徐州市房地产市场研究报告

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1、 龙润山庄市场报告ARUN上海安瑞投资咨询有限公司2004年11月目 录第一部分 宏观环境 4一、 地理环境 4二、 行政区划 5三、 经济环境 5四、 人文环境 8五、 交通环境 9六、 消费环境 10 第二部分 徐州房地产市场 15一、概述 15 二、徐房指数 21第三部分 徐州别墅市场研究 23 一、徐州别墅市场综述 23 二、徐州别墅区域分布研究 25 三、细分物业简述 27四、区域市场分析 29第四部分 龙润山庄分析 47 一、项目概况 47 二、项目周边环境 47 三、项目SWOT分析 48 四、项目定位 50附：项目投资财务可行性分析（框架） 56第一部分 宏观环境 一、地理环境

2、徐州位于东经11622,北纬3343-3458。在江苏省的西北部，地处苏、鲁、豫、皖四省交界,为东部沿海地区与中部内陆地区、长江三角洲经济区与环渤海经济圈的结合部。东西宽约210公里，南北长约140公里，总面积11258平方公里。距南京、济南、郑州、合肥皆为300余公里。素有南国门户，北国锁钥，中原屏障之称。徐州市位于华北平原的东南部，域内大部分为平原，少数丘陵山地，平原总地势由西北向东南降低，平原约占土地总面积的90%，海拨一般在3050米之间。徐州境内河流纵横交错，湖沼、水库星罗棋布，废黄河斜穿东西，京杭大运河横贯南北.徐州市属暖温带季风气候区，由于东西狭长，年气温14度，四季分明，光照充

3、足，雨量适中，雨热同期。四季之中春、秋季短，冬、夏季长，春季天气多变，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒潮频袭。 徐州矿产资源丰富。已探明和开采的矿产资源有煤、铁、铜、石灰岩、石膏、岩盐、富钾矿页岩、硅石、粘土等。二、行政区划徐州总面积11258平方公里，占江苏省总面积的11%，其东西长约210公里，南北宽约140公里，其规模为江苏省五个特大城市之一。徐州下辖五区、四县以及两个县级市；五区是鼓楼区、云龙区、泉山区、九里区、贾汪区；四县是丰县、沛县、铜山县、睢宁县；两个县级市是新沂市和邳州市。市区主要部分为各所辖县级市和县包围，位于中心地段；但贾汪区位于徐州的东北部由铜山县与市中心区相隔开。三、

4、经济环境2004年1-10月份，徐州经济继续保持良好的发展势头，工业生产加快、产销衔接良好，投资、出口、消费三大需求保持旺盛，居民收入稳步提高、市场物价继续攀升，财政收入平稳增长、金融存贷持续增加，全市国民经济整体运行继续保持了稳步快速的增长态势。1、工业生产加快 产销衔接良好工业生产快速增长。1-10月份，全市国有及年产品销售收入500万元以上非国有（规模以上）工业增加值完成187.24亿元，增长22.0%，增幅比上月加快0.2个百分点。工业生产的主要特点：一是重工业生产增势强劲。今年以来重工业一直以较快的速度增长，1-10月份，重工业完成增加值为121.46亿元，同比增长34.8%,增幅比

5、上月加快0.2个百分点。二是外商及港澳台投资企业、其他类型企业增速加快，股份制企业保持稳定。110月份，外商及港澳台投资企业、其他类型企业完成工业增加值分别为13.35亿元和13.00亿元, 增长17.2%和30.5%，增幅分别比上月加快2.8个百分点和2.2个百分点。股份制工业企业完成工业增加值为104.69亿元,增长28.5%。三是私营经济发展迅猛。1-10月份，全市私营工业企业完成工业总产值129.38亿元，同比增长36.4%，增幅高于全市平均水平5个百分点。四是大企业、集团的带动作用依然较强。110月份，全市30家大企业、大集团生产势头良好，累计完成工业总产值389.92亿元,同比增长

6、34.2%,其增幅超过全市平均水平。五是市区工业快于六县（市）工业。1-10月份，市区、六县（市）分别完成工业总产值381.79亿元、231.92亿元,同比分别增长34.5%和25.5%。产销衔接态势良好。1-10月份，全市工业品销售率为97.6%。2、三大需求保持旺盛投资继续保持较快增长。110月份，全市全社会固定资产投资完成319.22亿元，比去年同期增长20.4%，其中，国有及其他单位投资完成175.16亿元，同比增长28.2%。在国有及其他单位投资中，基本建设、更新改造和房地产开发投资分别增长29.3%、28.4%和0.1%。进出口贸易、实际利用外资增长较快。今年以来，我市把对外贸易经

7、济作为加快徐州经济发展的第一要务来抓，加大招商引资的力度，对外贸易呈现持续快速增长的态势。 110月份，全市进出口总额6.03亿美元，比上年同期增长63.1%，其中出口总额2.38亿美元，增长21.4%。协议外资、实际利用外资增幅有所回落。110月份新签协议外资金额3.96亿美元,比上年同期增长2.2%；实际利用外资1.95亿美元，同口径增长17.9%。消费需求回升加快。10月份，全市各大商家抓住“十一”黄金周的销售商机，大力开展各种促销活动，商品销售和餐饮业较为火爆,带动消费品市场较快增长。10月份，全市社会消费品零售总额20.40亿元，比上年同期增长13.2%。110月份累计实现消费品零售

