链家地产博学(DOC71页)

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1、2015年6月北京链家经纪人“搏”学争霸赛知识点（政策信息截至到2015年5月20日）共三部分知识点：交易知识、企业相关知识、房地产基础知识第一部分：交易知识1一、购房资质11.1客户资质审核11.2限购政策11.3购房资质审核备件2二、房源22.1如何判断住宅类房屋性质？22.2哪些房产可以直接上市交易？22.3不同房产性质的房屋如何办理上市？32.4房屋核验3三、签约环节43.1出售房屋时，哪些人可以是合法签约权利人？43.2买卖业务中，签署定金相关文件时，应注意的事项有哪些？43.3买卖合同签署中常见的错误表述有哪些，如何表述是正确的？43.4一份规范的合同，都包括哪些签署标准？43.5

2、签约时，业主配偶不在场情况下怎么办？53.6出售继承房产，是否需要全部继承人共同签署买卖合同？53.7.签约时，合同是否必须由本人签字？如果需要有受托人代为签约，应办理哪些手续？53.8经纪人在买卖业务过程中，发生哪些情形公司应予以退还代理费？53.9若我们没有过错（合同签署完整、诚实告知），买卖双方有一方违约，居间代理费怎么处理？6四、网签管理64.1网签的前提条件是什么？64.2哪些类型的房屋不能网签？64.3网签中的注意事项及常见问题6五、资金监管75.1资金监管的作用是什么？75.2理房通托管75.3建委资金监管（适用于海淀、丰台、石景山、西城、亦庄）9六、评估116.1与链家合作的评

3、估公司有哪些？116.2商业贷款的评估116.3公积金贷款评估126.4组合贷款评估12七、付款方式127.1全款127.2商业贷款127.3公积金贷款157.4组合贷款18八、缴税198.1如何区分普通住宅和非普通住宅？198.2如何计算缴税基数？198.3商品房如何缴税？198.4已购公房如何缴税？208.5 经济适用房如何缴税？208.6二类经济适用房如何缴税？208.7如何界定房屋是否满5年？208.8其他房产性质房屋的缴税208.9契税有哪些优惠政策？怎么计算？21九、过户219.1过户时如果买卖双方可以到场，需要提供哪些资料？219.2办理过户时如果买卖双方有一方不能够到场，需要提

4、供哪些资料？229.3从过户到出新的房产证，大约的时效是多长时间？22十、金融产品2210.1金融产品在交易过程的机会点及嵌入哪些产品2210.2链家内部连环单业务连环宝25十一、公证2511.1二手房交易常用公证类型及收费2511.2各种公证备件2611.3办理公证的注意事项有哪些?26十二、房屋继承2612.1房屋的继承顺序是什么？房屋继承的流程如何？各阶段的时效如何？2612.2办理继承公证应该提供哪些资料？需要哪些人到场？如果该人不能到场办理，应如何操作？26十三、风险防范2713.1产权人及共有权人的判断识别2713.2合同签约主体及代理人2713.3房款支付安全2813.4特殊产权

5、性质房屋交易2813.5无房本业务单操作要求2913.6连环单业务操作注意事项2913.7房屋产权限制2913.8合同签署规范2913.9跳单业绩补偿29第二部分：企业相关知识30一、企业文化与价值观301.1链家地产的核心价值观301.2链家地产的愿景301.3链家地产的使命301.4链家荣誉准则311.5链家历史大事记311.6链家互助金321.7希望小学简介32二、四大安心服务承诺332.1服务保障332.2凶宅筛查最高原价回购332.3辐射检测最高原价回购332.4签前查封先行垫付342.5物业欠费先行垫付34三、真服务五重保障之签约视频和100%真房源353.1签约视频353.2 1

6、00%真房源36四、经纪人必知的运营管理制度384.1红黄线制度384.2薪酬相关知识394.3经纪人积分与升降级404.4租赁业绩相关404.5买卖业绩相关404.6内部竞争场景作业规范414.7一手房相关知识434.8客服投诉处理454.9. 合作指标的概念定义46五、经纪人必会的财务知识475.1SE销售系统应收录入475.2代理费收款475.3代理费发票485.4退费485.5委托代开房租发票49六、经纪人必用的系统知识506.1链家网506.2SE系统546.3外网端口简介57七、经纪人常用的科技产品577.1Homeshow知识点577.2乐拨58第三部分：房地产基础知识58一、房

7、地产常用法律法规术语581.1婚姻法581.3继承法591.4物权法591.5合同法591.6法律专用名词解释60二、房地产建筑相关知识612.1 国有土地使用权612.2常见的房屋建筑结构类型有哪几种？如何区分？612.3常见的房屋建筑类型有哪几种，有什么区别？612.4住宅按照层数如何划分？622.5如何辨别承重墙和非承重墙？622.6建筑常用名词62三、自住型商品房623.1什么是自住型商品住房？623.2哪些人可以购买自住型商品住房？633.3符合购房条件的家庭，是否可以购买多套自住型商品住房？633.4如果放弃选房，或选房后放弃购买，是否影响申购其他项目？633.5自住型商品住房购买

8、流程？633.6自住型商品住房后期如何转让，转让后可否再次购买自住型商品住房？633.7骗购自住型商品住房的会受到什么处罚？63四、保障性住房相关政策644.1经济适用房644.2两限房644.3限价商品房65五、房地产金融基础知识655.1利息、利率、利率政策655.2存款储备金率的定义及其影响？665.3通货膨胀和通货紧缩665.4 CPI的定义及其影响66六、不动产登记制度666.1什么是不动产登记制度？666.2不动产登记的对房屋交易主体有那些好处？666.3我国的不动产登记体制？676.4根据最新的不动产登记暂行条例，需要登记的不动产有哪些？676.5北京怎样办理新不动产登记？676

