XXXX年9月成都房地产市场月报_51页_易居

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1、第一章 商品房市场一、市场特征9月商品房市场整体供应量和成交量均有大幅的上升。本月新增供应量约306.88万，较上月上涨195.98%，但与去年同期相比上涨9.04%；成交方面，本月商品房总成交量为186.68万，较上月上升34.64%，同比下降24.31%；本月供求比为1:0.61，市场上重新出现供过于求局面；成交均价略有下降，本月成交均价为6581元/，仅下降0.21%。二、供求重新出现供过于求局面9月的供求比为1：0.61，商品房市场重新呈现供过于求的局面。本月供应量及成交量均大幅上涨，本月新增供应量约306.88万，较上月上涨195.99%，成交量也持续上涨，本月成交量为186.68万

2、，涨幅为34.64%。本月进入金九银十传统销售旺季，十月秋交会的临近，各开发商加大供应推出，购房者观望情绪减淡，本月重新出现小阳春迹象。三、供应量大幅上涨本月，成都商品房新增供应量（批准预售）306.88万。其中，商品住宅新增供应252.53万，约占总供应量的82.29%；商业用房新增供应量13.87万，占总供应量的4.52%，销售型办公用房本月新增供应量为40.48万，占总供应量的13.19%。本月整体供应量环比上涨195.99%，主要新增供应来自于商品住宅，本月商品住宅新增供应量较上月大幅增加171.83万，环比上涨212.93%，本月办公供应也增加了30万。一方面由于9月、10月已经进入

3、了房地产市场的传统旺季，新盘、新房源纷纷入市，另一方面，随着宏观调控出台近半年，楼市也进入调整期，刚需仍为市场购房主力，消费者观望逐渐褪去观望情绪，开发商也趁势加推。四、成交量持续上升 本月成都市商品房市场继新政推出后持续回暖，成交量达到186.68万，环比上涨34.64%，与去年同期的小阳春局面相比市场仍处于较低迷局面，同比下降24.31%。本月主要成交来自商品住宅，成交量达到170.98万，环比上涨36.94%；商业用房成交6.57万，环比下降13.48%；销售型办公成交9.13万，环比上涨47.16%。从成交看市场还未完全恢复，传统销售旺季较往年相比仍较低迷。本月主城区与郊区的成交量均有

4、所上涨，主城区成交量为81.21万，较上月上涨38.83%；郊区成交量为105.46万，上涨31.58%。五、成交价持续上涨9月成都市商品房成交价为6581元/，较上月仅下降14元/。本月商品住宅成交价为6343元/，较上月上涨2.32%，涨幅达到144元/；商业类用房成交均价为11330元/，环比下降7.81%；销售型办公物业成交均价为7628元/，环比上涨0.24%。主城区均价上涨1.36%，涨幅为113元/，达到8408元/；郊区均价有所下降。本月郊区成交均价为5175元/，环比下降3.36%，降幅为180元/。第二章 土地市场一、土地市场动态1.二线城市频造地王国十条出台后，在调控之手

5、的制约下，楼市曾一度进入胶着期，但随着金九银十的到来，市场回暖的争论正在升温。近期，一些大型房企正不惜重金在各地买地。而相比于一线城市，二线城市似乎获得了更多的青睐；9月2日，保利子公司广州金地房地产开发有限公司以33.4亿天价，一举夺下福州晋安地块；同样，在几天前的8月31日，传在湖北市场高歌猛进的万达突然变成神秘隐士,不漏风声地以创纪录的76亿元把武汉两块风水宝地收归帐下。易居视点：一线高房价城市受到政策调控力度较大，短期内升职空间有限，但二线城市市场成熟度低，未来潜力较大，导致资金链不紧张的开发商积极布局二线城市。2.土地问责大限将至新国十条出台后，银行对房地产业的信贷政策进一步紧缩，国

6、土资源部清理闲置土地强势问责等。据获悉，国土资源部今年月将召开新闻发布会，通报清理闲置土地工作最新进展。国土资源部今年月曾宣布月督察，月约谈，月问责。眼下，问责大限将至，公众希望通过有关部门的信息发布，了解有关方面对违法违规行为的查处情况。易居视点：闲置土地清理会起到杀一儆百的效果。即使只有、的闲置土地被收回，对市场都会造成很大的震撼。这对其余的闲置土地都会形成很大的压力，促进这些土地的开发，结果就是增加市场上住房的供应量。3.成都土地市场沉寂数月 9月10日土拍即将开始沉寂数月的成都土地市场将在9月爆发。有业内人士预测，9月起的后四个月，其土地推出量或将占到全年土地推出总量的半壁江山。9月的