8、总额191.23亿元，比上年同期增长11.9%，增幅比上月加快0.1个百分点，呈现持续回升的良好态势。分销售地区看，县域市场繁荣活跃，市和县以下市场保持稳定。110月份县的消费品零售额增长21.9%；市及县以下消费品零售额分别增长11.8%和9.1%。分行业看，其他行业、餐饮业较为活跃，批发零售业保持稳定，110月份分别增长16.5%、13.7%和11.6%。3、居民收入稳步提高 市场物价继续攀升城镇居民家庭收入稳步提高。1-10月份，全市城镇居民人均可支配收入达7457.19元，同比增长9.5%。市场物价继续攀升。10月份，全市市场物价总水平延续九月份的上涨势头，继续攀升。当月全市居民消费价

9、格总指数上涨2.7%，创今年以来新高。1-10月份，全市居民消费价格总指数上涨1.2，其中，服务项目价格上涨3.0%，消费品价格上涨0.7%。从各大类分类价格看，食品类、烟酒及用品、衣着类、医疗保健和个人用品、娱乐教育文化用品及服务类、居住类价格较上年同月有所上涨，分别上涨2.3%、1.2%、0.2%、1.8%、2.4%和1.7%,家庭设备用品及维修服务、交通和通讯价格比去年同期有所下降。4、财政收入平稳增长 金融存贷持续增加 财政收入平稳增长。110月份，全市财政总收入完成70.67亿元，比上年同期增长32.6%，同口径增长25.9%。其中地方收入完成33.97亿元，增长32.6%，同口径增

10、长17.9%；中央收入完成36.70亿元，增长32.6%。财政支出44.32亿元,比上年同期增长28.8%。金融机构存贷款持续增加。10月末全市金融机构存款余额710.27亿元，比年初增加92.10亿元，增长14.9%；其中城乡居民储蓄存款余额471.77亿元，比年初增加54.98亿元，增长13.2%。贷款速度继续加快,贷款增幅再创新高。10月末，金融机构贷款余额456.98亿元，比年初增加57.38亿元，增长14.4%，增速比9月末加快0.1个百分点。其中短期贷款增长11.3%，工业短期贷款增长21.6%。四、人文环境1、历史沿革“自古彭城列九州，龙争虎斗几千秋”。徐州历史悠久，帝尧时为大彭

11、国，有2700多年的建城史，是江苏境内最早出现的城邑。这里是上古养生学家彭祖的封地，汉代开国皇帝 刘邦的故里，西楚霸王项羽的旧都，具有深厚的历史文化积淀。据史料记载，从公元前21世纪的夏朝大彭国彭伯寿与西河武观在彭城兵戎相见开始，到楚汉相争、三国交兵，再到抗日战争中的徐州会战和解放战争中的淮海战役，发生在徐州规模较大的战役有400余起，产生了大量的军事家和经典战例，使徐州在中国乃至世界军事史上有着重要的地位。2、人口状况截止2002年全市户籍人口904.44万，其中非农业人口250.30万，占人口总数的27.7%。徐州人口以汉族为主。据第四次人口普查资料，全市汉族人口比重为99.82%，另外还

12、有回、苗、布依、满、蒙古、土家等个少数民族，占全市总人口的0.18，其中尤以回族人口居多。五、交通环境1、徐州外部交通环境优越，徐州素有“五省通衢”之称。京沪、陇海铁路在此交汇，京、杭大运河傍城而过，为全国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”。徐州铁路运输占有重要位置，陇海、津浦两大铁路干线在此交汇，始发上海、 北京、青岛、武汉等大中城市的客运列车16对，徐州铁路货运编组站是全路第二大枢纽，有调作业量居全路首位。徐州境内有国道5条，省道20条，通车公路总里程1.2万公里，其中一级公路 500余公里，二级公路714公里。公路通车里程在江苏省处于领先地位。 国内一级航空干线大型民

13、航空港徐州观音机场，已开通至北京、上海、广州、深圳、厦门、沈阳、大连、哈尔滨、成都、昆明等航线，并积极发展海外专、包机业务；大郭庄联航机场也可起降大中型客机，已开通至北京、惠州航线徐州内河航运发达，有黄金水道之称的京航大运河傍城而过，沿线有邳州、万寨等4 个内河大港，年吞吐量2000多万吨。2、徐州市区交通状况得到相当大的改善。淮海路、黄河南路、建国路、湖北路、中山路、西安路、复兴路以及二环线、三环线等主干道纵横交错，构成了徐州市区的交通网络，这些道路基本都已完成改造，路况较好，行车方便。中心地段和主干道路况较好，但主干道的绿化做得不够，市区次干道道路陈旧，交通环境欠佳。需要改造的力度较大。城

14、市公共汽车营运线路较多，基本能抵达市区各重要地点。但营运公交车还需改善，行车路线和车次规划需优化设置。六、消费环境 1、城市居民收入稳步增长徐州市区300户城市居民家庭抽样调查资料显示，19月份城市居民人均可支配收入为6788.45元，同比增长10.24%。从收入来源看，工薪收入增长较快，经营净收入高速增长，是拉动可支配收入增长的主要原因。1)、工薪收入仍是居民家庭收入的主要来源19月份城市居民人均工薪收入4700.97元，同比增长7.3%，占家庭总收入的比重为64.3%，其中：工资及补贴收入人均4651.05元，增长9.6%。增长的主要原因：市政府积极推行一系列有力的措施，在去年基础上再次提

