杭州某房地产项目综合研究报告

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1、 大量的管理资料下载 利兹水印康庭项目研究报告利兹水印康庭项目研究报告目录-1前言-2一、 市场供应及竞争楼盘研究-31、 杭州房地产市场现阶段整体供应量分析-32、 杭州房地产市场各板块供应量和销售情况分析-83、 2004年6-8月份开盘的楼盘价格及销售情况分析-364、 水印康庭竞争楼盘价格及销售情况分析-45二、 下半年市场供应量分析-501、 下半年杭州房地产潜在供应量分析-502、 下半年杭州各板块供应量分析-513、 预计在房交会期间开盘的代表性楼盘分析-544、 预计在房交会后春节前开盘的代表性楼盘分析-57三、 水印康庭项目人群定位专项研究-681、 2003年城北片购房者分

2、析-682、 2004年城北片购房者分析-703、 水印康庭项目最终人群定位-722004年，对于房地产业来说，可谓多事之秋！先是去年6月央行的121文件（关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知），到8月的国务院18号令（关于促进房地产市场持续健康发展的通知），到今年3月的“指引”（商业银行房地产贷款风险管理指引），再到最近由于国土资源部、监察部联合下发的71号令导致的“831大限”，国家的宏观调控措施接连不断，这些政策实施以来，房价一直处于高速增长的杭州楼市确实受到一些影响，楼市被一层迷雾笼罩。统计资料显示，2004年上半年杭州市房地产投资继续保持高速增长，但增速明显回落。全市商品房施工面积

3、达2058.25万平方米，其中住宅1607.67万平方米，比去年同期分别增长53.4%和56.8%；新开工面积314.63万平方米，其中住宅247.09万平方米，比去年同期分别增长30.4%和20.9%。上半年商品房新开工面积的增长速度远低于施工面积的增速，房地产投资和建设增长过快势头已被抑制。通过分析，我们认为未来杭州楼市的走势会呈现以下几个特点：（一）整体品质的提高国家一方面通过政策下发和监管来控制银行的放贷规模，从而有效抑制过热行业的资金源头，并通过调整资本金比例，来进一步抬高过热行业的准入门槛。另一方面提高个人住房按揭贷款门槛，有效抑制投资客。随着各项政策的实施，房地产企业的资金链继续

4、拉紧，融资难度的加大，意味着房地产开发商的开发成本提高，无疑将加速房地产公司优胜劣汰的过程。有品牌、实力，管理能力较强的公司将获得较大发展空间，并获得更多的政策支持；而实力不强、信用资质较低、历史包袱沉重、负债率较高的房地产开发商如不及时提高自己的融资能力及整合社会资源的能力将面临生存的危险。因此品牌、品质、资金实力将成为未来企业竞争的关键因素，宏观调控有利于整个楼市的品质进一步提高。（二）土地竞标更加激烈对于实力型开发商，尤其是融资能力强的企业，宏观调控并没有带来多大的影响，因此与中小型开发商相比较，更有优势获取土地资源，发展后劲更加强劲。目前，杭州黄金地段的土地往往是实力开发商角逐的对象，

5、相对于温热不足、定价过高的土地就出现了“流标”的现象，土地竞标、竞拍走进强强对抗的时代。更多的土地资源被优质开发商取得，多种资源优化、整合，利于楼盘品质的提升。另外随着各项金融调控措施陆续出台，部分中小房产企业开发项目因受调控影响将很难得到贷款。而发行股票、股权投资、发行企业债券、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等其他融资渠道将有所拓宽。（三）市场需求依然强劲受宏观调控的影响，消费者的消费信心受到影响，老百姓对房价回稳、下调的期望值增加，持币观望心态更严重，但是政策对诸多支撑房价的根本因素未起到触动作用。市场潜在需求还在增加，杭州人口的自然增长、净迁入户籍人口、暂住人口购房、城市建设、

6、拆迁安置等方面的年需求约578万平方米。而且随着经济水平的增长，人们改善居住环境的需求，杭州楼市还需要较大的供给量。目前上半年供给量较少，商品房销售面积为75.73万平方米，下半年供应量增大，约300万平方米，但是对于潜在需求高达578万平方米的数量来说，仍然是供小于求。但基于目前的房价已经超出绝大多数人的负荷，潜在需求并未能完全释放，因此供求将逐渐持恒拉大，房价在需求支撑下仍然坚挺，并互相参照定价，估计会有小幅增长。（四）近郊楼盘放量供应下半年，闲林、滨江、城北、三墩一带供应量较大，都在40万平方米左右，其次萧山、老余杭、临平也有相当一部分。近郊随着各个板块基础生活配套设施的完善、交通设施的

7、改善，例如随着将来的地铁、四桥一隧、“258”计划中的三纵、五横城市快速干道等建设，将令闲林五常板块、九堡下沙板块、三墩勾庄良渚板块、临平星桥板块、滨江片板块等近远郊楼盘获得成熟的居住氛围。届时生态良好、环境优美、品质较高的近郊住宅，优势必将更加明显，而价格也将随着居住氛围的不断成熟逐步提升，估计近郊将逐渐分散部分老城区人口，并且也将成为在杭创业的中等实力的年轻群体的首选居住地，近远郊逐渐与市区共荣。综合分析，宏观调控的因素引起的市场波动对楼市的发展态势是有利无弊的，将有利于开发商对未来产品的合理定位。而对于十月的房博会，估计楼盘价格将保持相对平稳的态势，短时间内涨幅趋缓，近远郊楼盘放量增大，

8、一直压抑的购房需求将在近郊楼盘的成交量上有所体现。一、市场供应及竞争楼盘研究1、 杭州房地产市场现阶段整体供应量分析(1)土地供应量分析2002年，政府计划供应土地量为2500亩，实际供应量达到2800亩；2003年达到3459亩；2004年预计供应住宅土地4500亩。到目前为止，杭州市国土资源局共推出43块地，共2824.9亩，供地区域集中在拱墅、下沙、三墩、江干区。其中成交37宗，27号和34号两宗住宅用地因竞买单位未到法定数而流拍，4号公共设施用地和17号商业用地单位竞买，33号和6号两宗地暂停出让。在这些土地中，住宅用地推出14宗，成交11宗，成交量844亩。而房交会后相隔不到一个月成

