房地产开发经营概述(doc 55页)

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1、 房地产开发经营概述1 房地产及房地产业一、房地产1.定义 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分割的附着物（配套设施、设备等住区环境）。2.房地产的特点 房地不可分割性、不可移动性（地理位置的固定性）、市场区域性明显、社会经济位置的可变性、保值增值性、生产使用周期的长期性、差异性、土地资源的稀缺性、消费与投资双重性、使用的社会性。二、房地产业房地产业是指从事房地产开发建设、经营管理和修缮服务等业务活动的部门经济行业。其经济运行过程分为生产过程、流通过程、分配过程、消费过程四个过程。房地产业可细分为：房地产投资开发业物业管理业房地产中介服务业房地产咨询业房地产价格评估业房地产经纪业

2、房地产业房地产业的特征：1. 基础性 2. 先导性 3. 关联性 4. 地域性 5. 周期性 6. 高回报、高风险性7. 对金融业的依赖性三、房地产商品的种类1.土地商品的种类 生地：未经开发 熟地：经“七通一平”（给水、排水、供电、交通、通讯、燃气、热气、场地平整）2.房屋商品的种类按用途划分工业厂房普通住宅公寓别墅写字商业楼楼商住楼商务楼综合楼按性质划分公房二手房解困房集资房安居房经济适用房微利房商品房廉租房按层数划分低层多层高层按承重结构划分混合结构住宅（砖混结构、砖木结构、砌块结构、钢混结构）大模板结构住宅大板结构住宅框架轻板结构住宅简易结构住宅按设计特点划分内廊式住宅外廊式住宅退台式

3、住宅跃层式住宅复式住宅错层式住宅公寓式住宅单元式住宅花园式住宅2 我国房地产业发展历程我国房地产发展历程示意图：（一）改革前各阶段划分 (80年代以前) 1. 建国初 (4955年) 2. 56年65年 3. 文革时期（二）讨论与试点阶段 （80年代）1. 讨论：房地产的商品性 2. 试点（三）泡沫阶段 （9293年） 1.特征：房地产火爆（炒楼花热、开发热） 2.炒楼花的外界条件：有促使房地产急剧升值的某种原因（市场、政治等） 3.炒楼花的特征：买空卖空，快速交易，似“击鼓传花”游戏。 4.后果：房地产价格飞涨，通货膨胀，圈地运动（四）调控阶段 （9395年） 土地：严格控制用地 资金：紧缩

4、银根（五）恢复阶段 （9598年） 1.政府、开发商理性地进入有序市场 2.消费者逐渐成熟 消费观念基本确立 消费要求逐步提高（现代居住环境的标准：安全、健康、私密性、开放性、方便性、自然回归性。） 购买力显著提高（六）、住房商品化的新起点（98年）刺激住房消费的政策要点： 堵：停止实物分房；提高房租。（到2000年，公房租金为3.32元/m2） 扶：大力扶持住房建设（经济适用房建设土地政策优惠、建设贷款放宽；普遍实行住房信贷消费） 补：住房补贴（使居民能在1020年中用家庭收入的2030%购买一套住房）第二章 房地产开发基本程序参照教材P3642一、房地产开发过程中的参与者咨询服务、产权调查

5、办理过户、协助贷款政策法规、土地供给产权登记、规划审批施工许可、销售许可建筑贷款抵押贷款法律咨询起草文件办理手续土地评估、房屋评估市场调查、营销策划税务咨询、财务管理工程预算、付款方式成本控制、费用估算提供资金开发规划建筑设计施工技术管理建筑施工工程事故保险买卖合同、过户手续工期、质量控制工程建设投资控制工程建设合同管理开发商经纪人工程监理会计 经济师估价师销售员建筑工程师卖地人买房人律师政府银行投资人承包商保险公司二、房地产开发过程 (一) 提出开发设想 (二) 开发设想的具体化 (三) 开发投资的可行性研究 (四) 申请项目选址并获取土地使用权 (五) 工程项目的规划及建筑设计 (六) 征

6、地及拆迁安置 (七) 项目融资 (八) 工程招标及施工 (九) 市场营销及策划 (十) 物业管理（可参考如下示意图）房地产开发流程施工放线、规划部门验线组织设计勘查部门验槽组织桩基验收结构施工中隐蔽工程预验组织结构鉴定验收竣工工程预验组织工程竣工验收整理竣工资料归档办理工程决算工程管理商品房预售办理商品房价格报批填报工程竣工单、办理交接手续商品房记帐入库商品房销售开具用户通知单项目财务成果考核房屋销售售后服务建立管理服务机构与服务制度建立房屋档案回访住户及时解决住户困难物业管理项目设想年度计划可行性研究申请项目报告规划方案投资立项填写招标申请发招标通知书审核投标单位资质招标文件报批发招标文件编