7、第一场土地拍卖会将于10日上午10时，在成都市土地交易市场举行。本次拍卖会，将有3宗地块参拍。从成都市国土资源局获悉，此次参拍的3宗地块，分布于温江、新都两个区域，共放量近176亩。易居视点：最被看好的地块是位于新都区斑竹园镇杨柳村五社（北部商城）的94.5173亩地块。该地块临近北部商业区，紧邻郫河不足500米，对打造成高品质楼盘潜力巨大。此外，地铁概念、北部新城概念、荷花池外迁概念，也是促进该地块升值的潜力。距离该地块不远的大丰，目前房价均价在4500元/平米。4.上海广州武汉两日三地王 销售回暖房企乐观各地住宅市场继续延续着反弹势头，而土地市场更是热闹非凡，短短2天内接连在上海、广州和武

8、汉三市拍出新地王。这与近期住宅市场成交的回升令开发商对后市预期开始乐观有着密切关系，预计随着土地供应放量，不排除还会有更多的地王诞生。易居视点：虽然目前政府频频释放出维持调控压力的信号，但近期住宅市场成交的回升令开发商对后市预期开始乐观，这是近期土地市场回暖的重要原因。5.成都楼市格局再变 地铁效应凸显随着地铁1号线的即将开通，成都城南，无疑成为成都楼市最受关注的区域之一。2004年成都市政府对城南的定义为新的城市副中心，经过近几年的发展，新规划中对新城南的定位已不仅仅是副中心，而是城市新中心、现代化新城，随着地铁1号线的开通，其区域优势显而易见。现在业界已不约而同用新会展给整个板块命名，城南

9、新国际会展中心是整个片区的凝聚点。作为毗邻国际商贸城、成都商贸后花园的大丰片区再一次成为关注的焦点。易居视点：荷花池市场整体搬迁至大丰片区成都国际商贸城、地铁一号线延伸线起点落址大丰片区、北部新城建设全面启动，大丰以其得天独厚的地理位置首当其冲成为领军片区。经过近几年的发展，新规划中对新城南的定位已不仅仅是副中心，而是城市新中心、现代化新城，随着地铁1号线的开通，其区域优势显而易见。6.地王风采不再 开发商拿地仍有顾忌近日新地王又现，但昔日地王或困苦或尴尬的境地，让大部分开发商拿地仍较谨慎。土地市场的整体平稳，有利于楼市深入调控，也使楼市近期的反弹后劲不足。易居视点：土地市场整体仍低迷，个别地

10、块地王再现市场，并不能说明土地市场的回暖。开发商拿地还得看房价脸色，近期地王再现，与楼市回暖不无关系。如果楼市成交量拉动房价再次快速上涨，地王的身影也会频现。 二、本月土地供应分析 1.本月公告土地概述2010年9月，成都市土地供应量为64宗，总净用地面积约268.20万，合计约4022亩。在公告土地中，商住混合用地占有47宗，净用地面积约199.71万，合计约2996亩；纯商业用地3宗，净用地面积约16.96万，合计约254亩；工业用地14宗，净用地面积约51.53万，合计约773亩。受住宅销售情况的影响，商住地块供应出现放大迹象。本月土地供应以区域来看，本月土地供应延续上月趋势，郊县地区土

11、地供应依旧是主体，供应量约2523亩，主城区供应量约1499亩。2.本月公告地块分析地块供应走势分析成都市9月有64宗公告土地，供应土地面积为268.20万。供应量在3个月低位徘徊后开始出现反弹。本月供应面积同比2009年9月上升10.64%，环比2010年9月上涨50.64%。大量的郊县工业土地供应导致了本月土地供应出现了报复性反弹，本月工业地块供应面积占比达62.73%。供应地块结构分析本月共有64宗土地公告，公告土地中商住地块供应宗数为47宗，占总宗数比达到27%，供应土地总净用地面积约为199.71万，合计约2996亩；纯商业用地3宗，净用地面积约16.96万，合计约254亩；工业用地

12、14宗，净用地面积约51.53万，合计约773亩。本月土地供应以商住为主体，本月土地供应环比上月仍出现了较大上升幅度，在经历的新政的低谷后，土地供应市场出现了一定的反弹。 供应土地区域结构分析9月公告土地以供应区域结构来看，供应土地郊县地区仍占主力，主城区供应宗数占比仅为31.25%。本月龙泉24宗工业地块供应让该区域成为本月土地供应宗数的冠军，主城区土地市场在进入9月房地产传统旺季以及房交会的影响下，土地供应量有所上涨。供应土地面积结构9月公告土地中以1-5万土地宗数最多，占到总宗数的53%，公告宗数为34宗；本月没有出现50万以上的地块土地供应。本月公告土地平均单宗规模最小地块约为0.07

