建设银行温州分行大楼工程技术尽职调查报告

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1、技术尽职调查报告建设银行温州分行大楼谨呈：建银置业有限责任公司2015年09月23日版本号1.00编制： 童海峰 审阅： 赵随项批复： 侍大卫戴德梁行 上海上海办公室：中国上海市南京西路1366号恒隆广场二期42-43楼邮编 200040目录尽职调查报告综述31执行摘要202项目概述213资料调查224现场调查235尽职调查照片436大楼改造费用估算727免责条款73尽职调查报告综述根据尽职调查服务期间与建银置地及原产权人代表的沟通协调以及现场勘查，此次工程技术尽职调查工作中发现的主要问题，我司总结如下：1) 大厦相关资料文件 在尽职调查阶段，我司仅收到建银置地提供的与大楼相关的电子版产权证及

2、建筑平面图纸。由于建银置地无法提供大楼各项系统图纸如机电图等，该大楼又空置时间过长部分设施及系统已废弃，因此我司无法核实现场各系统是否与设计图纸要求相一致。 截止至我司进行现场调查及提交尽职调查报告前，未收到大楼其余资料，如：消防验收报告、环评报告、竣工蓝图等。按照我司对建设项目审批的理解和政府规定的审批流程，我司原则上认为原产权人既已取得房产证，则消防验收、质监站验收等均已通过。 由于该大楼空置的时间过长，大部分系统都已废弃，我司无法更为深入地考察并判断大楼各个系统的完整性，仅能对现场实际情况进行观感检查。2) 建筑总体情况根据现场勘查结果，对于大楼的总体情况，罗列如下： 大楼地处老城区，周

3、边交通便利，临河处环境幽雅，靠居民住宅楼老城区处比较杂乱； 建筑本身存在多处明显的结构问题，如沉降不均匀产生墙体裂缝、渗水等情况； 大楼内部装修已陈旧破损不堪； 根据现场判断，多数系统设备应该已废弃无法运行。建筑交付标准 建筑外立面：砖混结构；大楼外立面贴墙砖； 屋面标准：为上人屋面，水泥砂浆完成面铺防火卷材，由于未能取得建筑相关图纸和资料，因此屋面荷载无法确认； 餐厅：大餐厅为水磨石地面，石膏板吊顶，墙面为白色涂料；小餐厅为水磨石地面，石膏板吊顶，墙面为护墙板+白色涂料； 主楼内部公共区域及走道：一层大堂及公共走道地面铺设地砖，石膏板+铝扣板吊顶，墙面为白色涂料；楼梯为水磨石台阶完成面；厕所

4、地面和墙面均铺设磁砖，铝扣板吊顶。 主楼单元房间：复合地板完成面，墙面为白色涂料，石膏板吊顶；房间内无空调，有照明，墙面装有插座； 地下室标准：水泥砂浆找平地面，墙面为白色涂料，无吊顶3) 主要问题通过对建设银行温州分行大楼的现场调查，我司对大楼的各个层面都进行了观感检查，范围涵盖大楼本身的建筑结构、建筑外立面、屋顶、内部公共区域、地下室、停车区域以及建筑周边区域；为了能让建银置地一目了然的了解到大楼现有存在的问题，便于建银置地对此大楼进行评估改造，我司按照大楼的各个分区罗列了以下重大问题清单，给予建银置地对大楼情况的了解。 建筑结构：建筑外立面墙砖破损、脱落、锈迹；外墙因广告牌拆卸留下许多孔

5、洞导致建筑内部渗水严重；建筑沉降不均匀引起大面积墙面地面开裂；屋面防水层破损引起建筑内部漏水；多处瓷砖、玻璃、地板等破损；现场情况与我司获得的建筑平面图纸布局有局部变动； 电气系统：变电站内主要电气设备包括高压柜、变压器、低压柜等都是1997年的产品，使用年限已有18年，设备老化；发电机房电瓶已坏；总用电量偏小； 暖通系统：无空调设备，原有空调机组都已被拆除或损坏； 给排水系统：屋面排水沟及盖板损坏；屋面水箱无水；给排水管道等部分都已无用需重新改造；无热水系统； 消防系统：仅有消防栓系统，且无法确认消防栓管是否还能使用；无消防喷淋、烟感系统；无消防报警系统、消防广播；消防管道都已生锈； 弱电系