9、.6不动产登记制度和房价调控的关系？67 2015年6月北京链家经纪人“搏”学争霸赛知识点（政策信息截至到2015年5月20日）共三部分知识点：交易知识、企业相关知识、房地产基础知识（标黄的字体是修正或新增的，请重点查阅！）考试时间：6月11日上午9:30-11:50（140分钟）考试题目：130题，100分，判断、单选各45题（0.8分/题）多选40题（0.7分/题）考试人员：6月4日上午9:30人事系统的权限是综合的，且于2015.4.11（含）前入职的A和M考试注意事项：考试成绩全公司A和M统一排名，排名后5%的且成绩低于50分的，扣减2015年6月相应级别6倍的基础分； 因答题卡涂错记

10、零分者，按0分计入排名，所以请考生务必填涂正确答题卡上系统号（每次考试都会有考生涂错系统号而得0分），请私下练习第一部分：交易知识1、 购房资质1.1客户资质审核1.1客户资质审核中，什么叫做以家庭为单位？购房人及其配偶、未成年子女计算为家庭成员，成年子女不算在内；该家庭具有购房资格时，可以购买房屋，房屋产权可以落在家庭任何一名成员名下（如妻子是外埠户口，而丈夫是京籍，名下均没有房屋，符合购房标准，产权可以落在妻子名下）。1.2 客户资质审核中，何为认房？如果客户在外地名下有房屋，是否会认定为有房屋？房屋状态分为三种状态：网签、登记和注销，网签在其名下和登记在其名下的房屋，均算作其名下的房产，

11、以家庭为单位计算房屋套数，限购政策限制的仅是住宅类房产（70年产权），建委规划立项中体现为非住宅类项目的，不在限购范围内(按房改政策购买的公房，通过司法裁定获取的房屋，继承所得房屋不受限购，但计入拥有住房套数考量)。客户在外地名下有住宅暂不影响其在北京购房资质。1.3客户购房时是男女朋友关系，审核时应按几个家庭审核？2个。1.4资质审核时已婚，通过后，过户前若出现离婚情况，需重新进行购房资质审核，还要注意什么？需要重新审核购房资格，并同时看离婚协议或法院判决书中对未成年子女归属的约定，如果未成年子女归购房人家庭，那么资格审核时需要将未成年子女放到购房家庭当中进行审核。1.5签约时，若申请人在孕

12、期，且预产期在过户前的，要注意什么？如果是过户前出生，最好等产权转移登记完毕后，再为刚出生的孩子上户口；如果过户后出生则无任何影响。1.6客户购房资质审核时效和申请通过后有效期分别为多长时间？客户通过区域的密钥进行资质审核，10个工作日出结果；资质申请通过后有效期为15个自然日。1.2限购政策2.1 京籍家庭购房的限购政策是什么？2.1.1何为京籍户籍家庭？京籍户籍家庭包括哪几类情况？居民家庭成员中至少有一个具有北京市户籍的，即视为京籍户籍家庭。京籍户籍家庭包括驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有效北京市工作居住证的家庭。北京市单位集体户口是本市户籍的一种形式。非本市户籍人口因就学迁入学校集体

13、户口的（户口本上职业处体现学生），不能作为本市户籍人员购房。2.1.2京籍家庭购房的限购政策？京籍已婚，以家庭为单位限购两套住房，对已拥有1套住房的本市户籍已婚家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有效北京市工作居住证的家庭，下同)，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。北京户籍成年单身在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。2.2 外埠家庭购房的限购政策是什么？持有本市有效暂住证，在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房

14、(含新建商品住房和二手住房)；拥有1套及以上本市住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房；无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。2.3外籍人士港澳台地区居民华侨的限购政策是什么？外籍人士港澳台地区居民华侨不受限购政策影响。个人购房仍然按照关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知执行，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住宅。（即只能购买自用、自住的商品房，不能购买非自用、非自住的商品房，包括投资性质的写字楼、商业物业、住宅等都在严格限制购买范围内。）境外个人必须在京工作居住满一年才有资格购买住宅2.4公司

15、购房的限购政策是什么？对于大陆公司购房，昌平、朝阳：除个人独资的单位、个体工商户、外企（外企在京设立分公司的除外）的购房受限制外，其他的单位购房不受限制。其他区县除个体工商户外不受限制。外企在大陆仅能在公司注册所在地购买一套非住宅商品房。1.3购房资质审核备件3.1 京籍家庭购房需提供哪些资料？本市户籍居民家庭买房，要提交家庭成员身份证、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件，拟购房人签字的、从网上下载的家庭购房申请表和购房承诺书。3.2驻京部队现役军人和现役武警家庭购房，需提供哪些资料？资质申请时只提供军官证或警官证是否可以？驻京部队现役军人和现役武警家庭应提供军(警)身份证件原件和复印件、军官证

16、原件及复印件，团级以上政治部门开具的家庭成员信息证明及军(警)身份证和军官证是同一人的证明。资质审核时不可以只提供军官证，必须提供军（警）身份证与军官证或警官证。3.3北京市单位集体户口家庭购房，需提供哪些资料？这些资料在什么地方办理？本市单位集体户口家庭买房，要提交家庭成员身份证、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件，拟购房人签字的、从网上下载的家庭购房申请表和购房承诺书；集体户口首页复印件需加盖单位公章或人事章。身份证、户口本在户口所在地的派出所办理，婚姻证明在户口所在地的民政局办理。3.4外埠家庭购房需提供哪些资料？这些资料在什么地方办理？客户和家庭成员身份证原件及复印件、户口本原件及复印件

