花园投资分析暨经济效益评估

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1、哈尔滨保利花园投资分析暨经济效益评估目录页码目录17.0实施进度计划47.1有关本项目计划的说明47.2本项目装修标准47.3项目实施进度表6投资分析88.0投资构成、成本分析88.1项目基本参数及预计施工进度安排88.2项目开发价值（销售收入）108.3土地成本（政府地价和征地费用）108.4建安工程成本118.5前期费用148.6项目其它不可预见费148.7应缴纳之开发期税、费158.8红线内、外市政及公建配套工程费168.9静态总投资额178.10资金筹措计划及财务费用178.9.1资金筹措178.9.2财务费用188.11物业销售有关税、费188.12本项目销售费用188.13本项目所

2、得税198.14静态开发总投资综述198.15项目全部开发总投资综述209.0可行性研究财务数据的预测和选定229.1.4小区物业管理费的收入与支出229.1.5经营税、费229.1.6土地增值税229.1.7所得税23经济效益分析2310.0项目财务收益分析2310.1项目赢利能力2410.1.1财务内部收益率（FIRR）2410.1.2财务净现值（FNPV）2510.1.3资本回报率（静态）2510.1.4静态投资回收期2610.2项目的不确定性分析2810.2.1项目盈亏平衡分析2810.2.2项目敏感性分析2810.2.3概率分析2910.2风险分析30附表：31附表1：静态总投资分期

3、投放比例及资金筹措计划表31附表2：全部投资现金流量表42附表3：项目损益表44附表4：概率分析表46附图：47附图1：本项目盈亏平衡图47附图2：本项目静态开发成本构成图487.0实施进度计划本项目地块占地广阔，开发规模巨大，开发周期长，需投入大量的人力、财力和物力，因此，发展商宜结合本项目市场研究调查的结论以及现时自身的经营状况，包括关于本项目开发的一些初步思路，通过与研究人员共同确定，将整个项目的发展划分为三个连续的阶段（即每两年为一个阶段，每年按4月至11月为一个计算期）。7.1有关本项目计划的说明1、根据市场研究所得结论，“哈尔滨保利花园”的开发宜采取分区分阶段开发，以前期回收之资金

4、再投入进行后续之开发，因此，各开发阶段的划分和开发先后次序的确定，应根据市场反响而保持一定的开发节奏，尽量保证项目能够启动成功，持续发展，按照先启动多层住宅楼的开发建设，一待时机成熟再开发高层住宅的物业开发次序划分。2、根据市场发展的特点和市场的需要，各开发阶段，特别是第一开发阶段的物业类型应较为多样，各阶段物业的开发应保持一定的完整性和独立性，基础设施、公建配套和绿化景观应随之配套，并且便于实施封闭式管理。3、根据地块周围环境条件及其发展变化，结合各种类型物业和各开发阶段对环境的要求，来确定各开发阶段的具体内容。4、将根据项目的规划设计方案，结合公建安排、道路和景观设计，但在目前阶段，仅按连

5、贯的开发过程（即全部开发期为6年，每个季度为一个计算期，共分24期）并不具体划分一、二、三期各开发阶段。7.2本项目装修标准基础：人工挖孔桩及砼桩承台、钢筋混凝土底板、结构、高层（主要以13层配一台电梯为主）住宅楼采用钢筋混凝土框架或框架、剪力墙混合结构、新型墙体砖砌结；外墙：高级聚脂粉彩喷涂或铺砌釉面条形锦砖；屋顶：西班牙式天面瓦；窗户：选用铝合金窗框，平开式配浅绿色强化玻璃，窗台铺高级花岗石，厅、房均预留冷气机位置；室内墙壁、天花均涂国产乳胶漆，地面素水泥沙浆光面；电梯系统：采用中外合资厂生产之电梯（六层单复式无电梯），不锈钢轿厢饰面，后备发电机与及必要之消防、环保设施；水、电系统：每户均

6、配置足够电力、自来水、暖气供应（小区集中供暖），室内全部安装埋墙暖气管、上下水管、低压电源线、灯制及预留有线电视插制，多路开关供空调和照明系统，采取独立水、电表、配电箱，防盗对讲机、埋墙安装IDD电话线槽。室内装修工程拟采用菜单式套餐服务，即只计算基本装修标准（交楼标准）工程造价（精装修工程造价未计入本投资成本）。报告编制：受托方研究部第 7 页 共 51 页 （22-3-2）7.3项目实施进度表项目名称第一年第二年第三年第四年第五年第六年建设、施工进度、投资安排1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度