9、交、同属三墩区块且南北接壤的30号地块和29号地块，后者比前者楼面价偏低330余元/平方米，更是显得意味深长。而上周挂牌出让的6宗办公用地，参与单位均不超过两家。今年以来，在银根紧缩与市场疲软双重压力之下，开发商们拿地热情也开始减退，观望情绪波及土地市场，开发商拿得谨慎了。土地成交价呈现三大变化：一是区域住宅每平方米楼面地价较之去年皆有几百到千余元涨幅；二是江干区钱江新城成为商业办公类用地集中供应区块，目前推出并成交的11宗办公商业用地，以房交会为界，成交地价有小幅下调趋势；三是房交会后，土地市场出现微妙波动，较之以往开发商“抢”地或冒进举牌拿地的场面，目前一级土地市场出现流拍、同一地段同类型

10、土地成交前后出现的价格波动的情况。我们认为，需求是源，供应是本。杭州房地产市场的变化走势关键在于供求关系。数据表明，杭州楼市的土地供应量总体较大。虽然短期内供应依然有限，但随着政府主管部门对闲置土地查处力度加强，未来三四年内这些土地都转化为有效供应，平缓楼市供需矛盾。但是短期内供应仍然有限。一方面2004年尚有4000多亩地尚未进入市场；另一方面，随着市场谨慎度的提高，拍得土地的开发商不会草率的进行开发并进入市场。因此，在短期内，这些土地不会形成有效供应。（2）整体楼盘供应量分析统计资料显示，2003年杭州的预售面积总共只有199.22万平方米（不包括萧山、余杭），今年上半年杭州预售面积为52

11、.73万平方米，上半年杭州可售楼盘不多已是不争的事实，但预计下半年杭州约有300万平方米左右的新盘上市，这个数字已经超过去年一年的预售面积了。 从杭州房地产市场上已经亮相和在建的楼盘看，杭州未来2到3年内可供应商品房约1200万平方米。其中钱江北岸、南岸、闲林、下沙四个板块供应量居前，分别为：160万平方米、230万平方米、160万平方米、156万平方米。而城北、萧山及市中心则相对较少。（3）区域分类及价格区间分析整体而言，市中心由于土地的稀缺，现在都以高层的形式出现，将来市区可能出现更新颖，且更具杭州山水特质、体量较大、舒适、漂亮的商品房。例如位于钱塘江边的六合房产开发的楼盘“天寓”，参加了

12、在法国巴黎举行的世界高级别的中国当代艺术展，精美的建筑艺术作品令人惊叹。 郊区由于限制高档房产用地，会有大批的住宅致力于营造高品质的房型，包括建筑立面、建材用料、内部户型、外部环境等方面。 城北片随着包括名城左岸、清宸公寓、湖墅嘉园、和睦等的一些大型居住社区投放市场，城北的居住氛围也开始浓郁，房价也随之上扬，从去年下半年的5000元/平方米左右，上升到了现在的7500元/平方米。而交通、生活设施的不断改良更为城北板块成为后起之秀而创造条件，城北的房价相比与杭州市区的其他板块来说，还有较大的上涨空间，城北也很有可能成为继“老杭州城西”板块后的另一个居住新板块。建筑形态以高层、小高层为主，小区规模

13、均较大，除了接近扫尾的名城左岸外，近期投放市场的水印康庭、锦昌文华、都市枫林等都是规模在20万方左右的大型社区。 城中片 由于地段和开发商的不同，以及楼盘本身的因素，区域内楼盘的价格差异很大，但可以明显的看出，目前市中心的房价普遍在1万元/平方米以上，这对于工薪阶层的人们来说，接受难度较大，加上政府的“东扩、西进、南移”的区域规划，市中心的概念逐渐在扩大，郊区房产的发展也愈渐火热。 城东片杭州城市东移的口号提出后，给城东发展带来了一个很好的契机。现在的城东集中央商务、交通枢纽、生活居住3大功能于一身，交通条件、生活环境和商业配套都有了很大的改善，再加之与杭州市中心距离比较近，这几年城东开始成为

14、杭州房地产市场的新宠。许多楼盘纷纷冒出。城东明年将继续保持今年的开发势头，很多将要开盘的一些楼盘，都将在明年年初推出二期、三期，可销售面积和今年下半年差不多。从目前市场情况来看，城东楼盘价格也不低，上半年开盘的几个楼盘如三华天运等，起价就要7500元/平方米。 城西片随着市中心范围的不断扩大，“城西”的概念也逐渐退到了三墩一带。该板块内原先的自身配套相对缺乏，但随着新浙大紫金港校区的建立，以及生活、交通等相关配套的完善，再加上相对较低的房价，对一般的购房者来说，还是具有相当的吸引力。该区块楼盘融合了多层、高层、小高层等多种形态，一般规模较大，除了坤和亲亲家园二期将推出21万方外，耀江文鼎苑将上

15、市65万多方，以及广宇西城年华也将上市25万方。未来的城西，将成为杭州人居住的一个主要板块。 滨江片随着钱江新城的规划和江景房概念的提升，钱江板块成为了最被看好的板块，以滨江片为例，从2003年年初的4000元/平方米左右，到现在的6000元/平方米，短短一年的时间便上涨了近50。而江北板块更是凭着钱江新城的概念，万元房、近万元房沿江而立。除此之外，滨江板块也是上市量最大的板块，这与近些年该区块内的土地供应量相对较大有着密切的联系。滨江板块主要以江景房为推广概念，楼盘类型南岸以多层、高层为主，北岸以高层为主，价格也以可览江景的多少为支持。由于依托新的规划而建，该区块科技氛围较浓厚、区域环境较好