17、、资质审核信息表、暂住证、连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险（社保连续60个月）或个人所得税缴纳证明（纳税连续5年，购房当年不算）。纳税证明和社保都无需调取。3.5外籍人士购房需提供哪些资料？这些资料在什么地方办理？外籍人士购房需提供护照及护照的译文公证、境外个人在境内居留状况证明和外国人在京购房涉外审批单（资料中如有外文资料，需要提供译本公证）。境外个人在境内居留状况证明在北京市公安局出入境管理处办理；涉外审批单在涉外审批办公室办理。3.6港澳台居民如果要购房，需要提供哪些资料？港澳居民需要港澳居民来往内地通行证、港澳居民身份证、境外个人在境内居留状况证明和涉外审批单；台湾居民需要提供台湾

18、居民来往大陆通行证、境外个人在境内居留状况证明和涉外审批单。境外个人在境内居留状况证明在北京市公安局出入境管理处办理；涉外审批单在涉外审批办公室办理。2、 房源2.1 如何判断住宅类房屋性质？X京的房子从房产证房屋性质一栏分辨：商品房、成本价出售、经济适用房、按经济适用房管理非X京的房子从房产证第一页分辨：商品房、成本价出售、经济适用房、按经济适用房管理特殊-公寓（从原购房合同上看使用年限，从而判断性质是否为住宅：一般来讲使用年限是70年的属于住宅，使用年限不是70年的属于商业用房）2.2 哪些房产可以直接上市交易？商品房，已购公房（非央产），满5年的经济适用房，回迁性质或康居、安居性质的房屋

19、，按经济适用房管理的房屋（非央产房），可以直接上市交易。2.3 不同房产性质的房屋如何办理上市？2.3.1央产房如何办理上市2.3.1.1办理央产上市的手续？在什么地方办理？大约时效如何？1) 手续： 若产权人能到场需准备：业主本人身份证原件配偶身份证（这个可以是复印件）房产证原件原始购房协议（合同）原件物业供暖结清证明原件。（以上材料除物业费与供暖费结清证明外，其他均留存复印件。复印件一律为A4纸，二代身份证需复印正反面。） 若产权人不能到场需准备：公证委托书原件，委托事项为代办央产房上市审核手续受托人身份证原件产权人身份证复印件；产权人配偶身份证复印件；房屋所有权证原件；购房合同原件；物业

20、供暖结清证明原件（以上材料除物业费与供暖费结清证明外，其他均留存复印件。复印件一律为A4纸，二代身份证需复印正反面。） 若购房合同丢失，可到原产权单位或房屋所在区县房地局调原始购房合同,复印后盖原产权单位或房屋所在区县房地局公章 如原产权单位与产权人未签订购房合同，原产权单位应开具无购房合同证明，并注明单位经办人和联系电话2) 办理机关：中央和机关主办交易办公室（蓝岛西区），央产房必须在蓝岛交易大厅做上市登记，有备案后才能出售。如果还没有备案，需要房屋所在单位到央产大厅做备案才能上市交易。3) 办理时效：资料齐全，央产房上市手续一般当天办结。2.3.1.2 央产房住房面积是否超标的标准是什么？

21、在京中央国家机关职工住房面积标准：公务员：科级以下60平方米；正副科级70平方米；副处级80平方米；正处级90平方米；副司（局）级别105平方米；正司（局）级120平方米。2.3.1.3央产房住房面积超标，如果要上市交易，需做哪些事情？超标处理准则：职工购买现住房超标的，能分割退回要分割退回；不能分割退回的，可上浮一个职级（正司局级上浮20平方米）。在浮动范围内按超标面积1560元/平米计算，超过浮动范围的按超出部分4000/平米元计算交给原单位。2.3.2经济适用房如何办理上市2.3.2.1经济适用房包含哪些类房屋（一类、二类）？一类经济适用房：面向社会公开发售的经济适用房；二类经济适用房：

22、回迁性质或康居、安居性质的房屋，按经济适用住房管理的其他类房屋。2.3.2.2一类经济适用房如果上市交易需要达到什么条件？契税票填发日期或房产证登记日期满5年，并需要户籍所在地的住房保障办公室开具放弃优先回购证明(有的城区不需要)。2.3.3平房如果上市交易，需要做什么？先去区测绘所测绘，如果没有土地证需要先办理土地证，然后可以正常上市。2.3.4四合院如果上市交易，需要做什么？必须有土地证，如没有，先到国土局办理土地证，然后正常上市。2.3.5有抵押的房屋上市交易，需要做什么？2.3.5.1 如何识别该房屋是否有抵押？看房产证上是否有建委盖的抵押登记章，也可以到建委核查。2.3.5.2 如果

23、该房屋仍有按揭未偿还清，如果要上市交易需要做哪些事情？流程如何？大约的时效？需要提供哪些资料？必须先还完按揭，才能再交易。还完按揭后，银行出具解除抵押协议，到建委办理解押手续，当天可办理完毕，但建委需要1个工作日进行归档（朝阳区除外，为3个工作日），之后才可以正常进行过户等手续的办理。2.3.6 如果该房屋登记行政区域与房产证上所属区域不一致时，是否可以上市交易？如果要上市交易，需进行什么流程？在什么地方办理？需要提供哪些备件？大约时效如何？不能直接交易，必须到新建委，带身份证、房产证换取新房产证，5个工作日办结。2.4房屋核验2.4.1公司规定需要进行房屋核验的情况：凡具备下列情况之一的，必

24、须要求业主配合进行房屋核验：1）客户支付首付款金额10万元，且未做资金监管； 2）出售的房屋已经抵押给个人、担保公司、典当行，且未做资金监管的，核验房屋时须核查具体抵押金额。请各位运营同事严格执行，未按此规范执行而导致的投诉，将记为一级投诉，如产生赔偿金额超过20万元，升级为重大投诉。2.4.2关于 “央产房”房屋权属核验的规范根据政府部门的相关规定，“按经济适用房管理”的央产房不允许上市交易，在蓝岛的央产房上市交易大厅无法办理央产房上市手续。如出售此类型的房屋，最终会导致交易无法继续履行，给客户和公司造成巨大损失。因该类房屋的房屋所有权证上仅印有“按经济适用房管理”字样，且在建委窗口部门无法