7、3季度4季度一、征地拆迁1、征地拆迁及场地七通一平二、设计与工程勘探1.规划方案设计、报建2.工程勘测、建筑模型制作3.各类施工图纸设计三、办理前期报建手续四、工程施工1、场地大开挖土方工程及基础施工2、地下室工程（25层住宅楼）3、砼框架结构土建及室内基本装修4、会所及公建配套设施工程五、设备安装1.给、排水工程2.变配电及室内电气工程3.消防工程4.电梯工程5.暖气工程6.煤气工程六、小区范围内、外配套工程外水、外电、绿化、道路、公建说明：时间单位为季度1、总工期为理论工期，未含外界因素(或施工单位、设备供应商进场、生活及临建施工、施工准备和设计修改、报建、出施工图纸、图纸会审等时间工期延

8、误)影响.2、除二次装修、室内、外环境工程，其它分项工程，如内、外墙砌体及装饰、客、货电梯、给、排水、空调、消防、通讯、煤气等分项工程可同时穿插进行施工.3、由于东北特殊气候原因,每年11月15日后到第2年4月15日前室外不能施工.但依然可以利用该段时间进行施工准备等。资料来源：受托方研究部哈尔滨保利花园投资分析暨经济效益评估投资分析本项目各项总投资开发成本的计算，是充分结合了本地块开发状况以及委托方的经营能力，基本采取按各阶段开发过程中实际取得的土地面积，分阶段、按比例实行对征地补偿款、综合开发费和征地款利息、小区道路占地面积的征地款的投入，其它分项成本：建安工程造价、前期费用、红线内外市政

9、配套设施工程费用和开发期税费的投入，按实际工程量统计和计算。8.0投资构成、成本分析本项目总投资的基本构成和整体建设的开发投入的计划安排，是经过受托方研究部与委托方以及本项目建筑设计单位共同商讨的结果，并经过初步统计和归纳出对本开发项目的用地规模、分块发展方式，包括对各类单项开发成本的分阶段投入、物业功能要求和档次标准、小区内部道路的占地面积以及公共建筑配套、市政基础设施的统一分摊原则，并根据此原则，提出了分阶段发展和投资成本的分阶段投入安排建议。8.1项目基本参数及预计施工进度安排各类投资成本的分阶段发展投入安排，是基于稳健有序、滚动式开发的原则。根据委托方提交的初步土地出让协议，并且，考虑

10、到项目开发所征用土地的地块面积巨大，委托方前阶段必须支付的费用主要包括：国有土地使用权出让金、（征地补偿款、土地综合开发费为未知数，待求）和前期费用、建筑工程安装费用、开发期税、费、红线内外市政配套设施工程费以及销售期税、费包括银行贷款等的金额投入量过大，同时，考虑到本项目开发的物业种类，开发周期较长等原因影响。本项目投资建设计划，根据地块规划方案的具体要求，采用分地块、分阶段发展的方式。施工进度安排包括开发计划横度图详见本报告第七部分。表8-1本项目建筑技术参数一览表序号本项目基本经济技术指标参数备注1实际可开发总占地面积120,890平方米总占地面积126,000平方米2项目可开发总建筑面

11、积305,712平方米总可售建筑面积285,052平方米2.1多层住宅总建筑面积17,790平方米住宅总建筑面积232,002平方米2.2高层住宅总建筑面积214,212平方米车位数约为500个2.3商场总建筑面积30,550平方米有经营性收益之商业场所2.4会所及公建配套设施总建筑面积15,260平方米机电设备及大厦管理用房等2.5地下室总建筑面积27,900平方米每个停车位约占地45平方米3容积率(地上总建筑面积除总占地面积)2.30总容积率2.534建筑密度(首层建筑面积除以总占地面积)29.2%按照住宅小区规划设计要求5绿地率30.0%按照一般城市规划细则要求6绿地面积36,267平方

12、米绿化率乘以总占地面积7地上部分总建筑面积277,812平方米首层建筑面积35,245平方米7.1多层住宅部分总建筑面积17,790平方米平均以6层住宅楼为主7.2高层住宅部分总建筑面积214,212平方米平均以13层住宅楼为主7.3商场部分总建筑面积30,550平方米主题商场及特色酒楼、西餐厅7.4会所及公建配套设施总建面积(设备房、管理用房等)15,260平方米地下室一层7.5地下停车位总建筑面积及总可销售车位数22,500平方米地下设备房5,400平方米8多、高层住宅总单元户数共有住户1,814户居住人口6,349人9第1期开发总建筑面积79,132平方米学府路与工电路交界为一期9.1商