16、。 富阳银湖片 该区域的建筑类型主要以别墅、排屋为主，其中之江国家旅游度假区一带更是成为杭城中高档别墅的聚集点，“南都高尔夫别墅”以其建筑特色，地理位置，独傲群雄，价格也高达2万/平方米左右。 此外，还有“金都富春山居”、“绿城七里香溪”、“颐景山庄”、“云顶空中花园”等楼盘，价格普遍在50007000元/平方米之间，待开盘的还有“清源上林湖”、“美达五月香山”等等。该区域的楼盘主要卖点是清静、清新的环境，便利的交通，以及富春山居高尔夫球场、野生动物园的兴建也增加了很大的卖点，但是也存在生活娱乐配套贫乏，医疗机构少等不足之处。 萧山片 萧山板块目前可以销售的住宅很少，即将开盘的便是威尼斯水城等

17、建筑面积在20万方以上。萧山的房产是在1998年启动的。当时的房价在2000元/平方米左右，而目前萧山的房价已经达到了5000元/平方米左右，绿都百瑞广场从去年6月份的4000元/平方米到去年年底的5000元/平方米，到今年4月的6000元/平方米左右，目前下一批等待开盘。 余杭片 随着地铁线路的确定，临平的房价迅速上涨，投资客也逐渐增多，目前的住宅价格普遍在45005000元/平方米左右，“绿城临平桂花城”本月剩余的多层住宅价格约5000元/平方米，“顺昌晴彩巴黎”单身公寓价格也在5000元/平方米左右，“长岛绿园”排屋4380元/平方米起价。 闲林五常、小和山区域的房产发展速度也很快，目前

18、该区域的价格普遍达到了6000元/平方米左右，位于西溪区块的华鸿怡景花城，二组团6月30 日发售，130140万左右一套，使得整体余杭区域均值上扬。小和山区域因为有高教园区的地理位置，其价格要在7500元/平方米左右，如“九月森林别墅园”。 此外余杭区域中的老余杭、良渚、瓶窑等地的房产发展也不缓慢，目前的价格已在4000元/平方米左右，“福田城市花园”的多层住宅价格在3900元/平方米左右， “四维碧景园”多层公寓均价3900元/平方米。“良渚玉都佳苑”的住宅价格在4500元/平方米。 （4）整体销售情况分析近来新建商品房销售不景气，主要是购房者考虑到宏观调控措施的持续出台，看跌预期居多，媒体

19、评论也较为悲观，观望气氛异常浓郁，以往悄悄开盘就可售罄的情形一去不复返。虽然市场热力不足，但目前商品房售价没有出现降价现象。现阶段，项目运作资金不足的企业大多期望通过寻求合作的方式来解决，从资本运作的角度分析，通过降价销售来回收资本是众多开发商所不愿意见到的，房屋一旦降价，而市场状况和政策方面没有改善，不动产的变现能力非常差的。目前的市场情况下，降价销售，购房者跌价预期会更严重，销售速度会更慢。从我们的调研来看，很多企业都表示，商品房销售已经进入强销期，下半年开发商将加大广告投放量，以期拉动市场回暖。另一方面，加快项目合作的步伐，确保市场的持续发展。2、 杭州房地产市场各板块供应量和销售情况分

20、析（1）城北片、总体规划及配套 用地规划：按一轴两翼、一主三次的总体布局结构。即以京杭运河为拱墅区的发展主轴线，以祥符和半山为西、东两翼，以拱宸桥大关地区为拱墅区区级主中心，以卖鱼桥、祥符、半山三个分区为次中心。在空间上，以运河商务商贸中心为一心，以半山生态保护区为一区，以运河文化景观长廊为一廊，并在京杭大运河岸、石祥路两侧、杭宣铁路两侧、104国道两侧、320国道两侧、城市绕城公路两侧布置六个绿化带，形成小河直街和拱宸桥西古街两条历史街区。十二居住片区：规划居住区12个：米市巷、和睦、大关、湖墅、拱宸东、拱宸西、华丰、半山、庆隆、祥符、火车北站、康桥。经济发展规划：将有杭州市第二文教区为高教

21、园区，杭州汽车工贸园为特色园区，半山工业园区、祥符、康桥经济科技工业园为三个工业园，康桥物流区和铁路北站物流区为两大物流区。沈半路和石祥路为两条特色汽车品牌街。 对外交通：区内的道路网“三纵四横”，包括绕城公路、上塘路（上塘路延伸线）、莫干山路、沈半路、石祥路（留祥路）、德胜路、环城北路为拱墅分区对外交通道路主骨架，其他主次干道构成拱墅分区内外交通干道网系统。、楼盘供应及价格分析城北无疑是2002年土地市场的热点区域之一，土地投放量占到36%，主要集中在拱宸桥、灯塔和石桥区块，共有6幅；而且面积都比较大，100亩以上的就有两块，18号和30号地块。如此大的土地供应量，使得城北这几年逐渐成为杭州

22、主城楼市中的主角。据初步统计，将于今、明两年开盘销售的城北项目达10多个，总开发量超过150万平方米，区内开发呈“遍地开花”之势，且规模势均力敌。目前已形成了大关区域、拱宸桥区域、上塘区域、灯塔区域等4大成熟区域，区域核心不断北移。近期城北将要上市的新盘有浅水湾城市花园二期9万平方米左右，名城左岸花园二期北苑，华府祥和人家约10万平方米，锦昌文华总建筑面积22万平方米，利兹水印康庭总建筑面积约20万平方米，新青年广场今年可销售面积7万平方米等。（都市枫林）城北片房价均价较去年同期水平上涨了约1000元左右，长远看来，该板块的上升潜力巨大。、需求状况（两年对比分析）a、总价对比分析首先看到在购房