25、查询到确切的房屋性质，为了避免因操作此类房屋给买卖双方及公司造成损失的情况，操作规范如下：凡房屋所有权证上印有“按经济适用房管理”字样的，应要求业主提供原始购房合同，通过购房合同初步判定该房屋是否属于央产房性质。如判定房屋属于央产房性质的，应到位于蓝岛的央产房上市交易大厅，进一步确认该房屋性质是否符合上市交易条件。请各位运营同事严格按照该通知中的规范执行，如因违规操作发生纠纷，将按照链家服务标准记为一级投诉。2.4.3开发商在初期报批土地时，取得土地的方式为划拨形式，目前该类土地上的商品房屋不能正常交易。为了保证交易顺利完成，须做到：1、签约时，运营人员必须核验房产证原件，确认房屋属性。2、如

26、房屋属性是商品房，土地使用权取得方式一栏为“空白”，或附记页标注“房屋占用的土地为划拨用地”的，应及时与负责该区域的过户专员联系，由过户专员给出“该房屋是否可以交易”的最终回复。3、 签约环节3.1出售房屋时，哪些人可以是合法签约权利人？出售房屋除产权人外，具备合法签约权利的人包括：具有产权人合法授权的委托代理人（含：手写委托书或委托公证）及产权人的法定监护人。3.2买卖业务中，签署定金相关文件时，应注意的事项有哪些？ 买卖业务中，向客户收取的定金额度最高不超过总房款的20%； 接收、转付定金时，必须开具或索取相关凭证，并妥善保管； 购买人在明确表示拒绝支付定金后，我们不得转定并及时将收取的定

27、金进行返还； 委托支付买卖定金协议书中规定的委托期限是自签署本协议起十个工作日；且在委托期限内，定金未转交给出售人的，公司应在委托期届满后的五个工作日内将定金无息返还购买人； 买卖定金协议书中规定：出售人保证所出售的房屋权属无瑕疵、无债务纠纷，符合上市交易条件。若出售人的房屋存在上述任一问题，需双倍返还购买人定金； 定金必须支付给产权人本人，如代理人代为收取的，必须提供明确代收定金的授权委托书，否则一律不予转定。3.3买卖合同签署中常见的错误表述有哪些，如何表述是正确的？合同常用规范术语错误表述正确表述公司名称北京链家北京链家房地产经纪有限公司收费名称居间服务费、信息服务费、代理费2.2%居间

28、代理费担保费0.5%保障服务费代理人委托人受托人委托定金购房定金意向金3.4一份规范的合同，都包括哪些签署标准？一级分类二级分类具体内容形式规范序号签署要点标准1合同填写完整1.全部合同填写完整，无实质内容的应当划X2.交易方留存信息表填写完整，不得划X2合同填写一致三份合同应当填写一致3资金监管条款填写正确1.必须签署交易资金监管提示函2.如果定金、物业交割保证金不做资金监管，必须签署放弃办理资金监管声明书4物业地址必须严格按照房屋产权证填写，确保准确无误5经纪执业人员签字填写两位本店注册经纪执业人员姓名及资格证书编号6合同签署日期填写合同签署的当日条款规范序号签署要点标准1购房人公司购房填

29、写公司全称（按营业执照填写）加盖单位公章2房屋成交价格成交价格即为网签价格，与装饰装修及配套设施设备等作价共同构成房屋交易总价，前述两部分价格应按照合同文本条款分开填写。成交价格与存量房交易结算资金自行划转声明和网签授权委托书中体现的价格保持一致，都要体现网签价格3房屋抵押状况：主合同第二条（四）1.应当真实选择房屋的抵押状况2.正确填写抵押权人（常见错误：写为业主）3.如能够体现抵押登记日期，应当填写4关于贷款的约定：主合同第四条（五）1.明确选择是“商业贷款”还是“公积金”2.正确填写拟贷款数额3.明确选择贷款出现问题时如何解决5房屋的交付：主合同第六条从3项出卖人交付房屋的可选约定中选择

30、：时间节点为办理权属转移登记手续；时间节点为收到全部购房款或首付款；或者其他双方协商一致的约定6户口迁移的规定：主合同第九条（三）明确约定逾期日数及违约金标准7居间代理费：居间合同第二条1.明确填写居间代理费的数额（最多2.2%）2.正确填写本次交易涉及的复杂事宜8房屋交易具体事宜约定：补充协议第二条1.填写具体时间/条件，禁止不填写或约定不明2.流程及时效无错误9其他约定：补充协议第五条1. 明确房屋租约和租金的约定2. 明确央产房的约定3. 明确装饰、装修、家具、家电等附属设施清单的约定4. 无其他约定时勾选“无”，不得写链家承担责任的相关条款3.5签约时，业主配偶不在场情况下怎么办？业主

31、需要填写关于配偶同意出售的承诺书且在5个工作日内提供配偶亲笔签署的配偶同意出售证明；配偶在场的情况下，配偶需要填写配偶同意出售证明。3.6出售继承房产，是否需要全部继承人共同签署买卖合同？出售继承房产全部继承人必须共同签署买卖合同，如部分继承人无法亲自签署的，应授权他人代理。3.7.签约时，合同是否必须由本人签字？如果需要有受托人代为签约，应办理哪些手续？合同签署必须本人签字；如有特殊情况可由受托人持本人身份证、委托人亲笔授权委托书（或公证书）及其身份证件来签署合同。受托人没有取得业主书面授权委托书签约时，必须填写代理人关于代理权的承诺书，且在5个工作日内提供业主亲笔签署的授权委托书。3.8经

