商圈调查相关资料

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1、开店选址便利店商圈调查初探前言：俗话说，好的选址是成功的一半。便利店开店选址的问题可以说是令许多便利店企业头痛的一件大事。而目前众多关于选址的文章根本很少针对便利店这种业态的。很多对于大卖场的商圈的分析方法和细节不适用于便利店。基于此，笔者选择了这个课题，希望能够给各位在便利店从事相关工作的朋友一些启示。当然，商圈其实是动态的，并非总是一成不变，故许多结论也是需要经验的。由于笔者从事相关调研工作时间不算长，如有不对之处，希望批评指正。 一、店铺类型的划分和有效人流的测算 要学会商圈调查，第一步是明确店铺类型。店铺类型的划分对便利店的商圈的分析具有决定性的意义。随着店铺类型的变化，商圈的考察指标

2、也在变化。因此，商圈分析其实是由店铺类型来决定的，每一种类型的考察指标和角度都不尽相同，店铺类型的划分在每个公司也不尽相同，但为了便于商圈调研，笔者把它分为以下两种类型： 1、结点型店铺：依靠一个或几个重要的结点来开设的便利店，一般来说，顾客是相对固定的。所谓结点，就是能够集结人群的地点，如学校、医院、社区、加油站等。结点对于便利店商圈调查具有普遍意义。例如社区店：以社区居民为主要消费群体，主要为社区居民效劳，而商务便利店又以商务办公的群体为主要顾客，这些都属于结点型店铺。 2、中心商业区店铺：不需要依靠结点的中心商业区及闹市区的店铺。这类店铺的考察和结点型店铺有所区别。因为它位置特殊，例如南

3、京步行街开店，它既没有居民、学校，也没有医院、办公楼，但其实从商圈来说是适合开设便利店的。其实很多便利店企业称之为“客流店 分类方法不尽相同，但国内便利店大体就以上两类，根本所有的便利店都可以对号入座。特别强调的，结点型店铺应该是重点研究对象，因为它的开展空间大，是一种战略资源店铺。 在分析商圈前，除了解释结点概念的同时，还需要解决门前有效客流R的测量。门前有效客流是指从店门口步行经过的潜在目标顾客。24小时的实测在便利店商圈调查中没有意义。众所周知，我们测量R值是因为我们知道，销售额=客单价*客流量，客单价可以由历史数据得出各种不同类型店铺的客单价不同，但差异不大那么只要确定客流量就能大致预

4、测销售了。一般文章中说到，客流量=R*进店比率，但进店比率不是一成不变的，举例来说，早上的进店比率和顶峰期、深夜进店比率区别是很大的，如果用一个固定的10%或8%来评价都是没有意义。对于一个小便利店来说，这个测量客流量的方法是值得商榷的。更好的方法是根据各类型已开店铺的时段客流量或销售额来预测门前客流R，这里不具体讨论细节。总之，这个门前有效客流R的测量方法是有讲究的，不应该根据实测数来确定。 二、结点型店铺的商圈调查 结点店如何做商圈调查？ 结点型店铺的考察指标从大的方面来说有三点，依次为周边环境、竞争对手、立地立位。对后两项指标只需要定性评价即可。首先说立地立位，指的是店铺所在地理位置本身

5、的优劣。如面宽6米以上为佳、是否有台阶、显眼度、店铺形状等因素。这些指标根本无需量化，只要符合便利店开设根本条件即可。竞争对手的考察也是一样，例如同业态店铺最好超过50米，对手的价格、营业时间、商品、效劳等均在考察之列。这里暂不考虑商圈饱和度问题，因为目前很多结点型商圈都没有到达饱和，需要提醒的是，如果该商圈的零售店铺数量较多，一般来说，这个商圈的周边环境是适合开店的，这时候竞争对手的考察就变得非常重要了。最后是周边环境，这也是唯一需要量化的指标。这里的周边环境指社区、医院、学校等各种人群聚集的点。按商圈范围分层来测定结点的人群。一般来说，把商圈划为三层是很有必要的，以半径50、一五0、300

6、米为单位划为第一、第二、第三商圈。当然不能形而上学，如有栅栏或小区出口在300米以外等情况，不能算在有效商圈里居民总体资料可从居民住宅区的居委会获得现在小区根本都有介绍图，结合问讯小区的清洁工、小摊贩可以得到更具体的信息。第一商圈的居民购物可能性：第二商圈购物可能性：第三商圈购物可能性=7：2：1。经验公式再根据各结点收入水平来确定销售。 举例：某社区店位于小区主干道，除社区外没有明显结点。第一商圈的居民300户，第二商圈的居民700户，第三商圈的居民1000户，该店门前有效客流R=3000人 那么销售额预测如下： 商圈有效总户数=300+70027+10007=650户，也就是说现在商圈的情

7、况转化成50米内有650户，而50300米没有居民。 假设户均消费每天为5元，那么销售额=5*650=3250元 注明：假设户均消费是有直接意义的，准确与否有一定经验，是综合年龄特征、收入水平等因素来确定的。这里假设的是每户一周入店4次每人1-2次左右，每次消费9元左右。只有大卖场和便利店集群开店时才计算居民可支配收入来确定销售：可支配收入一般是一个城区的平均数，对一个单独小区来说，参照系数难确定；就算居民购置力确定，如每月支出1000元购置食品和生活必需品，那么他到便利店来购置的比率也是无法确定的。因此，认为经验的得出户均消费是更为直观的方法。那么，人均可支配收入是不是没有意义呢？下一步我们