7、制标底开标审核施工图三通一平、地上地下物处理材料设备订货办理开工报告(见后页)组织招标签订施工合同(见后页)组织施工单位进场组织设计交底审查施工图纸施工准备向拆迁办申报房屋拆迁计划拆迁办下达拆迁批复征求拆迁户意见发拆迁通知书、安置房源委托初步设计办理合同参与扩初设计会审委托施工图设计委托初步设计、签定规划合同书规划局下达用地范围和条件参与规划审定规划红线与管理要求通知书提出功能设计要求对投标单位资质审查发送招、邀标书及招标文件评标决标中标方案处理规划局划定征用范围图向市规划局提出申请建设用地报告规划局批发建设用地规划许可证向市土地局提出申请征地报告土地局批准办理征地手续向地方政府办理征地手续解

8、决有关问题现场标桩征地范围清场安置预算报告征地地址勘查设计招标规划设计方案选定建筑设计拆迁办理施工执照(见后页)编制小区开发组织设计工程预算造价前期工作施工执照办理报总规划和初设规划现场勘查、审查、报方案确定规划、报主管市长批准下达规划图，交规划费1.5元/m2市规划土地管理局：规划处市规划土地管理局：土地处申请用地拟定征地方案审批用地手续费0.50.8元/m2划拨土地颁发土地使用证市规划土地管理局：管线处报管线设计方案现场勘查审查方案发放管线施工执照填报建设项目登记表、发建设工程通知单市建委基建管理处市建企劳保费用统筹管理办公室缴纳工程总造价2劳动保险费市规划土地管理局：审批处报批件及批准的

9、规划图现场勘查审查初设、提出修改意见修改初设重复报批发施工执照审批表各部门批准文件下达测绘通知、配套费通知、档案保证、押金通知市卫生防疫站同市消防支队报批件及初设图纸现场勘查审查初设提出修改意见修改设计、重新报批填表盖章、准予开工市消防支队市房地局报工程批件、原建筑物状态表现场勘查技术鉴定、交鉴定费房屋拆除领导小组报工程批件、原建筑物状态表现场勘查批准拆除市人防办公室审批手续同消防支队按总建面2建地下人防室或按人防面积交800元/m2报批件及初设图纸协商建设商业网点或交7建面28元/m2审查商业网点设计方案批准设商业网点或交费市商业网点办缴纳城市建设档案保证押金约工程造价1市基建档案馆市教育委

10、员会缴纳中小学教师住宅建设集资、提取住宅建设的2市煤气集资办公室缴纳煤气集资费（住宅1.5元/m2）缴纳城市建设基础设施配套费（自有生活区甲类300元/m2，乙类200元/m2，一般建设区50元/m2）市建委配套办公室市建委墙改办公室缴纳节能资金（6.4元/m2）报施工执照审批表缴纳施工牌照费50元发施工许可证和施工执照报工程批件、填写招投标申请书填报招投标登记表编制标底报送投标申请书进行投标单位资格审查组织招标、投标会议、决标签发中标通知书按万分之二缴纳招标管理费与中标单位签订施工合同市建设委员会招标办公室审查施工合同市建工局经济处或区建委规划科建设工程质量监理站交工程质量监督费报批施工图提

11、出修改建议重新报批、审查批准按工程总造价的0.3交勘查设计质量监督费勘察设计质量监督站市工商行政管理局办理合同鉴证、按工程总造价的0.2交鉴证费报工程批件协商招标标底审批施工合同落实资金、材料市建行某支行签订施工合同报工程批件、申请断电现场勘查、批准断电拆送电表、代收缴住户所欠电费办理断电手续报工程批件、电气施工图填报用户用电申请报告现场勘查、核实用电容量购买用电权（住宅12元/m2）发用电施工许可证审查修改电气施工图、重批复安排电气安装施工队、预交工程费批准工程用电、填表、接电办理施工及工程用电手续区供电局申请断水、缴纳断水人工费办理施工用水申请表安装施工用水表、缴纳安装费缴纳室内水表安装费

12、签订外环管路施工合同、付款开工区服务部办理断水、施工用水手续交批件图纸、填报工程用水申请缴纳供水配套费6元/m2现场勘查供水外环路设计、缴纳设计费市自来水服务部办理工程用水手续市自来水公司A开工前准备报工程批件及施工设计图纸缴纳排水配套费6元/m2现场勘查、确定排水路线位置排水外环路设计、缴纳设计费排水处管理科办理排水手续区排水管理所办理排水手续根据设计图现场定线提出预算、经审查交工程预付款、开工市排水处申请砍伐树木、驻在员看现场上报区园林局街道办事处办理伐树手续区园林局办理伐树手续看现场、确定所伐树木数量直径50cm以上的树木报市园林局批准、收费（按树种直径计价）市园林局办理伐树手续看现场、