32、纪人在买卖业务过程中，发生哪些情形公司应予以退还代理费？除不可抗力外，如果是因公司的原因导致交易无法进行的，都要退还代理费。如： 经纪人在居间过程中存在故意隐瞒重大实情导致交易无法进行的； 经纪人在业务操作过程中存在重大失误致合同无法继续履行的； 合同填写中存在重大遗漏导致交易终止的。3.9若我们没有过错（合同签署完整、诚实告知），买卖双方有一方违约，居间代理费怎么处理？买卖双方一方违约，除退还未发生费用（0.5%保障服务费）外，若业主违约退还全部代理费，若客户违约可退还一半代理费。4、 网签管理4.1网签的前提条件是什么？签署合同文本并缴纳费用且资质审核通过的成交单。即买卖双方已经就房屋价格

33、、付款方式等相关各项交易信息意见达成一致，同时就所达成一致的信息签署了相关合同文本，且向公司缴纳费用并进行后续交易操作的成交单。4.2哪些类型的房屋不能网签？被法院查封的房屋、不满5年的经济适用房、未办理央产上市手续的央产房、无房产证的房屋、未向公司缴纳服务费用的房屋、房源核验未通过的房屋。4.3网签中的注意事项及常见问题4.3.1网签价格应按照什么价格填写？网签价格=成交价格=网上签约授权委托书价格=自行划转声明价格。需要注意的是买卖合同合订本中涉及三个价格，成交总价=成交价格+房屋装修款，即成交总价为真实成交价；成交总价分两部分，一部分是成交价格即网签价格，另一部分是房屋装修款。4.3.2

34、央产房在打网签时有哪些注意事项？a) 央产房打网签时需要填在京中央单位已购公房变更通知单编号；b) 如果没有在京中央单位已购公房变更通知单可问业主买房时的工作单位，如是企事业单位就不是央产房，网签录入时，就不用填在京中央单位已购公房变更通知单编号；也可以看原购房合同，原购房合同上的卖方单位显示以“中国”或“中央“开头的字样，或有”铁道部“、”农业部“、”公安部“字样等一般都视为央产房，但也有个别情况不是央产房，如果拿不准，引导业主本人带着身份证、房产证原件去蓝岛查档。4.3.3网签提供的证件资料是否要早于网上签约时间？公证书/房产证/结婚证/离婚证/暂住证/经济适用房的放弃回购证明等，全都要早

35、于网上签约时间，尤其暂住证除了办理时间要早于网签时间外，还必须确认在过户时仍处于有效期才可以，否则仍需注销重新资质审核及网签。4.3.4房产证信息与实际信息不一致怎么办（例如楼层、楼号等）？不论是X京还是非X京的房子，如出现不匹配则必须终止网签，必须先到房地局核验信息并做信息变更，否则不能过户则耽误交易进度。4.3.5房屋为出租状态的房子，操作网签时出租状态应该填写什么？房屋的出租状态，必须填写“否”，即未出租状态，否则不能过户。4.3.6户籍所在地的信息以什么证件为准？户籍所在地信息以户口本为准（以户口本首页上的“户口专用”章为准）。4.3.7为什么要降低网签注销率？对公司：注销率高的话，公

36、司要被建委问责，且注销数据会全部公示给消费者，降低注销率可以提升公司品牌形象对运营：注销手续繁琐，且会延误交易时效造成客户满意度降低，降低注销率能树立经纪人的作业专业形象，保证交易时效。4.3.8客户资质审核以家庭为单位审核，其中家庭成员包含哪些人员？家庭成员指的是夫妻双方及未成年子女（未满18周岁），成年子女不能计算在内。4.3.9客户家庭名下已拥有的住房套数如何计算？家庭名下已拥有住房套数：指家庭成员名下独自拥有或与他人共有的成套住房的套数居民家庭已拥有住房包括已经取得房屋产权的住房和已完成网上签约但尚未取得产权证的住房。非同一居民家庭的2名及以上个人共同拥有一套住房的，各计一套已拥有住房

37、。4.3.10临时身份证是否可以用作客户资质审核？可以，但是临时身份证只能用作客户资质审核，不能用于过户，过户前务必办理新身份证。5、 资金监管5.1资金监管的作用是什么？ 对于客户：通过将交易资金进行资金监管，在过户后再进行解冻的流程，规避了业主恶意骗款、资金交割后双方不配合过户等风险，切实保证了交易安全； 对于业主：通过资金监管，确保交易的安全，打消了客户的顾虑，促进交易的顺利进行；交易资金提前划入托管账户，保证客户有足够资金购买房屋，规避了客户方中断交易的风险，确保了业主的正当利益。5.2理房通托管5.2.1理房通简介5.2.1.1 理房通公司简介公司全称：北京理房通支付科技有限公司，是

38、链家地产旗下指定的专门办理二手房交易资金监管及便捷支付的第三方支付公司，定位于全国房屋资金交易，服务于链家集团所有子公司的同时，为整个行业提供便捷安全的资金交易服务。其于2014年7月10日获得中国人民银行颁发的“支付业务许可证”。 5.2.1.2 理房通托管产品简介2014年12月22日正式线上推出房屋资金托管产品：房款保，目前支持的资金监管类型包括：定金、房款、建委监管资金划转、物业保证金、户口迁出保证金。5.2.1.3 理房通托管和银行三方托管、四方资金监管的区别托管方式参与方资金托管（冻结）账户优劣势对比理房通托管四方参与：买方、卖方、中融信（中融信担保有限公司）和链家地产中融信在中国

39、人民银行直接监管的客户备付金账户中账户中的交易结算资金受央行直接监管，独立于中融信的固有财产及其管理的其他财产，也不属于中融信的负债，交易结算资金的所有权属于买卖双方链家对损失承担连带赔偿责任账户中的交易结算资金不产生利息三方资金托管三方参与：买方、卖方和商业银行卖方账户上1 如果卖方发生资产被查封情况，则托管账户中的这笔资金也会同时被冻结2 链家对出现的损失不承担连带赔偿责任3 账户中的交易结算资金产生利息，利随本走四方资金监管四方参与：买方、卖方、监管银行和链家地产链家地产在建委备案的存量房客户交易结算资金专用存款账户中1 该专用存款账户中的监管资金独立于链家地产的固有资产，无论因各种原因