15、高企业最低工资标准和工资指导线；加强对劳动政策执行情况的检查和监督；机关事业单位年度考核晋级。2)、经营性收入迅猛增长19月份城市居民人均经营净收入319.78元，同比增长3.68倍，占家庭总收入的比重为4.4%.经营性收入高速增长的主要原因有二：一是从事个体经营的人数增加，抽样调查资料显示，今年前三季度，徐州平均每个家庭从事个体经营的人数为0.09人，比去年同期增加0.03人。二是为了加快经济发展，扩大就业渠道，今年以来徐州制定了一系列鼓励和促进私营个体经济发展的优惠政策，使得徐州私营个体经济有了良好的发展，为提高徐州居民收入和扩大就业提供了机会。3)、财产性收入快速增长随着经济的发展和居民

16、理财意识的明显增强，利息、红利、房租等财产性收入成为普通百姓家庭收入新的增长点。今年前三季度，城市居民人均财产性收入为109.55元，同比增长122.0%，但因占家庭总收入的比重仅为1.5%，所以拉动作用较小。4)、收入来源呈现多元化随着经济体制改革的深化和就业渠道的不断拓宽，居民收入来源的多元化格局、多层面特征更趋明显，为居民收入的不断增加创造了条件。调查资料表明：徐州城市居民工薪收入占家庭总收入的比重为64.3%，比去年同期下降1.8个百分点；经营净收入占家庭总收入的比重为4.4%，比去年同期上升了3.4个百分点。由此看出，随着城市居民就业观念的转变，居民对市场经济的适应能力正在逐步提高，

17、经营性和财产性收入的增长，体现了居民收入多元化的趋势。5)、居民收入水平位居全省第七2004年19月份，徐州城市居民收入水平位居全省第七。其中：苏州市（9484.71元、16.66%）、无锡市（8752.02元、14.88%）、常州市（8745.01元、14.47%），南京市（7679.71元、11.18%）、南通市（7348.52元、12.95%）、镇江市（7159.84元、16.49%）。城市居民人均可支配收入增幅居全省第十位。2、城市居民消费支出同步提高在居民收入稳步提高的同时，消费支出也有了较大幅度的增长。调查资料显示：19月份城市居民人均消费性支出为4782.15元，同比增长6.0%

18、。消费观念明显改变，消费结构日趋合理，消费方式灵活多样，生活质量不断提高。1)、医疗保健支出增长最快随着收入水平的不断提高，城市居民的保健意识在逐步加强，特别是 “非典”的影响，居民家庭的生活习惯趋向理性，人们在加强锻炼，提高体质的同时，不少市民更是采取购买和服用各种保健品来提高免疫力，保健品、营养品消费大增，致使前三季度，居民家庭医疗保健费用大幅增加，人均支出454.14元，同比增长达55.8%。“花钱买健康”已成为当今社会的时尚。2)、教育文化娱乐服务支出增幅较大随着居民生活质量的提高，物质生活的日益丰富，社会的竞争也日趋激烈，愈来愈多的人们对“知识创造财富”有了更深的理解。父母望子成龙，

19、除了为子女选择名校外，课外家教的拓展，各种技能的培养都已列入家庭支出的预算。同时越来越多的成年人也在自我充电，学电脑、学英语、学驾驶等已成为众多市民的选择。19月份城市居民人均教育支出达540.99元，同比增长46.3%。3)、交通与通信消费快速增长城市改造步伐的加快，城市规模的不断扩大，公交线路的不断完善，人们出行更多的选择公共交通，而方便快捷的出租车更受到了广大市民的欢迎。19月份城市居民人均交通支出140.58元，同比增长19.7%。由于通讯信息产品的快速发展，层出不穷的新产品大大地刺激了消费者的消费欲望，加之今年通信部门竞争激烈，百姓得到了实惠，19月份城市居民人均通信消费支出为251

20、.73元，同比增长23.8%。4)、社会保障支出稳定增长社会保障制度的逐步完善，参加社保的职工越来越多，19月份城市居民人均社会保障支出为413.01元，同比增长10.2%。人均社会保障支出占人均家庭总收入的5.7%。从构成来看，个人交纳的养老基金所占比例为42.0%，个人交纳的住房公积金为43.4%，个人交纳的医疗基金为11.1%，个人交纳的失业基金为3.3%，其他社会保障支出为0.2%。5)、食品消费比重继续下降食品消费继续呈现“主食为辅，副食为主”的特征，食品支出注重营养，恩格尔系数下降。19月份，城市居民人均食品支出为1654.38元，同比下降0.1%。食品支出占消费性支出的比重（恩格

21、尔系数）由去年全年的36.7%降到34.6%，下降了2.1个百分点。6)、服务性消费稳步上升随着居民生活水平的提高，人们更愿意花钱享受服务。19月份人均服务性消费支出为1410.66元，同比增长16.2%，占消费性支出的29.5%，比上年同期提高了2.6个百分点3、存在问题1)、高低收入户间的差距继续扩大。今年以来，高收入户的收入增长大大超过了低收入户的收入增长，抽样调查资料显示：19月份20%的高收入户人均可支配收入同比增长21.7%，20%的低收入户人均可支配收入同比下降10.9%，高收入户的收入占总收入的42.4%，低收入户的收入占总收入的6.8%，高低收入差距为7.7倍，比上年同期的5