23、预算40万这个点上03年选择的人还相当多，但是到了04年人群比例骤然下降到5%以下。在50万这个点上03年5月人们选择还是最高但到了03年10月和04年5月人们的选择比例下降了将近一半而在60万这个点上人们选择比例就大幅度上升。可以想象原来想购买40万的人很大一部分往50万上移而50万的也向前移到60上。在50万上的人又有一部分由于购买力问题不得不向更少总价的40万移动。更值得注意的是在80万这个点上04年购买比例的上涨可以用飞跃来形容一下上涨了15%以上。有可能这是原来不属于面向这个区片的购买人群涌入的缘故。 b、总价妥协系数对比与其他片区相似的03年5月人们的极限妥协系数相当高是正常妥协系

24、数的将近三倍。但是往后他们的极限妥协系数下降趋势明显。03年10月下降最明显而正常妥协系数则可以看作持平。到04年5月极限妥协系数下降较少而正常妥协系数却上升了。由于楼市价格不断上涨使得人们的极限妥协能力自然降低，但是为了能够买到房子他们的正常妥协系数提高了。c、单价对比分析单价预算的变化跟总价预算变化相呼应，不过由于中间有面积选择的变数所以又有跟总价不一致的地方。在3000和4000的选择比例上03年都比04年的要高，在5000的点上人们选择分歧最大。基本上是03年10月比5月上涨13%而04年5月从03年10月的40.6%上直接降到04年5月的14.3%。这些人都往6000的点上涌去使得6

25、000元点的人04年5月比03年有了突涨。而且也影响到8000元点上的选择比例上涨。然而这些上涨趋势没有总价上涨比例这么大，这大概是购房人在面积选择上有妥协的原因。d、面积对比分析综合前面总价单价的分析再来参考人们面积选择偏好的变化。由于总价单价的上涨人们在大面积房子的选择上一路呈现下降的趋势，为了能买到可以承担价格的房子人们只能把面积一再缩小。从03年5月到10月和04年5月这种趋势非常明显。购买120平以上的房子的人一直在减少而购买100平米的人在明显增加。这可以解释总价60万和单价6000的人群比例几乎是同比增加。 e、客厅、主卧和厨房的面积对比分析在客厅面积的选择上03年5月和04年5

26、月没有什么变化，但是03年10月有相当大的降低幅度，平均下降了3个平米。众数由于03年10月有多个而取的是最小一个所以没有参考价值。在主卧面积的选择上04年比03年有上涨。但是人们选择最多的仍然是15平米03年04年都一样。关键的差别是04年中位数比03年高了。而且从标准差的变化来看04年的人面积选择上更分散，面积的选择面宽了。厨房面积选择与主卧有相似的变化，由于03年10月与04年5月有相同的众数与中位数，那么标准差的变化即选择面分散是唯一能够解释面积变高的原因。f、距市中心的车程分析总体来讲人们能接受到市中心的车程04年比03年更长了。15-20分钟的车程04年人们选择的比例要小于03年的

27、。这不是人们不喜欢靠近市中心而是人们没有钱买离市中心更近的房子。那么由于房价原因人们只能选择更远一点的楼盘，但是人们也不是无限制妥协。增加的车程在10-15分钟的为最多。再增加也没有去买了。（2）城中片、总体规划及配套（下城区部分） 规划结构：整体规划结构：一主、三副、十二个居住片区一主：武林商务区。三副：（和平）会展中心区、（东新）居住区公共中心、（华丰）科研中心区。十二居住片：武林居住区、凤起居住区、新华居住区、东园居住区、朝晖居住区、打铁关居住区、杭氧居住区、三里亭居住区、三塘居住区、东新居住区、半山居住区、石桥居住区。 用地规划：城中片是杭州市中心城区、文化商务中心、城市中北部的生活居

28、住区，是体现杭州现代城市风貌的重要区域。 公共设施用地规划：以武林广场为中心，结合周边公建地块形成武林商务区。以和平广场为中心，形成和平会展中心区。以东新和三塘居住区为依托，形成居住区公共中心。以原下城科技园为基础，形成华丰科研中心区。 绿地系统规划：大型绿地：在三塘居住区东面建立城北体育公园，在东新居住区北面建生态公园。市级绿地：凤起公园、城东公园、武林广场、环北公园、朝晖公园、和平公园、杭氧公园、善贤花园、沈家花园、重机公园、草荡公园等。 道路交通规划：下城区道路网骨架由城市快速路、主干路、次干路三级组成。城市快速路有南北向的上塘路、石桥路，东西向的有石大线、石祥路、德胜路、环城北路，涉及

29、“一环、三纵、五横”，城市快速路系统中的“两纵、三横”。在石桥路与临丁路、石祥路交叉口，以及德胜路与东新路交叉口规划建设大型公交。区内沿延安路、上塘路和环城北路有规划的轨道交通一、二期线路。沿重工路、庆春路规划预留轨道交通远景线路。在三塘、华丰村规划保留公交停车场及修理厂。在华丰村规划建设公交中心站，在武林广场电车场处，规划建设公交中心站及公交、轨道交通换乘中心。区内保留现有杭宣、沪杭铁路线，规划改造艮山门货站为铁路快速行包中心。区内规划预留高速客运铁路线。在石桥横塘村规划保留和建设公路货运站场。总体规划及配套（上城区部分） 规划定位：杭州市商贸、商务旅游服务中心，城市东南部生湖居住区，体现杭

30、州国际风景旅游城市和国家文化名城的重要区域。 发展规划：行政区划面积26.65平方公里，陆域面积21.62平方公里，2002年总人口31.46万人。至2020年，规划城市建设用地为21.62平方公里，容纳居住人32.26万人。 功能组织与规划结构：以中河为界，西部为城市公共中心，旅游商贸区；东部和东南部为生活居住区；南部为自然风景和历史文化保护区；规划分区结构为9片，4心，4区，3轴，3廊，二带一环的城市格局。九个居住片区：湖滨，小营、城站、清波、紫阳、望江、复兴、近江等。四个公共中心；市级中心一湖滨休闲旅游服务中心(RBO)，市级副中心一城站广城商贸旅游中心，区级中心一江滨体育文化休闲中心和

