了一份民建北京市委的报告，这个报告指出，北京市对交通基础设施投入，在九五期间达400亿元，占GDP的4.3%；十五期间预计投入838亿元，占GDP的5.一五%，这样的投资力度在全世界都是少见的。民建的报告认为，这是国际“都市病”在北京的提前发作而造成的。对于交通问题，北京市也是重视的北京请来了俄罗斯专家进行会诊。俄罗斯建筑科学院副院长劳夫维奇指出了一个很有意思的问题，中国首都北京与俄罗斯首都莫斯科的城市现状有着惊人的相似，都是“

4、单中心加环线”的模式，所以会造成大量交通堵塞的问题。大家如果上网的话，还可以看到更多的言论和观点，但安邦集团的城市战略研究专家认为，所有这些的说法似乎都有着几分道理，但却都没有说到点上。因为就城市战略角度来研究，现在的北京是一个最典型的单核心城市，而这是最原始的城市形态。与现在相比，我们老祖宗的北京不是这个样子的，那是一个很经典的网络分布型城市结构。因此现在的北京，是随着城市经济的发展、规划逐渐失序的典型，这必将逐渐成为全球研究交通城市病的不光彩的范例。需要加以解释的是，在城市战略领域，评估交通状况的时候，有两个常用的指标一个是连结度，一个是通达度，连结度是看每一个地方是否都有路，能否实现交通

5、；而通达度是看最短路径，在北京而言，连结度的实现是很好的，但通达度大成问题，因为北京从一个地方到另一个地方，都要转圈子，连结度必然就会相对较低。做这个分析有两个原因，一个是回答俄罗斯建筑专家说不清楚的问题为什么单核心城市的交通问题会很严重？另一个是回答北京的交通投资为什么总是很高，但效率又奇低。其实，很简单的道理是，通达度很低的情况下，大量车辆被放置于道路之上，道路利用效率大为降低了；而同样是因为通达度很低，两点之间本来建一个直线最省钱，结果却需要绕圈子，变成了曲线，造价当然会大大上升。很显然，北京的交通投资如果按照现在的方式继续一圈圈的建下去，将会继续是多花钱，少办事的典型代表。事实上，就是

6、现在改起来，也是相当艰难的，因为必须进行整个城市的结构性调整才行。我国规划界的权威吴良镛认为，仅仅凭借交通技术来解决城市发展问题是行不通的，包括交通拥堵在内的大城市病，必须通过城市发展战略的创新予以根本解决。他的观点是有道理的，符合城市战略的现代理论，可惜对此有了解的人很少，尤其是城市管理者们尚不了解这一点。返回首页行业数据信息北京8月推出新盘45个，均价达到6208元/平米北京楼市8月份新盘个数比上月增加了近一倍，新推出楼盘共有45个，其中商业项目3个，写字楼项目6个，商住项目1个，别墅项目4个，其余30余个为普通住宅。从环线分布来看，在30个普通住宅中，依然是四环附近及四环外的项目占了大多

7、数，四环外项目的比例比前几个月都有所增长。但就是在这样的情况下，普通住宅新盘均价却比前几个月涨幅较大。均价达到6208元/平米，比上月增长了400元/平米左右。据分析，这主要是因为6000元/平方米以下的项目比例降低，6000-8000元/平米的项目比例增加，在本月新盘中，均价在6000元/平米以上的项目占了近40%的比例，而且均价较高的几个项目，规模也比较大，所占权重比较大，使得整体均价有所提升。从方向分布来看，东向的新盘推出量依然是最多的，占了1/3，其次是北向和东北向。可见北京城市开发的热点依然集中在右上角区域。（LSJ）返回首页北京1-8月土地开发投资11.9亿，同比下降36.5%据北

8、京统计局数据，今年1-8月，各房地产开发企业用于土地开发的投资为11.9亿，同比下降36.5%，房地产开发投资、商品房供应与销售同比依然增长明显。截至8月底，完成土地开发面积161.6万平方米，同比下降56.2%；购置土地面积268.7万平方米，同比下降58.2%。据了解，1-8月北京房地产开发投资累计完成投资733.9亿元，同比增长20.8%。其中，建安工程完成投资449.9亿元，增长一八.5%，占开发投资的61.3%；设备购置完成16.3亿元，增长58%；各种费用支出267.8亿元，增长23%。从投资用途看，住宅完成投资397.2亿元，增长16.7%；办公楼完成102.1亿元，商业营业用房