8、讨论便利店集群开店时，人均可支配收入就变得尤为重要了。 回到前面，我们已经预测出销售额=5*650=3250元，这时候，我们结合门前人流预测法来比照销售。 假设该店门前有效客流R为3000人社区店的进店比率为10%，客单为10元，每个公司的进店比率，客单都不同，由MIS系统的社区店资料分析得出，那么我们可以得到销售额=300*10=3000元。好的，那么可以假设开店后，由于店铺的吸引力门前人流会有一定增加，这样，我们就印证了销售额应该在 3250左右。 结点店预测大概方法就是这样，如果商圈范围内还有其它结点或有其它明显竞争对手，那么应相应增减，但浮动范围一般不超过500元。 下面再举一个学校店

9、的例子。 举例：一学院师生共3500人，店铺位于结点的主出入口。200米处有一医院300人左右，100米处有一社区200户。门前客流预测为5000人。 结点销售额380010客单价8元+200275元户均消费=3326元 客流预测销售额500010客单价8元=4000元 两者的区别在于结点预测没有计算探病，随机路过的客流。因此销售在两者之间都比拟正常。 综上所述，结点型店铺的开设主要是把每一个结点在图中分层标出，然后通过计算商圈销售额来确定开店与否。只要商圈销售额和有效客流销售额是根本一致的，我们认为其预测是有效果的。 三、中心商业区客流店店铺的商圈调查 同样是以上三个指标：周边环境、竞争对手

10、、立地立位，但有一个指标是很重要的R值测算。一般来说，中心商业区店铺R值会远远大于结点型店铺。这里的竞争对手、周边环境的调查都是为测算R值效劳的。对于这类店铺来说，用R值来确定销售是最直观的。但R值的测算和很多因素有关，比方说立位就可以决定进店比率，同样有效客流都是6000人，面宽4米和面宽8米的店会导致进店比率相去甚远。百货店选址调查与商圈分析有关人口数和家庭人口之组成，可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。所需调查的工程包括：常住人口数、家庭及构成、人口密度教育程度、从事行业、自然增加率、社会增加率、家庭人均收人、白天流动人口数、年龄构成、家庭年支出及支出结构。

11、选址调查： 家庭人口及收入水平 家庭状况是影响消费需求的根本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，那么会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比方一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，那么其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比方，老龄化的家庭其购物倾向为购置保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭那么重点投资于儿童食品、玩具等。 人

12、口密度 一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，那么选址商店的规模可相应扩大。 要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。局部随机流入的客流人数不在考察数之内。 白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特性进行经营。比方采取延长下班时间、增加便民工程等以适应需要。 人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。 客流量 一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未

13、来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为： 各站上下车乘客人数历年来的变化。 上下车乘客人数愈多的地方愈有利。 上下车乘客人数假设减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。 根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。 一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如： 居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。 日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。 火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。 体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所。 购置力 商圈内家

14、庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比方北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析，这 2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占 50，5001000元的占20，1000一五00元的占 20，人均月收入500元以下的10；人均月收入 2000元以上的约占10。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。 企业在选择立地时，应以处于青年和中年层顾客，社会经济地位较高，可支配收入较多者居住区域作为优先选址为佳。 商圈分

15、析： 商圈形态 商圈形态的了解是进行商圈分析的根底，一般而言，商圈形态可分为以下几种： 商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购置及消费金额比拟高等。 住宅区。该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购置率高等。 文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购置率高等。 办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。 混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特

16、色，属多元化的消费习性。 商圈确实定 对现有商店商圈的大小、形状和特征可以较为精确地确定。在国外，一般用信用证和支票购物，可由此查知顾客的地址、购物频率、购物数量等情况，国内可以通过售后效劳登记、顾客意向征询、赠券等形式搜集有关顾客居住地点的资料，进而划定商圈。 但是对于一家尚未设立的连锁店铺而言，由于缺乏商圈统计的根本资料，当然更谈不上顾客的支持程度了。因此在从事商圈设定的考虑时，可以针对设店地区居民的生活形态及具有关连性的因素为出发点，并配合每天人口的流动情形，深入探讨该地区人口集中的原因，以及其流动的范围，以此作为根本资料来从事商圈的设定。 尤其是一家大规模的连锁经营企业，其商围的设定并

17、不像一般小型商店是徒步商圈，可能顾客会利用各种交通工具前来，因此其商圈乃属于特性商圈，所以对于设店地区内工作、学习的人的流动性、购物者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等均要加以观察，并配合各有关的调查资料，运用趋势分析以进行商圈设定。 商圈分析的内容与步骤 商圈分析的内容主要由以下局部组成： (1)人口规模及特征：人口总量和密度；年龄分布；平均教育水平；拥有住房的居民百分比；总的可支配收入秾格昵戈弄;人均可支配收入；职业分布；人口变化趋势，以及到城市购置商品的邻近农村地区顾客数量和收入水平。 (2)劳动力保障：管理层的学历、工资水平；管理培训人员的学历、工资水平；普通员工的学历

