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1、李建平律师关于某某商业中心项目融资租赁方案的初步法律意见书北京某某商贸有限公司：根据贵公司的介绍和要求，本所律师针对贵公司关于融资租赁方式的倾向性意见，就融资租赁模式的评价、方案及注意事项等有关事宜，发表如下初步的法律意见。一、方案总体评价某某商业中心项目是以集体土地使用权为开发起点，以零点公司自建自用为基础，同时为服务于周边已建、即将建成的多个中高档社区的、集商业购物文化娱乐以及现代化管理理念等多功能、大型综合商业中心。在房地产业总体行业发展较好的大前提下，以及本项目地处黄金地段的小前提下，零点公司投资开发本项目的回报是可以预见的。在这样的背景下，选择售后回租的模式融资从总体上是可行的。（一
2、）该方案的优势房地产融资租赁是一种以融资为直接目的的信用方式，是一种集信贷、贸易和租赁为一体的适应性较强的融资方式。结合本案的具体情况，该方案的优势主要表现在以下方面：1、拓宽了融资渠道。鉴于零点公司不具备房地产开发资质以及土地使用权的性质，公司的融资渠道受到相应的制约。采取该方案改变了靠银行贷款的单一融资方式，融资的对象也可拓宽至普通的持有大量货币的一般投资人。2、降低了投资门槛。本案项目由于土地使用权性质的影响，同等条件下，较之其他具备产权证房屋的销售具有价格优势。在目前的房地产市场，这种“小产权”房的价位对于投资者具有一定的吸引力。3、具体方案灵活。传统银行贷款一般是固定利率、固定支付，
3、而融资公司可以根据自身情况设计融资租赁合同的内容，并可根据自身资金需求情况，以及项目开发进展情况，就销售的使用权期限予以分类，从而达到对于融资速度、融资量的控制。另外，投融资双方还可以协商回报利润的支付方式。4、融资风险小。首先，零点公司始终对于该项目持有控制权。投资者购买的只是房屋的使用权，并不存在对于零点公司的经营构成直接影响。只要零点公司能够做到按合同约定向投资者支付承诺的回报，则投资者对于零点公司如何经营将不会进行干预，这对于零点公司实现对于该项目的科学化现代化管理，提升物业价值的目标提供可靠保证。其次，零点公司通过具体方案的设计，可以留给己方较大资金运转周期，减少因商业风险带来的资金
4、压力。（二）该方案的风险根据项目的具体情况，该方案存在的法律及经营风险主要有：1、法律不明确的风险。零点公司销售的为房屋的使用权，该种行为目前尚不受国家强制性法律、法规禁止，尚存在可行的法律空间。且依据新出台的物权法的相关规定，零点公司对于其依法享有的土地使用权而相应享有的使用、收益的权利。但是，正是由于法律规定的不明确性，为国家在今后对于出售小产权的行为做出何种规定留下了不稳定因素。而这种不稳定性，也必然会影响到零点公司融资租赁方式的合法性。2、资质风险。由于零点公司不具备房地产开发资质的情况，因此在采取本案的过程中，应避免房地产开发、销售等用语，以免给己方造成不必要麻烦。且一旦本项目的土地
5、性质可以成功转型，建议零点公司完成增资扩股的手续，否则无法合法进行有关房地产产权转让的行为。3、回报不力的风险。该方案相对于传统的银行贷款方式而言，存在着向投资方支付的回报利润高于贷款或股权融资支付的利息或分红，一旦公司在企业财务困难时会构成资金压力。二、方案具体建议结合本项目的情况和特点，本所律师认为该项目融资主要分为两个阶段，即“售”和“租”的阶段。第一个阶段为“售”，即零点公司与投资者签订合同将房屋的使用权一次性销售或转让给投资者。鉴于零点公司的具体情况，因此该阶段的售出的并非是房屋的产权，严格意义上讲应是房屋使用权的转让，并非房地产开发意义上的出售。在此阶段，注意以下问题：1、在设计售
6、的内容和方式方面，建议以使用权转让的方式，具体可就所售的使用权可以设定不同的期限，例如：10年使用权和20年使用权，或更长的期限，直至50年。零点公司可根据自身需求设计，对应的出售款项也可有不同，以便于针对不同投资者，拓宽融资方式，有利于所融资金及时快速的到位。2、在履行告知义务方面，建议零点公司向投资者表明其购买的仅仅为一定期限的房屋使用权，并且适当表明土地的性质以说明其所购房屋暂不具备房产权属交易条件。否则零点公司将存在涉嫌违反国家强制性法律法规的规定，以及欺诈投资人的法律风险。3、在退出机制和转化机制方面，建议零点公司注意给予适当的条款设计和选择空间，以规避房地产销售的嫌疑，并且增加后期
7、操作的灵活性。第二阶段为“租”，即零点公司或者是受零点公司委托的管理公司与投资人签订委托管理合同。这些都将反映在商业中心的经营层面，具体建议如下：1、在回报方式方面，零点公司可以设定两种方案供投资者选择。大前提是，投资者将所购使用权的房产交由零点公司或者是零点公司指定的公司进行经营或者是出租。在上述前提下，投资者可以选择固定回报，可以是按月支付，也可以是按季度支付，也可以选择将回报折抵物业管理费，或者是一定年限的使用权期限。投资者也可选择浮动回报，即随着指定公司的实际经营或者是出租的租金扣除物业管理费后作为回报。2、在统一业态方面，考虑到投资者选择自营而坚持不委托经营享受回报的可能性，为保持经
8、营前期可能性，建议零点公司应在销售阶段与投资者明确约定，投资者自行经营的情况下，应按照零点公司对于该项目业态的统一规划进行经营，否则零点公司有权解除与投资者的销售合同，并要求投资者支付高额的违约金。此外，零点公司依然要向投资者收取管理费作为对于项目管理的必然支出。3、在处理其他未售区域方面，针对存在尚未出售或者因各种情况留存的商铺，在正常招商以外，建议可以采取长租的方式，并且同时采取递减式缴纳租金的方法，可要求投资者首期一次性支付不低于50%的租金，一定程度上实现招商和融资的结合。建议该阶段时零点公司注意合同内容的约定，避免违反国家强制性法律法规，以及对于自我保护的条文设计。三、其他注意事项和焦点问题由于本项目以及委托方的具体情况，本所律师对于该融资方案所会引发焦点问题，建议委托方深入思考。在条件成熟时律师将提供建议性意见。1、在融资过程中，是否有必要向投资者明确提及土地所涉及的国有土地使用权存在转变的可能性；2、在融资过程中，是否有必要考虑向投资者提供某种形式的担保；3、在“租”的过程中，是否有必要强制投资者不得自行使用房屋进行经营；4、如何面对融资完成后，即项目开发后的5年时，对于投资者选择权的引导。另外，鉴于贵公司与本所的合作仅限于融资方案的设计，更为具体的实施步骤和法律文件，有待贵我双方在另行协商后确定。上述初步法律意见及方案建议，仅供参考。李建平律师二零零七年十一月九日
李建平律师关于某某商业中心项目融资租赁方案的初步法律意见书