31、南星桥凤凰城商业中心。四个历史文化保护区；吴山文化保护区，南宋文化保护区，五代吴城文化保护区、中山中路传统商业保护区。三条商业轴：庆春路商贸街、解放路商业街、延安路商业街。三条绿廊：南山路一玉皇山隧道一玉皇山路、万松岭路一姚江路、望江路绿色联系廊。二条滨水景观带：西湖南线滨水景观带和钱江北岸景观带。一条旅游观光环线：中山中路、中山南路、八卦路、虎跑路、环西湖南线，解放路形成历史文化景观旅游环线。 道路交通规则城市道路交通城市快速路：“二纵”通过分区，即中河路一复兴大桥、秋涛路一西兴大桥，主要联系主城与江南城。主干路：庆春路、解放路、西湖大道、望大路、延安路、秋涛路、钱江路等；次干路：平海路、清

32、泰街、婺江路、南山路、浣纱路、建国路、富春江路、之江路等。轨道交通：有三路轨道交通线路(1号线、3号线、4号线)经过该区。、供应及价格状况由于市中心板块内的楼盘无论是配套还是交通等都比较成熟，生活具有相当的便利性，因而该板块受到了许多购房者的心仪，全年供应量约110万平方米。由于市中心板块内，土地的稀缺性，该板块内上市的楼盘均以高层、小高层为主，相比于其他板块来说，容积率较高，绿化率较低，且楼盘规模也较小，一般均在10万方以内。但也正是因为其稀缺性，该板块是房价最高的板块，是杭州1万元/平方米楼盘的集中区域。今年下半年可供选择的楼盘也几乎都在1万元/平方米以上。从去年开始就一直受到普遍关注的世

33、贸丽晶城，今年5月份推出的二期价格也达到1.1万元/平方米1.3万元/平方米左右，预计下半年将推出的3期价格不会低于二期，甚至更高；5月26日开盘的河滨公寓，均价也将在13000元/平方米左右；而城中目前价格已经算低了的野风现代领地一期均价也达到了9100元/平方米，现已卖完，二期将在七八月份推出。、需求状况老城城中一带一直是购房的热点地段，其周边的配套设施非常完善，居住气氛很浓厚，在购房者心中占有重要的位置。a、购房面积分析首选和备选购房面积均增大与03年10月相比较，首选城中一带的购房者的首选购房面积有小幅增大，增加了约2个平米，但是备选购房面积则大幅度的增加，从103.8平米增长到124

34、.1平米。b、总价变化情况分析加速上涨纵观这三个时间段的数据，可以明显的发现首选城中一带的购房者的心理预算价格一直在上升，而且是以加速度的方式上升，从2003年5月到2003年10月，购房者的心理预算总价上涨了8.7万，但从2003年10月到2004年5月，购房者的心理预算上升了24.7万。再从横向比较来看，在2003年5月的时候，购房者的“有点贵但能承受的总价”比其心理预算总价高约11.3万，到了2003年10月，相差达7.9万，但是在2004年5月，这一差距拉大到了16.4万。最后再来看看“太贵而放弃购买的总价”，其数值从03年5月的72.5万涨到80.4万，最后到了103.7万，涨幅异常

35、明显。c、单价变化情况应该说去年5月、10月和今年5月购房者的心理预算单价变化是很有规律的，基本上是以700-1000元的幅度在增加，单价的上升方式相对温和，而非总价的加速式上涨。那么，再来看看“有点贵但能承受单价”，从去年5月的5325元到10月的6286元，再到今年10月的7682元。其绝对数值变化还是惊人的，仅仅相隔了一年，“有点贵但能承受单价”单价就上升了2357元，不仅如此，去年10月还是“太贵而放弃购买的单价”（7303元），今年还不到“有点贵但能承受单价”（7682元），可见，购房者对于单价预算上升是多么大。d、主流单价点分析从图上可以发现，在03年5月和10月的“有点贵但能承受

36、”的单价均以6000元人群比例最高，分别为24.5和19.6，今年则以选择8000元的人群比例最高，为17.9，而选择6000元的人群比例下降到了2.6，下降的幅度很大。e、客厅、主卧和厨房面积的变化情况购房者对厨房面积和客厅面积的需求有增大的趋势，厨房面积从8.5平米到9.7平米，上升幅度为14.1，再到10.6平米，上涨的幅度为9。而客厅面积的增幅则更为明显，时隔一年，客厅面积的需求增长了18.4。与厨房和客厅面积变化相反的是，主卧面积则在减小。f、总价的妥协能力降低的趋势前面的分析提到，购房者的单价和总价的心理预算都比以前有了提高，反映到妥协系数上面，他们的妥协能力在降低。这也说明他们对

37、于预算价格的提高完全出于被动与无奈。先看正常的妥协系数，在03年10月的时候相对比较低，我们认为当时购房者对房价的这种变化在短时间内不能适应，但是一旦适应了当前的房产市场状况，他们的妥协能力又恢复正常了。g、单价的妥协能力有一定增强与总价的妥协能力降低的趋势相反，购房者对单价的妥协能力在增强，正常的单价妥协系数从03年5月的0.14上涨到今年5月的0.18，之所以出现这种情况是由于，首选城中地段的购房者渐渐为高端群体所垄断，在城中一带新房供给量有限的情况下，由供给的不足导致需求的竞争激烈，因此，购房对单价的承受能力有所加强。（3）城东片、总体规划及配套 规划结构：形成三个中心、三大组团、一个风

38、景区、一个森林公园、两纵三横的交通轴线。 三个中心：钱江新城公共中心、铁路东站城市副中心、江干区公建中心。 三大组团：主城东组团、笕桥彭埠组团、丁桥组团。 一个风景区：皋亭风景区。 一个森林公园：笕桥森林公园。 两纵三横交通轴线：石桥路秋涛路、同协路（两纵）；艮山路、庆春路、德胜路（三横）。 功能定位： 以钱江新城为核心的高度现代化城区，具有中央商务、交通枢纽、生活居住三大职能。 空间规划目标： 营建“开放、现代、生态”的城市新中心。 提供舒适、便利、环境优美的城市栖居空间。 创造以钱塘江、运河等水体景观为主轴线的城市生态空间和景观空间。 人口规模：至2020年，为52万。 布局结构：三个中心