13、批准砍伐直径50cm以上的树木再回区园林局交费园林局报施工执照、设计图现场勘查摸底签订动迁合同、交费1元/m2办动迁手续市动迁办报工程批件和施工平面图现场勘查、确定占道面积缴纳占道费（一类干道每天0.5元/m2）批准占道办占道手续区市政管理所报工程批件缴纳挖道修复费租用路障、缴纳押金批准挖道办挖占道手续区交警中队根据批准图纸测绘红线交测绘费、发红线位置图签订地质钻探合同进行钻探交地质钻探费提供地质钻探资料施工放样后验红线地基开槽后验土质测绘红线地质钻探市勘察大队市规划土地局审批处市消防支队市防疫站市人防办报送工程开工报告现场检验建筑红线检验施工执照发开工通知书开工前验线报送工程开工报告审查工程

14、预算拨付工程预付款审查预算市建行某支行报送工程开工报告提供图纸资料安排分段检查施工质量请求进点监督质量市建设工程质量监督站A第三章 我国城镇土地使用制度与缺陷分析1 各国土地所有制形式这里我们将世界各国或各地区粗略地分成3个组团，来介绍它们的土地所有制概况。这3个组团是：美日等资本主义国家和地区，英联邦等资本主义国家和地区，原苏联东欧等杜会主义国家。当今世界上的土地使用制度大体可划分为3类：一是建立在土地公有制基础上的非市场模式土地属于国家，使用土地一律由国家统一安排无偿使用，如原苏联、中国等；二是以土地私有制为基础的完全市场模式土地私有，允许买卖，价格由供求关系决定，如美国、日本等；三是由国

15、家控制的市场模式土地属于国家(或皇家)所有，使用土地通过批租获得，国家控制土地市场并获得大量批租收入，如英国及英联邦国家，这是资本主义的特殊情况。2 我国土地所有制形式土地所有权，是指土地所有人依法对自己的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利。它是土地所有制的法律表现。 在我国，目前存在着两种土地制度，即城镇国有土地和农村集体土地用地制度。2.1 国有土地所有权 国有土地所有权，是指由国务院代表国家行使的对全民所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。 属于国家所有的土地有： (1) 城市市区的土地。不能依法证明属于农民集体所有的，都属于国家所有。 (2) 农村和郊区中已经依法没收、征收、

16、征购为国有的土地。 (3) 国家依法征用的土地。国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有土地实行征用。 (4) 依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地。 (5) 农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地。 (6) 因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 2.2 农村集体土地所有权 集体土地的范围，由法律作了明确的界定。宪法和土地管理法都规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。3 我国城镇国有土地有偿使用制度3.1 我国传

17、统的城市土地使用制度的特点(1) 行政划拨 (2) 无偿、无限期使用 (3) 禁止土地使用权的转让3.2 我国传统的城市土地使用制度的弊端3.3 土地使用制度的改革包含三个层次(1) 建立城市土地有偿使用制度；(2) 建立城市土地商品化的流转机制；(3) 建立城市土地收益分配及投入制度。4 土地使用权的有偿出让4.1 城镇国有土地使用权出让的基本概念、特点、原则4.1.1 概念是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。4.1.2 特点土地使用权的出让具有以下几个特点：(1) 土地使用权的出让是以土地所有权和使用权的分离为基

18、础的，国家作为土地所有者的地位不变，而土地使用权受让人取得一种独立的财产权利，包括所有权中占有、使用、收益和一定程度的处分权(对土地的转让权、抵押权、出租权等)，该土地使用权是一种与土地所有权相分离的独立物权，不同于所有权中单纯的使用权能。(2) 土地使用权的出让是有年限的，土地使用者享有土地使用权的期限以出让年限为限，最高出让年限由法律加以规定，实际年限由土地使用权出让方与受让方双方在最高年限以内于合同中约定。(3) 土地使用权出让是有偿的。 (4) 土地使用权出让法律关系的双方当事人的身份具有特定性。4.1.3 土地使用权出让的原则 (1) “两权分离”的原则 (2) “政府垄断”的原则

19、(3) 自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则 (4) 经济效益，环境效益和社会效益有机统一的原则4.2 出让双方的权利义务4.2.1 土地使用权出让人的权利出让方享有的权利主要有以下几项：(1) 受让方在签订土地使用权出让合同后，未在规定期限内支付全部土地使用权出让金的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。(2) 受让方未按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发、利用土地的，土地管理部门有权予以纠正，并根据情节轻重给予警告、罚款，直至无偿收回土地使用权的处罚。(3) 出让期满收回土地使用权及地面附着建筑物的权利4.2.2 土地使用权出让人的义务出让方应履行的义务主要有：(1) 按照土地使用权

20、出让合同的规定提供出让的土地使用权。(2) 向受让方提供有关资料和使用该土地的规定。4.2.3 土地使用权受让人的权利（1）取得被出让土地的一定期限的使用权受让人在合同规定的期限内依照法律和合同规定对被出让土地的占有、使用、收益、处分的权利。 （2）受让人在达到合同规定的开发要求后，将余期内土地使用权及地上附着建筑物有偿转让、赠与、出租、继承、抵押的权利。4.2.4 土地使用权受让人的义务 （l）在签订土地使用权出让合同后的规定期限内支付全部土地使用权出让金；在支付全部土地使用权出让金后，依规定办理登记手续，领取土地使用证。 （2）按出让合同规定的用途和要求使用土地。改变用途和要求，必须经土地