9、完成43.6亿元，分别增长56%和55.7%。此外，到8月底，今年房地产开发到位资金一三53.7亿元，占全市今年到位资金的72.6%，与房地产完成投资相比有619.8亿元的顺差，资金到位率148%。在本年到位资金中，受部分新的合资项目进入实质性建设阶段影响，开发到位资金中利用外资情况明显好转，其中外商直接投资到位14亿元，同比增长2.9倍。由于资金到位充裕及时，对北京房地产开发投资的稳步增长，起到了积极的保障作用。统计局认为，随着后几个月协议土地出让方式的结束，各开发企业将把主要精力投入到现有工程的开发上，北京整体开发投资速度将保持适宜的发展水平。（LSJ）返回首页北京CBD二手房仅为一手房价

10、格的45%据“我爱我家”发布的最新统计报告，京城部分热点地区一二手房差价明显，尤其是CBD核心地区，由于一手房价格奇高，其一二手房的价格落差已在北京市位居首位。据了解，在CBD新建的楼盘大多为高档住宅，房价平均在10000-一三000元/平米。而该区二手房的价格目前在5000-6000元/平方米左右，仅为该地区一手房价格的45%左右。这是因为CBD地区的土地稀缺性导致地价贵，开发商一般都将其开发成高档公寓或商住两用楼，所以一手房价普遍高得惊人。统计报告同时显示，相对于商品房，CBD地区的一二手公寓之间的差价并不明显，目前CBD地区一手公寓的价格约在10000-14500元/平方米左右，二手公寓

11、的价格则在8000-12000元/平方米左右，约为同区一手公寓的80%左右。而由于大型外资企业集中，该地区租赁市场相对非常稳定：面积在50-70平方米的一居公寓，租赁价格为4000-6000元/月，面积在90-120平方米的二居，租赁价格为7000-9000元/月。有专家称，CBD地区公寓的租金收益和回报率是北京市较高的，稳定的租赁需求以及高额的租赁回报使得该地区的二手公寓仍拥有较大的购买需求。（LSJ） 返回首页上海8月44个新盘入市，其中内环线涨幅最为突出近日，据一份权威报告指出，8月上海新盘市场呈持续升温态势，这是至今年内环线新盘供应量最集中的一个月，而上半年环线内新盘供应仅占总量一八%

12、。报告显示，8月新盘供应量再次突破40例大关，共有44例新盘集中入市，是去年同期的两倍。值得关注的是，8月内环线以内新盘供应量较前几个月大幅上升，共有一三例新盘位于内环线以内，占新盘总量的近1/3，与内外环间新盘所占比重持平；而这个数字与上月相比增幅为12%。其中，市中心新盘量增至9%，在很大程度上缓解了前一段时间以来中心城区新盘供应相对短缺的局面。但内环线内新盘的集中上市也带动了中高价物业的比重增加。8月里每平米7000-10000元的中高价位物业为一五例，占新盘总量的34%，已经成为所占比例最大的一个价格区间；而8月每平米7000元以上的中高价位物业则总共推出28例，占新盘总量的7成以上。

13、业内分析师指出：本月内环线内新盘放量主要得益于超级大盘的带动，但在期房限转后大量现房可以入市之时，二手房市场的回暖必然会对新房市场形成一定压力，中高价新盘大量供应尽管有一定需求支撑，但完全消化需要时间。（RSL）返回首页8月上海住宅指数较去年同期下降了51%中房上海指数办公室发布最新调查显示，8月中房上海住宅指数为1233点，较上月上涨14点，涨幅仅为1.1%，今年1-8月累计上涨110点，涨幅为9.8%，与去年同期上涨20%相比，涨幅下降了51%。其中将近8成的楼盘房价平稳，房价下跌和高涨的楼盘累加起来只有3个。从中房调查样本分析，77%的样本楼盘保持价格平稳。住宅类上涨个案33个，较上月明

14、显增加，但平均增幅保持在5.5%左右的缓涨水平，较上月有所下降，而涨幅达到10%的个案仅是地处老西门成熟地段的一个楼盘，较上月减少3个；相对的，价格下降楼盘也只有2个，比上月大幅减少，降幅则分别为1%和5%。从市场基本态势来分析，宏观调控对房市的作用不容忽视，投机性和投资性需求已得到较大抑制房价保持高位运行，但涨幅已明显放缓，购房的急躁心态得到舒缓。房价的涨跌取决于供求关系，其背后是住房消费者资金规模的多与寡，因为利率的高低变化将直接导致资金多与寡的相互转换及转换程度，现在宏观调控让这种风险被更多的消费者认识了。（LSJ）返回首页浙江1-8月房地产开发投资较去年同比增长39.4%浙江省统计局最