18、与工资水平。 (3)供货来源：运输本钱；运输与供货时间；制造商和批发商数目；可获得性与可靠性。 (4)促销：媒体的可获得性与传达频率；本钱与经费情况。 (5)经济情况：主导产业；多角化程度；工程增长；免除经济和季节性波动的自由度。 (6)竞争情况：现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营风格、经营商品、效劳对象；所有竞争者的优势与弱点分析；竞争的短期与长期变动；饱和程度。 (7)商店区位的可获得性：区位的类型与数目；交通运输便利情况、车站的性质、交通联结状况、搬运状况、上下车旅客的数量和质量；自建与租借店铺的时机大小；城市规划；规定开店的主要区域以及哪些区域应防止开店；本

19、钱。 (8)法规：税收；执照；营业限制；最低工资法；规划限制 (9)其它：租金；投资的最高金额；必要的停车条件等 下面对上述内容作一具体分析。 先看人口特征分析。关于商因内的人口规模、家庭数目、收入分配、教育水平和年龄分布等情况可从政府的人口普查、购置力调查、年度统计等资料中获知。可从商业或消费统计公告中查到特定商品的零售额、有效购置收入、总的零售额等资料。 再看竞争分析。在作商圈内竞争分析时必须考虑以下因素：现有商店的数量，现有商店的规模分布，新店开张率，所有商店的优势与弱点，短期和长期变动以及饱和情况等。任何一个商圈都可能会处于商店过少、过多和饱和的情况。商店过少的商圈内只有很少的商店提供

20、满足商圈内消费者需求的特定产品与效劳；商店过多的商圈，有太多的商店销售特定的产品与效劳，以致每家商店都得不到相应的投资回报；一个饱和的商圈商店数目恰好满足商圈内人口对特定产品与效劳的需要。饱和指数说明一个商圈所能支持的商店不可能超过一个固定数量，饱和指数可由公式求得。 IRSCRERF 式中 IRS商业圈的零售饱和指数； C商业圈内的潜在顾客数目； RE商圈内消费者人均零售支出； RF商圈内商店的营业面积。 假设在商国内有10万个家庭，每周在食品中支出25元人民币，共有一五个店铺在商国内，共有 144000平方米销售面积。那么该商圈的饱和指数为 IRS10000025144000￥1736 这

21、一数字越大，那么意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，那么意味着该商圈内的饱和度越高。在不同的高圈中，应选择零售饱和指数较高的商圈开店。 第三是对商圈内经济状况的分析。如果商圈内经济很好，居民收入稳定增长，那么零售市场也会增长；如果商圈内产业多角化，那么零售市场一般不会因对某产品市场需求的波动而发生相应波动；如果商圈内居民多从事同一行业，那么该行业波动会对居民购置力产生相应影响，商店营业额也会相应受影响，因此要选择行业多样化的商圈开业。 商圈分析的步骤一般可分为以下几步： 第一步是确定资料来源，包括销售记录分析、信用证交易分析、邮政编码分析、调查等。 第二步是确定调查的内容，包括购物频率、平

22、均购置数量、顾客集中程度。 第三步是对商业圈的三个组成局部进行确定。 第四步是确定商困内居民人口特征的资料来源。 第五步是根据上述分析，确定是否在商圈内营业。 最后要确定商店的区域、地点和业态等 。如何进行店铺选址1、是否处于核心商圈 商圈有大有小，城市的商业中心是大商圈，社区商业中心是小商圈。在选择商铺的时候，处于核心商圈的商铺肯定要优于其他位置的商铺。在北京，已经成熟的商圈如王府井、西单等，吸引的是来自全国各地的人流；而公主坟、木樨园吸引的是全北京的消费者。一般而言，在传统商业中心推出的新商铺非常少，投资的时机也非常小。在投资时，应多关注新商圈，因为新商圈的产生与商铺的释放成正比，投资时机

23、比拟多，只要我们能及时发现并把握住这样的时机，投资回报将会非常可观。例如，正在建设中的中关村西区，总体规划一五0万平方米，其中商业10多万平方米，而且正在建设北京第一个SHOPPING-MORE，在未来的几年势必形成新的核心商圈，所以，中关村西区新推出的商铺就具备很好的投资价值。 2、商圈的变动因素 在商圈变动过程中投资商铺，就如同买股票看大势一样，成长性是一个很重要的考虑因素。在已经成熟的商圈投资商铺，其成长空间非常小，因为开发商的开发本钱很高，所以销售价格也非常高，而且销售价格是根据目前租金确定的，因此投资价值不大。而如果选择正在开展中的商圈，也许前2-3年投资回报不理想，但是，随着商圈的

24、快速开展，商铺的成长性将非常好，因此，这里的商铺绝对是值得投资的绩优股。比方，当年以一八000元/购置了数码大厦底商的投资人，就是因为抓住了商圈的成长性，所以投资回报丰厚，如今赚的是钵满盆溢。同样的道理，由于当前中关村西区商圈正在形成过程当中，因此，地处中关村西区的银科大厦和周边的商铺目前就具备这样的开展潜力和投资价值。反之，如果选择的商铺所处的商圈以后面临衰败或者拆迁的危险，那么，就如同在股市顶峰时购置股票一样，前景堪忧。 3、主力店效应 有主力店的地方，就有无穷的商业时机，相信每一个商铺投资人都知道这个道理。一个大型百货商场、购物中心将带动周边的商业物业全面升值，最典型的案例莫过于华堂商场

