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1、10.1 10.1 在建(zi jin)(zi jin)工程及其评估特点 10.1.1 在建工程的概念 在建工程指在房地产评估时尚未完工或虽然已经完工，但尚未交付使用的建设项目，以及建设项目备用材料、设备等资产。10.1.2 在建工程评估的特点 1. 在建工程种类多，情况复杂 2. 在建工程的形象进度以及资产功能差别很大 3. 在建工程的投资完成额与其实际完成工作量较难一致(yzh) 4. 在建工程的建设工期长短差别较大第1页/共8页第一页，共9页。10.2 10.2 在建工程评估的准备(zhnbi)(zhnbi)工作 1.要求企业提供待估在建工程详细资料。 2.要求提供并查阅企业在建工程批准
2、文件(wnjin)、工程图纸、工程预算书、施工合同、有关账簿及原始记录等。 3.评估人员到工程现场查实工程进度和工程形象进度。 4.检查工程质量。包括在建工程的各组成部分是否存在缺陷及待修理的因素，建筑材料质量是否过关，在建工程整体布局是否合理，在建工程工期是否符合计划等。 5.搜集与该项工程评估所需的有关数据资料。 第2页/共8页第二页，共9页。10.3 10.3 在建(zi jin)(zi jin)工程评估10.3.1 工程进度法 工程进度法是指以工程预算为依据，按勘察时确定的完工程度评估在建工程价值的一种(y zhn)方法。这种方法主要适用于施工期较短且价格变化较小的在建工程。该方法的数
3、学表达式为： 式中: 程完工程度在建建筑工程预算造价在建建筑工程评估值在建建筑工(%)(%)工程预算的比例各部位占建筑成进度各部位完程完工程度在建建筑工(%)程度工程完工工程价装安价值设备程完工程度在建建筑工第3页/共8页第三页，共9页。 例1 某建设(jinsh)项目将要建筑混合结构仓库1000平方米，在建建筑工程总预算造价为200000元，在建设(jinsh)备安装工程预算为50000元。评估时该库房正在建设(jinsh)中。其中建筑工程中的基础工程已完工，结构工程完成了30，设备安装工程尚未进行。评估人员依据一般土建工程各部位占单位预算的比重，即工程造价构成（见表10-1），对该在建工程
4、进行评估。 第4页/共8页第四页，共9页。表10-1 工程造价构成表 根据以上数据(shj)，得：在建建筑工程完工程度13+603031 在建建筑工程评估值2000003162000（元） 第5页/共8页第五页，共9页。10.3.2 变动因素调整法思路：采用对在建工程实际完成部分因价格变化和设计变更因素，分别计算各调整数额，经归集加总后，与在建工程实际支出相加减，确定在建工程的评估值。适用范围：工期较长、设计变更及价格变化对在建工程影响较大(jio d)的项目计算公式为： 在建工程评估值在建工程实际支出 (已完工程部分材料、人工费因价格变化造成的增减额) (已完工部分各项间接费、银行贷款利率变
5、化造成的增减额) (已完工部分设计变更影响造价的金额)第6页/共8页第六页，共9页。10.3.3 重编预算工程进度法思路：先采用重新编制工程预算，然后再按工程进度法估测在建工程评估值。适用范围：建设( jinsh)工期较长、设计变更较大、价格变化较大、实际工程成本与工程预算差距较大的在建工程 第7页/共8页第七页，共9页。感谢您的欣赏(xnshng)第8页/共8页第八页，共9页。NoImage内容(nirng)总结10.1 在建工程及其评估特点。10.1.2 在建工程评估的特点。3. 在建工程的投资完成额与其实际完成工作量较难一致(yzh)。3.评估人员到工程现场查实工程进度和工程形象进度。工程进度法是指以工程预算为依据，按勘察时确定的完工程度评估在建工程价值的一种方法。在建建筑工程完工程度13+603031。在建建筑工程评估值2000003162000（元）。第7页/共8页。感谢您的欣赏。第8页/共8页第九页，共9页。
在建工程评估实用教案