15、新公布的数字显示，今年1-8月全省房地产开发完成投资691.19亿元，比上年同期增长39.4%。该局分析认为，浙江省房地产开发投资增幅自年初以来呈逐月回落态势，且当前回落幅度逐步减小，已经显示平稳。相关统计数字显示，1-8月，浙江省商品房施工面积10957.35万平方米，其中住宅8552.07万平方米，分别增长35.0%和34.7%。商品房销售面积1032.79万平方米，其中住宅879.50万平方米，分别增长2.2%、4.1%；预售面积2027.84万平方米，其中住宅1739.86万平方米，分别增长30.5%、30.5%。（LSJ）返回首页市场动态业界认为，港资近期不会大举进入内地房产市场日前

16、，作为一位长期研究跟踪香港及海外资金进入内地城市开发投资进程的中原专业顾问有限公司研究部高级经理关志康认为：近期内香港本土大财团不会大幅调整其投资策略，再次大举进入内地房地产市场。关认为，尽管港资财团近期在内地一些城市有增加地产投资的迹象，今年市场上真正唱主角的，却是以国际著名投行摩根斯丹利及荷兰ING集团等为首的海外资本，它们不仅取代了前几年颇为活跃的新加坡资金成为外资的新势力。近期在内地比较抢眼港资地产商一类是瑞安、信和等公司，它们属于香港的二线地产商。有消息披露，瑞安集团日前把旗下三个内地地产项目注入瑞安房地产，使其在内地可建的总楼面面积达710万平方米，土地储备足够未来十年开发，全部发

17、展的总投资将达80亿美元；第二类港资企业，是中海、招商等所谓红筹国企，它们以香港为融资平台，同时在内地拥有强大的政府资源；至于和黄、新鸿基、恒基等本土顶级地产商，从整体上说将持保守的投资态度。根据关志康的分析，香港地产商习惯于到市中心拿地开发，一来可做中高档产品；二来可做长线持有物业，但京沪穗深等内地发达城市目前公开出让的土地，基本都位于城市外围甚至郊区，只适合开发中低价的住宅出售。此外，不少香港财团近年来增加海外投资及跨行业投资，既获得新的盈利机会，又能分散投资风险，某种程度上也减缓了他们进入内地地产市场的速度。（LSJ） 返回首页南城成为北京二手房交易的新亮点据统计资料显示，今年7月份北京

18、二手房交易总量为2一八1套，二手房均价为2517元/平米，分别较6月份下降了36%和31.9%。然而南城的交易却异常火爆，成为北京二手房交易的新亮点。7月份各区成交量排行显示，朝阳区仍高居榜首外（其成交量占总成交量的29.7%），以前稳居排行榜第2位的海淀区二手房交易量已经下滑至第5位。而位于南城的丰台和大兴区，分列交易榜的二、四位，其成交量分别占全市总成交量的一三.8%和6.4%。对此，专业人士认为：海淀区业主对房价的预期过高，是导致该区域的二手房有价无市，交易量下降的主要原因；而价格低廉、南北轨道交通的预期利好则是带动丰台、大兴区域二手房交易增长的重要因素。7月份统计数据显示，在全市商品房

19、预售均价高达6807元/平米的同时，南部丰台、大兴等地区的商品房预售均价仅为4799元/平米和4407元/平米。同样，与二手房均价高达5822元/平米的东城区相比，南部丰台和大兴地区4266元/平米、2310元/平米的二手房价格已经足以吸引收入不高的工薪阶层到南城置业。另外随着地铁5号线的修建过半以及本地铁4号线的即将动工，人们对南城二手房的关注度空前高涨。业内人士认为随着市政配套、生活配套的更加完善，南城有望成为二手房交易新热点。（LSJ）返回首页北京未来CBD交通详规已经制定完毕随着中央电视台新址就将正式开工，未来CBD的交通更加成为人们关注的焦点。近日，朝阳区副区长透露，未来CBD绝不会

20、成为京城交通瓶颈，目前详细交通规划已经制定完毕，未来CBD将建立四大公交换乘站、七大地铁站以及两层地下通道的交通体系。据了解，在CBD区域内，公交车将在区域内部独立形成系统。该线路上设置公交专用道，同时采用大容量公交车；按照规划，现有以及未来规划中的四条地铁线路将承担CBD区域公交出行量的40%，约每日36000人次；计划用3年左右的时间，完成CBD区域内的路网改造，确保在项目大规模建设完成前建立起完善的路网体系。对崇文门内大街至东五环、机场路至广渠路的泛CBD地区，总计82平方公里范围内的路网调整、节点改造、公交场站设置、公交线路调整，减轻CBD的交通压力；CBD区域的重大项目按照政府规划将

