北仑富江奈路项目前期战略定位及产品规划报告

《北仑富江奈路项目前期战略定位及产品规划报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《北仑富江奈路项目前期战略定位及产品规划报告（71页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、目目 录录第一篇第一篇市场分析市场分析第二篇第二篇土地属性研究土地属性研究第三篇第三篇第四篇第四篇项目发展战略定位项目发展战略定位项目物业可行性研判项目物业可行性研判第五篇第五篇项目产品建议项目产品建议 市场分析市场分析Part 1Part 1整体市场走势整体市场走势09年市场供需两旺；进入年市场供需两旺；进入10年，受供应量少与调控影响，量跌价升。年，受供应量少与调控影响，量跌价升。0909年以来北仑月供求状况及价格走势：年以来北仑月供求状况及价格走势：n09年北仑住宅新增供应49万方，成交64万方。n10年北仑新增36万方，成交27万方，供应成交均有所下降，但价格攀升幅度大。n北仑年均消化

2、量在39万方左右。项目规模（套数）产品产品层次面积价格销售情况恒山路以北老城板块京华茗苑多层、小高层中档主力48-1327000约40%花香维也纳多层、小高层、公寓中高档70-1009500销售80%核心区板块里仁花园四期高层高档110-30014000精装修2000未售世茂世界湾二期高层高档76-17212000销售40%四季花园四期高层、小高层中高档140左右10000销售80%兴隆华府二期小高层中高档76-13010800销售18%黄金海岸五期高层、小高层中高档70-1208500销售10%滨海新城板块世茂滨海花园小高层、高层别墅中高档60-520高层6000-8000销售40%小港板块

3、一品江南单身公寓、高层中档58-1679300销售66%钱塘江路以西板块荣安花园多层、高层中档70-120高层：9000多层：1100售完派舍提香多层、小高层中档80-1207500-9000售完整体市场表现整体市场表现市场产品层次参差不齐，市场标杆价在市场产品层次参差不齐，市场标杆价在12000-14000元元/。北仑市场在售项目情况：北仑市场在售项目情况：约约3939万平米万平米/ /年年世茂三期、东方港城、龙湖总部基地、华润北仑中心区.目前市场年均消化量39万平方米约约270270万平米万平米市场消化情况市场消化情况未来供应量大，市场竞争进一步加剧。未来供应量大，市场竞争进一步加剧。小结

4、小结n北仑市场整体情况良好，价格处于上升期。北仑市场整体情况良好，价格处于上升期。n未来供应量大，品牌开发商进入，市场竞争进一步加剧。未来供应量大，品牌开发商进入，市场竞争进一步加剧。区域参考楼盘区域参考楼盘荣安花园荣安花园荣安花园荣安花园经济型二房（80）64-78实用型二房（80-100）80-88经济型三房（150）/经济型四房（150）216平米产品主力面积集中在产品主力面积集中在120平米以下，其中平米以下，其中70-90面积段户型最多，面积段户型最多，占到占到57%，二期价格涨幅较快，导致园区购房比例下降。，二期价格涨幅较快，导致园区购房比例下降。荣安花园面积配比：荣安花园面积配比

5、：9696平米三室二厅一卫一厨平米三室二厅一卫一厨6464平米二室二厅一卫一厨平米二室二厅一卫一厨该项目在户型设计上以经济实用性为主，符合中层次客群该项目在户型设计上以经济实用性为主，符合中层次客群的消费需求。的消费需求。区域参考楼盘区域参考楼盘荣安花园荣安花园区域参考楼盘区域参考楼盘派舍提香派舍提香派舍提香派舍提香一房62-69经济型二房（80）74-79实用型二房（80-100）80-91经济型三房（150）/经济型四房（150）/60-100平米中小户型占了平米中小户型占了76%，是主力产品。产品相对于荣，是主力产品。产品相对于荣安花园档次更高一些。安花园档次更高一些。派舍提香面积配比：

6、派舍提香面积配比：7474平方一房二厅一卫平方一房二厅一卫一期户型设计比较中规中矩，缺乏突出亮点，二期推出一期户型设计比较中规中矩，缺乏突出亮点，二期推出的大面积产品可由入户花园或者露台包成书房或卧室。的大面积产品可由入户花园或者露台包成书房或卧室。9090平方二房二厅一卫平方二房二厅一卫区域参考楼盘区域参考楼盘128128平房二房二厅平房二房二厅派舍提香派舍提香区域产品分析小结区域产品分析小结n区域主流面积在区域主流面积在60-100平米之间。平米之间。n户型设计上以经济实用为主。户型设计上以经济实用为主。 土地属性研究土地属性研究Part 2Part 2地块指标地块指标地块方正，中大规模，