39、、四个公建区块、三条特色街 三个中心：钱江新城公共中心、铁路东站城市副中心、江干区公建中心 四个公建区块：夏衍文化旅游区、彭埠商贸流通区、华家池科研发展区、四堡商务办公区 四条特色街：四季青服装特色街、天城路娱乐休闲街、凤起路商业街、艮山路名车街 居住区规划：结合规划布局结构，将居住用地划分为十一个居住片区：长睦片区、丁桥东片区、丁桥镇片区、笕桥镇片区、彭埠片区、三里亭片区、天成片区、南肖埠景芳片区、运河以西片区、采荷片区、四堡片区。 对外交通规划 高速公路：规划期内将沪杭甬高速公路城区段置换为城市快速路。 铁路：在沪杭铁路的两侧，预留沪杭高速铁路控制用地。 水运：保留现有码头，规划建设运河码

40、头。 机场：现状保留笕桥军用机场。 对外交通设施：近期保留汽车东站，远景搬迁汽车东站。 道路网规划 规划道路系统分四级设置，即快速路、主干路、次干路、支路，路网系统形成“五横四纵”的道路网格局。 “五横”：临丁路、石大路、德胜路、艮山路、之江路； “四纵”：石桥路秋涛路、同协路、丁桥东路机场路、沪杭高速公路城区段。 快速路：石大路、秋涛路石桥路、（清江路）、沪杭高速公路城区段、德胜路、艮山西路、艮山东路为城市快速路。 、楼盘供应及价格状况目前城区内环城东路以东的在售楼盘较少，主要销售价格是：“宋都采荷人家”的住宅售到 9000元/平方米左右，“三华天运”的住宅价格在8200元/平方米左右，“钱

41、塘沁园”售价在7500元/平方米左右，此外整个城东板块，主要是下沙区域。 “城市东扩”的规划、发展、建设，下沙区域目前已经成为杭州城东板块的重要组成部分。去年开始至今已推出1606亩土地，今年下半年还有2000亩左右的土地在东部沿江区域推出。杭州市政府的“副城”策略，在有条不紊的进行着，同时加上媒体的宣传和炒作，下沙的房价目前已经在5000元/平方米左右，甚至少量装修房已卖到6000元/平方米，如“大北四季风景”装修单身公寓售价6000元/平方米，“大都文苑风情”单身公寓售价为5500元/平方米。 、需求状况a、预算总价对比分析首选城东的购房人群在40万总价预算点的比例比03年有所增加，而在5

42、0万、60万的价格上人群比例要降低一些，这从侧面反映了城东地块吸引了一些低端人群。同时我们也发现，在70万80万的点上选择比例却有大幅上升，而100万上的比例在降低，这说明城东地块除了吸引了一批低端人群外还吸引了一些较高端的购房群体，而最高端的人群被分流。b、总价妥协系数对比03年5月的时候人们的极限妥协系数非常高，为正常妥协系数的三倍多，但是随着房价上涨、人们预算的提高，使得购房人群妥协让步的空间越来越小，极限妥协系数逐年下降，而正常妥协系数则没有太大变动。c、主流单价点分析在03年5月的时候，其“有点贵但能承受的单价”以4000元和5000元比例最高，分别为15.4和12.8，能够承受70

43、00元及以上单价的人群比例为10.2。在03年10月，“有点贵但能承受的单价”以选择6000元的人群比例最高，为21.0，选择4000元的人群比例仅为5.0，能够承受7000元及以上单价的人群比例为14.4，比03年5月有所上升。到了04年5月，“有点贵但能承受的单价”则以选择6000元和7000元的人群比例最高，均为16.7，能够承受7000元及以上的人群比例为27.8，其比例已经大幅上升。d、单价妥协系数03年5月的时候人们单价妥协系数与总价妥协系数很相似，极限妥协系数将近正常妥协系数的三倍。到了10月人们提高了正常妥协系数以能够买到房子但是人们对单价的极限妥协下降了，这可以认为是房价节节

44、攀高情况下人们对市场的一种妥协性调整。到了04年5月无论极限妥协还是正常妥协都不可避免的下降了，尤其是极限妥协系数下降了近三分之一，这说明人们对价格已经相当敏感他们的承受能力已经相当脆弱了。5、e、面积对比分析04年5月除了在100平米的选择上人群比例低于03年10月，其他面积上人群比例都比03年的高。其面积选择的分散表现在总价上就是总价选择的分散。其中总价70、80万的比例增加与单价7000元的增加和面积100及120的增加相当合拍。f、首选与次选面积对比前面总价与单价的分析中看到二者预算都有提高，但是二者提高比例是不一样的。04年5月的100平米选择比例明显要少于03年10月比例。那是为什

45、么呢？看一看人们首选面积平均数的变化就知道了。04年5月平均首选面积比03年10月下降了5个平方。这也可以解释04年人们选择70万总价的小于7000元单价的比例，这是以牺牲面积为代价的。至于次选面积的变化则可以看作是人们准备接受大面积住房。g、客厅、主卧和厨房面积对比纵观这两年来的客厅、主卧和厨房面积变化，我们发现主卧和厨房面积变化不大，但客厅面积变化显著，一直呈下降的趋势，结合前述的分析，我们认为人们在降低购房面积的时候，是首先降低其客厅面积为代价的。h、到市中心车程分析通常，人们更能接受20分钟和30分钟的距离市中心的车程。而相对于03年5月选择10-15分钟车程的人群比例减少很多，这是由