25、了。以前华堂商场所处区域的商业是非常落后的，正是因为华堂的到来，带旺了周边的商业，商铺的价值突现。如今，华堂前后左右100米之内的50多家商铺因为华堂而被带动了起来，个个生意兴隆。主力店周边商铺的经营主要是寄生业态，它本身不具备聚客能力，所以也不具备商铺升值的潜力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商业价值，使商铺作旺并不断升值。据新闻报道，华堂商场将在大兴的心都社区开北京第一个郊区店，相信其必将带动周边商铺的升值。 4、有广场就有冲天人气 什么是广场？广场就是休闲、娱乐的场所，所以有广场的地方，就有冲天人气，就有无穷的商业时机。大如天安门广场、西单文化广场，每天有几十万的人流聚集，形成了巨大

26、的消费能力，对商铺来讲就是巨大的商业时机。所以，评估一个商铺的投资价值，看其周围是否有广场也是一个非常重要的参考因素。广场有大有小，只要有广场就会带来人流。上周，中关村西区相邻的银科大厦、西屋国际公寓和长远天地三个工程同时推出商铺，长远天地在北三环树一块巨型广告牌，并不惜在北京青年报推出半版的商铺广告进行宣传造势。但是，如果不考虑其他因素，就从广场因素评估，银科大厦商铺的价值就远远大于另外两个工程，其主要因素是其紧邻规划中的海淀区文化广场。5、品牌店效应 目前在商铺租赁和购置市场，品牌客户比拟多。西式餐饮如肯德基、麦当劳、永和大王；咖啡如星巴克、上岛；服装如鳄鱼、班尼路、李宁等。在选择投资商铺

27、的时候，看是否有这些品牌进来也是一个很重要的参考因素。其主要有两方面的原因：一是品牌客户对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法，所以他们选择的商铺从经营和开展的潜力上讲肯定是有保证的，许多经营快餐的企业现在跟着肯德基、麦当劳走就是这个原因。其二，知名的品牌客户它本身就具备聚客能力，会影响商圈的形成。所以，在同一个区域选择商铺的时候，这个工程是否有品牌客户非常关键。这根本也能从一个侧面反映出工程的优劣。我们以同在苏州街的左岸公社和银科大厦比拟，银科大厦目前已有百胜餐饮集团的肯德基、必胜客入驻，他们将在北京开第一家二位一体店；而左岸公社虽然今年初以商铺拍卖爆炒，但是目前进驻的客户主要是二流的品

28、牌。因此，银科大厦的商铺应该具有更高的投资价值。 6、立地条件 商铺工程所处位置的立地能力也是非常重要的一个要素。立地条件决定了商业周围环境和其本身因素对商业经营的影响。所谓一步三市，立地差之毫厘，会导致业绩失之千里。 一个商铺的立地力，主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度等。 道路类别是立地力的第一要素，它直接影响消费行为。像王府井大街是全国著名的商业干道；朝外大街兼具有商业干道和交通干道的双重功能。所以商铺的价值非常大。对商业选址来说，商业干道是最好的道路类别，其次就是靠近商业区的交通干道。如银科大厦，既连接了城市交通主干道四环路，而且两面与兼具商业干道和交通干道的苏州街和海淀南路相邻

29、，因此，商业价值非常巨大。 人流从哪一个方向来、顾客是否容易到达等因素也非常关键。除了道路类别以外，还要考虑道路是否有障碍物，比方交通栏隔。我们同样以苏州街的左岸公社和银科大厦比拟。对银科大厦而言，可以吸引来自东西南北四个方向的人流和车流，而且没有任何障碍；对左岸公社来说，西面的人流主要在四环上，附路的人流和车流非常少，从南面三环来的人流和车流又受交通栏隔限制。而交通栏隔对商铺价值影响多大，我们只要留意国展家乐福就知道了，以前家乐福门前没有隔栏时，从两个方向来的人流都比拟容易去购物，而增加隔栏后对西面来的顾客非常不方便，交通栏隔对家乐福的影响怎么样，我们暂不理论，但是对面的许多专卖店和饭馆生意

30、就因此受到了很大的影响，即使增加了过街天桥，这种影响也难以被消除。因此，仅从这方面考虑，就很容易看出左岸公社和银科大厦的商铺投资价值孰优孰劣。 7、商铺的通用性 一些投资人因为没有丰富的经验，在买商铺时只考虑价格，认为只要价格适宜就行了，由此增加了自己的投资风险。我们知道，商铺的价值最终是要通过租赁实现的。而租赁就要考虑租给谁，不同的租户对商铺有不同的要求，比方，开餐饮的需要有上下水、动力电、煤气、排烟设施，而有些铺并没有这些，等有人想租赁并提出这些问题的时候，投资人才恍然大悟，但已经晚了，因为像排烟这样的问题到正式交楼后，谁也解决不了。其实，不仅是投资人不明白，有些开展商也不一定清楚，如长远