7、规划空间大。地块方正，中大规模，规划空间大。指标占地面积9.1万方用途住宅容积率1.8建筑密度40%建筑/地块指标地块指标区域陌生，有一定的景观资源，居住氛围差，不利于项目形象提升。区域陌生，有一定的景观资源，居住氛围差，不利于项目形象提升。区域规划区域规划产业园区内，非城市发展方向，对产业园区外人群吸引力不足。产业园区内，非城市发展方向，对产业园区外人群吸引力不足。本案本案区域价值体现区域价值体现n区域未来规划为产业园区，分为保税区南及北，项目位于南面生活配套区边缘地带，未来周边规划有产业员工生活区、模具园区等。n目前除了华丰整流设备厂等个别公司外，其余规模较小，层次不高，未来预计有约0.6

8、5万人入驻，其中中高端人群占20%，结合保税区产业园区人员，约有8万左右的产业工人，其中企业中高层占20%左右。产业类型就业密度就业人口普通工人研发人员企业高管模具产业（生产模具）501500120022575模具产业（生产产品）8024002040240120汽配机械类3025802064387129合计64805304852324规划以产业园及生活配套区为主，产业人员数量庞大。规划以产业园及生活配套区为主，产业人员数量庞大。华丰整流设备厂松以仓储设备制造有限公司本案模具园区模具园区生活办公综合配套区模具园区规划人数情况：模具园区规划人数情况：随着轻轨在宁波的设立，宁波城市建设从老三区向六区

9、迅速延伸，城市的扩张，带动了区域板块的价值提升。宁波大城区宁波大城区轻轨站点设立，带动区域价值。轻轨站点设立，带动区域价值。区域价值体现区域价值体现小结小结非城市发展方向非城市发展方向陌生区域陌生区域产业园区内产业园区内轻轨站点旁轻轨站点旁 本案物业可行性研判本案物业可行性研判Part 3Part 3世茂世界湾世茂世界湾里仁花园里仁花园金城国际花园金城国际花园荣安花园荣安花园派舍提香派舍提香客户结构客户结构客户组成：客户组成：北仑客户为主，部份大市范围投资客。客层结构：客层结构：区域刚需（婚房）区域换房客（改善型）公务员及事业单位中高层大企业中高层受世茂品牌吸引的投资客客户组成：客户组成：大北

10、仑客户客层结构：客层结构：区域刚需（婚房）区域换房客（改善型）北仑园区外籍人士公务员及事业单位中高层大企业中高层客户组成：客户组成：大北仑客户客层结构：客层结构：区域刚需（婚房）区域换房客公务员及事业单位员工大企业中高层客户组成：客户组成：以大碶客户为主客层结构：客层结构：城镇化建设促进的改善型工业区员工区域刚需（婚房）投资客（宁波温州） 客户组成：客户组成：以大碶客户为主客层结构：客层结构：城镇化建设促进的改善型工业区员工区域刚需（婚房）以荣安花园及派舍提香为例，存在一定的周边产业人群购房，本案周边未来有相当数量的产业人群，以此类推，本案对产业园区员工具有一定的吸引力。本案对周边产业园区人群

11、有一定的吸引力。本案对周边产业园区人群有一定的吸引力。住宅可行性研判住宅可行性研判北仑个别项目客户组成情况：北仑个别项目客户组成情况：本案周边存在多个乡村，包括前郑村，湖塘村在内约1万人左右，目前主要以农村小产权自住房为主，由村中的房产中介处询问得知，村民改善性住房需求较小，个别村民为子女购置新房选择商品房（如派舍缇香），以此类推，当地存在一定的购房需求，本案周边乡村存在一定的购买需求。本案周边乡村存在一定的购买需求。住宅可行性研判住宅可行性研判PSPS：派舍提香及荣安花园为二手价格：派舍提香及荣安花园为二手价格轻轨将为本案带来被城区高房价挤压客群。轻轨将为本案带来被城区高房价挤压客群。住宅可