21、地下空间进行了预留，并在进入CBD的边缘进行出入口设计即可达到在地下畅通的效果；规划中特意在区域内设置了环状绿化系统、两条绿化轴线以及四个主题公园；未来CBD地区规划停车位63450个，其中90%为地下停车，建筑面积约为250万平米，主要在地下二层。另外，在总面积约4平方公里的CBD中又规划出了CBD核心区，它位于国贸桥东北角，现中服大厦所在区域，将来这一核心区将是超高层大厦集中区域；正在制定泛CBD交通规划，泛CBD是指崇文门内大街至东五环、机场路至广渠路的区域，总计面积82平方公里。（LSJ） 返回首页上海政策调控出现“环线地域概念”有失公平近期，上海各银行都不同程度地提高二手房贷款的“门

22、槛”。应该说，这正体现了政策调控的意义。然而，在房贷收紧政策中，上海房地产市场出现了一种“环线地域概念”。据悉，上海多家银行已停止在奉贤、金山、南汇、崇明等5个地区发放二手房贷款；内环线的二手房贷款普遍降至7成，内外环间二手房贷款降至6成，环线外降至5成。显然，在这些银行眼里，内环线以内中心城区的商品房是优质资产，发放贷款更安全。有例证证明，有开发商在内环、中环及外环线附近几乎同时有楼盘开盘，价格分别为每平方米1.2万元、7000元、4000元左右，出乎意料的是，1.2万元以上的楼盘最快销售一空。但目前由于地价的因素，诸多中低价房都建在内环线之外，有的甚至在外环线之外。这样的群体，应该是房贷政

23、策扶持的对象，而不是限制的对象。可“环线地域概念”的政策，却有反其道而行之的意味。越往外走，房贷越少，那么，急需购买中低价商品房以自住的消费者反而得不到足够的贷款。另外，对奉贤等5个地区拒发贷款，想来是由于目前这些地区的楼市发展滞后，但是，以“堵”而不是“导”的方式进行限制，并不是促进这些地区房地产健康发展的良方。（LSJ） 返回首页上海二手房成交量增加，外围地区次新房投资蕴含风险近日最新的上海二手房指数报告显示，8月份二手房指数为一三82点，比上月上升16点，涨幅为1.1%，多数地区成交量有所增加，房价小幅上扬。从抽样调查数据来看，多数房产中介反映，8月份二手房成交量较上月有所增加，其中闸北

24、区的大宁地区受地铁一号线延伸段即将开通等利好消息的刺激，月涨幅达到5.4%，位居全市首位。前几个月，一系列相关政策的出台使市场产生观望气氛。目前部分以前持观望态度的潜在购房者，尤其是自住型消费者，开始按原有计划实施购房行为。此外，因年初实施“期房限转”政策而不能上市的期房，随着进入交房期，这在一定程度上增加了二手房的供应量。例外的是，莘庄等外围地区8月份的成交量仍有所下滑。对此二手房指数办公室专家指出，部分配套较成熟的外围区域次新房成交价格虽居高不下，但由于环境等非地段因素的可复制性较强，再加上这些区域住宅供应量大幅度增加的可能性很大，以及相应的交通等配套设施未必能及时跟进，短期内被拉高房价的

25、次新房可能蕴含着一定的投资风险。（LSJ） 返回首页上海人口进入老龄阶段，老年公寓有望成为“朝阳产业”据上海民政局近期公布的调查统计数据显示：去年末，上海全市户籍人口中的60岁及以上老年人口已达到254.67万，占一八.98%，65岁及以上老年人口占14.87%。并且上海人口老龄化的比例还在进一步扩大。预计2005年-2010年为加速发展阶段，2010年-2020年为高速发展阶段；到2030年，上海户籍人口中将有一半是65岁以上的老人。另据披露，小型家庭成为沪上家庭主流。老人和子女“分居”比例上升。但是，作为养老住房的形式之一的老年公寓却少得可怜。据了解，欧美等经济发达国家入住老年公寓的比例约

26、为5%-6%左右。而上海老龄人口基数大，如以5%计，上海入住老年公寓的人数可达12.8万人，如两人一套房、每套50平方米计，需要320万平方米的老年公寓。这将是一个巨大的老年人住宅市场。目前上海“老年公寓”都以租赁为主，租金每月1000元-一五00元，投资回报周期长。而在欧美国家中，有一种做法值得借鉴。即银行联手保险公司，推出“倒按揭”，由退休后的老年夫妻买下老年公寓，并签订一份合同，由机构评估公寓价值和测算人均寿命，每月支付老年夫妻一定的生活费，直到其故世，届时，该公寓归银行等处置。有关专家认为，上海的老年公寓开发应该提上议事日程。建议发展商在开发小区时规划几幢老年公寓，使一些家庭从三代同堂