22、.6倍扩大了2.1倍。2)、居民消费倾向下降。居民的消费倾向是说明消费实现程度的重要指标，是指居民家庭的消费性支出与其收入间的一种比例关系。今年前三季度，我市居民消费倾向系数为70.4%，比去年同期的73.3下降了2.9个百分点。目前，房价的节节攀升、教育费用居高不下、不断上涨的医疗药品费用、企业下岗风险的增加等因素影响了居民对预期收支的看法，预期收入的不稳，预期支出的增加，使得城市居民采取了相对谨慎的消费态度。宏观环境研判：徐州的经济发展具有北方工业城市的显著特点：持续、稳定增长，但活力较为缺乏，发展的速度较为缓慢。由于徐州的人文历史久远，发展的束缚较多，质变的酝酿需更长的时间；但徐州已具备

23、了很好的发展基础，四通八达的地理位置，学习交流机会较多，经济基础较好，同时教育科技力量雄厚，人口素质在不断提高。在振兴老工业基地的经济环境下，随着江苏省整体经济发展的带动，徐州优越的交通环境所带来的经济活力以及政府积极、开放的政策，可以预见在未来几年徐州的经济将进入快速发展阶段，在第二产业快速发展发展的同时，第三产业的发展将为徐州经济作出重大的贡献，这些都将为房地产业的发展创造很好的外部环境。第二部分 徐州房地产市场一、概述2004年第三季度徐州住房均价为1854元/平方米，二季度住宅均价为1832元/平方米，比二季度上涨1.2%，在市场政策和金融政策的调控下，徐州房地产市场的表现还是比较平稳

24、。其主要表现为：第三季度土地市场供应没有明显减少，但新增房地产投资减少，房屋销售量有所萎缩，部分区域的商品房价格有明显上升；开发企业注重楼盘品牌意识、创新意识，同时房地产产品理念设计、小区环境设计，物业管理意识也得到加强。2004年第三季度房地产市场基本情况是：部分区域的住房价格有明显的上升，全市住房均价略微上涨，从后期看房地产市场价格总体上将保持平稳，徐州的房地产市场仍将是发展的趋势。1、商品房预（销）情况：2004年三季度的商品房住宅批准预（销）售面积为23.91万平方米，比2004年第二季度减少15.94万平方米。 徐州市2004年二、三季度商品房预售面积比较表 类型 2004年二季度

25、2004年三季度 两季度相比住宅（万） 39.85 23.91减少40%2、房地产交易情况：据房地产交易管理部门统计资料分析，2004年三季度增量住房交易为2257户（宗），交易面积24.14万平方米,交易额3.15亿元，比二季度分别下降30.08%、21.57%、28.41%；存量房产交易2779户（宗），交易面积16.76万平方米，比二季度分别下降24.17%、16.74%.由此可以看出,本季度的增量住房及存量住房的交易量减少,说明目前市场供应萎缩. 徐州房地产交易情况对照表 年度 户数 交易面积(万)交易金额(亿元)增量住房(商品住房)2004年第二季度322830.784.42004年

26、第三季度225724.143.15存量住房(私房)2004年第二季度366520.131.642004年第三季度277916.762.08 3、资金供应：第三季度交易较上季度相比有所下降，购房贷款与上季度相比较上升5%。 房地产市场的发展离不开金融的支持，在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程，直接或间接的承受了房地产业的市场担风险和信用风险，银行界应密切关注本次加息对房地产市场的影响，及时规避风险。徐州市2004年二、三季度住房按揭比较表项目2004年二季度2004年三季度两季度相比户数24692186下降11.46%面积（万平方米）22.2625.28上升13.5

27、7%低押额（亿元）4.44.62上升5% 4、总结：上述有关数据不难看出徐州房地产市场的总的特点：表现为土地市场供应充足，交易量下降，成交价明显上升，具体反映在商品住宅（增量房）销售量低于存量房产交易量，说明增量房产供给略显不足，潜在需求较大，存量住房交易价格有明显的上涨。二、徐房指数2004年三季度徐房指数为2193点，比上季度上涨26点，涨幅为1.20%(基期为2003年三季度,基期指数为2000点)徐州分区均价表徐房住宅均值1854RMB/比上季度上涨1.20%中心区住宅均值2604 RMB/比上季度上涨0.46%东区住宅均值1392 RMB/比上季度下降0.50%南区住宅均值2270

28、RMB/比上季度上涨4.75%西区住宅均值1933 RMB/比上季度上涨6.50%北区住宅均值1316 RMB/比上季度上涨5.96%从徐房指数走势图可以看上，徐州房地产市场价格总体走势平稳，价格会随着宏观调控及市场淡、旺季小幅波动。第三部分 徐州别墅市场研究根据上海安瑞机构研展部及徐州专案组对徐州别墅市场的前期市场调查，并结合徐州别墅的区域分布特点，将徐州别墅分为下述四个区域板块：1、新区板块 行政范围为铜山新区及泉山区近铜山区部分地区，地理范围为三环南路以南、新茶路（矿大南湖校区）以东地区；代表楼盘有：久隆凤凰城、泉山美墅等。2、云龙湖西岸板块 地理范围为云龙湖以西地区，代表楼盘有：湖森堡

29、、南湖一栋洋房。3、凤鸣路板块 地理范围为凤鸣路沿线区域，代表楼盘有：阳光森林半山别墅、一栋洋房。4、金山桥板块 地理范围为金山桥经济开发区，代表楼盘有：中汇怡心别墅、金山晓月。一、徐州别墅市场综述1、 新区成为别墅开发热点、传统别墅区域供应萎缩目前徐州在建、在售别墅集中在铜山新区，而该区域也是徐州未来重点发展的方向，且新区还有一定量的别墅用地储备。新区别墅中以久隆凤凰城为代表，另外新区还有泉山美墅、嘉慧园等项目，而浙江同创的大面积的别墅用地储备在未来会使新区成为徐州最大的别墅群落。 传统的别墅供应区域供应量较小，如：凤鸣沿线、云龙湖西岸，仅湖森堡处于预热阶段，其它楼盘处于尾盘状态。2、 未来

