某商业大厦项目管理与财务分析报告

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1、硬商品买卖在阿里巴巴 软商品交易在阿里巧巧广州市某商业大厦项目财务分析报告一、 项目概述（一）项目主要技术经济指标1、 总用地面积：43960m22、 总建筑面积：172940m23、 建筑密度：49.754、 容积率：5.035、 地下建筑面积：11743m26、 地上建筑面积：161197m27、 西塔楼建筑面积：71771m28、 东塔楼建筑面积：101169m29、 已完成工程部分：地下室工程，西塔楼上部四层混凝土结构（二）项目方案根据市场调查与分析的结构（过程略），将该项目两栋塔楼分别建为一栋甲级纯写字楼（以出租为主）与一栋全天候商务写字楼（以出售为主）（三）项目功能面积分布，见表1

2、及表2所示。表1 西塔楼（全天候商务写字楼）功能面积分布表楼层使用功能每层面积（平方米）总面积（平方米）负二层管理中心、维修间、变压器房等低压配电房等44644464夹层170170负一层商场30133013小计76471层大堂、商场等264826482层商场154115413层商场154115414层酒楼、餐厅250525055层技术层17741774616层写字楼15411695117层避难层1541154118层设备层154115411929层写字楼15411695130层避难层154115413139层写字楼15411386940设备层1541154140停机坪180180小计6412

3、4合计71771表2东塔楼（甲级纯写字楼）功能面积分布表楼层使用功能每层面积（平方米）总面积（平方米）负二层管理中心、维修间、变压器房等20482048负一层管理中心、低压配电房20482048小计40961层大堂、商场等204820482层商场180318033层商场180318034层商场204820485层技术夹层20482048618层写字楼20482662419层避难层204820482035层写字楼15363276836层写字楼1536153637层避难层153615363845层写字楼1536128884649层写字楼1024409650层设备层1024102450层核心部设备层

4、283283小计919535155层写字楼10245120合计101169二、 项目投资估算与资金筹措（一）项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表1、 本项目的开发总工期为三年，从2002年10月起，至2005年9月。2、 从项目开始动工起，本项目的剩余土地使用权年限为30年。3、 根据广州市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：土地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。经测算，开发总投资为：1712706132元人民币，汇总详见表3。表3 项目总投资估算表项目东塔成本东塔单价西塔成本西塔单价合计1、开发成本（静态）9

5、079927808975600371392836515083641721.1 土地购置费292497398289120750260228915000000001.2 前期工程费1.3 工程建设费551302122544935612572749629074278491.4 开发期间税费64193260635367430635121009363232、开发费用10462006710339972189513902043419622.1 管理费1653906416310683772149272228362.2 其他费用50584505035885505086470002.3 不可预见费16539064

6、16310683772149272228362.4 财务费用66483489657471645126571136480012.5 销售费用0027601289385276012893、总计10126128471000870009328797551712706134（二）各项投资与成本费用估算表（略）（三）项目投资计划与资金筹措表本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行借款，三是租售收入用于投资部分。考虑到开发商已投入了50000万元完成了项目前期的有关工作，因此本项目实际资金缺口为55220万元，计划由开发商投入自有资金970万元作为启动资金，另需向银行贷款45500万元

7、用于投资，剩余部分66051万元由租售收入补充，总追加投资为121271万元。项目投资计划与资金筹措表详见表4所示。表4 项目投资计划与资金筹措表序号项目合计建设经营期20022003200420051投资总额12127124252425433956606351.1建设投资12127124252425433956606352资金筹措12127124252425433956606352.1自有资金9720242558269660172.2借款资金45500060004500350002.3销售收入再投资6605101767228760196193资金缺口（2.1+2.2）552002425658

8、2519641017三、 项目销售与租赁收入测算本项目的经营方案是将西塔楼写字楼全部用于出售，共58093m2。东塔楼的写字楼和商场以及西塔楼的商场全部用于出租。每年各项收入预测详见表5、表6、表7所示。表5 西塔楼写字楼销售收入测算表2003200420052003售价13000销售率30%销售面积17428销售收入（万元）226562004售价14000销售率75%销售面积26142销售收入（万元）365982005售价13500销售率100%销售面积14523销售收入（万元）19606合计（万元）7886143硬商品买卖在阿里巴巴 软商品交易在阿里巧巧年份2004200520062007