27、变成三代同区；经营好的企业可收购“半拉子”项目楼盘改造，注入适合老年人居住的功能。随着本市人口老龄化程度进一步加深，老年公寓的需求必然越来越大，开发老年公寓将是很有潜力的“朝阳产业”。（LSJ） 返回首页天津中档楼盘出现真空区宏观调控以来，天津房价的彪升势头已经有所减缓，但目前天津的房价仍处在一个相对高位上。实际上，天津楼市呈现出来的动态不仅表现为价格上涨，更重要的一点是中档楼盘标准在不断提升。如今，中环线以内已经很难找到3000元/平米的房子了，甚至连4000元/平米这样的中档楼盘都出现了真空区。戴德梁行针对天津第二季度房地产的一份调查报告显示，4-6月份市场新开盘的十余个项目，均价已经达到

28、4800元/平米。今年秋季房交会上各参展楼盘的均价也达到了4620元/平米。戴德梁行研究部人员指出，实际上，天津住房消费的承受力还是集中在4000元/平米以下的中低价房，但目前市场中的4000元/平方米以下的商品房供应量越来越少，即使有也大都位于位置相对偏僻的区域，无形中又增加了工薪阶层的交通成本。实际上市场已开始出现反应，7月天津商品房交易量比上月下降6.24%，存量房交易量比上月下降27.46%，造成这一变化的主要原因除了天津房屋拆迁速度放缓，市场刚性需求减少外，更重要的就是中、小户型、中低价位商品住宅供应不足而导致的区域性供需结构性矛盾还没有从根本上缓解。（LSJ）返回首页深圳三级市场交

29、易旺盛，二手房价普遍上涨今年上半年深圳各区的二手房售价普遍上涨，尤其是以罗湖区和布吉片区上涨迹象最为明显。据从各地产中介传来的消息，多层二手住宅成为深圳最受欢迎的户型。据中原地产的统计数据，上半年，福田区仍然是三级市场成交量最大的区域。南山区则依赖良好的市政规划和相较新老中心区平实的二手房价，满足首次和多次置业者的置业欲望。另外，该区新楼盘遍地开花，使该区跃居为二手房市场买卖成交的第二大区，在未来几年也将保持这种优势。关外三级市场近年发展也很快，上半年已进驻大量中介。其中以距离市区最近、租售价较市区便宜的布吉三级市场交易量最大。从上半年一直活跃在三级市场上的多个楼盘特征来看，口岸物业、高质素物

30、业、总价低物业已成为二手市场旺盛的三股势力。同时，深圳总价低（一般总价不高于35万，单价在每平方米4000元以下）、拥有大型社区的二手房以及地段好、生活配套方便、楼龄较长，总价相对较低的多层二手住宅，最受大受消费者欢迎。据中原地产对自身40家地铺的客户进行问卷调查表明，多层为客户的首选物业类型，占44%。（LSJ） 返回首页广州9月开始对经济适用住房价格实行政府指导价从9月9日起，广州市经济适用住房价格实行政府指导价，其销售价不得超过物价部门审批的基准价的浮动上限，而下浮不限，且必须在销售现场明码标价。市和各区、县级市物价局是经济适用住房价格的主管部门。由广州市房改办、住建办统筹建设的，或经批

31、准立项建设的中央和省属驻穗单位、驻穗部队，各区、县级市经济适用住房的价格统一由市物价局会同市经济适用住房主管部门审批。物价部门此次对经济适用住房价格作价办法予以了明确。其基准价由开发成本、税金和利润三部分构成，经审批的经济适用住房价格，为同一期工程开发住房的基准价格。分割零售单套住房，必须以基准价格为基础，计算楼层、朝向差价，而楼层、朝向差价按整幢（单元）增减的代数和为零的原则确定。因此，不同工程的住房基准价是不同的。不得计入经济适用住房价格的五项费用为：住宅小区内经营性设施的建设费用；建设单位留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他

32、费用；各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。（LSJ） 返回首页杭州楼市供求结构性矛盾继续加剧据国际物业顾问戴德梁行最新研究结果表明，杭州房地产市场历经数年快速发展，房价也保持了连续12年的只涨不跌，高档住宅均价已近万元人民币，市中心部分楼盘最高价每平米接近2万元。今年以来杭州住宅价格涨幅相当明显，上半年商品房整体均价比上年度每平米上涨一千多元。其中一个重要原因就是大量万元商品房的涌现，使杭州成为继上海、北京、深圳后的第四个高档住宅均价万元的城市。上半年，杭州市政府虽然采取了增加土地和经济适用房供应量等一系列措施增加房源供应量，但杭州楼市供求关系的结构性矛盾