13、场面积13,834平方米裙楼商场约二层9.2多层住宅面积9,696平方米4层6层(地面以上计-含商场)9.3高层住宅面积55,602平方米7层16层(地面以上计-含商场)10第2期开发总建筑面积107,263平方米自兴街与工电路交界为二期10.1商场面积9,160平方米裙楼商场约二层10.2多层住宅面积4,008平方米4层6层(地面以上计-含商场)10.3高层住宅面积94,095平方米7层16层(地面以上计-含商场)11第3期开发总建筑面积119,317平方米自兴街与学府里交界为三期11.1商场面积7,556平方米裙楼商场约二层11.2多层住宅面积4,086平方米4层6层(地面以上计-含商场)

14、11.3高层住宅面积64,515平方米7层16层(地面以上计-含商场)11.4会所建筑面积12,600平方米位于小区中心地带11.5居委会、管委会面积180平方米11.6地下室建筑面积（机电设备房）5,400平方米每户车位数约0.28个11.7地下室建筑面积（室内停车位）22,500平方米每车位约3.63户11.8幼儿园2,120平方米11.9变电所热交换站面积360平方米资料来源：受托方研究部8.2项目开发价值（销售收入）本项目销售总收入：86,229万元；详见下表。表8-2本项目销售收入一览表8.0各功能物业总销售收入可销售建筑面积单价(人民币元)83,174万元8.1多层住宅销售收入17

15、,790平方米2,500元/平方米4,4488.2高层住宅销售收入214,212平方米2,800元/平方米59,9798.3商场部分销售收入30,550平方米4,500元/平方米13,7488.4停车位销售收入500个10万元/个5,000资料来源：受托方研究部8.3土地成本（政府地价和征地费用）经过委托方提供之关于土地成本的资料，本文项目土地出让金与征地补偿费拟按照一亿九千万元考虑，楼面地价（单价）：621元/平方米。即：1、本项目土地出让金：11,116万元，按照总建筑面积305,712平方米进行分摊，则单方成本为：364元/平方米。2、拟准备谈判缴交之征地、拆迁、安置补偿费：7,884万

16、元。3、地块范围内房屋拆迁工程及征地管理费约为0.00万元。详见下表：表8-3本项目土地成本构成一览表序号项目名称技术参数基本参数合计(万元)按总建筑面积分摊1.0土地成本（1.1+1.2+1.4）19,000万元621元/平方米1.1多层住宅国有土地使用权出让基准地价(364元/m21.1)17,790平方米400元/平方米712.31万元按哈尔滨市国土出让金标准1.2高层住宅国有土地使用权出让基准地价(364元/m21.1)214,212平方米400元/平方米8,577.05万元按哈尔滨市国土出让金标准1.3商场国有土地使用权出让基准地价(520元/m21.15)30,550平方米598元

17、/平方米1,826.89万元按哈尔滨市国土出让金标准1.4拟准备谈判缴交之征地、拆迁、安置补偿费305,712平方米258元/平方米7,883.75万元1.5地块范围内房屋拆迁工程及征地管理费120,890平方米0.00万元资料来源：受托方研究部8.4建安工程成本本项目建安工程造价是按照建筑设计方案进行估算；总计为：34,100万元，按照总建筑面积305,712平方米进行分摊，则单方成本：1,115元/平方米；按照总可售面积285,052平方米进行分摊，则单方成本：1,196元/平方米；详见下表：表8-4本项目建安工程造价构成一览表序号项目名称技术参数基本参数合计(万元)按总建面积分摊备注2.