6、统：IT机房设备已拆除无法使用，仅有IT机房用FM200消防气体灭火系统，未经测试无法确认系统是否正常；无安保监控防盗系统，无110、120、119联动系统； 垂直运输：1台客梯，电梯未贴有年检合格标志；电梯七楼的外楼层门损坏无法开启；电梯内吊顶损坏； 厨房设备：厨房未通煤气或天然气；厨房设备简陋且污秽不堪。根据原产权人提供的产权证上说明，原大楼设计用途为非居住，因此，若大楼改造成老年公寓，需要向当地的规划及建设部门咨询办理相关手续。为了向建银置地清晰地展示出此次尽职调查过程中发现的问题，以下缺陷均佐以现场照片为证：区域存在问题照片建筑外立面由于原大楼外立面装有广告牌，拆卸后大楼侧墙墙体处留有

7、诸多孔洞，导致多处漏水建筑外立面外立面破损严重建筑外立面建筑外立面墙砖多处脱落、锈迹损坏副楼楼梯间吊顶墙面渗水严重副楼厨房厨房使用液化气，未通煤气或天然气副楼厨房厨房设备陈旧，墙面油渍污秽不堪副楼备餐室吊顶渗水，涂料脱落副楼备餐室墙体开裂严重副楼餐厅开关箱已陈旧需更换副楼餐厅建筑沉降导致地坪开裂副楼餐厅建筑沉降导致墙面开裂副楼餐厅墙体渗水严重副楼餐厅原有空调已拆除，开关需更换副楼餐厅防盗报警设备已无法使用需更换主楼一层单元房吊顶渗水主楼一层单元房墙面渗水主楼一层单元房空调设备陈旧，无法确认是否还能使用主楼一层公共卫生间门口吊顶渗水严重主楼一层公共卫生间门口墙体开裂主楼一层公共卫生间窗台墙砖脱落

8、主楼一层公共卫生间窗玻璃破碎主楼大堂大堂背景墙及吊顶渗水涂料脱落主楼一层吊顶板安装不到位主楼一层防盗窗卷帘按钮，无法确定是否还能使用电梯电梯内吊顶损坏主楼上人屋面上人屋面防水层损坏严重主楼上人屋面管道均已生锈主楼上人屋面屋面排水沟盖板损坏严重主楼上人屋面建筑结构基座损坏主楼上人屋面空调外机已破损不能使用主楼上人屋面地坪防水卷材损坏主楼上人屋面水箱底下漏水严重涂料脱落主楼上人屋面水箱盖板生锈主楼顶层楼梯间墙面涂料破损严重需重新刷涂主楼七层电梯七层电梯楼层外门已坏，无法打开主楼七层单元房 原有空调机组拆除只留有墙面管道孔洞主楼七层单元房吊顶渗水涂料脱落主楼七层单元房墙面渗水涂料脱落主楼七层单元房墙

9、体黏贴痕迹未清除主楼七层单元房原有空调机组拆除遗留墙面孔洞主楼七层卫生间墙砖脱落破损主楼六层窗外有马蜂窝，大楼改造时需处理主楼六层灯具缺失主楼六层原有空调机组拆除遗留墙面孔洞主楼六层墙体裂缝主楼六层复合地板损坏主楼五层复合地板都已起翘主楼五层窗户玻璃损坏主楼五层IT机房IT机柜设备已拆卸无法使用主楼五层IT机房架空地板已拆开，线路凌乱主楼五层吊顶渗水涂料脱落主楼四层墙体开裂明显主楼三层外墙渗水严重墙体孔洞未修补主楼二层暖气管道已废弃无法使用副楼二层屋面屋面有积水地下室涂料吊顶墙面涂料破损严重地下室开关箱破损室外原有测试及通风管道都已废弃无用发电机房发电机可用，电瓶已坏无法使用备注：以上在尽职调