33、仍未解决，房价继续攀升。有关数据显示，今年杭州市的商品房用地计划在4500亩左右，而住宅市场需求850万平米左右，需要土地7100亩，杭州土地市场的缺口将进一步加大。杭州市的地价每年的涨幅均达到一五%-20%。杭州地价现已居全国第三，仅次于北京和上海。而杭州人才引进机制以及良好的生活、创业环境，将使住宅需求大幅增加，而土地资源的缺乏，将导致杭州住宅市场供求矛盾进一步加剧。专家预计，这种供不应求的矛盾将导致房价继续走高，而另一方面过高的房价抑制了有效购买力的正常释放。（LSJ） 返回首页成都实施危旧房改造现已突破100万平方米据了解，成都市危旧房改造今年的目标任务200万平方米，今年也是成都市城

34、区410万平方米危旧房改造工程的最后一年。成都市拆迁主管部门为顺利推进危旧房改造进程，强化日常管理，实行项目监督，深入拆迁现场宣讲政策、调解纠纷。同时，成都危旧房屋改造指挥部办公室坚持按市场化原则推进危改工作，强化对全市危旧房改造的组织、指挥、协调和监管职能，推出了结合城区多元化改造、城东多轮驱动整体改造的新模式。截至9月初，成都共实施危旧房改造项目一五6个，其中新开项目67个，完成拆迁各类危旧房102.7万平方米。（LSJ） 返回首页李嘉诚旗下长实和黄亲密接触顺驰9月初，长江实业有限公司执行总裁赵国雄、和记黄埔总经理佘耀庭在顺驰董事局主席张桂宗、执行总裁汪浩、顺驰长三角集团董事长闵锋等人的陪

35、同下，考察了顺驰在苏州的项目。有消息人士表示，长实与和黄此次同顺驰进行接触，远非像表面看起来只考察项目那样简单，而是有着更为深层的含意。双方此次进行接触的人员级别相当高、考察时机正选在“顺驰控股”筹备在香港上市期间，考察背后可能隐藏着双方计划进行股权层面合作的深意。首先从业务层面上看，“李嘉诚系”和顺驰方面有相当强的互补性，长江实业与和记黄埔是香港的老牌地产商，具有鲜与伦比的业务开发能力、资金实力、经验和管理能力，但“李嘉诚系”的房地产业务主要集中在香港，在内地的业务比重还有待提高。而顺驰方面业务范围限于内地，在经验、管理等方面还有提高的余地。双方如果进行合作的话，正好相得益彰。另外，顺驰方面

36、目前也非常需要“李嘉诚系”入股，来全面提升自己公司在香港市场的地位。顺驰控股原本计划今年上半年在香港联合交易所挂牌上市，但据顺驰方面解释由于港股市场过于冷清，导致了顺驰上市日期顺延。而“李嘉诚”香港人心目中一直具有极大的号召力。如果在“顺驰控股”正式发行时能有李嘉诚旗下企业认购部分股权的话，将非常有利于“顺驰控股”的平稳上市。（LSJ）返回首页不少开发商借旅游地产界定漏洞疯狂圈地 目前，我国旅游地产的开发已出现井喷现象。值得注意的是，旅游地产本身存在一些缺点，如果过分倚重旅游房地产，必将对一个地区的地产乃至地区经济的长远发展产生不利影响。其实，开发商利用“旅游开发”名义拿地一直是各路资本热衷的

37、手段。中国城市规划设计研究院旅游规划研究中心主任周建明认为，全国各地都在利用旅游资源优势打造新经济增长点，这也成为地方政府创造产业机会的王牌。房地产商正是利用地方政府这种心理，圈地频频得手。但经国家对各类园区用地整治之后，旅游地产反而呈越演越烈之势：这些开发商在北京、上海、大连、福建等地已开工的旅游地产项目达到近百个，以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪等”为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店超过80家，目前涉足旅游房地产的公司超过百家。对此，我们应该认识到：叫停的范围是不清晰的，中国的法规中只有居住类用地，而没有单独的别墅用地，对旅游地产并没进行特别规定。因此，如何界定是关键问题，而这就给房地产商留出了

38、缺口。把旅游作为房地产配套，只是房地产营销的一个重要方向、一个卖点。一位业内人士透露，高尔夫球场、度假村是目前的主业，但不是主要利润源，周围开发出来的别墅住宅才是“真的期望”。拿下一块土地后，先找一个旅游主题做项目，接着做旁边的酒店、住宅等地产，已成为房地产开发升级的突破口。（LSJ）返回首页基本信息政府、银行、开发商共同导致房价居高不下今年二季度我国房屋销售价格比去年同期上涨10.4%，许多人认为，高企的房价可能冲击中国经济。通过分析我们认为，造成高房价的原因主要是由于：首先，政府鼓励房地产投资的战略存在着明显的偏颇。在房地产不景气的时候，各地政府多数都采取了鼓励房地产投资的策略，一时间，买