9、20082009201020112012201320142015201620172018商场（-1至地面四层）平均月租金（元）380.643400415430450470460480450430410450450450450出租率20%63%81%85%93%95%96%92%90%88%87%85%85%85%85%租赁费用（万元）53335363839384038363438383838租金收入（万元）30741035483596368327290721072086610617558216241624162416241年份2019202020212022202320242025202620

10、2720282029203020312032商场（-1至地面四层）平均月租金（元）450472.5472.5472.5472.5472.5496.125496.125496.125496.125496.125496.125496.125496.125出租率85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%租赁费用（万元）3839393939394141414141414141租金收入（万元）62416553655365536553655368816881688168816881688168816881表6 西塔楼商场租赁收入测算表表7 东塔楼出租收入测算表年份

11、20052006200720082009201020112012201320142015201620172018写字楼平均月租金（元）147150155165170165168163150140150150150150出租率15%60%80%95%96%93%94%91%85%82%80%80%80%80%租赁费用（万元）313131414141414131213131313租金收入（万元）6099980137551739018106170241752016455141441273413311133111331113311平均月租金（元）4004154304504704604804504304

12、10450450450450商场（1至4层）出租率25%70%90%95%95%96%92%90%88%87%85%85%85%85%租赁费用（万元）835363839384038363438383838租金收入（万元）2512979397943974593454345414164389036663931393139313931东塔小计（万元）86012959177342178722699215662206120619180331640117241172411724117241续表7东塔楼出租收入测算表年份20192020202120222023202420252026202720282029

13、203020312032写字楼平均月租金（元）150157.5157.5157.5157.5157.5165.375165.375165.375165.375165.375165.375165.375165.375出租率80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%租赁费用（万元）1313131313131414141414141414租金收入（万元）1331113977139771397713977139771467514675146751467514675146751467514675平均月租金（元）450472.5472.5472.5472.5472

14、.5496.125496.125496.125496.125496.125496.125496.125496.125商场（1至4层）出租率85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%租赁费用（万元）3839393939394141414141414141租金收入（万元）39314127412741274127412743334333433343334333433343334333东塔小计（万元）1724118104181041810418104181041900919009190091900919009190091900919009四、 项目借款还本付息

15、分析根据建设期每年投资额估算，本项目需向银行贷款45500万元用于投资。银行贷款还本付息方式采用等额还本付息，从2006年开始还本付息，2010年还清。根据中国人民银行2002年2月调整后的利率，五年以上的贷款年利率为5.76。目前广州市房地产开发贷款利率通常为中国人民银行公布的贷款利率乘以1.1的系数，即本项目当前融资成本为年利率：5.76*1.16.336。本项目合计需支付利息113648001元，详见借款还本付息表8。表8 借款还本付息表（单位：元）项目建设经营期合计20032004200520062007200820092010年初借款累计61900800112248435480448

16、496395788457305764359210036334108242981本年借款6000000045000000350000000455000000本年应计利息1900800534763518200061304412172507715719373230133079026858275120506276年底还本付息115101255115101255115101255115101255115101255575506275年末借款累计619008001122484354804484963957884573057643592100363341082429810五、 项目销售与租赁税金及附加测算本

17、项目销售与租赁税金及附加估算表详见表9、表10所示。表9 销售税金及附加一览表序号项目计算依据建设经营期合计20022003200420051销售收入226563659819606788602销售税金及附加13912247120448422.1营业税（1）*51133183098039432.2城市维护建设税（2.1）*779128692762.3教育费附加（2.1）*33455291182.4防洪工程维护费（1）*0.09203318712.5交易印花税（1）*0.05111810392.6交易管理费（1）*0.5113183983943土地增值税（1）*1227366196789表10 租

18、赁税金及附加估算一览表序号项目计算依据合计建设经营期2002200320042005200620072008200920102011201220132014201520161租赁收入685530307496318442236972861929989287762926927229242082222223482234822租赁税金及附加12092754875325341805048529050765163480342703920414241422.1营业税（1）*5342761524892211851431149914391463136112101111117411742.2城市维护建设税（2.1

19、）*72399117658310010510110295857882822.3教育费附加（2.1）*310280728364345434441363335352.4防洪工程维护费（1）*0.096170417212627262625222021212.5交易印花税（1）*0.05343029121415141514121112122.6房产税（1）*12822643759622132844343435993453351232672905266728182818续表10租赁税金及附加估算一览表序号项目计算依据建设经营期201720182019202020212022202320242025202