31、天地今年初因为东拍建外SOHO，西拍左岸公社，也跟风进行拍卖，其中一个非常好的商铺拍卖时流产，就是这方面的因素。因此，投资人在买铺的时候，一定要在合同条款中将以上配套问题写清楚，那怕以后不经营餐饮，也要做到有备无患。 8、周边租金水平 如果说以上评估条件定性的内容多，那么周边的租金水平将直接反映你投资商铺的租金能否支撑购置价格。购置商铺的最终目的是通过租赁实现预期利润，再低的回报总应该比银行利息要高，这是一个原那么性的问题。投资商铺和住宅最大的区别是，住宅随着品质的下降以及新工程的推出，当前的租金水平肯定大打折扣而且是往下走，而商铺是越做越旺，租金只会往上走，但是出现商圈变动那么另当别论。 在

32、具体评估商铺时考虑的问题非常多，我们不能简单盲从于开展商销售人员用计数器捣腾出的投资回报，而是要必须充分考虑到各种交易费用以及以后租赁产生的税费等等各方面因素。麦当劳的商圈调查麦当劳市场目标确实定需要通过商圈调查。在考虑餐厅的设址前必须事先估计当地的市场潜能。 1、确定商圈范围 麦当劳把在制订经营策略时确定商圈方法称作绘制商圈地图，商圈地图的画法首先是确定商圈范围。 一般说来，商圈范围是以这个餐厅中心，以12公里为半径，画一个圆，作为它的商圈。如果这个餐厅设有汽车走廊，那么可以把半径延伸到四公里，然后把整个商圈分割为主商圈和副商圈。 商圈的范围一般不要越过公路、铁路、立交桥、地下道、大水沟，因

33、为顾客不会赵过这些阻隔到不方便的地方购物。 商圈确定以后，麦当劳的市场分析专家便开始分析商圈的特征，以制订公司的地区分布战略，即规划在哪些地方开设多少餐厅为最适宜，从而到达通过消费导向去创造和满足消费者需求的目标。 因此，商圈特征的调查必须详细统计和分析商圈内的人口特征、住宅特点、集会场所、交通和人流状况、消费倾向、同类商店的分布，对商圈的优缺点进行评估，并预计设店后的收入和支出，对可能净利进行分析。 在商圈地图上，他们最少要注上以下数据： 1餐厅所在社区的总人口、家庭数； 2餐厅所在社区的学校数、事业单位数； 3构成交通流量的场所包括百货商店、大型集会场所、娱乐场所、公共汽车站和其他交通工具

34、的集中点等； 4餐厅前的人流量应区分平日和假日，人潮走向； 5有无大型公寓或新村； 6商圈内的竞争店和互补店的店面数、座位数和营业时间等； 7街道的名称。2、进行抽样统计 在分析商圈的特征时，还必须在商圈内设置几个抽样点，进行抽样统计。抽样统计的目的是取得基准数据，以确定顾客的准确数字。 抽样统计可将一周分为三段：周一至周五为一段；周六为一段；周日和节假日为一段，从每天的早晨7时开始至午夜12点，以每两个小时为单位，计算通过的人流数、汽车和自行车数。人流数还要进一步分类为男、女、青少年、上班和下班的人群等等，然后换算为每一五分钟的数据。 3、实地调查 除了进行抽样统计外，还要进行对顾客的实地调

35、查，或称作商情调查。 实地调查可以分为两种。一种以车站为中心，另一种以商业区为中心。 同时还要提出一个问题：是否还有其他的人流中心。答案当然应当从获得的商情资料中去挖掘。以车站为中心的调查方法可以是到车站前记录车牌号码，或者乘公共汽车去了解交通路线，或从车站购票处取得购置月票者的地址。 以商业区为中心的调查需要调查当地商会的活动方案和活动状况，调查抛弃在路边的购物纸袋和商业印刷品，看看人们常去哪些商店或超级市场，从而准确地掌握当地的购物行动圈。 通过访问购物者，调查他们的地址，向他们发放问卷，了解他们的生日。 然后把调查得来的所有资料一一载入最初画了圈的地图。这些调查得来的数据以不同颜色标明，

36、最后就可以在地图上确定选址的商圈。 “应该说，正因为麦当劳的选址坚持通过对市场的全面资讯和对位置的评估标准的执行，才能够使开设的餐厅，无论是现在还是在将来，都能健康稳定地成长和开展。麦当劳香港总部这样说。 附：麦当劳商圈区域调查案例商 圈 区 域 调 查一、商圈区域调查目的 在一家餐厅进行一次为期四天的调研工作。 商圈区域调查的主要目的：听取随机选取的顾客代表的需求和期望，了解影响作出消费决定的因素，以便指导市场营销活动。 二、商圈区域调查内容 在一天的不同时段，来到和离开我们餐厅的顾客的目的，当我们明确这一模式后，就可制订出市场营销策略。 构成交通流量因素的特定名称，这样我们就可以知道这些因

37、素对营业额的影响力了。 我们的顾客类型：家庭团体，成年人，儿童 等等。 三、商圈区域调查结果的评估 餐厅管理成员、地区督导及地区市场部、经理组成小组。Ÿ 确定餐厅的商圈范围：找出顾客流量的因素及计算这些因素对营业额的潜在影响。 分析TAS报告，确定实际营业额中每项因素和来源的影响，实际值和预估值之间的差额就是潜在的时机。 根据这些时机点制订市场营销战略。 顾客惠顾我们及其竞争者的频率。 顾客接受快餐业的程度。 竞争者的优势和劣势。 对我们优缺点的看法等等。 四、监督员的工作 遵守商圈调查活动的有关规定，监督采访人的工作。 每完成一份问卷调查，监督员必须认真检查一遍，有不妥之处，马上解