13、万，约合1.04亩/宗；本月公告面积最大地块为JJ05(211/252):2010-88地块，该地块位于锦江区攀成钢片区，该宗地块净用地面积约19.03万，合计约285亩，为综合公共设施用地，二类住宅用地。三、土地成交分析1、成交土地概述9月份共成交了土地49宗，成交土地总净用地面积约为226.54万，合计约3398亩，预计未来可上市建筑面积约为314.91万。本月成交土地中体量最大是工业地块，共有39宗成交，成交地块净用地面积约177.16万，合计约2657亩；其次为商住地块，成了9宗，成交净用地面积约717亩；成交体量最小的纯商业用地，共有1宗供应，面积约24亩。本月成交土地分布于城东、城

14、中、城西、城南、龙泉、彭州、新都，其中城东成交1宗土地，成交净用地面积约71亩，城南成交了2宗土地，成交面积为56亩，城西成交了1宗土地，成交面积约为35亩，城中成交了1宗土地，成交面积约为4亩，龙泉成交了24宗土地，成交面积约为1895亩，彭州成交了16宗土地，成交面积约为843亩，新都成交了4宗土地，成交面积约为495亩。2、成交土地分析地块成交走势分析9月份成都土地成交宗数为49宗，成交面积约226.54万，成交金额25.13亿元，平均单宗土地成交金额约为0.513亿元/宗。本月土地成交面积环比上月上涨1327%，成交金额环比上涨664%。成交面积主要是由于龙泉的工业地块推高本月的成见面

15、积。成都市土地成交连续4个月出现下滑之后，9月的成交出现明显的回升走势。预计10月将保持9月的供应与成交量的上涨势头。 成交地块用途结构分析本月成交商住混合型地块共有9宗，占到总数的18%，成交面积约为717亩，成交单价均值约为740万元/亩，楼面地价均值约为2956元/；纯商业用地，成交1宗，宗数占比为2%，成交面积约为24亩，成交单价约为301万元/亩，楼面地价均值约为3220元/;工业地块成交39宗，成交面积约2657亩。成交地块区域分析本月成交土地分布于城东、城中、城西、城南、龙泉、彭州、新都。其中城东成交1宗土地，成交净用地面积约71亩，城南成交了2宗土地，成交面积为56亩，城西成交

16、了1宗土地，成交面积约为35亩，城中成交了1宗土地，成交面积约为4亩，龙泉成交了24宗土地，成交面积约为1895亩，彭州成交了16宗土地，成交面积约为843亩，新都成交了4宗土地，成交面积约为495亩。土地成交量明显上幅，成交宗数随着增加，分布区域也较上月有明显增多，继上月没有主城区土地成交之后，本月主城区除开城北，均有地块成交。成交地块规模分析本月成交土地主要为1-5万区间内，出现了33宗土地成交；本月的平均单宗土地面积约为4.62万，合计约69亩/宗。3、地块流标率分析 本月无流标地块。4、成交地块溢价率分析9月共有43宗地块以底价成交，占总数的88%。溢价率最高为144%，该地块位锦江区

17、华兴街以北、纯阳观街以东(华兴街一号地块)地块，占地4.0036亩，地块规模较小，同时起始价格偏低，最终成就了其高溢价率。四、热点地块成交分析本月成交的热点地块要属2010年月29日拍卖成交的青羊区贝森路地块，该地块位于青羊区贝森路。宗地净用地面积34.70亩，该地块最终被保利（成都）实业有限公司以6000元/的价格竞得，购置代价为52749.6万元。第三章 住宅市场成交分析一、市场综述成都市9月商品住宅市场新增供应252.53万，同比上升5.69%，传统金九银十的销售旺季，开发商加快推售速度，同时也备战临近的秋交会。本月传统金九银十的到来，商品住宅成交量回暖趋势明显，总成交面积达到170.9

18、8万，合计17669套，较上月新增成交面积46.12万，环比上涨36.94%，同比下降25.33%；成交均价方面，成都市商品住宅整体均价上涨，本月均价为6343元/，环比上涨2.32%，与去年同期相比上涨22.90%，本月主城区和郊区成交量都有大幅增加，但主城区均价较上月上涨6.77%，郊区均价环比下降3.12%，主城区拉高了整体市场均价，属于结构性上涨；成交金额方面，本月成都整体市场成交金额约180.46亿元，环比上涨40.14%，同比下降8.23%。二、供求态势从成都市整体市场供求关系来看，本月市场新增供应量大幅上涨，成交量亦有所回暖，整体市场供求比为1：0.68，呈现出供过于求局面。三、