18、0建安工程投资（2.1+2.2）34,100万元1,115元/平方米1,196元/平方米资料来源：受托方研究部其中：1、土建及装修工程造价：26,750万元，按照总建筑面积305,712平方米进行分摊，则单方成本：875元/平方米；详见下表：表8-5本项目土建工程造价构成一览表序号项目名称技术参数基本参数合计(万元)按总建筑面积分摊2.1土建及装修工程（2.1.1+2.1.6）26,750万元875元/平方米2.1.1一期:多层住宅楼土方工程、基础承台连上部框架结构工程费9,696平方米510元/平方米494.50万元以下均已包括装修工程造价2.1.2一期:多层住宅楼室内装修工程造价9,696

19、平方米190元/平方米184.22万元多层土建造价700元/平米2.1.3一期:高层住宅楼土方工程、基础承台连上部框架结构工程费55,602平方米620元/平方米3,447.32万元高层土建造价830元/平米2.1.4一期:高层住宅楼室内装修工程造价55,602平方米210元/平方米1,167.64万元商场土建1,000元/平方米2.1.5一期:商场部分土方工程、基础承台连上部框架结构工程费13,834平方米550元/平方米760.87万元会所及公建土建695元/平米2.1.6一期:商场部分室内装修工程造价13,834平方米450元/平方米622.53万元地下室土建1,250元/平米2.1.7

20、二期:多层住宅楼土方工程、基础承台连上部框架结构工程费4,008平方米510元/平方米204.41万元装修套餐详见交楼装修标准2.1.8二期:多层住宅楼室内装修工程造价4,008平方米190元/平方米76.15万元建安工程造价则含水电设备2.1.9二期:高层住宅楼土方工程、基础承台连上部框架结构工程费94,095平方米620元/平方米5,833.89万元多层住宅837元/平方米2.1.10二期:高层住宅楼室内装修工程造价94,095平方米210元/平方米1,976.00万元高层住宅974元/平方米2.1.11二期:商场部分土方工程、基础承台连上部框架结构工程费9,160平方米550元/平方米5

21、03.80万元裙楼商场1,150元/平方米2.1.12二期:商场部分室内装修工程造价9,160平方米450元/平方米412.20万元会所公建838元/平方米2.1.13三期:多层住宅楼土方工程、基础承台连上部框架结构工程费4,086平方米510元/平方米208.39万元地下室1,392元/平方米2.1.14三期:多层住宅楼室内装修工程造价4,086平方米190元/平方米77.63万元6层住宅楼无电梯2.1.17三期:高层住宅楼上部框架结构工程费64,515平方米620元/平方米3,999.93万元多层住宅按6层计算2.1.18三期:高层住宅楼室内装修工程造价64,515平方米210元/平方米1

22、,354.82万元高层住宅按13层计算2.1.19三期:商场部分土方工程、基础承台连上部框架结构工程费7,556平方米550元/平方米415.58万元商场按裙楼2层计算2.1.20三期:商场部分室内装修工程造价7,556平方米450元/平方米340.02万元地下室按1层计算2.1.21二期:地下室土方工程、挖孔桩及承台、砼底板、防水工程费27,900平方米1,250元/平方米3,487.50万元会所及公建按2层计2.1.23会所及公建配套设施部分框架结构连基本装修工程造价17,020平方米695元/平方米1,182.21万元高层住宅配1台电梯资料来源：受托方研究部2、机电设备安装工程造价：7,

23、350万元，按照总建筑面积305,712平方米进行分摊，则单方成本：240元/平方米；详见下表：表8-6本项目机电设备安装工程造价构成一览表序号项目名称技术参数基本参数合计(万元)按总建面积分摊2.2机电设备安装工程（2.2.1+2.2.10）7,350万元240元/平方米2.2.1中外合资厂生产之备用发电机及环保消音器(1800KVA)2台45万元/台90.00万元水电及设备工程造价如下2.2.2多层住宅楼室内外电力系统(含高低压配电柜、线槽施工)17,790平方米59.0元/平方米104.96万元多层住宅137元/平方米2.2.3高层住宅楼室内外电力系统(含高低压配电柜、线槽施工)214,

24、212平方米62.0元/平方米1,328.11万元高层住宅144元/平方米2.2.4商场部分室内外电力系统(含高低压配电柜、线槽施工)30,550平方米65.0元/平方米198.58万元裙楼商场150元/平方米2.2.5会所及公建配套设施电力系统(含高低压配电柜、线槽施工)15,260平方米60.0元/平方米91.56万元会所公建141元/平方米2.2.6地下室部分室内外电力系统(含高低压配电柜、线槽施工)27,900平方米62.0元/平方米172.98万元地下室144元/平方米2.2.7中外合资厂生产之名牌电梯系统(连安装工程)65台22.5万元/台1,461.53万元含暖气设备及管道安装费