21、使用权出让人批准，并依法补交相应价款。、（3）使用权期限届满，将土地使用权连同地上附着建筑物交还土地使用出让人。4.3 土地使用权出让的方式土地使用权出让一般采取协议、招标、拍卖挂牌四种方式进行。4.3.4 挂牌出让土地使用权挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。4.4 土地使用权出让的要求4.4.1 土地使用权出让的主客体范围要求(一) 土地使用权出让的主体范围土地使用权出让的主体，包括土地使用权出让人、土地使用权受让人、土地使用

22、权转让人和土地使用权再受让人。 （1）土地使用权出让人必须是代表土地国家所有权的县、市人民政府。任何其他单位和个人不得充当出让人。 （2）土地管理部门是国有土地所有权的唯一合法代表，代表县、市人民政府主管国有土地使用权出让的行政工作，负责土地使用权出让的组织、协调、审查、报批和出让方案的落实；负责土地使用权转让、出租、抵押等的权属管理。 （3）土地使用权受让人（包括转让人、再受让人）是指中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可按照有关规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。 (二) 土地使用权出让的客体范围 （1）指城市、县城、建制镇、工矿区范围内政府选

23、定和规划好的属于全民所有的土地使用权，而非土地所有权。土地所有权不允许转移。 （2）地下资源、埋藏物和市政公用设施不在出让之列。 （3）行政划拨和减免地价的土地使用权（包括地上建筑物、其他附着物所有权），符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，可以进行转让、出租和抵押：土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；领有国有土地使用证；具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；依照有关规定缴纳土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。 （4）集体土地所有者不得自行出让土地使用权，确需出让，必须先由政府征为国有后，再出让国有土地使用权。4.4.2 土

24、地使用权出让的年限要求 土地使用权出让的最高年限按下列用途确定：1. 居住用地70年； 2. 工业用地50年； 3. 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； 4. 商业、旅游、娱乐用地40年；5. 综合或者其他用地50年。使用期满：政府可以无偿收回土地使用权。若使用者若需继续使用，可向政府申请续期，但需按有关规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，以及办理土地登记手续。若政府因公共利益需要，国家可依照法律程序提前收回，并根据土地使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予补偿。4.4.3 土地使用权出让的资源利用要求 (1) 土地使用用途要求 (2) 土地利用规划设计要求 (3) 城市建设管理要

25、求 (4) 市政基础设施要求 (5) 建筑物养护、维修、改造和重建的要求4.4.4 土地使用权出让的领土主权要求 在土地使用权出让合同或文本中，应对领土主权要求（特别是成片土地批租）作出明确的规定。 (1) 领土管辖权 (2) 立法司法管辖权 (3) 行政管理权 规划、建设、环保、工商、税务、土地管理等都由中国地方政府负责管理，从而保证我国的行政管理权。4.5 土地使用权出让的程序 出让活动大致可分为拟定方案、正式报批、组织实施、登记发证四个阶段。4.6 土地使用权的终止4.6.1 土地使用权终止的含义及原因土地使用权终止是指国有土地使用权出让合同规定的使用期限届满而由国家收回土地使用权，或者

26、在土地使用权期满前国家提前收回土地使用权，或者因土地灭失等其它原因，使得土地使用权出让合同的土地使用者与土地所有者之间的权利义务关系不复存在。终止的原因主要有以下几个方面：(1) 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的。(2) 在特殊情况下，国家根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用权，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发利用土地的实际情况给予相应的补偿。(3) 土地使用权由于土地灭失、标的物不再存在而终止。4.6.2 土地使用权终止的法律后果自土地使用权终止之日起，土地使用者即丧失该土地使用权。土地使用权终止有以下几方面的法

27、律后果。(1) 土地使用者不再享有该土地的使用权，土地使用权受让人与土地所有者或其代表之间关于在该块土地上的权利义务随之解除。(2) 地上建筑物和其他附着物随土地使用权的终止而由国家无偿取得，土地使用权受让人不得以任何理由提出地上建筑物和其他附着物的所有权请求，亦不得擅自毁坏之。(3) 土地使用权出让合同规定必须拆除的设备等，土地使用权受让人必须在规定的期限内拆除。除土地使用权出让合同另有规定者外，非通用建筑等必须由土地使用权受让人按规定的期限拆除和清理，或者由土地使用权受让人支付拆除费和清理费用。5 土地使用权的转让5.1 转让的含义是指土地使用者将土地使用权再转移的行为。5.2 土地使用权