40、致链家账户被冻结情况下，账户资金不受冻结2 账户中的交易结算资金产生利息，利随本走5.2.1.4 理房通托管的优势有哪些？ 便捷性：理房通托管由经纪人全程协助，在北京地区任一链家门店即可完成一站式签约办理，办理快捷。 透明性：交易双方可根据系统预留手机号，自行登陆理房通官网查询托管资金状态，也可根据短信提醒实时了解资金状态。 合规性：理房通持有中国人民银行颁发的支付业务许可证，按照央行的规定使用带有“客户备付金”字样的专用账户对交易资金进行管理。 安全性：任何交易资金变动将严格按照双方签署的法律文件中约定的指令进行划转。托管资金是受央行直接监管的，独立于中融信的固有财产及其管理的其他财产，也不

41、属于中融信的负债，交易结算资金的所有权属于买卖双方。链家对损失承担连带赔偿责任。 时效性：当交易条件达成时，系统将在T+1个工作日内解冻房款至卖方。5.2.1.5理房通开户 理房通开户目前只支持中国籍（大陆）身份证开户，后期系统将增加非中国籍的实名认证开户； 系统界面涉及收/付房款的买方、卖方、代理人务必在理房通开户，不收/付房款可自主决定是否在理房通开户； 系统成功保存协议后，成功开户的买方、卖方、代理人均会收到开户成功及登陆密码的短信。备注：开户时应注意：根据交易编号同步的信息，务必准确核实，发现与实际情况不符应进行修改；涉及到收/付房款的人（即买方、卖方、代理人名下录入金额的）还会收到支

42、付密码短信目前可以在线下核实非中国籍客户的实名信息，然后将资金进行理房通托管。5.2.2. 理房通托管办理流程5.2.2.1 托管流程 买卖双方携带银联标识储蓄卡，在任一链家门店即可办理理房通托管； 协议录入-绑定银行卡-上传备件-打印协议-刷卡付款-备件处理-房款解冻 经纪人/助理在门店托管系统录入交易编号，自动同步买卖双方、交易标的及监管金额等相关信息； 根据实际情况为买/卖双方绑定银行卡； 上传相关备件（根据系统界面提示录入即可）； 买卖双方签署托管协议（系统生成），协议彩色打印四份； 买方通过银联POS机将托管资金划转至理房通托管账户并冻结； 将买卖双方签字确认的两份托管协议、银联PO

43、S小票及委托公证书或手写委托书（若有）快递至金成建国5号交易中心资金监管组; 根据协议约定的解冻条件，当天过户，且备件（过户专员签字的新房本复印件/或（契税票+领证通知单）复印件 ）齐全，T+1个工作日解冻。备注：（过户专员批量交接部分房本复印件至文件管理岗） 5.2.2.2托管需要提供哪些资料？ 买方：银联标识储蓄卡（本人他人均可） 卖方：本人开户的储蓄卡（中行、工行、农行、建行、交行、民生、广发、光大、招行、浦发、北京、邮储、平安、中信、兴业、华夏、上海） 卖方本人无法到场需提供委托公证书，买方本人无法到场需提供手写委托书。5.2.2.2.1什么情况下需要公证委托书？ 卖方共有权人外的代理

44、人代签协议/代收房款； 买方共同买受人外的代理人代收房款；5.2.2.2.2什么情况下需要手写委托书？ 卖方共有权人代签协议； 买方共同买受人/代理人代签协议；5.2.2.3过户时效 无建委：当天23:00前办理理房通托管，足额成功刷卡后（已出小票），第二个工作日过户； 有建委：当天23:00前办理理房通托管，足额成功刷卡后（已出小票），第二个工作日17:00前自动划转建委，第三个工作日过户。5.2.2.4办理理房通托管时，是否会产生费用？收费标准是什么？买方在店面刷卡存入时，每刷一次卡80元手续费。无任何其他费用。5.2.2.5房款解冻流程完成过户后： 经纪人/过户专员将新房产证复印件（或契

45、税票和领证通知单（复印件）交至金成建国5号交易中心资金监管组； 交易中心资金监管组审核相关备件无误后，解冻房款； 无需买卖双方到场。5.2.2.6解冻需要的备件新房产证复印件/契税票和领证通知单（复印件）、物业交割清单原件（有物业交割保证金监管时需提供，没有时不需要）5.2.2.7解冻的钱款 录入协议时未绑定银行卡的，直接解冻至业主的理房通账户，需登陆官网自行绑卡提现，务必为本人储蓄卡。5.2.2.8解冻时效在备件完整，资金正常到账的前提下，T+1个工作日内托管资金解冻至卖方的指定账户。16:30前的解冻当天到账，16:30后的解冻第二个工作日到账。5.2.2.9理房通托管划转建委5.2.2.