25、2.2.8商场及地下室、会所消防栓、烟感、喷淋头及保安监视73,710平方米95.0元/平方米700.25万元含高低压配电柜及线槽2.2.9多层住宅楼供、排水管网安装工程造价17,790平方米78.0元/平方米138.76万元含给排水管道安装工程费2.2.10高层住宅楼供、排水管网安装工程造价214,212平方米82.0元/平方米1,756.54万元2.2.11商场部分供、排水管网安装工程造价30,550平方米85.0元/平方米259.68万元2.2.12会所及公建配套设施供、排水管网安装工程造价15,260平方米81.0元/平方米123.61万元2.2.13地下室供、排水管网安装工程造价27

26、,900平方米82.0元/平方米228.78万元2.2.14供暖用国产锅炉设备连管道安装工程造价2台339万元/台678.00万元每台10吨2.2.15管道煤气安装工程费1,814户0.00万元由购房消费者负担2.2.16有线电视安装费（300元/户）1,814户0.00万元由购房消费者负担2.2.17大楼保安及住宅对讲系统（250元/户）1,814户0.00万元由购房消费者负担2.2.18零星工程费（防雷接地、泛光照明等）0.23%7,333万元16.87万元资料来源：受托方研究部8.5前期费用本项目前期费用：1055万元，按照总建筑面积305,712平方米进行分摊，则单方成本：35元/平方

27、米。按照总可售面积285,052平方米进行分摊，则单方成本：37元/平方米；详见下表：表8-7本项目前期费用构成一览表序号项目名称技术参数基本参数合计(万元)按总建面积分摊备注3.0前期费用（3.1+3.2+3.3+3.4）1,055万元35元/平方米37元/平方米3.1场地三通一平、砌筑围墙等工程费120,890平方米3.00元36.27万元3.2市场调查及项目可行性研究费0.06234,100万元21.14万元3.3建筑规划方案研究费、建筑模型制作费305,712平方米2.0元61.14万元3.4工程勘探120,890平方米3.0元35.66万元3.5建筑设计费305,712平方米20.0

28、元611.42万元3.6筹建开办费及项目管理费0.85%34,100万元289.85万元按本项目建安工程造价0.85%资料来源：受托方研究部8.6项目其它不可预见费本项目项目其它不可预见费：680万元，按照总建筑面积305,712平方米进行分摊，则单方成本：22元/平方米；按照总可售面积285,052平方米进行分摊，则单方成本：24元/平方米；详见下表：表8-8项目其它不可预见费计算表序号项目名称技术参数基本参数合计(万元)按总建面积分摊备注4.0项目不可预见费（2.12.5%）2.5%26,750680万元22元/平方米24元/平方米资料来源：受托方研究部8.7应缴纳之开发期税、费本项目应缴

29、纳开发期税、费：2,460万元，按照总建筑面积305,712平方米进行分摊，则单方成本：80元/平方米。按照总可售面积285,052平方米进行分摊，则单方成本：86元/平方米；详见下表：表8-9项目应缴纳开发期税、费构成一览表序号项目名称技术参数基本参数合计(万元)按总建面积分摊备注5.0开发阶段应缴纳税、费（5.1+5.17）2,460万元80元/平方米86元/平方米5.1土地管理费(按照总占地面积3.0元/m2一次性收取)城镇土地分级适用税额3.0元(由财政部门收)36.27万元120,890平方米5.2投资方向调节税（暂免征收）2000年开始暂免征收按1991国务院82号令0.00万元住

30、宅按5%计算5.3水利建设附加(按照本项目总建筑面积1元/平方米)1.0元30.57万元305,712平方米5.4城市配套设施建设费(8层以上免收)按现行标准计算统一按50.0元/平方米计算88.95万元17,790平方米5.5多层住宅楼供电用电负荷费(按330元/KVA计)按供电局标准多层住宅楼平均按8KW/户478.90万元1,814户8KW/户5.6商场部分供电用电负荷费(按330元/KVA计)按供电局标准裙楼商场按120W/m2120.98万元30,550平方米120W/平方米5.7会所及地下室供电用电负荷费(按330元/KVA计)按供电局标准会所、地下室65W/m292.58万元43

31、,160平方米65W/平方米5.8中小学教师住房集资费按文件规定17.4元531.94万元305,712平方米5.9供水设施补助费(按750元/m3计算)按自来水公司标准3.5人/户、0.25吨/人.日119.04万元6,349人0.25立方米5.10预算定额管理费按建安工程造价计34,100万元34.10万元0.1%5.11建筑工程监理费(按建安工程造价计算)按建安工程造价计34,100万元406.13万元1.2%5.12建设工程质量监督费(按建安工程造价计)按建安工程造价计34,100万元85.25万元0.25%5.13建设工程质量监督费检验费(按土建造价)按土建工程造价计26,750万元