12、行性研判住宅可行性研判小港红联板块小港红联板块镇海新城板块镇海新城板块慈城板块慈城板块城西板块城西板块n相对于区中心，离宁波方向更近，至阿育王寺车程仅10分钟。n轻轨开通后，将吸引一批来自宁波大市的被高房价挤压的客群。阿育王寺阿育王寺（车程（车程1010分钟）分钟）区中心区中心车行约车行约3030分钟）分钟）本案本案本案住宅可行性研判本案住宅可行性研判产业导入产业导入交通导入交通导入形象导入形象导入产业园区人群产业园区人群宁波大市人群宁波大市人群周边村镇人群周边村镇人群产业园区产业园区轻轨站点轻轨站点商品住宅商品住宅三大因素导入决定项目住宅客群三大因素导入决定项目住宅客群本案住宅具有较好的可操

13、作性。本案住宅具有较好的可操作性。办公可行性研判办公可行性研判n本案周边产业以实体企业为主，基本拥有独立办公场所，对办公需求不大。n本案区域内规划有产业服务中心，性质与办公基本相同。周边办公需求少，本案不适合做纯办公产品。周边办公需求少，本案不适合做纯办公产品。华丰整流设备厂松以仓储设备制造有限公司本案目前居住方式目前居住方式单身公寓需求单身公寓需求企业高层人员以及非大陆人企业高层人员以及非大陆人该类客户群体外溢的区域外，以酒店、里仁花园、高档单身公寓等为主。中高端酒店式公寓、需求量有限企业中高层管理人员企业中高层管理人员一部分外溢到区域外、富春花园以及企业提供宿舍需求量大企业员工企业员工以宿

14、舍为主，一部分自租需求量不大项目周边产业人群庞大，隐含着大量的租赁需求。项目周边产业人群庞大，隐含着大量的租赁需求。单身公寓可行性研判单身公寓可行性研判产业人群对单身公寓需求情况：产业人群对单身公寓需求情况：单身公寓可行性研判单身公寓可行性研判产业人群数量产业人群数量租赁需求租赁需求单身公寓需求单身公寓需求单身公寓具有一定的可操作性。单身公寓具有一定的可操作性。商业可行性研判商业可行性研判n项目周边不存在集中性商业，主要的商业配套来自于湖塘菜场附近的沿街商铺，由村里开发，出租经营。n商业业态以基本生活业态为主，其中包括菜场、药店、美容美发、快餐店等，为一通二商铺，一二整租，业态较为粗放，租金价

15、格处于低位，大约在1.2-1.4万/年/间（一间含上下二层约120平方左右）。目前主要消费群体为村镇居民及产业工人。项目周边商业业态粗放，以生活配套为主。项目周边商业业态粗放，以生活配套为主。保税区商业（弘基休闲广场）处于相对独立，辐射范围小，以保税区商业（弘基休闲广场）处于相对独立，辐射范围小，以产业人群为消费群体。产业人群为消费群体。长江路商业圈老城区商业圈富邦世纪商业广场曼哈顿广场弘基休闲广场目前钱塘江以西板块所存在的唯一一个商业体弘基休闲广场，业态档次不高，主要以餐饮生活配套为主，辐射范围小，以产业人群为主要消费群体，租金上涨水平较快，存在明显高端消费群体外流现象。一楼租金水平在2.7

16、-3.2元/平米. 二楼在在1.2-1.5元/平米。产业人群消费吸引产业人群消费吸引相距2.2公里商业可行性研判商业可行性研判本案本案模具园区未来规划为模具及汽配产业基地，项目周边，未来预计有约0.65万人入驻，其中中高端人群占20%，结合前郑及湖塘等村，项目周边存在约1万余人的消费群体。消费能力较弱消费能力较弱考虑到当地收入水平及产业园区工人收入水平，消费能力较差，基本以生活基础性消费为主。项目周边有一定的消费人群，但是消费项目周边有一定的消费人群，但是消费能力较弱。能力较弱。基本的生活商业配套存在一定需求，可适度发展。基本的生活商业配套存在一定需求，可适度发展。商业可行性研判商业可行性研判

17、小结小结综上所述：综上所述：本案住宅、单身公寓、商业操作空间大，具有一本案住宅、单身公寓、商业操作空间大，具有一定的市场，办公基本无需求。定的市场，办公基本无需求。 项目发展战略定位项目发展战略定位Part 4Part 4优势优势劣势劣势机会机会威胁威胁p轨道1号线，未来交通便利。p项目规模优势，可操作性较强。p项目有一定的景观资源。p区域目前生活配套不够完善。p周边产业园区，形象不高，对园区外客户会产生一定抗性。p项目周边缺乏居住氛围。p周边产业人群庞大，存在一定购房需求。p区域地产发展不成熟，市场处于空白。p城市扩张，中心区房价高涨，项目有机会接收来自城区高房价挤压的客群。p政策处于高压状