10、查过程中发现的重大问题仅基于我司在审核收到的建筑平面图纸以及对现场进行观感检查后所得出的结论。由于大厦建成时间较长，空置过久，大多数的设备都已经废弃无法进行测试调试。同时，由于大楼每一楼层都存在渗水及开裂现象，不均以罗列照片。1 执行摘要DTZ戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司（以下简称“DTZ”）受“建银置业有限责任公司”委托参与建设银行温州分行大楼的工程技术尽职调查工作。2015年8月20日，我司收到建银置业发出的建设银行温州分行大楼相关的产权证及建筑平面图，建银置业在邮件中简单的介绍了大楼的基本情况及其改造计划，并要求我司提交该项目的工程尽职调查报价及项目的改造投资费用匡算（不包含软装部

11、分）。2015年9月16日，我司派遣由各专业组成，拥有丰富项目尽职调查经验的团队至“建设银行温州分行大楼”项目现场，在建银置业代表及原产权人代表的陪同下进行了现场踏勘。根据建银置地提供的相关资料，我司团队对该项目的建筑平面图纸进行了审查，并对大楼主体建筑结构、机电、装饰等情况进行了整理与评估。根据对建设银行温州分行大楼尽职调查的结果，我司评估了该大楼的总体情况，并罗列了在现场调查过程中发现的诸多重大问题和改造费用预算，为建银置地进行该栋大楼改造的工作提供参考基础。鉴于建设银行温州分行大楼竣工年代已久，空置时间也过长，依据我司在现场对大楼各系统的观感检查，多数系统及设备已废弃已久无法使用。但因缺

12、少大楼系统图纸以及现场无法对系统进行测试，因此我司无法在报告中确认并提供部分系统设备的容量等参数。2 项目概述建设银行温州分行大楼是一栋由中国建设银行股份有限公司温州分行投资建设的办公楼，原先为银行营业及办公所用，后期租借给温州市水利局作实验室用途，现因为该实验室撤出，大楼已空置许久。大楼建于1990年，位于温州市鹿城区河通桥4号，毗邻温州市青少年科技中心与温州市科学技术情报研究所。大楼东侧临河，环境优雅，绿化覆盖率高，道路两旁绿树成荫。但由于大楼另一侧周边为老式居民楼，人口密度高，旧城区环境较为杂乱。离大楼最近的九山路上有105路公交站点，步行至大楼仅需几分钟即可到达。大楼现有两个出入口，一

13、个可直接进入大楼门厅，另一个为停车场出入口。 建设银行温州分行大楼由一栋主楼及一栋副楼组成，总建筑面积为5087.35平方米，配有1部客梯。主楼地上7层为营业与办公用途，地下1层为仓库及停车库所用，副楼地上2层，一层为厨房与餐厅，二层为多功能活动厅，主楼及附楼之间建有连通走廊。大楼共有两个出入口，所在位置的马路均未命名，其中一个出入口可直接进入大楼门厅，另一个为停车场出入口。副楼有5个停车库，大厅左侧是门卫、变电站及发电机房。大楼2至3层间及6至7层间楼梯处均设有一个垃圾通道。 工程地址：温州市鹿城区河通桥4号 产权人：中国建设银行股份有限公司温州支行 产权范围：整栋大厦，合计建筑面积5087

14、.35平方米由于截至尽职调查报告提前交，我司尚未收到建银置地关于建设银行温州分行大楼项目主要参建及运营单位的信息，因此大厦相关的勘察、施工、监理及室内装修等单位情况及其资质无法列明。3 资料调查截止提交建设银行温州分行大楼工程技术尽职调查报告前，我司仅收到与大楼相关的建筑图纸和产权证。以下是我司在进行尽职调查过程中所收到并审核的文件资料以及尚未收到的资料清单：1) 已收到并审核的资料清单序号资料类型资料明细备注1政府性批复文件 产权证电子版，已获取并审核2建筑图纸 底层楼面结构布置图 地下车库平面图 底层平面图 二层楼面结构布置图 二层平面图 勘探点位置图 六层楼面结构布置图 六层平面图 三四