46、于房价的原因很多人被迫选择了距离市区较远的房子，而在30分钟车程上04年5月与03年10月的人群比例相当一致，都比03年5月要高很多。（4）滨江片、总体规划及配套 用地规划图：分区性质：江南城西部以高新科技产业为骨干，集商务、教育、旅游、居住、商贸、研发功能为一体的高科技、多功能、园林化的科技城。本分区规划规模为：可居住人口为38万人，建设用地约为53平方千米。 规划布局结构：一心、四轴、二区、九片一心：一个公共中心，即高新开发区(滨江)东部的区级中心。四条发展轴：即沿钱塘江、中兴路、四季大道、彩虹大道四条发展轴线。二个产业园区：即杭州高新技术产业开发区之江园区，浦沿工业园区。九个居住片：即本

47、域内的九大居住片：浦沿居住片、东冠居住片、长河居住片、之江居住片、省属居住片、长江居住片、中兴居住片、西兴北居住片、西兴居住片。另外还规划了三个研发中心、一个高教园区和一条旅游观光带和休闲度假区。三个研发中心：即以现状高新软件园为基础的研发中心，东部公共中心南部研发中心，沿白马湖西侧研发中心。一个高教园区：即滨江高教园区。一条旅游观光带和休闲旅游度假区：即沿钱塘江的旅游观光带和白马湖休闲旅游度假区。 对外交通：铁路：废除铁路望江门道口以南至萧山站的既有浙赣线部分线路、站场、设施(包括钱塘江大桥)及萧绍联络线，将原来的铁路轨道改做为城市轨道交通。新的浙赣线从望江门以南开始下穿，以隧道方式穿越钱塘

48、江及江南城到临浦站出城面。区域交通联系：高新开发区(滨江)主要通过快速路、主干路加强与区域交通的联系。过江通道：高新开发区(滨江)区主要通过钱塘江大桥、西兴大桥(钱江三桥)、复兴大桥(钱江四桥)、之江大桥与主城联系。 城市道路交通：快速路系统：中兴路杭州萧山机场快速路、彩虹大道(东西向)；四季大道、风情大道(南北向)。主干路系统：主干路：火炬大道、江晖路、中兴路、滨康路、滨兴路。次干路系统：闻涛路、东信大道、浦沿路、海纳路、信诚路、创业路、长河路、江虹路、西兴路、滨宁路。公共交通发展战略：突出公共交通在城市交通中的优先地位，建立一个以轨道交通为骨干，公共汽电车为主体，其他公共交通方式为补充的方

49、便、快捷、布局合理、设施先进、管理良好、环保舒适的多层次现代化公共交通系统，逐步改善居民出行结构。、楼盘供应及价格状况目前，钱江两岸的房产的发展很快，今年的预计上市量将达到400万平方米左右，其中，北岸将占160万，南岸占230万左右。随着钱江新城的规划和江景房概念的提升，钱江板块逐渐吸引了购房者，房价也因为一江之隔，存在很大的差别。钱江北岸的房价普遍在8000元/平方米以上，部分住宅甚至已超过1万元/平方米，如“海月金棕榈”剩余的跃层价格900011800元/左右，“绿城春江花月”二期剩余住宅也在12000元/平方米左右，其三期预计在8月份开盘。滨江南岸的房价目前已经在6000元/平方米左右

50、，“贺田尚城”价格在6200元/平方米左右，“同方超级星期天”6月8日开盘，均价5800元/平方米。 、需求状况a、总价预算比较分析从购房者总价预算上来看，总价预算在50万以下的人群比例逐步减少，总价预算在60万以上的人群比例逐步增加，而70万这个点上几乎没有什么变化。60万价格点上03年10月和04年5月比03年5月要高出很多。在80万上04年5月人们选择比例达到最高。在60-80万上人们的选择变化随时间变化相当明显。在100万上人群比例波动较大。b、总价妥协系数对比分析滨江片的妥协系数与隔江相望的城东相类似。购房者的正常妥协系数变化不是很大，但极限妥协系数变化相对较大，且呈下降趋势。c、主

51、流单价点分析在03年5月的时候，其“有点贵但能承受的单价”以4000元和6000元比例最高，都是14.9，能够承受7000元及以上单价的人群比例仅为4.2。在03年10月，“有点贵但能承受的单价”以选择5000元的人群比例最高，为22.9，其次是6000元的人群，选择4000元的人群比例已经大幅下降了。到了04年5月，“有点贵但能承受的单价”则以选择7000元的人群比例最高，为16.4，能够承受7000元及以上的人群比例为31.3，时隔一年，购房者的对单价的心理承受能力在一步步的被拉高。d、单价妥协系数对比分析相对于总价妥协系数，单价的妥协系数变化相当大。在03年5月的时候极限妥协系数达到0.

52、79。但是无论正常妥协系数还是极限妥协系数在03年10月和04年5月逐步下降。到了04年5月，无论是正常妥协系数还是极限妥协系数已经是03年5月的三分之一了。e、首选面积比较分析与其他的区片有所相似，100平米的选择比例在04年5月非常高。03年10月比03年5月在90平米的选择上减少而100及120平米的选择则增加了。尤其120平米03年10月选择比例最大。而04年又出现新的变化那就是在80平上人群比例在增加，这也许是那些低端人群随着房价的上涨无奈的将目光转向滨江片。在130平米上04年5月的比例也是达到三个时期的最高值。在150平米的选择上04年比03年10月降低很多。f、首选面积与次选面

53、积对比比较一下两年的首选购房面积和次选购房面积，发现首选购房面积有减少的趋势，这主要是因为面对高涨的房价他们不得不减少对面积的期望。而次选面积则有增大的趋势，这说明购房者在没有理想面积的时候，会选择增大其购房面积，这主要是因为面对市场上大户型的房屋他们被动的作好了妥协的准备。g、客厅、主卧 、厨房的比较在客厅面积选择上，其面积下降的趋势非常明显，虽然平均数只下降一点但是中位数的变小(从30变到25)是一种迹象，这种变化的原因是由于低端人群为了能买到房所做的一种妥协，牺牲客厅空间来降低总价。主卧面积的选择03年5月到10月是上升的，但是到04年又下降了，尽管人们选择最多的面积都是20平方米左右，