18、态，风险加大，走势不明朗。p区域缺乏有利住宅规划。p区域完全陌生，市场有待培养。SWOT分析分析总结优势，发现机会，规避劣势，克服威胁。总结优势，发现机会，规避劣势，克服威胁。主打轻轨依托产业园区主打轻轨依托产业园区项目发展立足点项目发展立足点项目发展立足点项目发展立足点让我看看你的城市，我就能说出这个城市居民在文化上的追求是什么。让我看看你的城市，我就能说出这个城市居民在文化上的追求是什么。同样，你告诉我你住在哪里，我就可以知道你是什么样的人，你有什么样的品同样，你告诉我你住在哪里，我就可以知道你是什么样的人，你有什么样的品位和追求位和追求 美国建筑学家沙里宁美国建筑学家沙里宁我们社区有哪些

19、客户？我们社区有哪些客户？将住什么样的人？将住什么样的人？有什么样的品位和追求呢？有什么样的品位和追求呢？客群定位客群定位抓住主流客源挖掘潜在客户抓住主流客源挖掘潜在客户p把握周边现有客群：把握周边现有客群： 项目周边中等收入人群/产业园区中高层/周边村镇改善性客户。p挖掘潜力客户：挖掘潜力客户： 轨道交通、价格洼地，新宁波人比例将提升。 轨道交通，地段升值（轻轨旁），将留住部分中端客户，吸引区 域外部分改善型及拆迁户。客群定位客群定位项目机会点分析项目机会点分析4 4、产业聚集产业、产业聚集产业人群庞大人群庞大1 1、轻轨旁、轻轨旁2 2、公寓类型、公寓类型租赁需求旺盛租赁需求旺盛5 5、周

20、边村镇改善、周边村镇改善性需求性需求3 3、商业配套欠缺、商业配套欠缺城市综合体城市综合体物业物业机会点机会点可行性可行性住宅1、4、5强SOHO公寓2、4较强商业3、4较强住宅、商业、住宅、商业、SOHO公寓是本案有机会发展的物业类型。公寓是本案有机会发展的物业类型。项目整体定位项目整体定位轻轨旁，综合性人居生活社区轻轨旁，综合性人居生活社区物业思考物业思考建筑形式建筑形式高品质低容积率高品质低容积率中品质中容积率中品质中容积率低品质高容积率低品质高容积率联排联排0.40.50.50.60.60.84 4、5 5层叠加层叠加0.70.80.80.90.91.15 5层退台层退台0.81.01

21、.01.21.21.46 6层多层层多层1.11.21.21.41.41.61111层小高层层小高层1.51.71.71.91.92.218251825层高层层高层2.02.42.42.92.93.5容积率容积率1.8=？根据本案1.8的容积率及建筑密度40%的要求，本案物业发展基本定为多层本案物业发展基本定为多层+ +小高层小高层+ +高层高层+SOHO+SOHO公寓公寓+ +商业。商业。各类容积率对应的各类产品：各类容积率对应的各类产品：物业类型市场特征客群类型客群描述群体目的动力需求SOHO公寓SOHO公寓面积在50-70平米，满足办公与住宿要求企业自用兼投资选择企业就近的酒店式公寓项目

22、，可作为招待客户、企业高层人员以及非大陆人居住离单位近，形象好办公兼自住40-70平米住宅低总价小面积占大多数，为刚需为主要倾述对象，部分相对较大面积，满足市场发展自住兼投资企业中高层离单位近、形象好30-50平米自住项目周边改善性住户租赁需求旺盛90-130平米自住轻轨带来的宁波大市低端人群，看重产品的低总价和交通优势交通优势相对低的总价60-90自住产业园区少量自住群体低总价、离工作单位近60-80平米中小面积商业周边产业人群庞大，商业需求旺盛投资兼自用商业需求旺盛、只有租赁商铺底商适合发展物业分析适合发展物业分析满足客户群体的购房需求为宗旨。满足客户群体的购房需求为宗旨。客群对不同产品的