15、层楼面结构布置图 三四层平面图电子版，已获取。根据我司的审核与现场比对，发现原建筑平面图与现场实际情况有局部变动。2) 未提供资料清单序号资料类型资料明细备注1政府性批复文件 建筑工程消防验收意见 建设项目竣工验收审核意见 环境评估报告未收到，无法审核2图纸 全套竣工蓝图未收到，无法根据图纸比对现场情况备注：1. 由于未收到除建筑平面图之外的各专业图纸，我司的调查结果只限于现场观察所得。2. 根据观察与比对，现场实际情况与建筑平面图布局有部分差异与变动。4 现场调查我司对建设银行温州分行大楼的技术尽职调查围绕两方面开展，一是针对建筑本身的现有状态，内容包括建筑结构、建筑外立面、屋顶、内部公共区

16、、地下室、停车区以及建筑周边区域的状态；二是针对建筑内部的各项服务设施，内容包括电气、空调、消防、给排水、弱电及垂直运输等。由于大楼建成时间久远，空置时间过长，多数系统和设备已无法开启使用，进而我司无法对各项系统进行检测。因此，大楼系统设备运行的状态及缺陷无法罗列。以下是尽职调查中发现的缺陷清单均佐以照片为证，供建银置地参考：1) 主体建筑 建筑结构综述：建设银行温州分行营业大楼，地上结构共7层，主要为营业及办公所用；地下结构共1层，主要为仓库及停车库所用。 建筑结构：砖混结构； 建筑外立面：墙砖； 一层大堂：地砖完成面，石膏板吊顶，墙面为白色乳胶漆 公共走道：地砖、水磨石及复合地板，石膏板吊

17、顶，墙面为白色乳胶漆 公共卫生间：地面和墙面均铺设磁砖，铝扣板吊顶 单元房间：地坪为复合地板完成面，墙面为白色涂料，石膏板吊顶；房间内无空调，有照明，墙面装有插座； 地下室：水泥砂浆找平地面，墙面为白色涂料，无吊顶进一步说明：1) 由于大楼外立面广告牌拆除后孔洞未能及时修补以及屋面防水卷材的严重破损，造成建筑内部渗水情况非常严重。建议建银置地在对该大楼进行改造时，做好建筑的防水处理和外立面幕墙改造；2) 由于建筑结构沉降引起的墙面及地面大面积的开裂，在大楼进行改造时，只能对开裂的墙面及地面进行修补；3) 室内外装修破损严重，基本上已无法使用，整栋大楼须重新考虑装修工作；4) 考虑到建银置业计划

18、将此大楼改造成高端老年公寓，需要在大楼入口处增设残疾人设施，在楼层内增设残疾人卫生间等在大楼改造时应予以考虑。缺陷清单区域存在问题照片建筑外立面由于原大楼外立面装有广告牌，拆卸后大楼侧墙墙体处留有诸多孔洞，导致多处漏水建筑外立面外立面破损严重建筑外立面建筑外立面墙砖多处脱落、锈迹损坏副楼楼梯间吊顶墙面渗水严重副楼备餐室吊顶渗水，涂料脱落副楼备餐室墙体开裂严重副楼餐厅建筑沉降导致地坪开裂副楼餐厅建筑沉降导致墙面开裂副楼餐厅墙体渗水严重主楼一层单元房吊顶渗水主楼一层单元房墙面渗水主楼一层公共卫生间门口吊顶渗水严重主楼一层公共卫生间门口墙体开裂主楼一层公共卫生间窗台墙砖脱落主楼一层公共卫生间窗玻璃破