46、9.1划转建委过户时效当天23:00前办理理房通托管，足额成功刷卡后（已出小票），第二个工作日17:00前系统自动划转建委，第三个工作日过户。5.2.2.9.2划转建委支持的银行目前支持由理房通划转建委的银行仅包括：北京银行、中国工商银行、光大银行，网签合同买卖双方提供的银行卡务必为三家银行中的其中一家。5.2.2.9.3划转建委办理流程 在门店，登陆托管系统录入交易编号自动同步买卖双方、交易标的及监管金额等相关信息； 根据“房屋具体坐落所在城区”选择相应的建委监管区域（海淀、西城、丰台、石景山、经济技术开发区、房山）； 选择“通过本系统划转建委资金”； “已出网签”选择“是”，根据网签合同录

47、入网签合同号Cxxxxxx、建委子账户，选择网签合同上建委指定的监管银行。5.2.3理房通托管解除流程5.2.3.1全部解除 在未过户前，经过买卖双方协商一致，可对理房通托管资金进行全部解除。 买方、卖方、中融信三方签订融信托管解除协议； 经纪人提供大区总监签字的通用审批单； 将融信托管协议原件2份、融信托管解除协议原件2份、POS小票2份、大区通审交给交易中心资金监管组，审核。若系统已经预留买方银行卡则直接退回至买方预留银行卡，若系统未预留则托管资金退回至买方理房通账户，买方登陆官网绑卡提现。5.2.3.2部分解除 在未过户前，经过买卖双方协商一致，可对理房通托管协议中的某一种资金类型部分解

48、除（资金类型包括：房款、建委监管资金、物业保证金、户口迁出保证金）。 买方、卖方、中融信三方签订融信托管解除补充协议； 经纪人提供大区总监签字的通用审批单； 将融信托管协议原件2份、融信托管解除补充协议原件2份、POS小票2份、大区通审交给交易中心资金监管组，审核。若系统已经预留买方银行卡则直接退回至买方预留银行卡，若系统未预留则托管资金退回至买方理房通账户，买方登陆官网绑卡提现。5.2.4如何解冻1）房款：过户后，由过户专员将新房产证复印件交给“交易中心文件管理岗”，文件中心管理岗转交解冻岗。解冻岗会在确认收到“新房产证/契税票和领证通知单（复印件）”及相关备件无误后，T+1工作日内进行房款

49、解冻： 录入协议时绑定银行卡的，直接解冻至业主银行卡。16:30前的解冻，可当天到账；16:30后的解冻，第二个工作日到账。 录入协议时未绑定银行卡的，直接解冻至业主的理房通账户，需登陆官网自行绑卡提现，务必为本人储蓄卡。业主16:30前提现，可当天到账；业主16:30后提现，第二个工作日到账，提现无手续费。2）物业保证金：物业交割清后，店面需快递签字后的“物业交割清单原件”至交易中心解冻岗，审核后发起解冻。5.2.5买卖合同解约，如何撤销理房通托管？联系风控专员-专员拟好解除协议-经纪人将解除协议交予资金监管组专员-审核退回5.3建委资金监管（适用于海淀、丰台、石景山、西城、亦庄）5.3.1

50、建委资金监管的对象要求对象要求：凡存量房屋经过经纪机构成交并签订北京市存量房屋买卖合同的，买卖双方必须办理资金监管。自行成交的存量房屋买卖，买卖双方可自行选择资金监管。 5.3.2建委资金监管对监管银行要求 海淀建委监管银行要求：北京银行、光大银行、工商银行、中信银行、浦发银行、北京农商银行、农业银行； 西城建委监管银行要求：工商银行；浦发银行；建设银行；北京银行；光大银行；中国银行；中国邮政储蓄银行；农业银行；平安银行；广发银行。 丰台建委监管银行要求：北京银行、工商银行、农业银行、建设银行、中国银行、北京农商银行、浦发银行； 石景山建委监管银行要求：中国银行、光大银行、工商银行、北京银行、

51、交通银行、建设银行、中国邮政储蓄银行、农业银行、北京农商银行； 亦庄建委监管银行要求：工商银行、浦发银行。5.3.3建委资金监管对监管金额要求监管金额要求：以网签价格为基础，除了贷款部分全部监管（网签价格低于实际成交价，剩余资金：做链家理房通资金托管）。5.3.4建委资金监管对账户填写的要求1) 账户信息必须如实填写，保证住处的准确、完整： 需要核实买卖双方的证件号码及类型必须和账户开户时使用的证件一致，若账户开户时用护照，监管系统证件类型变更成身份证，后期无法完成资金解冻的手续，需要客户在信息录入网签系统前，进行证件类型的核实，建议买卖双方新开立银行账户； 录入的住处必须与买卖双方在银行开户

52、时留存住处保持一致，若不一致需在网签前去银行变更信息，为确保住处一致也可直接去银行开户。2) 买卖双方预留的账户的开户行必须与监管银行保持一致，可以不是同一个支行，但必须是同一家分行，如监管银行是光大银行安慧支行，买卖双方留存的卡必须是光大银行的，可以不是安慧支行。5.3.5建委资金监管对预留账户信息的要求1) 买卖双方可以预留本人的账户，但买卖双方都只能预留一个账户；2) 买卖双方也可以预留他人账户，必须有相应的委托公证书，只能预留一个账户；3) 单位买卖房屋可以预留单位的账户信息，但必须要在网签以前去核实开户时银行留存的证件；4) 单位买卖房屋也可以预留公司委托人的账户信息，但必须保证开户

53、信息与预留信息一致；5) 账户必须是储蓄卡、且必须是北京本地的活期账户，不能使用信用卡或外地开户的账户。5.3.6建委资金监管对资金划转的要求1) 监管时间：当天上午监管可以当天下午过户；当天下午监管第二天上午可以过户，上午在11点前完成资金的监管转账；2) 监管金额：可以分笔多次划转，但必须在过户前把所有的监管资金转足额；3) 可以通过银行柜台转账也可以通过网银转账；4) 可以从别人的账户中往外转账，也可以从本人账户中转账。5.3.7建委资金监管后的要求1) 监管协议生成后，买卖双方预留的账户信息不能再进行任何更改；2) 如果发现信息有错误，如账户或身份信息核实不统一，则需要注销网签重新做；