38、决。 调查工作繁忙时，协助信息员一同进行调查。 每完成一份问卷调查，该顾客的住处请用点标出来。每日的颜色应不一样。 五、商圈区域调查的考前须知： 1、 *店调查时间为*日周*,*日周*, *日周*,*日周*;每日8:00-23:00 *店调查时间为*日(周*),*日(周*) *日(周*),*日(周*);每日8:00-23:00。 2、调查期间，信息员班表如表所示。 3、每日调查人数为200人。 每小时调查的人数 = 本小时交易次数预估/当日TC 预估200 人。 4、访问时的考前须知： 在进行问卷调查时，态度一定要诚恳大方，耐心友好。 选择的顾客代表要求全面、均衡老、中、青、 男、女等。 熟悉

39、问卷调查的内容，概念清楚明确，能够迅速 准确地提问。 问卷所反映的信息一定要真实准确。 问卷上的问题要求全部问到，并填写清楚，否那么该问卷只能作废。 不要用自己的想法去诱导顾客。 假设被要求进行调查的顾客对此表现出不情愿或反感，那么放弃！ 假设顾客询问有否礼物，请礼貌答复：“很对不起，我们没有礼物赠送。麦当劳选址的根本原那么是尽可能方便顾客的光临。麦当劳的选址，精确到“米，方法有“数灯泡、“步量等，尽量让人们最需要时容易找到它们。 麦当劳的研究说明，顾客来麦当劳就餐的决定，其中70%是一时冲动，所以麦当劳选择的餐厅地点尽可能方便顾客的光临。 在美国，麦当劳公司除了在传统的区域和郊区建立餐厅之外

40、，还在食品商场、医院、大学、大型的购物中心沃尔玛、家庭仓储建立分店；在美国之外，麦当劳首先在中心城市建立麦当劳餐厅，然后再在中心城市之外辐射出网点。 因此选择一个成熟的地区成熟的市场成熟的商圈进行成熟的商铺营销，是麦当劳成功的根本法那么。 麦当劳选址五大法那么 、针对目标消费群 麦当劳经营定位于年轻人人、儿童和家庭成员，所以选点必须在这些人出没的地方或繁华闹市人潮涌动之所。 、着眼于今天和明天。麦当劳选点，要求20年不变。 、讲究醒目 设点一定要在一楼或二楼的临街店堂，要有透明落地玻璃窗，让路上行人感到麦当劳的文化气氛。 、不急于求成 黄金地段的房价往往过高，当房主要价超过投资心理价位时，麦当

41、劳一般不急于求成。 、优势互动 麦当劳往往选择品牌知名度和信誉度较高的“家乐福、“沃尔玛等知名百货企业来开店中店，这样既可为百货企业带来客源，又吸引逛商场的顾客到麦当劳就餐2、谨慎 麦当劳选址从不片面追求网点数量的扩张，而是经过严格的调查与店址评估。 麦当劳选址建新店都是慎之又慎，前期都要经过很长时间的市场调查。通常一个店是否开都要经过三到六个月的考察，考察的问题极为细致，甚至涉及店址是否与城市规划开展相符合，是否会出现市政动迁和周边动迁，是否会进入城市规划红线。进入红线坚决不碰，老化商圈内坚决不设点。 正因为麦当劳选址的眼光之敏锐，所以他的失败率很低，这不仅保证了生意兴隆，而且使得别的商家对

42、他们产生了信心。 据说有的餐饮连锁店已经不需要花人力物力去找新的店址了。只要看麦当劳在那里开店，就把自己的分店开在附近就可以了，这充分说明了麦当劳选址的科学性。例如，麦当劳分店一般都在人口密集的路口处，而且两个分店之间距离适中，不会争抢客源。 麦当劳的选址步骤 1、市场调查和资料信息收集 麦当劳往往在方案进入某城市之前，就先通过有关部门或专业调查公司收集这个地区的资料。包括人口、经济水平、消费能力、开展规模和潜力、收入水平、以及前期研究商圈的等级和开展时机及成长空间等。 2、对不同商圈中的物业进行评估 包括人流测试、顾客能力比照、可见度和方便性的考量等，以得到最正确的位置和合理选择。在了解市场

43、价格、面积划分、工程物业配套条件及权属性质等方面的根底上进行营业额预估和财务分析，最终确定该位置是否有能力开设一家麦当劳餐厅。 3、投资回报与风险评估 商铺的投资是一个既有风险、又能够带来较高回报的决策，应更多地关注市场定位和价格水平。既考虑投资回报的水平，也注重中长期的稳定收入，这样才能较好地控制风险，到达投资收益的目的。 店铺选址评估表A. 选址地点交通概况地 点记 分交 通状 况主干道 次干道 支道 有隔离带 无隔离带路宽 米、距站牌 米、公交车 路地址属性商业区 半商半住区 住宅区B. 店铺结构概 况室 外主楼高 层、楼龄 年、店铺 楼、门面宽 米、高 米、招牌宽 米、高 米、门前空场