19、碎主楼大堂大堂背景墙及吊顶渗水涂料脱落主楼一层吊顶板安装不到位主楼上人屋面上人屋面防水层损坏严重主楼上人屋面建筑结构基座损坏主楼上人屋面地坪防水卷材损坏主楼上人屋面水箱盖板生锈主楼顶层楼梯间墙面涂料破损严重需重新刷涂主楼七层单元房吊顶渗水涂料脱落主楼七层单元房墙面渗水涂料脱落主楼七层单元房墙体黏贴痕迹未清除主楼七层单元房原有空调机组拆除遗留墙面孔洞以及墙面裂缝主楼七层卫生间墙砖脱落破损主楼六层窗外有马蜂窝，大楼改造时需处理主楼六层原有空调机组拆除遗留墙面孔洞主楼六层墙体裂缝主楼六层复合地板损坏主楼五层复合地板都已起翘主楼五层窗户玻璃损坏主楼五层IT机房架空地板已拆开，线路凌乱主楼五层吊顶渗水涂

20、料脱落主楼四层墙体开裂明显主楼三层外墙渗水严重墙体孔洞未修补副楼二层屋面屋面有积水地下室涂料吊顶墙面涂料破损严重 电气系统综述：本大楼的变电站位于主楼大厅的左侧，并单独供应主楼及副楼的电力，主楼每层均设有配电箱，总容量为400千伏安。变电站内设有一台干式变压器，二台高压柜及若干低压柜，产品为1997年生产，已使用了18年，设备陈旧。位于主楼大厅左侧的发电机房发电机容量为250千伏，品牌为康明斯。根据现场检查及与原产权人代表的沟通，该发电机现今仍可用，但电瓶已坏需要更换。进一步说明：1) 因大楼空置时间过长，诸多设备都已老化、生锈、损坏，导致无法运行。建议建银置地对该大楼进行改造时，对这些设备进

21、行重新更换。2) 根据我司的项目经验以及建银置地的改造要求，按照普通用电量100120瓦/平方米来估算，该大楼需要630千伏安的变压器容量。大楼现有总容量为400千伏安，无法满足建银置业改造需求。且变电站所有设备陈旧，为使用安全考虑，建议全部更换。3) 用电量增容需建银置业向当地供电局申请，该笔增容费用无法预估。缺陷清单区域存在问题照片副楼餐厅开关箱已陈旧无用需更换副楼餐厅原有空调已拆除，开关需更换主楼一层防盗窗卷帘按钮，无法确定是否还能使用主楼六层灯具缺失主楼五层IT机房架空地板已拆开，线路凌乱地下室开关箱破损发电机房发电机可用，电瓶已坏无法使用 暖通系统综述：大楼每间房间使用分体式空调都已

22、被拆除，因年久失修，空置期过长，屋顶上的空调外机等都已生锈损坏，本大楼无空调系统。建议建银置地在对该大楼进行改造时重新配置空调系统及设备。缺陷清单区域存在问题照片副楼餐厅空调开关已无用需更换主楼一层单元房空调无法确认是否还能使用主楼上人屋面空调外机已破损不能使用主楼二层暖气管道已废弃无法使用室外锅炉房已拆除，无法提供大楼热水室外管道都已废弃无用 给排水系统综述：主楼屋面设置一台水箱，用于生活用水及消防用水，容量不详；每层楼面均设有公共男女卫生间，地下室车辆进出坡道入口处设有排水沟、集水井及潜水泵。按照建银置地将该大楼改造成高端老年公寓的计划，如需要在每个房间内设置卫生间，则需重新考虑供排水、管

23、道排布等工作。每个楼层是否需要增设残疾人卫生间，也应予以考虑。现有大楼无热水系统，原有锅炉房及相关设备都已被拆除，因此建议建银置地在大楼改造时须考虑增设热水供应系统。缺陷清单区域存在问题照片主楼上人屋面屋面排水沟盖板损坏主楼上人屋面水箱地下漏水严重涂料脱落主楼上人屋面水箱盖板生锈副楼二层屋面屋面有积水 消防系统综述：大楼每层公共走道两端均配置消防栓，现有消防箱较为陈旧、生锈，消防管因屋顶水箱无水无法测试，因此我司无法确定消防管是否可用，建银置地可根据需求进行更换；主楼五层IT机房内设有FM200气体灭火系统；大楼内未安装消防喷淋、烟感系统、消防报警及消防广播系统。由于原大楼设计用途为非居住，因