32、40.12万元0.15%5.14建设工程安全监督费(按土建工程造价计算)按建安工程造价计34,100万元51.15万元0.15%5.15占道费(在施工过程中可能发生的红线外占道)按占道实际工作日计算1.0元0.22万元2,190工作日5.16建设工程招投标活动资金按建安工程造价计34,100万元68.20万元0.2%5.17墙改基金9.0元275.14万元305,712平方米资料来源：受托方研究部8.8红线内、外市政及公建配套工程费本项目红线内、外市政及公建配套工程费：1,390万元，按照总建筑面积305,712平方米进行分摊，则单方成本：45元/平方米。按照总可售面积285,052平方米进行

33、分摊，则单方成本：49元/平方米；详见下表：表8-10红线内、外市政及公建配套工程费构成一览表序号项目名称技术参数基本参数合计(万元)按总建面积分摊备注6.0红线内、外工程成本（6.1+6.8）1,390万元45元/平方米49元/平方米6.1外电工程费(含新装变电设备及小区范围电缆沟敷埋挖掘)305,712平方米65元397.43万元20%按实际工程个案估算6.2临时施工用电费305,712平方米7.8元59.61万元25%按实际工程个案估算6.3小区红线范围内道路设施及标牌工程费120,890平方米55元200.67万元30%按实际经验估算6.4外水工程费(包含大厦内上下水管道敷埋挖掘)30

34、5,712平方米90元412.71万元15%按实际工程个案估算6.5临时施工用水费305,712平方米5.5元42.04万元25%按实际工程个案估算6.6环境美化及园林绿化工程费120,890平方米60元217.60万元30%按实际经验估算6.7红线内市政及公建配套设施零星工程费120,890平方米25元30.22万元10%按实际经验估算6.8红线外市政及公建配套设施零星工程费120,890平方米25元30.22万元10%按实际经验估算资料来源：受托方研究部8.9静态总投资额本项目静态开发总投资（1.0+6.0）：58,685万元。按照总建筑面积305,712平方米进行分摊，则单方成本：1,9

35、20元/平方米。按照总可售面积285,052平方米进行分摊，则单方成本：2,059元/平方米；本项目各类静态开发总投资构成，详见下表：表811本项目静态总投资构成一览表（按总建筑面积分摊）序号项目名称技术参数基本参数合计(万元)按总建面积分摊备注7.0静态投资总额（1.0+6.0）58,685万元1,920元/平方米2,059元/平方米资料来源：受托方研究部8.10资金筹措计划及财务费用8.9.1资金筹措本项目开发投资的资金来源有三个渠道：首先，是企业自有资金；其二是银行贷款；第三，是预售楼花。资金运作方式如下：自有资金全部用于投资，当自有资金全部投入完毕尚有资金缺口时，通过贷款解决。预售房主

36、要安排在静态总投资已经达到25%时，但由于该部分收入不稳定，原则上只用于还贷，而不作为投资资金的来源。8.9.2财务费用本项目的财务费用主要由利息费用构成。利息费用的计算参照建设部发布的经济评价标准按如下方法确定：假定贷款发生在当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计算，还贷当年按年末偿还，照全年计息，即：每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额2）贷款年利息本项目当前融资成本为年利率8.0%，鉴于银行利率已开始下调，估计数年后融资成本必将下降。据此，假定建设期内贷款利率维持8.0%不变，并维持整个开发期。本项目合计需支付利息3,255万元，至项目开始第七年还清。8.11物业销售有关

37、税、费本项目物业销售有关税费为：4,500万元。详见下表；表812本项目物业销售有关税费一览表9.0物业销售有关税费5.41%83,174万元4,500万元9.1营业税金：按营业额5%计算。5%4,159万元9.2营业税附加:包括教育附加费等按营业税额5%计算0.25%208万元9.3防洪费：按营业额0.18%计算。0.09%75万元9.4其它税费0万元9.5印花税：按交易额的0.05%计算。0.07%58万元资料来源：受托方研究部8.12本项目销售费用本项目物业销售费用为：3,327万元。计算过程详见下表；表813本项目销售费用一览表10.0销售费用(按出租收入5%计算)4.0%83,174