19、新增供应大幅上涨 1.新增供应量走势分析本月新增住宅新增供应面积为252.53万，计25670套，同比上升5.69%。2.新增供应结构分析新增供应量区域分析如上表所示，本月成都市主城区和郊区住宅市场新增供应量较上月都有所上升。本月新增供应量最大的区域来自双流，高达82.81万，随着南湖国际社区六期、光明城市二期、麓山国际社区、万科海悦汇城等热门项目的开盘及加推，双流重新成为楼市热点；而本月新增供应量排名第二的区域来自城南，新增供应为42.42万。新热点区域龙泉本月新增供应面积大幅上涨，环比涨幅1156.57%。新增供应环域分析如上表所示，9月份各环域新增供应面积均有所上升，供应主体区域集中在外

20、环外，供应量为163.38万，占本月总供应量的64.70%。1环内本月无供应。新增供应面积段分析如上表所示，40-90面积段仍是市场主力，本月新增供应109.69万，占比达到43.44%；其次是90-140面积段，新增供应量101.08万，占比40.02%。刚需和改善型户型仍为市场需求主力，供应量一直维持在高位。新增供应房型结构分析如上表所示，占市场供应主力的仍为2房产品，新增供应96.25万，但较上月大幅上涨，市场占比本月为38.11%。3房产品紧随其后，本月新增供应60.38万，占供应总量23.91%。3.新增推案项目分析本月主城区和郊区新增供应量大幅上涨，郊区供应量较上月上涨391.37

21、%，达到155.81万。四、成交量有所回升 1.月度成交走势分析?整体市场成交量分析9月进入传统的金九银十销售旺季，商品住宅整体市场成交回暖，总成交170.98万，较上月新增成交面积46.12万，环比上涨36.94%，同比降幅25.33%；主城区与郊区成交量对比本月成都市整体楼市出现小阳春，主城区和郊区的商品住宅成交量都有所上升，本月主城区成交面积70.67万，较8月增加20.67万，环比涨幅41.35%。本月近郊区商品住宅成交面积为100.31万，较上月增加25.45万，环比上涨33.99%。2.月度成交结构分析成交区域分析成交环域分析本月成交量最大区域集中在外环外，成交量达到95.70万，

22、占比达到55.97%；3环以外是消费者高度关注的区域，合计占比高达79.66%。成交面积段分析40-90的刚需户型和90-140的改善型住房本月成交量仍占据前两位，分别为73.85万和68.61万，两者占比达到总成交量的83.32%；本月140-190的大户型成交回暖较快，本月环比上涨40.69%，达到14.58万，居总成交量第三位。成交房型分析本月各户型成交量均有所回暖。其中，2房和3房户型成交量上涨最快，刚需和改善户型成为市场回暖的支撑主力；而其他房型成交量最大，为77.51万，主要为别墅型户型和5房以上大户型。成交均价段分析本月主力成交依然集中在4000-5000元/和5000-6000

23、元/段，主要来自郊区项目成交，成交量分别为45.40万和28.96万，占比达到26.55%和16.94%。7000-8000元/和8000-9000元/成交量环比上涨加快，可见中高端楼盘逐渐受购房者追捧。五、成交均价持续回升 1.成交均价走势?整体市场成交价分析步入传统销售旺季，加上本月开发商推出大量新房源，购房者逐渐褪去观望情绪，本月楼市成交均价持续回升，本月均价为6343元/，环比上涨2.32%，与去年同期相比上涨22.90%。 ?主城区与郊区成交价对比本月成都市主城区商品住宅成交均价上涨，主城区商品住宅成交均价为8073元/，较上月单价上涨512元/，环比上升6.77%；近郊商品住宅成交

24、均价有所下降，本月成交均价为5124元/，较上月下降165元/，环比降幅3.12%成都房地产市场成交量有所反弹，成交主力均为知名开发商项目及刚需项目。部分高端楼盘均价有所上涨，主城区高层豪宅项目均价已远超别墅项目。 六、热点成交区域板块1.9月热点区域-双流、城南双流仍表现强势，本月成交量再次稳居第一。而城南受地铁1号线开通利好影响，也受到购房者关注，本月也有较好的销售成绩，成交量位居第二。从双流区域成交看，华阳板块本月成交成交量达到15.02万，牢牢占据领先优势。该板块成交量最大的为南湖国际社区，六期【镜湖】在本月开盘，以其独特的双湖环境吸引众多消费者，本月成交量为2.36万，跃居该板块第一

25、。从城南区域成交看，受地铁1号线开通利好影响，新城南板块成交量最大，成交14.15万。该板块内的复地雍湖湾、华润凤凰城、保利心语花园等知名开发商项目成交相对较好。 七、成都市场解析 1.市场回顾本月金九银十的到来，同时临近十月秋交会，各开发商加大供应推出速度， 9月末，随着成交量的持续回升，个别楼盘出现价格上浮、优惠减少的现象，成都楼市步入一个小阳春时期。然而，就在即将出现量价齐升现象之时，929房产新政出台，中央再度表明对打压房价快速上涨的决心。市场预测十月将迎来秋交会，同时也是传统的金九银十阶段，预计成都市场将持续小阳春。但不可忽视新政对购房者的心理影响，至少短期内会起到一定的威慑作用。预