24、此若改造成老年公寓，需向当地消防部门咨询相关消防设备及设施的要求。进一步说明：经检查，现场消防设备基本都已无用，需要建银置地在进行大楼改造时重新更换及布置。缺陷清单区域存在问题照片主楼上人屋面消防管道已生锈主楼公共区域楼内消火栓系统未经测试无法确定能否使用 弱电系统综述：大楼IT机房位于主楼五层，地面铺设防静电架空地板，机房内设备都已搬离，机柜等都已废弃，无法确认电话网络系统是否正常。据陪同我司进行现场检查的原产权人代表告知，屋面的移动联通等无线信号基站设备不允许拆除。大楼应增设110、120、119等联动设施。此外，大楼也应考虑安装安保防盗报警系统等来确保大楼及老年住户的安全。缺陷清单区域存

25、在问题照片主楼五层IT机房IT机柜设备已拆卸无法使用主楼五层IT机房架空地板已拆开，线路凌乱副楼餐厅防盗报警设备已无法使用需更换 垂直运输系统综述：大楼现有1部客梯，电梯内吊顶裸露，电梯至主楼7层时电梯外侧楼层门无法打开。电梯品牌未知，荷载为10人，限重为800KG，大楼空置已久，因此电梯内部未贴有年检合格标志，无法确认电梯保养工作是否正常。建议建银置业对大楼进行改造时，应向温州市质量技术监督局申请对电梯进行检测后方可使用。此外，大楼在2至3层间，6至7层间的楼梯内各设置一个垃圾通道，建银置业可根据实际需求，在大楼改造时进行重新设计。进一步说明：关于建银置业要求在大楼改造时增设一部医用电梯，根

26、据常规要求，该部医用电梯应满足以下参数：载重：1600千克速度：1.5米/秒轿厢尺寸：1400*2400毫米开门尺寸：1200*2100毫米曳引驱动方式为VVVF驱动缺陷清单区域存在问题照片电梯电梯内吊顶损坏电梯七层电梯门已坏，无法打开电梯无电梯检验合格标志主楼楼梯间垃圾通道需根据实际需求进行改造 厨房设备根据现场检查的结果，现大楼厨房使用的是罐装液化气，无煤气或天然气供应，建议建银置地在进行大楼改造时，至当地的煤气或天然气供气局进行申请，关于该笔申请费用我司无法预估。现有的厨房设备由于时间及使用问题已破损或脏乱不堪，且无法满足老年公寓的实际使用需求，建议建银置地在进行大楼改造时一并更换所有厨

27、房设备。 缺陷清单：区域存在问题照片副楼厨房厨房墙面油渍污秽不堪副楼厨房厨房使用液化气，未通煤气 其它设施基于建银置地将该大楼改造成高端老年公寓，应予以考虑在楼层单元房内增设氧气供给口。因该设施属于医疗类设备，费用需与专业公司核实，无法进行估算。5 尽职调查照片通过此次现场调查，为了给建银置地对建设银行温州分行营业大楼的整体有一个全局性的了解，以下是我司团队提供的大楼调查照片。说明照片大楼周边环境大楼周边环境大楼临河环境大楼周边道路离大楼不远处的公交站点大楼入口处周边道路大楼另一侧周边环境大楼外立面大楼外立面大楼外立面大楼外立面大楼主入口，直达主楼一层大堂大楼主入口，直达主楼一层大堂大楼停车库

28、入口大楼停车库入口停车库大楼停车场地副楼，一层为厨房和餐厅，二层为多功能活动厅副楼，一层为厨房和餐厅，二层为多功能活动厅连通主楼与副楼见的走道副楼楼顶的楼梯间副楼楼顶副楼楼顶直通主楼的通道副楼至楼顶的楼梯间副楼至楼顶的楼梯间副楼一层厨房副楼一层厨房副楼一层厨房天井副楼一层餐厅备餐间副楼一层餐厅备餐窗口副楼一层小餐厅副楼餐厅至主楼间通道主楼一层单元房，现为宿舍使用主楼一层公共卫生间主楼一层公共卫生间主楼一层入口处门厅主楼一层大堂主楼一层大堂主楼电梯主楼电梯主楼电梯主楼电梯裸顶主楼上人屋面主楼上人屋面-避雷装置主楼上人屋面-排水沟主楼上人屋面-擦窗机基座主楼上人屋面-废弃空调外机主楼上人屋面-不允