38、万元3,327万元资料来源：受托方研究部8.13本项目所得税本项目所得税为：2,745万元。计算过程详见下表；表814本项目经营所得税一览表14.0经营所得税(按销售额33%之10%计提)3.3%83,174万元2,745万元资料来源：受托方研究部8.14静态开发总投资综述综合上述，得出本项目开发的静态投资成本（不包含财务成本），为：58,685万元，以本开发项目总建筑面积305,712m2分摊，则静态总投资的单方成本，为：1,920元/m2；以本开发项目实际可销售面积的总建筑面积285,052m2分摊，则静态总投资的单方成本，为：2,059元/m2；表8-15静态开发总投资构成比例（按总建筑

39、面积分摊）一览表序号项目名称总建筑面积按总建筑面积分摊单价静态总投资占静态总投资比例1.0土地成本305,712平方米621元19,000万元32.38%1.1政府地价305,712平方米304元9,289万元15.83%1.2其它土地成本305,712平方米318元9,711万元16.55%2.0建安工程费用305,712平方米1,115元34,100万元58.11%2.1土建工程造价（含豪华装修）305,712平方米875元26,750万元45.58%2.2机电设备安装305,712平方米240元7,350万元12.52%3.0前期费用305,712平方米35元1,055万元1.80%4.

40、0项目不可预见费305,712平方米22元680万元1.16%5.0开发期税费305,712平方米80元2,460万元4.19%6.0红线内外工程费305,712平方米45元1,390万元2.37%7.0静态总投资305,712平方米1,920元58,685万元100.0%资料来源：受托方研究部表8-16静态开发总投资构成比例（按总可售面积分摊）一览表序号项目名称总可售面积按总可售面积分摊单价静态总投资占静态总投资比例1.0土地成本285,052平方米667元19,000万元32.38%1.1政府地价285,052平方米326元9,289万元15.83%1.2其它土地成本285,052平方米3

41、41元9,711万元16.55%2.0建安工程费用285,052平方米1,196元34,100万元58.11%2.1土建工程造价285,052平方米938元26,750万元45.58%2.2机电设备安装285,052平方米258元7,350万元12.52%3.0前期费用285,052平方米37元1,055万元1.80%4.0项目不可预见费285,052平方米24元680万元1.16%5.0开发期税费285,052平方米86元2,460万元4.19%6.0红线内外工程费285,052平方米49元1,390万元2.37%7.0静态总投资285,052平方米2,059元58,685万元100.0%资

42、料来源：受托方研究部8.15项目全部开发总投资综述表8-17项目全部开发总投资构成比例（按总建筑面积分摊）一览表序号项目名称总建筑面积按总建筑面积分摊单价静态总投资占静态总投资比例1.0土地成本305,712平方米621元19,000万元26.20%1.1政府地价305,712平方米304元9,289万元12.81%1.2其它土地成本305,712平方米318元9,711万元13.39%2.0建安工程费用305,712平方米1,115元34,100万元47.03%2.1土建工程造价305,712平方米875元26,750万元36.89%2.2机电设备安装305,712平方米240元7,350万

43、元10.14%3.0前期费用305,712平方米35元1,055万元1.46%4.0项目不可预见费305,712平方米22元680万元0.94%5.0开发期税费305,712平方米80元2,460万元3.39%6.0红线内外工程费305,712平方米45元1,390万元1.92%7.0静态总投资305,712平方米1,920元58,685万元80.9%8.0各功能物业总销售收入305,712平方米2,721元83,174万元9.0物业销售有关税费305,712平方米147元4,500万元6.2%10.0销售费用(按出租收入4.0%计算)305,712平方米109元3,327万元4.6%11.0

44、财务费用(按银行利息8.0%计算)305,712平方米106元3,255万元4.5%12.0税前开发毛利润305,712平方米439元13,408万元13.0税前资本收益率305,712平方米22.85%14.0经营所得税(按销售额33%之10%计提)305,712平方米90元2,745万元3.8%15.0税后开发净利润305,712平方米349元10,663万元16.0税后资本收益率305,712平方米1元18.17%17.0税后开发收益(元/平方米计算）305,712平方米349万元18.0开发总成本305,712平方米2,372元72,512万元100.0%资料来源：受托方研究部表8-1