26、计未来一段时间内成交量还将持续回升，但增长速度会放缓，后期市场成交量企稳。第四章 商业市场一、市场综述楼市传统意义上的金九银十到来，在以往的金九银十舞台上鲜见商业地产项目的身影，而今年房地产市场格局的变化却将它推向市场的前端，在过去的8月，据统计，成都含商业部分的项目达到30多个，整个市场呈爆炸式的增长，写字楼和商铺成交活跃。成都，是一座辐射力极强的平原城市，是一座消费力强劲的休闲城市，是一座创造力无限的活跃城市。成都，吸引汇集了来自海内外的几十个著名商业卖场品牌，这些商业体，从以前的奠基、初具雏形，历经数十年积累与渐变，与城市共呼吸，吐故纳新，几经形态蜕变、模式革新、观念升级，现已逐渐融入这

27、座城市。伴随老商业体发展的是新商业体的不断涌现。商业新势力也不断涌动。二、供求关系 9月份成都市整体商业市场供应量为13.87万，成交量为6.57万，供求比为1：0.47，供过于求。三、供应量分析整体市场供应量分析本月商业市场的新增供应量13.87万。供应量同比上涨63.37%。环比上涨10.87%。本月成都商业项目供应呈爆发式增长，总共有24个项目。其中住宅底商项目15个，总供应达到8.65万；占总供应的62.36%；办公底商7个，总供应达到3.63万，占总供应的26.17%.其余专业市场两个，总供应达到1.59万；占总供应的11.46%.本月商业供应前三位均为住宅底商，分别是师大现代花园、

28、公元西和上锦颐园，供应量分别为3.08万、2.28万和1.77万.城郊对比分析本月商业市场的新增供应量13.87万。其中主城区供应面积为8.06万，环比减少4.45万；郊区供应面积为5.81万，连续两个月零供应之后本月终有突破，前两月蓄势待发，也为了在金九银十的大市场环境之下争夺一块蛋糕。四、成交量分析整体市场成交分析2010年9月成都市商业总成交面积6.57万，成交量较上月减少了1.02万，减少13.44%。同比减少31.28%。由于传统的金九银十主要是针对住宅市场，本月住宅开发商也顺势加大推盘力度。加大优惠，吸引顾客。部分商业市场关注者被吸引，因此部分投资者的中心进入住宅市场，但是面对政策

29、的严厉性和不明朗性，很多依旧处于观望的边缘，对住宅不敢轻易下手，而对商铺存在投资专业上的空白记忆的投资客也心存芥蒂。因此对于商业市场来说，成交量下降也是必然。城郊对比分析 2010年9月成都市商业总成交面积6.57万。其中主城区总成交量为2.3万，较上月减少19.58%。郊区成交面积4.27万，较上月减少9.92%。五、成交价格分析全市成交价分析9月份成都市商业用房成交均价为11329元/，环比减少了7.82%。上月销售的不理想，加之本月供求更是达到1:0.47的失衡，因此商业市场供过于求较为严重，供大于求必然导致价格下降。城郊成交价对比9月份成都市商业用房成交均价为11329元/，环比减少了

30、7.82%。其中主城区成交均价为20268元/，环比减少7.90%；而郊区成交均价为6511元/，环比增加1.24%。主城区本年总供应已经达到83.77万，累计销售量仅仅41.18万，因此企业面临较大的销售压力，降价也在所难免；郊区本年总供应为42.54万，累计销售量已经达到50.77万，从市场来看供不应求，而且已经消化部分去年存量。从未来市场分析，主城区较大存量将造成各大企业下季度的激烈竞争，下季度作为本年的最后一个季度，企业的业绩考核也迫在眉睫，因此降价销售抑或变相的降价-加大优惠，势必成为争夺市场的利器。郊区将基本处于一个平稳阶段，稳中有升。4、商业规划 项目总规划面积350亩，实际用地

31、面积151亩，规划总建筑面积500000.项目1-3层为商铺。其中商铺7-1300多不等。5、项目未来发展机会 规划中的地铁2号线附近，8车道成渝路和10车道成龙大道近在咫尺。师大现代花园位于成都经济技术开发区成龙路四川师范大学新校区校园内，右拥四川师范大学新校区2000亩成熟配套，左倚成都未来高尚居住区天鹅湖国际社区。周边几大社区环绕，包括龙城一号、合能四季印象等，未来将形成一个典型的社区经济带和校园经济带。第五章 办公市场一、市场综述九月、十月是楼市传统的销售旺季，不论住宅抑或是商业，开发商都是卯足了劲大打优惠牌，在加上接踵而来的秋交会，使得投资者们蠢蠢欲动。成都的写字楼目前的售价、租金进