30、两年供应量将有所放大目前别墅市场处于热销期的仅久隆凤凰城、嘉慧园，其中久隆凤凰城别墅预计将会持续供应至06年下半年；湖森堡、泉山美墅、中汇怡心别墅处于预热期，将会于年底陆续上市；而明后年上市的还会有南湖一栋洋房、太阳花园山水逸墅、汉府雅园、浙江同创等；竞争个案上市时间一览表案名上市时间销售持续时间 供应量物业类型 工程进度所属区域久隆凤凰城03年底06年下半年1000余套联排、双拼、独栋详见个案简介新区板块泉山美墅05年下半年1年左右100余套叠加、联排、双拼详见个案简介新区板块汉府雅园05年下半年不详联排尚在做规划 新区板块浙江同创不详较大可能全做独栋 生地 新区板块南湖一栋洋房 05年1年

31、左右100亩左右联排、双拼、独栋 生地云龙湖西岸板块 太阳花园山水逸墅 不详100亩左右 不详 生地云龙湖西岸板块湖森堡 04年12月 预计至06年100套独栋 地下工程 云龙湖西岸板块中汇怡心别墅 04年12月 1年左右300余套联排、双拼、独栋三通一平金山桥板块从上表可以看出：从04年12月份起别墅市场将有所放量，由于超级大盘久隆凤凰城的存在，以及别墅储备地块的陆续开发，未来别墅市场供应量稍大的态势将持续到06年底或07年。二、徐州别墅区域分布研究 根据前期市场调查的数据，以下分析的采样的样本为：久隆凤凰城、嘉慧园、泉山美墅、逸山花园、湖森堡、中汇怡心别墅。目前徐州的别墅主要分布在新区板块

32、，占到56.9%，未来还将有其它楼盘陆续上市，因此新区板块别墅唱主角的格局几年之内不会改变；随着云龙湖西岸板块的南湖一栋洋房及太阳花园山水逸墅明年的陆续的上市，云湖龙西岸板块的别墅将会较目前的9.5%有较大上升；凤鸣路沿线别墅已比较成熟，已无土地可供开发，因而该板块将无新别墅面市。 三、细分物业简述1、 叠加u 市场供应量：180套左右u 主要分布区域：新区板块u 主力总价范围：32万u 主力面积：185-200u 单价：1700 RMB/左右u 代表楼盘：嘉慧园 由于目前仅嘉慧园推出叠加别墅有明确的价格，其本身品质不高，单价偏低；因而徐州有品质的叠加别墅有一定的市场空白点。2、 连排u 市场

33、供应量：480套左右u 主要分布区域：新区板块、金山桥板块u 主力总价范围：60万元u 主力面积范围：230u 单价：2300-3800元/平米u 行情：是徐州别墅市场的主角u 代表楼盘：久隆凤凰城、嘉慧园3、 双拼u 市场供应量：162套u 主要分布区域：新区板块、金山桥板块u 主力总价范围：100-120万元u 主力面积范围：280-310u 单价：3600-4000元/平米u 代表楼盘：久隆凤凰城、中汇怡心别墅4、 独栋u 市场供应量：187套左右u 主要分布区域：新区板块、金山桥板块、去龙湖西岸板块u 主力总价范围：150-200万元u 主力面积范围：300-380u 单价：4500-

34、5000元/平米u 代表楼盘：久隆凤凰城、中汇怡心别墅、湖森堡四、区域市场分析（一）、新区板块新区板块别墅市场的规模约占到整个徐州别墅市场的50%，目前在售楼盘有久隆凤凰城、嘉慧园，预热盘有泉山美墅，未来将有汉府雅园别墅、浙江同创(规模较大)上市。以下为新区别墅的分析，结合实际情况，采集数据的样本为：久隆凤凰城、嘉慧园、泉山美墅。套数比例 主力面积（）单价（RMB/） 主力总价叠加160 26.8%185-200 170032万联排 300 50.2%2302200-290060万 双拼 88 14.7%280-3103200-3700 100万 独栋 50 8.3% 290-310、3803

35、900-5600110-170万 合计598 100%注：分析所用价格为优惠后价格。1、物业类型分析 新区板块别墅市场中：以联排和叠加为主要产品，占到77%；双拼和独栋所规划的数量也占一定比例。2、规划面积分析新区别墅规划面积大致如下：叠加面积在180-200、联排面积在230、双拼面积在280-310、独栋面积在290-310（久隆）和380（嘉汇园）。久隆凤凰城所规划的别墅均较经济适用，因而面积落点较小，主要反映在独栋的面积上。以上数据并结合市场反映情况可以看出：新区板块别墅面积规划较为合理，经济型别墅或低总价别墅是市场的主流产品。3、价格分布分析通过分析可以得出新区别墅总价：叠加32万、