29、许拆除的联通基站主楼上人屋面-无线基站及水箱等主楼上人屋面-水箱底下空间上人屋面至七层楼梯间大楼消防栓主楼七层电梯主楼七层公共走道主楼单元房内地坪主楼单元房内吊顶主楼单元房内卫生间主楼内疏散出口指示牌主楼楼层间的楼梯间主楼2至3层间，6至7层间楼梯间的垃圾通道主楼六层窗外的马蜂窝主楼六层公用卫生间主楼六层公用卫生间主楼六层公共走道主楼单元房间主楼单元房间主楼单元房间电气开关IT机房设置FM200气体灭火系统主楼五层的IT机房IT机房架空地板副楼二层多功能活动厅副楼二层多功能活动厅地下室入口地下室地下室地下室地下室坡道集水井及潜水泵副楼餐厅外景观原建设银行温州分行金库处，现已被杂物堆放无法进入原

30、锅炉房，现已拆除发电机房发电机房低压柜系统交流低压配电柜门卫室原租赁区域，无法进入6 大楼改造费用估算建银置地计划将该栋大楼改造成高端老年公寓，根据对该类型项目的了解及需求，我司针对目前现场调查的结果和发现，为建银置地的改造项目预估了以下工程的造价：序号改造内容费用（人民币）1总包工程（包含防水、整体拆除修补、屋顶绿化、新增结构）900,000.002外立面工程（包含拆除修补、饰面更换）1,410,000.003精装修工程（不包括软装、家具等）4,800,000.004电气工程系统（包括照明、动力等）1,500,000.005消防系统工程（包括喷淋、消火栓、消防报警灯）600,000.006空

31、调系统（包括VRV空调机组）1,300,000.007给排水系统（包括锅炉等）500,000.008弱电系统（包括电话网络、安防系统等）300,000.009大楼总电量扩容至630千伏安，所有高低压配电柜及变压器更换，发电机房发电机更换电瓶600,000.0010厨房设备需更换，按100-150人同时用餐考虑500,000.0011增设一台医用&观光电梯（要求如垂直运输章节中所述）800,000.0012电力增容申请费无法预估13厨房间需申请煤气或天然气无法预估14大楼单元房间内及医务室增设氧气供给口无法预估15现有电梯需申请温州市质监局进行检测，七层电梯门无法关闭需维修因没有检测无法估算改造

32、总价（除无法预估项外）13,210,000.00说明：以上费用仅为我司进行大楼现场调查后所作预估费用，关于其它费用，诸如相关政府申请或报批等费用，由于无法预估因此未包含在该笔估算费用中。我司提供的费用估算中均以国内普通品牌为基准，仅供建银置地参考所用。7 免责条款DTZ项目及建筑顾问部郑重申明：1. 我们勘查报告中陈述的事实是真实的和准确的。2. 本次勘查的依据建立在建银置地所提供的建筑平面图纸及现场感官调查的基础。因大楼建成已久，空置时间过长，很多设备已废弃无法运行，因此我司无法进行现场系统测试。3. 我们与勘查报告中的勘查对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系和任何偏见。4. 我们已对本勘查报告中的项目进行了实地察看。5. 如未得到本公司的书面许可，本勘查报告的全文或任何部分内容或任何注释，均不能以任何形式刊载于任何文件、通函或声明。我司无法预知所查阅资料以外的事项，虽然DTZ尽量从现有资料及现场实际情况中努力勘查隐含的风险，但是如果因为大楼原产权人未主动提供或故意隐藏该楼宇的重要资料或重大隐患，我司针对本项目进行勘查的结果可能因某些重要因素被掩盖而无法准确评估，对此本公司不予以承担责任。- 报告结束 -73 / 73文档可自由编辑打印