45、8项目全部开发总投资构成比例（按总可售面积分摊）一览表序号项目名称总可售面积按总可售面积分摊单价静态总投资占静态总投资比例1.0土地成本285,052平方米667元19,000万元26.20%1.1政府地价285,052平方米326元9,289万元12.81%1.2其它土地成本285,052平方米341元9,711万元13.39%2.0建安工程费用285,052平方米1,196元34,100万元47.03%2.1土建工程造价285,052平方米938元26,750万元36.89%2.2机电设备安装285,052平方米258元7,350万元10.14%3.0前期费用285,052平方米37元1,

46、055万元1.46%4.0项目不可预见费285,052平方米24元680万元0.94%5.0开发期税费285,052平方米86元2,460万元3.39%6.0红线内外工程费285,052平方米49元1,390万元1.92%7.0静态总投资285,052平方米2,059元58,685万元80.9%8.0各功能物业总销售收入285,052平方米2,918元83,174万元9.0物业销售有关税费285,052平方米158元4,500万元6.2%10.0销售费用(按出租收入4.0%计算)285,052平方米117元3,327万元4.6%11.0财务费用(按银行利息8.0%计算)285,052平方米11

47、4元3,255万元4.5%12.0税前开发毛利润285,052平方米470元13,408万元13.0税前资本收益率285,052平方米22.85%14.0经营所得税(按销售额33%之10%计提)285,052平方米96元2,745万元3.8%15.0税后开发净利润285,052平方米374元10,663万元16.0税后资本收益率285,052平方米18.17%17.0税后开发收益(元/平方米计算）285,052平方米12元349万元18.0开发总成本285,052平方米2,544元72,512万元100.0%资料来源：受托方研究部9.0可行性研究财务数据的预测和选定9.1.4小区物业管理费的收

48、入与支出根据目前国内物业管理业界发展的现状，地产开发商一般要求物业管理公司保持收支平衡，并不作盈利打算，本项目在销售完毕，住客入住和小区经营期间，物业设备维护、人员支出等费用中抵扣，原则上管理费收入与支出基本平衡，故该部分不作为项目投资效益测算内容，效益分析时也不列出此两项。9.1.5经营税、费本项目之经营税、费，主要指的是销售过程中发生的税费。计算期内，无论工程竣工与否，但因已有部分销售收入，需缴交与销售有关税费。进行物业销售时预计须支付的税项主要包括有：表9-1物业销售经营须缴纳的税费一览表9.0物业销售有关税费5.41%83,174万元4,500万元9.1营业税金：按营业额5%计算。5%

49、4,159万元9.2营业税附加:包括教育附加费等按营业税额5%计算0.25%208万元9.3防洪费：按营业额0.18%计算。0.09%75万元9.4其它税费0万元9.5印花税：按交易额的0.05%计算。0.07%58万元资料来源：研究部9.1.6土地增值税土地增值税实行四级超额累进税率。增值未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目50%100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目100%200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200的部分，税率为60%。免征土地增值税有两种情况，一是纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；二是因国家

50、建设需要依法征用、收回房地产。土地增值税的征收，发生在企业所得税之前。由于国内目前尚未有对发展商征收该税项，加上房地产业界均对该税项的设立仍然存有很大的异议，估计项目竣工之时进行调整的可能性较大，因而在计算本项目损益，评价经济效益时，并没有将其考虑在内。9.1.7所得税在本项目工程结算后，房地产发展商已经有了帐面收入，在扣除开发总投资以及经营税费、财务费用等费用后，从而得出销售利润，房地产投资经营企业年所得额亦即年实现利润净值。所得税的税率，一般为33%（基本税率为30%，另按应纳税额附征10%的地方所得税率，两项合计，按应纳税的所得额计算，税率为33%）。在经济特区、经济技术开发区等实行特殊

51、优惠政策的区域，该项税率最低可降至15%。由此，计得本项目的所得税（本项目所得税率暂按销售收入33%之10%计提，即为3.3%）。详见本项目全部资金现金流量表。经济效益分析本项目经济效益分析报表格式的依据是国家计委和建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第二版），参照我国的财会制度，结合现时房地产开发的实际情况，对项目投资计算经济效益。选取的计算指标为内部收益率（IRR）、净现值（NPV）、净现值率（NPVR）及静态投资回收期。10.0项目财务收益分析在经过和委托方详细的磋商后，对进行财务分析的前提进行了若干的设定，并且建立了相应的数学模型，现将有关的计算过程表述如下：10.1项目赢利能力依照国内房地产开发对项目经济效益和财务评价的惯例，本