32、入上行通道，并且许多开发商加大了商业物业的持有比例和类型，也说明了开发商认识到了未来商业地产的价值。随着投资者对写字楼的热情不断升温，写字楼投资的核心-租金回报成为了投资者最为关心的话题。一个稳定的租金回报就直接决定了此次投资是否成功。二、供求关系分析 2010年9月办公用房市场新增供应量为40.48万，成交量为9.13万。供求比为1：0.23，供大于求。三、供应量分析9月销售型办公楼新增供应量前三位均来自于城南，分别为蜀都中心、天堂岛海洋乐园和康普雷斯，均为甲级写字楼，供应量分别为11.22万、6.78万和6.3万，三者总供应量占全市总供应量的60.03%。月底地跌一号线开通，刺激了开发商的

33、又一轮角逐热，甲级写字楼等一批优质地铁物业将展开一轮激烈竞争，纷纷加大推广、推盘力度和优惠措施。未来几年，地铁优质办公物业较受市场欢迎，同时也将掀开房地产新一轮办公物业投资热。四、成交量分析 9月成都市销售型办公物业成交量为9.13万，环比增加47.26%，同比增加12.58%。本月成交量居首的项目为城南的甲级写字楼-保利中心，成交量为1.08万。保利中心、东立国际广场、成都量力钢材物流中心，这三大写字楼，本月成交量分别为1.08万、1.01万、0.92万，占居成交量前三位。其都处于已经开通的地铁一号线附近。保利中心为国际新城南的甲级写字楼，东立国际广场地处城北，包含两栋商住楼，即可住宿也可办

34、公，产权40年。成都量力钢材物流中心为城北甲级写字楼。随着市场的不断变化，100元成为了市场上公认的标杆。如果写字楼的租金报价达到了100元，那么人们普遍会认为这座写字楼是属于比较有档次的办公物业。世界级的大公司也多数会选择这样的写字楼。随着优质客户的入驻，又对整座办公物业的品质提升奠定了基础。因此甲级写字楼历来备受市场青睐。按区域来看，主城区城南总成交量为3.16万，占居主城区成交量榜首。其次是城北和城东，成交量分别为2.21万和1.85万.地铁一号线贯穿城北到城南，城北城南成为成交热点区域也是理所当然。郊区的温江成交量0.33万，连续两月占居郊区成交量榜首，地铁一号线已经开通，二号线的修建

35、正如火如荼，预计二号线附近办公物业将成为市场的又一个争夺据点。包括城西北、城东以及它的起终点郫县和龙泉。五、成交价格分析 9月销售型办公用房成交均价为7628元/，环比基本持平。主城区成交均价为7972元/，环比增加1.44%；郊区成交均价为4428元/，环比减少12.63%。主城区成交价微涨。郊区成交价格大幅下降，主要是因为郫县犀浦板块的万树森林和双流的翠筑天地，总成交量为占郊区总成交量的51.69%，但是成交均价只有3696元/，因此拉底了整个市场的成交价格。本月主城区甲级写字楼-成都花样年喜年广场成交均价高达19335元/，较上月的富力史丹尼国际公寓（甲级）的最高价15865元/上涨34

36、70元/；其次是时代豪庭（甲级）和富力史丹尼国际公寓（甲级），成交均价分别为16022元/和14994元/.3、商业规划沙河壹号由两个相邻的地块组成，占地46728.69，建筑面积约30万，项目采用大空间，大围合的设计理念，形成两个相对独立又视觉相通的围合式空间。以12000的超大空旷绿地，200米的超大视距，较低的建筑密度，打造出优美宽敞的的宜居环境。沙河壹号规划有10栋住宅以及4栋集商业、办公、居住、酒店等为一体的 城市综合体。4、发展趋势项目南边有川师校园广场、西边的万达商业广场则有：伊藤洋华堂、万千百货、万达国际电影城、国美电器等大型卖场。国嘉地产在东二环外沙河边推出4栋全新写字楼产品

37、国嘉沙河中心。 国嘉沙河中心以区域首个定位成长性企业的商务集群写字楼，以甲级写字楼的标准打造。首推50-650的弹性组合商务空间，更多的中小投资者能以较低的总价，较少的投入坐享物业投资的丰厚回报。第六章 营销媒体分析 一、媒体投放分析1.媒体市场广告投放综述本月总共对成都商报、华西都市报、成都日报、成都晚报、先锋居周刊、成都房产报道6家主流媒体所发布的房地产广告进行了投放统计，广告投放总金额约为9514.89万元；楼盘发布数量共283个；投放次数合计802次。本月成都楼市平面媒体投放次数环比增加254次，投放总金额环比增长35.82%。易居视点：9月开始，成都楼市快速回暖，各区域新增供应量快速