39、房投资成为了大家的共识。其次，银行信贷政策对开发贷款的苛刻，拉大了房屋供给与需求的差距，客观上为房价的飚升起到了推波助澜的作用。第三，据透露，在目前的房价构成中，地价、建材、利润比例约为3：3：3，要是建材与土地成本涨幅达到50%，意味着整体成本上升一五%。一五%如果全部从发展商利润中扣除，发展商肯定不干。任何一个发展商都不会以降低自己的利润率来应对开发成本的增加，房地产市场冷或是热，发展商对开发利润的预期都不会降低，将土地成本增加部分转嫁至房价上是发展商转嫁开发风险的必然选择。由此可见，开发商与房价高企是密切相关的。因此，为了抑制过高的房价，中央和地方政府都采取了许多措施。但目前刚刚开始实行

40、的土地“招、拍、挂”政策就存在很大的问题。北京大兴黄村的一块土地拍卖已经拍出了9亿元的天价，使得开发商有借口将这个项目的房价抬高，并引起了周边项目的上涨。看来抑制高房价在短期内是一个系统工程，它需要政府、银行、开发商以及全社会各方面的相互协调。（RSJ）返回首页北京进入大建设期不能忽视城市战略规划北京市建委发言人王银成9月14日在一个新闻发布会上表示，北京城市建设正在发生巨大变化，其速度之快、规模之大、质量之好、水平之高，是中国历史上前所未有的，“北京城市建设进入了一个大规模的高速发展期”。王银成所指的高速发展期，既包括过去北京市共安排的多项重大工程建设项目，也包括为举办奥运会而将要修建的若干

41、重大项目，奥运会场馆建设，以及为之配套的其他建设项目。北京市交通委员会副主任刘小明强调了北京将进行的地铁建设，他预计到2008年，北京的地铁运营总长将达到200公里，轨道交通将成为民众出行最主要的交通工具之一。北京市将进入新一轮建设高潮不假，但这对北京居民来说也并不陌生，因为多年来北京就处在不停的建设之中。这里安邦分析师要强调的是，越是大规模的建设，对城市战略规划越是提出了高要求。过去，北京市在城市发展规划方面曾有过不少惨痛的教训，一个重要原因就是忽视城市战略规划，或者缺乏有远见的、更加人性化的规划，更多的是项目规划。希望北京市在未来的大建设中，不会重蹈覆辙。（AHJ）返回首页低利率和相对方便

42、的贷款是房产业超速成长的兴奋剂根据国家统计局公布的近几个月CPI数据显示，通货膨胀在逐月加剧。对比现在的一年期的定期存款利率1.98%，我们不难发现，把钱存在银行里已经是负利率了。从这种负利率政策中受益最多的行业当然是得到新增贷款最多的行业。其中房地产行业贷款增长速度最猛，所以，这个行业从负利率政策中受益也最多。首先，用CPI这个平均数计算，房地产行业每年就接受了940多亿元的利息补贴。如果继续维持现在这个水平的负利率，房地产行业每年对储户的直接剥夺就是940亿元左右；其次，按照房价平均每年上涨一五%来计算，这个行业从负利率政策中得到的收益为2500亿元。也就是说，房地产行业得到的利润占每年G

43、DP增加值的26.8%，1/4以上的社会财富流入了极少数人的腰包；第三，对于有途径从银行取得贷款的房地产老板们来说，这个行业几乎是没有风险的，从一开始风险就转移到了银行身上。中国没有私人银行，主要是国有银行和股份制银行，而银行的所谓风险都转移到了社会公众头上。可以说，超低利率和相对方便的贷款是刺激中国房地产行业超速成长的两支兴奋剂。如果我们在不调整利率的情况下，让房地产行业保持2.5万亿元以上的贷款规模，它每年接受储户接近1000亿元的利息补贴。从广义上讲，这等于是穷人对富人的补贴。在目前的房地产公司中，有相当一部分是在相对舒适的信贷环境下成长起来的，跟那些经历过银根紧缩的老牌房地产公司不同，

44、这些房地产公司胆子大，野心大，会千方百计地从银行套取信贷资金。一旦形成烂尾，就丢给银行，最终，接盘的是银行。（RSJ） 返回首页下半年全国五大城市二手房市场展望来自中原地产的最新研究报告显示，今年下半年，全国各地二手房市场发展将呈现以下一些特点：北京上半年的二手房市场首次出现了增长放缓的迹象。7、8两个月为传统的交易淡季，下半年如果市场上没有重大利好，全年的二手房交易量应该会在4.4万套左右，二手房价格将维持在每平方米3000元左右；上海由于市中心地区一手房供应量没有增长，预计下半年市中心区、次中心区的一手房供应量不足，从而导致上述地区二手房交易价格呈现上涨趋势。下半年中环线以外将有大量新盘上