28、的转让的原则5.3 土地使用权的转让的条件 转让的土地使用权是合法获取的； 土地使用权出让金已缴清； 投入土地的开发建设资金不少于总投资额的25%或已完成“七通一平”的基础设施建设； 土地使用权如属中外合资企业、中外合作企业，其转让应经董事会决议。5.4 土地使用权的转让的年限最高年限=出让年限-已使用年限5.5 土地使用权的转让的方式出售、交换、赠与。5.6 转让程序 申请 批准 签约 公证 登记5.7 转让双方的权利义务土地使用权转让人的权利：取得余期土地使用权的价款。土地使用权转让人的义务：把余期土地使用权以及与此相联的对余期土地使用权的转让、赠与、继承、抵押的权利交给土地使用权再受让人

29、。土地使用权再受让人的义务：（1）支付被转让余期土地使用权价款；（2）按照原土地使用权出让合同规定的用途和要求使用土地。改变土地用途和要求必须经土地使用权出让人批准，并依法补交相应地价款；（3）使用权余期届满，将土地使用权连同地上附着建筑物交还土地使用权出让人。土地使用权再受让人的权利：获得余期土地使用权以及与此相联的权利6 征地与拆迁6.1 土地征用6.1.1 定义 土地征用是指国家因建设需要，依法将原土地所有者（使用者）的土地在有偿的基础上采取行政强制措施转化为国家所有的行为。6.1.2 程序(1) 申请定点 (2 ) 协调补偿安置方案 (3) 核定用地量 (4) 划拨用地 (5) 核实实

30、际用地量6.1.3 补偿费的确定(1) 土地补偿费 (2) 安置补助费 (3) 土地投资补偿费 (4) 非耕地的补偿由省级人民政府参照耕地补偿办法执行。6.2 房屋拆迁安置6.2.1 定义是指在城市规划区内，国家因建设需要，在有偿的基础上，采取行政强制措施而拆迁房屋及其附属物的行为。6.2.2 基本程序申请用地制定拆迁方案，办理拆迁许可证冻结户口拆迁公告，动员会，签拆迁协议实施拆迁办理产权灭籍手续安置拆迁户6.2.3 拆迁补偿在拆迁管理条例（2001年11月1日实施）的有关条款如下：第二十二条 拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。 拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除

31、未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。第二十三条 拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。第二十四条 货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。第二十五条 实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。第二十六条 拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规

32、的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。第二十七条 拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。6.2.4 拆迁安置1安置对象：安置的对象是被拆除房屋的使用权人，而不是其所有权人。只有在被拆除房屋的所有权与使用权的权利主体一致时，拆迁补偿和拆迁安置才为同一对象。2. 拆迁安置的形式。（1）一次性安置 （2）过渡安置 (3) 就地安置 (4) 异地安置3

33、. 安置原则：拆一还一7 城镇国有土地使用权的划拨7.1 城镇国有土地使用权划拨的概念和特点土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为。7.2 划拨土地使用权的范围根据城市房地产管理法规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的才可以由县级以上人民政府依法批准划拨：(1) 国家机关用地和军事用地； (2) 城市基础设施用地和公益事业用地；(3) 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；(4) 法律法规规定的其他用地。7.3 划拨土地使用权收回的条件国家根据划拨土地使用者不再使用土地的事实或

34、城市建设发展和城市规划的需要，可以将原划拨的土地收回，另行支配。（1）应当无偿收回划拨土地使用权的条件具有下列因素之一的，应当无偿收回划拨土地使用权： 土地使用者因自身发展的需要等因素而迁移的。 因经营管理不善等原因而解散的。 因不符合法定成立条件或者违法经营而被撤销的。 因经营严重亏损不能清偿债务而宣告破产的。 未经原批准机关同意，连续2年未使用的；不按批准的用途使用的；公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。（2）可以无偿收回划拨土地使用权的条件市、县人民政府根据城市建设需要和城市规划的要求，可以无偿收回划拨土地使用权。8. 我国城镇土地使用制度缺陷分析1 双重双轨制。 2 名义主体与代表人

35、脱节 3 两种所有制权利的不对等 4 土地出让金一次性收取。 5 不同用途批租年限的不一致可能带来的问题 6 出让年限到期可能带来的问题 7 土地储备制第四章 房地产开发项目可行性研究1 可行性研究概述参照教材P341. 可行性研究的概念可行性研究是指在项目投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。2. 房地产开发项目可行性研究的机构和人员 机构：专业咨询研究机构 参与人员：经济专家、市场分析专家、房地产业专家、建筑工程专家、财会专家。3. 可行性研究的类型 (1

36、) 投资机会研究 该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 (2) 初步可行性研究初步可行性研究亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解决的问题包括：分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定；是否有进行详细可行性研究的必要；有哪些关键问题需要进行辅助研究。 (3) 详细可行性研究 详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤。 (4) 项目的评估和决策 按照国家有关规定，对于大中型

37、和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。 项目评估是由决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、咨询公司或有关专家，代表国家对上报的建设项目可行性研究报告进行全面审核和再评估阶段。4. 可行性研究的质量、时间、费用（1）质量 国际上通用的质量要求： 机会研究的投资误差范围是30, 初步可行性研究的投资误差范围是20,可行性研究的投资误差范围是10（2）时间 时间花费与研究深度、项目规模有关。一个中型项目的可行性研究一般需要8-9个月的时间；大型项目的研究一般在1.5-2年或