54、但是中位数的变小（从20变到18）说明选择小面积的人数在增加。厨房面积选择三个时段变化不大，基本上就集中在10平方米左右，03年10月和04年5月的更加接近。h、能接受的车程比较分析选择购买滨江片的购房者他们中只接受10-15分钟车程的人群比例明显减少，而能够接受20和30分钟的人群比例则明显增加，这从侧面反映了人们对滨江片地块的认同。选择20分钟的人群比例相对于03年10月提高将近一半，而选择30分钟车程的人群比例相对于03年10月减少很多。究其根源发现：受钱江四桥及新城隧道的影响，人们感觉滨江似乎没有那么远了，因而人们选择30分钟的部分人转而选择20分钟。（5）城西片、总体规划及配套 用地

55、规划功能定位：杭州重要的高教、科研、信息基地和高端产业的培育发展区，主城西部的生活居住片区，拓展杭州旅游发展空间的重要生态区。人口规模：规划分区总人口92万人，其中城区人口74万人，郊区人口18万人。 道路交通规划道路网架构：由骨架道路网络（由高等级公路、城市快速路和主干路组成）、次干路和支路三个层次的道路组成一个快速、安全、便捷、功能明确、级配合理、易于管理的城市道路网系统。道路网规划：高速公路或一级公路本区域内有绕城公路、杭徽高速公路、杭新景高速公路、杭长高速公路、320国道一级公路、104国道一级公路、杭富沿江一级公路。城市快速路：由“四横、一纵”组成。四横：留祥路、文华西路文一路、天目

56、山路、云河路。一纵：紫金港路吉鸿路。 居住用地规划根据规划结构和功能分区、规划城区6大功能片区分成12居住片区，分别为西溪、玉泉居住片，翠苑、古荡居住片，塘北、蒋村居住片，文新、炮台居住片，三墩东、三墩西居住片，以及留下、小和山居住片，规划可容纳居住人口61.7万人。郊区由转塘、龙坞、袁浦、周浦的城镇人口和农村人口，以及之江度假区人口组成，可容纳16.5万人。分区另有浙大、小和山省属教育基地、老文教区等学生人数13.8万人。、楼盘供应及价格状况城西板块的楼盘供应量全年约为123万平方米。老城西在其老文教区的氛围下，以及生活配套较成熟的环境下，房价已经达到8000元/平方米左右。位于文苑路以南，

57、紫荆花路以西的“西溪紫金庭园”，其叠式排屋均价在8688元/平方米左右，多层7800元/平方米左右，小高层7600元/平方米左右。天目山路以北，丰潭路以西的“坤和山水人家”目前的房源较多，价格范围在70009000元/平方米左右。新城西主要是三墩和勾庄区域，占地8700亩的浙大紫荆港校区是三墩楼盘最大的卖点，作为国内一流的大学，其悠久的人文环境、浓烈的学术氛围、优异的人力资源，给附近的楼市带来了难以估量的无形价值，所以，三墩的房价不断在攀升，单价从2003年5月的3200元左右涨到了现在的5000元左右。同时，勾庄区域目前的楼盘主要是“天阳棕榈湾”，其房价从2003年的6月开始销售的2200元

58、/平方米，涨到了目前的4500元/平方米左右。、需求状况a、首选购房面积有所减小选择在城西片区块的购房者，去年10月首选购房面积均值为107.1平方米，今年5月底的首选购房面积均值只有103.2平方米，下降了近4个平方米。其购买面积趋向的表现上和杭州公寓楼的购买面积趋势相一致，在房价的上涨远远高于收入上涨的前提下，只能表现在对住房面积的妥协上。b、心理预算总价上涨4.9万，相对上涨幅度偏小在第二章中，我们分析得出去年10月和今年5月底杭州整体公寓楼的心理预算总价分别是55.2万和62.3万，上涨了7.1万。而城西片的数据我们可以看到：去年10月和今年5月底的心理预算总价分别为54.1万、59.

59、3万，上涨不到5万。c、预算总价在50万的比例最大在几个主要的总价点上，今年5月底和去年10月相比：希望能30万买到住房的人由去年的10.1%下降到今年的6.4%，而在70万、80万的点上比例比去年有明显增加，在80万的这个点上，今年的比例几乎是去年的三倍。而心理预算总价所占比例最大的还是在50万。d、预算单价提高了1000元左右 从数据可以看出，去年10月和今年5月相比，预算单价提高了1000元左右，这一数据和杭州公寓楼的心理预算单价的上涨趋势一致，而且购房者在去年10月和今年5月杭州公寓楼的心理预算单价分别是4744元、5719元，而城西片的数据分别为4775元、5706元，两者之间非常接

60、近。e、主流单价点分析 数据显示，不论是今年还是去年，“有点贵但能够承受”的单价以6000元和7000元居多，明显地，今年选择7000元和8000元的人群比例大大的高于去年，而选择5000元、5500元和6000元的人群比例有所下降。f、妥协系数分析 购房者在城西片的总价和单价的妥协系数表现上和杭州公寓楼整体所表现的趋势一致：去年10月的各项妥协系数都比今年5月底的各项妥协系数要高，反映出人们在半年来对上涨后房价的妥协能力越来越小。g、客厅面积减小，厨房、主卧面积有所增加 去年10月，购房者对客厅面积需求的均值为27.7平方米，而今年只有25.3平方米，下降了2.4个平方米；而主人房/主卧和厨房的需求面积均值反而都上涨了1个平方米左右。h、给子女购房的比例大幅上升 在购房意图上，首次购房和二次购房是主体人群，他们所占的比例超过了80%，其中去年10月和今年5月的数据相比，今年首次购房的比例上升了12.3%，二次购房的比例下降了14.1%。另外，为了投资收益而在城西购房的比例有较大幅度的上升。3、 2004年6-8月份开盘的楼盘价格及销售情况分析（1）彩虹城（公寓） 开发商浙江钱江房地产开发实业有限公司销售热线8716