38、上升。开发商顺势而为，媒体投放力度加强。就整体看，开发商在房交会期间侧重以联动投放的模式对旗下楼盘进行形象宣传。2.主要平面媒体分析物业类型分析本月，各物业类型投放力度均显著增强。办公和商业类产品市场需求量大，产品较快入市，媒体投放稳步增长。伴随住宅市场的回暖，媒体投放在商品住宅上的投放也明显加强。企业因市场占有率相对较小，所以媒体投放基本平稳。易居视点： 9月，注定是各楼盘集中发力之时。伴随成都楼市回暖的迹象，以及即将在国庆举办的房交会，开发商以媒体为依托，顺势广泛宣传，以达到预期效果。区域板块分析易居视点：本月，除城东媒体投放量有小幅回落外，其余各区域媒体投放量均显著上升。城南、双流和城西

39、依旧是媒体投放最活跃区域。区域内在售楼盘多，入市速度快。城西在近期有较多新盘集中入市（尤其集中在金沙板块），因此广告量也一直处于前列。投放渠道分析易居视点： 成都商报、华西都市报一直是媒体投放的主要媒体，本月分别投放5519.4万元和3270.54万元，二者共占广告份额约89.72%，基本上汇聚了成都所有楼盘广告内容；专业性的房产杂志，如房产报道和居周刊等，楼盘广告投放也比较集中。广告受众的广泛程度，是投放的主要参考因素。3.主要平面媒体分析知名企业投放点评易居视点：本月，5大开发商中，中海地产广告投放量最大，主要为旗下的中海锦城和中海金沙府做入市宣传。其中，中海锦城已经在9月开盘，中海金沙府

40、也即将在10月亮相金沙。其次是华润置地，全部为旗下在售项目做广告宣传，如华润凤凰城、华润二十四城和华润翡翠城等；蓝光地产旗下蓝光公馆1881、云鼎在8月入市，本月的广告投放依然主要集中在这两个项目；万科旗下项目万科金色领域即将在年底亮相金沙区域，本月广告投放也相对集中。龙湖则为旗下的弗莱明戈和北辰天街项目做广告宣传。就成交金额看，华润置地成交金额依旧遥遥领先，达52830.2786万元。其次是万科地产，当月成交金额44859.4028万元，位居第二。平面媒体投放排行榜1）本月媒体投放金额TOP10易居视点：位于双流的大盘南湖国际社区六期在9月10日盛大开盘，开盘前后均做了大手笔的广告宣传，广告

41、投放46次，覆盖商报，华西和居周刊；恒大地产旗下的恒大名都，本月广告投放34次，全部集中在成都商报和华西都市报；位于新都的商业项目香江全球家居CBD在本月面世，也做了较大的广告宣传。单个项目广告金额投放排行前十中，恒大地产独占3席。商业办公也较为活跃，也有3个项目本月跻身广告投放前十。案例篇-南湖国际社区六期广告投放策略2活动策略南湖国际社区六期开盘活动1）项目介绍南湖国际社区位于双流县南延线南湖度假风景区内，坐拥6000亩度假风景区、府河江安河两河环抱的南湖，以其无可匹敌的风景资源与城市资源，已经成为世界级湖居的成都典范。目前在售的为五期和六期。2）活动介绍：时间：2010年9月10日地点：

42、南湖国际社区项目售楼部 活动主题：南湖国际社区六期一批次开盘活动内容：推案套数：31、32、33、34、36号楼，共1286套户型区间：84-235推案价格：价格区间5800-9000元/平方米优惠方式：一次性付款免5年物管费并总价优惠1%，按揭付款免4年物管费销售套数：173套易居视点：南湖国际社区位于南湖风景区内，具有无可匹敌的风景资源与城市资源，十分适合居住。伴随南延线的不断发展，项目升值潜力不可估量。3媒体广告投放与成交情况分析投放策略： 南湖国际社区项目本月媒体投放共46次，在开盘前后均进行广告宣传，以整版和半版形式投放。其中商报投放15次，华西投放10次，居周刊1次。广告主题鲜明，

43、色泽华丽，富有质感，有极强的视觉效果。广告主题内容：9月10日香约、香守南湖6期镜湖双湖宽庭组团盛大开盘！易居视点：为了在9月10日开盘当日取得好的销售业绩，南湖国际社区前期做足了准备。单月单在媒体投放上就掷金360余万元。开盘当日共有约300组客户到达现场，成交175套。伴随南延线交通的改善，周边配套的不断成熟，项目还有较大的市场潜力。二、营销分析1、优惠策略分析注：主题优惠：指开发商将自身项目打包提炼出一个主题；价格优惠：指一口价、清盘价形式；组合优惠：多种优惠方式；赠送优惠：指购房送礼包、车位或房子；特价房：指推出限量的优价房；VIP：VIP客户享受的优惠；房交会：房交会期间享受的优惠；