23、面积需求：客群对不同产品的面积需求：户型配比户型配比鉴于本案在区位及政策等综合因素考虑，我司给出如下鉴于本案在区位及政策等综合因素考虑，我司给出如下配比：配比：户型户型面积面积比例比例属性属性SOHO公寓一房二厅一卫40-70100%主力户型住宅一房二厅一卫（单身公寓）30-5010%次主力户型二房二厅一卫60-8030%主力户型三房二厅一卫85-9535%三房二厅一卫100-12015%次主力户型三房二厅一卫120-13010%次主力户型综合上文项目属性与市场分析，本地块客群定位为：综合上文项目属性与市场分析，本地块客群定位为：本案主力客群为：本案主力客群为：产业园区自住客、轻轨客群本案主力

24、面积段为：本案主力面积段为：二房（60-80平米）、小三房（85-95平米）整体规划创新思考整体规划创新思考n动线创新动线创新 人车分流各自安人车分流各自安n空间创新空间创新 域有界，绿无疆，立体景观体系域有界，绿无疆，立体景观体系n布局创新布局创新 围合围合“造静造静”、价值梯度、价值梯度整体规划思考整体规划思考项目规划思考项目规划思考河中庭景观主入口绿化线性景观线性景观河景河景+大中庭大中庭+入口景观入口景观景景观观梯梯度度n优质资源（景观）最大化，户户稀缺阔景住宅。n资源的合理分配，优质产品匹配优质户型，形成价值梯度。（如多层产品占据占据最佳资源）景观面景观面高价值产品高价值产品项目规划

25、思考项目规划思考优质资源最大化优质资源最大化多重景观面多重景观面+价值梯度化价值梯度化n规划布局强调景观的均好性，注重组团景观的营造，通过大宅间距打造舒适居住空间。项目规划思考项目规划思考组团景观，着重体现景观均好性组团景观，着重体现景观均好性项目规划思考项目规划思考n人车完全分流n入口正对中庭景观人车分流，塑造以人为本造纯粹的人居生活。人车分流，塑造以人为本造纯粹的人居生活。河次入口（车行）中庭景观主入口（人行）n人车分流独立行走，营造私密、独立的宁静社区空间。n小区人行入口直通中庭的景观大道。土层土层土层土层绿化绿化绿化顶棚绿化顶棚车行入口车行入口项目规划思考项目规划思考人车分流，塑造以人

26、为本造纯粹的人居生活。人车分流，塑造以人为本造纯粹的人居生活。中庭景观多层多层高层高层中庭景观中庭景观沿街商铺沿街商铺超市超市SOHO公寓公寓n 围合造静围合造静 利用地势将园林、中央景观、住宅楼贯通连接，集交往、休憩、生活、观景于一体的“泛园林”，半围合式的规划布局，将景观转化成生活的一部分，塑造宁静宜居社区。n 价值梯度价值梯度 充分利用河景资源，塑造高价值产品多层，使产品价值最大化。规划布局创新：规划布局创新：围合造静，塑造产品价值梯度围合造静，塑造产品价值梯度项目规划思考项目规划思考小高层小高层主入口主入口次入口次入口参考案例参考案例绿城绿城桂花园桂花园规划特色：整体采取围合与半围合的

27、庭院空间结构，形成庭院-组团（邻里）-社区层层递进关系万科万科魅力之城魅力之城规划特色：整体采用半围合的空间结构，以高层小高层围合多层的方式，打造至静空间感。多层规划参考案例规划参考案例 项目产品建议项目产品建议Part 5Part 5 住宅篇住宅篇Part 5-1Part 5-1户型建议户型建议68平米二房二厅户型89平米三房二厅户型参考户型特点：户型方正，格局紧凑，实用性强，赠送面积附加参考户型特点：户型方正，格局紧凑，实用性强，赠送面积附加值高。值高。户型建议户型建议119平米三房二厅户型125平米三房二厅户型参考户型特点：户型方正，实用性与舒适性结合。参考户型特点：户型方正，实用性与舒

28、适性结合。飘窗飘窗小于小于2.2米米可以更多的应用阳台、花池、凸窗飘窗、露台、入户以及设备阳可以更多的应用阳台、花池、凸窗飘窗、露台、入户以及设备阳台等偷面积，增加产品价值。台等偷面积，增加产品价值。户型建议户型建议 商业篇商业篇Part 5-2Part 5-2商业建议商业建议n商业面积比例不宜太高，项目距弘基休闲广场2公里左右，在此范围内存在两个商业中心，会增加运营风险。n建议商业沿项目北侧灵岩山路布置，整体1层，挑高设计，局部可做两层，总面积在0.4-0.6万平米之间，采用大小混搭模式，面积从50-200为主。n商业定位为社区配套型商业。灵岩山路灵岩山路以生活配套需求为主要商业形态。以生活