45、市，预计二手房交易将会出现一定程度的缩量现象；重庆城区大拆迁是刺激二手房交易活跃的重要因素之一，拆迁户中约有80%都选择在本地区购房，导致短期内二手房价格猛涨，涨价趋势将会持续到今年年底；广州各区的二手房成交面积将会继续增加，其中番禺区交易量增长幅度将会更大；天河区在申亚成功、地铁4、5号线的兴建等利好因素的带动下，成交量也会不断增加；其他老城区的交易量将会保持稳定；深圳处于高位的一手房价格令置业者望而却步。二手房市场受到地铁开通、开工等利好消息所带来的升值效应，将会继续走热，旧房换新房、小房做投资的观念渐趋明显，放盘量与大量客源相结合，必然会使二手房市场越来越繁荣旺盛；杭州从整体上看，整个二

46、手房市场将在原有价格的基础上有所浮动。（LSJ）返回首页宏观调控没有影响到外商投资国内房产企业日前国家信息中心公布的研究数据显示，外商房地产投资增速惊人，1-7月，外商参股公司、外商独资企业、外商合作企业房地产开发投资额分别同比增长87.4%、60.3%、60.1%，远高于全国房地产开发投资增长速度。对此，国家信息中心专家表示，外商房地产投资的迅猛增长表明，外商投资企业在房地产开发投资方面没有受到宏观紧缩调控的影响，他们正利用资金优势快速进入中国房地产市场。按登记注册类型看，今年1-7月，内资企业完成房地产开发投资5220.50亿元，同比增长28.2%，在整个房地产开发投资中占86.2%；港、

47、澳、台投资企业完成投资521.85亿元，与去年同期相比增长20.8%，在整个房地产开发投资中的占比为8.6%；外商投资企业完成投资310.89亿元，同比增长54.2%，在整个房地产开发投资中的占比为5.1%。在内资企业中，私营企业和股份公司房地产开发投资增速最快，分别达到39.6%、36.9%；国有联营企业和国有独资企业投资出现下降，分别下降19.5%、11.0%。从以上数据我们不难看出，目前境外地产资本正在积极寻找途径进入房地产市场的开发，一般的方式是独资、参股和合资。并且境外地产资本投资的力度将会更进一步加强，目前在北京进行地产开发的境外资本主要包括外资开发商和外资房地产基金。（LSJ）返

48、回首页银监会透露：房地产信托管理规定正在起草中国银监会非银行金融机构监管部主任高传捷近日透露，银监会正在抓紧起草房地产信托方面的管理规定。他表示，目前一些国外的房地产投资信托基金开始在国内房地产进行投资，如已经有国外的房地产发展商在上海筹集资金准备做房地产信托项目。关于信托制度与CBD的发展，信托制度可以广泛地用于投资理财和发展，可以通过运用投资、贷款、融资租赁、担保等法律手段，搭建平台，通过个性化的设计和产品创新，对国有资产管理、重组、购并、债务托管，管理层收购、员工持股计划、企业上市、国有股份诸多领域进行信托制度安排，进而不断推出创新信托产品，带动投资银行业融资顾问业务，财务咨询业务，信用

49、见证业务等一系列的业务发展。他透露，2002年北京国际信托投资公司推出了为期五年的北京商务中心区CBD土地开发项目资金信托投资计划，募集资金约6亿元，并以信托贷款的方式向储备分中心提供专项资金贷款，用于CBD的土地开发和基础设施建设项目。（LSJ）返回首页声 明安邦集团研究总部是从事策略分析和风险研究的专业研究机构，简报产品是在分析师研究笔记的基础上形成的信息产品，不能将其视之为规范的研究报告或结论。有鉴于信息科学的基本属性，更不能将其视为等同于媒体的新闻传播。有关问题的来源、讨论或争议，请使用“电话咨询”（TELEPHONE CONSULTING）及“在线咨询”（ONLINE CONSULTING）服务，直接向分析师咨询。电话咨询：010-67685651，在线咨询：researchxanboundxx。客户就有关问题如果需要更为规范、详细的研究报告，请与研究部联络，电话010-67685651，研究部主管贺军（高级分析师）。3.4.202200:5800:58:2122.3.412时58分12时58分21秒3月. 4, 224 三月 202212:58:21 上午00:58:212022年3月4日星期五00:58:21