44、排号优惠：排号享受的优惠；开盘优惠：开盘当日享受的额外优惠。易居视点本月，成都市新增供应持续增长，大量项目集中入市。楼市进一步回暖。价格优惠依然是最主要、最直接的营销方式。2、9月新开盘/推案汇总分析本月涉及开盘和加推的项目共计25个，其中首度开盘项目13个，加推项目6个，整体供应量依然充足。 3、营销活动分析营销活动汇总分析注：业主联谊会：指开发商维系已购房客户关系举行的活动；客户联谊：指开发商针对意向客户所举行的活动；项目联动：指开发商整合社会资源或自身资源将各项目打包，进行项目之间的主题活动；打折优惠活动：开发商针对某个项目或多个项目举行的专场折扣活动；其他：包含酒会、新闻发布会、演出、

45、派对等形式的活动。本月楼盘营销活动总计33个，其中打折优惠楼盘占18个，客户联谊7个，其他派对、酒会类活动8个。打折优惠依然是最主要、最有效的营销主题。易居视点本月，打折优惠的在售项目有所减少，开发商更多的采用客户联谊或者其他派对等形式来吸引潜在客户，如南湖国际社区9月22日19：00-21：00中秋赏月晚会 ；9月23日、24日9：30-17：00南湖桂花节中秋嘉年华。中信未来城2010幸福成都张靓颖世界巡回演唱会； 9月13日中信未来城特邀张靓颖售楼部现场签票等活动。典型营销活动分析(一)中秋南湖升明月-森宇集团中秋客户答谢晚会1）项目介绍： 南湖国际社区位于双流县南延线南湖度假风景区内，

46、坐拥6000亩度假风景区、府河江安河两河环抱的南湖，以其无可匹敌的风景资源与城市资源，已经成为世界级湖居的成都典范。2）活动介绍：时间：2010年9月22日地点：南湖国际社区内活动主题：中秋南湖升明月 暨2010南湖桂花节中秋嘉年华开幕活动内容：9月22日晚，森宇集团的新老朋友，在成都南湖国际社区欢聚一堂，举行中秋南湖升明月-森宇集团中秋客户答谢晚会，共度中秋佳节。整台晚会不仅有好看的印象南湖大型风景舞蹈表演、好听的古典音乐、精彩的模特走秀和绚烂的焰火表演，还有紧张刺激的抽奖环节和好玩的游戏节目，现场的所有观众只要参与到游戏中来，都将有机会获得南湖精心准备的奖品和礼物。而最后抽出的15名大奖就

47、是乘坐热气球观月，虽然中秋夜并没有月亮，但南湖却升起一轮明月，这轮明月是森宇集团从深圳空运回来的，映衬着南湖波光粼粼的湖面，整个南湖度假风景区十分美丽。易居视点：为祝贺南湖六期镜湖组团开盘热销，9月中下旬，南湖国际社区两大精彩主题活动也倾情引爆：从9月22日至24日，南湖精心策划的中秋南湖升明月暨2010南湖桂花节中秋嘉年华活动将持续上演。一系列大型活动的成功举办，在向客户推销项目本身的同时，也展示了森宇集团雄厚的操盘实力和对塑造项目文化的重视。（二）凯德风尚-新家新气象物品竞拍会火爆开场1）项目介绍：凯德风尚占位于成都西三环外1.5公里，光华大道树德中学斜对面，临近规划中的青羊区政府行政办公

48、中心。该区域还与内光华、金沙片区纳入统一的整体规划，被政府定位为金沙太阳城，逐步发展为集商务中心、生活购物、医疗教育、文化休闲为一体的新兴高尚居住区。 2009年3月，该项目首度开盘。2）活动介绍：时间： 2010年9月7日地点：凯德风尚项目现场活动主题：新家新气象物品竞拍会活动内容：金秋时节，凯德o风尚即将迎来首批次交房。为一批次交房做铺垫，凯德o风尚项目精心准备了一批家庭实用物资，以竞拍的方式回馈业主，将在九月每周末举办新家新气象物品竞拍会。拍卖物品了包括生活用品、书籍及碟片、小家电等居家必备品。现场情况：易居视点：体验购房体验入住归家晚宴，一路走来，凯德o风尚的业主收获无数精彩与感动。亚洲知名房企凯德置地在成都第一个住宅项目的首批交房，也是新加坡房产领袖企业用优质产品、优秀服务接受市场全面检验的一次试炼。凯德置地一系列的贴心服务，充分体现出了项目人性化的本质和对客户无微不至的关怀，也体现了优秀房企所具备的极高社会责任感，在成都市场踏上了十分稳健的第一步。