38、更长的时间。 (3)可行性研究的费用 可行性研究的费用与研究的规模和深度成正比。在一般情况下，各项研究费用占项目投资总额的百分比大致如下： 机会研究 0.21.0 初步可行性研究 0.251.5 可行性研究 大型项目 0.21.0 小型项目 1.03.0 以上数字提供的只是一种相对关系，并非绝对概念，因为个别的可行性研究费用有的可能高达项目投资总额的5。5. 房地产项目可行性研究的程序房地产开发项目可行性研究包括下列步骤： (1) 讨论可行性研究的范围，确定研究目标，明确研究的界线。 (2) 市场实地调查、收集情报和资料。 (3) 市场预测分析。 (4) 技术研究。 (5) 经济研究。 (6)

39、 方案设计与选择。 (7) 制定实施计划。 (8) 编制可行性研究报告。(9) 对可行性报告进行评价与决策。2 房地产可行性研究的内容项目的性质、规模和复杂程度不同，其可行性研究的内容不尽相同，各有侧重。一般房地产开发项目可行性研究的内容主要包括以下几个方面：1项目概况 (1) 项目名称、开发建设单位。 (2) 项目的地理位置。包括项目所在城市、区和街道，项目周围主要建筑物等。 (3) 项目所在地周围的环境状况。主要从工业、商业及相关行业现状及发展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性。 (4) 项目的性质及主要特点。 (5) 项目开发建设的社会、经济意义。(6) 可

40、行性研究工作的目的依据和范围。2. 可行性分析概况说明 (1) 可行性研究的起迄时间。 (2) 可行性研究的费用及占总投资比例。 (3) 参加可行性研究的工作人员，包括其技术职称、级别和能力描述。 (4) 研究分析的主要内容。 (5) 可行性研究结论。3开发项目用地的现状调查及动迁安置 (1) 土地调查。包括开发项目用地范围内的各类土地面积及使用单位等。 (2) 人口调查。包括开发项目用地范围内的总人口数、总户数，需动迁的人口数、户数等。 (3) 调查开发项目用地范围内建筑物的种类，各种建筑物的数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。 (4) 调查生产、经营企业以及个体经营者的经营范围

41、、占地面积、建筑面积、营业面积、职工人数、年营业额、年利润额等。 (5) 各种市政管线。主要应调查上水管线、雨水管线、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和电讯管线的现状及规则目标和其可能实现的时间。 (6) 其他地下、地上物现状。开发项目用地范围内地下物调查了解的内容包括水井、人防工程、菜窖、各种管线等；地上物包括各种树木、植物等。开发项目用地的现状一般要附平面示意图。 (7) 制定动迁计划 (8) 确定安置方案。包括需要安置的总人数和户数，需要安置的各房屋套数及建筑面积，需要安置的劳动力人数等。4市场分析和建设规模的确定 (1) 市场供给现状分析及预测。 (2) 市场需求现状分析及预测。 (

42、3) 市场交易的数量与价格。 (4) 服务对象分析、制定租售计划。 (5) 拟建项目建设规模的确定。5规划设计方案选择 (1) 市政规划方案选择。市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路和走向，大型商业房地产开发项目重点要规划安排好交通的组织。 (2) 项目构成及平面布置。 (3) 建筑规划方案选择。建筑规划方案的内容主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数量、建筑面积等等。附规划设计方案详图。6资源供给 (1) 建筑材料的需要量、采购方式和供应计划。 (2) 施工力量的组织计划。 (3) 项目施工期间的动力、水等供应。 (4) 项目建成投入生

43、产或使用后水、电、热力、煤气、交通、通讯等供应条件。7环境影响和环境保护 (1) 建设地区的环境现状。 (2) 主要污染源和污染物。 (3) 开发项目可能引起的周围生态变化。 (4) 设计采用的环境保护标准。 (5) 控制污染与生态变化的初步方案。 (6) 环境保护投资估算。 (7) 环境影响的评价结论和环境影响分析。 (8) 存在问题及建议。8. 项目开发组织机构、管理费用的研究 (1) 开发项目的管理体制、机构设置。 (2) 管理人员的配备方案。 (3) 人员培训计划，年管理费用估算。9开发建设计划 (1) 前期开发计划。包括项目从立项、可行性研究、下达规划任务、征地拆迁、委托规划设计、取

44、得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划。 (2) 工程建设计划。包括各个单项工程的开工、竣工时间，进度安排，市政工程的配套建设计划等。 (3) 建设场地的布置。 (4) 施工队伍选择。 10项目财务分析 (1) 项目总投资估算。包括固定资产投资和流动资金两部分。(2) 项目投资来源、筹措方式的确定。(3) 开发成本估算。(4) 销售成本、经营成本估算。(5) 销售收人、租金收入、经营收入和其他营业收入估算。(6) 财务评估。运用静态和动态分析方法分析计算项目投资回收期、净现值、内部收益率和投资利润率、借款偿还期等技术经济指标，对项目进行财务评估。 (7) 风险分析。一方面采用盈亏平衡分