44、 平米室 内室内平面形状 正方形 长方形 不规那么 使用面积 平方米、深 米、宽 米、高 米卷闸门 有无，玻璃门窗 有无，洗手间 有无C. 租赁条件概 况先前租户从事 行业、租期 年、租金 元/月、押金 元、免租期 天；租金调幅：租期内不调每年上调 %；转手费 元D. 商圈分析概 况邻铺概况左右两边五家店铺依次为左 、 、 、 、 、右 、 、 、 、 ；晚上关门时间平均为： 时，空铺左 家、右 家第一商圈(半径500米)约有住户 户、约 人、人均收入 元，1640岁约占 %、上班族约占 %、从商人员约占 %、当地居民约占 %、学生约占 %、游客约占 %人流统计以每5分钟计算：周一至周五上午9

45、：3011：30 人、双休日 人；一三：30一五：30 人、双休日 人；17：0019：00 人、双休日 人；20：0022：00 人、双休日 人第二商圈(半径500-1000米)约有住户 户、约 人、人均收入 元，1640岁约占 %、上班族约占 %、从商人员约占 %、当地居民约占 %、学生约占 %、游客约占 %第三商圈半径1000-一五00米约有住户 户、约 人、人均收入 元，1640岁约占 %、上班族约占 %、从商人员约占 %、当地居民约占 %、学生约占 %、游客约占 %E. 第一商圈 内店铺营运分布概况竞争对手分析(半径500米内)店铺营运分布概况大型超市有无、日平均客流约 人、距选择店

46、 米、学校有无，有 家(其中小学 所，学生约 人、距选择店 米，中学 所，学生约 人、距选择店 米，大学 所，学生约 人、距选择店 米)竞争对手分析竞争店：有、无，有 家、第一家距选择店 米、营销模式 、规模 平方米，经营品种 、营运状况：优一般差；第二家距选择店 米、营销模式 、规模 平方米，经营品种 、营运状况： 优 一般 差F. SWOT分析Strengths: Weakness:Opportunities: Threats: 共五项，每项标准分为20分，总分100分。 由总部评分，低于80分为不合格，80-90分为良，90分以上为优填完表格后请发到公司邮箱商业地产市场效劳区商圈调查商圈

47、trade area概念：商圈是指一个商业地产工程所提供的商业、贸易或者商铺、贸易效劳的范围。也可以说成是一个商业地产工程的消费者所来自的区域，或者是一个商业地产工程吸引消费者的有效空间范围。2.2商圈的划分：任何一个商业地产工程都有其商圈范围，不同类型的商业地产工程，其商圈范围截然不同。理想的商圈是规那么的同心圆，但是实际上它是由不同规那么的图形组合的，与行政区划没有关系。通常，商圈可分为三个层次：核心商圈主要商圈、次级商圈次要商圈、边际商圈边缘商圈。有的市场调查机构也将再细分为：第一商圈、第二商圈、第三商圈、第四商圈。次级商圈 边际商圈 某商业地产工程注：核心商圈primary tradi

48、ng area约占50%70%的人流量次级商圈secondary trading area约占一五%20%的人流量边际商圈(fringe trading area)约占10%左右的人流量2.3不同商圈内的人口数量：一核心商圈：1、步行20分钟能够到达工程所在地的人口数乘以步行者占总人口的比率2、骑自行车20分钟能够到达工程所在地的人口数量乘以骑自行车的人口占总人口的比率3、步行10分钟能够到达可以直通工程所在地的公共汽车站的人口数量乘以乘坐公共汽车的人口占总人口的比率4、乘坐小汽车20分钟能够到达工程所在地的人口乘以乘坐小汽车的人口占总人口的比率二次级商圈：1、步行2030分钟能够到达工程所在

49、地的人口数乘以步行者占总人口的比率2、骑自行车2030分钟能够到达工程所在地的人口数量乘以骑自行车的人口占总人口的比率3、步行10分钟能够到达只要换乘一次车可以直通工程所在地的公共汽车站的人口数量乘以乘坐公共汽车的人口占总人口的比率4、乘坐小汽车2040分钟能够到达工程所在地的人口乘以乘坐小汽车的人口占总人口的比率三边际商圈：1、步行2030分钟能够到达工程所在地的人口数乘以步行者占总人口的比率2、步行10分钟能够到达只要换乘两次车可以直通工程所在地的公共汽车站的人口数量乘以乘坐公共汽车的人口占总人口的比率3、乘坐小汽车4060分钟能够到达工程所在地的人口乘以乘坐小汽车的人口占总人口的比率2.

50、4商圈调查的目的：调查商圈可了解预设商店营业范围内的地理区域，以协助适当工程地点的选择，商圈调查的目的包括：1 了解地区居民的人口特征、社会经济变相及生活形态等；2 确定产品组合及促销地点；3 分析商圈是否重叠4 计算在某一地理区域内应开几家店；5 找出商圈内的障碍：A、 道路设施不便B、 人口拥挤C、 人口过度拥塞6 法规方面考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况7 其他因素：了解一地区内同性质的竞争家数竞争是否剧烈、将来的变动趋势、供给商位置、运输是否方便交通状况、可否利用物流中心一次性补齐所需物品，及停车场是否宽广等。三、商圈调查重点与调查方法;3.1商圈范围划分确定：如有以下