20、62027202820292030203120321租赁收入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258902租赁税金及附加41424142414243494349434943494349456745674567456745674567456745672.1营业税（1）*511741174117412331233123312331233129512951295129512951295129512952.2城市维护建设税（2.1）*782828286868686869191919191

21、9191912.3教育费附加（2.1）*3353535373737373739393939393939392.4防洪工程维护费（1）*0.09212121222222222223232323232323232.5交易印花税（1）*0.05121212121212121213131313131313132.6房产税（1）*122818281828182959295929592959295931073107310731073107310731073107六、 项目财务评价（一）本项目财务分析的假设前提本项目的财务分析是在对项目的成本收益测算的基础上，按尽可能接近项目开发实际情况的原则设定分析的前提

22、假设，并据此进行计算。1、 价格水平的假定本项目物业的租售价格是根据市场比较并结合广州市商业物业的发展状况进行时间修正后，得出物业将来推出市场时的价格。2、 租金升幅的假定在计算本项目的出租收入时，根据广州市商业物业的发展状况，设定租金每五年绝对升幅为5。本租金基本可视为净租金标准。3、 税费的规定本项目物业在销售和出租期间预计发生的税项和费用的计算标准均严格按照政府的有关规定。4、 出租物业的折旧本项目用于出租的物业每年的折旧采用直线折旧法。折旧年限取物业产生收入起的年份至经营期最后一年（2005年至2032年，共28年）。5、 出租物业的期末转售价值本项目不考虑出租物业的期末转售价值。6、

23、 期望收益率（基准收益率）的确定设定为7。（二）损益表与项目静态盈利能力分析详见表11所示。表11 项目损益表序号项目名称计算依据合计20022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620171收入76439102265636905245691844223697286192998928776292692722924208222222348223482234821.1销售收入788602265636598196061.2租赁收入68553030749631844223697286192998928776292692722924

24、208222222348223482234822总成本费用1712711150217490143334748474847484748474847484748474847484748474847482.1由于销售写字楼总成本分摊38339115021725395852.2用于租赁物业折旧13293223747484748474847484748474847484748474847484748474847483税金1257701391230120793253418050485290507651634803427039204142414241423.1销售税金及附加48421391224712043

25、.2租赁税金及附加120927548753253418050485290507651634803427039204142414241424土地增值税7892273661965利润总额(1)-(2)-(3)-(4)46656195371674879611044114769188231995118952193581767815190135541459214592145926所得税(5)*33%1539653147552726273445487462116584625463885834501344734815481548157税后利润(5)-(6)31259663901122153346995989

26、51261113367126981297011844101779081977697769776续表11 项目损益表序号项目名称计算依据2018201920202021202220232024202520262027202820292030203120321收入2348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258901.1销售收入1.2租赁收入2348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258902总成本费用

27、4748474847484748474847484748474847484748474847484748474845102.1由于销售写字楼总成本分摊2.2用于租赁物业折旧4748474847484748474847484748474847484748474847484748474845103税金4142414243494349434943494349456745674567456745674567456745673.1销售税金及附加3.2租赁税金及附加4142414243494349434943494349456745674567456745674567456745674土地增值税5利润总额

28、(1)-(2)-(3)-(4)1459214592155601556015560155601556016575165751657516575165751657516575168136所得税(5)*33%4815481551355135513551355135547054705470547054705470547055487税后利润(5)-(6)9776977610425104251042510425104251110511105111051110511105111051110511265分析：项目年投资利润率为9.08基准收益率7，基本达到行业收益水平，可以认为其静态盈利能力满足要求。（三）现

29、金流量表与动态盈利能力分析1、 全部投资现金流量表本项目全部投资现金流量表如表12所示。表12 全部投资现金流量表序号项目名称合计建设经营期2002200320042005200620072008200920102011201220132014201520161现金流入76439622656369052456918442236972861929989287762926927229242082222223482234821.1销售收入788602265636598196061.2租赁收入6855363074963184422369728619299892877629269272292420822

30、22223482234822现金流出50000242529019421506553766999054112601187411330115511063792838393895889582.1建设投资1712705000024252425433956606352.2销售56311618261314002.2.1销售税金及附加48421391224712042.2.2土地增值税7892273661962.3租赁税金及附加7071054875325341805048529050765163480342703920414241422.4所得税1539633147552726273445487462116