45、析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法进行风险分析；另一方面从政治形势、国家方针政策、经济发展状况、市场周期、自然等方面进行定性风险分析。11. 项目经济分析及综合效果分析评价经济分析及综合效果分析评价属于宏观分析范畴，关系到国民经济整体利益和社会生活的各个方面。(1) 国民经济评价。对于工业开发区等大型房地产开发项目，还需运用国民经济评价方法计算项目经济净现值、经济内部收益率等指标，对项目进行国民经济评价。(2) 项目环境效益、社会效益及综合效益评价。12. 关于引进技术和进口设备的说明 如果在项目中需要引进国外的先进技术和进口部分设备，则需要在报告中作出说明。13结论及建议 (1) 运用各

46、种数据从技术、经济、财务等方面论述开发项目的可行性，并推荐最佳方案。(2) 存在的问题及相应的建议。14. 可行性研究报告的各类附件与可行性研究主要内容有关的各种调查分析的材料和图表、各种证明材料、咨询材料、专家论证的意见书等，都应作为可行性研究报告的附件置于报告正文之后。第五章 房地产市场分析与项目策划1 房地产市场调查分析1.1 房地产市场分析的步骤房地产市场分析依所服务的对象不同，所需收集的信息的范围和内容也有所差别。一般说来，房地产市场调查需遵循以下步骤： (1) 确定调查目的。 (2) 确立调查目标。 (3) 选择调查方法。 (4) 估算调查过程所需的时间和费用，以及调查结果的预期价

47、格。(5) 数据收集、数据处理和数据分析。(6) 市场调查的结论与建议。1.2 房地产市场调查的内容1.2.1 房地产市场宏观因素调查(1) 国家和地方的经济特性，以确定区域整体经济形势是处在上升阶段还是衰退阶段。国家和地方的国民生产总值及其增长速度、人均国民生产总值、人口规模与结构、居民收入、社会政治稳定性、政府法规政策完善程度和连续性、产业结构、三资企业数量及结构、国内外投资的规模与比例、各行业投资收益率、通货膨胀率和国家金融政策(信贷规模与利率水平)等。(2) 城市发展与建设情况。铁路、公路、机场、港口等对内对外交通设施情况，水、电、燃气、热力、通讯等市政基础设施完善程度及供给能力，劳动

48、力、原材料市场状况，人口政策，地方政府产业发展政策等。(3) 项目所在地域的经济情况经济结构、人口及就业状况、家庭结构、子女就学条件、地域内的重点开发区域、地方政府和其他有关机构对拟开发项目的态度等。 1.2.2 房地产市场状况调查 房地产市场状况调查，是介于宏观和微观之间的调查。市场状况调查一般要从以下几个方面进行：(1) 各类物业的供求关系空置率、市场成交量、市场吸纳能力和速度。(2) 土地批租信息土地批租数量和用途分布，已批租和待批租土地的面积、用途和可建建筑面积，单宗土地出让转让信息，包括土地使用权的受让方、坐落位置、用途、四至范围、占地面积、建筑面积、土地价格、土地使用年限、工程建设

49、总投资额、土地利用要求、土地使用费标准、项目投资情况和成交日期等。(3) 房地产价格及成本房地产销售价格和租金水平，地价、拆迁安置补偿成本、建造成本和其他成本费用、房地产开发经营过程中的税费。(4) 已建成投入使用的主要商业、写字楼、公寓物业。用途、项目名称、位置、投入使用日期、建筑面积、人住率和月租金、售价和大型商场的营业面积和营业额等。(5) 竞争性物业发展状况。政府规划中的房地产开发项目用地的用途、所处区县、位置、占地面积、容积率、建筑面积和预计开工建设日期等；规划建设中的主要房地产开发项目的用途、投资者、所在区县名称、位置、占地面积、容积率、建筑面积和项目当前状态等；正在开发建设中的房

50、地产项目的用途、项目名称、位置、预计完工日期、建筑面积、售价和开发商名称等。 (6) 各类房地产投资收益率和房地产开发利润率。(7) 项目用地附近地区土地利用现状，总体规划和专业规划。市政设施发展规划(道路交通、电力、供热、煤气、供水、雨污水排放、电信等)、公共配套设施(学校、幼儿园、医院、文体设施等)规划大型公共建筑(商场办公楼等)发展规划、重点商业区或工业开发区发展规划、土地利用规划等方面的情况。 (8) 消费者行为市场购买者对房地产商品功能的要求，购买者的职业、年龄、受教育程度、现居住或工作地点的区位分布，投资购买和使用购买的比例。1.2.3 针对特定开发项目的相关因素调查 当总体背景情