36、联排60万、双拼100万、独栋110-170万。无论是久隆凤凰城的小面积规划，还是嘉汇园的低单价，最后反映的总价不高，从而能为市场所接受。4、个案分析久隆凤凰城1）基本资料 项目地址：铜山新区湘江路、近嵩山路（11路终点站对面） 销售电话：0516-3539508、3539208、3539728 开发商：久隆集团 企划营销：久隆集团下属营销公司 总建规模：50万 占地面积：1500 容积率：0.38 绿化率：60% 物业类型:别墅（独栋、双拼、联排）、小高层、花园洋房、商业街 规划：别墅共分四期开发，每期均有独栋、双拼、联排三种物业形态。一期规划300余套、二期规划200余套（联排200套、双

37、拼16套、独栋20套）、三期及四期预计规划均有200余套。 工程进度：一期准现房、二期结构封顶、三期及四期处于地块状况 入市时点：一期03年底、二期04年6月、三期目前内部认购 交房时间：一期04年底、二期05年7月 销售进度：一期剩余三套独栋、二期热销中（60%）、三期内部认购（40套） 面积范围：二期：联排230-290、双拼250-290、独栋250-310 单价范围：二期：联排2280-2780RMB/、双拼3600-3800RMB/、独栋4400-5800RMB/ 总价（二期）：联排：主力总价55万-70万，均价在60万左右；双拼：总价范围90-110万，均价在100万左右；独栋：1

38、10万-180万 优惠度：一次性付款4%，按揭3%； 客源：公务员、私营企业主、矿大及师大老师 物业管理：久隆集团 会所：别墅区、花园洋房、小高层均配有会所；会所拥有游泳池、健身房、棋牌室等。 小区配套：总建面积3万商业街、商业街的基本业态为欧式风情酒吧和欧洲日用品 卖点提炼：开发商品牌、超大社区、高品质规划、社区景观、依山伴水更突出别墅的原味、完善的配套、200亩活水源、面积落点小、单价低等均是本案卖点。 营销主题：欧典山水高档社区、财富领袖时尚生活2）交通 本案距市中心的车程在20分钟左右，小区对面为11终点站，小区将来有免费班车直达市区。3）浅析 久隆凤凰城作为徐州在售体量最大的楼盘，自

39、去年年底上市以来，销售情况顺利，一期比二期在价格上涨了500至1000元不等;本案有以下几点值得关注：u 案名：“久隆凤凰城”将开发商品牌与项目所处的区位有机的结合起来,既体现开发商品牌,又挖掘项目所在地凤凰山的效应.u 规划:1500亩的超级大盘规划至关重要,整体规划既体现楼盘品质又符合市场需求;本案做足了200亩的赛纳河和凤凰山的文章,景观房的概念使楼盘升值不少.u 房型、价格本案无论是联排、双拼、独栋规划的面积均比市场上同类产品要小,而在价格上也有一定优势,做成了经济性别墅,从而占有市场先机,这对后期开发带来便利.u 营销 本案无论是案场管理、售楼处包装、业务员形象及素质、广告宣传、板区

40、的精心雕琢都体现了楼盘的档次,而销售过程采取的逼迫式营销手段也值得借鉴.泉山美墅1）基本资料 项目地址：南三环、泉山森林公园东侧（风华园斜对面） 销售电话：0516-3999000 3999111 开发商：徐州山水人家房地产开发有限公司 企划营销：新景祥 总建规模：11.98万(不含公建) 占地面积:200.38亩 绿化率：40% 物业类型:多层公寓;双拼、联体、叠加别墅 规划：一期100亩规划为多层公寓;二期100亩规划为双拼、联排、叠加别墅(共计30余栋、其中：叠加有20几栋约100套、联排4至6栋约20套、其余为双拼约12套) 工程进度：七通一平阶段 入市时点：一期公寓预计年底推出、二期

41、别墅05年下半年推出 交房时间：二期别墅06年底交房 面积范围：叠加185-200、联排230、双拼280 单价范围：未定 均价：未定 主力总价：不详 优惠度：未定 物业管理：未定 会所：1000多平方米(位于别墅区) 卖点提炼：本案以泉山森林公园为最大卖点，项目东侧（近别墅区）有十几万方的规划湖也成为其宣传的重点。 营销主题：山湖林海间、国际公园城2）交通本案紧邻南三环,路竞较好.风华园南门公交路线有游1、35、69,可到达市区各处.距市中心15分钟车程。3）浅析本案一期规划为多层，虽然拉低了别墅的档次，但一期先占有市场的做法，值得借鉴；小区周边有大型的成熟社区（风华园）以及大学城，这将为本

42、案提供各种不同层次的客源，在小区本身定位也是针对不同层次的客户；另外小区紧邻三环线，在出行方便的同时，也较为嘈杂。嘉慧园1）基本资料 项目地址：铜山新区黄河路、圭山路(中医院西20米) 销售电话：0516-3423009、3423006 开发商：徐州港彭房地产开发有限公司 总建规模：16万平方米 占地面积:200余亩 绿化率：40%左右 物业类型:别墅(独栋、双拼、联体、跃层)、多层 规划：本案200多亩地,大约一半规划为别墅、其余为多层;叠加60户左右、联排84户、双拼30幢60户、独栋30幢. 工程进度：结构封顶 入市时点：04年4月 交房时间：预计明年7月 面积范围：叠加190、联排22