54、3) 如果发现网络有问题无法提交或生成监管协议需要与中介行业协会联系。5.3.8建委资金监管对解冻的要求 交易达成：出房产证后24小时将监管资金及利息解冻至卖方预留账户； 交易解除：完成网签注销手续后24小时将监管资金及利息解冻至买方预留账户。5.3.9建委资金监管（海淀、朝阳、丰台、石景山、西城）网签时，资金监管信息录入常见问题及应对5.3.9.1外籍业主/客户资金监管账户开户名怎么开？ 外籍业主/客户在银行开通资金监管账户时，开户名必须是中文名字（须参照译本公证），因为网签时我们只能按照译本公证上的翻译过来的中文名字进行录入（注：网签只能录入中文名字，英文名无法录入），因为银行开卡时填写信

55、息必须与网签录入信息完全一致，网签才可提交成功； 外籍业主/客户在银行开通资金监管账户时，必须留有开卡回执单，开户名以开卡回执单上的开户名为准，资金监管信息录入的开户名必须与银行录入的开户名一致，但网签时我们必须按照译本公证上的翻译过来的中文名字进行录入（注：网签只能录入中文名字，英文名无法录入），因为银行开卡时填写信息必须与资金监管录入信息完全一致，否则不能生成资金监管协议，无法生成网签； 先去银行开账户，然后再去生成监管协议，在监管协议中输入信息时请一定要与银行留存的开户信息保持一致，否则无法生成监管协议。5.3.9.2做资金监管时，是否可以委托其他人去银行办卡？可以，但必须要有公证委托书

56、，而且委托书中必须有委托办理银行开卡事宜才可以。5.3.9.3资金监管信息的一致性问题 因资金监管的信息是需要与网签系统信息与银行信息对接，所以：户名，证件类型，证件号码三项必须是两个系统信息一致的，且证件类型必须与银行开卡时保持一致。 军官证开的银行卡不能做资金监管，因为网签系统是“军官身份证”，银行是“军官证”（录入简称），证件类型不一致。而且军官的身份证开的银行卡要注意：军官用自己的身份证如果能开银行卡的话，在银行会录入“居民身份证”，在录入资金监管信息时，也要录入“居民身份证”，而不能录入“军官身份证”，否则也要注销。总之，银行开卡时填写的证件信息必须与网签录入完全一致； 符号如括号字

57、母等，也要与银行录入一致，例如：台胞证是带括号的，银行录入全角，网签也要录全角，银行录入的如果是半角，网签也要录半角。5.3.9.4资金监管银行卡如何选择 工商银行：信用卡、存折、用于缴违反交通规则罚款的牡丹灵通卡都不能用于资金监管业务。每天晚八点工行系统关闭，晚八点以后网签的，资金监管协议生成不了，只能第二天签约完成； 光大银行：9开头的卡，不能作为资金监管的银行卡使用。6、 评估6.1与链家合作的评估公司有哪些？杜鸣、世联、仁达、华信、首佳、康正6.2商业贷款的评估6.2.1商业贷款一般银行都认可的评估公司有哪些？除交通银行以外，其他各家与链家合作的银行基本都认可世联评估和杜鸣评估。6.2

58、.2商业贷款评估流程及时效如何？系统报单受理当日，主办通过系统选择评估公司并报评估，评估公司受理后一个工作日内安排看房实勘，看房实勘后三个工作日出具评估报告并快递回链家。6.2.3商业贷款评估值一般能到市场价格的多少？成交价的85%-90%左右。6.2.4商业贷款评估的收费标准是多少？评估费交给谁？住宅的商业贷款评估费为600元，评估费由公司代为收取，转交给评估公司。6.2.5商业贷款交一次费用是否可以重复出评估报告？不可以，交一次费用只可出一次报告。6.2.6商业贷款递评估需要哪些证件？房产证复印件、买卖双方身份证复印件。6.2.7商业贷款更改评估报告是否收费？交一次费可免费更改一次报告，如

59、果再进行更改，需要收100元/次。6.2.8商业贷款评估拍照时是否可以采用同户型的照片？不可以，必须一套房子一套照片，照片不能替换。6.2.9住宅类房产以外的其他房产如何收取评估费？写字楼、商业评估值200万1500元评估值200万1别墅评估值500万1000500万评估值1000万20001000万评估值2000万30002000万（含）以上每超出1000万加收10006.3公积金贷款评估6.3.1公积金贷款认可的评估公司有哪些？康正宏基评估公司6.3.2公积金贷款评估流程及时效如何？系统受理报单以后，在房产证、买卖双方身份证复印件、买卖双方签字确认的网签合同和网签信息表收到后3个工作日，即

60、可预约看房，在看房后3个工作日内做出评估报告，并返回评估报告单（通州除外）。6.3.3公积金贷款评估值一般能到实际价格的多少？成交价格的80%-85%左右。6.3.4公积金贷款评估的收费标准是多少？评估费交给谁？ 公积金贷款评估费为评估值的3，1500元封顶。 市属、国管公积金的评估费可以直接由店面签约时代收。中直公积金贷款的评估费在初审时，由客户直接交给康正评估公司。6.3.5公积金贷款评估是否能提前进行?城六区国管公积金可先面签再评估也可先评估后面签，市属公积金先评估后面签初审，顺序不能变。6.3.6公积金贷款评估需要哪些资料？ 市属公积金：房产证复印件、买卖双方身份证复印件、买卖双方签字的网签合同及购房人的网签信息表； 国管公积金：需要买卖双方身份证复印件、房产证复印件、网签合同、网签信息表（看房时要房产证原件）。6.3.7公积金贷款交一次费用是否可以重复出评估报告？不可以，一次费用只能出一次报告。6.3.8公积金贷款更改评估报告是否收费？收费，改一次收费100元。6.4组合贷款评估6.4.1组合贷款评估的收费标准如何？评估费交给谁？ 评估费为评估值的3，1500元封顶； 市属公积金组合贷评估费，面签初审时交，直接交给康正评估公司的窗口； 国管公积金组合贷，由店面代收，初审时由康正评估公司开发票。6.4.2组合贷款，评估报告商业银行和公积金