51、况确定后，投资者就可以针对某一具体开发投资类型和地点进行更为详尽的调查：项目所处的位置、周围环境及与城市中心商业区的关系；项目用地工程地质资料；附近地区土地利用及城市规划控制指标，城市建设规划管理的有关定额指标(如高度控制、容积率、用途、绿地率、建筑覆盖率、内外交通组织、建筑防火、停车场车位数等；针对未来用户的需求信息；同类竞争性开发项目的信息，政府对此开发项目的态度；项目周围市政基础设施、配套设施的供应能力；针对项目的成本、价格、租金、空置率、市场吸纳能力调查；金融信息，如各类贷款获取的可能性、贷款利率、贷款期限和偿还方式等1.3 房地产市场调查报告 （一）报告题目 一般习惯，报告题目的下方

52、应注明报告人或单位、报告日期、报告呈交的对象等 （二）报告目录和摘要 报告内容较多时应编写目录或索引及内容提要，报告的“报告摘要”主要应包括四个方面的内容：（）明确提出本次调查的目标；（）简要提出本次调查的时间、地点、对象、范围以及调查的主要项目；（）简要介绍调查实施的方法、手段以及对调查结果的影响；（）调查中的主要发现，或结论性内容。（重点） （三）报告的正文 正文是完整的市场调查报告，应依据调查内容充分展开。一般正文包括四个部分：（）调查方案，包括整体方案和技术方案的执行结果的评价，特别是关于调查对象的现在、问题的设计及依据、收集资料的方式及调查时间等方法的评价；（）分析问题的角度和出发点

53、，包括对测量方式的解释及调查误差的估计；（）提炼分析的结论性意见（重点）；（）提出建议对策，或依据资料对发展趋势进行估计等（重点）。 （四）附录文件 数据汇总表、统计公式或统计参数现在的依据、相关资料与数据等。 1.4 房地产市场调查1.4.1 调查准备1.4.1.1 确定调查目的及内容 知道调查什么比知道如何调查更重要！发散分析初步调查 企业需要解决的问题 调查目的 调查内容1.4.1.2 确定调查计划包括三部分：(1) 市场调查总体方案关于调查的性质与目标、被调查项目、被调查对象、资料收集方式、调查时间、调查数据统计分析方法、总费用及付款方式、可预见的有利与不利条件等地说明。(2) 市场调

54、查技术方案 包括抽样方法、样本规模的确定、各调查阶段的质量控制、调查结果的检验等。(3) 市场调查经费预算方案1.4.1.3 确定调查对象 样本抽样方式 首先是样本总体的界定，如：“泉州市房地产在建项目” ，“泉州市在建住宅小区” ，“泉州市市民” 。 其次当样本总体非常大时，采用一定的方式进行样本抽样，常见的抽样方式有：(1) 简单随机抽样对总体不经任何分组、排列完全客观地从中抽取调查单位。特点：每一总体单位进入样本的概率是相同的。(2) 分层抽样（分类抽样、类型抽样） 先将总体按一定标志分层，然后在各层中采用简单随机抽样或系统抽样方式抽取样本的一种抽样方式。提高了样本的代表性及抽样效率。

55、当群间差异大，群内差异小时可采用。(3) 整群抽样 将总体按一定标准划分成群或集体，以群或集体为单位按随机的原则从整体中抽取若干群或集体，作为总体的样本，并对被抽中各群中的每一个单位都进行实际调查。优：节约调查成本。当群间差异小，群内差异大时可采用。 (4) 等距抽样 先将总体按某一方式进行排列，然后从总体中等间隔地抽选部分样本调查。 优：确定样本容易。(5) 便利抽样 按最方便的方法进行抽样，如街头拦截法、空间抽样（方位选择法）是典型。 优：操作难度小，降低成本，进度易控制，访问成功率高。 缺：样本选择随意，误差较大。 (6) 判断抽样(立意抽样、目的抽样、典型调查) 依据调查研究者对总体的

56、认识等主观因素或调查目的等,从总体中选择调查对象的一种方式,依需要主观判断后抽取样本。 优：当调查者有较强的判断能力且忠于工作时，可提高效率及样本代表性。(7) 配额抽样(定额抽样、计划抽样)依据一定标志对总体分层或分类后,从各层或类别中选取一定比例的调查对象的方法。配额指对划分出的总体各类型都分配给定的数量而组成调查样本。类似分层抽样只是并不要求相等的结构比例,实质上是分层的判断抽样。是商业调查中常用的方法。优：提高效率及样本代表性。缺：样本寻找难度加大，增加成本。(8) 滚雪球式抽样 在稀疏总体中先找到一个符合条件的受访者进行调查，然后由其推荐其他符合条件的人。1.4.1.4 设计调查问卷 市场调查问卷的基本特征：概括为“四易”。即易回答、易记录、易整理统计和易辨别回答真伪,具体表现为如下几个方面。 问卷的格式 问卷的标题 说明信 填表指导 被调查者背景资料 调查内容 编码 调查过程记录 问卷设计流程(1) 决定问卷类型及调查方式 这一步骤也是策划阶段的继续，针对所需了解信息的不同，在问卷类型