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1、合同法 签订购房合同考前须知 合同法：签订购房合同考前须知 根据商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备预售许可证才能与客户签署正式的预售契约。因此，在签订购房合同前看清楚预购房屋是不是在预售范围内，如何开发商不具备预售条件，那我们在买房的过程就要谨慎了。 房地产商在销售商品房时应该具备商品房时应具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房销售(预售)许可证，简称“五证”。 买房的时候我们可能想不起五证的名称和发证机构，其实五证中最重要的是国有土地使用证和预售许可证，在售楼处看房签合同，这两证是一定要查看的。如果开发商未取得建设用地规划许可证和建设工程
2、规划许可证是拿不到国有土地使用证的，未取得上述两个规划许可证和施工许可证是拿不到预售许可证的。开发商取得了预售许可证就可以证明该工程在 规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。 商品房销售许可证和预售许可证，就说明开发商、销售商应该有其他的相关证书。特别是购置期房的风险较大，购房者一定要认真审查许可证，审查有问题之后才能往下进行。 审查销售许可证，要特别主要以下方面： 1. 注意是否在有效期内。 2. 销售主体是否合法。如果你所购房的销售商是开发商，你要注意销售商的委托身份也权限。 3. 所售房屋是否在许可销售的范围之内，这是审查的关键。如果购置了
3、不在商品房销售许可证允许销售范围内的商品房，房屋的产权将没有保障。 现房的销售只需到房地产管理部门备案即可，销售许可证不是必须的法律文件。如果开发商没有办理“销售许可证”，而改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门办理房屋所有权证，一定要看清楚开发商的房屋所有权证是否包括你想买的房子。 提示：最后不要忘记把预售许可证的编号写入合同。 按照我国法律规定，可以进入商品房开发市场的土地只能是国有土地，集体所有的土地的使用权的。从事房地产开发的企业必须依据出让的方式取得国有土地的使用权。而国有土地使用权证只有在受让人缴纳了全部的土地出让金后才能取得。如果开发商没有取得土地使用权证，说明是非法适用土地
4、，其上的建筑就很有可能被认定非法建筑。审查土地使用证要注意以下方面： 1. 正式的“国有土地使用证”应同时加盖人民政府公章和房屋土地行政主管部门公章; 2. 土地证上应加盖“有偿土地使用证专用章”，如果土地证上加盖了“临时土地使用证专用章”，那么说明土地使用者未缴足地价款，会给日后办理产权证带来隐患; 3. 注意土地证上是否有土地使用权抵押记录; 4. 土地证上载明的土地使用者应当和开发商的名称一致; 5. 土地使用证标明之土地是否所售工程房屋所在位置，有无不一致之处; 6. 土地使用权的种类和规划用途; 7. 土地使用权最高年限、剩余期限; 8. 土地证不得擅自涂改，如有涂改痕迹应警惕; 最
5、后，我们还是建议购房者在购房合同中把土地使用权证号、土地使用年限、土地使用权性质等内容予以明确。 根据城市规划法第31条规定，在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设工程的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划涉及条件,核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地。凡未取得该证，而取得建设用地批准文件占用土地的，批准文件无效。所以对于建设用地规划许可证要给予足够的重视。该证内容比拟简单，一般包括用地单位，用地工程名称、用地位置、用地面积、附图及附件名称。
6、 在审查时注意以下问题： 1. 如果卖房人没有建设用地规划许可证，那么说明其开发的土地未经规划; 2. 注意开发商所使用的土地的用途、位置和界限上是否与建设用地规划许可证相一致。 建设工程规划许可证是建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设活动合法的法律保证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。每一项工程建设在实施之前均应获得规划部门的同意，开发商在取得建设工程规划许可证后，方可申请办理开工手续。如果没有 建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定进行开发建设，开发商的建设行为属于违法、其工程建筑是违章建筑，就不能取得房地产权属证件，而且很有可能被强制撤除。 建设工程施工许可证，也
7、就是建设工程开工证，是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照方案批准的开工工程向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设工程均属违章建筑，不受法律保护。 如果是期房销售，应该注意该期房工程开工手续是否齐全;如果开发商销售的是现房，那么应查看建委的建设工程竣工备案表。 审查完开发商五证也有顺带检查下两书，也就是我们时常说的五证两书。 住宅质量保证书是开发商对销售的商品住宅承当质量责任的法律文件,可以作为商品房预、出售合同的补充约定,与合同具有同等效力。 我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购置人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。工程质量保证书是房地产开发企业对所售商品房承当质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按住宅质量保证书的约定，承当保修责任。 模板,内容仅供参考
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