29、配套需求为主要商业形态。n超市能吸引、聚集人气，在提供基本的生活配套消费的同时，承担一定的菜场功能。n因此本案建议引入中型超市，如北仑人熟知的加贝超市。引入规模超市，作为日常生活配套。引入规模超市，作为日常生活配套。商业建议商业建议 公寓篇公寓篇Part 5-3Part 5-3单身公寓建议单身公寓建议标准层设计要充分考虑私密性与通风采光。标准层设计要充分考虑私密性与通风采光。PSPS：南部户型拉长进深，北部户型拉长面宽：南部户型拉长进深，北部户型拉长面宽。小户型集约化，大开间，自由空间组合，多飘窗，增加附加值。小户型集约化，大开间，自由空间组合，多飘窗，增加附加值。单身公寓建议单身公寓建议单身

30、公寓建议单身公寓建议单身公寓（小面积）建议采用品质、现代、简约的风格，标准单身公寓（小面积）建议采用品质、现代、简约的风格，标准在在800元元/平米。平米。SOHO建议建议客厅挑高，做局部两层，层高建议在客厅挑高，做局部两层，层高建议在4.5米左右。米左右。SOHO建议建议SOHO建议采用现代风格装修，标准在建议采用现代风格装修，标准在1000元元/平米。平米。公共部位建议公共部位建议n建议大堂两层挑空，给足业主身份感。n简洁、现代的装修风格，注重细节处理，局部体现细节品味。n可通过首层的局部架空处理及大面积透明玻璃窗的运用，使入口、室内及内院的视觉效果一气贯通，形成流动空间。大堂公共部分精装

31、修，两层挑高。大堂公共部分精装修，两层挑高。 其他建议其他建议Part 5-4Part 5-4住宅外立面及风格建议住宅外立面及风格建议天然石材天然石材面砖面砖涂料涂料成本：成本：600-1200元/平米100-180元/平米成本在30-60元/平米优势：优势：坚固耐用，使用寿命长。性质稳定，不易变形。纹理独特，常被作为高档建材。具有抵菌作用，细菌无法停留。坚固耐用，耐久性强。 易清洗、防火、抗水、耐腐蚀。色彩鲜艳而具有丰富的装饰效果。面砖外立面后期维护费用低。较为经济，首次投入成本低。 施工简便、工期短、工效高。安全性高，脱落也无坠物危险。色彩可任意选择，质感丰富劣势：劣势：初期投入大，采购价

32、格高昂。质地酥松，被污后易染色。需定期抛光，清洗养护。部分具有辐射性，污染环境。首次投入成本较高。施工难度大，粘贴要求高。维护不当，容易脱落伤人。废弃后无法降解，不环保。容易被污染、变色、起皮、开裂。寿命较短，一般5年就需清洁重刷。维护频繁，污染严重区域老化快。外立面质感差，没有豪华感。大部分简欧德式风格使用涂料为主，本案建议实用仿真涂料作为外大部分简欧德式风格使用涂料为主，本案建议实用仿真涂料作为外立面材料。立面材料。德式风格外立面，挺拔简约。德式风格外立面，挺拔简约。各类外立面用材对比：各类外立面用材对比：景观建议景观建议把钱花到看得见的地方，采用两个重点形式景观着重打造。把钱花到看得见的

33、地方，采用两个重点形式景观着重打造。n入口景观：入口景观： 主入口做适当退让，通过景观营造取得良好效果，第一时间给顾客清晰的情景体验。n中央集中景观：中央集中景观：中央设大尺度集中性景观，建议大尺度水景，通过局部微地形构建立体园林景观。景观细节建议景观细节建议n景观组团式打造景观组团式打造n注意组团间绿化的延伸和衔接注意组团间绿化的延伸和衔接注意组团式景观和团组间的延伸和衔接，提升景观价值。注意组团式景观和团组间的延伸和衔接，提升景观价值。配套建议配套建议设立幼儿园，供业主子女使用。设立幼儿园，供业主子女使用。n途径一：途径一：在不影响项目整体规划的前提下，放入商铺中使用（二层）。n途径二：途径二：与区域政府协商，造完返还政府作为配套工程（可与政府协商，在拿地成本中扣除）。二层幼儿园二层幼儿园公寓物业与住宅物业分开管理，双重模式，打造放心生活。公寓物业与住宅物业分开管理，双重模式，打造放心生活。物业建议物业建议公寓归公寓，住宅归住宅，不同的物业尽心打造，体现人性化。THANK YOU