51、各种情况限制，因而为其商圈之范围划分点：1 商圈范围：A、 集中型商圈：核心商圈半径在2000米以内，次级商圈半径在2000米5000米之间，边际商圈在5000米以外；B、 分散型商圈：核心商圈半径在500米以内，次级商圈半径在500米1000米之间，边际商圈在1000米以外；2 马路之分界、凡超过40米宽之道路市线道以上或中间有栏杆、平安岛阻隔、主要干道3 铁路、平交道之阻隔，使人们交通受阻而划分两个不同商圈4 高架桥、地下道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同的商圈5 平安岛之阻隔，使人潮流动不易而划分成不同的商圈6 大水沟之阻隔，使人潮流动不易而划分成不同的商圈7 单行道之阻隔，人潮流动不而

52、易划分成不同的商圈8 人潮走向由于人潮走向之购物习惯与人潮流动之方向，使该区域形成一独立商圈。3.2商圈界定之方法：一同心圆法：一个开发工程商场的效劳范围可以用同心圆表示，可以先按照不同半径画出假设干个同心圆，然后计算不同圈层内的人口、消费变化率，如果变化很小就可以确定：1、 用人口密度变化确定：如果人口规模M1、 M2 半径R1、R2 不同圆之间变化率：P1=(M2/.R2.R2-M1/.R1.R1)/(M1/.R1.R1)P R2 R3 R4 R5 R(半径)2、 用不同同心圆间商品消费量变化确定效劳区范围：商品消费C C2-C1/C1 C3-C2/C2二行车时间法：消费购物习惯：驾车51

53、0分钟去目的地购物影响因素：1、受障碍物影响较大2、行车速度3、不同地区的购物习惯、如偏好行车510分钟 10一五分钟 一五20分钟连锁餐厅选址的原那么连锁餐厅的选址是一项复杂的工作，在考虑上述根本因素的根底上，还应确定具体的经营场所。选择具体的经营场所应遵循以下根本原那么：1.目标市场原那么。任何餐饮企业，都要根据目标市场，选择适当的地点，建立相应的规模，选择相应的设施设备和相应的经营内容和效劳档次。连锁餐厅的目标市场一般是高、中档次的工薪收入的阶层，地址宜选择商业中心、居民区域和工薪阶层工作区域，经营方式上可选择快餐、自助餐等。2.容易接近原那么。连锁餐厅应选择在交通便利的商业区、经济区、

54、文化区，要尽可能的设置规模相当的停车场，方便顾客来往；连锁餐厅应按所在地人们行进、停留的规律选址。总之，餐厅原那么上应选择在顾客容易接近的地段和位置，因为顾客是以方便性来决定进入哪家餐饮企业的。3.具有可见度原那么。连锁餐厅的可见度是指餐厅位置的明显程度，比方说选址的位置无论在街头、街中、巷尾，应让顾客从任何一个角度看，都能获得对餐厅的规模和外观的感知，当然这需要从建筑、装饰等几个方面来完善。一般而言，连锁餐厅宜紧靠某条主要街道，繁华的商业区域或某个公寓区。4.投资预期目标原那么。连锁餐厅在选址时，除考虑外部因素外，还应考虑自身的条件，如经营品种、方式等，要以能实现预期投资目标的地点来衡量地理

55、位置的优越程度。三 连锁餐厅选址的模式和方法为了方便准确的找到连锁餐厅选址的方法，当今世界上的餐饮行业都已开始利用计算机来建立选址数学模型，作为人们选址的辅助参考。这里提供美国餐饮企业家卡尔卡彻恩廷Carl Karch Ent设计的一个选址模式，这一模型是通过占有充分的市场资料，运用多元回归分析来预测和评估某一连锁餐厅的位置优劣。1.对于某一连锁餐厅位置来说，要想进行评估，都必须获得如下有关本区域的数据：1附近街道上的日常交通流量每天的车辆数。2本区域内所有餐厅的座位数。3工薪阶层人口所占该地区人口的比例。410分钟以内即可到达餐厅的职员的估计人数。5周围10分钟就可到达的单身人数。6本地区人

56、口的平均年龄。7营业区域内已有的连锁餐厅数。8本区域方圆2.5公里以内的人口总数。由此可建立如下线性回归方程：YaX,1AX,2BX,3CX,4D其中：Y这家连锁餐厅的预计销售额。A本区域内所有餐厅的座位数。B工薪阶层人口在该地区人口中所占的比例。C该地区人口的平均年龄。D10分钟内到达这家餐厅的职员人数。a经验系数。X,i用来衡量A、B、C、D4个因素权重的系数。2.如果上述4项主要信息参数到达如下的要求， 那么在该区域内选择连锁经营企业就具备成功的条件：1本地区所有餐厅座位数A不少于1200个。2该地区约有75的人口属于工薪阶层，即B75。3该地区人口的平均年龄C在2632岁之间。410分钟内大约有10000名职员可到达这家餐厅，D10 000。当然，任何一个模型都不可能十分全面的说明所有的问题，连锁餐厅的选址问题，还有待于进一步的研究更先进的、切实可行的数学模型，以对我国餐饮行业连锁经营的开展起到较大的促进作用。1.28.202217:5717:57:1322.1.285时57分5时57分13秒1月. 28, 2228 一月 20225:57:13 下午17:57:132022年1月28日星期五17:57:13