31、58462546388583450134473481548153净现金流量-5000-2425-6363-5245-4096811743146431735918115174461771816592149251382914524145244累计净现金流量-5000-7425-13788-19033-60001-48258-33615-162561859193053702353615685408236996894111418续表12 全部投资现金流量表序号项目名称合计建设经营期2017201820192020202120222023202420252026202720282029203020312

32、0321现金流入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258901.1销售收入1.2租赁收入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258902现金流出8958895889589484948494849484948410037100371003710037100371003710037101152.1建设投资2.2销售2.2.1销售税金及附加2.2.2土地增值税2.3租赁税金

33、及附加41424142414243494349434943494349456745674567456745674567456745672.4所得税48154815481551355135513551355135547054705470547054705470547055483净现金流量145241452414524151731517315173151731517315853158531585315853158531585315853157754累计净现金流量125943140467154992170165185338200511215683230856246710262563278416294

34、269310123325976341829357604根据评价指标显示：（1） 本项目投资回收期为7.89年（2） 本项目全部投资净现值（NPV）86866万元（3） 全部投资内部收益率为21.27由此可见，本项目从动态盈利角度分析，满足投资要求。2、 自有资金投资现金流量表本项目自有资金投资现金流量表如表13所示。表13 自有资金现金流量表序号项目名称合计建设经营期2002200320042005200620072008200920102011201220132014201520161现金流入76439622656369052456918442236972861929989287762926

35、927229242082222223482234821.1销售收入788602265636598196061.2租赁收入685536307496318442236972861929989287762926927229242082222223482234822现金流出46384352425230193765030538182092056422770233842284011551106379283839389588958 2.1自有资金597205242558269660172.2预售收入再投入1767228760196192.3贷款还本付息5755011510115101151011510115

36、102.4销售税金及附加48421391224712042.5租赁税金及附加1209295487532534180504852905076516348034270392041424142 2.6土地增值税7892273661962.7所得税15396331475527262734454874621165846254638858345013447348154815 3净现金流量-52425-363-745-59692333133584966055936177181659214925138291452414524 4累计净现金流量-52425-52788-53533-59502-59269-561

37、36-50287-43682-37746-20028-343611489253183984354367 续表13 自有资金现金流量表序号项目名称建设经营期20172018201920202021202220232024202520262027202820292030203120321现金流入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258901.1销售收入1.2租赁收入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890

38、258902589025890258902现金流出8958895889589484948494849484948410037100371003710037100371003710037101152.1自有资金2.2预售收入再投入2.3贷款还本付息2.4销售税金及附加2.5租赁税金及附加41424142414243494349434943494349456745674567456745674567456745672.6土地增值税2.7所得税48154815481551355135513551355135547054705470547054705470547055483净现金流量145241452

39、414524151731517315173151731517315853158531585315853158531585315853157754累计净现金流量688928341697941113114128287143460158632173805189659205512221365237218253072268925284778300553根据评价指标显示：（1） 本项目自有资金投资净现值（NPV）50829万元（2） 自有资金投资内部收益率为21.27由此可见，从自有资金动态盈利角度分析，本项目满足投资要求。（四）项目资金来源与运用表资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的能力，是财务评价

40、的重要依据。本项目的资金来源与运用详见表14所示。表14 资金来源与运用表序号项目名称建设经营期2002200320042005200620072008200920102011201220132014201520161资金来源242529238421016558618442236972861929989287762926927229242082222223482234821.1销售收入2265636598196061.2租赁收入307496318442236972861929989287762926927229242082222223482234821.3自有资金242558269660171

41、.4银行贷款60004500350002资金运用24252901942150655371820920564227702338422840115511063792838393895889582.1建设投资24252425433956606352.2借款还本付息11510115101151011510115102.3销售税金及附加1391224712042.4租赁税金及附加54875325341805048529050765163480342703920414241422.5土地增值税2273661962.6所得税314755272627344548746211658462546388583450

42、134473481548153盈余资金0219-494923331335849660559361771816592149251382914524145244累计盈余资金02191702194523585943416039219753969356285712108503999564114088续表14 资金来源与运用表序号项目名称建设经营期20172018201920202021202220232024202520262027202820292030203120321资金来源2348223482234822465724657246572465724657258902589025890258902

43、58902589025890258901.1销售收入1.2租赁收入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258901.3自有资金1.4银行贷款2资金运用8958895889589484948494849484948410037100371003710037100371003710037101152.1建设投资2.2借款还本付息2.3销售税金及附加2.4租赁税金及附加41424142414243494349434943494349456745674567456745674567456745672