43、5、双拼310、独栋380; 单价范围：叠加1718 RMB/、联排2988RMB/、双拼3200RMB/、独栋3988 RMB/ 主力总价：叠加：32万、联排67万、双拼99万、独栋150万; 优惠度：1% 会所：有2）交通距市中心大约15分钟的车程,公交路线只有11路.3）浅析 本案同时规划有多层，这样整个项目层次不高；相比较其它楼盘，别墅的价格是其无可比拟的优势，目前别墅销售情况较好，所剩房源不多；现场销售人员态度、仪表、素质及售楼处包装较差，这也会影响本案的去化和整体感。（二）、云龙湖西岸板块本区域是传统的别墅区之一，较早别墅有南湖花园、天齐别墅。临近云龙湖、闹中取静是该区域的特点，云

44、龙湖西岸也规划中的风景区，未来升值潜力较大。目前云龙湖板块仅湖森堡为预热盘；天齐别墅几年前就已开发，由于价格、规划方面的原因，目前还剩余几套，参考意义不大。目前该板块有两块别墅储备用地，为南湖一栋洋房和太阳花园山水逸墅，其中南湖一栋洋房可能在年底动工。湖森堡1）基本资料 项目地址：云龙区玉带路 销售电话：0516-5023555、5023558 开发商：徐州桃园房地产开发有限公司 企划营销：上海新吉阳房地产咨询有限公司 总建规模：4.16万 占地面积:156亩 容积率：0.4 绿化率：70% 物业类型:独栋 建筑风格: 欧式古典风格 规划：小区总共规划有100幢独栋别墅;一期规划25栋;后期推

45、出的量体及周期会根据市场反映调整. 工程进度：地基 入市时点：一期04年12月 交房时间：一期05年11月 销售进度：本案为预热盘、一期12月内部认购 面积范围：346-507 主力面积：380左右 均价：预计5000RMB/左右 主力总价：180-200万 优惠度：无 车位：户外车库 物业管理： 未定 客源:港台、江浙等私营企业主 会所：内、外双会所;其中内湖广场会所有1000多 卖点提炼：超低容积率、高绿化率、小区规划是其突出卖点,每户占地1.0亩至1.5亩,小区内有人工湖、内外双会所等设施;靠近云龙湖也是其宣传的卖点之一;本案也是徐州目前唯一纯独栋别墅区，因而要打造成徐州最顶尖的别墅。

46、营销主题： 云龙风景区绝版独墅纯欧洲风情第一豪园2）交通本案紧邻的玉带路宽仅4米左右,市政规划为38米;本案距二环、三环也有两三分钟的车程,距去龙湖的车程在7、8分钟.目前周边的公交仅31路,通至段庄.3）浅析 本案由上海新吉阳全程代理，其案名及整体规划均翻版原来项目，虽然有其成功及成熟的一面，但是否被徐州市场接受有待考验；本案全部规划为独栋别墅，而且面积偏大，总价抬高后，去化将有一定难度；本案所在的地理位置也是目前所有在售别墅中最差的，完全处于农村包围中，周边配套、道路通达度均不理想；本案整体规划（绿化、容积率、房型、人工湖、内外会所的概念）将为楼盘增色不少。天齐别墅1）基本资料 项目地址：

47、去龙区湖西路 销售电话：0516-5969475 总建规模：不详 物业类型:联排、独栋 工程进度：现房 入市时点：两年之前 面积范围：联排180、独栋300-400 单价：联排4200RMB/、独栋5200RMB/ 总价：联排75万、独栋180万左右 优惠度：4%2）浅析 本案上市时间较早，因而楼盘也无任何品质；目前所剩所源不多，几套左右，现场仅一名销售人员，且经常不在。价格高，无品质感等因素导致本案的性价比不高，市场有一定的抗性。（三）、凤鸣路板块 区域是离市中心最近的别墅区，沿凤鸣两侧分布了阳光森林别墅、一栋洋房、凤凰山庄等别墅；于开发时间较早，目前仅逸山花园有少量房源出售，类型为花园洋房

48、的跃层，总价在90多万；该板块板块已无地可开发。逸山花园1）基本资料 项目地址：凤鸣路近解放路 销售电话：0516-3861618 开发商：成泰房产 企划营销：翰林堂房地产开发有限公司 物业类型:三层花园洋房（3楼为跃层） 规划：本案规划为9栋花园洋房、78套中有26套为跃层 工程进度：现房 入市时点：03年底 交房时间：现房 面积范围：228-266（跃层） 单价：3580RMB/ 总价：80-95万、地下室及车库另需加10万左右；90-105万为房子的总价 优惠度：5% 销售率：85% 客源：公务员、私营企业主2）交通本案距市中心六七分钟车程，公交路线有游2、39、601、603等多条公交

49、路线。3）浅析本案位于徐州传统豪宅聚集区凤鸣路，由于康居小区大盘的竞争、宣传力度、面积较大、总价较高及售楼处在小区内等不利因素，导致去化速度稍显绶慢。（四）、金山桥板块 由于金山桥开发区的原因，本区域也是较早的别墅聚集区之一，较早的别墅有龙潭山庄、金贝社区。目前该板块仅中汇怡心别墅为预热盘，金山晓月只剩余两套独栋别墅（这两套刚开始建造，其余已为准现房）。 本区域预计总价为联排80万、双拼120万、独栋140-160万。中汇怡心别墅1）基本资料 项目地址：金山桥经济开发区杨山路（桃园小区西侧） 销售电话：0516-7794566、7794799 开发商：徐州市中汇房地产开发有限公司 企划营销：雨

50、辰策划 总建规模：55660 容积率：0.55 绿化率：46% 物业类型:别墅（独栋、双拼、联排） 规划：本案规划独栋37幢、双拼37栋74户、联排31栋180户左右 工程进度：三通一平 入市时点：预计04年12月开盘 交房时间：06年3月 面积范围：联排260-280、双拼280-300、独栋300-350 单价：预计联排3000 RMB/左右、双拼4000 RMB/、独栋4500 RMB/ 总价：预计联排总价80万、双拼120万、独栋140-160万 优惠度：未定 物业管理：未定 会所：有 卖点提炼：本案从黑头山引水至小区形成人造水系,山与水(背依青龙山、内有人工湖)成为小区的卖点之一;本

51、案也是目前徐州为数不多的纯别墅社区;周边有比较成熟的龙潭山庄、金贝社区和金山晓月别墅群,从而提升小区档次; 营销主题：纯别墅社区2）交通本案距市中心约15分钟车程,周边有3、3附、73路公交路线.3）浅析 本案位于别墅聚集的金山桥扬山路，同一区域已无竞争项目，这对本案去化会有一定优势，尤其是金山桥开发区的企业主；在整体规划、售楼处包装、业务素质等方面相比较久隆、湖森堡、泉山美墅品质稍低；其纯别墅社区的概念为本案提升了一定档次；城市整体规划向西南发展，对本案吸引其它区域客户会产生一定影响；连排规划面积较大，总价偏高，会影响其去化。金山晓月1）基本资料 项目地址：金山桥经济开发区杨山路（桃园小区东

52、侧） 销售电话：0516-7795555、7797555 开发商：徐州市环球房地产开发有限公司 总建规模：6万多 绿化率：36.9% 物业类型:多层、别墅(独栋) 规划：本案规划18栋多层、36栋别墅(独栋) 工程进度：准现房(34栋、已售完)、地基(2栋、内部认购) 入市时点：04年4月 交房时间：05年7月 面积范围：280 单价：3280 总价：92万 客源:市区客源为主,少量投资客2）交通本案距市中心约15分钟车程,周边有3、3附、73路公交路线.3）浅析 本案用地原为桃园别墅的二期用地,环球房产接手后规划有所改动,主要开发多层,别墅的无品质感,其价格也较低,因此其去化较快,仅剩刚开始

53、造的两栋(未正式预售). 第四部分 龙润山庄分析一、项目概况1、 地理位置：金山东路近云龙湖（云泉山庄西侧）2、 占地面积：72亩3、 总建筑面积：2.7万4、 容积率：0.515、 工程进度：地下工程6、 物业类型：叠加别墅、联排别墅、双拼别墅、独栋别墅7、 规划：共同51栋，其中49栋住宅、公建2栋二、项目周边环境1、 自然环境 本案自然环境极佳，云龙湖风景区在本案西侧一百米左右，而本案对面为云龙山，另有金山公园、水上乐园、小南湖赏荷园在本案5分钟步行距离之内；风景宜人是建造别墅的绝佳地段。 周边有云泉山庄、金泰小区中高档住宅。 本案是市区中的闹中取静之处，金山东路及金山南路沿线整体环境较

54、好，个别有待改善。 本案斜对面为徐州财校，有一定的教育资源。 泰山医院离本案较近。2、交通 沿金山东路、金山南路路况通畅，道路状况也很好。本案附近有：游2、9、22、39、69等公交路线，可等市区各处，出行及为方便。3、 配套本案周边生活配套及商业配套还不够完善和档次，有待改善；目前配套主要分布在金山东路与泰山路交界处。三、项目SWOT分析项目优势分析（S） 云龙湖及云龙山风景区绝版地块，区位优势异常明显。 小区有高品质的规划,景观特色未来是卖点。 位于徐州市区内，又闹中取静。 道路出行状况较好，公交路线发达。 周边有成熟的中高档小区，离徐州市区传统的豪宅聚集区凤鸣路也仅两站路。 开发商具有一

55、定的品牌优势。 项目规模较小，市场压力较小。项目劣势分析（W） 徐州别墅市场凭内部关系，低价购买别墅的现象非常普遍，这将减少项目的利润。 项目周边配套较少，档次也不高。 项目规模较小，无规模效应。 地块不够方正，对规划施工产生一定影响。 上述弱势点都为暂时性的，只要规避得当，可以进行有效的弱化。项目市场机会分析（O） 国家宏观调控，不会再批别墅用地。 徐州别墅市场不会再出现如本案区位的别墅，本案将成为真正的绝版。 徐州别墅市场供需状况较好。项目市场威胁分析（T） 未来别墅供应将有所放量。 竞争个案规模、价格优势明显。四、项目定位房地产发展历程表明，不同档次的住宅项目所应具备的基本地产因子有所不

56、同，具体如下表：地产因子单身公寓普通住宅中高档住宅豪宅中高档住宅附加说明本项目符合情况对公共交通的依赖性很 强强一般弱不宜闹市区、人员混杂区符合对噪音、环境干扰的适应性强较 强弱很弱不宜紧临交通主（快）干道、高压线、工厂等。符合对小区周边市政配套要求高很 高高高符合小区物业管理的要求低不高高很高可达到建筑、质量装修要求低一般高很高精品设计可达到容积率、覆盖率要求无一般低低符合对休闲空间，绿化要求无一般高很高具有品味的专用康乐、商务会所及小区内环境符合景观要求无一般高很高最好具有天然稀缺景观资源符合以上分析表明，本项目地块具备所有中高档住宅所必须的地产因子，是理想的高档物业地块.1、 产品定位1）产品的概念u 云龙湖风景区里的别墅u 高水准规划、高水准的物业管理、